II SA/Bd 397/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Wojciech Jarzembski Sędziowie: Sędzia WSA Małgorzata Włodarska ( spr.) Asesor WSA Grzegorz Saniewski Protokolant: Ewa Czerwińska po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 czerwca 2006 r. sprawy ze skargi Spółdzielni M. w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] 2006 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję i poprzedzająca ją decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] 2005r., nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżącej kwotę 500 ( pięćset ) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. II SA/Bd 397/06 UZASADNIENIE Decyzją z dnia 12 grudnia 2005 r. Prezydent Miasta Bydgoszczy po rozpatrzeniu wniosku M. P. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na nadbudowie budynku usługowego w zabudowie szeregowej o funkcję biurową przy ul. [...] w B. (działka nr ew. [...]). W odwołaniu od powyższej decyzji Spółdzielnia M. w B. zarzuciła organowi nie uwzględnienie interesów Spółdzielni oraz jej członków jako podmiotów posiadających ,prawa do sąsiedniej nieruchomości, a także pominięcie pod względem merytorycznym złożonego przez nią protestu. Strona odwołująca się wskazała, że nadbudowa przedmiotowego budynku znacznie pogorszy warunki zamieszkania w budynku wielorodzinnym położonym na sąsiedniej nieruchomości przy ul. [...], przyczyniając się do ograniczenia dostępu światła do co najmniej połowy znajdujących się w nim mieszkań. Ponad to podniosła, iż jest w stanie zaakceptować nadbudowę jedynie, gdy dach budynku będzie płaski, zwracając uwagę przy tym, że na osiedlu, na którym znajduje się nieruchomość M. P. występują jedynie budynki o tego typu dachach. W odwołaniu podniesiono także, że planowana inwestycja doprowadzi do zmniejszenia rzeczywistej odległości pawilonu handlowego od granicy nieruchomości należącej do Spółdzielni, gdyż teren należący do wnioskodawczyni zostanie zajęty m.in. przez element planowanych schodów zewnętrznych. Strona odwołująca wskazała także, że nieruchomość wnioskodawczyni nie posiada własnej obsługi komunikacyjnej oraz wymaganego minimum w zakresie miejsc postojowych. Przy tym Spółdzielnia nie wyraża zgody na wyznaczanie miejsc parkingowych dla użytkowników czy klientów pawilonu na terenie Spółdzielni. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] 2006 r., nr [...] utrzymało w mocy zaskarżoną decyzje organu I instancji, wskazując, iż dokonał on prawidłowych ustaleń, co do wymagań ochrony i kształtowania ładu przestrzennego oraz wymagań ochrony interesów osób trzecich, wykonując analizę funkcji i cech zabudowy w ujęciu geograficznym i opisowym. Z danych zawartych w tejże analizie, a także z prezentowanego materiału fotograficznego wynika, że w obszarze analizowanym na sąsiednich działkach – [...] - występuje zabudowa z dachem dwuspadowym o wysokości 7 m. Również całkowicie bezzasadny, zdaniem organu, jest zarzut ograniczenia nasłonecznienia budynku przy ul. [...], bowiem z wykonanej analizy jednoznacznie wynika, że projektowana nadbudowa nie spowoduje ograniczenia nasłonecznienia tego budynku. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższą decyzję Spółdzielnia M. podtrzymała argumentację zawartą w odwołaniu, a także zakwestionowała uprawnienie do dokonywania jakiejkolwiek nadbudowy pawilonu na działce [...]. Wskazała ponad to, że planowana inwestycja przyczyni się do spadku wartości rynkowej mieszkań w bloku przy ul. [...], zmniejszenia walorów estetycznych, zwiększenia hałasu związanego z rozbudową pawilony i wystąpienia problemów z miejscami parkingowymi. Ponadto skarżąca wskazała, iż budynki posadowione na działkach [...] nie posiadają zabudowy z dachem dwuspadowym o wysokości 7 m. Nie są one tak wysokie i nie znajdują się w bezpośrednim sąsiedztwie budynku mieszkalnego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowa argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skargę należało uznać za zasadną. Zgodnie z przepisem art. 145 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270; z późno zm.), zaskarżona decyzja podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Badając pod tym kątem zaskarżoną decyzję należało stwierdzić, iż doszło do naruszenia przepisów postępowania administracyjnego, mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawą materialno-prawną rozpoznania sprawy będącej przedmiotem zaskarżonej do sądu decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717; z późno zm.) oraz wydanego na jej podstawie (art. 61 ust. 6) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 3 ust. 1 wspomnianego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa wart. 61 ust. 1-5 ustawy. W ust. 2 tegoż przepisu sprecyzowano, że granice obszaru analizowanego powinny znajdować się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki ( tj. części działki przylegającej do drogi, z której odbywa się główny wjazd lub wejście na działkę - § 2 pkt 5 cyt. rozporządzenia). Granice obszaru analizowanego powinny zatem z każdej strony działki budowlanej obejmować trzykrotną szerokości jej frontu. Tymczasem zarówno z tekstowej jak i graficznej części analizy wynika, iż organ wziął pod uwagę znacznie mniejszy obszar, obejmujący jedynie cześć sąsiadujących działek, co mogło pociągnąć za sobą odmienne od przyjętych przez organ ustalenia w szczególności w zakresie wymagań co do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz co do geometrii dachu. Zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Istnieje wprawdzie możliwość odstąpienia od reguł zawartych w cytowanym przepisie tj. w sytuacji, gdy organ prowadzący postępowanie stwierdzi w wyniku przeprowadzonej analizy, że zastosowanie tychże reguł naruszałoby wymagania ładu przestrzennego, walory architektoniczne i krajobrazowe danego terenu oraz ewentualnie inne czynniki, wymienione wart. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (cyt. wyżej), jednakże odstępstwo to powinno wynikać z analizy prawidłowo wyznaczonego obszaru, o którym mowa w § 3 rozporządzenia. W niniejszej sprawie organ nie wskazał przyczyn takiego odstępstwa. Również ustalając wymagania co do geometrii dachu organ wziął pod uwagę jedynie część z budynków znajdujących się w obszarze, który należało poddać analizie, a mianowicie tylko budynki o dachach jedno- i dwuspadowych, przy całkowitym pominięciu budynków o dachach płaskich. Należy podnieść w związku z tym, że ustawodawca nie przewidział możliwości odstąpienia od sposobu określania geometrii dachu, którą zgodnie z § 8 ust. 1 cyt. rozporządzenia ustala się odpowiednio do geometrii dachów występujących na obszarze analizowanym. Wskazać należy w tym miejscu, iż już w opinii Miejskiej Pracowni Urbanistycznej z dnia [...] 2005 r. zwracano uwagę, iż proponowana nadbudowa nie spełnia warunków i wymagań, o których mowa wart. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (cyt. wyżej), a także jest sprzeczna z § 7 ust. 1 wspomnianego rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r.. Nadmienić również trzeba, że organ nie odniósł się w pełni do zarzutów Spółdzielni M. w B. w szczególności tych dotyczących problemów związanych z przesłanianiem przez planowaną inwestycję widoku mieszkańcom bloku [..], a także problemów związanych z miejscami parkingowymi. Zdaniem strony skarżącej nieruchomość wnioskodawczyni nie posiada wymaganego minimum w zakresie miejsc postojowych, a Spółdzielnia nie wyraża zgody na korzystanie z miejsc parkingowych na jej terenie. Nie wyjaśnienie powyższej kwestii przez organ rodzi wątpliwości czy spełnione zostały przez inwestora wymagania dotyczące ilości miejsc parkingowych. Organ jednoznacznie powinien wypowiedzieć się w niniejszej kwestii, w szczególności wskazując czy brak zgody Spółdzielni na wyznaczanie miejsc postojowych na jej terenie będzie miał wpływ na spełnianie wspomnianych wyżej wymogów przez inwestora. Na marginesie zauważyć należy, iż przedłożony przez wnioskodawczynię projekt elewacji może wprowadzać w błąd, bowiem uwidoczniono na nim nadbudowę nad trzema budynkami, podczas gdy decyzja o warunkach dotyczy tylko jednego budynku znajdującego się na działce [...]. Dołączenie projektu w tym kształcie sugerować może iż pozostałe dwa budynki posiadają już nadbudowę, mogło to wpłynął na ustalenie wymagań dla spornej rozbudowy. Powyższe okoliczności w ocenie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego świadczą o naruszeniu przepisów postępowania (art. 7, 77 i 80 k.p.a.), które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy i dlatego na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art.135 oraz art. 152 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tejże ustawy.