II SA/Bd 1263/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Leszek Tyliński Sędziowie sędzia WSA Anna Klotz (spr.) asesor WSA Katarzyna Korycka Protokolant starszy sekretarz sądowy Dominika Znaniecka po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 28 marca 2018 r. sprawy ze skargi D. S., P. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2017 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących solidarnie kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Prezydent decyzją z dnia [...] lipca 2017 r., Nr [...] działając na podstawie art. 4 ust. 2 pkt 2, art. 54, art. 55, art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 4, art. 61, art. 63 ust. 2 i 4, art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073) oraz art. 104 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257) ustalił na wniosek J. T., prowadzącego działalność gospodarczą - P.H.U. "S." ul. B., G., warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na: budowie budynku usługowo-mieszkalnego (usługi nieuciążliwe - szkoła nauki jazdy, sklep w poziomie parteru i lokale mieszkalne na wyższych kondygnacjach), na działkach nr [...],[...],[...],[...] w obrębie nr [...], położonych przy ul. C. [...] w G. W decyzji jako rodzaj zabudowy przyjęto zabudowę mieszkalno – usługową. Dalej w decyzji określono warunki kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Na mapie stanowiącej załącznik nr 1 do warunków zabudowy wyznaczono obszar, na którym przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Przyjęto, że linia zabudowy przebiega skokowo i wyznaczają ją istniejące budynki od strony ul. C. Wyznaczono obowiązującą linię zabudowy jako kontynuację istniejącej linii dalej odsuniętej od krawędzi jezdni dla części budynku na działkach [...],[...] (przebieg oznaczono na mapie). W zakresie wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu przyjęto, że na przedmiotowej działce powierzchnia zabudowy w stosunku do powierzchni działki stanowi max. 30% (w nawiązaniu do parametrów budynku o funkcji tożsamej do planowanej). Ustalono 22 m (z zachowaniem normatywnych odległości od granic działek sąsiednich i przepisów odrębnych) szerokość elewacji frontowej planowanego budynku. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej planowanego budynku określono na max. 15 m (w nawiązaniu do parametrów budynku o funkcji tożsamej do planowanej). Określono, że projektowany budynek ma mieć dach płaski. W zakresie funkcji zabudowy ustalono, że planowana inwestycja dotyczy budowy budynku usługowo - mieszkalnego (usługi nieuciążliwe - szkoła nauki jazdy, sklep w poziomie parteru i lokale mieszkalne na wyższych kondygnacjach) i stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym. W ramach warunków dodatkowych przyjęto, że budynki o funkcji usługowo – mieszkalnej winny minimum 20% powierzchni terenu pozostawić z przeznaczeniem pod zieleń oraz zapewnić miejsca parkingowe w granicach własnej nieruchomości. W zakresie warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego nakazano uwzględnić wymagania ładu przestrzennego, kształtując przestrzeń w sposób tworzący harmonijną całość oraz uwzględniający w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno - gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno - estetyczne (art. 1 ust. 2 pkt 1 i art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym), zamierzenie przeprowadzić i wykonać w sposób zapewniający ograniczenie jego oddziaływania na środowisko, w tym ochronę walorów krajobrazowych (art. 73 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo Ochrony Środowiska - Dz. U. z 2016 r. poz. 672 ze zm.), dla działek budowlanych lub terenów, na których jest przewidziana budowa obiektów budowlanych lub funkcjonalnie powiązanych zespołów obiektów budowlanych. Wskazano, że należy zaprojektować odpowiednie zagospodarowanie, zgodnie z wymaganiami art. 5 (ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane - Dz. U. z 2017 r. poz. 1332), zrealizować je przed oddaniem tych obiektów (zespołów) do użytkowania oraz zapewnić utrzymanie tego zagospodarowania we właściwym stanie techniczno - użytkowym przez okres istnienia obiektów (zespołów) budowlanych (art. 6 ustawy Prawo budowlane). W decyzji zawarto ustalenia dotyczące ochrony środowiska, przyrody i krajobrazu, ochrony dziedzictwa kulturowego i zabytków oraz dóbr kultury, obsługi w zakresie komunikacji i infrastruktury technicznej. Jako wymóg wprowadzono ochronę uzasadnionych interesów dysponentów i właścicieli działek sąsiednich i uzbrojenia podziemnego (ochrona osób trzecich). Linie rozgraniczające teren inwestycji oraz oznaczenia graficzne przedstawiono na mapie stanowiącej załącznik nr 1 do decyzji. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że planowana inwestycja stanowi kontynuację funkcji występującej w obszarze analizowanym oraz możliwe jest określenie parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i jej formy architektonicznej. Organ stwierdził, że sąsiednie działki, dostępne z tej samej drogi publicznej, są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Zdaniem organu ten warunek jest spełniony. Ze względu na istniejącą zabudowę działek sąsiednich można określić wymagania dla planowanej inwestycji na działkach nr [...],[...],[...],[...]. Działka posiada dostęp do drogi publicznej; zgodnie z treścią art. 19 ust. 5 ustawy o drogach publicznych (Dz. U z 2016 r. poz. 1440 ze zm.) w granicach miast na prawach powiatu zarządcą wszystkich dróg publicznych, z wyjątkiem autostrad i dróg ekspresowych, jest prezydent miasta. W rozpatrywanej sprawie właściwym zarządcą drogi jest ten sam organ, który właściwy jest do wydania decyzji administracyjnej, dlatego odstąpiono od formy współdziałania z art. 106 k.p.a. Ostateczne ustalenia decyzji zostały zaopiniowane wewnętrznie przez Zarząd Dróg Miejskich znak sprawy: [...]. Organ uznał, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88, ponieważ teren objęty jest zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze uzyskaną przy sporządzaniu miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta G, który utracił moc obowiązującą 31 grudnia 2003 r. Zdaniem organu decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Organ wskazał, że zgodnie z art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, projekt przedmiotowej decyzji o warunkach zabudowy został przygotowany przez osobę wpisaną na listę izby samorządu zawodowego urbanistów lub architektów. Do decyzji załączono analizę funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, część tekstową i graficzną w kopii oraz mapę. W części tekstowej analizy cech zabudowy i zagospodarowania terenu przeprowadzona została w pkt "A" analiza stanu faktycznego terenu, na którym przewidziano realizację inwestycji. Obszar analizowany wyznaczono na zał. graficznym nr 1 do analizy. W punkcie "B" przeprowadzona została analiza spełnienia wymogów zgodnie z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. W tabeli wymienione zostały występujące w obrębie [...] działki z budynkami przeznaczonymi do rozbiórki: nr [...],[...],[...],[...] oraz z istniejącą zabudową nr: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...]. Określono powierzchnię działek, powierzchnię zabudowy, procent zabudowy, ilość kondygnacji oraz funkcję zabudowy. W oparciu o dane z tabeli określono w obszarze analizowanym średni wskaźnik zabudowy na poziomie ok. 27,9 %. Ustalono, że na terenie działek nr [...],[...],[...],[...] znajduje się zabudowa w części z budynkami o funkcji handlowo-usługowej, które zostały przeznaczone do rozbiórki. Wymieniono działki: [...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...],[...], które posłużyły do ustalenia szerokości frontowej, ustalonej w obszarze analizowanym na poziomie 29 m. Te same działki przyjęto do ustalenia wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, geometrii dachu (wykazano, że jedynie na działce nr [...],[...] znajduje się dach wielospadowy wysoki). Organ stwierdził, że w analizowanej sprawie sąsiednie działki, dostępne z tej samej drogi publicznej, są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów oraz formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W decyzji nie wymieniono, jaka funkcja zabudowy występuje w analizowanym terenie. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli D. S. oraz P. S., którzy zarzucili niezasadne przyjęcie linii zabudowy jako kontynuacji linii od dalej odsuniętego budynku od ul. C., z bardziej oddalonej i oddzielonej działki nr [...]. Wskazali, że należy uwzględnić istniejący budynek stacji energetycznej znajdujący się na sąsiedniej działce nr [...] po tej samej stronie ulicy, którego frontowa ściana jest w linii frontu budynku na bezpośrednio graniczącej działce nr [...]. Skarżący zaproponowali dogodny w ich ocenie przebieg linii zabudowy. Zdaniem odwołujących nie ma przesłanek do przyjęcia skokowej linii zabudowy, z uwagi na przewidzianą do rozbiórki istniejącą zabudowę. Wnieśli oni również zastrzeżenia do wskaźnika zabudowy ustalonego dla nowego czterokondygnacyjnego budynku na poziomie 30%, który uznali za stanowczo zawyżony. Wskazali, że przyjęty obszar analizowany przecina obiekt budowlany, którym jest droga publiczna – ul. C. i wyliczone dane z nr działek [...], [...] i [...] nie mogą być liczone do średniej będącej podstawą do przyjętych warunków, w tym procentu średniej zabudowy. Dodali, że do wyznaczonego obszaru analizowanego przylega działka nr [...] stanowiąca teren zieleni, która ma wpływ na procentową powierzchnię zabudowy. W ocenie odwołujących organ zawyżył średnią szerokość elewacji frontowej budynku z uwzględnieniem jednokondygnacyjnych pawilonów handlowych i użyteczności publicznej, oddzielonych ścianami konstrukcyjnymi. W ich ocenie wynosi ona 15,2 m. Do wyliczenia średniej nie powinny być uwzględniane działki nr [...],[...] i [...]