II SA/Bd 533/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Janiszewska-Ziołek (spr.) Sędziowie sędzia WSA Mariusz Pawełczak sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant starszy sekretarz sądowy Jakub Jagodziński po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 27 stycznia 2026 roku sprawy ze skargi R. B. na zarządzenie Wójta Gminy z dnia [...] marca 2023 r., nr [...] w przedmiocie zbycia nieruchomości z gminnych zasobów nieruchomości 1. stwierdza niezgodność z prawem zaskarżonego zarządzenia, 2. zasądza od Wójta Gminy na rzecz R. B. kwotę [...]([...]) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Zarządzeniem nr [...] z dnia [...] marca 2023 r. Wójt Gminy, na podstawie m.in. art. 25 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz.U. z 2023 r. poz. 344, dalej jako: "u.g.n.") oraz uchwały nr [...] Rady Gminy Z. W. z dnia [...] kwietnia 2014 r. w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub najmu na czas dłuższy niż 3 lata i na czas nieoznaczony, zarządził zbyć z gminnego zasobu nieruchomości, odpłatnie nieruchomość położoną w miejscowości Z. M., oznaczoną jako działka o numerze ewidencyjnym [...] o pow. 0,2206 ha, dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą [...] – na powiększenie działki sąsiedniej nr [...]. Pismem z dnia [...] czerwca 2025 r. skarżący R. B. zaskarżył powyższe zarządzenie do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy, wnosząc o stwierdzenie jego nieważności lub ewentualnie stwierdzenie jego niezgodności z prawem. Zarzucił przy tym naruszenie: 1) art. 18 ust. 2 pkt 9 lit. a ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 40, dalej jako "u.s.g."), poprzez celowe "ominięcie" tej regulacji i powołanie się na uchwałę Rady Gminy Z. W. nr [...] z dnia [...] kwietnia 2014 roku w sprawie określenia zasad nabywania, zbywania i obciążania nieruchomości oraz ich wydzierżawiania lub najmu na czas dłuższy niż 3 lata i na czas nieoznaczony, wedle której, zgodnie z jej § 2 ust. 2 pkt 6, dopiero nabycie i zbycie nieruchomości, której wartość transakcyjna przekracza kwotę 50.000,00 zł wymaga zgody Rady Gminy wyrażonej odrębną uchwała; a tym samym przyjęcie, że wartość przedmiotowej nieruchomości nie przekracza kwoty 50.000,00 zł, w związku z czym podjęcie uchwały - nie było wymagane; 2) art. 37 ust. 1 i art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., poprzez pominięcie sprzedaży przedmiotowej nieruchomości w drodze przetargu, która jest zasadą, w sytuacji gdy w sprawie nie zaistniały przewidziane w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. przesłanki do pominięcia sprzedaży działki nr [...] bez przeprowadzenia obligatoryjnego przetargu i zastosowania stosowanej w przypadkach wyjątkowych drogi bezprzetargowej W uzasadnieniu skargi wskazał, m.in. że jest właścicielem działki ewidencyjnej o nr [...], na której zamierzał wybudować jednorodzinny budynek mieszkalny i w związku z tym uzyskał decyzję o warunkach zabudowy z dnia [...] lutego 2021 r. dla takiej inwestycji na ww. działce. W decyzji tej zagwarantowano mu prawo do korzystania z działki nr [...] jako drogi zapewniającej ostęp do stanowiącej jego własność działki nr [...]. Podkreślił jednocześnie, że bezpośrednio granicząca z jego działką - działka nr [...] - z uwagi na swój kształt i położenie, została uprzednio nabyta przez Gminę na cele drogowe. W wykonaniu zaskarżonego zarządzenia Gmina bezprzetargowo sprzedała przedmiotową działkę małżonkom G., od których wcześniej nabyła ją w drodze darowizny. Podniósł, że małżonkowie G. planowali podzielić działkę nr [...] na mniejsze działki i poprzez darowanie działki nr [...] na cele drogowe i czynienie przez Gminę nakładów na wybudowanie i utrzymanie drogi, chcieli zapewnić im dojazd do drogi publicznej. Jednak z uwagi na zmianę planów, postanowili oni odzyskać nieruchomość, co doprowadziło do wydania zaskarżonego zarządzenia o bezprzetargowej sprzedaży. Zarzucił, że w sprawie organ nie wykazał jednak, że zachodzą określone w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. przesłanki pominięcia przetargowej formy zbycia działki, a więc że zbywana nieruchomość mogła poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane, jako odrębne nieruchomości. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie. W pierwszej kolejności, podniósł, że skarga została wniesiona po terminie. Odnosząc się zaś merytorycznie do treści skargi, uznał ją za bezzasadną w całości. Jak wskazał, przedmiotowa nieruchomość nie była przedmiotem wniosku skarżącego o nabycie, a skarżący nie wykazał interesu prawnego, który miałby zostać naruszony zaskarżonym zarządzeniem. Podkreślił przy tym, że zgodnie z wydaną decyzją o warunkach zabudowy dla działki skarżącego – ma on zapewniony alternatywny dostęp do drogi, co niweluje jego interes prawny w zaskarżeniu zarządzenia. Organ wskazał ponadto, że zaskarżone zarządzenie ma charakter wewnętrzny i nie podlega kontroli sądowoadministracyjnej. Wyjaśnił również, że w jego ocenie zostały spełnione ustawowe przesłanki zastosowania trybu bezprzetargowego. Sprzedana nieruchomość mogła bowiem poprawić warunki zagospodarowania jedynie jej nabywcom, co wynika z jej kształtu i wielkości. Co do skarżącego wskazał, że sprzedaż działki spowodowała po jego stronie co najwyżej pozbycie się udogodnień, nie zaś naruszenie jakiegokolwiek z jego praw. Przy czym takowe udogodnienia kosztem małżonków G., które niegdyś wydzieliło przedmiotową działkę i przekazało ją bezpłatnie Gminie, byłoby zdaniem organu niegodziwe i sprzeczne z zasadami współżycia społecznego. Zaznaczył również, że skarżący był radnym i wiedział o sprzedaży działki, jednak nigdy nie ubiegał się o jej nabycie. Podkreślił, że tryb przetargowy ma zastosowanie gdy sprzedawana nieruchomość może poprawiać warunki zagospodarowania nieruchomości przyległych należących do więcej niż jednego podmiotu, co w niniejszej sprawie nie występuje, gdyż skarżącemu – jak wskazał organ – chodzi o przejazd, nie zaś o poprawę warunków zagospodarowania. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Skarga podlegała uwzględnieniu. W pierwszej kolejności wskazać należy, że zakres kontroli działalności administracji publicznej sprawowanej przez sądy administracyjne, stosownie do art. 3 § 2 pkt 6 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r., poz. 935 ze zm., dalej jako: "p.p.s.a."), obejmuje orzekanie w sprawach skarg na akty organów jednostek samorządu terytorialnego i ich związków, inne niż określone w pkt 5, podejmowane w sprawach z zakresu administracji publicznej. Zgodnie zaś z art. 53 § 2a p.p.s.a. w przypadku innych aktów (niż wymienione w art. 3 § 2 pkt 4 i 4a p.p.s.a.), jeżeli ustawa nie przewiduje środków zaskarżenia w sprawie będącej przedmiotem skargi i nie stanowi inaczej, skargę można wnieść w każdym czasie. Przedmiotem kontroli w niniejszej sprawie jest zarządzenie Wójta Gminy nr [...] z dnia [...] marca 2023 r. wydane w przedmiocie zbycia z gminnego zasobu nieruchomości, odpłatnie nieruchomości położonej w miejscowości Z. M., oznaczonej jako działka o numerze ewidencyjnym [...] o pow. 0,2206 ha, dla której Sąd Rejonowy w T. prowadzi księgę wieczystą [...] – na powiększenie działki sąsiedniej nr [...]. Rozpoznawana sprawa dotyczy zatem aktu określonego w art. 3 § 2 pkt 6 p.p.s.a., tj. aktu organu jednostki samorządu terytorialnego, innego niż akt prawa miejscowego, podjętego w sprawie z zakresu administracji publicznej. Sąd w składzie rozpatrującym niniejszą skargę podziela stanowisko Naczelnego Sąd Administracyjnego przedstawione w wyroku z 9 kwietnia 2019 r., sygn. akt I OSK 1564/17 (dostępne na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query), wedle którego gmina jest również podmiotem prawa publicznego, przez co wszystkie jej czynności, również te o charakterze cywilnoprawnym (sprzedaż, najem czy dzierżawa), dotyczą gospodarowania majątkiem publicznym. W gospodarowaniu tym gminę, w odróżnieniu od innych podmiotów prawa cywilnego, ograniczają przepisy prawa publicznego