II SA/Bd 1412/21

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) Sędziowie sędzia WSA Elżbieta Piechowiak sędzia WSA Katarzyna Korycka po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w dniu 6 kwietnia 2022 r. sprawy ze skargi M. M.-P. i K. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] sierpnia 2021 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżących M. M.-P. i K. P. solidarnie kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego, 3. nakazuje zwrócić ze Skarbu Państwa (Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy) na rzecz M. M.-P. i K. P. solidarnie kwotę [...]([...]) złotych tytułem nadpłaconego wpisu sądowego. II SA/Bd 1412/21 Uzasadnienie Decyzją z dnia [...] lutego 2021 r. nr [...] Wójt Gminy R. ustalił opłatę adiacencką w wysokości [...] zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Wałyczu przy ul. [...] o powierzchni 0,0801 ha, oznaczonej jako działka nr [...], stanowiącej własność skarżących M. M.-P. i K. P., w wyniku wybudowania w 2018 r. drogi gminnej (nr 070336C) i stworzenia warunków do korzystania z tej drogi z dniem [...] listopada 2018 r. W dniu [...] listopada 2018 r. zawiadomiono o zakończeniu budowy przedmiotowej drogi i z upływem terminu do wniesienia sprzeciwu przez właściwy organ, zaistniały warunki do przystąpienia do użytkowania obiektu. Organ I instancji wskazał w uzasadnieniu decyzji na spełnienie w sprawie wszystkich ustawowych przesłanek warunkujących ustalenie opłaty adiacenckiej, której wysokość ustalona została przy zastosowaniu stawki procentowej opłaty adiacenckiej wynoszącej 50 % wzrostu wartości nieruchomości, wynikającej z uchwały nr [...] Rady Gminy W. (obecnie Gminy R.) z dnia [...] grudnia 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (Dz. Urzędowy Woj. Kujawsko-Pomorskiego z 2007 r. Nr [...], poz. 2453). Ustalając wysokość opłaty organ I instancji powołał się na sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. C. operat szacunkowy z dnia [...] września 2020 r. określający wartość przedmiotowej nieruchomości przed i po wybudowaniu drogi podkreślając, że z operatu wynika, iż na skutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej (drogi) i stworzenia możliwości korzystania z niej, wartość przedmiotowej nieruchomości wzrosła o [...] zł. Organ I instancji uznał sporządzony operat za wiarygodny dowód wzrostu wartości nieruchomości wskazując, że jest on jasny, logiczny, spójny, nie zawiera błędów matematycznych oraz że zastosowana w nim metoda szacowania nieruchomości odpowiada prawu i została wyjaśniona przez rzeczoznawcę. Odwołanie od powyższej decyzji złożyli zobowiązani. Skarżący zakwestionowali sporządzony w sprawie operat szacunkowy podnosząc, że jest on niewiarygodny, zawiera błędy rachunkowe i opiera się na tendencyjnie dobranych do porównania nieruchomościach, co spowodowało zawyżenie wyceny ich nieruchomości. Zdaniem skarżących błędem jest też porównywanie nieruchomości z innych miejscowości, o różnych wielkościach i z różną infrastrukturą. Ponadto skarżący wskazali, że inwestycja nie została zakończona oraz, że nie wszyscy mieszkańcy - właściciele nieruchomości zostali obciążani opłatą adiacencką w związku z wybudowaniem drogi gminnej. Samorządowe Kolegium Odwoławcze (SKO) w T., decyzją z dnia [...] sierpnia 2021 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. SKO podtrzymało stanowisko organu I instancji o spełnieniu w sprawie wszystkich ustawowych przesłanek ustalenia opłaty adiacenckiej. Stwierdziło, że sporządzony przez rzeczoznawcę M. C. operat szacunkowy ma wartość dowodową, a zastrzeżenia składane przez odwołujących nie podważają wiarygodności wyceny dokonanej przez tego rzeczoznawcę. Wskazało, że operat szacunkowy, w którym oszacowano wartość nieruchomości przed i po wybudowaniu drogi, stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, odpowiada przepisom art. 149-159 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2020 