. Organ pominął powierzchnię działek nr [...],[...] i [...]. W ocenie odwołujących organ zawyżył wysokość górnej krawędzi elewacji, ponieważ powinna wynosić maksymalnie 12 m. Planowana inwestycja narusza art. 73 prawa ochrony środowiska, powoduje przesłanianie budynku na działce nr [...]. Wielkość powierzchni biologicznie czynnej powinna wynieść przeszło 80 %. Budynek należy podłączyć do sieci ciepłowniczej, tak jak pozostałe budynki znajdujące się na osiedlu. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło odwołania i decyzją z dnia [...] sierpnia 2017 r., nr [...], działając na podstawie art. 59 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 r. poz. 778 ze zm.), rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm.) oraz art. 138 § 1 ust. 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2017 r. poz. 1257 ze zm.), utrzymało w mocy ww. decyzję Prezydenta z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...]. Organ odwoławczy w uzasadnieniu decyzji, przytoczył treść art. 6 ust. 2 pkt 1 oraz art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz przepisy postępowania zawarte w art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 107 § 3 w zw. z art. 11 k.p.a. W ocenie organu odwoławczego działka, na której ma być realizowana projektowana inwestycja, nie jest objęta zapisem aktualnie obowiązującego planu miejscowego. Zmiana sposobu zagospodarowania - w tym zmiana sposobu użytkowania istniejących obiektów budowlanych, możliwa jest wyłącznie w drodze ustalenia warunków zabudowy. Działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane, między innymi budynkami usługowymi, co pozwala na ustalenie, że planowana inwestycja jest kontynuacją funkcji w obszarze analizowanym, teren ma dostęp do drogi publicznej, uzbrojenie terenu jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia, teren znajduje się w centrum miasta i nie wymaga zmiany przeznaczenia gruntów na cele nie rolne i nie leśne, nie stwierdza się braku zgodności inwestycji z przepisami odrębnymi. W odniesieniu do wyznaczonej linii zabudowy zdaniem Kolegium linia ta została wyznaczona w sposób prawidłowy. W podobnej sprawie wypowiadały się również sądy administracyjne. Jako przykład organ przywołał wyrok WSA w Łodzi z 16 marca 2010 r. sygn. akt II SA/Łd 787/09, w którym stwierdzono, że przepis § 4 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) wymaga, aby obowiązująca linia zabudowy została wyznaczona jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Nie wymaga natomiast, aby była to linia, wzdłuż której mogą być wzniesione fronty budynków. Jeżeli linia istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas obowiązującą linię nowej zabudowy należy ustalić, jako kontynuację linii zabudowy tego budynku, który znajduje się w większej odległości od pasa drogowego. W powyższym wyroku stwierdzono też, że linia zabudowy nie jest jedyną linią, wzdłuż której mogą być wzniesione frontony budynków, lecz jedynie granicą tej części nieruchomości inwestora, która znajduje się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy terenu. Linia ta wyznacza maksymalne zbliżenie budynku do pasa drogowego. Linia zabudowy (linia regulacyjna) w rozumieniu § 1 pkt 1 w zw. z § 4 ust. 1 i 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) określa więc nieprzekraczalną granicę terenu potencjalnych inwestycji, znajdującego się po przeciwnej stronie linii zabudowy niż pas drogowy. Jest to zaledwie granica obszaru, ale niekoniecznie linia, do której budynki muszą przylegać. W odniesieniu do zarzutu średniej powierzchni zabudowy Kolegium wyjaśniło, że w obszarze analizowanym znajdują się działki o powierzchni zabudowy od 15,9 % do 69 %. W ocenie organu II instancji podane przez skarżących wyliczenie 17 % nie polega na prawdzie bowiem tylko dwie spośród działek analizowanych mają powierzchnię zabudowy poniżej 17 % - działka [...] i [...] o powierzchni zabudowy 16,8 % oraz [...] i [...] o powierzchni zabudowy 15,9. Działki [...],[...] i [...] posiadają powierzchnię zabudowy 69 %. Także działka opisana w odwołaniu jako szczelnie pokryta asfaltem musi zostać uwzględniona przy wyliczeniu średniej. Odnosząc się do zarzutu szerokości elewacji frontowej organ wyjaśnił, że szerokość elewacji frontowej dla działek [...],[...],[...]