II SA/Bd 411/06

Dnia 11 lipca 2006 roku Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Jerzy Bortkiewicz Sędziowie: sędzia WSA Krzysztof Gruszecki asesor WSA Anna Klotz (spr.) Protokolant: Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu w II Wydziale na rozprawie w dniu 11 lipca 2006 r. sprawy ze skargi A. S. i L. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] 2006 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. na rzecz skarżących solidarnie kwotę 100 zł (sto złotych) tytułem zwrotu kosztów postępowania. L. i A. S. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. z dnia [...] 2006r. nr [...] utrzymującą w mocy rozstrzygnięcie Prezydenta Miasta B. z dnia [...]2005 r. Nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej w kwocie 659,25 zł ,stanowiącej 25% wzrostu wartości nieruchomości, położonej w B. przy ul. B. Zaskarżona decyzja wydana została na podstawie art.98a, ust. 1 , w związku z art. 148 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2004 r. Nr 261, poz.2603 ze zm.) oraz art.138 §1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz.1071 ze zm.) Z akt sprawy wynika, że na wniosek A. i L. S. Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] 2003 r. Nr [...] zatwierdził projekt podziału nieruchomości położnej w B. przy ul. B. polegający na podziale działki nr [...] o pow. 1290 m2 na działki: nr [...] o pow. 656 m2 i nr [...] o pow. 634 m2 . Następnie decyzją z dnia [...] 2004 r. Nr [...] ustalił dla skarżących opłatę adiacencką w wysokości 1.692,50 zł., gdyż podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości (co stwierdzono w oparciu o operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego). Wartość nieruchomości przed podziałem wynosiła 126.030,- zł. Po podziale 132.800,- zł. Wzrost wartości nieruchomości wyniósł 6.770,- zł. Opłata adiacencka ustalona została w oparciu o § 1 pkt 2 Uchwały Nr [...] Rady Miasta B. z dnia [...] 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku jej podziału, zgodnie z którym stawka procentowa opłaty adiacenckiej dla nieruchomości objętej podziałem, w wyniku którego nie nastąpiło przejęcie z mocy prawa gruntów pod drogi za odszkodowaniem płatnym z budżetu miasta stanowi 25% różnicy wartości nieruchomości. Organ pierwszej instancji wskazał również, że zgodnie z ustaleniami miejscowego planu szczegółowego zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] (opubl. Dz.Urz.Woj. [...]) nowo wydzielone działki nr [...] wchodzą w skład terenu usług nieuciążliwych, postulowane funkcje z zakresu handlu detalicznego, administracji finansów i zdrowia. Od decyzji tej odwołali się A. i L. S. zarzucając, że niezrozumiała jest wartość przyjęta przez rzeczoznawcę - ponad 100 zł/ m2 gruntu, nie wzięto pod uwagę rysunku planu, zgodnie z którym część działki przewidziana jest pod poszerzenie ulicy, nie wzięto pod uwagę kształtu działki i możliwości jej zabudowy oraz nie zauważono urządzeń podziemnych i nadziemnych ograniczających możliwość zabudowy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia [...] 2003 r. Nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję wskazując, że organ uniemożliwił stronie ustosunkowanie się do operatu szacunkowego stanowiącego podstawę ustalenia opłaty adiacenckiej. Po ponownym rozpatrzenia sprawy Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] 2004 r. Nr [...] ponownie ustalił opłatę adiacencką. W uzasadnieniu powtórzył argumenty z decyzji wcześniejszej, a ponadto stwierdził, że rzeczoznawca majątkowy w wyniku uwzględnienia argumentów strony odwołującej się sporządził aneks do operatu szacunkowego, w wyniku czego wartość nieruchomości przed podziałem ponownie określił na kwotę 126.030,- zł. Wartość nieruchomości po podziale zmniejszył o wskaźnik 0,9. Wzrost wartości wyniósł 6.093,- zł. Opłata ustalona została w wysokości 1.523,25 zł. Również od tej decyzji skarżący wnieśli odwołanie podnosząc, że rzeczoznawca nie ustosunkował się do uwag wniesionych w trakcie postępowania. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] 2004 r. Nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. W motywach uzasadnienia organ II instancji zalecił , aby w celu pełnego wyjaśnienia sprawy organ przeprowadził rozprawę administracyjną, na której strona mogłaby zadawać bezpośrednio pytania rzeczoznawcy, a organ mógłby ocenić, czy wszystkie wątpliwości strony zostały wyjaśnione. Kolejną decyzją z dnia [...] 