II SA/Bd 1336/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie sędzia WSA Anna Klotz (spr.) sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant starszy asystent sędziego Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 września 2016 r. sprawy ze skargi M. K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2015 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. oddala skargę, 2. przyznaje od Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy) na rzecz radcy prawnego J. R. kwotę [...]zł (dwieście dziewięćdziesiąt pięć 20/100) tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. Decyzją z dnia [...] czerwca 2015 r., nr [...], Burmistrz działając na podstawie art. 59 ust 1, art. 60 ust 1, 4, art. 61, ust. 1, art. 63 ust. 2 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks Postępowania Administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.) po rozpatrzeniu wniosku M. S. ustalił warunki zabudowy dla zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie budynku hali magazynowej na terenie działki nr [...] w miejscowości S. Powyższe rozstrzygnięcie zostało poprzedzone decyzją Burmistrza z dnia [...].10.2014r. nr [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla wnioskowanej inwestycji. Na skutek odwołania M. K., Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...].01.2015 r. znak: [...] uchyliło decyzję organu I Instancji i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło wówczas, że strona postępowania – M. K. zgłaszał zarzuty dotyczące uciążliwości planowanej inwestycji wynikającej z hałasu, jego intensyfikacji przy planowanej inwestycji. Odwołujący ponadto wskazywał na konieczność oceny oddziaływania inwestycji na środowisko. Kwestie te zostały pominięte w toku prowadzonego postępowania i nie znalazły odzwierciedlenia w uzasadnieniu rozstrzygnięcia organu I instancji. Tym samym Samorządowe Kolegium Odwoławcze uznało, że Burmistrz nie dysponując kompletnym materiałem dowodowym nie miał możliwości rzetelnego zbadania stanu zagospodarowania otoczenia inwestycji Organ I instancji ponownie rozpatrując sprawę w ramach parametrów, cechy i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu określił wysokość budynku hali magazynowej od 4 m do 9 m, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej budynku od 2,5 m do 9 m. Wskazał, że budynek należy ograniczyć do jednej kondygnacji naziemnej. W decyzji szerokość elewacji frontowej zawarto w przedziale od 10 m do 20 m. Powierzchnię zabudowy budynku w stosunku do powierzchni działki ograniczono do 12%. Wskazano, że należy zachować w formie biologicznie czynnej minimum 60% powierzchni terenu objętego decyzją. Odnośnie geometrii dachu zalecono dach jedno, dwu lub wielospadowy, o kącie nachylenia od 1,5° do 50°, układ połaci dachowych - prostopadły lub równoległy do frontu działki. Stwierdzono, że należy wyznaczyć minimum dwa miejsca parkingowe. Odnośnie linii zabudowy ustalono, że nieprzekraczalna linia zabudowy dla obiektów kubaturowych ma przebiegać jak na załączniku graficznym do decyzji (nieprzekraczalna linia zabudowy dotyczy zasadniczej bryły budynku -lica ściany frontowej, natomiast zewnętrzne elementy budynku, jak balkony, wykusze, schody zewnętrzne, okapy itp. mogą być usytuowane poza nią). Zalecono, że należy zachować nieprzekraczalną linię zabudowy od istniejącej linii elektroenergetycznej. W ramach warunków dotyczących ochrony środowiska i zdrowia ludzi stwierdzono, że planowana inwestycja nie należy do przedsięwzięć, o których mowa w ustawie z dnia 3 października 2008 r. o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz o ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2013 r., poz. 1235 ze zm.) i nie znajduje się w katalogu zawartym w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz. 1397 ze zm.). Określono w decyzji warunki ochrony przed uciążliwościami powodowanymi przez hałas, wibracje, zakłócenia elektryczne i promieniowanie stwierdzając, że: stosownie do art. 115 ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2013 r., poz. 1232 ze zm.), poziom hałasu nie może przekraczać wartości ustalonych dla tych terenów podanych w tabeli 1 rozporządzenia Ministra Środowiska z dnia 14 czerwca 2007 r. w sprawie dopuszczalnych poziomów hałasu w środowisku (Dz. U. z 2014 r., poz. 112); planowana inwestycja nie może wprowadzać do powietrza, wody, gleby lub ziemi wibracji w rozumieniu przepisów ustawy z dnia 27 kwietnia 2001 r. Prawo ochrony środowiska (Dz. U. z 2013 r., poz. 1232 ze zm.); -należy