- pawilonów w zabudowie szeregowej wynosi - 75 m, podobnie szeroka jest elewacja budynków na działkach: [...] i [...] i wynosi 54m. Najmniejsza szerokość elewacji w obszarze analizowanym wynosi 10,5m. W ocenie Kolegium przyjęta średnia 29m jest prawidłowa w sytuacji, gdy we wniosku wniesiono o szerokość elewacji frontowej 22 m. Odnosząc się do zarzutu wysokości górnej krawędzi elewacji Kolegium uznało jako prawidłowe określenie jej w decyzji na poziomie maksymalne 15 m. Stanowisko organ uzasadnił tym, że ze zdjęć załączonych do odwołania oraz z analizy funkcji i cech zabudowy wynika, iż w obszarze analizowanym znajdują się budynki wielokondygnacyjne o wysokości do 15m o różnej geometrii dachu. Z tej przyczyny wysokość budynku nie różni się od innych budynków w obszarze analizowanym. D. S. oraz P. S. od powyższej decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2017 r., nr [...] wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego, w której zarzucili naruszenie przepisów postępowania: art. 7, art. 7a, art. 8, art. 77 § 1, art. 107 § 3 i § 1 pkt 6 k.p.a. i wnieśli na podstawie art. 235 § 1 k.p.a. o uchylenie zaskarżonej decyzji. W uzasadnieniu skargi skarżący podnieśli, że organ nie zauważył błędów w sporządzonej analizie urbanistyczno-architektonicznej. W ich ocenie Kolegium nie odniosło się do tego, że występowali w imieniu bezpośrednio sąsiadujących mieszkańców. Pominięto zarzuty w zakresie przesłaniania co jest niezgodne z § 13 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Organ pominął załączone do odwołania dokumenty, mapę z naniesionym przesłanianiem. Nie odniesiono się do zacienienia budynku jednorodzinnego na bezpośrednio przyległej działce nr [...] i [...] oraz do przedłożonej części graficznej odwołania, gdzie zaznaczono kolorami wszystkie budynki jednokondygnacyjne, pawilony handlowe, budynki mieszkalne jednorodzinne oraz budynki mieszkalne wielorodzinne. Organ nie odniósł się do zarzutów realizacji planowanej kotłowni oraz wskaźnika zabudowy. Skarżący podtrzymali zarzuty podniesione wcześniej w odwołaniu w zakresie ustalenia średniej szerokości elewacji frontowej, wysokości budynku, powierzchni biologicznie czynnej oraz nieprawidłowo wyznaczonej linii zabudowy. W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2017 r. poz. 2188 ze zm.), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola wspomniana sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (§ 2). Sąd administracyjny, uwzględniając skargę, uchyla zaskarżony akt w całości albo części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa, dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub też inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jeżeli natomiast zachodzą przyczyny określone w art. 156 Kodeksu postępowania administracyjnego lub innych przepisach - stwierdza nieważność orzeczenia w całości lub części. Stwierdzenie wydania aktu z naruszeniem prawa wchodzi zaś w grę, o ile zachodzą przyczyny, określone w Kodeksie postępowania administracyjnego lub innych przepisach (art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Dz. U. z 2017 r. poz.1369 ze zm., powoływanej dalej jako P.p.s.a.). Zgodnie z art. 134 § 1 P.p.s.a., Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Biorąc pod uwagę tak zakreśloną kognicję oraz przyczyny wzruszenia aktów organów administracji, Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja narusza prawo w stopniu wskazanym w powołanych wyżej przepisach. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2017 r. poz. 1073) - dalej zwana jako: "u.p.z.p." Ustawa ta w sposób wyraźny akcentuje konstytucyjne prawo własności. Daje temu wyraz w art. 6 ust. 2 stwierdzając, iż w granicach określonych ustawą każdy ma prawo do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu osób trzecich. Nie można więc odmówić ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis ten odpowiednio stosuje się do wszystkich decyzji o warunkach zabudowy (art. 64 ust. 1 u.p.z.p.). Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p., zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, dla którego nie został uchwalony miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie wyjaśniające przeprowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U.2003.164.1588) - dalej zwane jako - "rozporządzenie". Zasadnie organ powołując się na art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wskazał, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy możliwe jest przy łącznym spełnieniu następujących przesłanek: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1 oraz 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy określone w art. 61 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu (tzw. analiza architektoniczno-urbanistyczna), której sporządzenie nakazuje § 3 ww. rozporządzenia. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Według ust. 2 ww. przepisu granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. W tym miejscu należy podkreślić, że prawidłowo wyznaczony obszar analizowany ma kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie. Dopiero w oparciu o prawidłowo wyznaczony obszar analizowany możliwe jest przeprowadzenie kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. Przekładając powyższe rozważania na grunt przedmiotowej sprawy należy wskazać, że organ II instancji dokonując kontroli legalności wyznaczonego obszaru analizowanego powinien na wstępie zbadać spójność załączników do decyzji o ustaleniu warunków zabudowy, sporządzonych w formie graficznej i opisowej. Załącznik graficzny nr 1 do decyzji z dnia [...] lipca 2017 r. nr [...], stanowiący mapę sporządzoną przez W. M. w dniu [...] czerwca 2017 r., posiada wyznaczony, czarną przerywaną linią obszar objęty analizą. Na mapie w skali od 1:1000, naniesiono linie rozgraniczające teren inwestycji, obowiązującą linię zabudowy oraz możliwą lokalizację budynku. Na załączniku graficznym nie został naniesiony i zaznaczony front działki, na którym planowana jest inwestycja budowy budynku usługowo-mieszkalnego (usługi nieuciążliwe - szkoła nauki jazdy, sklep w poziomie parteru i lokale mieszkalne na wyższych kondygnacjach), do realizacji na działkach nr [...],[...],[...],[...] w obrębie nr [...], położonych przy ul. C. [...] w G. Z kolei załącznik nr 1 do decyzji , obejmujący analizę cech zabudowy i zagospodarowania terenu : " Część tekstowa" za front działki uznaje część działki, która jest równoległa do ul. C. o szerokości 30 m. Z treści analizy opisowej wynika, że: "W związku z powyższym przyjęto wielkości obszaru analizowanego w taki sposób, żeby objął on swym zasięgiem obszar, w którym znajdują się nieruchomości zabudowane mogące być odniesieniem dla projektowanej inwestycji. Obszar analizowany wyznaczono na zał. graf. nr 1 do niniejszej analizy". Na podstawie powyższych informacji zawartych w załączniku graficznym oraz tekstowym analizy Sąd nie mógł ocenić, czy doszło do prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu, skoro nie przedstawiono dokumentu z naniesionym frontem działki. Organ odwoławczy całkowicie pominął prawidłowość wyznaczenia w przedmiotowej sprawie obszaru analizowanego i przeszedł do oceny wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz linii zabudowy. Ocena powyższych elementów analizy jest zależna jednak w pierwszej kolejności od prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego. Ze wstępnej analizy "obszaru objętego analizą", zaznaczonego na załączniku graficznym do decyzji o warunkach zabudowy - mapie w skali od 1:1000, wynika że organ I instancji oparł swoje ustalenia, w zakresie wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do działki albo terenu, na danych z działek położonych w obrębie 98: nr [...]. W tabeli określił powierzchnię tych działek, powierzchnię zabudowy, procent zabudowy, ilość kondygnacji oraz funkcję zabudowy. W oparciu o dane z tabeli określono w obszarze analizowanym średni wskaźnik zabudowy na poziomie ok. 27,9 %. Tymczasem nawet jeżeli przyjąć, że zaznaczony na mapie czarną przerywaną linią "obszar objęty analizą" jest w rozumieniu § 3 ust. 1 rozporządzenia "obszarem analizowanym", wyznaczonym wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, na którym przeprowadzono analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy, to należy zauważyć, że do analizy wybrano wybiórczo, bez uzasadnienia działki znajdujące się w zaznaczonym obszarze. Pominięto np. działki nr [...] oraz po drugiej stronie ul. C. [...],[...], czy [...] i inne. Z uwagi na okoliczność, że organ odwoławczy nie przeprowadził w zaskarżonej decyzji rozważań w zakresie oceny prawidłowości wyznaczonego "obszaru analizowanego", który nie jest równoznaczny z "obszarem objętym analizą", doszło do naruszenia przepisów postępowania wyrażonych w art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Naruszenie to może mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu, braki w zakresie dokonania oceny materiału dowodowego i wynikające z tego materiału wnioski organ odwoławczy powinien ocenić w ramach własnych kompetencji wynikających z zasady dwuinstancyjności postępowania. Kolegium pomijając ocenę w zakresie prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego, jego granic, nie oceniło ile działek i o jakich numerach znajduje się w graniach tego obszaru, oraz nie przeprowadziło na wyznaczonym "obszarze analizowanym" analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. W zestawieniach tabelarycznych w analizie (część opisowa) zostały wymienione działki przyjęte do analizy, powierzchnia nieruchomości, powierzchnia zabudowy, procent zabudowy oraz ilość kondygnacji i funkcja zabudowy, jaką obiekty pełnią. Pomijając teren nieruchomości objętej planowaną inwestycją, której budynki przewidziane są do rozbiórki, organ uwzględnił wybiórczo działki nr: [...]