II SA/Bd 474/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Klotz (spr.) Sędziowie: sędzia WSA Małgorzata Włodarska sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant asystent sędziego Magdalena Tambelli – Orwat po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 10 lutego 2016 r. sprawy ze skargi M. Z., R. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta [...] z dnia [...] stycznia 2015r. nr [...] 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] solidarnie na rzecz M. Z. i R. Z. kwotę [...] ([...]) zł, tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, działając na podstawie art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 52 ust. 1 i ust. 2 art. 53 ust. 3, ust. 4, ust. 5 b, art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm. ), art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jedn. Dz. U. z 2013 r., poz. 267 ze zm.), decyzją z dnia [...] marca 2015 r., nr [...], utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta z dnia [...] stycznia 2015 r., znak: [...] o ustaleniu warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie, nadbudowie oraz zmianie sposobu użytkowania budynku mieszkalnego jednorodzinnego w zabudowie bliźniaczej na budynek mieszkalny wielorodzinny na terenie położonym przy ul. Ś. A. B. [...] w T. (działka nr [...] obręb [...]). W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że teren planowanej inwestycji nie jest objęty zapisami planu miejscowego. Działki dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane, co pozwala na określenie warunków kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu, teren inwestycji ma dostęp do drogi publicznej oraz spełnione są pozostałe warunki określone przepisami prawa, pozwalające na ustalenie warunków zabudowy. Organ wskazał ponadto, że zgodnie z planem miejscowym, który utracił ważność z dniem [...] stycznia 2004 r., działka nr [...] w obrębie [...] znajdowała się jednostce planistycznej oznaczonej symbolem [...], o przeznaczeniu: "Teren zabudowy mieszkaniowej do V kondygnacji z możliwością realizacji usług osiedlowych lub ogólnomiejskich, a także zabudowy mieszkaniowej szeregowej. Obowiązek uzbrojenia terenów". Również w aktualnym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta przedmiotowy teren zalicza się do obszarów zabudowy mieszkaniowej wielorodzinnej. Od decyzji tej małż. M. i R. Z. złożyli odwołanie. W uzasadnieniu odwołania podnoszono m.in., że nie zostały spełnione wszystkie przesłanki konieczne dla wydania decyzji o warunkach zabudowy (naruszenie art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym - poprzez nieuwzględnienie przy ustalaniu warunków zabudowy dla nowej inwestycji, przeznaczenia i charakteru budynków na działkach sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi, złamanie zasady kontynuacji i dobrego sąsiedztwa) oraz, że decyzja o takiej treści przeczy definicji ładu przestrzennego (sformułowanej w art. 2 ust. 1 wyżej wskazanej ustawy) i wskazaniom ujętym w art. 1 ust. 2 wskazanej wyżej ustawy. Nadto, zarzucono również naruszenie przepisów Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - głównie w zakresie błędnej analizy wyznaczonego obszaru analizowanego, w którym to dominuje zabudowa jednorodzinna, zaś nowa inwestycja ma być zabudową wielorodzinną, odmienną w funkcji i gabarytach od istniejącej już na tym terenie zabudowy. Decyzja dopuszcza zaplanowanie zabudowy wyższej niż znajdująca się na działkach sąsiednich, co narusza zasadę kontynuacji linii zabudowy. Odwołujący wskazywali również na naruszenie przepisów k.p.a., tj. nienależyte zbadanie stanu faktycznego oraz brak dostatecznego uzasadnienia przedmiotowej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, powołując się na przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 r., poz. 199) - dalej jako "u.p.z.p." oraz wydane na jej podstawie przepisy wykonawcze - rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164, poz. 1588), stwierdziło, że projekt decyzji w niniejszej sprawie sporządziła osoba uprawniona, stosownie do treści art. 60 ust. 4 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Obszar analizowany wyznaczony przez organ I instancji spełnia wymogi określone przepisem § 3 ust. 2 przywołanego rozporządzenia. W obszarze analizowanym znajduję się zabudowa mieszkaniowa jedno i wielorodzinna oraz zabudowa wielorodzinna z usługami. Według organu odwoławczego można uznać, że planowana inwestycja stanowić będzie kontynuację funkcji zabudowy istniejącej w obszarze analizowanym. Organ, powołując się na przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie szczegółowych zasady wyznaczania