przestrzegać wymagań określonych w warunkach przyłączenia do sieci elektroenergetycznej w zakresie jej zabezpieczenia przed zakłóceniami elektrycznymi powodowanymi przez instalacje lub sieci wchodzące w skład planowanej inwestycji, stosownie do przepisów rozporządzenia Ministra Gospodarki z dnia 4 maja 2007 r. w sprawie szczegółowych warunków funkcjonowania systemu elektroenergetycznego (Dz. U. Nr 93, poz. 623 ze zm.). Projekt decyzji uzgodniono w sprawach ochrony gruntów rolnych ze Starostą (postanowienie znak: [...], z dnia [...].04.2015 r.). Projekt decyzji uzgodniono z Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków (postanowienie znak: [...], z dnia [...].04.2015 r.), projekt decyzji uzgodniono z Generalną Dyrekcją Dróg Krajowych i Autostrad (postanowienie znak; [...], z dnia [...].04.2015 r.). Zdaniem organu w przedmiotowej sprawie nie zachodziła konieczność uzgodnienia projektu decyzji z pozostałymi organami wymienionymi w art. 53 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz nie zachodzi konieczność uzyskania uzgodnień wynikających z przepisów odrębnych. Linie rozgraniczające teren inwestycji - wyznaczono na mapie w skali 1:1000 - załącznik nr 1 - stanowiącej część graficzną decyzji. Zaznaczono również, że decyzja nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Zdaniem organu I instancji wniosek inwestora został sformułowany prawidłowo i zawierał wszystkie niezbędne elementy, które określono w art. 52 ust. 2 wspomnianej ustawy. Osoba wpisana na listę izby samorządu zawodowego urbanistów, przeprowadziła analizę terenu oraz przygotowała projekt decyzji ustalającej warunki zabudowy. W oparciu o wniosek i ustalenia studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy Gniewkowo uchwalonego uchwałą Nr XIX/124/2012 Rady Miejskiej w Gniewkowie, Burmistrz stwierdził, że nie zachodzi okoliczność wynikająca z art. 62 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a dotycząca obowiązku sporządzenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla obszaru objętego wnioskiem, oraz nie zachodzi konieczność uzyskania opinii oraz uzgodnień wynikających z art. 53 ust. 4 pkt 1,3-5,7,8,10-11 cytowanej wyżej ustawy. Ustalono również, że obecnie teren ten nie jest objęty planem miejscowym oraz nie leży na obszarze, w odniesieniu do którego istnieje obowiązek jego sporządzenia na podstawie przepisów odrębnych. Na podstawie egzemplarza archiwalnego miejscowego planu ogólnego ustalono także, że teren planowanej inwestycji nie leży na terenach przeznaczonych w tym planie dla realizacji inwestycji celu publicznego, o którym mowa w art. 39 ust. 3 pkt 3 i art. 48 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Na tej podstawie organ I instancji wywiódł, że nie są wymagane uzgodnienia z wojewodą, marszałkiem województwa oraz starostą. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu organ działając w oparciu o § 3 ust. 1-2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588) -wyznaczył wokół terenu działki nr [...] objętej wnioskiem inwestora obszar analizowany i przeprowadził na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Organ przyjął, że szerokość frontu działki nr [...] wynosi 82 m, a więc przyjęta zgodnie z rozporządzeniem minimalna szerokość obszaru analizowanego wynosi co najmniej 3 x 82 m tj. minimum 246 m w każdą stronę od wszystkich granic tej działki. Minimalna szerokość obszaru analizowanego, wyznaczona zgodnie z rozporządzeniem, jest wystarczająca do przeprowadzenia analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, zatem nie ma konieczności poszerzenia tego obszaru. Organ ocenił spełnienie w przedmiotowej sprawie łącznych warunków z art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, które umożliwiają wydanie decyzji o warunkach zabudowy. Organ I instancji wypowiedział się odnośnie uwag wniesionych w trakcie postępowania przez M. K. zawartych w piśmie z dnia [...] maja 2014 r. w zakresie negatywnego oddziaływania inwestycji na działkę nr [...] będącą jego własnością. Wysokość projektowanej hali mającą wynosić prawie 9 m znacząco utrudni dostęp do światła dziennego w porze porannej do jego mieszkania. Zdaniem strony postępowania znaczącej zmianie ulegnie wysokość linii zabudowy, która w istotny sposób będzie górować nad istniejącymi już budynkami mieszkalnymi. Zdaniem strony wzrośnie natężenie hałasu wskutek intensyfikacji prowadzenia dotychczasowej działalności gospodarczej a roboty ziemne związane z posadowieniem hali mogą spowodować zmianę stosunków