II SA/Bd 1209/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Leszek Tyliński Sędziowie sędzia WSA Joanna Brzezińska sędzia WSA Jarosław Wichrowski (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Kamila Wesołowska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 11 kwietnia 2018 r. sprawy ze skargi B. G. i L. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej uchyla zaskarżoną decyzję. Decyzją z dnia [...] lipca 2017 r., znak: [...], Wójt Gminy na podstawie art. 98a, art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2016 r. poz. 2147, dalej powoływana jako u.g.n.) ustalił opłatę adiacencką w kwocie 1.644,90 zł dla B. i L. G. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego podziałem działki nr [...] o pow. 0,1470 ha, położonej w O. na działki: nr [...] o pow. 0,0680 ha oraz nr [...] o pow. 0,0790 ha. W uzasadnieniu organ wskazał, że decyzja Wójta Gminy z [...].12.2016 r., znak: [...], zatwierdzająca podział działki nr [...] stała się ostateczna z dniem [...].01.2017 r. W dniu tym obowiązywała uchwała Rady Gminy w O. Nr [...] z dnia [...] lutego 2003 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłat adiacenckich z tytułu podziału nieruchomości. Stawka procentowa opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w następstwie dokonania jej podziału określona została w wysokości 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale. Biegły w zakresie szacowania nieruchomości sporządził operat szacunkowy, z którego wynika, że wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 225.527 zł, a po podziale 231.010 zł, wzrost zatem wyniósł 5.483 zł. Uwzględniając powyższe, Wójt Gminy ustalił opłatę adiacencką w kwocie 1.644,90 zł. Od ww. decyzji B. i L. G. złożyli odwołanie, w którym wskazali następujące zarzuty dotyczące operatu szacunkowego, na podstawie którego określono wzrost wartości nieruchomości: 1. rzeczoznawca przyjął niewłaściwe wagi cech wynoszące po 20%, a po podziale uzbrojenie bezpośrednie jest tylko dla działki, na której posadowiony jest budynek; 2. niezrozumiałe jest określenie wagi "walory organizacyjne nieruchomości", która w obu przypadkach wynosi tyle samo, tj. 20%, z czego wynika, że rzeczoznawca nie uwzględnił faktu, że jedna z działek po podziale jest wciąż niezabudowana; 3. brak jest cech lokalizacyjnych nieruchomości, co jest sprzeczne z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; 4. rzeczoznawca zastosował współczynnik K zupełnie go nie uzasadniając sytuacją rynku nieruchomości; 5. brak jest szczegółowych informacji o cenach transakcyjnych na rynku lokalnym; 6. brak jest w operacie informacji o wpływie czasu, tzn. trendu czasowego; 7. w tabeli nr 5 na s. 22 i 32 rzeczoznawca zastosował niewłaściwe współczynniki korygujące. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r. poz. 1257, dalej powoływana jako K.p.a.), art. 98a ust. 1, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 u.g.n. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu organ wskazał, że zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Chociaż podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej stanowi opinia o wartości nieruchomości sporządzona w formie operatu szacunkowego, to jednak jest to tylko opinia podlegająca ocenie według norm, jakimi rządzi się postępowanie dowodowe. W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszego postępowania rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 u.g.n., podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Zgodnie z § 4 ust. 1 i 2 rozporządzenia z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2901 ze zm., dalej powoływane jako rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości), przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Stosownie do § 4 ust. 3 cyt. rozporządzenia, przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przyjął ceny transakcyjne z umów sprzedaży nieruchomości gruntowych, niezabudowanych o przeznaczeniu inwestycyjnym (pod zabudowę mieszkaniowo-usługową i usługowo-mieszkaniową) w przedziale o powierzchniach do ok. 0,2000 ha oraz o powierzchniach