parametrów nowej zabudowy takich jak: szerokość elewacji frontowej, wysokość budynku, linia zabudowy czy intensywność zabudowy stwierdził, że w części opisowej analizy, stanowiącej załącznik nr 2 b do zaskarżonej decyzji, wskazano poszczególne parametry istniejącej zabudowy dla każdej z działek położonych w granicach obszaru analizowanego. Ustalając parametry nowej zabudowy, organ I instancji ustalił dopuszczalną szerokość elewacji frontowej na 15 m. Przyjęta wartość mieści się w granicach wynikających z przepisu § 6 ust. 1 rozporządzenia. Wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej - 10,3 m, ustalona została jako wartość średnia dla zabudowy znajdującej się w obszarze analizowanym, tj. zgodnie z przepisem § 7 ust. 3 rozporządzenia. Geometria dachu planowanego budynku ustalona została zgodnie z § 8 rozporządzenia. Ustalając powierzchnię zabudowy dla planowanego zamierzenia inwestycyjnego organ I instancji przyjął wskaźnik 30%. Jest on większy niż wskaźnik średniej intensywności zabudowy, który w obszarze analizowanym wynosi 29%. W części opisowej analizy wskazano, że mimo zastosowanego odstępstwa, wskaźnik zabudowy nie przekroczy wartości maksymalnej, wynoszącej w obszarze analizowanym 47%. Zdaniem organu w sprawie spełnione są również pozostałe wymogi określone przepisem art. 61 ust. 1 u.p.z.p., w szczególności istniejące uzbrojenie jest wystarczające dla planowanego zamierzenia budowlanego, działka ma dostęp do drogi publicznej, teren nie wymaga uzyskania zgodny na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Decyzja organu I instancji jest również zgodna z przepisami odrębnymi. M. Z. i R. Z., działając przez pełnomocnika, wnieśli skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2015 r. znak: [...], zaskarżając ww. orzeczenie w całości i zarzucając jemu: 1/ naruszenie przepisów prawa materialnego, tj.: - przepisu art. 1 ust. 2 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717) o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mające wpływ na wynik sprawy, poprzez jego niezastosowanie, co w konsekwencji doprowadziło do wydania przez organ decyzji bez uwzględnienia ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju przy ustalaniu warunków zabudowy, - przepisu art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. (Dz.U. z 2003 r., Nr 80, poz. 717) o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, mające wpływ na wynik postępowania, poprzez niewłaściwe jego zastosowanie, co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, mimo iż nie zostały spełnione wszystkie, konieczne do wydania decyzji pozytywnej, przesłanki, - przepisu §3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mające wpływ na wynik sprawy, poprzez jego błędną wykładnię, co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy w oparciu o niedostatecznie zbadany obszar analizowany i naruszającej zasadę "dobrego sąsiedztwa", - przepisu §3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mające wpływ na wynik sprawy, poprzez jego niezastosowanie, co spowodowało wyznaczenie obszaru analizowanego o powierzchni większej niż wymaga tego wskazany przepis (zwłaszcza nieuzasadnione jest uwzględnianie przy analizie działek nr [...], nr [...], nr [...] oraz nr [...]), a w konsekwencji miało to znaczny wpływ na określenie średnich wskaźników wykorzystania terenu (np. wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki jest zawyżona w stosunku do rzeczywistej), - przepisu §5 ust. 1 i 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mające wpływ na wynik sprawy, poprzez błędną jego wykładnię, co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji dopuszczającej maksymalny wskaźnik powierzchni istniejącej zachowywanej i projektowanej zabudowy (nadbudowy) na poziomie 30 % powierzchni działki nr [...] obręb [...], tj. na poziomie przekraczającym średni wskaźnik powierzchni zabudowy dla obszaru analizowanego, - przepisu § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. (Dz.U. Nr 164, poz. 1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, mające wpływ na wynik sprawy, poprzez jego nie zastosowanie, co w konsekwencji doprowadziło do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, dopuszczającej wzniesienie nowej zabudowy i nadbudowania istniejącej o większej wysokości niż już istniejąca na działkach sąsiednich, 2/naruszenie przepisów postępowania administracyjnego, tj.: - art. 7 k.p.a., mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niedokładne wyjaśnienie stanu faktycznego sprawy, - art. 77 §1 k.p.a., mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez nierozpatrzenie zebranego w sprawie materiału