II SA/Bd 480/13

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Renata Owczarzak Sędziowie: Sędzia WSA Anna Klotz Sędzia WSA Małgorzata Włodarska (spr.) Protokolant Elżbieta Brandt po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 18 czerwca 2013 r. sprawy ze skargi J. M., M. M. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] marca 2013 r. nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość przejętą pod drogę publiczną oddala skargę. Decyzją z dnia [...] znak [...] Starosta Ś., na podstawie m.in. art. 12 ust. 4a, 4f i 5, art. 18 ust.1 i 1e pkt 3, art. 22 ust. 1 i art. 23 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (t.j. Dz.U. z 2008 r., Nr 193, poz. 1194 ze zm., dalej powoływanej jako "ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r.") oraz z art. 129 ust.1 i 5 pkt 3, art. 132 ust.1a i 2, art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651 ze zm., dalej powoływanej jako "ustawa o gospodarce nieruchomościami"), ustalił odszkodowanie na rzecz J. i M. małż. M. w kwocie [...] zł, za utracone prawo własności części nieruchomości, oznaczonej geodezyjnie jako działka nr [...] o pow. [...] ha, KW [...], położona w gminie Ś., obręb K., która zgodnie z ostateczną decyzją Starosty Ś. z dnia [...] nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się z mocy prawa własnością powiatu ś. Jednocześnie organ powiększył wartość odszkodowania o kwotę równą 5% wartości nieruchomości, wynikającą z treści art. 18 ust.1e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., tj. o kwotę w [...] zł. Do wypłaty przedmiotowego odszkodowania organ zobowiązał Powiat Ś., wskazując że wypłata odszkodowania nastąpi jednorazowo w terminie 14 dni od dnia, w którym decyzja organu stanie się ostateczna, w sposób wskazany przez byłych właścicieli nieruchomości. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji podkreślając, że przedmiotowa nieruchomość, stanowiąca dotychczas współwłasność J. i M. małż. M., pozostających w małżeńskiej ustawowej wspólności majątkowej, nabyta została na własność Powiatu Ś. ostateczną decyzją Starosty Ś. z dnia [...] zezwalającą na realizację inwestycji drogi gminnej i powiatowej pn. "Rozbudowa drogi wraz z ciągiem pieszo-rowerowym na trasie [...], gmina Ś., województwo [...]", a także przytaczając przepisy art. 12 ust. 4f i 5 oraz art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., a także art. 130 ust. 2, art. 132 ust. 1a, art. 134 ust. 1 i 2, art. 135, art. 152 ust. 3, art. 154 i art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisy § 36 ust. 1, 2 i 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm., dalej powoływanego jako "rozporządzenie RM z dnia 21 września 2004 r."), oraz zaznaczając, że na dzień wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej sporna nieruchomość była niezabudowana i niezagospodarowana i, że obowiązywał wówczas miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego (uchwała nr [...] Rady Miejskiej w Ś. z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla jednostki bilansowej [...] położonej we wsi K.), według ustaleń którego przedmiotowa nieruchomość położona była na obszarze oznaczonym [...] teren komunikacji – droga publiczna zbiorcza, stwierdził przede wszystkim, że w sprawie, wyceny spornej nieruchomości dokonano na podstawie przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a w szczególności jej rozdziału 5, przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, tj. [...], a ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, że w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowym określono wartość rynkową spornej nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, mającymi miejsce na rynku lokalnym od końca [...] r. od chwili wyceny (odnotowano w tym czasie 5 transakcji nieruchomościami pod drogi za które uzyskane zostały takie same ceny jednostkowe tj. 10 zł za m2) oraz, że zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Organ zaznaczył także, że z uwagi na okoliczności, iż w przypadku gruntów niezabudowanych sposób użytkowania należy utożsamiać z przeznaczeniem wynikającym z planu miejscowego, a działka stanowiąca przedmiot wyceny położona jest na terenie przeznaczonym pod inwestycję drogową, to tym samym alternatywny sposób użytkowania (pod inwestycję drogową) wynikający z celu wywłaszczenia jest tożsamy z aktualnym sposobem użytkowania wynikającym z zapisów planu miejscowego. Organ powołał się również na okoliczność przeprowadzenia w dniu [...] rozprawy administracyjnej oraz fakt ustosunkowania się rzeczoznawcy majątkowego w piśmie z dnia [...] do wszystkich zgłoszonych na rozprawie przez pełnomocnika J. i M. M. zarzutów, tj. w szczególności zarzutu braku podstaw do zastosowania w sprawie przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. w zakresie wyceny nieruchomości, w związku z tym, iż w przypadku spornej nieruchomości nie zachodzą okoliczności wskazane w art. 18 tej ustawy, wprowadzające pewne modyfikacje do zapisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiska pełnomocnika, iż art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie narzuca jednej jedynej formy szacowania nieruchomości i, że zatem rzeczoznawca majątkowy powinien był kierować się różnymi przesłankami m.in. celem i przeznaczeniem, a w szczególności zgodnie z art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami cenami rynkowymi podobnych nieruchomości możliwych do uzyskania na rynku, a także do opinii pełnomocnika, iż możliwe do uzyskania na rynku ceny są lepsze niż wskazane przez rzeczoznawcę (są czterokrotnie wyższe), co jest związane z uzbrojeniem nieruchomości i jej położeniem tj. w pasie gdzie działki można było przeznaczyć z roli na działki budowlane, co uczynili sąsiedzi mocodawców pełnomocnika. Zgłaszając powyższe zarzuty pełnomocnik strony złożył wniosek o uzupełnienie opinii rzeczoznawcy majątkowego. Uznając wyjaśnienia rzeczoznawcy majątkowego zawarte w piśmie z dnia [...] za wyczerpujące, zrozumiałe i merytoryczne oraz wskazujące na brak podstaw do uzupełnienia sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, a sam operat za prawidłowy, logiczny i zgodny z przepisami prawa, organ I instancji uznał, że odszkodowanie za przejętą nieruchomość określone zostało w sposób prawidłowy. Odwołanie od decyzji organu I instancji z dnia [...] wnieśli J. i M. M., domagając się jej uchylenia i ustalenie odszkodowania za utracone prawo własności części przejętej nieruchomości w kwocie [...] zł bądź ewentualnie przekazanie sprawy organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. Zdaniem odwołujących Starosta Ś. ustalając wysokość spornego odszkodowania naruszył art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., gdyż za podstawę jego ustalenia przyjął stan nieruchomości jaki powstał po wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, a nie stan z dnia wydania tej decyzji, czyli z chwili bezpośrednio poprzedzającej jej wydanie. Po rozpatrzeniu ww. odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] znak [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, orzekł o uchyleniu w sentencji zaskarżonej decyzji, zawartego w jej pkt 4 zapisu, iż cyt. "Do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1 oraz pkt 2 niniejszej decyzji (....) zobowiązuję Powiat Ś. ......" i orzekł w tym zakresie, iż cyt. "Do wypłaty odszkodowania ustalonego w pkt 1 oraz pkt 2 niniejszej decyzji (....) zobowiązuję Zarząd Powiatu Ś. ......". W pozostałej zaś części zaskarżoną decyzję utrzymał w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy wskazał, że w sprawie podstawę dla ustalenia wysokości odszkodowania za przejęcie z mocy prawa na rzecz Powiatu Ś. przedmiotowej nieruchomości, stanowi operat szacunkowy sporządzony w dniu [...] i zaktualizowany w dniu [...] przez rzeczoznawcę majątkowego A. L. (art. 156 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Podkreślił, że wyceniana nieruchomość położona była w miejscowości K., przy skrzyżowaniu dwóch dróg gminnych (w kierunku S. i Ś.), że w dniu [...] zgodnie z oświadczeniem złożonym do protokołu przez M. M. działka była niezabudowana i niezagospodarowana (stanowiła nieużytek), że przez działkę przebiegały dwie linie napowietrzne średniego napięcia, że otoczenie stanowiła zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, usługowa i siedliskowa, że działka była położona w terenie uzbrojonym w sieci energii elektrycznej, wodociągową i gazową oraz, że na nieruchomości tej brak było składników roślinnych i budowlanych podlegających wycenie. Wskazał, że