powyżej 0,2000 ha, z rynku gminy O., obręb N. i O., a okres badań zamknięto w przedziale od 2013 r. do dnia wyceny. W operacie wytypowano cechy, które wpływają na poziom cen rynkowych, jak również określono ich wagi, i tak: lokalizacja - 20%, otoczenie i sąsiedztwo - 20%, uzbrojenie - 20%, walory organizacyjne nieruchomości - 20%, powierzchnia nieruchomości - 20%. Uwzględniając powyższe wartość rynkową nieruchomości przed podziałem określono na kwotę 225.527 zł, a po podziale na 231.010 zł, wzrost zatem wyniósł 5.483 zł. Zdaniem organu sporządzony operat może stanowić dowód w sprawie. Należy mieć na uwadze fakt, że jako dowód podlega on ocenie organu administracji. Kolegium stwierdziło, że operat został sporządzony w zgodzie z powołanymi w podstawie prawnej orzeczenia obowiązującymi przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami i rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Zgodnie z uchwałą Rady Gminy Nr [...] z dnia [...].02.2003 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w następstwie dokonania jej podziału, stawka ta została określona na 30% różnicy wartości nieruchomości przed i po podziale, dlatego opłata adiacencka, przy uwzględnieniu różnicy wartości nieruchomości będącej przedmiotem niniejszego postępowania wynosi 1.644,90 zł. Odnosząc się do zarzutów zawartych w odwołaniu SKO wskazało, że: ad. 1) Stopień wyposażenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej określono w cesze uzbrojenie nieruchomości. Ocena stopnia uzbrojenia nieruchomości w urządzenia infrastruktury technicznej została dokonana w stanie przed podziałem na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, tj. [...].12.2016 r., oraz w stanie po podziale na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, tj. [...].01.2017 r. Dla obu stanów nieruchomości przyjęto ocenę - "pełne". Dokonując oceny stopnia uzbrojenia rzeczoznawca uwzględnił stan wyposażenia lub możliwość podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej jak również odległość od urządzeń infrastruktury (s. 28 operatu). Istniejące przyłącza poszczególnych sieci są częścią składową nieruchomości. Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., dokonując określenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Zatem obecność przyłączy nie mogła wpłynąć na określenie wartości nieruchomości. W procesie wyceny istotna jest możliwość podłączenia do urządzeń oraz odległości od istniejących sieci infrastrukturalnych. W konsekwencji dla obu stanów przyjęto ocenę tożsamą w stopniu "pełne". ad. 2) Zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n., dokonując określenia wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Dlatego też obecność na gruncie części składowych, w tym wypadku zabudowań, i ich wpływu na wartość gruntu została pominięta. ad. 3) Zbiór nieruchomości porównawczych został opisany w tabeli nr 6 dla obu stanów nieruchomości. W operacie przywołano konkretne numery wierszy z cytowanej tabeli. W kwestii identyfikacji nieruchomości porównawczych wypowiedział się Sąd Najwyższy w wyroku z 5.04.2012 r., II CSK 369/11 stwierdzając, że w uzasadnieniu opinii biegłego winny się znaleźć wszelkie informacje, które są potrzebne sądowi, jako wiadomości specjalistyczne, konieczne do ustalenia stanu faktycznego, a więc także umożliwiające weryfikację danych podanych przez biegłego poprzez np. załączone dokumenty. W kwestiach porównawczych nieruchomości wystarczy ich należyty opis, czyli powierzchnia, przeznaczenie, stan prawny oraz inne cechy. Nie są jednak potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 u.g.n. ad. 4 i ad. 7) W procesie wyceny w celu ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Określona przez biegłego na s. 21 operatu wielkość współczynnika nie odzwierciedla relacji znajdującej się na gruncie zabudowy do wielkości nieruchomości. Określa natomiast relacje poziomu cen uzyskiwanych za nieruchomości gruntowe stanowiące zespół działek gruntowych mających cechy samodzielnych nieruchomości, przy założeniu sprzedaży jednorazowej wszystkich działek do cen uzyskanych przy sprzedaży