II SA/Bd 135/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Wojciech Jarzembski Sędzia WSA Małgorzata Włodarska Asesor WSA Anna Klotz (spr.) Protokolant Agnieszka Jagiełłowicz po rozpoznaniu w dniu 30 maja 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej B. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] 2005 roku, nr [...] w przedmiocie pozwolenia na korzystanie z loggi oddala skargę Wspólnota Mieszkaniowa B. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy skargę na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] 2005r. Nr [...], utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] 2005r. znak: [...] w przedmiocie odmowy udzielenia pozwolenia na korzystanie z logii przyległej do mieszkania nr [...] w budynku przy ul. B., w celu wykonania ocieplenia ściany zewnętrznej budynku przy ul. B., na wysokości mieszkania nr [...], objętego decyzją z dnia [...] 2003r. znak: [...], zmienioną decyzją z dnia [...] 2005r. Organ II instancji zaskarżoną decyzję wydał na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2000r. Nr 98 ze zm.), oraz art. 82 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (tekst jednolity Dz. U. z 2003r. Nr 207, poz. 2016; ze zm.). Z akt sprawy wynika, że w dniu 30 sierpnia 2005r. Z,. jako Zarządca Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. [...] zwrócił się z prośbą o wydanie decyzji administracyjnej dotyczącej wejścia na loggię przyległą do lokalu będącego własnością T. i P. R. przy ul. B. w celu wykonania ocieplenia ściany zewnętrznej mieszkania stanowiącej część wspólną budynku. Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] 2005r. powołując się na art. 47 ust. 2 ustawy Prawo budowlane nie uznał zasadności wniosku skarżącego i odmówił udzielenia pozwolenia na korzystanie z loggii przyległej do ww. mieszkania. W wyniku wniesionego odwołania przez skarżącego od powyższej decyzji organ II instancji nie uwzględnił zawartych w nim zarzutów i uznał żądanie wydania zezwolenia w trybie art. 47 ust. 2 za bezzasadne. Wojewoda [...] powołał się na zasadę zawartą w art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego, zgodnie z którą w razie nie uzyskania przed rozpoczęciem robót budowlanych zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu na wejście, organ administracji w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku przez inwestora rozstrzyga w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Zdaniem organu odwoławczego zgoda musi, pochodzić od właściciela nieruchomości albo budynku lub lokalu, jeżeli są one odrębną nieruchomością, co niewątpliwie ma miejsce w rozpatrywanej sprawie. Wniosek Z. o wydanie decyzji administracyjnej zastępującej zgodę właściciela lokalu mieszkalnego nr [...] został złożony w organie administracji architektoniczno-budowlanej dopiero w dniu 30 sierpnia 2005r. tj. w trakcie trwania robót budowlanych. Zatem warunek wynikający z art. 47 ust. 1 ustawy Prawo budowlane nie został przez skarżących zachowany. Ponadto organ zaznaczył, iż decyzja o niezbędności wejścia do sąsiedniego lokalu nie uprawnia inwestora do wykonywania jakichkolwiek obiektów budowlanych lub ich części na sąsiedniej nieruchomości. Na podstawie takiej decyzji inwestor uzyskuje jedynie ograniczone w czasie prawo wyłącznie przebywania na sąsiedniej nieruchomości i wykonywania tam prac budowlanych związanych z inwestycją na nieruchomości, do której posiada prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Z akt sprawy wynika jednoznacznie tj. z pisma skarżących do P. R. z dnia 30.06.2005r., że wykonywane będzie ocieplenie ścian loggii przyległej do lokalu nr [...], a więc bezspornym jest, że przewidywane jest wykonywanie prac budowlanych na terenie wyodrębnionego lokalu nr [...], do którego skarżący nie wykazał się prawem do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, aby móc wykonywać tam jakiekolwiek obiekty budowlane lub ich części. Organ powołał się w treści uzasadnienia na wyrok Sądu Najwyższego z dnia 3. 10. 2002r. sygn. akt III RN 153/01 OSNP2003/18/423, w którym ustalono, że "balkon przylegający do lokalu mieszkalnego, stanowiącego przedmiot odrębnej własności i służący do wyłącznego użytku jego właściciela, stanowi część składową tego lokalu, a koszty jego utrzymania w należytym stanie, w tym także jego odtworzenie, nie obciążają wspólnoty mieszkaniowej budynku, lecz właściciela lokalu mieszkalnego". Z powyższych względów organ uznał, że zaliczenie przez skarżących w odwołaniu balkonu przylegającego do lokalu nr [...] do części wspólnej nieruchomości, nie znajduje uzasadnienia. Wojewoda zacytował w uzasadnieniu decyzji przepis art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca1 994r. o własności lokali , który stanowi, że w razie wyodrębnienia własności lokali wchodzących w skład danej nieruchomości przysługuje udział w nieruchomości wspólnej, który obejmuje grunt oraz części budynku i urządzenia nie służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali. Świadczy to zdaniem organu, że urządzenia i części budynku, w tym balkony, służące wyłącznie do użytku właścicieli poszczególnych lokali mieszkalnych nie wchodzą w skład nieruchomości wspólnej. Na decyzję Wojewody [...] nr [...] z dnia [...] 