II SA/Bd 171/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie: sędzia NSA Wiesław Czerwiński sędzia WSA Grażyna Malinowska-Wasik (spr.) Protokolant Agnieszka Jagiełłowicz po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 29 maja 2007 r. sprawy ze skargi A. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] 2006 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę II SA/Bd 171/07 UZASADNIENIE Prezydent Miasta T. decyzją z dnia [...] 2006 r., nr [...] w związku z wnioskiem J. i S. M. reprezentowanych przez P. K., ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie (odtworzeniu) kamieniczki przymurnej na terenie działki nr [...], obr. [...] przy ul. P. w T.. W motywach decyzji organ wskazał, iż dla terenu objętego wnioskiem nie ma planu miejscowego, bowiem plan miejscowy ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta T. zatwierdzony uchwałą nr [...] z dnia [...] 1986 r., który obejmował teren inwestycji utracił ważność z dnia 1 stycznia 2004 r. W planie tym przeznaczenie terenu, na którym znajduje się nieruchomość, określono jako: "zgrupowanie administracji i usług; historyczny zespół urbanistyczny – obowiązują ustalenia dla całej dzielnicy, ogólne dotyczące ochrony zabytków i ochrony środowiska; dyslokacja uciążliwych zakładów przemysłowych i magazynów; ustalenia szczegółowe wg planu rewaloryzacji Zespołu Staromiejskiego; teren położony w bezpośredniej strefie ochrony Zespołu Staromiejskiego". Podnosząc, iż omawiane zamierzenie inwestycyjne stanowi kontynuację parametrów, cech i wskaźników istniejącej w sąsiedztwie zwartej zabudowy Zespołu Staromiejskiego, organ stwierdził, iż aktualnie teren inwestycji związanej z odtworzeniem rozebranej w latach 60-tych kamieniczki przymurnej wraz z terenem bezpośrednio przyległym stanowi wąski pas zieleni, ograniczony od strony północno-wschodniej średniowiecznym murem obronnym Starego Miasta. Przy wschodnio-południowej granicy działki usytuowana jest zaś pięciokondygnacyjna kamienica o funkcji mieszkalno-usługowo-handlowej (działka nr [...]). Działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej zabudowane są natomiast zwartym układem wielopiętrowych kamienic z oficynami, tworzących część historycznie ukształtowanej zabudowy Zespołu Staromiejskiego Miasta T., pełniących funkcje usługowo-handlowo-mieszkaniowe. Ponadto organ wskazał, iż teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej (ulicy P.), nie wymaga on zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze, a istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego. Organ stwierdził, iż decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi – ustawą z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (art.4 pkt 2 i 6, art. 5 pkt 3, art. 6 ust. 1 pkt 1b), który w niniejszym przypadku ma zastosowanie ze względu na to, iż planowana inwestycja znajduje się w strefie pełnej ochrony konserwatorskiej Zespołu Staromiejskiego T. o najwyższych wartościach zabytkowych i historycznych, który to Zespół został objęty prawną ochroną konserwatorską wynikającą z faktu wpisania na listę światowego dziedzictwa kultury UNESCO oraz wpisania do rejestru zabytków jako Stare i Nowe Miasto. Nadto projekt decyzji został uzgodniony z Miejskim Zarządem Dróg w T. postanowieniem [...] z dnia [...] 2006 r., Miejskim Konserwatorem Zabytków w T. postanowieniem nr [...] z dnia [...] 2006 r. oraz Kujawsko-Pomorskim Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków postanowieniem znak: [...] z [...] 2006 r. W odwołaniu od powyższej decyzji Z. W. i A. W. – współwłaścicielki kamiennicy usytuowanej na działce nr [...] (ul. [...]) podnosząc, iż zabudowa działki nr [...] przy ul. [...] rozpatrywana była już wielokrotnie na różnych szczeblach administracji wskazały, że poprzedni właściciel tej działki R. P., jak i właścicielka działki nr [...]