w badanym operacie szacunkowym rzeczoznawca majątkowy, określił wartość rynkową nieruchomości, a szacując grunt, zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Wyjaśnił, że rzeczoznawca w sporządzonym operacie powołał się na fakt, iż w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] obowiązywał plan miejscowy (uchwała nr 336/10 Rady Miejskiej w Ś. z dnia 26 sierpnia 2010 r.) i, że w planie tym przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana była na obszarze oznaczonym [...] teren komunikacji - droga publiczna, zbiorcza. Wskazał także, że na potrzeby ustalenia, czy jest możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, autor operatu poddał analizie rynek nieruchomości gruntowych nabywanych pod drogi publiczne, ze szczególnym uwzględnieniem dróg powiatowych i gminnych, oraz że na podstawie przeprowadzonej analizy rynku gruntów nabywanych pod drogi na terenie obszaru powiatu ś. w badanym okresie od końca [...] do chwili wyceny odnotował 5 transakcji nabycia gruntów pod drogi publiczne. Z analizy transakcji w tabeli nr 1 pod kątem podobieństwa do przedmiotu wyceny uznał za najbardziej podobne transakcje oznaczone nr 3, 4, 5, gdyż dotyczyły nieruchomości położonych w S., w niewielkiej odległości od przedmiotu wyceny. W zakresie cech rynkowych takich jak położenie, otoczenie, sposób użytkowania nie różniły się one od przedmiotu wyceny. Jedyną cechą różniącą nieruchomości było uzbrojenie w sieci. Wszystkie transakcje uzyskały takie same ceny jednostkowe tj. 10 zł za m2. Ponieważ biegły nie mógł wyznaczyć wpływu cechy "sieci uzbrojenia terenu" na wartość nieruchomości na tym obszarze wobec tego, jak wskazał organ, zastosował współczynnik korekcyjny w wysokości k=1,10. Organ zaznaczył, tak jak i organ I instancji, iż z uwagi na okoliczność, że zarówno przeznaczenie wynikające z miejscowego planu jak i cel wywłaszczenia to droga, to zasada korzyści o której mowa w art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami nie ma zastosowania w sprawie. Wartość rynkową przedmiotowej nieruchomości rzeczoznawca określił zatem przy zastosowaniu współczynnika korekcyjnego na kwotę [...] zł ([...] m2 x 10 zł za m2 x 1,1). Organ odwoławczy powołał się także na okoliczność przeprowadzenia rozprawy administracyjnej w dniu [....], celem wyjaśnienia wszystkich kwestii spornych, oraz na fakt wyczerpującego ustosunkowania się rzeczoznawcy pismem z dnia [...] do wszystkich zarzutów podniesionych przez strony na rozprawie. Wskazał również na zasadność i podstawy faktyczne i prawne do zastosowania w sprawie dyspozycji art. 18 ust. 1e pkt 3 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Uzasadniając przyczynę i zakres częściowego uchylenia zaskarżonej decyzji organ powołał się na przepis art. 22 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., określający że koszty nabycia nieruchomości pod drogi, w tym odszkodowania, finansowane są na podstawie przepisów o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego oraz przepisów o drogach publicznych. Wskazał przy tym, że w niniejszej sprawie inwestycja dotyczy drogi powiatowej, że art. 19 ust. 2 pkt 3 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (Dz.U. z 2007 r., Nr 19, poz. 115 ze zm.) stanowi, że zarządcą dróg powiatowych jest zarząd powiatu i, że z art. 3 ust. 1 pkt 3 ustawy z dnia 16 grudnia 2005 r. o finansowaniu infrastruktury transportu lądowego (Dz.U. Nr 267, poz. 2251 ze zm.) wynika, że zadania, w zakresie budowy, przebudowy, remontu, utrzymania i ochrony dróg oraz zarządzania nimi finansowane są przez samorząd powiatowy w odniesieniu do dróg powiatowych. W ocenie organu powyższe przepisy uzasadniały zobowiązanie Zarządu Powiatu Ś., a nie jak wskazał to organ I instancji Powiatu Ś., do wypłaty spornego odszkodowania. Odnosząc się natomiast do zarzutów podniesionych w odwołaniu dotyczących naruszenia art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. stwierdził, że są one bezpodstawne. W tym zakresie podniósł, że zgodnie z art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami przez stan nieruchomości należy rozumieć stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której jest położona. Na definicję stanu nieruchomości składają się przede wszystkim stan prawny, stan faktyczny