poszczególnej działki jako odrębnej nieruchomości. Relacja ma charakter indywidualny dla każdej nieruchomości i przybiera postać cechy jakościowej. ad. 5) Zgodnie z art. 154 ust. 1 u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Analiza rynku, w tym jego zasięg, należy do wyłącznej kompetencji rzeczoznawcy majątkowego. Przedstawiona w tabeli nr 3 relacja wielkości powierzchni nieruchomości do ceny jednostkowej przedstawia zbiór nieruchomości opisany w tabeli nr 6, a więc nieruchomości inwestycyjnych o pow. do 0,2000 ha. Liczebność zbioru, jak również jego rozstęp cenowy powoduje, że odwzorowano typowe zachowania uczestników obrotu rynkowego na podstawie cen przeciętnych nieruchomości podobnych. Nie wchodząc w zakres wiadomości specjalnych należy stwierdzić, że występujące w zbiorze nieruchomości porównawczych różnice w poziomie cen zostały opisane w postaci cech oraz ocen tych cech. Jak wskazano na s. 19 operatu, cechy i wagi cech określono na podstawie analizy rynku transakcji sprzedaży nieruchomości oraz obserwacji preferencji potencjalnych nabywców. Na podstawie opisanych kryteriów wytypowano cechy i wagi cech mające wpływ na ceny transakcyjne nieruchomości. Dokonując wykładni obowiązujących w tym zakresie przepisów należy wskazać, że przyjęty sposób określenia cech i ich wag jest dopuszczalny. Mówiąc inaczej, takie określenie cech i ich wag jest tak samo dobre, jak i inne metody stosowane przy wycenie nieruchomości. Skoro każdy rzeczoznawca sporządzając operat szacunkowy decyduje o bardzo wielu zmiennych, które w nim występują, to i określona wartość nigdy nie będzie taka sama. Operat szacunkowy jest autorską opinią jego twórcy na temat wartości nieruchomości i w takim kontekście powinien być oceniony jako dowód w postępowaniu administracyjnym. Ad. 6) Informacja dotycząca trendu czasowego znajduje się na stronie 17 operatu. Jak wskazuje rzeczoznawca majątkowy na rynku panuje stagnacja i oczekiwanie. Stąd też nie dokonywano korekty cen jednostkowych wskutek upływu czasu. Niezależnie od powyższego, Kolegium zwróciło uwagę na fakt, że organ I instancji posługiwał się imieniem strony w brzmieniu "L.", podczas gdy z odwołania i treści księgi wieczystej wynika imię właściciela w brzmieniu "L.". Wójt Gminy nie dostrzegł i nie sprostował tej oczywistej omyłki pisarskiej Skargę na powyższą decyzję złożyli B. i L. G. wskazując, że w uzasadnieniu decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie odniosło się merytorycznie do uwag zawartych w odwołaniu, tj.: 1. rzeczoznawca w przedstawionym operacie szacunkowym nie uzasadnił rachunkowo, że nie nastąpiła zmiana cen na rynku, tzn. nie określił trendu czasowego; 2. brak jest w operacie uzasadnienia przyjętych wag - wszystkie mają wysokość 20%; 3. nie uwzględniono w operacie faktycznego stanu zagospodarowania nieruchomości gruntowych - naniesienia znajdujące się na działkach ([...] i [...]) mające wpływ na wartość rynkową gruntu, co ma niewątpliwie wpływ na wartość rynkową gruntu; 4. nie wzięto pod uwagę braku obecności na działce [...] mediów oraz związanych z tym kosztów ich przyłączenia; 5. operat szacunkowy nie jest zgodny z rozporządzeniem Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości - dotyczy to szczególnie sposobu obliczenia wag przy cechach opisujących nieruchomości oraz braku uzasadnienia przyjętych wartości tych wag. Skarżący ponadto podtrzymali wszystkie swoje zarzuty zawarte w odwołaniu. Organ w odpowiedzi na skargę wniósł o jej oddalenie podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga podlegała uwzględnieniu, aczkolwiek nie wszystkie jej zarzuty były zasadne. Materialnoprawną podstawę wydania zaskarżonych decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, przy czym Sąd wziął pod uwagę treść przepisów obowiązującą w dacie wydawania rozstrzygnięcia przez organ odwoławczy. Zgodnie z art. 98a ust. 1 cyt. ustawy: "Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio." Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 98a ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98 ust. 1a). Z powyższego wynika, że przesłankami, których łączne spełnienie umożliwia podjęcie działań zmierzających do ustalenia opłaty adiacenckiej są: dokonanie podziału nieruchomości, podjęcie przez radę danej gminy uchwały w zakresie stawki procentowej opłaty adiacenckiej i wykazanie wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego podziału. W ocenie Sądu nie ulega wątpliwości, że dwie pierwsze przesłanki, o których wyżej mowa, zostały w przedmiotowej sprawie spełnione, zaistnienie ich jest bezsporne, zatem nie ma potrzeby ich ponownego omawiania. Sporna w sprawie była natomiast kwestia wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Z treści operatu szacunkowego sporządzonego dla potrzeb przedmiotowego postępowania wynika, że przy jego sporządzaniu zastosowano podejście porównawcze - metodę porównywania parami. Zgodnie z art. 152 ust. 1 i 3 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (ust. 3). Z art. 151 ust. 1 u.g.n. wynika zaś, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Podejście porównawcze polega zatem na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się ewentualne zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n.). W literaturze podkreśla się, że to właśnie to podejście, jako uwzględniające najpełniej warunki rynkowe, powinno być preferowane do określania wartości rynkowej, ale tylko pod warunkiem dostępności bazy cenowej i dysponowania przez rzeczoznawcę cenami transakcyjnymi uzyskanymi dotychczas na rynku za nieruchomości porównywalne (tak S. Kalus w: "Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz" pod red. G. Bieńka, Komentarze LexisNexis Wydanie 4., Warszawa 2011, s. 648). Szczegółowe zasady określania wartości rynkowej nieruchomości przewiduje rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. W rozporządzeniu tym przesądzono generalną zasadę, że wycena nieruchomości jest w istocie wyceną wiązki praw przysługujących do niej oraz ją obciążających. Konsekwencją takiego ujęcia jest wynikający z § 3 ust. 2 rozporządzenia obowiązek poprzedzenia procesu wyceny nieruchomości analizą rynku nieruchomości, w szczególności analizą cen występujących na tym rynku oraz warunków zawierania transakcji. Rozporządzenie przewiduje również, jakie warunki powinny być spełnione przy dokonywaniu tych analiz, jakie ceny mogą być brane pod uwagę przy ich dokonywaniu i na czym polegają poszczególne podejścia, metody i techniki wyceny. W rozporządzeniu znajduje się również uszczegółowienie zasad stosowania podejścia porównawczego zawarte w § 4 ust. 1-3. W przepisach tych wskazano, że przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). W świetle powyższych rozważań nie powinno budzić wątpliwości, że kluczowym dla prawidłowej oceny operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie było przeanalizowanie, czy rzeczoznawca mógł zastosować w tej sprawie podejście porównawcze, przyjmując do porównania nieruchomości wskazane w operacie jako podobne do nieruchomości wycenianej. Innymi słowy, czy nieruchomości wskazane przez rzeczoznawcę jako podobne do nieruchomości wycenianej rzeczywiście posiadały cechy pozwalające uznać je za nieruchomości o zbliżonych właściwościach do nieruchomości porównywanej. Oceniając operat szacunkowy w świetle powyższych rozważań Sąd uznał, że operat co do zasady spełnia ww. kryteria. Biegły bowiem dokonał szerokiej analizy rynku obrotu nieruchomościami na terenie miejscowości O. i N. Spośród nieruchomości, które były przedmiotem obrotu, dokonał wyboru dla 6 z nich (zarówno dla działki przed podziałem, jak i po jej podziale, czyli łącznie 12 działek), przy czym dokonał w przypadku każdej z nich stosownych korekt uwzględniających lokalizację, otoczenie i sąsiedztwo, uzbrojenie, walory organizacyjne i powierzchnię nieruchomości (vide tabele nr 7 i 9 – s. 29 i 31 operatu). Biegły korzystał w tym zakresie ze swojej wiedzy i doświadczenia, organ nie był władny w tym zakresie wkraczać w jego kompetencje, w szczególności określenie wagi "powierzchnia" na poziomie 20% zarówno przed, jak i po podziale, nie może być kwestionowane bez odwołania się do fachowej wiedzy, którą organ nie dysponuje. Wycena