. Łącznie 12 działek, które są zabudowane 6 budynkami. Analiza załącznika graficznego do decyzji organu I instancji dowodzi, że zarówno działek, jak i istniejących obiektów budowlanych w obszarze analizowanym jest więcej, niż wynika to z decyzji o warunkach zabudowy. Z zasady dwuinstancyjności postępowania wynika obowiązek dla organu odwoławczego zbadania sprawy jeszcze raz od początku na nowo. Obowiązkiem organu jest również odniesienie się do zarzutów odwołania oraz dokonanie oceny dowodów dostarczonych w toku postępowania odwoławczego przez strony wnoszące odwołanie. Zgodnie z art. 7 k.p.a. w toku postępowania organy administracji publicznej stoją na straży praworządności, z urzędu lub na wniosek stron podejmują wszelkie czynności niezbędne do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego oraz do załatwienia sprawy, mając na względzie interes społeczny i słuszny interes obywateli. Z przepisem tym koresponduje art. 77 ust. 1 k.p.a., który stanowi, że organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Tymczasem z akt administracyjnych wynika, że skarżący do odwołania od decyzji organu I instancji załączyli wyrys z mapy zasadniczej w skali 1:1000 z zaznaczonymi w kolorze budynkami oraz wyrys z mapy zasadniczej w skali 1:500 z widocznymi działkami. Organ odwoławczy całkowicie pominął powyżej przedstawione dowody, które w ocenie Sądu mogą okazać się pomocne przy ocenie, czy organ do przeprowadzenia analizy posłużył się prawidłowo wyznaczonym obszarem analizowanym, a analiza została przeprowadzona w oparciu o wszystkie niezbędne dane, konieczne do ustalenia linii zabudowy, wskaźnika zabudowy, elewacji frontowej projektowanego obiektu, jego wysokości i kondygnacji oraz strefy biologicznie czynnej. W ocenie Składu Sądu orzekającego w niniejszej sprawie, ustalenia zawarte w załączniku opisowym do decyzji organu I instancji nie zawierają wszystkich koniecznych danych - w świetle rozporządzenia by w sposób odpowiadający jego normom wyznaczyć parametry planowanej budowy i dlatego nie mogła stanowić podstawy do podjęcia w sprawie decyzji. W tym stanie rzeczy niemożliwe okazało się zbadanie, czy planowana inwestycja spełnia przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 u.p.z.p. Odnosząc się natomiast do zarzutów skarżących zawartych skardze należy wskazać, że z uwagi na brak oceny prawidłowości wyznaczenia obszaru analizowanego przedwczesna jest ocena prawidłowości wyznaczenia wskaźników od niego zależnych. Wyjaśnić jednak należy, że ustalona linia orzecznicza sądów administracyjnych przyjmuje, że nie jest dopuszczalne przekształcenie postępowania o ustalenie warunków zabudowy w postępowanie o wydanie pozwolenia na budowę (por. wyrok WSA w Warszawie z 18 października 2006 r. sygn. IV SA/Wa 1323/06). Inwestor, uzyskując decyzję o warunkach zabudowy, uzyskuje bowiem tylko ogólną informację, iż możliwa jest realizacja określonego rodzaju inwestycji na terenie objętym wnioskiem inwestora i uprawnia jedynie do ubiegania się o pozwolenie na budowę, przy czym nie przesądza o realizacji zamierzenia i nie narzuca przyszłych rozwiązań technicznych inwestycji, które muszą być zgodne z obowiązującymi przepisami. Oznacza to, że takie kwestie jak wpływ usytuowania zamierzonej inwestycji na powstanie uciążliwości lub niedogodności dla sąsiednich nieruchomości po realizacji inwestycji będą badane w toku postępowania w sprawie pozwolenia na budowę i nie mogą podlegać ocenie w postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy. Ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy może następować tylko w takim zakresie, w jakim nie jest objęta zakresem regulacji prawa budowlanego. Postępowanie w przedmiocie warunków zabudowy jest dopiero pierwszym etapem procesu inwestycyjnego. Celem decyzji o warunkach zabudowy jest jedynie wytyczenie podstawowych, ogólnych kierunków projektowanej inwestycji budowlanej, której uszczegółowienie następuje na etapie zatwierdzenia projektu budowlanego i wydania pozwolenia na budowę. Ochrona interesów osób trzecich uzasadniona wymaganiami prawa budowlanego poprzez m.in. zbadanie, czy realizacja planowanej inwestycji nie spowoduje uciążliwości dla nieruchomości sąsiednich, wymagana jest dopiero na etapie wydawania decyzji o pozwoleniu na budowę, gdzie organ I instancji będzie dysponował projektem budowlanym, w którym zawarte zostaną szczegółowe rozwiązania techniczne projektowanej inwestycji. W konsekwencji, dopiero na tym etapie zostaną rozstrzygnięte szczegółowe kwestie dotyczące sposobu zagospodarowania działki inwestora i wpływu planowanej przez niego inwestycji na sposób korzystania z nieruchomości sąsiednich, w tym przesłaniania i zacienienia. Ponadto ustalenie warunków zabudowy nie jest uzależnione od uzyskania zgody właścicieli nieruchomości sąsiednich. W postępowaniu w przedmiocie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie są badane parametry wynikające z rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim winny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Zarzuty związane z naruszeniem tego rozporządzenia skarżący będą mogli podnosić na etapie postępowania w przedmiocie zatwierdzenia projektu budowlanego i pozwolenia na budowę. Nie mają usprawiedliwionych podstaw zarzuty dotyczące naruszenia § 13 rozporządzenia w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, przez jego niezastosowanie, a więc ustalenie warunków sprzecznych z tym przepisem. Przepisy tego rozporządzenia nie mają bowiem zastosowania w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Będą one stosowane dopiero na kolejnym etapie postępowania inwestycyjnego – przy wydawaniu decyzji o pozwoleniu na budowę i zatwierdzaniu projektu budowlanego. Wobec powyższego należy podkreślić, że w ramach postępowania administracyjnego, prowadzonego z wniosku o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia inwestycyjnego, organy administracji zobligowane są do przeprowadzenia czynności, polegających w pierwszej kolejności na wyznaczeniu obszaru analizowanego, a w drugiej – na rzetelnym porównaniu parametrów projektowanej inwestycji z parametrami istniejącej zabudowy w wyznaczonych granicach obszaru analizowanego. Efektem tego porównania są wyniki analizy urbanistyczno-architektonicznej, zawierające część tekstową i graficzną, stanowiące załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Kolejną podstawową kwestią postępowania o ustalenie warunków zabudowy (jak zresztą każdego postępowania administracyjnego) jest ustalenie stron postępowania. Przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie zawierają unormowania w tym zakresie, co oznacza, że ma zastosowanie przepis art. 28 k.p.a., zgodnie z którym stroną postępowania jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Postępowanie dotyczy interesu prawnego określonego podmiotu wówczas, gdy rozstrzygnięcie w sprawie oddziałuje na sytuację prawną tego podmiotu. Istotne znaczenie w postępowaniu w przedmiocie warunków zabudowy ma prawidłowo ustalony krąg stron postępowania oraz zawiadomienie ich o wszczęciu postępowania, a następnie powiadomienie o prawie wypowiedzenia się co do zgromadzonego materiału dowodowego, kończąc na doręczeniu decyzji. W orzecznictwie sądów administracyjnych zwraca się uwagę, że stronami postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy zawsze będą inwestor (wnioskodawca) oraz podmioty posiadające tytuł prawny do nieruchomości, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy (por. wyrok WSA w Gliwicach z 12 stycznia 2015 r. sygn. II SA/Gl 791/14, Lex Omega nr 1643851). W przedmiotowej sprawie na podstawie akt administracyjnych sprawy nie można ustalić, czy organ I instancji zgromadził dokumenty (wypisy z rejestru gruntów) potwierdzające prawa do działek objętych wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy oraz nieruchomości sąsiednich. Wobec powyższego nie wyjaśniono jakimi kryteriami kierował się organ przy wyznaczaniu kręgu stron postępowania. Wobec powyższego organ winien ustalić podmioty posiadające tytuł prawny do nieruchomości sąsiednich, bowiem ugruntowana już linia orzecznictwa w tym zakresie wskazuje, że stronami postępowania administracyjnego o ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu mogą być właściciele lub użytkownicy wieczyści działek sąsiednich (por. uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego: z 25 września 1995 r. sygn. akt VI SA 13/95, Lex Omega nr 10650; z 4 grudnia 1995 r., sygn. akt VI SA 20/95, Lex Omega nr 23844; wyroki NSA: z 29 czerwca 2001 r. sygn. akt IV SA 594/99, Lex Omega nr 54166; z 23 maja 2005 r., sygn. akt OSK 1618/04, Lex Omega nr 168098; z 17 września 2014 r. sygn. akt II OSK 1261/13, Lex Omega 1664409; z 29 stycznia 2016 r., sygn. akt II OSK 1358/14, Lex Omega nr 2034071). Z akt administracyjnych sprawy nie wynika, na jakiej podstawie organy uznały, że skarżący są stroną postępowania w sprawie. Organ nie ustalił bezpośrednich sąsiadów terenu inwestycji i nie wyjaśnił, kto posiada tytuł prawny do tych działek. Kolegium również nie odniosło się do kwestii, kto i dlaczego uznany został za strony postępowania oraz jaki jest zasięg oddziaływania przedmiotowej inwestycji. Zachodzi konieczność rozważenia tych okoliczności. Organ odwoławczy pominął okoliczność, że w aktach sprawy brak jest wypisów z rejestru gruntów potwierdzających tytuł prawny działek osób, które winny być stroną tego postępowania. Nie wskazano w decyzji, z jakimi działkami bezpośrednio graniczy nieruchomość objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy. Z orzecznictwa sądów administracyjnych wynika również możliwość uznania za strony postępowania właścicieli i użytkowników wieczystych działek sąsiednich, które nie sąsiadują bezpośrednio