nieruchomości oraz stan faktyczny otoczenia nieruchomości. W związku z tym, jak stwierdził, ustalając odszkodowanie za nieruchomość przeznaczoną pod drogę należy uwzględnić zarówno jej stan prawny, jak i faktyczny, przyjęty na dzień wydania przez organ I instancji decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, zgodnie z art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Zaznaczył również, że z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, iż wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. W tym kontekście wskazał, że dla działki nr [...] obowiązywał na datę [...], tj. na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, w myśl którego przedmiotowa nieruchomość przeznaczona została pod teren komunikacji, drogę publiczną, zbiorczą - obszar oznaczony jako [...]. Zgodnie więc z przytoczonym art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, rzeczoznawca majątkowy sporządzając wycenę, zasadnie wziął pod uwagę przeznaczenie nieruchomości wynikające z planu miejscowego, a nie jak wskazano w odwołaniu, ustalenia decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. W tym stanie rzeczy nie w było podstaw w ocenie organu odwoławczego do uwzględnienia wniesionego w sprawie odwołania i podjęcia rozstrzygnięcia zgodnego z wolą stron. Na powyższą decyzję organu II instancji J. i M. M. wnieśli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, w której domagając się jej uchylenia w całości, powtórzyli zarzut zawarty w odwołaniu od decyzji organu I instancji, tj. zarzut naruszenia art. 12 ust. 5 i art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., poprzez przyjęcie za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanu nieruchomości jaki powstał po wydaniu decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, a nie jej stanu z dnia wydania tej decyzji, czyli z chwili bezpośrednio poprzedzającej jej wydanie. Skarżący w uzasadnieniu skargi ponownie podkreślili, że interpretacja przepisu art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. dokonana przez Starostę Ś., na podstawie opinii rzeczoznawcy, jest absurdalna, gdyż według niej wolą ustawodawcy musiałoby być usankcjonowanie takiego stanu rzeczy, zgodnie z którym były właściciel gruntu rolnego przeznaczonego pod inwestycje, tak jak miało to miejsce w niniejszej sprawie, otrzymywałby odszkodowanie w wysokości nie odpowiadającej jej wartości sprzed przejścia własności na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., lecz w wysokości, jak za znacznie tańszy grunt przeznaczony pod drogi publiczne. Zaznaczyli przy tym, że do zmiany przeznaczenia spornego gruntu doszło w związku ze zmianą właściciela w celu realizacji inwestycji drogowej. Zdaniem skarżących powyższe nasuwa pytanie czy orzekające w sprawie organy ww. przepisy interpretowałyby w ten sam sposób, gdyby ustalały one odszkodowanie za dotychczasowy grunt rolny, który po wywłaszczeniu stałby się gruntem przeznaczonym pod budowę np. elektrowni atomowej i czy w takim wypadku byłemu właścicielowi również należałoby się odszkodowanie według stanu gruntu po wydaniu decyzji wywłaszczeniowej? Ponadto skarżący stwierdzili, że wysokość żądanego przez nie odszkodowania została oszacowana w sprawie w przybliżeniu, wskazując jednocześnie, że według ich oceny wartość gruntów rolnych przeznaczonych pod inwestycje jest w przybliżeniu czterokrotnie wyższa od wartości gruntów przeznaczonych pod drogi publiczne. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Okolicznością bezsporną w sprawie jest fakt, iż przedmiotowa działka nr [...] objęta została decyzją Starosty Ś. z dnia [...] nr [...] o zezwoleniu na realizację inwestycji drogi gminnej i powiatowej pn. "Rozbudowa drogi wraz z ciągiem pieszo-rowerowym na trasie [...], gmina Ś., województwo [...]", co oznacza, że wskazana inwestycja zakresem swojej realizacji objęła m.in. sporną działkę. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...]. Mocą tej decyzji sporna działka, stanowiąca dotychczas własność J. i M. M., stała się z mocy prawa własnością Powiatu Ś. z dniem w którym decyzja z dnia [...] stała się ostateczna, tj. w dniu [...]