– D. C. występowali również o warunki zabudowy dla tych działek, jednakże Miejski Konserwator Zabytków postanowieniem z dnia [...] 2002 r., w wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy w związku z uchyleniem jego poprzedniego postanowienia przez Ministra Kultury, odmówił uzgodnienia projektu decyzji w sprawie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu. Na postanowienie Ministra Kultury, utrzymujące w mocy wyżej wspomniane postanowienie Miejskiego Konserwatora Zabytków z dnia [...] 2002 r. R. P. złożył skargę do sądu administracyjnego, która została oddalona. Odwołujące się zakwestionowały w związku z tym możliwość zmiany stanowiska przez Miejskiego Konserwatora Zabytków, który to postanowieniem z dnia [...] 2006 r. uzgodnił warunki zabudowy tejże działki będącej obecnie własnością J. i S. M.. Ich zdaniem bowiem wiążące powinno być postanowienie Ministra Kultury o odmowie uzgodnienia warunków zabudowy. Ponadto odwołujące się zarzuciły, iż zabudowa działki nr [...] stworzy zagrożenie dla istniejących zabytków, w tym dla kamienicy będącej ich własnością, a także dla murów obronnych i innych elementów tworzących Zespół Staromiejski. Wskazały również, iż teren działki nr [...] został zagospodarowany przez Urząd Miasta z pieniędzy podatników i jest przez niego utrzymywany. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. decyzją z dnia [...] 2006 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji powołało się na ustalenia dokonane przez organ I instancji. Odnosząc się natomiast do treści odwołania, Kolegium uznało za nieuzasadniony zarzut dotyczący związania organów odmową dokonania w 2002 r. uzgodnień na wniosek poprzedniego właściciela działki, gdyż w czasie tym decyzje o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu wydawane były na podstawie nieobowiązującej już obecnie ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, jak również przepisy ustawy z dnia 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury na podstawie, których były dokonywane uzgodnienia konserwatorskie przestały obowiązywać. Nadto SKO wskazało, iż w obowiązującym poprzednio stanie prawnym podstawową przesłanką oceny decyzji dotyczącej warunków zabudowy i zagospodarowania terenu była zgodność projektowanego zamierzenia z zapisami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Z kolei zarzuty dotyczące ewentualnego zagrożenia dla istniejących budynków w trakcie realizacji inwestycji są zdaniem organu przedwczesne, gdyż kwestie związane z prowadzeniem ewentualnych robót budowlanych podlegają ocenie na etapie zatwierdzenia projektu i udzielenia pozwolenia na budowę. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższą decyzję A. W. zarzuciła naruszenie art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2003 r., nr 80, poz. 717) wyrażające się w błędnym uznaniu, iż decyzja organu I instancji jest zgodna z przepisami odrębnymi ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami, a także naruszenie art. 7 oraz 77 § 1 Kpa poprzez nie dokonanie ustaleń faktycznych w zakresie stanu nieruchomości, na której ma powstać planowana inwestycja oraz funkcji tej inwestycji, naruszenie art. 78 § 1 Kpa przez nieodniesienie się do żądań strony dotyczących przeprowadzenia dowodów oraz naruszenie art. 107 § 3 Kpa poprzez brak wymaganego prawem uzasadnienia faktycznego i prawnego decyzji. Jednocześnie wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa. Zdaniem strony skarżącej samo stwierdzenie, że inwestycja ma polegać na odbudowie kamienicy nie przesądza o tym, że zostaną zachowane wszelkie aspekty aktualnego stanu Zespołu Staromiejskiego w T. Kwestie z tym związane, w szczególności zaś dotyczące ekspozycji murów miejskich, dla odsłonięcia, których została rozebrana kamienica, powinny zostać zbadane przez Konserwatora Zabytków oraz