zawarte w u.s.g. i u.g.n. Ocena ich zachowania, w tym stopień ograniczenia, czy też skrępowania nimi gminy podlega kontroli sądu administracyjnego. Jakkolwiek sama sprzedaż jest czynnością cywilnoprawną opartą na równorzędności stron, to jednak podejmowane w procedurze jej zawierania czynności organów (w tym zarządzenia) z powołaniem na przepisy prawa administracyjnego są aktami z zakresu prawa publicznego i mieszczą się w pojęciu "spraw z zakresu administracji publicznej" zawartym zarówno w art. 101 ust. 1 u.s.g., jak i art. 3 § 2 pkt 6 p.p.s.a. (por. postanowienia Naczelnego Sąd Administracyjnego: z 14 października 2020 r., sygn. akt I OSK 1696/20, z 20 września 2019 r., sygn. akt I OSK 2118/19 oraz z 12 grudnia 2017 r., sygn. akt I OSK 2613/17 – dostępne jw.). Jak stanowi przepis art. 147 § 1 p.p.s.a. sąd uwzględniając skargę na uchwałę lub akt, o których mowa w art. 3 § 2 pkt 5 i 6, stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub w części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności. Przy czym, stosownie do treści art. 94 u.s.g. nie stwierdza się nieważności uchwały lub zarządzenia organu gminy po upływie jednego roku od dnia ich podjęcia, chyba że uchybiono obowiązkowi przedłożenia uchwały lub zarządzenia w terminie określonym w art. 90 ust. 1, albo jeżeli są one aktem prawa miejscowego (ust. 1). Jeżeli nie stwierdzono nieważności uchwały lub zarządzenia z powodu upływu terminu określonego w ust. 1, a istnieją przesłanki stwierdzenia nieważności, sąd administracyjny orzeka o ich niezgodności z prawem. Uchwała lub zarządzenie tracą moc prawną z dniem orzeczenia o ich niezgodności z prawem. Przepisy Kodeksu postępowania administracyjnego co do skutków takiego orzeczenia stosuje się odpowiednio (ust. 2). Należy również wskazać, że skarga w przedmiotowej sprawie wniesiona została na podstawie art. 101 ust. 1 u.s.g., zgodnie z którym każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Skuteczne wniesienie skargi w trybie art. 101 ust. 1 u.s.g., umożliwiające sądowi jej merytoryczne rozpoznanie, następuje wtedy, gdy skarżący wykaże naruszenie interesu prawnego unormowaniami zaskarżonej uchwały lub zarządzenia. Jak wskazuje się w orzecznictwie skarga z art. 101 ust. 1 u.s.g. nie ma bowiem charakteru actio popularis i warunkiem jej wniesienia jest naruszenie konkretnie rozumianych interesów lub uprawnień konkretnego obywatela lub ich grupy (zob. wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 7 marca 2003 r. sygn. akt III RN 42/02, OSNP 2004, nr 7, poz. 114). W judykaturze ustalono jednocześnie, że interes prawny skarżącego, do którego nawiązuje art. 101 ust. 1 u.s.g., musi wynikać z normy prawa materialnego kształtującej sytuację prawną wnoszącego skargę. Przez pojęcie interesu prawnego należy rozumieć interes zgodny z prawem i interes chroniony przez prawo. Istotą interesu prawnego jest jego związek z konkretną normą prawa materialnego, tzn. taką normą, którą można wskazać jako jego podstawę i z której podmiot legitymujący się tym interesem może wywodzić swoje racje (por. wyrok NSA z 15 czerwca 2021 r. o sygn. akt II GSK 1290/18 – dostępny jw.). Z kolei naruszenie interesu prawnego lub uprawnienia to naruszenie przysługującej podmiotowi z mocy prawa ochrony i następuje wtedy, gdy zaskarżonym aktem zostaje odebrane lub ograniczone jakieś prawo skarżącego, wynikające z przepisów prawa materialnego, względnie zostanie nałożony na niego nowy obowiązek lub też zmieniony obowiązek dotychczas na nim ciążący. Dla skutecznego wniesienia skargi konieczne jest zatem wykazanie przez stronę, że właśnie wskutek podjęcia zaskarżonej uchwały (zarządzenia) został naruszony jej konkretny interes prawny lub uprawnienie przez ograniczenie lub pozbawienie uprawnień wynikających z przysługującego jej prawa. Innymi słowy, należy wykazać, że wskutek podjęcia kontestowanej uchwały (zarządzenia) doszło do naruszenia konkretnego i aktualnego, prawem chronionego interesu lub uprawnienia podmiotu wnoszącego skargę oraz wskazać