II SA/Bd 1277/10

16 grudnia 2010r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jarzembski (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Anna Klotz Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Protokolant Jakub Jagodziński po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 16 grudnia 2010r. sprawy ze skargi Gminy [...] na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] sierpnia 2010r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość zajętą pod drogę publiczną oddala skargę. Na podstawie art. 129 ust. 5 w zw. z art. 98 ust. 3, art. 130, art. 132 ust. 1-3a art. 134 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 ze zm.) oraz art. 104 Kpa, po rozpatrzeniu wniosku E. i K. Ś. z [...] 2008 r. o ustalenie odszkodowania za nieruchomość położoną w miejscowości B., gm. B., oznaczoną w ewidencji gruntów nr [...] o pow. [...] ha, zapisaną w księdze wieczystej Kw nr [...], przejętą z mocy prawa pod drogę gminną, na podstawie ostatecznej decyzji Wójta Gminy B. z dnia [...] 2007 r., znak; [...], zatwierdzającej projekt podziału nieruchomości – Starosta B. decyzją z [...] 2010 r. [...] ustalił należne odszkodowanie w wysokości: [...] zł. Od tej decyzji odwołanie wniósł Wójt Gminy B. podnosząc, iż odszkodowanie jest za wysokie i zarzucił naruszenie art. 7, 77 i 80 kpa, które miało wpływ na wynik postępowania oraz art. 130 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez błędną jego wykładnię. Wojewoda Kujawsko-Pomorski decyzją z [...] 2010 r. [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 Kpa w zw. z art. 98, 134 § 2, art., 151 ust. 1, art. 154 ust. 1 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. oraz § 36 ust. 1 i 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 ze zm.) utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję, stwierdzając, iż organ I instancji prawidłowo przyjął jako dowód operat szacunkowy z dnia [...] 2009 r. w którym dokonano analizy transakcji z lat 2008 – 2009 gruntów z przeznaczeniem pod drogi w gminie B. Z operatu i wyjaśnień rzeczoznawcy wynika, iż rzeczoznawca sporządził operat rzetelnie, dokonując dogłębnej analizy transakcji rynkowych dot. nieruchomości przeznaczonych pod drogi publiczne. M.in. rzeczoznawca wyjaśnił, iż nieruchomości zakupione przez Gminę pod drogi nie zostały wykorzystane do wyceny podejściem porównawczym z uwagi na sporadyczność tego typu transakcji, ograniczoną reprezentatywność rynku i nie spełnienie zasadniczych warunków porównywalności z działką wycenianą. Analiza operatu i wyjaśnień rzeczoznawcy prowadzą do wniosku, iż rzeczoznawca nie przeszła "automatycznie" do sposobu wyceny z § 36 ust. 2 rozporządzenia z 21 września 2004 r., ale poprzedziła to wnikliwą analizą rynku nieruchomości. W skardze Wójt Gminy B. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji z [...] 2010 r. oraz zasądzenie kosztów postępowania, zarzucając naruszenie art. 130 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. w zw. z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia poprzez błędną ich wykładnię, i w konsekwencji naruszenie art. 7, 77 i 80 kpa, co miało istotny wpływ na wynik postępowania. Zdaniem skarżącego dokonując oceny wartości rynku w oparciu o § 36 ust. 1 rzeczoznawca kierował się błędnymi przesłankami co uniemożliwiało dobór nieruchomości podobnych i zakończyło się stwierdzeniem niereprezantywności takiego rynku określonej w art. 151 ugn. Z woli ustawodawcy sposób określony w ust. 1 cyt. paragrafu jest dopuszczony do określania wartości rynkowej, a transakcje nieruchomościami przeznaczonymi pod drogi nie zostały uznane transakcje zawarte w szczególnych warunkach o których mowa w § 5. Dokonana w operacie analiza rynku w odniesieniu do § 36 ust. 1 doprowadziła do odrzucenia wyceny nieruchomości z § 36 ust. 1 i zastosowania ust. 2. Taki stan rzeczy wg skarżącego powoduje naruszenie przepisu art. 130 ustawy i § 36ust. 1 rozporządzenia. W odpowiedzi na skargę podtrzymując argumentację zawartą w swojej decyzji Wojewoda wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Stosownie