Prezydenta Miasta T. Ponadto skarżąca podniosła, iż aktualnie obowiązujące regulacje w zakresie warunków zabudowy jak i ochrony zabytków mają bardzo zbliżony zakres pojęciowy do przepisów obowiązujących w czasie, gdy toczyło się postępowanie w związku z wnioskiem poprzednich właścicieli nieruchomości i dlatego przy wydawaniu decyzji organy obu instancji winny były uwzględnić również rozstrzygnięcia wydane w tamtym postępowaniu. Poza tym według skarżącej lokalizacja inwestycji na granicy działki wpływa na sąsiednie budynki, kwestionując tym samym twierdzenia organu, iż na tym etapie postępowania nie da się ustalić ewentualnych zagrożeń, jakie niesie za sobą omawiane zamierzenie. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując stanowisko zawarte w kwestionowanej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Tożsamość sprawy rozstrzygniętej w kolejnych postępowaniach zachodzi w przypadku występowania tych samych podmiotów w sprawie oraz tego samego przedmiotu sprawy – tożsamej podstawy prawnej, stanu faktycznego oraz praw i obowiązków stron, które z nich wynikają. Powyższe warunki, jeśli chodzi o postępowanie z wniosku J. i S. M. z dnia [...] 2006 r. oraz postępowanie z wniosku D. C. z dnia [...] 2002 r. – obydwa dotyczące warunków zabudowy, nie zostały spełnione. Dwa wymienione postępowania, jak wskazano, zainicjowały różne podmioty. W postępowaniach tych nie zachodziła także tożsamość przedmiotowa. O ile pierwsze z postępowań miało na celu ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji planowanej na działkach [...] i [...] przy ul. [...] to drugie – dla inwestycji usytuowanej tylko na działce nr [...] – ul. [...]. Poza tym w każdym przypadku wnioskowano o warunki dla innej inwestycji – D. Cichowicz planowała realizację pawilonu handlowo – usługowego, a [...] – odtworzenie dawniej istniejącej w tym miejscu kamieniczki przymurnej o funkcji handlowo – usługowej. Brak tożsamości sprawy dotyczącej warunków zabudowy oznacza w konsekwencji, iż postępowania uzgadniające prowadzone przez organ kompetentny w zakresie ochrony zabytków w 2002 r. i 2006 r. były od siebie niezależne i wydając w dniu [...] 2006 r. – pozytywne dla strony postanowienie Miejski Konserwator Zabytków w T. nie był związany odnoszącym się do innego przedmiotu (inny tren, inna inwestycja) odmiennym postanowieniem zarówno własnym z 31 grudnia 2002 r., jak i utrzymującym je w mocy postanowieniem Ministra Kultury z 10 kwietnia 2003 r. Wydanie kolejnego postanowienia (niezależnie od jego treści) przy tożsamości sprawy równoznaczne byłoby z naruszeniem przez Miejskiego Konserwatora Zabytków zakazu reformationis in peius skutkującym stwierdzeniem, nieważności tegoż postanowienia (art.156 § 1 pkt 3 Kpa). Odmienność stanu faktycznego spraw z 2002 r. i 2006 r. powoduje również, iż wyrok sądu administracyjnego oddalający skargę na wskazane wyżej postanowienie Ministra Kultury z 2003 r. nie miał dla organu w niniejszej sprawie mocy wiążącej. Podnieść należy, że w orzecznictwie sądowym przyjęto, iż przy tożsamości stanu faktycznego oraz praw i obowiązków stron zmiana stanu prawnego (jako jednego z elementów przedmiotu sprawy) wpływa na zmianę przedmiotu sprawy tylko wówczas gdy mająca zastosowanie w sprawie regulacja prawna nie została przejęta przez nowy akt prawny. W razie kontynuacji takiej regulacji w nowej ustawie, nie można mówić o zmianie przedmiotu sprawy. W związku z tym ogólne powołanie się przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. w zaskarżonej decyzji na dokonywanie w 2002 r. przez organy konserwatorskie uzgodnień w oparciu o przepisy ustawy z 15 lutego 1962 r. o ochronie dóbr kultury (Dz. U. z 1999 r. Nr 98, poz. 1150 ze zm.), podczas gdy w niniejszym postępowaniu dotyczącym ustalenia warunków zabudowy podstawą uzgodnień była nowa ustawa z 