naruszenie przez organ gminy konkretnego przepisu prawa materialnego, wpływającego negatywnie na sytuację prawną skarżącego. Podsumowując powyższe, Sąd stwierdził po pierwsze, że stosownie do treści art. 53 § 2a p.p.s.a. skarga w niniejszej sprawie wniesiona została bez uchybienia terminu – na co niezasadnie wskazał organ w odpowiedzi na skargę. Po drugie zaś, skarżący R. B. wykazał swój interes prawny w zaskarżeniu zarządzenia Wójta Gminy nr [...] gdyż jest właścicielem działki przylegającej do tej, którą przedmiotowym zarządzeniem przeznaczono do sprzedaży w trybie bezprzetargowym. Sąd przyjął w tym zakresie pogląd, że w przypadku o którym mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., osoba która jest właścicielem nieruchomości bezpośrednio sąsiadującej ze zbywaną nieruchomością, posiada interes prawny znajdujący materialnoprawne oparcie we własności nieruchomości sąsiedniej (art. 140 k.c.) i we wspomnianym art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. Wprawdzie z normy zawartej w tym artykule nie sposób wywieść roszczenia o zbycie nieruchomości, niemniej jednak należy przyjąć że osoba, będąca właścicielem działki sąsiedniej ma interes prawny na podstawie przepisu art. 32 Konstytucji RP, który może chronić wnosząc skargę do sądu administracyjnego na podstawie art. 101 ust. 1 ustawy o samorządzie gminnym (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 27 kwietnia 2022 r., sygn. akt II SA/Rz 91/22 – dostępny jw.). Mając powyższe na uwadze, Sąd przeszedł do merytorycznej kontroli legalności zaskarżonego aktu. Zaskarżone zarządzenie wydane zostało m.in. na podstawie podjętej na mocy art. 18 ust. 2 pkt 9 lit.a u.s.g. obowiązującej uchwały Rady Gminy Z. W. nr [...], zgodnie z którą zbycie nieruchomości, której wartość transakcyjna przekracza kwotę 50.000.00 zł wymaga zgody Rady Gminy, wyrażonej odrębną uchwałą (§ 2 ust. 1) oraz w której wskazano, że w trybie bezprzetargowym nieruchomości mogą być zbywane w wypadkach określonych w ustawie i przepisach szczególnych (§ 4 ust. 2). W aktach sprawy znajduje się operat szacunkowy na podstawie którego stwierdzono, że wartość nieruchomości nie przekracza kwoty 50.000 zł, co nie zostało skutecznie zakwestionowane. W związku z tym zasadnie przyjęto, że zbycie przedmiotowej nieruchomości o wartości 11.780 zł nie wymagało zgody Rady Gminy. Odnośnie zaś możliwości zbywania nieruchomości w trybie bezprzetargowym, w zakresie której przepisy ww. uchwały nr [...] odsyłają do ustawy i przepisów szczególnych, wskazać należy na mające zastosowanie w sprawie przepisy u.g.n. Jak stanowi art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. - nieruchomość (stanowiąca własność Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego) jest zbywana w drodze bezprzetargowej, jeżeli przedmiotem zbycia jest nieruchomość lub jej części, jeśli mogą poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległej, stanowiącej własność lub oddanej w użytkowanie wieczyste osobie, która zamierza tę nieruchomość lub jej części nabyć, jeżeli nie mogą być zagospodarowane jako odrębne nieruchomości. Tym samym zwolnienie od trybu przetargowego uwarunkowane jest łącznym spełnieniem dwóch warunków, tj. niezbędności nieruchomości do poprawy warunków zagospodarowania nieruchomości przyległej oraz braku możliwości jej samodzielnego zagospodarowania. Podkreślić należy jednak, że powyższa regulacja stanowi wyjątek od generalnej reguły ustanowionej w ust. 1 art. 37 u.g.n., zgodnie z którą nieruchomości są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. Przy czym, jak podkreśla się w piśmiennictwie wszelkie wyjątki od przetargowego trybu zbywania nieruchomości mają wynikać wprost z przepisów ustawy i nie można ich interpretować rozszerzająco. Zasadą jest więc sprzedawanie lub oddawanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu, a jedynie w wyjątkowych przypadkach nieruchomość jest zbywana w drodze bezprzetargowej (por. E. Bończak-Kucharczyk, Ustawa o gospodarce nieruchomościami. Komentarz