nieruchomości jest bowiem zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Dlatego też ustawodawca w art. 146 ust. 1a w zw. z art. 98a ust. 1 u.g.n. powierzył szacowanie wartości gruntów rzeczoznawcom majątkowym, którzy w myśl art. 156 ust. 1 u.g.n. sporządzają swoją opinię w postaci operatu szacunkowego. Jak wynika zarazem z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 2 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Jednocześnie, zgodnie z art. 157 ust. 1a u.g.n., operat szacunkowy, w odniesieniu do którego została wydana ocena negatywna, od dnia wydania tej oceny traci charakter opinii o wartości nieruchomości, o której mowa w art. 156 ust. 1 u.g.n. Organy administracji publicznej nie mogą zatem dokonywać merytorycznej oceny poprawności wyliczeń przedstawionych przez rzeczoznawcę majątkowego i są obowiązane do uwzględnienia negatywnej oceny takiego opracowania wystawionej przez odpowiednią organizację zawodową. Organy administracji publicznej nie są w szczególności uprawnione do weryfikowania trafności przyjęcia określonych współczynników przez biegłego (np. wag cech danej nieruchomości związanych z jej otoczeniem lub skomunikowaniem), jeśli biegły wskaże powody ich zastosowania, co w niniejszej sprawie uczynił odnośnie wytypowanych cech i wag na s. 19 operatu. Zarzuty podnoszone w tej mierze w niniejszej sprawie nie mogły być zatem uwzględnione, jeżeli skarżący nie skorzystali z trybu opisanego w art. 157 ust. 1 i 1a u.g.n. lub nie przedstawili własnego operatu szacunkowego, który zawierałby odmienne wyliczenia. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może dążyć do skorzystania z możliwości oceny operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych w celu skontrolowania prawidłowości sporządzenia tego operatu - do czego uprawnia art. 157 u.g.n. Możliwość ta i skorzystanie z niej zależy jednak od inicjatywy strony, która dąży do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego jako podstawy wydania decyzji (vide np. wyrok NSA z 7.03.2014 r., I OSK 1894/12). Z tych powodów nie mogły podlegać uwzględnieniu zarzuty zawarte w pkt 1, 2 oraz 5 odwołania, natomiast faktycznie operat zawiera wymagające wyjaśnienia wątpliwości związane z zastosowaniem przez biegłego współczynnika K. Zakaz merytorycznej weryfikacji operatu szacunkowego nie oznacza bowiem, że organy administracji publicznej mogą bezkrytycznie przyjąć każde opracowane przedłożone przez rzeczoznawcę majątkowego. Ustawodawca nakłada bowiem na organy obowiązek zbadania otrzymanej opinii biegłego pod względem formalnym. Taka analiza obejmuje w szczególności sprawdzenie kwalifikacji zawodowych autora opracowania, kompletności dokumentu oraz jasności i rzetelności zawartych w nim wyliczeń. Dopiero po przeprowadzeniu powyższych działań organ administracji publicznej uwalnia się od zarzutu dowolności wydanego rozstrzygnięcia. Tymczasem biegły nie wyjaśnił powodów przyjęcia ww. współczynnika K w tej konkretnej wysokości, przy czym na s. 22 operatu wskazał na współczynnik Wk, który wyniósł 0,90 i nie zostało wyjaśnione, czy jest to ten sam współczynnik K zastosowany na s. 32 operatu, który wyniósł tam 0,95. Należy wskazać, że współczynnik opisany na s. 22 operatu określa "Relacje poziomu cen uzyskiwanych za nieruchomości gruntowe stanowiące zespół działek gruntowych mających cechy samodzielnych nieruchomości, przy złożeniu sprzedaży jednorazowej wszystkich działek do cen uzyskanych przy sprzedaży poszczególnej działki jako odrębne nieruchomości", natomiast współczynnik K opisany na s. 32 operatu to współczynnik relacji odzwierciedlający różnicę cenową w przypadku sprzedaży jednocześnie wszystkich działek inwestycyjnych i sprzedaży poszczególnych działek jako odrębne nieruchomości". Na s. 27 operatu natomiast ww. współczynnik K opisano jako współczynnik korygujący odzwierciedlający szczególne cechy nieruchomości. Przy czym współczynnik Wk znajduje uzasadnienie w wyliczeniach zawartych w tabeli nr 5 (s. 22 operatu), natomiast wartość współczynnika K nie została w żaden sposób wyjaśniona. Dodać należy, że współczynnik