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568 ze zm.) byłoby – w sytuacji istnienia pozostałych przesłanek tożsamości sprawy - niewystarczające dla uzasadnienia braku związania uzgodnieniami uzyskanymi w 2002 r. SKO musiałoby bowiem wykazać zmianę konkretnych przepisów, które były podstawą postanowienia konserwatora zabytków w sprawie z wniosku D. C.. W istocie, jak trafnie podniesiono w skardze regulacje dotyczące zakresu ochrony zabytków w ustawie z 23 lipca 2003 r. i poprzedniej ustawie są do siebie zbliżone. Powyższa ogólnikowość zawartego w uzasadnieniu decyzji stwierdzenia SKO, wobec wcześniej powołanych okoliczności skutkujących brakiem wiążącego charakteru poprzedniego postanowienia konserwatorskiego w przedmiocie uzgodnienia warunków zabudowy, nie ma jednak w sprawie większego znaczenia. Istotnej natomiast zmianie od czasu prowadzenia postępowania z wniosku D. C. uległy przepisy dotyczące zagospodarowania przestrzennego odnoszące się do ustalenia warunków zabudowy terenu. Decyzję w tym przedmiocie wydaje się tylko w przypadku braku obowiązującego planu miejscowego i to jedynie w razie łącznego spełnienia warunków wyszczególnionych w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.). Pod rządem poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 39 ze zm.) o ustaleniu lub odmowie wydania warunków zabudowy zasadniczo decydowała zgodność zamierzenia inwestycyjnego z planem miejscowym (obok, tak jak obecnie, zgodności z przepisami odrębnymi). Odmowę uzgodnienia projektu decyzji o warunkach zabudowy Miejski Konserwator Zabytków w T. tej inwestycji z planem ogólnym zagospodarowania miasta pod względem konserwatorskim wskazując, iż wpłynie ona negatywnie na substancję zabytkową, jako że usytuowanie pawilonu handlowo – usługowego na dwóch działkach – nr 95 i 94/1 spowoduje zasłonięcie lica wyeksponowanych po 1970 r. (po usunięciu nietrwałej zabudowy) średniowiecznych murów obronnych. Minister Kultury w postanowieniu utrzymującym w mocy powyższe postanowienie MKZ zaś podniósł, iż przez zapewnienie zabytkom znajdującym się w obszarze ochrony konserwatorskiej warunków trwałego zachowania, o których mowa w art. 3 ustawy z 15 lutego 1962r. o ochronie dóbr kultury, należy na gruncie rozpatrywanej sprawy rozumieć utrzymanie właściwej ekspozycji przestrzennej i dostosowanie architektury i formy obiektu do wartości stanowiących o właściwym zakomponowaniu przestrzeni tego obszaru, czego zamierzona inwestycja – budynek handlowo–usługowy nie zapewnia. Obiekt ten bowiem, jako obcy element stałoby się niekorzystną dominantę w lokalnym układzie elementów architektonicznych oraz spowodowałoby rozbicie historycznej przestrzeni bezpośredniego otoczenia zabytku, jakim są mury miejskie. Przy istniejącym zmienionym stanie faktycznym polegającym na zaplanowaniu aktualnie zabudowy tylko działki nr [...], co jak wynika z powołanego wyżej postanowienia Miejskiego Konserwatora Zabytków z [...] 2002 r. – spowodowałoby zasłonięcie lica murów miejskich na około [...] długości wnioskowanej przez D. C. oraz na wskazaniu jako formy architektonicznej odtworzenia dawnej znajdującej się w tym miejscu kamieniczki przymurnej, przeprowadzona została w ramach postępowania administracyjnego, stosownie do § 3 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), na określonym w tym przepisie, wytyczonym wokół działki nr [...], terenie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania w zakresie warunków wymienionych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Zawarte w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy unormowanie statuuje tzw. zasadę dobrego sąsiedztwa, uzasadniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu (wydanie decyzji o warunkach zabudowy) od dostosowania nowej zabudowy objętej wnioskiem do istniejących warunków zabudowy terenu