II SA/Bd 27/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie sędzia WSA Katarzyna Korycka (spr.) sędzia WSA Renata Owczarzak po rozpoznaniu na posiedzeniu niejawnym w trybie uproszczonym w dniu 6 maja 2025 r. sprawy ze skargi A. P. [...] na postanowienie Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] listopada 2024 r. nr [...] w przedmiocie negatywnie zaopiniowanego wstępnego projektu podziału nieruchomości 1. uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Wójta Gminy W. N. z dnia [...] września 2024 r. nr [...] 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz A. P. [...] kwotę 100 (sto) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Postanowieniem z dnia [...] września 2024 r. nr [...] Wójt Gminy W. N., na podstawie art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 1145, dalej: "ustawa o gospodarce nieruchomościami" lub "ugn") zaopiniował negatywnie wstępny projekt podziału nieruchomości oznaczonej nr [...] o powierzchni 0,2996 ha, położonej w miejscowości M. N., gm. W. N., zakładający podział ww. nieruchomości na działki: [...]. Organ I instancji wskazał, że przedstawiony w sprawie wstępny projekt podziału jest niezgodny z § 5 pkt 7 uchwały Rady Gminy W. N. nr [...] Rady Gminy W. N. z dnia [...] sierpnia 2002 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego gminy W. N. na obszarze wsi M. N. – mieszkalnictwo i usługi komercyjne (dalej: "mpzp"), który to przepis - odnoszący się m.in. do jednostki planistycznej MU2 na terenie której położona jest działka będąca przedmiotem podziału - zakłada możliwość realizacji jednego mieszkania na każdej z projektowanych działek. Przez projektowaną działkę, jak wskazano to w opinii urbanistycznej z dnia [...] czerwca 2015 r., należy rozumieć działki oznaczone na rysunku planu liniami rozgraniczającymi tereny o jednakowym przeznaczeniu - postulowane. Oznacza to, jak stwierdził organ, że dokonanie dalszych podziałów jest niedopuszczalne. Organ wskazał również, że zgodnie z § 5 pkt 6 mpzp obiekty budowlane należy projektować w sposób zapewniający formę architektoniczną i gabaryt dostosowane do krajobrazu i otaczającej zabudowy historycznej doliny W.. Zgodnie z powyższym intensywność projektowanej zabudowy przedstawionej przez wnioskodawcę w załączniku do wniosku o zaopiniowanie wstępnego projektu podziału nieruchomości nie jest spójna z otaczającą ją zabudową i zaburzy ład przestrzenny. Na powyższe postanowienie spółka A. sp. z o.o. w T. (dalej: "skarżąca") wniosła zażalenie podnosząc że wstępny projekt podziału nieruchomości jest zgodny z mpzp, gdyż nowo wydzielone działki zostaną przeznaczone pod mieszkalnictwo jednorodzinne, a na każdej z projektowanych (wydzielonych) działek będzie budynek z jednym mieszkaniem. Skarżąca wskazała przy tym, że opinia urbanistyczna jest jedynie dokumentem pomocniczym i nie może zastępować przepisów prawa miejscowego, że o braku zakazu wtórnych podziałów nieruchomości świadczą dokonane już podziały na działki budowlane na terenie objętym mpzp (np. na terenie jednostek M9, M10 i M11), że przepis § 5 pkt 6 mpzp nie dotyczy wskaźnika intensywności zabudowy (o którym nie ma mowy w ustaleniach dla jednostki MU2) lecz wyłącznie formy architektonicznej i gabarytów projektowanej zabudowy, co nie jest przedmiotem wniosku, że rozstrzygnięcie dotyczące podziału nieruchomości powinno być dokonane na korzyść strony, o ile nie stoi temu na przeszkodzie prawo miejscowe, że blokowanie zgodnego z prawem podziału nieruchomości narusza przepisy prawa i stanowi nieuzasadnioną ingerencję w prawo własności, co może skutkować odpowiedzialnością odszkodowawczą organu, a także że sprawę prowadził nieobecny pracownik. Po rozpatrzeniu ww. zażalenia Samorządowe Kolegium Odwoławcze (dalej: "SKO") postanowieniem z dnia [...] listopad 2024 r. nr [...] utrzymało w mocy zaskarżone postanowienie. SKO stwierdziło, że wstępny projekt podziału nieruchomości jest niezgodny z § 5 pkt 7 mpzp, podkreślając że przez projektowaną działkę należy rozumieć działki oznaczone na rysunku planu liniami rozgraniczającymi tereny o jednakowym przeznaczeniu – postulowane, i że oznacza to, iż dokonanie dalszych podziałów jest niedopuszczalne. W skardze na powyższą decyzję, A. sp. z o.o. wniosło o uchylenie obu wydanych w sprawie decyzji, podtrzymując stanowisko wyrażone w odwołaniu od decyzji organu I instancji i dodatkowo zarzucając SKO brak odniesienia się do wszystkich zarzutów odwołania. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargę należało uwzględnić. Materialnoprawną podstawę zaskarżonego rozstrzygnięcia stanowiły przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 93 ust. 1 ugn podziału nieruchomości można dokonać, jeżeli jest on zgodny z ustaleniami planu miejscowego. Zgodność z ustaleniami planu w myśl ust. 1 dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu (art. 93 ust. 2 ugn) i stanowi jedyne kryterium i przesłankę dla podziału nieruchomości. Ewidencyjny podział nieruchomości pełni więc rolę służebną wobec planu miejscowego i musi być zgodny zarówno z częścią graficzną, jak i z częścią tekstową planu. Opiniując zgodność projektu podziału nieruchomości z postanowieniami zawartymi w planie miejscowym, organ musi udzielić odpowiedzi na pytanie, czy projekt podziału stwarza hipotetyczną możliwość realizacji celu i przeznaczenia terenu określonego w planie. Ocena ta dotyczy całości nieruchomości, czyli każdej z działek, które miałyby powstać na skutek podziału. Podział ewidencyjny nieruchomości umożliwia dokonanie prawnego podziału nieruchomości tak, aby wydzielone działki stały się odrębnymi nieruchomościami podlegającymi obrotowi prawnemu. Zgodność podziału z planem miejscowym polega na tym, by wydzielone działki tak zostały ukształtowane, aby teren w ich granicach spełniał wymagania dotyczące zagospodarowania wynikającego z planu. To od planu miejscowego zależy zatem, jakie cechy powinny mieć powstające działki ewidencyjne, aby w przyszłości ich zagospodarowanie było możliwe. Analizując ustalenia dla działki objętej projektem podziału mieć trzeba na uwadze zarówno treść uchwały w sprawie planu, jak i rysunek planu, stanowiący integralną część uchwały. Obie te części rozstrzygają bowiem o przeznaczeniu i sposobie zagospodarowania danego terenu. Analizując z kolei rysunek planu należy przede wszystkim rozstrzygnąć, które oznaczenia graficzne dla tego obszaru są obowiązującymi ustaleniami planu, które natomiast ustaleniami postulowanymi oraz czy i jakie korekty granic danego obszaru są dopuszczalne. Szczególnie istotne, zwłaszcza w przypadku projektowanego podziału określonej nieruchomości, jest bowiem rozróżnienie obowiązujących ustaleń planu od ustaleń postulowanych. Nie ulega bowiem wątpliwości, że postulowany sposób podziału nieruchomości nie wiąże w sposób bezwzględny, dopuszczalna jest zatem jego korekta (por. wyrok WSA w Lublinie z 27 października 2009 r., sygn. akt II SA/Lu 468/09). W przedmiotowej sprawie orzekające organy uznały, że wstępny projekt podziału nieruchomości jest niezgodny z § 5 pkt 7 mpzp, który to przepis określa, że na ternie jednostki planistycznej MU2 możliwa jest realizacja jednego mieszkania na każdej z projektowanych działek. Stwierdziły przy tym, że przez projektowaną działkę należy rozumieć działki oznaczone na rysunku planu liniami rozgraniczającymi tereny o jednakowym przeznaczeniu – postulowane, i że w konsekwencji oznacza to, że dokonanie dalszych podziałów jest niedopuszczalne. Powyższe stanowisko jest zdaniem Sądu nieprawidłowe. Przede wszystkim mpzp w części tekstowej obejmującej przepisy ogólne, jak i przepisy szczególne dotyczące terenu MU2, w obszarze którego położona jest przedmiotowa działka [...], nie zawiera żadnych ustaleń dotyczących zasad i warunków podziału terenu, nie zawiera też żadnych regulacji dotyczących minimalnej wielkości działek powstałych w wyniku podziału czy minimalnej szerokości