K jest ujęty we wzorze dotyczącym obliczania wartości nieruchomości na s. 30 operatu, natomiast nie został on tam zastosowany przy dokonywaniu obliczeń, co również budzi wątpliwości Sądu. Skoro współczynnik nie został zastosowany, nie jest wiadome, jaki był cel jego uwzględniania we wzorze. Z tych zatem powodów zaskarżona decyzja podlegała uchyleniu, tym bardziej że współczynnik K wprost przekłada się na wartość nieruchomości. Ponownie rozpoznając sprawę organ odwoławczy, korzystając z uprawnień przewidzianych w art. 136 § 1 K.p.a., winien wezwać biegłego do wyjaśnienia powyższych wątpliwości. Nie jest natomiast zasadny zarzut skarżących zawarty w pkt 1 odwołania, że biegły nie uwzględnił kwestii braku przyłączy na wydzielonej działce. Stosownie do cyt. wcześniej art. 98a ust. 1 zd. 4 in fine u.g.n., stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości, zatem nie było możliwe branie pod uwagę istniejących na działce przyłączy. Z tego samego powodu nie był zasadny zarzut zawarty w pkt 2 odwołania dotyczący zabudowy jednej z działek, podczas gdy druga nowowydzielona działka pozostaje niezabudowana. Jak słusznie wskazał organ odwoławczy, dokonując oceny stopnia uzbrojenia działek rzeczoznawca uwzględnił stan wyposażenia lub możliwość podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej jak również odległość od urządzeń infrastruktury (s. 28 operatu). W procesie wyceny istotna jest możliwość podłączenia do urządzeń oraz odległości od istniejących sieci infrastrukturalnych. W konsekwencji dla obu stanów przyjęto ocenę tożsamą w stopniu "pełne". Skarżący w dalszej kolejności zarzucili brak wskazania w operacie cech lokalizacyjnych nieruchomości, co miało uniemożliwić ich lokalizację. Stwierdzić w tym zakresie trzeba, że opis nieruchomości, stanowiących podstawę wyceny, winien być na tyle precyzyjny, aby umożliwiał zidentyfikowanie tych nieruchomości w terenie i ten warunek operat spełnia, ponieważ wskazuje nazwy miejscowości i ulic, przy których znajdują się przedmiotowe działki. Z żadnego z przepisów (zarówno u.g.n., jak i rozporządzenia) nie wynika natomiast obowiązek podania numeru ewidencyjnego działki przyjętej do porównania przy wycenie (do czego de facto sprowadza się zarzut skarżących). Muszą być znane jedynie cechy podobieństwa nieruchomości wycenianej z nieruchomościami porównywanymi, ceny transakcyjne i warunki zawarcia transakcji. Natomiast nieruchomość podobna to taka, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). Operat szacunkowy, również dla właścicieli nieruchomości wycenianej, nie może być natomiast źródłem takiej wiedzy, która mogłaby prowadzić do ujawniania tajemnicy handlowej lub danych osobowych uczestników obrotu nieruchomościami. Taką wiedzą może dysponować jedynie rzeczoznawca majątkowy, którego pozycja w systemie prawa jest zbliżona do osoby zaufania publicznego i wobec którego istnieją instrumenty nadzoru nad właściwym wykonywaniem czynności zawodowych, w tym zachowania tajemnicy zawodowej (zob. art. 175 ust. 3 i art. 178 u.g.n., por. np. wyrok NSA z 11.07.2016 r., I OSK 2471/14, LEX nr 2100620). Wobec powyższego przyjąć trzeba, że identyfikacja nieruchomości przyjętej do porównania przy wycenie poprzez jej numer ewidencyjny nie jest konieczna dla weryfikacji cech podobieństwa z nieruchomością wycenianą. Cechy nieruchomości porównawczych (przyjętych do porównania zarówno przed podziałem, jak i po podziale) podane zostały w tabelach porównawczych. Zawierają one takie dane, jak: data transakcji, miejscowość, ulica, cena działki. Wbrew twierdzeniom skarżących biegły na s. 17 operatu określił trend czasowy, wskazując, że na rynku panuje stagnacja i oczekiwanie, stąd nie dokonywano korekty cen wskutek upływu czasu. Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2017 r. poz. 1369, dalej przywoływana jako P.p.s.a.) orzekł jak w sentencji, albowiem organ dopuścił się naruszenia art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. Sąd nie orzekł o zwrocie skarżącym kosztów postępowania, ponieważ nie zgłosili oni w tym zakresie stosownego wniosku (art. 210 § 1 P.p.s.a.).