do przepisów art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż zadaniem sądu administracyjnego jest zbadanie zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami prawa materialnego jak i procesowego w odniesieniu do stanu prawnego istniejącego w chwili wydania zaskarżonej decyzji. Odnosząc powyższe do niniejszej sprawy należało więc zbadać zgodność zaskarżonej decyzji z przepisami ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. – Kodeks postępowania administracyjnego (dalej w skrócie: Kpa) oraz zgodność tej decyzji z przepisami ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) oraz wydanym w oparciu o delegację ustawową zawartą w art. 159 tej ustawy przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Zasady i tryb ustalania i wypłaty odszkodowania zawarte są w rozdziale 5 ww. ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Stosownie zaś do art. 128-135 wywłaszczenie własności nieruchomości, użytkowania wieczystego lub innego prawa rzeczowego następuje za odszkodowaniem na rzecz osoby wywłaszczonej odpowiadającym wartości tych praw. Zgodnie z przepisami art. 129 ust. 5 pkt 1 ww. ustawy z 21 sierpnia 1997 r. starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu w przypadkach, o których mowa m.in. w art. 98 ust. 3 tej ustawy. Natomiast w dniu drugim art. 130 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi się, iż w przypadku gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 ustawy, według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Zgodnie z art. 130 ust. 2 ww. ustawy ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, w którym rzeczoznawca określa wartość nieruchomości a stosownie do przepisu art. 134 podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi wartość rynkowa nieruchomości. Art. 151 ww. ustawy określając pojęcie wartości rynkowej nieruchomości wskazuje, że wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu założenia, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy oraz upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Według przepisu art. 152 ust. 1 ww. ustawy z 21 sierpnia 1997 r. sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Uprawnienie do wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości – w myśl art. 154 § 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Natomiast w art. 157 § 1 ustawodawca przewidział możliwość oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych. Wskazane rozporządzenie wykonawcze z 21 września 2004 r. do ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w przepisach § 36 ust. 1 i 2 pkt 1, stanowi, że przy określaniu wartości rynkowej gruntów przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne stosuje się podejście porównawcze, przyjmując ceny transakcyjne uzyskiwane przy sprzedaży gruntów odpowiednio przeznaczonych lub zajętych pod drogi publiczne. W przypadku braku cen, o których mowa w ust. 1, wartość gruntów określa się w sposób następujący: wartość działek gruntu wydzielonych pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących określa się jako iloczyn wartości 1 m2 gruntów, z których wydzielono te działki gruntu, i ich powierzchni, z tym że jeżeli przeznaczenie gruntów, z których wydzielono działki pod nowe drogi publiczne albo pod poszerzenie dróg istniejących, powoduje, że wartość tych gruntów jest niższa niż wartość gruntów przeznaczonych pod drogi, tak określoną wartość powiększa się o 50%. Zgodnie z przepisami art. 134 § 1 i art. 133 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. Nr 153, poz.1270 z późn. zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną i wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy. Z akt sprawy natomiast wynika, że w trakcie przeprowadzonego postępowania pomiędzy Gminą a wnioskodawcą nie doszło do uzgodnienia odszkodowania, w związku z tym ustalenia jego wysokości należało dokonać w trybie administracyjnym i dlatego związku z powyższym zlecono określenie wartości przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu W. K.. Rzeczoznawca uwzględniając