sąsiedniego (czyli do zabudowy dotychczasowej). Celem jej jest zagwarantowanie ładu przestrzennego określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Powstającą w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa winna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) oraz architektonicznej (gabarytów i ukształtowania obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Pojęcie działki sąsiedniej, w której mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy należy interpretować w sposób bardzo szeroki. W praktyce orzeczniczej przyjęto, iż wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym trzeba uznać w ujęciu funkcjonalnym za działki sąsiednie. Podobnie, równie szeroko należy rozumieć kontynuację funkcji zabudowy, bowiem wykładania systemowa uzasadnia rozstrzyganie wątpliwości na rzecz właściciela, czy inwestora, by mogła być przestrzegana zasada wolności zabudowy terenu. Nowa zabudowa jest zatem dopuszczalna, jeżeli można ją pogodzić z juz istniejącą funkcją. Wspomniana wyżej analiza (jej część tekstowa i graficzna stanowią załączniki do decyzji Prezydenta Miasta T. z dnia [...] 2006 r.) wykazała, iż działki sąsiednie w stosunku do działki nr [...], dostępne z tej samej drogi publicznej zabudowane są zwartym układem wielopiętrowych kamienic z oficynami, tworzących część historycznie ukształtowanej zabudowy Zespołu Staromiejskiego Miasta T., pełniących funkcje usługowo-handlowo-mieszkaniowe, wobec czego wnioskowane zamierzenie – odtworzenie dawnej kamieniczki przymurnej z funkcją usługowo – handlową będzie stanowiło kontynuację parametrów, cech, wskaźników i funkcji istniejącej zwartej zabudowy Zespołu Staromiejskiego. Stwierdzić zatem należy, że planowany w obecnym kształcie obiekt nie będzie niekorzystną dominantą w lokalnym układzie elementów architektonicznych (na co wskazał Minister Kultury w swym postanowieniu w odniesieniu do poprzedniego zamierzenia inwestycyjnego). Z kolei ograniczenie inwestycji do terenu działki nr [...] spowoduje, że część średniowiecznych murów miejskich pozostanie nadal wyeksponowana (co nie miałoby miejsca w przypadku ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji proponowanej przez D. C.). Naginając do omawianej wyżej, poprzedzającej wydanie decyzji I instancji, analizy zauważyć trzeba, że – wbrew zarzutowi skarżącej – nie samo stwierdzenie, iż inwestycja ma polegać na odtworzeniu kamiennicy, przesądza o zachowaniu wszelkich aspektów aktualnego stanu Zespołu Staromiejskiego, lecz wskazują na to wyniki tejże analizy i w ocenie Sądu nie zachodzi konieczność dodatkowego badania powyższej kwestii, w tym również dotyczącej ekspozycji murów miejskich, przez organy miasta w tym organ konserwatorski. Ten ostatni organ zresztą także nie stwierdził takiej potrzeby, skoro uzgodnił pozytywnie projekt przedłożonej mu decyzji o warunkach zabudowy. Za chybiony zresztą uznać należy podnoszony przez skarżącą zarzut naruszenia przez Samorządowe Kolegium Odwoławcze art. 78 § 1 Kpa, bowiem odwołanie od decyzji organu I instancji nie zawiera żadnego wniosku dowodowego, a załączenie do tegoż odwołania kserokopii postanowień organów właściwych w sprawach zabytków nie jest równoznaczne z takim wnioskiem. Kserokopie przedłożonych przy odwołaniu dokumentów (za wyjątkiem postanowienia Ministra Kultury z 10 kwietnia 2003 r.) znajdowały się także w aktach administracyjnych, którymi organ II instancji dysponował wydając decyzję i niewątpliwie się z nimi zapoznał. Co najwyżej można by wskazanemu organowi zarzucić, iż do dokumentów tych w uzasadnieniu decyzji bliżej się nie odniósł, lecz uchybienie to nie miało wpływu na treść zawartego w niej rozstrzygnięcia. Analiza znajdujących się w aktach administracyjnych materiałów (a podstawę orzekania przez Sąd stanowią akta sprawy) uzasadnia, zdaniem składu Sądu orzekającego