. Postawę prawną wydania przedmiotowej decyzji stanowiły przepisy art. 11a ust. 1 i art. 11f ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych, a więc przepisy uprawniające w przypadku dróg powiatowych i gminnych starostę do wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej na wniosek właściwego zarządcy drogi, oraz określające zakres przedmiotowy takiej decyzji. Wyjaśnić należy, że ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r., określająca zasady i warunki przygotowania inwestycji w zakresie dróg publicznych oraz organy właściwe w tych sprawach, ma charakter specjalny, a jej celem jest uproszczenie i przyspieszenie procedury przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych. Znajduje to wyraz m.in. we włączeniu postępowania podziałowego do postępowania lokalizacyjnego, w związku z czym decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej zatwierdza się zarazem podział nieruchomości (art. 12 ww. ustawy). Zgodnie z zawartymi w art. 12 przepisami przywołanej ustawy decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stanowi podstawę do dokonania wpisów w księdze wieczystej i w katastrze nieruchomości (ust. 3), oznaczone w tej decyzji, według katastru nieruchomości, nieruchomości lub ich części, stają się z mocy prawa własnością Skarbu Państwa w odniesieniu do dróg krajowych, a odpowiednich jednostek samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych i gminnych z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna (ust. 4), za przejęte z mocy prawa nieruchomości lub ich części przysługuje dotychczasowym właścicielom, użytkownikom wieczystym oraz osobom, którym przysługuje ograniczone prawo rzeczowe odszkodowanie, którego wysokość określa w drodze decyzji organ, który wydał decyzję o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wydanej w terminie 30 dni od dnia jej uostatecznienia (ust. 4a, 4b i 4f), a także że do ustalenia wysokości i wypłacenia ww. odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem art. 18 (ust. 5). W myśl zaś art. 18 ust. 1 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. wysokość omawianego odszkodowania, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego m.in. w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna. Z przytoczonych przepisów ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. oraz okoliczności faktycznych przedmiotem sprawy jednoznacznie wynika po pierwsze, że skarżącym przysługuje odszkodowanie za utracone prawo własności części nieruchomości (działkę nr [...]), po drugie że podstawę prawną do tego stanowią regulacje ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., jako że skarżący utracili prawo własności na skutek ostatecznej decyzji Starosty Ś. z dnia [...] zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, którą objęta została sporna działka, a po trzecie, że w takiej sytuacji do ustalenia wysokości i wypłacenia odszkodowania stosuje się odpowiednio przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami (art. 12 ust. 5), z tym m.in. zastrzeżeniem, że wysokość odszkodowania, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1). W przedmiotowej sprawie spór dotyczy właśnie tej ostatniej ze wskazanych kwestii, albowiem skarżący zarzucili organom niezasadne przyjęcie za podstawę ustalenia wysokości odszkodowania, stanu spornej nieruchomości jaki powstał, ich zadaniem, po dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, a nie jej stanu z dnia wydania tej decyzji, czyli z chwili bezpośrednio poprzedzającej jej wydanie. Oceniając zasadność zarzutu skarżących wskazać należy, że ustawa z dnia 10 kwietnia 2003 r. nie zawiera regulacji precyzujących sposób ustalania wysokości i wypłacania odszkodowania za przejętą z mocy prawna nieruchomość, w związku z czym w tym zakresie odsyła do przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, przede wszystkim tych określonych w Dziale III, Rozdziale 5 i Dziale IV, niemniej jednak odesłanie to określone zostało w art. 12 ust. 5 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. poprzez stosowanie jedynie odpowiednio przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami, a więc z uwzględnieniem specyfiki regulacji ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r., w tym w szczególności, jak podkreślono wyżej, z zastrzeżeniem regulacji zawartych w art. 18 tej ustawy, a więc i tej określającej, że wysokość