wodnych, gdyż nie zostały przedstawione żadne założenia projektowe, do których można by się rzeczowo odnieść. Odnosząc się do powyższych uwag organ wyjaśnił, że na etapie postępowania w sprawie wydania decyzji o warunkach zabudowy nie jest wymagane załączenie do wniosku projektu budowlanego oraz nie przesądza się o dokładnym usytuowaniu planowanego obiektu w stosunku do granic działki i innych obiektów budowlanych. Decyzja o warunkach zabudowy potwierdza jedynie, że planowana inwestycja może powstać na danej działce lub terenie i określa warunki, które muszą być spełnione, aby mogła-być zrealizowana. Dla przedmiotowej inwestycji warunki jakie muszą być spełnione w zakresie hałasu są określone w pkt 6 ppkt 4 niniejszej decyzji. Należy podkreślić, iż określone w decyzji wartości graniczne (minimalne i maksymalne) lub konkretne precyzyjnie wskazane wielkości fizyczne parametrów inwestycji, w tym wysokość budynku, wynikają z analizy urbanistyczno-architektonicznej. Bezspornie należy stwierdzić, iż w obszarze analizowanym występują obiekty o wysokości 9 m. Wyniki analizy zostały zawarte w załączniku nr 2a do niniejszej decyzji. Ocena kwestii dotyczących ograniczenia dostępu do światła dziennego oraz zmiany stosunków wodnych oraz zbadanie zgodności zamierzenia inwestycyjnego z przepisami techniczno-budowlanymi jest zadaniem organu architektoniczno - budowlanego w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Organ dodał, że zgłaszane w trakcie prowadzonego postępowania zastrzeżenia dotyczące planowanej inwestycji oraz związanej z nią uciążliwości dla użytkownika sąsiedniej nieruchomości nie wskazują jednak przepisu prawa, który przez to zamierzenie zostałby naruszony, a miałby zastosowanie w zakresie ustalenia warunków zabudowy. Organ zaznaczył, że w postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy nie jest wymagana zgoda stron. M. K. wniósł odwołanie od powyższej decyzji organu I instancji wnosząc o jej uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez organ pierwszej instancji. Zdaniem skarżącego Burmistrz ponownie rozpatrując sprawę nie uwzględnił wskazań Samorządowego Kolegium Odwoławczego wynikających z decyzji z [...] stycznia 2015 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze działając na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 w związku art. 7 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2013 r., poz. 267), art. 1 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (Dz. U. z 2001 r., Nr 79, poz. 856 ze zm.), art. 59 ust. 1, w związku z art. 64 ust. 1, art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2012 r., poz. 647 ze zm.), decyzją z dnia [...] sierpnia 2015 r. [...] utrzymało w mocy decyzję Burmistrza z dnia [...] czerwca 2015 r. nr [...] znak: [...] ustalającej warunki zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpoznając odwołanie stwierdziło, że wniosek inwestora był kompletny, co pozwoliło na jego rozpoznanie. Podkreśliło, że część graficzna wniosku została sporządzona na kopii mapy zasadniczej przyjętej do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego, obejmującej teren, którego wniosek dotyczy, i obszar, na który ta inwestycja będzie oddziaływać, w skali 1:1000. Zdaniem organu odwoławczego Burmistrz prawidłowo ustalił strony prowadzonego postępowania administracyjnego z uwzględnieniem określonego przez inwestora obszaru oddziaływania inwestycji, zapewniając im czynny udział w każdym stadium postępowania oraz umożliwił wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań, w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji szczegółowo odniósł się do uwag wniesionych w toku postępowania administracyjnego przez stronę skarżącą. Organ I instancji wskazał, że obowiązkiem organu I instancji było zbadanie zgodności nowej zabudowy z zabudową istniejącą w zakresie: linii zabudowy; wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu; szerokości elewacji frontowej; wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki; geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Sposób ustalania w/w charakterystyki nowej zabudowy został opisany w § 4-8 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium stwierdziło, że w niniejszej sprawie została przeprowadzona analiza zgodnie z przepisami ww. rozporządzenia, w której uwzględniono wszystkie zabudowane działki znajdujące się w prawidłowo wyznaczonym analizowanym obszarze. Organ nie dostrzegł nieprawidłowości w zakresie wyznaczonej linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, wyznaczania szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki geometrii dachu. Zdaniem organu odwoławczego skoro planowana inwestycja odpowiada warunkom przewidzianym w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. oraz nie wynikały dla niej ograniczenia z przepisów odrębnych, to zgodnie z art. 56 w związku z art. 64 ust. 1 tej ustawy obowiązkiem organu było pozytywne rozstrzygnięcie o warunkach zabudowy dla inwestycji zamierzonej przez inwestora. Zaskarżona decyzja zawiera wszystkie te elementy. Ponadto wykorzystane materiały kartograficzne posiadają także prawidłowe oznaczenia wskazujące na to, że zostały przyjęte do państwowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego. Organ odnosząc się do zarzutu skarżącego dotyczącego negatywnego oddziaływania inwestycji na środowisko i braku analizy w tym zakresie wskazał, że nie jest on zasadny. Oceniając wniosek inwestora, Burmistrz prawidłowo ustalił, że na podstawie rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 9 listopada 2010 r. w sprawie określenia rodzajów przedsięwzięć mogących znacząco oddziaływać na środowisko (Dz. U. Nr 213, poz. 1397 ze zm.), planowana inwestycja polegająca na budowie budynku magazynowego nie jest zaliczana do przedsięwzięć mogących zawsze lub mogących potencjalnie znacząca oddziaływać na środowisko. W związku z powyższym planowana inwestycja nie wymaga przeprowadzenia oceny oddziaływania przedsięwzięcia na środowisko, o której mowa w art. 59 ust. 1 ustawy o udostępnianiu informacji o środowisku i jego ochronie, udziale społeczeństwa w ochronie środowiska oraz ocenach oddziaływania na środowisko (Dz. U. z 2013 r., poz. 1235 ze zm.). Ponadto w konsekwencji nie ma potrzeby załączenia do wniosku decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. M. K. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...].08.2015 r. w przedmiocie warunków zabudowy dla działki o nr [...] w miejscowości S. Wskazał, że działka objęta zamierzeniem zmiany zagospodarowania terenu wykorzystywana jest w sposób uciążliwy: przez 24 godziny na dobę odbywa się tam ruch pojazdów ciężarowych (TIR-y). Wskazał na wpływ uciążliwości na zdrowie jego i jego rodziny. Ochronę swoich prawa wywodzi z art. 47 Konstytucji RP. Wskazał również na bliskość inwestycji w stosunku do jego działki sąsiedniej (trzy metry od przedsięwzięcia). W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie wraz z argumentacją zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zgodnie art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2016 r., poz. 718, zwanej dalej: "P.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. Oznacza to, iż sąd rozpoznając skargę ocenia, czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania administracyjnego. Zgodnie z art. 134 powołanej wyżej ustawy Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy, nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną w niej podstawą prawną. Nie może przy tym wydać orzeczenia na niekorzyść strony skarżącej, chyba że dopatrzy się naruszenia prawa skutkującego stwierdzeniem nieważności zaskarżonego aktu lub czynności. Po zbadaniu sprawy w powyższych aspektach Sąd doszedł do przekonania, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia zapadłych w sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz wydanego na podstawie delegacji ustawowej rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r., Nr 164, poz. 1588) zwanego dalej "Rozporządzeniem". Inwestor w przedmiotowej sprawie wystąpił z wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy dla zamierzenia polegającego na budowie budynku hali magazynowej na terenie działki nr [...] w miejscowości S. Realizacja planowanej inwestycji wymaga w przedmiotowej sprawie zmiany zagospodarowania terenu. Dla terenu objętego wnioskiem nie istnieje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i nie istnieje obowiązek sporządzenia takiego planu. Powyższa działka stanowi użytek rolny klasy VI. Zgodnie z art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Stosownie do art. 60 u.p.z.p. decyzja została wydana przez uprawniony organ oraz uzyskała uzgodnienia wymagane przepisami prawa. Przepis ten stanowi, że decyzję o warunkach zabudowy wydaje, z zastrzeżeniem ust. 3, wójt, burmistrz albo prezydent miasta po uzgodnieniu z organami, o których mowa w art. 53 ust. 4, i uzyskaniu uzgodnień lub decyzji wymaganych przepisami odrębnymi. Sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy zostało powierzone osobie uprawnionej, co pozostaje w zgodzie z art. 60 ust. 4 u.p.z.p., który stanowi, że sporządzenie projektu decyzji o ustaleniu warunków zabudowy powierza się osobie, o której mowa w art. 5, albo osobie wpisanej na listę izby samorządu zawodowego architektów posiadającej uprawnienia budowlane do projektowania bez ograniczeń w specjalności architektonicznej albo uprawnienia budowlane do projektowania i kierowania robotami budowlanymi bez ograniczeń w specjalności architektonicznej. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania Stosownie do zasady wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt. 1 ww. ustawy każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich, przy czym zgodnie z art. 63 ust. 2 decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu oraz nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Informację tej treści zamieszcza się w decyzji. Z powyższego wynika zatem, że można uzyskać warunki zabudowy nie mając żadnego związku prawnego z nieruchomością, a uzyskanie tych warunków nie jest uzależnione od zgody właściciela nieruchomości; jest ono także dopuszczalne nawet mimo wyraźnego sprzeciwu właściciela (por. wyrok WSA w Poznaniu z 23.10. 2013 r., sygn. akt IV SA/Po 562/13). Ustalenie warunków zabudowy w drodze decyzji następuje w sytuacji spełnienia warunków zawartych w art. 61 ust. 1 ww. ustawy, w myśl którego wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w sytuacji, gdy spełnione są przesłanki wskazanej normy. Sposób ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku planu, określił na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 cyt. ustawy Minister Infrastruktury w rozporządzeniu z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Podkreślić należy, że w sprawach dotyczących ustalenia warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, istotne znaczenie mają ustalenia sporządzonej w sprawie analizy urbanistyczno-architektonicznej. W myśl bowiem § 3 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ww. ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Odnosząc się do powyższego Sąd stwierdza, że obszar analizowany wyznaczono zgodnie z wymogami wynikającymi z rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i odzwierciedlono na załączniku graficznym do analizy. Na tak wyznaczonym obszarze przeprowadzona została analiza urbanistyczno-architektoniczna sporządzona dnia [...] czerwca 2015 r. stanowiąca załącznik nr 2a do decyzji organu I instancji, w której dokonano charakterystyki terenu oraz przedstawiono cechy zabudowy w obszarze analizowanym tj. jak kształtuje się forma architektoniczna budynków w obszarze objętym analizą, linia zabudowy, wskaźnik wielkości powierzchni zabudowy, szerokość elewacji frontowej, wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometria dachu. Zgodnie z przepisem art. 61 ust. 1 u. p. z p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków określonych w punktach od 1 do 5 ww. przepisu tj.: 1. co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2. teren ma dostęp do drogi publicznej; 3. istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu z uwzględnieniem ust. 5 , jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4. teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych; 5. decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy został sprecyzowany w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), zwanym dalej w skrócie "rozporządzeniem". Oznacza to, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który jest podstawowym aktem prawnym kształtującym zagospodarowanie przestrzenne, umożliwia się – na zasadzie wyjątku – realizację inwestycji, ale na warunkach określonych przez organy administracji publicznej, przy czym warunki te określa się w sposób wymagany przez prawo. Podkreślenia wymaga, że ustawodawca nie ogranicza możliwości zagospodarowania i zabudowy nieruchomości w sytuacji braku planu miejscowego, jednakże w sytuacji jego braku wymaga – celem zachowania ładu przestrzennego – przestrzegania ww. przepisów. Ustalenie warunków zabudowy zgodnie z przepisami u.p.z.p. zawsze wymaga przeprowadzenia starannej i wnikliwej analizy funkcji i cech zabudowy w obszarze analizowanym - wyznaczonym wokół działki budowlanej - celem ustalenia warunków zabudowy w sposób określony w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., uszczegółowiony w rozporządzeniu z 26.08.2003 r., którego § 1 wymaga ustalenia w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki i geometrii dachu. W ocenie