dowodowego w sposób wyczerpujący (błędnie wyznaczony i zbadany obszar analizowany, nieuwzględnienie pism skarżących oraz małżonków Błądek nie wyrażających zgody na nową inwestycję), co doprowadziło do wydania pozytywnej decyzji ustalającej warunki zabudowy, - art. 107 §3 k.p.a., mające istotny wpływ na wynik sprawy, poprzez niedostateczne uzasadnienie przedmiotowej decyzji, zwłaszcza niewskazanie przyczyn wyznaczenia obszaru analizowanego w zakresie większym niż wymaga tego ustawa. W związku z powyższym, na podstawie art. 61, art. 145 §1 ust. 1 w zw. z art. 135 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, wnieśli o uchylenie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2015 r., znak: [...] w całości oraz uchylenie decyzji Prezydenta Miasta z dnia [...] stycznia 2015 r., znak: [...], w całości oraz zasądzenie na ich rzecz zwrotu kosztów postępowania. W uzasadnieniu skargi skarżący wyjaśnili, że decyzja organu I instancji (jak i utrzymująca ją w mocy decyzja SKO), nie uwzględnia w swojej treści definicji ładu przestrzennego i zrównoważonego rozwoju przy ustalaniu warunków zabudowy, którymi to winien kierować się organ przy ustalaniu warunków zabudowy dla nowych inwestycji. Zdaniem skarżących nie zostały spełnione wszystkie przesłanki opisane w art. 61 ust. 1 pkt. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, konieczne do wydania decyzji o warunkach zabudowy. W opinii skarżących przy wydawaniu decyzji o warunkach zabudowy, organ nie odniósł się do charakteru zabudowy działek sąsiednich, dostępnych z tej samej drogi, lecz oparł się o działki zabudowane budynkami o dużych powierzchniach (blok mieszkalny i budynek biurowy), jak np. działki nr [...] i [...] oraz działki na wyznaczonym błędnie, zdaniem skarżących, obszarze analizowanym oraz jego zbadanie nie zostało odpowiednio skontrolowane przez organ II instancji. Uzasadnienie decyzji I i II instancji nie jest dostateczne - m.in. nie zostało wyjaśnione dlaczego obszar analizowany został wyznaczony w zakresie większym niż ustawowe minimum (co wpłynęło znacznie na średnie wskaźniki wykorzystania terenu w obszarze analizowanym, tj. zawyżyło te wartości, a w konsekwencji doprowadziło do dopuszczenia nowej zabudowy na warunkach opartych na nierzeczywistych wartościach tych wskaźników). Wydanie decyzji o warunkach zabudowy, w tym konkretnym stanie faktycznym, jest podstawą ubiegania się o pozwolenie na budowę. Zdaniem skarżących, już w warunkach zabudowy widzą oni zagrożenie co do komfortu zamieszkiwania po zrealizowaniu nowej inwestycji, znacznie odbiegającej od dotychczasowej zabudowy. Nowa inwestycja w znaczący sposób zmniejszy dostęp światła do domu skarżących, wpłynie na poczucie ich prywatności, zwiększy zaludnienie na tym obszarze oraz pogorszy standard życia mieszkańców. Warto wskazać, że nowa inwestycja spowoduje zapotrzebowanie na miejsca parkingowe czy postojowe. W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie . W piśmie procesowym z dnia [...] czerwca 2015 r. skarżący, załączając decyzję Prezydenta Miasta o warunkach zabudowy z dnia [...] czerwca 2012r. znak [...], wydaną dla inwestycji planowanej na działce nr [...], obręb [...], położonej przy ul. ś. A. B. [...] w T., w której to decyzji organ, powołuje się na Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta T. zatwierdzonego Uchwałą Miasta Torunia nr 1032/06 z dnia 18 maja 2006 r. wskazali, że wnioskowany teren przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie. Stosownie do treści art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 r., poz. 1647), sąd administracyjny sprawuje w zakresie swojej właściwości kontrolę pod względem zgodności z prawem w oparciu o przepisy ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2012 r., poz. 270 ze zm.). Z powyższego wynika, że w przypadku gdy Sąd stwierdzi, bądź to naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, bądź to naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź wreszcie inne naruszenie przepisów postępowania, jeśli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy, wówczas - w zależności od rodzaju naruszenia - uchyla decyzję lub postanowienie w całości lub w części, albo stwierdza ich nieważność bądź też stwierdza wydanie decyzji lub postanowienia z naruszeniem prawa. Wskazana regulacja nie pozostawia wątpliwości co do tego, że zaskarżona decyzja lub postanowienie mogą ulec uchyleniu tylko wtedy, gdy organom administracji publicznej można postawić uzasadniony zarzut naruszenia prawa, czy to materialnego, czy to procesowego, jeżeli naruszenie to miało, bądź mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Ustawodawca w