II SA/Bd 467/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jan Grzęda Sędzia WSA Grażyna Malinowska-Wasik (spr.) Asesor WSA Mirella Łent Protokolant Magdalena Gadecka po rozpoznaniu w dniu 2 września 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi Marka K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] 2004 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę Na oryginale właściwe podpisy Decyzją z dnia [...] 2003 r. nr [...], powołując się na art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) w związku z art. 85 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717), uchwałę nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...] 2001 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla S. w T. oraz art. 104 kpa, Prezydent Miasta T. orzekł o pobraniu od Marka K. jednorazowej opłaty w kwocie 4.710,00 zł z tytułu wzrostu wartości zbytej przez niego nieruchomości położonej przy ul. [...] w T., stanowiącej działkę nr [...], zapisaną w KW nr [...]. Zgodnie z treścią decyzji wymieniona kwota stanowiła 30% wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta T., w którym dotychczasowe przeznaczenie tejże nieruchomości pod uprawy polowe zmieniono na funkcję – usługi komercyjne z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej. W uzasadnieniu decyzji podano, że stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30 % ustalono wg § 90 uchwały nr [...] Rady Miasta T. zmieniającej plan zagospodarowania przestrzennego miasta, a wartość rynkową nieruchomości zgodnie z jej funkcją przed i po zmianie planu oszacował rzeczoznawca majątkowy kierując się rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2002 r. Nr 230, poz. 1924). Nadto podniesiono, że opłatę należało orzec, gdyż Marek K. sprzedał nieruchomość aktem notarialnym z dnia [...] 2003 r., to jest przed upływem 5 lat od dnia wejścia w życie zmian do planu. W odwołaniu od powyższej decyzji Marek K. wniósł o jej uchylenie i umorzenie postępowania, gdyż według niego sama zmiana planu zagospodarowania przestrzennego miasta T. nie spowodowała wzrostu wartości działki nr [...], organ nie określił, jakie okoliczności zadecydowały o wzroście tej wartości, a nadto w kwestii tej wypowiedział się już Zarząd Miasta T. w decyzji z dnia [...] 2002 r. opartej na operacie szacunkowym biegłego, który stwierdził, że nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Decyzją z dnia [...] 2004 r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy stwierdzając, że w myśl art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym wymierzenie opłaty w razie sprzedaży nieruchomości, której wartość wzrosła na skutek zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego jest obligatoryjne, a ponieważ przesłanki te w niniejszej sprawie zostały spełnione, wydanie przez organ I instancji decyzji było zasadne. Organ II instancji podkreślił, że ocena przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości przed zmianą planu na kwotę 31.600 zł i po jego zmianie na kwotę 47.300 zł była dla odwołującego się korzystna, skoro zbył tę nieruchomość za znacznie wyższą sumę, bo 100.000 zł, zaś wzrost wartości nieruchomości o 15.700 zł stanowił podstawę do ustalenia renty planistycznej w wysokości 30% tego wzrostu, tj. 4.710 zł. Poza tym powoływanie się przez stronę na decyzję Zarządu Miasta T. z dnia [...] 2002 r. jest bezpodstawne, bowiem dotyczyła ona naliczenia na mocy innych przepisów – ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 ze zm.) opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku dokonanego jej podziału. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego Marek K. wniósł o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] 2004 r. zarzucając rażące naruszenie prawa poprzez ustalenie opłaty mimo braku podstaw faktycznych do zastosowania przepisów dotyczących opłat. Zdaniem skarżącego, sama zmiana planu zagospodarowania przestrzennego nie spowodowała wzrostu wartości działki nr [...], cena uzyskana przez niego z jej sprzedaży była okazyjna (działka była niezbędna dla kupującego) wobec złej sytuacji panującej na rynku obrotu nieruchomościami, w związku z czym nie można przyjąć, że zachodziła konieczność ustalenia opłaty w kwocie 4.710 zł. Nadto skarżący zarzucił, że przyjętej stawki 30% wzrostu wartości nieruchomości organ nie uzasadnił. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. wniosło o jej oddalenie wywodząc m.in., że organy rozstrzygające sprawę nie kierowały się ceną uzyskaną przez skarżącego przy sprzedaży działki, lecz przesłankami materialnoprawnymi zawartymi w art. 36 ust. 3 ustawy o planowaniu przestrzennym. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest bezzasadna i jako taka podlega oddaleniu. Istota obowiązku przewidzianego w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.) stanowiącego formę tzw. renty planistycznej sprowadza się do konieczności uregulowania przez właściciela nieruchomości opłaty w razie łącznego wystąpienia dwóch przesłanek, to jest: • zmiany wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego lub jego zmiany, • zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu, bądź dokonanej w nim zmiany. Oba te warunki, jak słusznie podniosły organy obydwu instancji, zostały spełnione. Zmiana funkcji terenu w planie zagospodarowania przestrzennego osiedla Stawki z rolniczej na usługi komercyjne, już sama przez się, zwiększając atrakcyjność działki nr [...], spowodowała wzrost jej wartości, a sprzedaż tejże działki nastąpiła przed upływem 5 lat od zmiany planu. Wbrew twierdzeniom skarżącego, organ I instancji w podstawie prawnej i uzasadnieniu decyzji powołał się na § 90 uchwały Rady Miasta T. z dnia [...] 2001 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla Stawki, w którym Rada ta ustaliła stawkę opłaty na 30% od wzrostu wartości nieruchomości. Podstawę do podjęcia uchwały w tym zakresie stanowił art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), w myśl którego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego określa się również stawkę procentową służącą naliczaniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 i która zgodnie z tym ostatnim przepisem może wynosić do 30% wzrostu wartości nieruchomości. Wyliczenie obowiązującej skarżącego opłaty dokonane zostało w oparciu o opinię biegłego, wydaną przy uwzględnieniu zasad określonych w rozporządzeniu wykonawczym Rady Ministrów z dnia 27 listopada 2002 r. (Dz. U. Nr 230, poz. 1924) i Sąd nie znajduje przesłanek do podważania zawartych w niej ustaleń. W tej sytuacji należy stwierdzić, że wymierzona skarżącemu opłata nie narusza stanowiącego jej podstawę prawną art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, wobec czego organ II instancji utrzymując w mocy decyzję Prezydenta Miasta T. z dnia [...] 2003 r., działał w zgodzie z prawem. Trafnie też Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. podkreśliło brak uznaniowości organu pobierającego opłatę, skoro jej wymierzenie jest obligatoryjne, a sposób wyliczenia ściśle określony przez prawo. W związku z powyższym, nie znajdując podstaw do uwzględnienia skargi, orzeczono na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) jak w sentencji.