r. poz. 1990 ze zm.; dalej powoływanej jako "ustawa o gospodarce nieruchomościami" lub "ugn"), regulujących zasady określania wartości nieruchomości, a także przepisom wykonawczym do tej ustawy w postaci rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). SKO zaznaczyło, że do wszystkich zastrzeżeń skarżących rzeczoznawca majątkowy odniósł się w swoich przekonywujących wyjaśnieniach a operat szacunkowy wbrew twierdzeniom skarżących nie zawiera błędów rachunkowych, gdyż błąd na stronie 17 operatu polega jedynie na przestawieniu cyfr określających grosze, a omyłka ta pozostaje bez wpływu na określenie wartości nieruchomości. Zdaniem SKO przedmiotowy operat został sporządzony prawidłowo, opiera się on na rzetelnych danych dotyczących zarówno szacowanej nieruchomości jak i nieruchomości przyjętych do porównań, zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, a także rozwiązań merytorycznych, toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Podniosło też, że przedstawione w operacie transakcje nieruchomościami podobnymi pozwalały, rzeczoznawcy na zastosowanie przyjętej metody wyceny. Uznając więc, że rzeczoznawca majątkowy dokonał oszacowania wzrostu wartości nieruchomości w sposób przekonujący, rzetelny i zgodny z przepisami prawa i sporządzony operat nie nasuwa zastrzeżeń, SKO stwierdziło, że w przypadku przedmiotowej nieruchomości nastąpił wzrost jej wartość w zakresie wskazanym w operacie tj. o kwotę [...]zł, zatem organ I instancji prawidłowo przyjął zaistnienie podstaw do ustalenia opłaty adiacenckiej z zastosowaniem stawek określonych w ww. uchwale nr [...]. SKO wskazało ponadto, że z wyjaśnień organu I instancji wynika, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej dotyczyło około połowy właścicieli nieruchomości zlokalizowanych przy nowo wybudowanej drodze i w przyszłości obejmie ono wszystkich właścicieli nieruchomości. We wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, skardze podtrzymano zarzuty i argumenty zawarte w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Sprawa została rozpoznana na posiedzeniu niejawnym na podstawie art. 15zzs4 ust. 3 ustawy z dnia 2 marca 2020 r. o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych (Dz. U. z 2020 r. poz. 1842) Dokonując kontroli zaskarżonej decyzji w zakresie wynikającym z treści art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (t.j. Dz.U. z 2021 r. poz. 137) w zw. z art. 3 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2022 r. poz. 329, dalej powoływanej jako "ppsa"), Sąd stwierdził, iż w sprawie zaistniały podstawy do uchylenia objętej skargą decyzji SKO. Istota kontrolowanej sprawy dotyczy ustalenia czy orzekające w sprawie organy zgodnie z prawem ustaliły stronie skarżącej opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej ze środków gminy w postaci drogi gminnej nr 070336C. Zgodnie z art. 4 pkt 11 ugn opłata adiacencka stanowi opłatę ustalaną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym m.in. budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków jednostek samorządu terytorialnego. Przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych (art. 143 ust. 2 ugn). Właściciele nieruchomości, stosownie do art. 143 i 144 ugn, uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków m.in. jednostek samorządu terytorialnego. Oznacza to, że w przypadku, gdy urządzenia infrastruktury technicznej, w tym drogi, zostały wybudowane z udziałem środków jednostki samorządu terytorialnego, np. gminy, właściciele nieruchomości obowiązani są uczestniczyć w kosztach budowy tych urządzeń przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich Opłatę adiacencką, zgodnie z art. 145 ust. 1 ugn, może ustalić w drodze decyzji wójt, burmistrz albo prezydent miasta, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W myśl zaś art. 145 ust. 2 ugn, wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej tej