odszkodowania, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania (art. 18 ust. 1). Stan nieruchomości, zgodnie z definicją zawartą art. 4 pkt 17 ustawy o gospodarce nieruchomościami, to stan zagospodarowania, stan prawny, stan techniczno-użytkowy, a także stan otoczenia nieruchomości, w tym wielkość, charakter i stopień zurbanizowania miejscowości, w której jest położona. Z powyższego wynika, jak słusznie podkreślił to organ odwoławczy, że na definicję stanu nieruchomości składają się przede wszystkim jej stan prawny i faktyczny oraz stan faktyczny otoczenia nieruchomości. Dlatego też ustalając odszkodowanie za sporną nieruchomość należało wziąć te okoliczności pod uwagę, oceniając je na dzień wydania przez Starostę Ś. decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. dzień [...] (art. 18 ust. 1). Z akt sprawy wynika, że w tym czasie sporna działka była niezabudowana, stanowiła nieużytek, że przebiegały przez nią dwie linie napowietrzne średniego napięcia, że była ona uzbrojona w sieci energii elektrycznej, wodociągową i gazową, że graniczyła z zabudową usługową i zlokalizowana była w miejscowości Kozłowo, przy skrzyżowaniu dwóch dróg gminnych - w kierunku S. i Ś. (protokół oględzin nieruchomości z dnia [...], operat szacunkowy z dnia [...] sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego A. L., oświadczenie dotychczasowego właściciela, iż stan nieruchomości na dzień oględzin odpowiada stanowi z dnia wydania decyzji tj. [...]). Należy także podkreślić, że w dacie wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, tj. [...] dla przedmiotu wyceny obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, przyjęty uchwałą nr 336/10 Rady Miejskiej w Ś. z dnia 26 sierpnia 2010 r., w myśl którego przedmiotowa nieruchomość zlokalizowana była na obszarze oznaczonym [...] i przeznaczona została pod teren komunikacji - droga publiczna, zbiorcza. Biorąc więc pod uwagę powyższe okoliczności faktyczne i prawne, w ocenie Sądu, prawidłowo w sprawie określono stan nieruchomości, uwzględniając jej stan z dnia wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej, tj. z dnia [...], który to wynikał z jej stanu prawnego, w tym postanowień ww. planu miejscowego (przeznaczenie działki pod drogę publiczną), oraz uwzględniał okoliczności faktyczne związane ze stanem jej zagospodarowania (sporny grunt stanowił nieużytek, był niezabudowany i niezagospodarowany). Rzeczoznawca majątkowy dokonując analizy transakcji gruntami przeznaczonymi pod drogi publiczne na rynku lokalnym, biorąc pod uwagę okoliczność uzbrojenia terenu, i brak możliwości wyznaczenia wpływu cechy "sieci uzbrojenia terenu" na wartość nieruchomości na ocenianym obszarze, zastosował współczynnik korekcyjny k=1,10. W świetle powyższego nie jest zatem prawidłowe stanowisko skarżących, iż rzeczoznawca majątkowy oraz orzekające w sprawie organy wzięły pod uwagę stan nieruchomości jaki powstał po wydaniu decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, jako że w sprawie wzięto pod uwagę stan zagospodarowania terenu i jego stan techniczno-użytkowy, oraz uwzględniono okoliczność, że niezagospodarowana działka stanowiącą przedmiot wyceny w dniu wydania tej decyzji przeznaczona była w planie miejscowym pod drogę publiczną. Nota bene takie też przeznaczenie spornej działki (pod inwestycję drogową) wynikało z celu wywłaszczenia, a więc było tożsamy z zapisami planu miejscowego. Okoliczność zaś, że przed wydaniem decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej sąsiedzi skarżących sprzedawali swoje działki rolne po znacznie wyższej cenie za m2, z uwagi na hipotetyczną możliwość przekształcenia ich na działki budowlane i ich lokalizację, nie ma żadnego wpływu w świetle przytoczonych powyżej przepisów na stan nieruchomości we wskazanym wyżej rozumieniu istniejący w dniu wydania decyzji zezwalającej na realizację inwestycji drogowej. Zaznaczyć należy również, że stosownie do treści art. 134 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami w sprawie określono wysokość odszkodowania przyjmując za podstawę tego ustalenia wartość rynkową nieruchomości, jako że sporna działka mogła być przedmiotem obrotu. Przy określaniu wartość rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami (art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości; jeżeli zaś przeznaczenie nieruchomości, zgodne z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia (art. 134 ust. 3 i 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Z powyższego wynika, że przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia ma bardzo istotne znaczenie dla określenia wartości nieruchomości, niemniej jednak w przedmiotowej sprawie jak wykazano wyżej, czynnik ten nie ma znaczenia, jako że alternatywny sposób użytkowania wynikający z wywłaszczenia spornej nieruchomości jest tożsamy z dotychczasowym sposobem jej użytkowania, albowiem jak logicznie wyjaśnił to rzeczoznawca w przypadku gruntów niezabudowanych sposób użytkowania należy utożsamiać z przeznaczeniem wynikającym z planu. Ocena zgodności z prawem ustalonego w sprawie odszkodowania wymaga również wskazania, że Starosta Ś. celem realizacji normy określonej w art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, stanowiącej, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawczy majątkowego, określającego wartość nieruchomości, zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego A. L. o sporządzenie operatu szacunkowego określającego wartość przedmiotowej nieruchomości, przeprowadził on także w dniu [...] rozprawę administracyjną, a rzeczoznawca majątkowy po sporządzeniu operatu, na żądanie organu, szczegółowo wyjaśniał zarówno na rozprawie administracyjnej jak i w piśmie wyjaśniającym z dnia [...] zgłaszane przez pełnomocnika skarżących wątpliwości i zarzuty w stosunku do sporządzonego w dniu [...] operatu, w szczególności te dotyczące zastosowanych przepisów prawa, w oparciu o które oszacował sporną nieruchomość, a przede wszystkim art. 134, art. 151 i art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami, przepisów § 36 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) w zw. z art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. Ze sporządzonego w sprawie operatu wynika, iż wyceny przedmiotowej nieruchomości dokonano na bazie regulacji przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisów ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., z uwzględnieniem zastrzeżeń wynikających z art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. W związku z tym ustalano wysokość odszkodowania, określając wartość rynkową nieruchomości (art. 134 w zw. z art. 150 ust. 2 i art. 151 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Przy określeniu wartości rynkowej nieruchomości wzięto pod uwagę przepisy § 36 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r., przyjmując stan nieruchomości z dnia wydania decyzji, ceny nieruchomości z dnia ustalenia odszkodowania, a przeznaczenie nieruchomości zgodnie z art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami bez uwzględnienia ustaleń decyzji, a także nakładów poniesionych na nieruchomości po dniu wydania decyzji, co odpowiada treści przepisowi określonemu w ust. 1 § 36 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. Z uwagi na okoliczność, że przedmiot wyceny, jak wykazano wyżej, w dniu wydania decyzji przeznaczony był w planie miejscowym pod drogę zastosowano ust. 4 § 36 ww. rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. stanowiący, że w przypadku gdy na realizację inwestycji drogowej została wywłaszczona lub przejęta z mocy prawa nieruchomość, która na dzień wydania decyzji była przeznaczona pod inwestycję drogową, wartość rynkową określa się, przyjmując przeznaczenie nieruchomości przeważające wśród gruntów przyległych, chyba że określenie wartości jest możliwe przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych. Na potrzeby ustalenia, czy jest możliwe określenie wartości nieruchomości przy uwzględnieniu cen transakcyjnych nieruchomości drogowych, rzeczoznawca majątkowy poddał analizie rynek nieruchomości gruntowych nabywanych pod drogi publiczne, ustalając iż na terenie obszaru powiatu świeckiego w badanym okresie od końca [...] r. do chwili wyceny dokonano 5 transakcji nabycia gruntów pod drogi publiczne. Z analizy transakcji w tabeli nr 1 operatu pod kątem podobieństwa do przedmiotu wyceny uznał za najbardziej podobne transakcje oznaczone nr 3, 4, 5, gdyż dotyczyły nieruchomości położonych w S., w niewielkiej odległości od przedmiotu wyceny, a