aktualizowany, LEX/el. 2023, teza 2 do art. 37 u.g.n., jak również powołane tam: wyrok NSA z 21 marca 2007 r. sygn. akt I OSK 1998/06, wyrok WSA we Wrocławiu z 8 lipca 2009 r. sygn. akt III SA/Wr 86/09). W ocenie Sądu, brzmienie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. pozwala na stwierdzenie, że kwestią rozstrzygającą czy konkretna działka może być zbyta w drodze bezprzetargowej w oparciu o powołane unormowanie jest okoliczność, czy istnieją inne nieruchomości, których właściciele mieliby na podstawie tego przepisu prawo wystąpienia do organu z wnioskiem o sprzedaż nieruchomości na poprawę warunków zagospodarowania własnej nieruchomości. Przy czym, brak reakcji właścicieli innych nieruchomości przylegających do sprzedawanej działki nie może oznaczać, że organ nie ma obowiązku przeprowadzenia przetargu. Ponadto poprawa warunków zagospodarowania, o której mowa w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. powinna być rzeczywista, możliwa i aktualna, nie zaś hipotetyczna, a do oceny powyższego trzeba sięgnąć po obiektywne kryteria. Organ gminy nie może więc dowolnie wybrać jednego z zainteresowanych właścicieli nieruchomości przyległych - nawet jeżeli uważa, że nabycie przez niego nieruchomości najbardziej poprawiłoby warunki zagospodarowania jego nieruchomości (por. wyrok WSA w Warszawie z 17 lipca 2023 r., I SA/Wa 170/23; www.orzeczenia.nsa.gov.pl). Tym samym, zezwolenie na zastosowanie trybu bezprzetargowego nie wchodzi w grę jako wyjątek od art. 37 ust. 1 u.g.n., jeżeli przeznaczona do sprzedaży nieruchomość gminna posiada walory w tym położenie, które mogłoby sprzyjać poprawie warunków zagospodarowania nieruchomości przyległych należących do więcej niż jednego podmiotu. Poza tym, konieczne jest też wykazanie okoliczności świadczących o niemożliwości zagospodarowania nieruchomości jako odrębnych od działek przylegających. Podkreślenia wymaga również, że wyjaśnienie podstaw przyjęcia stanowiska o dopuszczalności zastosowania powyższego wyjątku na rzecz właściciela określonej nieruchomości w świetle ugruntowanego stanowiska sądów administracyjnych powinno znaleźć się w uzasadnieniu podjętego w tym przedmiocie aktu. W orzecznictwie przyjmuje się bowiem, że obowiązek uzasadnienia uchwały (tam, gdzie obowiązek ten nie jest wyraźnie określony ustawowo) wyprowadzany jest z ogólnej zasady ustrojowej związania organów administracji prawem, obowiązku odwoływania się do prawa oraz z kompetencji sądów administracyjnych i organów nadzoru, które - sprawując kontrolę - muszą znać motywy, jakimi kierowała się rada gminy, powiatu czy sejmik województwa, a także z zasady demokratycznego państwa prawnego i zasad szczegółowych, w tym zasady zaufania do państwa i stanowionego przez nie prawa, czy zasad "dobrej legislacji". Uchwała, będąca aktem stosowania prawa administracyjnego przez organ jednostki samorządu terytorialnego, po to by poddawała się kontroli (nadzoru i sądowej) i aby taka kontrola była możliwa do przeprowadzenia w pełnym zakresie, powinna odzwierciedlać i prezentować proces stosowania prawa (por. wyrok WSA w Gdańsku z 10 października 2023 r., II SA/Gd 557/23 – dostępny jw.). Powyższe na zasadzie analogii odnieść należy do zaskarżonego zarządzenia Wójta wydanego w przedmiocie zbycia nieruchomości z gminnego zasobu nieruchomości w drodze bezprzetargowej. Kontrola zarządzenia w tym zakresie prowadzi do wniosku, że Wójt nie sprostał obowiązkowi uzasadnienia podjętego aktu, ponieważ nie odniósł się w jego treści jakkolwiek do powodów przyjęcia trybu bezprzetargowego zbycia przedmiotowej nieruchomości. Tym samym Sąd kontrolując zaskarżony akt nie był w stanie ocenić na podstawie jakich przesłanek przeznaczono sporną działkę do sprzedaży w trybie bezprzetargowym oraz czy organ zbadał kwestię spełnienia przesłanek z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. Dopiero w odpowiedzi na skargę Wójt wyjaśnił, powody podjęcia zarządzenia. Podkreślił, że skarżący nigdy nie ubiegał się o kupno nieruchomości, że nie