opłaty, przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (art. 146 ust. 2 ugn). Ustalenie (jak i wysokość) opłaty adiacenckiej zależy od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej i następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, o czym stanowi art. 146 ust. 1 i 1a ugn. Z przytoczonych regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1) zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych; 2) nie upłynął okres 3 lat na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej liczony od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej; 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, wykazany w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; 4) w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. Jak wynika z powyższego, podstawową przesłanką ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej albo stworzenia warunków do korzystania z drogi. Wartości nieruchomości przed i po wybudowaniu urządzeń infrastruktury technicznej określa rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym. Oznacza to, że oszacowanie przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości determinuje rozstrzygnięcie organu ustalające opłatę adiacencką i jej wysokość, skoro opłata adiacencka zależy od wzrostu wartości nieruchomości, która to wartość określana jest w opinii rzeczoznawcy majątkowego. Kluczowa dla ustalenia opłaty adiacenckiej jest więc opinia rzeczoznawcy majątkowego, określająca wartość nieruchomości, która to opinia stanowi jedyny dopuszczony przez prawo dowód określający wartość nieruchomości w postępowaniu zamierzającym do ustalenia opłaty adiacenckiej. Jak wskazano, zgodnie z art. 146 ust. 1a ugn, ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ugn). Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ugn). W tym miejscu należy podkreślić, że ocena operatu szacunkowego może przebiegać w dwóch aspektach, mianowicie wartości merytorycznej z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których ani organ ani Sąd nie posiadają, oraz z punktu widzenia jego równie istotnych cech niezwiązanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 ustawy Kodeks postępowania administracyjnego (kpa). Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może przedstawić własny kontroperat lub wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - do czego jest uprawniona z mocy art. 157 ugn. Z punktu widzenia możliwych w niniejszej sprawie kryteriów oceny, sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. C. operat szacunkowy z dnia [...] września 2020 r. określający wartość rynkową prawa własności nieruchomości gruntowej skarżących (działki nr [...]) przed i po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi - budzi uzasadnione wątpliwości. W przedmiotowej sprawie wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło w dniu [...] listopada 2020 r. Z powyższego wynika, iż niniejsza sprawa została wszczęta w czasie obowiązywania ustawy o gospodarce nieruchomościami w wersji znowelizowanej ustawą z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1509). Wśród nowych regulacji znalazły się m.in. wymienione w art. 1 pkt 21-23, które nadały nowe brzmienie przepisom odpowiednio art. 145 ust. 2, art. 146 ust. 3 i art. 148 ust. 4 ugn. Przepisy te w nowym brzmieniu weszły w życie w dniu 23 sierpnia 2017 r. W wyniku ww. nowelizacji, zasadniczej zmianie uległ więc m.in. przepis art. 146 ust. 3 ugn. W art. 4 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej przewidziano, że do postępowań, o których mowa m.in. w art. 145 ust. 2 ugn wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. Skoro w rozpoznawanej sprawie postępowanie wszczęto dniu 25 listopada 2020 r., a więc po wejściu w życie art. 146 ust. 3 w nowym brzmieniu, to nie ma zastosowania w sprawie poprzednie brzmienie art. 146 ust. 3 określającego zasady ustalania wartości nieruchomości, lecz to wynikające z ustawy nowelizującej. Według nowych