II SA/Bd 1167/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Elżbieta Piechowiak (spr.) Sędziowie sędzia WSA Jarosław Wichrowski asesor WSA Katarzyna Korycka Protokolant starszy sekretarz sądowy Elżbieta Brandt po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 marca 2019 r. sprawy ze skargi A. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] sierpnia 2018 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia [...] 2018r. nr [...] r. Wójt Gminy [...], działając na podstawie art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r. poz. 121 ze zm.) oraz na podstawie uchwały Rady Gminy [...] nr [...]z dnia [...] 2003r. w sprawie opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. [...] z dnia [...] 2003r. Nr [...]) ustalił dla A. K. opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału działki nr [...] położonej w miejscowości [...], gmina [...]. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż działka nr [...] o łącznej powierzchni [...] ha, stanowiła własność A. K., a jej podział zatwierdzony został ostateczną decyzją Wójta Gminy [...] nr [...] z dnia [...] 2017 r., zatwierdzająca podział ww. nieruchomości. Decyzja ta stała się ostateczna z dniem [...] 2017 r. W dniu tym obowiązywała Uchwała Rady Gminy w [...] Nr [...] z dnia [...] 2003 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w następstwie dokonania jej podziału określona została w wysokości 30% równicy wartości nieruchomości przed i podziale. Rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy z dnia [...] 2018r.,z którego wynika, że wartość nieruchomość przed podziałem wynosiła [...] zł, a po jej podziale na [...] zł, wzrost zatem wyniósł [...] zł. Uwzględniając powyższe, Wójt Gminy [...] decyzją z dnia [...] 2018 r. nr: [...] ustalił dla A. K. opłatę adiacencką w kwocie [...]zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem działki. Od tej decyzji A. K. wniosła odwołanie, w którym podniosła, że z dniem [...] 2018 r. na skutek licytacji komorniczej utraciła własność przedmiotowej nieruchomości, co jej zdaniem powoduje przejście obowiązku uiszczenia opłaty adiacenckiej na nabywcę nieruchomości. Zaskarżoną decyzją z dnia [...] 2018r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy [...] z dnia [...] 2018r. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, iż w myśl art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy jest zatem obligatoryjnym środkiem dowodowym i winien być sporządzony zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Organ odwoławczy wyjaśnił, że w aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – F. R.. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przyjął ceny transakcyjne z umów sprzedaży nieruchomości gruntowych, niezabudowanych o przeznaczeniu inwestycyjnym (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową i usługowo-mieszkaniową) w przedziale powierzchniach do ok. [...] ha oraz o powierzchniach powyżej [...] ha, z rynku gminy [...], obręb [...] i [...], a okres badań zamknięto w przedziale od 2013 roku do dnia wyceny. W ocenie SKO sporządzony operat może stanowić dowód w sprawie, gdyż został sporządzony w zgodzie z powołanymi w podstawie prawnej orzeczenia obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Odnosząc się do zarzutów odwołania organ II instancji wskazał, że adresatem decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej jest właściciel nieruchomości, który wystąpił o jej podział. To on odnosi realną korzyść ze wzrostu jej wartości. Uzyskuje bowiem nieruchomość wartą więcej niż przed podziałem. Pozostaje bez znaczenia w sprawie, że właściciel sprzeda nieruchomość lub w inny sposób zbędzie jej własność. Niezależnie zatem od tego, czy w dacie wydania decyzji o opłacie adiacenckiej wnioskodawca jest jeszcze właścicielem nieruchomości objętej podzialem, czy nim już nie jest, to na nim spoczywa obowiązek uiszczenia tej opłaty. Nadto Samorządowe Kolegium Odwoławcze podniosło, że skarżąca w toku postępowania administracyjnego nie kwestionowała sporządzonego operatu szacunkowego. A. K. złożyła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego, zarzucając naruszenie przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na wynik sprawy tj. art. 7 i art.81a §1 k.p.a. Skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, jak