2005 r. Nr [...] Prezydent Miasta B. ustalił opłatę adiacencką w kwocie 1.228,50 zł. W uzasadnieniu poza podanymi we wcześniejszych decyzjach argumentami wskazał, że w wyniku ustaleń poczynionych na rozprawie administracyjnej przeprowadzonej z udziałem strony i rzeczoznawcy sporządzony został aneks do wyceny nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości oszacowany został na kwotę 4.914,- zł. Również od tej decyzji A. i L. S. wnieśli odwołanie zarzucając, że obecna wycena również jest nieprawidłowa, nie uwzględnia ograniczenia zabudowy wskutek przebiegu kabli energetycznych i linii rozgraniczających ulicę. Odwołujący się wnieśli o powołanie innego niezależnego rzeczoznawcy. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia [...] 2005 r. Nr [...] uchyliło zaskarżoną decyzję i przekazało sprawę do ponownego rozpatrzenia. Wskazało, że sprawą sporną w postępowaniu jest operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego. Zgodnie z treścią art.98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2004 r. Nr 261, poz.2603 ze zm.) wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Z treści sporządzonego operatu wynikało, że wartość rynkową nieruchomości oszacowano według poziomu cen na dzień 23 grudnia 2003 r. (str.3 aneksu sporządzonego 8 lutego 2005 r.). Kolegium uznało, że stwierdzenie przez organ I instancji, iż rzeczoznawca majątkowy sporządził kolejny aneks do operatu szacunkowego uwzględniający częściowo zastrzeżenia strony jest niewystarczające. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy Prezydent Miasta B. decyzją z dnia [...] 2005 r. Nr [...] ustalił dla skarżących opłatę adiacencką w kwocie 659,25 zł. W uzasadnieniu decyzji wskazał, że opłata ustalona została w oparciu o sporządzony przez innego rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy , w którym wartość nieruchomości przed podziałem określona została na kwotę 81.616,- zł, po podziale 84.253,- zł. Wzrost wartości wyniósł 2.637,- zł., a opłata adiacencka stanowi 25% różnicy wartości: 659,25 zł. Od decyzji tej odwołał się L. S. wnosząc o odstąpienie od naliczenia opłaty. Zaskarżonej decyzji zarzucił dowolność. Jego zastrzeżenia budzi to, iż wycena różni się już 33% i z tego względu jest nie do przyjęcia. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. nie uwzględniło odwołania i utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta B. z dnia [...] 2005 r. Nr [...] ustalającą opłatę adiacencką w kwocie 659,25 zł. Kolegium powołało się w motywach uzasadnienia na przepis art.98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami W rozpatrywanej sprawie opłata adiacencka ustalona została w kwocie 659,25 zł stanowiącej 25% wzrostu wartości nieruchomości. Stawka procentowa opłaty rocznej przyjęta została w oparciu o § 1 pkt 2 Uchwały Nr [...] Rady Miasta B. z dnia [...] 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałej w wyniku jej podziału, zgodnie z którym stawka procentowa opłaty adiacenckiej dla nieruchomości objętej podziałem, w wyniku którego nie nastąpiło przejęcie z mocy prawa gruntów pod drogi za odszkodowaniem płatnym z budżetu miasta stanowi 25% różnicy wartości nieruchomości. Samorządowe Kolegium Odwoławcze wyjaśniało, że opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem dotyczy tej samej nieruchomości. Podział nie zmienia kształtu działki ,jak również nie sprawia, że przybyło bądź ubyło urządzeń podziemnych, czy nadziemnych. Nie wpływa również na możliwość jej zabudowy. Ewentualne ograniczenia mogą wynikać z ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Opłata ta nie jest jednak związana z uchwaleniem, bądź zmianą planu miejscowego. Wycena dotyczy stanu nieruchomości w/g możliwości zagospodarowania jej zgodnie z ustaleniami planu miejscowego obowiązującego w dacie wydania decyzji. A zatem jest to nieruchomość o funkcji 24K - teren usług nieuciążliwych, postulowane funkcje z zakresu handlu detalicznego, administracji, finansów i zdrowia. Podział przeprowadzony został zgodnie z rysunkiem planu. Każde z powstałych w wyniku podziału działek ma możliwość zabudowy zgodnie z ustaleniami tego planu. Praktyka w obrocie nieruchomościami wskazuje, że za nieruchomości o większej powierzchni uzyskuje się niższe cenę jednostką. Zadaniem rzeczoznawcy jest wykazanie, czy podział spowodował wzrost wartości nieruchomości. W ocenie organu odwoławczego rzeczoznawca uwzględnił wszystkie uwagi strony, czego wyraz dał w sporządzonym operacie szacunkowym. Fakt uwzględnienia przez rzeczoznawcę ograniczeń inwestycyjnych (str.6 