stan nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości przy uwzględnieniu aktualnych cen rynkowych, oszacowała jej wartość na kwotę: [...] zł, co stanowi ok. [...] zł za 1 m2. Z akt wynika także, że przeprowadzono rozprawę administracyjną z udziałem stron i rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego operat szacunkowy w niniejszej sprawie. W toku rozprawy jak wynika z jej protokołu strony przedstawiły swoje stanowisko, odnosząc się do sporządzonego operatu a następnie uzupełniające wyjaśnienia złożyła rzeczoznawca majątkowy W. K. Z przedstawionego operatu szacunkowego i wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego na rozprawie wynika, że przeprowadzono analizę transakcji z lat 2008-2009 gruntów z przeznaczeniem pod drogi w gminie B. Wskazano, iż w roku 2008 odnotowano 3 takie transakcje, natomiast w roku 2009 r. jedną transakcję. Ponadto w operacie szacunkowym przeprowadzono analizę transakcji w gminach sąsiednich powiatu b. z lat 2008-2009 gruntów zakupionych z przeznaczeniem pod drogi (np. dla gminy O. w roku 2008 odnotowano 3 transakcje, a w roku 2009 r. nie odnotowano żadnej takiej transakcji). W operacie wskazano też, iż w gminach sąsiednich powiatu b. ilość transakcji jest podobna, z tym że poziom cen jest najwyższy w gminie O. Dlatego z uwagi na niewielką liczbą transakcji wykupu gruntów pod drogi w latach 2008-2009 (gdy rynek nieruchomości wciąż zwyżkował, a działki pod drogi nabywane są za odszkodowaniem, a nie w drodze umów cywilno - prawnych) wartość działek gruntów wydzielonych pod drogi publiczne ustalona została w sposób określony treścią § 36 ust. 2 ww. rozporządzenia. Zdaniem Sądu analiza operatu szacunkowego oraz ustnych wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego prowadzi do wniosku, że rzeczoznawca majątkowy W.K. szczegółowo uzasadniła dobór nieruchomości wziętych do porównania oraz metodę wyceny i nie przeszła automatycznie z § 36 ust. 1 ww. rozporządzenia do metody wskazanej w dalszej części § 36. Formułując uwagi do przedłożonego operatu szacunkowego do wydania którego konieczne jest posiadanie wiedzy specjalistycznej, należy czynić to w sposób szczególnie ostrożny i wyważony wskazując konkretne przepisy, których – przy sporządzaniu opinii- biegły winien przestrzegać a tego nie uczynił. Takie postępowanie jest konieczne dla uniknięcia zarzutu przekroczenia granic swobody oceny dowodu. Powyższej oceny Sądu o prawidłowości operatu szacunkowego w niniejszej sprawie w oparciu o który określono wysokość odszkodowania nie zmienia przedłożenie w toku rozprawy administracyjnej zestawienia transakcji dotyczących nieruchomości zajętych pod drogi. Zauważyć bowiem należy, że większość z nich dotyczy okresu po wydaniu decyzji utrzymywanej w mocy zaskarżoną decyzją. Na marginesie należy tylko zauważyć, że organ mógł oprzeć się na przedmiotowym operacie zważywszy na treść art. 156 ust. 3 ustawy z 19 lipca 1997 r. o gospodarce gruntami. Z przepisu tego wynika bowiem, że operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia. Decyzję utrzymaną w mocy zaskarżoną decyzją wydano [...] 2010 r. a przedmiotowy operat sporządzony został [...] 2009 r. Na marginesie należy też podkreślić, że strona skarżąca nie skorzystała z możliwości jakie jej stwarza przepis art. 157 § 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami mimo pouczenie strony przez organ w trakcie rozprawy administracyjnej o możliwości stwarzanej przez ten przepis. Reasumując należy stwierdzić, że nie doszło do naruszenia przepisów ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami jak i przepisów wskazanego rozporządzenia wykonawczego z 21 września 2004 r. Nie doszło także do naruszenia przepisów Kpa, ponieważ zebrano w sposób prawidłowy pełen materiał dowodowy pozwalający na rozstrzygnięcie sprawy. Mając powyższe na uwadze, nie dopatrując się naruszenia przez organ obowiązującego prawa, wobec barku przesłanek z art. 145 § 1 ust. 1 pkt 1 i 2 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi – na podstawie art. 151 tej ustawy skargę oddalił.