zasad, tj. w brzmieniu obowiązującym od dnia 23 sierpnia 2017 r., przepis art. 146 ust. 3 ugn stanowi, iż wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Przepis art. 146 ust. 3 ugn w wersji zmienionej nowelą z dnia 20 lipca 2017 r. wyraźnie stanowi, że wartość nieruchomości określa się według cen na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje pojęcia "stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi", jednak art. 148b ust. 1 ugn stanowi wprost, że ustalenie, iż zostały stworzone warunki do korzystania z wybudowanej drogi, następuje na podstawie odrębnych przepisów. Odrębnymi przepisami w powyższym rozumieniu są przepisy branżowe dotyczące poszczególnych rodzajów obiektów (urządzeń) infrastrukturalnych, bowiem nie można mówić o jednym tożsamym dla wszystkich urządzeń infrastruktury technicznej dokumencie przesądzającym o tym fakcie. W przypadku wybudowania drogi datą stworzenia warunków do korzystania z niej będzie data upływu terminu do zgłoszenia sprzeciwu przez właściwy organ. Dopiero od tej daty istnieje możliwość legalnego korzystania z drogi. Decydujące znaczenie ma zatem nie protokolarny odbiór, lecz możliwość zgodnego z prawem korzystania z drogi. Zgodnie z art. 54 ustawy Prawo budowlane do użytkowania obiektu budowlanego, na którego wzniesienie jest wymagane pozwolenie na budowę, można przystąpić, z zastrzeżeniem art. 55 i 57, po zawiadomieniu właściwego organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia (taki termin obowiązywał w dacie zawiadomienia o zakończeniu budowy), nie zgłosi sprzeciwu w drodze decyzji. Do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie mogło funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne (patrz wyrok WSA w Poznaniu z dnia 3 kwietnia 2019 r., sygn. akt II SA/Po 1040/18 – dostępny na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query). Zatem w rozpoznawanej sprawie datą stworzenia warunków do korzystania z drogi będzie data wynikająca z możliwości przystąpienia do użytkowania tego obiektu, ustalona według przepisów ustawy Prawo budowlane, tj. 17 listopada 2018 r., gdyż w dniu [...] listopada 2018 r. dokonano zawiadomienia właściwego organu budowlanego o zakończeniu budowy przedmiotowej drogi, a organ ten, w terminie 14 dni od dnia doręczenia zawiadomienia nie zgłosił sprzeciwu w drodze decyzji. Skoro więc w sprawie stworzenie warunków do korzystania z wybudowanej drogi nastąpiło w dniu [...] listopada 2018 r., to tym samym, zgodnie z treścią art. 146 ust. 3 w wersji znowelizowanej, wartość nieruchomości dla stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu należało określić według poziomu cen nieruchomości na ten dzień, tj. [...] listopada 2018 r. Tymczasem z akt sprawy wynika, iż operat szacunkowy z dnia [...] września 2020 r., jako datę, na którą określono wartość nieruchomości i przyjęto poziom cen, określił dzień [...] września 2020 r. (v. str. 3 i str. 5 operatu szacunkowego). Należy więc stwierdzić, że operat szacunkowy został sporządzony niezgodnie z przepisem prawa materialnego określonym w art. 146 ust. 3 ugn w brzmieniu nadanym ustawą zmieniająca z dnia [...] lipca 2017 r. W. nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu powinna zostać bowiem określona według cen na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, tj. [...] listopada 2018 r., a nie na dzień [...] września 2020 r., jak wskazano to w operacie szacunkowym. Naruszenie to, jako bezpośrednio związane z ustaleniem przesłanki wzrostu wartości nieruchomości, determinującej ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej, uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji. Obowiązkiem organu odwoławczego będzie ustalenie czy przyjęte w procesie wyceny wartości nieruchomości, określone według cen na dzień [...] września 2020 r., ulegną zmianie w świetle treści art. 146 ust. 3 ugn w brzmieniu nadanym ustawą zmieniającą z dnia [...] lipca 2017 r. Wymaga to co najmniej