art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jedn. Dz. U. z 2015 r., poz. 199 ze zm.) określił przesłanki wydania decyzji o warunkach zabudowy dla terenu, na którym nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. W świetle tych przepisów ustalenie warunków zabudowy dla konkretnej inwestycji jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Stwierdzenie przez właściwy organ, czy wymienione wyżej przesłanki faktycznie zostały spełnione wiąże się z koniecznością przeprowadzenia m.in. analizy urbanistycznej zgodnie z zasadami określonymi szczegółowo w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zarzutem skargi uczyniono naruszenia art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, który nakazuje uwzględnienie w planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wskazanych w nim wartości w tym ładu przestrzennego w zakresie urbanistyki i architektury. Zarzucono również naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1-5 ustawy, który to przepis w pkt pierwszym wydanie decyzji uzależnił od spełnienia warunku polegającego na tym, aby co najmniej jedna działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Warunek ten musi zostać spełniony łącznie z pozostałymi warunkami określonymi w art. 61 ust. 1 pkt 2-5. Do pozostałych warunków należy dostępność terenu, na którym planowana jest inwestycja, do drogi publicznej, uznanie, że istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu jest wystarczające dla realizacji zamierzenia budowlanego, teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolne i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie ustawy z 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym oraz decyzja będzie zgodna z przepisami odrębnymi. Niespełnienie jednego z wskazanych warunków (przesłanek) czyni wydanie decyzji o warunkach zabudowy niedopuszczalnym. Natomiast kiedy planowana inwestycja czyni zadość wszystkim przesłankom i brak jest innych przepisów sprzeciwiających się danej inwestycji, organ jest obowiązany do ustalenia warunków zabudowy w drodze decyzji. Rozporządzenie w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określa sposób ustalania w decyzji o warunkach zabudowy wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w tym wymagania dotyczące ustalania: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, geometrii dachu (kąta nachylenia, wysokości kalenicy i układu połaci dachowych). Niezbędnym wymogiem do określenia warunków w decyzji o warunkach zabudowy jest wyznaczanie obszaru analizowanego. Zgodnie z § 3 ust. 1 ww. rozporządzenia, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). Wyznaczenie granic obszaru analizowanego powinno być czytelne i wynikać z akt sprawy. Teren działki inwestycyjnej powinien znajdować się w centrum obszaru analizowanego. Działki znajdujące się w tak wyznaczonym obszarze analizowanym należy uznać za działki sąsiednie w rozumieniu art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Co do maksymalnych rozmiarów obszaru analizowanego wprowadzenie ścisłych zasad nie było możliwe z uwagi zróżnicowanie tak wielkości działek, jak i lokalizacji obiektów budowlanych w zabudowie rozproszonej, czy na np. terenach o specyficznej funkcji zagospodarowania oraz z tym związanej zabudowy. Wszystkie ustalenia dotyczące wyznaczenia obszaru analizowanego winny znaleźć odzwierciedlenie w uzasadnieniu wydanej decyzji, względnie w tej jej części, którą stanowi załącznik tekstowy będący wynikami analizy, zwłaszcza wówczas, gdy obszar ten wyznacza się ponad określone w przepisach minimum. Wyznaczenie obszaru analizowanego bez dowolności, z uwzględnieniem kryteriów obiektywnych ma bowiem zasadnicze znaczenie dla samej analizy oraz jej wyników, a tym samym dla rozstrzygnięcia sprawy. Pozwala też na realizację zasady równego traktowania inwestorów tam, gdzie nie obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego. Działki znajdujące się w obszarze analizowanym, niezależnie od tego czy są dostępne z tej samej drogi publicznej, uznawane są przy analizie za działki sąsiednie. Analiza załącznika graficznego nr 2a do decyzji, przedstawiającego obszar analizowany oraz załącznika nr 2b części tekstowej analizy nasuwa wątpliwości co do prawidłowego wyznaczenia obszaru analizowanego. Zarówno załącznik w formie graficznej, jak i tekstowej, określa szerokość frontu działki budowlanej, która wynosi 17,6 m, a jego trzykrotność wynosi 52,8 m. Organy obydwu instancji uznały, że odległość 52,8 stanowiła podstawę do wyznaczenia wokół działki budowlanej granic obszaru analizowanego. W ocenie Sądu, wyznaczenie obszaru analizowanego jest nieczytelne, ponieważ tak, jak wskazują to skarżący, przy jego wyznaczaniu doszło do nieuzasadnionego jego rozszerzenia. Akta przedmiotowej sprawy nie zawierają dokładnego określenia granic obszaru analizowanego. Przyjęte jednak do analizy działki [...] i [...] potwierdzają stanowisko skarżących, ponieważ wyznaczony na załączniku graficznym promień obszaru analizowanego tylko częściowo obejmował obiekt na działce nr [...]