II SA/Bd 326/07

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Owczarzak (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Grażyna Malinowska-Wasik Asesor WSA Anna Klotz Protokolant Katarzyna Kloska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 7 sierpnia 2007r. sprawy ze skargi S.S. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] stycznia 2007 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za zajętą pod drogę publiczną nieruchomość gruntową oddala skargę. II SA/Bd 326/07 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] września 2006 r. nr [...], Starosta [...] ustalił odszkodowanie na rzecz I. F. (w ½ części) i S. S. (w ½ części) w wysokości [...] zł za działkę nr [...] o pow. [...] m² położoną w [...] przy ul. [...] zajętą pod drogę publiczną, przejętą z mocy prawa na własność Gminy Miasta [...]. W motywach decyzji organ wskazał, iż odszkodowanie zostało ustalone na podstawie operatu szacunkowego określającego wartość nieruchomości, wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego A. W., w którym to operacie wyceniono wartość przejętego pod drogi gruntu na kwotę [...] zł za 1m², co dało łącznie [...]zł. Organ podniósł przy tym, iż omawiany operat został wykonany w sposób prawidłowy, zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa, standardami zawodowymi oraz z zasadami etyki zawodowej i bezstronności w wycenie nieruchomości, dlatego nie ma podstaw do kwestionowania jego wykonania. Wyceny dokonano przy zastosowaniu podejścia porównawczego, polegającego na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości sąsiednie, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Rzeczoznawca majątkowy na podstawie analizy rynku ustalił, że w obrocie nieruchomości, w okresie ostatnich dwóch lat, wystąpiła tylko jedna transakcja dot. gruntów zajętych pod drogi publiczne. W związku z powyższym wartość gruntów określono jako iloczyn wartości 1 m² gruntów o przeznaczeniu przeważającym wśród gruntów przyległych i ich powierzchni. W otoczeniu szacowanego gruntu przeważają tereny przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe wielorodzinne, stąd rzeczoznawca majątkowy dla określenia wartości rynkowej gruntów przeznaczonych pod drogi przyjął zrealizowane transakcje kupna-sprzedaży gruntów przeznaczonych pod zabudowę o wysokiej intensywności na terenie miasta [...], które miały miejsce w okresie od [...] r. do [...] r. Organ wskazał, iż określona wartość rynkowa jest najbardziej wiarygodna, gdyż poparta została transakcjami na rynku nieruchomości, a przy wycenie uwzględniono wszystkie czynniki cenotwórcze mogące mieć wpływ na wartość. Opracowany operat uwzględnia zróżnicowanie wynikające z położenia tzw. lokalizacji ogólnej i szczegółowej, zagospodarowania terenu, powierzchni nieruchomości, nadając im odpowiednie wagi procentowe. Z ustaleń dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego wynika, że w analizowanym okresie nastąpił znaczny wzrost cen gruntów a przedział wartości cen sprzedaży prawa własności gruntu, przeznaczonego pod budownictwo wielorodzinne odniesiony do 1 m² gruntu na terenie miasta [...] wynosi: 112 ÷ 342 zł za 1 m². W związku z tym organ wskazał, iż oczekiwana przez S.S. kwota [...] za m² stanowi kwotę niemalże maksymalną zanotowaną na rynku nieruchomości przeznaczonych pod mieszkalnictwo wielorodzinne, zaś wysokość odszkodowania określona w operacie szacunkowym odpowiada wartości nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową na obszarze [...]. Wartość rynkowa nieruchomości określona przez rzeczoznawcę znajduje się w przedziale cen działek budowlanych dla dobrej lokalizacji, które zawarte są w granicach 100 do 300 zł za m² i jest wyższa od średniej ceny rynkowej oraz od cen, jakie Gmina Miasta[...] płaciła za grunty nabywane pod drogi publiczne. W odwołaniu od powyższej decyzji S.S. i I.F. zakwestionowali wysokość odszkodowania, wskazując, iż powinna ona wynosić [...] zł za m² wywłaszczonego gruntu, jako ekwiwalent zbliżony do ceny realnej, choć i tak od niej niższy. Odwołujący się zarzucili organowi, iż nie wziął pod uwagę ich argumentacji. Zwrócono też uwagę na to, że część działki zajęta jest pod ulicę [...] a część pod ulicę [...], przy czym, jak wynika z pisma Urzędu Miasta [...] z dnia [...] sierpnia 2006 r., zbiera on dopiero materiały dotyczące wyceny gruntu zajętego pod drugą z wyżej wymienionych ulic. Zdaniem odwołujących się powyższe może świadczyć o tym, iż dla części działki zajętej pod ulicę [...] przeprowadzona będzie dwukrotnie wycena. Podnoszą oni również, iż nie wyjaśniono im, czym kierował się Starosta opierając się na wycenie zleconej przez siebie, nie zaś dokonanej przez odwołujących się. Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] stycznia 2007 r., nr [...] utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu decyzji wskazał, iż operat szacunkowy, na którym opierał się organ I instancji jest zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami, jak i przepisami wykonawczymi, o jakich mowa w art. 159 tej ustawy. Wskazał przy tym, iż przy ustalaniu wartości nieruchomości oznaczonej jako działka [...], wzięto pod uwagę wszystkie elementy mające wpływ na jej wartość i uznano, że przy takim położeniu i przeznaczeniu, określona wysokość odszkodowania jest adekwatna do obecnej wartości rynkowej przejętej nieruchomości. Odnosząc się do twierdzeń zarzutów odwołujących się dotyczących wysokości odszkodowania, organ wywiódł, iż odszkodowanie nie może być modyfikowane wolą stron lub organu orzekającego, gdyż jego wysokość musi być równa wartości nieruchomości określonej przez rzeczoznawcę majątkowego. Dodał również, iż strona miała możliwość zlecenia rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenia opinii o wartości nieruchomości. Poruszana zaś przez odwołujących się kwestia regulowania spraw własnościowych przy ul. [...] nie jest przedmiotem niniejszego postępowania. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższą decyzję S. S. wskazał, iż jego zdaniem powinien otrzymać odszkodowanie w wysokości [...] zł za 1 m² wywłaszczonego gruntu. Kwota odszkodowania powinna zostać przy tym zwaloryzowana i zaktualizowana zgodnie z ruchem cen na rynku nieruchomości. Zdaniem skarżącego wycena dokonana przez A.W. straciła już ważność, bowiem minął już rok od czasu jej wykonania, a decyzja Wojewody [...] została wydana po upływie tego okresu. Ponadto skarżący podniósł, iż wbrew twierdzeniom organu, przedmiotem niniejszego postępowania są również kwestie związane z regulowaniem spraw własnościowych przy ul. [...], bowiem działka nr [...] zajmuje część tej ulicy. Wskazał przy tym, iż organ proponuje zapłatę jedynie za część działki zajętej pod budowę ul. [...] ([...]), nie zajmując się pozostałą częścią ([...]). W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Odnosząc się do zarzutów strony Wojewoda wskazał, iż nie ustalał on odszkodowania, a jedynie oceniał, czy decyzja Starosty [...] została podjęta zgodnie z obowiązującymi w tym zakresie przepisami i w związku z tym bezzasadny jest zarzut utraty ważności operatu szacunkowego na etapie postępowania prowadzonego przez organ II instancji. Ponadto Wojewoda stwierdził, iż żądanie waloryzacji odszkodowania jest przedwczesne. Kwestia odszkodowania za działkę [...] zajętą pod ulicę [...] nie należy zaś do przedmiotu niniejszego postępowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Stosownie do treści przepisu art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r.- Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269), Sąd sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Oznacza to, że Sąd rozpoznając skargę ocenia czy zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego bądź przepisów postępowania. W związku z tym należy stwierdzić, że skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżonej decyzji nie można postawić zarzutu, iż została ona wydana z naruszeniem prawa mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Materialno-prawną podstawę rozstrzygnięcia niniejszej sprawy stanowią przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603; z późn. zm.). Zgodnie z art. 130 tejże ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu. W przypadku, gdy starosta, wykonujący zadanie z zakresu administracji rządowej, wydaje odrębną decyzję o odszkodowaniu, wysokość odszkodowania ustala się według stanu nieruchomości w dniu pozbawienia lub ograniczenia praw, a w przypadkach, o których mowa w art. 98 ust. 3 i art. 106 ust. 1, według stanu odpowiednio w dniu wydania decyzji o podziale lub podjęcia uchwały o przystąpieniu do scalenia i podziału oraz jej wartości w dniu wydania decyzji o odszkodowaniu. Ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Zasięgnięcie opinii rzeczoznawcy majątkowego jest niezbędne ze względu na fakt, iż do wydania rozstrzygnięcia w sprawie potrzebna jest wiedza specjalistyczna. Organ ma obowiązek zbadać, czy przedłożona jemu opinia jest zupełna, logiczna i wiarygodna. Istota niniejszej sprawy sprowadza się do oceny, czy w przeprowadzonym postępowaniu administracyjnym doszło do zgodnego z prawem ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczoną nieruchomość. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami (cyt. wyżej) wartość rynkowa nieruchomości, przy określeniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkowa nieruchomości to najbardziej prawdopodobna cena, jaką można uzyskać na rynku obrotu nieruchomościami, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu dwóch warunków: po pierwsze strony umowy powinny być od siebie niezależne i nie powinnły działać w sytuacji przymusu, koniecznym jednak jest, by miały stanowczy zamiar zawarcia umowy. Po drugie, musiał upłynąć czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy). Rzeczoznawca majątkowy w pisemnej opinii – operacie szacunkowym, określił wartość nieruchomości będącej przedmiotem sporu – działki nr [...] na kwotę [...] tj. [...] zł/m² i w takiej też wysokości odszkodowanie ustalił organ I instancji. Jak prawidłowo ocenił organ odwoławczy, opinia ta została sporządzona w sposób zgodny z przepisami ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz z przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie zasad wyceny i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207 poz. 2109; z późn. zm.). Kwestionując wysokość przyznanego odszkodowania, skarżący stwierdził, iż kwota ta powinna być znacznie wyższa i wynosić [...] zł/m². Swojego stanowiska nie poparł jednakże opinią osoby posiadającej stosowną wiedzę specjalistyczną, ani nie podniósł żadnych umotywowanych zastrzeżeń, co do sposobu dokonania wyliczenia przez osobę opracowującą operat szacunkowy. Subiektywne przekonanie skarżącego o wyższej wartości nieruchomości nie może świadczyć o wadliwości operatu szacunkowego. Ustawodawca wprowadził wymóg zasięgnięcia opinii biegłego – rzeczoznawcy majątkowego. Opinia jako środek dowodowy służy ustaleniu okoliczności wymagających wiedzy specjalnej. Osoba sporządzająca taką opinie zobowiązana jest kierować się wskazówkami i kryteriami oceny, które określają właściwe przepisy prawa. Jeśli biegły uwzględnił istotne okoliczności, którymi w rozpoznanej sprawie są przesłanki określone w art. 134 i 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami i ocenił je profesjonalnie, organ powinien przyjąć opinię jako trafną i uwzględnić ją jako wiarygodny dowód w sprawie. Ewentualne przedłożenie opinii sporządzonej na zlecenie strony o tyle może odnieść zamierzony skutek o ile pojawią się istotne dla sprawy umotywowane merytorycznie zarzuty, które przekonująco wykażą błędną ocenę dokonaną przez biegłego działającego na zlecenie organu. Skarżący nie wskazał zarzutów, które w skuteczny sposób mogłyby podważyć wiarygodność i fachowość sporządzonej opinii. Obok zakwestionowania wysokości odszkodowania za zajętą pod drogę nieruchomość oznaczoną nr [...], skarżący zarzucił organowi, iż ograniczył się jedynie do przyznania odszkodowania za działkę nr [...], pomijając działkę nr [...] zajętą pod ul. [...]. Odnosząc się do powyższego należy wskazać, iż ze względu na to, iż decyzja Wojewody [...] dotyczyła nabycia jedynie własności nieruchomości oznaczonej nr [...], postępowanie administracyjne w przedmiocie odszkodowania w związku z wydaniem powyższego rozstrzygnięcia mogło dotyczyć jedynie działki nr [...]. Dodać należy przy tym, iż wbrew twierdzeniom strony o wysokości odszkodowania nie będzie decydowało to, jakiej ulicy działka stała się częścią, lecz jak to wynika z art. 134 ustawy o gospodarce nieruchomościami (cyt. wyżej), jaki jest rodzaj nieruchomości, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Bezzasadny jest zarzut utraty ważności wyceny dokonanej w operacie szacunkowym. Zgodnie z art. 156 ust. 3 ustawy operat może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że nastąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 ustawy. Do takich zmian nie doszło, a operat był podstawą wydania decyzji w okresie jego ważności (operat sporządzono [...] stycznia 2006 r.) Jeśli natomiast chodzi o kwestię waloryzacji wysokości odszkodowania należy wskazać, iż waloryzacja dotyczy okresu między datą, kiedy decyzja o ustaleniu odszkodowania stała się ostateczna, a datą wypłaty odszkodowania (art. 132 ust. 3 ustawy). Oznacza ona urealnienie już ustalonego a niewypłaconego odszkodowania przy zastosowaniu odpowiednich wskaźników (art. 227 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Tym samym, jak słusznie wskazał organ II instancji, żądanie strony należało uznać za przedwczesne. Mając powyższe na uwadze należało uznać, iż organy obu instancji przekonująco uzasadniły swoje stanowisko i nie naruszył zasady swobodnej oceny dowodów. W tym stanie rzeczy Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2002 r., Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił skargę jako nieuzasadnioną.