w zakresie cech rynkowych takich jak położenie, otoczenie, sposób użytkowania nie różniły się od przedmiotu wyceny, poza cechą uzbrojenie w sieci, dla której zastosował współczynnik korekcyjny w wysokości k=1,10. Z treści operatu wynika, że wszystkie transakcje uzyskały takie same ceny jednostkowe tj. 10 zł za m2. W świetle powyższego stwierdzić należy, że w sporządzonym w sprawie operacie szacunkowy zasadnie określono wartość rynkową spornej nieruchomości w oparciu o transakcje nieruchomościami drogowymi, mającymi miejsce na rynku lokalnym, stosując podejście porównawcze, metodę porównywania parami, że nie budzi wątpliwości Sądu określona w nim wartość spornej nieruchomości wynosząca 11 zł za m2, albowiem odpowiada ona cenom transakcyjnym uzyskanym na rynku lokalnym za nieruchomości przeznaczone pod drogi i uwzględnia ona okoliczność, że wyceniona nieruchomości w stosunku do nieruchomości porównywanych ma lepszy dostęp do sieci i uzbrojenia. Zdaniem Sądu, biorąc pod uwagę wszystkie wskazane powyżej okoliczności faktyczne i prawne, prawidłowo i zgodnie z prawem, dokonano w sprawie wyceny spornej nieruchomości przyjmując jej stan z dnia [...], tj. z dnia wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej, wartość z dnia [....], tj. z dnia ustalania wysokości odszkodowania, a przeznaczenie wynikające z planu miejscowego, a nie ustaleń decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej. Nie ma żadnych wątpliwości, że operat szacunkowy jest dokumentem, stanowiącym podstawę ustalenia przez organ wysokości odszkodowania. Nie oznacza to jednak zwolnienia organu od dokonania oceny tego dowodu z punktu widzenia jego spójności, logiczności, zupełności i zgodności z przepisami prawa. Aby tego dokonać należy przeprowadzić jego wnikliwą analizę, w sposób wyczerpujący rozpatrzyć wszystkie okoliczności i cały materiał sprawy, a także ewentualnie zgromadzić dodatkowy materiał dowodowy, czemu służy na przykład przeprowadzenie rozprawy administracyjnej celem wyjaśnienia przez rzeczoznawcę sposobu określania w operacie wartości wycenianej nieruchomości oraz umożliwienia stronie zainteresowanej przedstawienia swoich wątpliwości czy zarzutów do sporządzonego operatu, czy też zwrócenie się do rzeczoznawcy o przedstawienie dodatkowych wyjaśnień w sprawie. W ocenie Sądu wszystkie te warunki zostały w przedmiotowej sprawie spełnione, o czym świadczą materiał zgromadzony w aktach sprawy oraz uzasadnienie rozstrzygnięć organów obu instancji, spełniające wszelkie wymogi określone w art. 107 ust. 3 oraz art. 11 kpa. Uznając więc, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy został wykonany prawidłowo i uwzględniał wszystkie elementy, które mogą mięć wpływ na wartość wycieniowanej nieruchomości oraz, że orzekające w sprawie organy w oparciu o ten dowód, zgodnie z przepisami prawa materialnego i procedury administracyjnej, właściwie określiły wartość odszkodowania należnego skarżącym, Sąd uznał wniesioną w sprawie skargę ze bezzasadną. Sąd nie znalazł także z urzędu podstaw do zakwestionowania zaskarżonej decyzji, tj. z punktu widzenia okoliczności nie stanowiących przedmiotu sporu między stronami. Na marginesie poczynionych uwag należy wskazać, iż choć odszkodowanie za nieruchomość wywłaszczoną pod drogę publiczną ustalone na podstawie ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. może obejmować wyłącznie tę nieruchomość, a nie żadne inne straty, takie jak spadek wartości jej pozostałej części, uciążliwości i szkody spowodowane wywłaszczeniem i lokalizacją drogi czy koszty zakupu nieruchomości zamiennej, to jednak taki zakres ustalania odszkodowania, obejmujący tylko rzeczywistą wysokość szkody, odnosi się tylko do odszkodowania uzyskanego w ramach postępowania na podstawie przepisów specustawy drogowej, w trybie decyzji administracyjnej. Zatem ewentualne odszkodowanie za pozostałe poniesione straty, np. z tytułu konieczności przebudowy pozostałej części nieruchomości, i inne tego typu żądania mogą być dochodzone na drodze postępowania przed sądem powszechnym (patrz Filip M. Elbanowski Komentarz Lex do art. 18 ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r.). W tym stanie rzeczy Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 270), orzekł jak w sentencji wyroku.