i poprzedzającej ją decyzji organu I instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania organowi I instancji. W jej ocenie za niesprawiedliwe i krzywdzące uznać należy obciążanie jej tym obowiązkiem w całości, podczas gdy nie uzyskała ona żadnej finansowej korzyści z podziału nieruchomości. Z nieruchomości tej prowadzona była bowiem egzekucja komornicza, a przyjęte w jej toku oszacowanie sporządzone przez rzeczoznawcę majątkowego nie uwzględniło dokonanego ostateczną decyzją podziału nieruchomości, co w efekcie doprowadziło do znacznego zaniżenia jej wartości. Skarżąca oświadczyła, że utracila własność nieruchomości na skutek licytacji komorniczej, a zatem jej zdaniem, obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej winien obciążać nabywcę nieruchomości. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zaprezentowane w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżone orzeczenie podjęto zgodnie z prawem. W istocie skarga ogranicza się jedynie do samego zakwestionowania zaskarżonej decyzji, a zarzuty w niej zawarte nie określają naruszeń przepisów prawa, które mogłyby stanowić podstawę do uchylenia bądź stwierdzenia nieważności rozstrzygnięcia. Naruszenia prawa również nie można dopatrzyć się z urzędu, badając legalność zaskarżonej decyzji. Podstawą materialnoprawną zaskarżonych decyzji stanowił przepis art. 98a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U.z 2018r., poz.121 ze zm.)- dalej jako: "u.g.n.", który w brzmieniu obowiązującym w dacie wydania zaskarżonej decyzji, stanowił, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zatem normatywną przesłanką warunkującą ustalenie opłaty adiacenckiej jest w przypadku podziału nieruchomości wzrost jej wartości spowodowany podziałem. Tylko bowiem w takiej sytuacji organ gminy może podjąć decyzję o ustaleniu omawianej opłaty. W rozpoznawanej sprawie obie przesłanki ustawowe uzasadniające ustalenie przez organ gminy właścicielom nieruchomości wzmiankowanej opłaty adiacenckiej zostały spełnione. Znajdująca się w aktach przedmiotowej sprawy decyzja Wójta Gminy [...] z dnia [...] 2017r.nr [...] wskazuje, że podział nieruchomości nastąpił na wniosek skarżącej A. K.– właścicielki nieruchomości położonej w [...], oznaczonej w ewidencji gruntów jako działka ewidencyjna nr [...], a od decyzji tej strona nie złożyła odwołania. W tym czasie obowiązywała uchwała nr [...] Rady Gminy [...] z [...] 2003r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości określająca wysokość stawki opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek podziału w wysokości 30 procent wzrostu wartości nieruchomości. W ocenie sądu prawidłowo został ustalony wzrost wartości nieruchomości wskutek dokonanego podziału. Skarżąca zarówno w odwołaniu jak i w skardze nie wykazała, aby operat ten sporządzony został niezgodnie przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U Nr 207, poz.2109 ze zm.). Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego wsi [...], uchwalonym Uchwałą Rady Gminy w [...] z dnia [...] 2009r. nr [...], opublikowanym w Dz.Urz.Woj. [...]. z 2009r. Nr [...], poz. [...], szacowane działki przewidziane są pod funkcję mieszkaniową jednorodzinną. W celu stwierdzenia, czy nastąpił wzrost wartości nieruchomości powołany został rzeczoznawca majątkowy do sporządzenia operatu szacunkowego. Wartość rynkowa nieruchomości jest określana przez rzeczoznawcę majątkowego na podstawie art. 154 ust.1 u.g.n., który dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Biegły F. R. dla określenia wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości gruntowej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z podziałem nieruchomości w operacie szacunkowym z dnia [...] 