Sądu w składzie orzekającym w niniejszej sprawie ustalone decyzją organu I instancji warunki zabudowy, utrzymane następnie zaskarżoną decyzją, nie naruszają zasady dobrego sąsiedztwa wyrażonej w przepisie art. 61 ust. 1 cyt. ustawy, który określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy oraz jej cech i parametrów o charakterze urbanistycznych i architektonicznym. Istniejące warunki urbanistyczno-architektoniczne pełnią rolę wzorca dla warunków zabudowy i zagospodarowania terenu, które następnie określają możliwe działania inwestora wobec nieruchomości w zakresie wynikającym z ww. przepisów. W związku z powyższym należy wskazać, że w ocenie Sądu analiza urbanistyczno-architektoniczna stanowiąca podstawę ustalenia warunków zabudowy w rozpatrywanej sprawie została prawidłowo przeprowadzona przez osobę uprawnioną mgr inż. arch. P. Ł. (uprawnienia budowlane nr [...] do projektowania i specjalności architektonicznej bez ograniczeń, uprawnienia urbanistyczne nr [...]. Obszar analizy został wyznaczony zgodnie z wymogami § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W załącznikach graficznych nr 1 i 2b do decyzji wyznaczony został obszar analizowany, teren inwestycji wyznaczony liniami rozgraniczającymi oraz nieprzekraczalna linia zabudowy. W załączniku nr 2a przeprowadzono analizę tekstową, która pozostaje spójna z załącznikami graficznymi. Oceniając sposób ustalenia poszczególnych parametrów nowej zabudowy należy stwierdzić, że nie naruszają one wymagań ww. rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26.08.2003 r. Obowiązująca linia nowej zabudowy została wyznaczona zgodnie z § 4 ust. 1 rozporządzenia jako przedłużenie linii istniejącej zabudowy na działce sąsiedniej nr [...] w odległości 10 m od drogi publicznej. Także pozostałe wskaźniki zostały w ocenie Sądu ustalone zgodnie z ww. rozporządzeniem. Prawidłowo został ustalony wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku powierzchni działki lub terenu tj. na poziomie do 12% i wynika z obliczeń przedstawionych w analizie. Oceniając ustalenie parametrów wysokości dla wnioskowanego budynku należy wskazać, że zostały one wyznaczone stosownie do § 7 rozporządzenia, zgodnie z którym właściwy organ ma obowiązek określić wymagania dotyczące wysokości tj. wyznaczyć wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich, przy czym w przypadku, gdy wysokość ta na działkach sąsiednich przebiega, tworząc uskok (nie jest regularna), wówczas przyjmuje się jej średnią wielkość występującą na obszarze analizowanym. Wyliczenie średniej wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej następuje podobnie, jak to się stosuje do niektórych innych wskaźników, jak np. wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, jednakże w ust. 4 dopuszczona została możliwość wyznaczenia innej wysokości, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3. Należy podkreślić, że ustalone w kwestionowanej decyzji parametry wysokości zostały wyznaczone w przedziale od 2,5 m do 9 m z uwagi na zróżnicowane wysokości górnych krawędzi elewacji frontowych. W ocenie Sądu uzasadnienie wskaźników wysokości, zawarte w analizie i wynikach analizy urbanistyczno-architektonicznej jest w tej sprawie prawidłowe. Prawidłowo ustalono geometrię dachu w związku z różnorodnością geometrii dachów budynków znajdujących się w obszarze analizowanym. Wyznaczono kontynuacje konta nachylenia połaci dachów istniejących w przedziale od 1,5 odo 50 o, dach jedno, dwu lub wielospadowy. Wysokość kalenicy w nawiązaniu do zabudowy istniejącej na terenie analizowanym w przedziale od 4 m do 9m. Układ połaci dachowych prostopadły lub równoległy do frontu działki. Organ II instancji ustosunkował się do wszystkich zarzutów odwołania. Kolegium wyjaśniło sposób wyznaczenia wskaźników dotyczących wysokości i kształtu dachu planowanego przedsięwzięcia, a także kwestię dotyczącą kwestionowanego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy. Na koniec należy wskazać, że dopiero w ramach drugiego etapu inwestycyjnego, mającego na celu zatwierdzenie projektu budowlanego planowanego przedsięwzięcia i wydaniem pozwolenia na budowę będą analizowane konkretne rozwiązania techniczne dotyczące budowy przedmiotowego budynku w obszarze wyznaczonym decyzją o warunkach zabudowy, w tym także pod kątem ochrony interesów osób trzecich . W związku z tym, że zarzuty podniesione w skardze nie mogły odnieść skutku i mając powyższe na uwadze należało oddalić skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a