w niniejszej sprawie stwierdzenie, że organy I i II instancji poprzez ustalenie warunków zabudowy dla wnioskowanej przez J. i S. M. inwestycji nie naruszyły nie tylko przepisów o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, lecz również przepisów odrębnych, którymi są w niniejszy przypadku przepisy ustawy z dnia 23 lipca 2003 r. o ochronie zabytków i opiece nad zabytkami (Dz. U. Nr 162, poz. 1568 ze zm.), a w szczególności unormowań tej ustawy obligujących do zapobiegania zagrożeniom mogącym spowodować uszczerbek dla wartości zabytków (art. 4 pkt 2) oraz uwzględniania zadań ochronnych w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (art. 4 pkt 6). Podnieść należy, że w treści decyzji Prezydenta Miasta T. z dnia [...] 2006 r., której projekt uzyskał uzgodnienie zarówno Miejskiego Konserwatora Zabytków w T. jak i - w zakresie prac ziemnych – [...] Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków zawarto ustalenia mające na celu zagwarantowanie zachowania odpowiedniego ładu przestrzennego, określające linię zabudowy, wysokość obiektu (po śladzie dachu poprzedniego budynku, zgodnie z materiałami archiwalnymi), ilość kondygnacji (parter oraz poddasze użytkowe) i geometrii dachu (zgodnie z wytycznymi Miejskiego Konserwatora Zabytków), a także zapewniające wpływ Miejskiego Konserwatora Zabytków na prowadzone prace architektoniczne (wszelkie prace można prowadzić po uzyskaniu decyzji MKZ). Decyzja o warunkach zabudowy wytycza jedynie ogólne kierunki projektowania inwestycji budowlanej, podlegające dalszym szczegółowym ustaleniom przewidzianym w prawie budowlanym i rozporządzeniach wykonawczych do tego prawa konkretyzujących warunki techniczne, jakim powinny odpowiadać obiekty budowlane, a tym samym ma ona charakter promesy uprawniającej do uzyskania pozwolenia na określoną w niej budowę. Dopiero pozwolenie na budowę zadecyduje, czy inwestycja będzie w ogóle realizowana. Z tego względu obowiązki wynikające z prawa regulującego dalszy etap inwestycji nie mogą być wymagane w fazie ustalenia warunków zabudowy. Podobnie ochrona interesów osób trzecich w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy nie może być oceniane, tak jak w kolejnym postępowaniu, którego przedmiotem jest pozwolenie na budowę. W pojęciu ochrony interesu osób trzecich mieści się między innymi ewentualne zagrożenie dla substancji domu stanowiącego współwłasność skarżącej wynikające z realizacji kamieniczki na granicy działek. Kwestia ta winna być podniesiona przez skarżącą i będzie wymagała wnikliwego ustosunkowania się przez organ w postępowaniu dotyczącym zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę. Podkreślić należy, że organ ustalający warunki określonego zamierzenia inwestycyjnego nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, którego rzeczą jest ocena, czy projektowany obiekt będzie ujemnie oddziaływał na nieruchomości sąsiednie w stopniu naruszającym zasady wynikające z odpowiednich przepisów prawa budowlanego. Zauważyć w tym miejscu należy, że z reguły każda inwestycja prowadzona w zwartej zabudowie powoduje uciążliwości dla sąsiedztwa, co jednak nie oznacza, że wydana w takiej sytuacji decyzja o warunkach zabudowy narusza prawo. Powyższe nie oznacza jednak, że problem oddziaływania planowanego obiektu na sąsiadującą zabudowę został całkowicie pominięty przy wydawaniu w niniejszej sprawie decyzji. Decyzja organu I instancji w punkcie 2.5 zawiera postanowienia mające na celu zagwarantowanie zgodności tejże inwestycji z obowiązującymi przepisami, przy uwzględnieniu interesu osób trzecich, tak na etapie jej projektowania, jaki realizacji. Uznając, że zaskarżona decyzja nie narusza prawa w stopniu wpływającym na wynik sprawy, orzeczono na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) o oddaleniu skargi z powodu jej bezzasadności.