dopytanie autora operatu szacunkowego o wpływ stwierdzonego naruszenia na oszacowanie wartości nieruchomości. Nie można z góry wykluczyć, że co do poziomu cen nieruchomości, uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości, przyjęte wartości nie uległyby zmianie, czy też przy przyjęciu określonego trendu czasowego mogłyby zostać jedynie skorygowane. Wyceny dokonano podejściem porównawczym metodą porównywania parami. Zarówno dla potrzeb ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przed wybudowaniem drogi, jak i po wybudowaniu drogi, analizie poddano jako obiekty porównawcze trzy transakcje sprzedaży, które miały miejsce w 2018 r., 2019 r., jak i w 2020 r. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi, co w sprawie jak wykazano miało miejsce w dniu [...] listopada 2018 r. Do określenia wartości nieruchomości wykorzystano zatem transakcje (ich ceny) ze zbliżonego okresu w stosunku do dnia, w którym stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi (okres nie przekraczający dwóch lat w przypadku transakcji z 2020 r.). Pomimo zatem, że w operacie szacunkowym wskazano, że wartość nieruchomości oszacowano na dzień [...] września 2020 r., zamiast na dzień [...] listopada 2018 r. (dzień, w którym stworzono warunki do korzystania z wybudowanej drogi), to jednak z uwagi na wzięte pod uwagę transakcje porównawcze, być może uchybienie to nie miało wpływu na prawidłową wartość nieruchomości. Jeśli natomiast dobór nieruchomości według innego czynnika czasowego prowadziłby do zmiany podstawowego kryterium do ustalenia opłaty, wymagane jest sporządzenie nowego operatu. W sferze wiedzy specjalnej pozostaje ustalenie o ile na dzień [...] listopada 2018 r. wystąpił wzrost wartości nieruchomości w związku ze stworzeniem warunków technicznych do korzystania z wybudowanej drogi, jakie są możliwości doboru nieruchomości do porównania dla odpowiedniego oszacowania nieruchomości i jaki był wpływ czynnika czasowego na poziom cen nieruchomości oraz czy w związku z tym istnieje możliwość wykorzystania sporządzonego operatu po jego skorygowaniu celem zapewnienia jego zgodności z treścią art. 146 ust. 3 ugn, z uwzględnieniem wymogów dotyczących aktualności operatu szacunkowego określonych w art. 156 ust. 4 w zw. z ust. 3 ugn. Obowiązkiem SKO będzie więc ustalenie i ocena czy spełnienie warunku zgodności operatu z treścią art. 146 ust. 3 ugn, wymagać będzie ponownego wyjaśnienia sprawy w pełnym zakresie i sporządzenia nowego operatu oraz przeprowadzenia postępowania ponownie przez organ I instancji ze względu na treść art. 15 kpa. W sytuacji, gdy organ odwoławczy, w oparciu o materiał dowodowy uzupełniony w trybie art. 136 kpa, dojdzie do takich wniosków, zobowiązany on będzie uchylić decyzję organu I instancji z dnia [...] lutego 2021 r. i przekazać mu sprawę do ponownego rozpoznania ze względu na treść art. 15 kpa. Nie jest rzeczą Sądu rozważanie, jaki wpływ stwierdzone naruszenie miało na wartość szacowanej nieruchomości (wzrost jej wartości), gdyż Sąd nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, a ustalenie tej okoliczności wkracza w merytoryczną ocenę opinii rzeczoznawcy majątkowego. W świetle powyższego stwierdzić należy, że przedwcześnie ustalono, że opłata adiacencka w rozpoznawanej sprawie została ustalona prawidłowo, w oparciu o przedłożony operat szacunkowy. Wobec stwierdzonego z urzędu naruszenia art. 146 ust. 3 ugn niecelowym jest odnoszenie się do zarzutów skargi dotyczących przede wszystkim wiarygodności sporządzonego operatu szacunkowego i kwestii właściwego doboru nieruchomości podobnych do porównania, gdyż w sprawie – z przyczyn wskazanych w niniejszym uzasadnieniu wyroku - nie ma pewności czy w ogóle przedmiotowy operat szacunkowy będzie mógł zostać wykorzystany do ustalenia opłaty adiacenkciej. W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. a i c ppsa orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 1 ppsa.