2018r. zastosował podejście porównawcze, metodą porównywania parami. Uzyskany w procesie wyceny wynik rzeczoznawca określił na podstawie analizy cen gruntów niezabudowanych przeznaczonych na cele inwestycyjne w różnych częściach gminy [...], przy uwzględnieniu stanu przedmiotowej nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział oraz stanu nieruchomości po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział stała się ostateczna. Podzielić należy ocenę organów, że operat szacunkowy sporządzony został zgodnie z rozporządzeniem Rady Ministrów z 21 września 2004r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W operacie szczegółowo opisano zarówno podstawę prawną opracowania, przedmiot i zakres wyceny, sposób wyceny, w tym podejście, metodę i technikę wyceny, wykonano analizy danych i charakterystykę rynku nieruchomości, a wreszcie określono wartość nieruchomości przed i po podziale. Rzeczoznawca w sposób uprawniony dokonał analizy transakcji nieruchomości podobnych, przyjmując pięcioletni okres badania cen od daty, na którą określa się wartość nieruchomości, co jest zgodne z zasadami wyceny nieruchomości przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu. W operacie rzeczoznawca oszacował wartość przedmiotowej nieruchomości przed jej podziałem na kwotę [...]zł zł oraz wartość nieruchomości po podziale na kwotę [...]zł. Podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości o [...] zł. Zgodnie z uchwałą w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wskutek podziału, opłata adiacencka ustalona została w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale w związku z tym wysokość opłaty adiacenckiej ustalono na kwotę [...]zł. (art. 98a ust. 1a u.g.n.), Zauważyć należy, że operat nie był kwestionowany przez skarżącą. W ocenie Sądu, prowadząc postępowanie administracyjne w przedmiotowej sprawie organy dokonały właściwej oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez rzeczoznawcę majątkowego i w swoich decyzjach przedstawiły w sposób szczegółowy, dlaczego uznały wartość dowodową opinii. Odnosząc się natomiast do zarzutów skargi, należy uznać je niezasadne. Przede wszystkim należy wskazać, że w przypadku podziału nieruchomości na wniosek właściciela (a tylko w takim przypadku może powstać obowiązek poniesienia opłaty adiacenckiej), podział nieruchomości, którego skutkiem może być wzrost wartości nieruchomości, następuje na jego koszt. Wzrost wartości nieruchomości w takim przypadku jest efektem samego podziału i korzyścią właściciela, którą właściciel dzieli się z gminą (por. uchwała Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 11 stycznia 2010 r., sygn. akt I OPS 5/09, dostępna na stronie internetowej http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Elementem przesądzającym bowiem o dopuszczalności ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości, dlatego zobowiązanym do uiszczenia tej opłaty powinien być właściciel nieruchomości z chwili zaistnienia wzrostu wartości (por. wyrok WSA w Gorzowie Wlkp. z dnia 12 stycznia 2012 r. sygn. akt II SA/Go 912/11, dostępny na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl). Wskazać nadto należy, że opłata obciążająca właściciela nie jest zależna ani od tego, czy w ogóle dokonał on zbycia wydzielonych działek, ani też czy osiągnął on jakąkolwiek korzyść (zysk) w związku ze zbyciem nieruchomości. Decydujące jest jedynie dokonanie podziału nieruchomości i obiektywny wzrost wartości nieruchomości wskutek tegoż podziału. Skutkiem właśnie tego zdarzenia określony podmiot uzyskuje korzyść majątkową. Skoro opłata adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem obciąża właściciela nieruchomości, na którego wniosek dokonano podziału, to nabywcy nieruchomości nie mają żadnych obowiązków z tytułu dokonanego podziału, niezależnie od podstawy nabycia przez nich nieruchomości. W szczególności zaś odmiennej interpretacji omawianego przepisu nie uzasadnia fakt, że przeniesienie własności przedmiotowej nieruchomości nastąpiło w trybie egzekucji komorniczej na skutek licytacji. Zatem wbrew twierdzeniom skarżącej w obowiązujących przepisach brak jest podstaw do obciążenia nabywcy nieruchomości opłatą adiacencką. W skardze skarżąca podniosła również, że w postępowaniu egzekucyjnym przyjęto zaniżoną wartość przedmiotowej nieruchomości, gdyż rzeczoznawca majątkowy dokonując oszacowania nieruchomości nie uwzględnił jej podziału. Ta część argumentacji mogła być przedmiotem zaskarżenia oszacowania w postępowaniu egzekucyjnym, natomiast pozostawała poza zakresem kognicji Sądu w niniejszej sprawie. W tym stanie rzeczy, skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest uchybień, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę, skarga podlegała oddaleniu na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r. poz. 1302).