2005r. skarżący wnieśli skargę i zażądali uchylenia decyzji organu I i II instancji oraz przekazania sprawy do ponownego rozpoznania. Za powyższym przemawia to, że właściciel mieszkania nr [...], na balkonie ma założone kraty i odmawia on wstępu wykonawcy na loggię . Zgodnie z uchwałą nr [...] z dnia [...]2003r. Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. B. do części wspólnych należą między innymi ściany zewnętrzne, parapety, zewnętrzne konstrukcyjne elementy balkonów. Świadczy to o tym, że skarżący nie miał obowiązku uzyskania od właściciela lokalu Nr [...] uprzedniej zgody. Możliwość dysponowania nieruchomością należy przede wszystkim rozpatrywać przy uwzględnieniu ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tj. z 2000r. Dz. U. Nr 80, poz. 903 ze zm.), uchwały nr [...] z [...] 2003r. o ustaleniu zakresu części wspólnej nieruchomości oraz uchwały nr [...] z dnia [...] 2004r. o przeprowadzeniu prac termomodernizacyjnych polegających na ociepleniu budynku. Skarżący zarzuca, że zarówno organy I jak i II instancji nie wzięły tych okoliczności pod uwagę, w szczególności nie zapoznały się ze stosunkami własnościowymi obowiązującymi we Wspólnocie. Przy rozstrzyganiu organy administracji przyjęły zakres obowiązków i praw właścicieli wynikających z kodeksu cywilnego i prawa budowlanego, gdy tym czasem ustawa o własności lokali jest przepisem "lex specialis" i ma pierwszeństwo przed przepisami ogólnymi. W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. Jednocześnie podtrzymał stanowisko wyrażone w zaskarżonej decyzji. Uczestnicy postępowania T. i P. R. wnieśli o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest nieuzasadniona i podlega oddaleniu. Z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U. Nr 153 , poz. 1269 z późn. zm.) wynika, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej dokonywaną pod względem zgodności z prawem , jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną (art.134 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153 , poz. 1270 z późn. zm)- dalej P.p.s.a.). Sąd dokonując kontroli legalności zaskarżonej decyzji nie dopatrzył się z urzędu naruszenia przepisów prawa przy jej wydaniu. Nie zasługują na uwzględnienie również zarzuty podniesione w treści skargi. Poza sporem jest , że skarżący posiadają pozwolenie na roboty budowlane , które realizują poprzez prowadzenie prac budowlanych polegających na ociepleniu całego budynku. Pracami budowlanymi skarżący chcą objąć loggię przynależącą do lokal nr [...]. Powyższemu sprzeciwia się właściciel spornego lokalu. W związku z powyższym stanem fatycznym zdaniem Sądu brak jest podstaw do zastosowania rozwiązań prawnych zawartych w art. 47 Prawa budowlanego objętych wnioskiem inwestora. Tym samym decyzje organów obydwu instancji odpowiadają przepisom prawa. Organy odmówiły zgody na wejście na obszar loggii przynależącej do lokalu nr 77. Powyższe stanowisko znajduje swoje poparcie w treści art. 47 ust.1 ustawy prawo budowlane, który wiąże zastosowanie rozwiązań zawartych w ust. 2 od uprzedniego zastosowania wymogów ust. 1 tego artykułu . W art. 47 ust. 1 został wyraźnie nałożony na inwestora obowiązek uzyskania zgody właściciela sąsiedniej nieruchomości, budynku lub lokalu (najemcy) na wejście oraz uzgodnienia z nim przewidywanego sposobu, zakresu i terminu korzystania z obiektu, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu .Niemniej uzyskanie zgody musi nastąpić jeszcze przed rozpoczęciem robót . Skoro inwestor nie uzyskał zgody właściciela lokalu nr [...] i roboty budowlane już trwają, to z całą stanowczością należy stwierdzić , że inwestor nie spełnił obowiązku wynikającego z ustawy , a dokładnie z art. 47 ust. 1 Prawa budowlanego. W następstwie powyższego skarżący pozbawieni zostali uprawnień wynikających z art. 47 ust. 2 Prawa budowlanego, gdyż przepis stanowi, że w razie nieuzgodnienia warunków, o których mowa w ust. 1, właściwy organ - na wniosek inwestora - w terminie 14 dni od dnia złożenia wniosku, rozstrzyga, w drodze decyzji, o niezbędności wejścia do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. Przy powyższym stanie faktycznym i prawnym brak było podstaw do uwzględnienia wniosku skarżących , a więc wydania orzeczenia o niezbędności wejścia do lokalu. W rozpoznawanej sprawie istota sprawy dotyczy tylko i wyłącznie zastosowania przepisu art. 47 prawa budowlanego. W związku z powyższym rozważania na temat przynależności loggii do lokalu nr [...] oraz możliwości dysponowania nieruchomością na podstawie ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tj. z 2000r. Dz. U. Nr 80, poz. 903 ze zm.) nie mają zastosowania w niniejszej sprawie. W świetle powyższego Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy działając na podstawie art. 151 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi oddalił skargę jako nieuzasadnioną.