. Organ rozszerzył obszar analizowany o powyższą nieruchomość zabudowaną obiektem budowlanym mieszkaniowym wielorodzinnym i nie uzasadnił decyzji w tym zakresie. Podobnie postąpiono przy wyznaczaniu obszaru analizowanego z działką nr [...] zbudowaną obiektem mieszkaniowym wielorodzinnym z usługami. Również i w tym przypadku organ nie uzasadnił stanowiska o rozszerzeniu obszaru analizowanego. Nie ma przeszkód ku temu, aby wydłużyć wyznaczany obszar analizowany poza minimum określone w § 3 rozporządzenia. Stanowisko w tym zakresie powinno jednak zostać uzasadnione. W ocenianej sprawie, zgodnie z wnioskiem inwestora, rozbudowa i nadbudowa domu w zabudowie bliźniaczej ma na celu realizację domu wielorodzinnego. Nie można pominąć jednak tej okoliczności, że w przeważającej większości istniejące obiekty w sąsiedztwie planowanej inwestycji dostępne z tej samej drogi stanowią zabudowę MN, a nie MW. W celu zapewnienia ładu przestrzennego organ stanowisko o powiększeniu obszaru analizowanego o działki zabudowane zabudową mieszkaniową wielorodzinną a nawet usługową powinien uzasadnić. Zgodnie z wyrysem z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta Torunia zatwierdzonego Uchwałą Miejskiej Rady Narodowej nr X/58/86 z dnia 27 stycznia 1986r. (publ. Dziennik Urzędowy Województwa Toruńskiego z dnia 5 maja 1986, nr 2, poz. 70), który wygasł (obowiązywał do 31 grudnia 2003r.), działka nr [...] zlokalizowana była na terenie o symbolu planu – C 10 MN, stanowiącego teren zabudowy mieszkaniowej do V kondygnacji z możliwością realizacji usług osiedlowych lub ogólno-miejskich, a także zabudowy mieszkaniowej szeregowej. W piśmie procesowym z dnia [...] czerwca 2015 r. skarżący powołują się na Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego miasta T. zatwierdzonego Uchwałą Miasta Torunia nr 1032/06 z dnia 18 maja 2006 r. i wywodzą na podstawie tego aktu, który nie jest aktem prawa miejscowego, że teren przeznaczony jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Powyżej przedstawione okoliczności czynią zasadnym zarzut naruszenia § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez błędne wytyczenie granic obszaru analizowanego. W ocenie Sądu, za przedwczesne należy uznać rozważania co do pozostałych przesłanek z art. 61 ust. 1 ustawy. Podobnie nie jest zasadne formułowanie wytycznych co do parametrów technicznych wyznaczanych stosownie do rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Wszystkie te parametry mogą ulec zmianie przy prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. Na obecnym etapie stwierdzić trzeba, że wyeliminowanie z obrotu prawnego zaskarżonej i poprzedzającej decyzji powoduje, iż organy na nowo rozpatrzą wniosek o ustalenie warunków zabudowy oraz ponownie przeprowadzą postępowanie wyjaśniające, kierując się przede wszystkim podstawowymi zasadami zapisanymi w ustawie Kodeks postępowania administracyjnego, przy szczególnym uwzględnieniu wymogów dyktowanych przepisem art. 61 ust. 1 ustawy i rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. Powyższe uchybienia czynią niemożliwym ocenę uwzględnienia przez organ przy wydawaniu zaskarżonej decyzji wymogów art. 1 ust. 2 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zwłaszcza w zakresie wymagania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Organ w swoich rozważaniach będzie miał na uwadze wymogi wynikające z art. 107 § 3 kpa, a mianowicie uzasadnienie faktyczne należy poprzeć uzasadnieniem prawny. Reasumując, głównym powodem uwzględnienia skargi jest naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w z zw. z § 3 ust. 1 cytowanego powyżej rozporządzenia. Wadliwie wyznaczony obszar analizowany uniemożliwia ocenę przesłanki, że wydanie decyzji o warunkach zabudowy było możliwe, ponieważ został spełniony warunek, że co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W tym stanie rzeczy Sąd działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. "c" p.p.s.a. orzekł jak w pkt 1 sentencji wyroku. O kosztach postępowania zaś Sąd orzekł na podstawie art. 200 p.p.s.a. Przy ponownym rozpatrzeniu sprawy, organy administracji będą zobowiązane ponownie rozpoznać wniosek o ustalenie warunków zabudowy z uwzględnieniem powyższych rozważań prawnych.