z terenem inwestycji (nie graniczą z nim, nie przylegają do niego fizycznie, por. np. wyrok NSA z 6 lipca 2007 r. II OSK 1016/06, Lex nr 355287). Wskazuje się przy tym, że możliwość uznania za strony właścicieli tak rozumianych działek sąsiednich zależy od rodzaju inwestycji, która jest planowana. W kontekście ustalania kręgu stron postępowania administracyjnego, a tym samym ich interesu prawnego, w zakresie realizowanych inwestycji należy uwzględnić nie tylko sposób zagospodarowania wywołany planowaną inwestycją, ale też charakter takiej inwestycji. W zależności od rodzaju inwestycji, wykonywana tam działalność będzie mogła powodować bowiem oddziaływanie nie tylko na nieruchomości bezpośrednio z jej terenem graniczące, lecz również na nieruchomości położone dalej. Pojęcie "działki sąsiedniej" przy rozważaniu kwestii oddziaływania nie ogranicza się zatem tylko do uznania za taką wyłącznie działki bezpośrednio graniczącej z terenem inwestycji, lecz także może dotyczyć innych działek znajdujących się w sąsiedztwie, nawet w znacznej odległości od terenu inwestycji. To wszystko zależy od immisji, jakie będzie lub już powoduje konkretne zainwestowanie na działce inwestora (zob. wyroki NSA: z 3 grudnia 2014 r., sygn. akt II OSK 1204/13, Lex Omega nr 1643768 oraz z 8 września 2004 r., sygn. akt OSK 394/04, Lex Omega nr 160631; wyrok WSA w Gliwicach z 12 stycznia 2015 r., sygn. akt II SA/Gl 791/14, Lex Omega nr 1643851). W przypadku działek niesąsiadujących bezpośrednio z terenem planowanej inwestycji o interesie prawnym ich właścicieli decydował będzie zatem zasięg oddziaływania danej inwestycji na nieruchomości sąsiednie oraz stopień jej uciążliwości dla tych nieruchomości. Organ prowadzący postępowanie w sprawie warunków zabudowy ma obowiązek zbadać rodzaj inwestycji, jej rozmiary oraz stopień i zakres jej uciążliwości dla otoczenia, a następnie ustalić, jak daleko sięgać będzie oddziaływanie planowanej inwestycji (wyrok WSA w Krakowie z 18 grudnia 2013 r. sygn. akt II SA/Kr 1224/13). O statusie stron w sprawach z zakresu ustalenia warunków zabudowy decydują nie tyle rzeczywiste ograniczenia w zagospodarowaniu, jakie realizacja planowanego zamierzenia inwestycyjnego może spowodować dla właścicieli nieruchomości, lecz już potencjalna możliwość negatywnych ingerencji w prawo własności, np. z uwagi na zamiar usytuowania w bliskiej odległości obiektu kubaturowego o wysokości i uciążliwości nieporównywalnej z zabudową mieszkaniową jednorodzinną, którego realizacja może rodzić obawy związane z immisjami (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 21 października 2014 r., sygn. akt II SA/Kr 1199/14, Lex Omega nr 1602413). Należy pamiętać, że w orzecznictwie sądowoadministracyjnym przyjmuje się, że o interesie prawnym podmiotu świadczy m.in. prawo do niezakłóconego korzystania z nieruchomości, wynikające z art. 140 (ochrona właściciela przed immisjami bezpośrednimi, uniemożliwiającymi korzystanie z prawa własności) i art. 144 k.c. (ochrona właściciela przed immisjami pośrednimi, zakłócającymi korzystanie z nieruchomości ponad przeciętna miarę). Oba powołane przepisy należy uwzględnić przy określaniu kręgu stron postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Konieczna jest ocena, czy planowana inwestycja – ze względu na rozmiar, charakter – stwarza ryzyko immisji bezpośrednich albo pośrednich (por. wyrok WSA w Krakowie z 30 sierpnia 2016 r. II SA/Kr 554/16), przy czym nie musi to być oddziaływanie przekraczające ustalone normy. Dla uznania za stronę wystarczy jedynie sam fakt oddziaływania inwestycji w przestrzeń objętą prawem do nieruchomości (por. wyrok WSA w Gdańsku z dnia 6 sierpnia 2014 r. II SA/Gd 339/14, Lex nr 1503798). W orzecznictwie wskazuje się nadto słusznie, że na problem ustalenia stron postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu należy spojrzeć z perspektywy art. 6 ust. 2 u.p.z.p. Stosownie do tego przepisu, każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych (por wyrok WSA w Poznaniu z 18 października 2012 r. sygn. akt IV SA/Po 837/12, Lex Omega nr 1242242). Przy ponownym rozpoznaniu sprawy Kolegium uwzględni uwagi zawarte w niniejszym uzasadnieniu. W szczególności organ odwoławczy ustali status skarżących jako strony postępowania, celem wyjaśnienia, czy odwołanie zostało wniesione przez stronę postępowania, a po wyjaśnieniu tej kwestii oceni, czy akta sprawy zawierają wszystkie niezbędne dokumentu do przeprowadzenia analizy obszaru analizowanego, poczynając od wyjaśnienia, czy organ I instancji prawidłowo wyznaczył granice tego obszaru. Mając na uwadze powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c P.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji. Orzeczenie w przedmiocie kosztów znajduje swoje uzasadnienie w treści art. 200 i art. 205 § 1 P.p.s.a.