frontu działek. Na rysunku planu zaznaczono natomiast linie rozgraniczające tereny o jednakowym przeznaczeniu – postulowane, a zatem wskazano w ten sposób postulowany podział terenu o tym samym przeznaczeniu. W ocenie Sądu, wbrew stanowisku orzekających organów, z takiej treści planu nie wynika zakaz dokonywania dalszych podziałów terenu podzielonego postulowanymi liniami rozgraniczającymi. Na rysunku planu dotyczącym terenu MU2 zaznaczono bowiem nie obowiązujące, lecz "postulowane" linie rozgraniczające, a więc "postulowany" podział geodezyjny. Postulowany oznacza zaś jedynie propozycję planistyczną, a zatem sugerowany, proponowany podział. Inaczej mówiąc - postulowany, czyli niewiążący w sposób bezwzględny. Nie można go zatem uznać za wykluczający dokonanie dalszego podziału działek, skoro ustalenia planu nie zawierają bezwzględnego zakazu korygowania podziałów wewnętrznych, określonych na rysunku planu. Podkreślić należy, że mpzp nie zawiera zakazu dalszego podziału terenu, czy też regulacji dotyczących intensywności zabudowy, na co słusznie wskazała skarżąca podkreślając że nie dotyczy tej kwestii § 5 pkt 6 mpzp. W tym stanie rzeczy stwierdzić należy, że wobec braku określenia w mpzp zasad podziału terenów, samo zaznaczenie na rysunku planu postulowanych linii rozgraniczających tereny o jednakowym przeznaczeniu nie uniemożliwia co do zasady dokonania dalszego podziału działek - o ile nowo wydzielone działki gruntu będą zgodne z ustaleniami planu co do przeznaczenia terenu i możliwości zagospodarowania, co powinno podlegać ocenie organu opiniującego ponownie rozpatrującego sprawę. Podział geodezyjny musi bowiem uwzględniać warunki zawarte w planie zagospodarowania przestrzennego po to, by przyszli, nowi właściciele, którzy nabędą wydzielone działki, mogli z nich korzystać, zgodnie z ich przeznaczeniem i warunkami zagospodarowania określonymi w planie. Z uwagi zatem na powyższe Sąd uznał za nieprawidłowe stanowisko orzekających organów, że planowany podział jest niezgodny z mpzp z uwagi na niedopuszczalność dokonania dalszych podziałów w ramach działek oznaczonych na rysunku planu postulowanymi liniami rozgraniczającymi tereny o jednakowym przeznaczeniu. Taka konstatacja nie wynika bowiem z części tekstowej mpzp, ani też z części graficznej mppz, która w tym zakresie odwołuje się do postulowanych, a nie obowiązujących linii rozgraniczających określone tereny. Stanowi to o dokonaniu w sprawie błędnej wykładni mpzp, prowadzącej do naruszenia art. 93 ust. 1, 2, 4 i 5 ugn poprzez błędne uznanie, że w sprawie zachodzą wskazane przez organy podstawy do negatywnego zaopiniowania projektu podziału działki nr [...]. Jednocześnie podkreślić należy, że rację ma skarżąca wskazując, że opinia urbanistyczna jest jedynie dokumentem pomocniczym i nie może zastępować przepisów prawa miejscowego, które jak wykazano nie zawiera zakazu dalszego podziału terenu objętego postulowanymi liniami rozgraniczającymi. W tym stanie rzeczy Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a w zw. z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2024 r. poz. 935 ze zm.) orzekł o uchyleniu zaskarżonego postanowienia i poprzedzającej je postanowienia organu I instancji. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 i 205 § 1 ww. ustawy. Wskazania co do dalszego postępowania wynikają w wprost z motywów uzasadnienia wyroku. Ponownie rozpatrując sprawę należy uwzględnić ocenę prawną wyrażoną w niniejszym wyroku, a także w szczególności ustalić, czy spełnione są warunki z art. 93 ust. 2 ugn, a więc czy nowo wydzielone działki gruntu będą zgodne z ustaleniami mpzp co do przeznaczenia terenu i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek gruntu. Obowiązkiem organów będzie również odniesienie się do stanowiska skarżącej, że na tle tożsamych regulacji mpzp dokonano już podziału terenu objętego postulowanymi liniami rozgraniczającymi, z uwzględnieniem wymogów wynikających z art. 8 § 2 kpa.