operatu) nie może stanowić podstawy do zarzutu, że wycena nie może różnić się od poprzedniej 33%. Samorządowe Kolegium Odwoławcze po zapoznaniu się z treścią operatu szacunkowego nie znalazło podstaw do uznania, że nie uwzględnia wszystkich podnoszonych wcześniej przez stronę uwag. W skardze do Sądu na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w B. dnia [...]2006 r. Nr [...] skarżący wnieśli o uchylenie zaskarżonej decyzji i podtrzymali zasadność uwag wnoszonych na każdym etapie postępowania. Uważają , że pogląd SKO wyrażony w uzasadnieniu decyzji jakoby im mniejsza działka to jest wyższa wartość za 1 m2 jest błędny , gdyż przy gospodarce rynkowej cena metra nie zależy od powierzchni 1 m2 przy tak niewielkim obszarze jak w ich przypadku , lecz od jej przeznaczenia, uzbrojenia oraz fizycznych możliwości zabudowy. Bardzo ważny jest również popyt. W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie wraz z argumentacją zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył ,co następuje: Skarga jest zasadna i podlega uwzględnieniu. Z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych ( Dz. U Nr 153 , poz. 1269 z późn. zm.) wynika, że sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej dokonywaną pod względem zgodności z prawem , jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Poza sporem jest w niniejszej sprawie, iż miał miejsce podział spornej nieruchomości. Ostateczna decyzja o podziale pociąga z sobą skutki w postaci uprawnienia ze strony właściwego organu administracji publicznej do ustalenia opłaty adiacenckiej na podstawie art. 98a ust 1 cytowanej wyżej ustawy o gospodarce nieruchomościami. Przepis ten w zdaniu pierwszym stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Z uprawnienia tego wynika obowiązek zbadania na podstawie przepisów prawa , czy nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości uzyskanej w wyniku podziału. Przepisy dotyczące wyceny wartości nieruchomości zawarte zostały w dziale IV , rozdziale 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Art. 150 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy stanowi, że w wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej. Przy czym w wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu.( ust. 2). Określenia wartości wymienionych dokonują rzeczoznawcy majątkowi, o których mowa w przepisach rozdziału 1 działu V (ust. 5). Nie ulega wątpliwości, że sporne nieruchomości mogą być przedmiotem obrotu. A zatem zgodnie z zacytowanymi powyżej przepisami uprawnienia do określenia wartości nieruchomości posiadają rzeczoznawcy , a nie organy administracji publicznej. Sąd bada legalność zaskarżonej decyzji , a więc to, czy nie zostały naruszone przepisy postępowania materialnego i procesowego. W ocenie Sądu w ramach prowadzonego postępowania organy nie skorzystały z rozwiązań prawnych wynikających z art. 157 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 157 ust.1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych w terminie nie dłuższym niż 3 miesiące od dnia zawarcia umowy o dokonanie tej oceny. Sporządzenie przez innego rzeczoznawcę majątkowego wyceny tej samej nieruchomości w formie operatu szacunkowego nie może stanowić podstawy oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego, o którym mowa w ust. 1( art. 157 ust.2) W przypadku , gdy operat szacunkowy jest wykorzystywany w postępowaniu przed sądem powszechnym, o ocenę operatu może wnioskować tylko sąd ( art. 157 ust. 3). Przepisy ust. 1 i 3 stosuje się odpowiednio w przypadku rozbieżnych operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości ( art. 157 ust. 4). W rozpoznawanej sprawie istnieje kilka operatów szacunkowych dotyczących wartości tej samej nieruchomości. W związku z tym organ przed wydaniem decyzji winien zwrócić się o ocenę prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Zgodnie z art. 77 § 1 Kpa organ administracji publicznej jest obowiązany w sposób wyczerpujący zebrać i rozpatrzyć cały materiał dowodowy. Organ orzekł na podstawie niekompletnego materiału dowodowego, a to uchybienie zdaniem Sądu mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W świetle powyższego Sąd działając na art. 145 § 1 pkt 1 lit c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Bydgoszczy z dnia 31 stycznia 2006r. nr SKO-4210/109/2005 jako wadliwą. Na podstawie art. 152 stwierdził, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu i na podstawie art. 200 zasądził koszty postępowania sądowego.