posiada on interesu prawnego, gdyż nie dąży do poprawy warunków zagospodarowania należącej do niego nieruchomości, a o chodzi mu jednie o możliwość przejazdu. Podkreślił również, że z uwagi na to, że sporna nieruchomość nabyta została przez Gminę na podstawie umowy darowizny od małżonków G., aktualnie niegodziwym i sprzecznym z zasadami współżycia społecznego byłoby umożliwienie skarżącemu korzystanie z udogodnień tejże nieruchomości kosztem ww. małżonków. Argumentacja ta pozostaje jednak bez wpływu na ocenę legalności podjętego zarządzenia. Po pierwsze z tej przyczyny, że argumentacja podniesiona w odpowiedzi na skargę nie może konwalidować uchybień aktu podlegającego kontroli sądowoadministracynjej, polegających na braku jego uzasadnienia. Po drugie zaś, podniesione przez organ argumenty są w ocenie Sądu niezasadne. Ponownie podkreślić należy w tym miejscu, że pominięcie trybu przetargowego na podstawie art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. nie jest dopuszczalne, gdy nieruchomość gminna mogłaby poprawić warunki zagospodarowania nieruchomości przyległych należących do więcej niż jednego podmiotu. W takim przypadku zainteresowani mogą być wszyscy właściciele tych nieruchomości, zatem ich zbycie powinno nastąpić na równych prawach dla wszystkich - co zapewnia tryb przetargowy. Organ gminy nie może zatem dowolnie wybrać jednego z zainteresowanych właścicieli nieruchomości przyległych - nawet jeżeli uważa, że nabycie przez niego nieruchomości najbardziej poprawiłoby warunki zagospodarowania jego nieruchomości (zob. wyrok WSA w Lublinie z 19 grudnia 2017 r. sygn. akt II SA/Lu 884/17, wyrok WSA we Wrocławiu z 21 sierpnia 2020 r. sygn. akt II SA/Wr 214/20 – dostępne jw.). W związku z powyższym wskazać należy więc, że już samo bezpośrednie sąsiedztwo nieruchomości skarżącego o nr [...] z nieruchomością o nr [...], uniemożliwiało zbycie tej nieruchomości w trybie bezprzetargowym. Bez wpływu pozostaje przy tym brak dotychczasowego wyrażenia przez skarżącego chęci zakupu tejże nieruchomości oraz powoływanie się przez niego na chęć korzystania z nieruchomości jako z drogi dojazdowej. Jak już wykazano powyżej brak wyrażenia woli zakupu nieruchomości przez skarżącego nie zwalniał bowiem organu z obowiązku przeprowadzenia przetargu. Zasadą jest bowiem, że już samo istnienie innych nieruchomości, przylegających do sprzedawanej działki, których właściciele mieliby prawo wystąpienia do organu z wnioskiem o sprzedaż nieruchomości na poprawę warunków zagospodarowania własnej nieruchomości powoduje obowiązek przeprowadzenia przez organ przetargu. Nie zmienia tego brak reakcji ww. właścicieli. W niniejszym przypadku, jak wykazano, podejmując zaskarżone zarządzenie organ nie pochylił się zatem w ogóle nad wyjaśnieniem tego czy w okolicznościach sprawy istnieje większa ilość podmiotów mających prawa rzeczowe do działek przyległych wobec działki nr [...] i zainteresowanych jej nabyciem oraz spełniających przesłanki określone w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. Nie wynika to zarówno z zaskarżonego zarządzenia, jak i z pozostałej części przedłożonych do Sądu akt. Odnośnie zaś drugiej z przesłanek wskazanych w art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., tj. braku możliwości samodzielnego zagospodarowania zbywanej nieruchomości, Sąd stwierdza, że również ta przesłanka nie została wykazana w treści zarządzenia Wójta. Co prawda w ocenie Sądu, nie ulega wątpliwości, że działka nr [...] z uwagi na swój kształt (zbliżony do prostokąta) oraz powierzchnię (0.2206 ha) nie może zostać samodzielnie zagospodarowana. Teza ta znajduje potwierdzenie również w operacie szacunkowym znajdującym się w aktach sprawy, gdzie wskazano, że przedmiotowa nieruchomość stanowi "drogę". [...], to organ powinien ocenić cechy przedmiotowej działki wynikające ze zgromadzonego materiału dowodowego i na tej podstawie wykazać spełnienie tej przesłanki w uzasadnieniu wydanego zarządzenia – czego jednak w okolicznościach sprawy zabrakło. Podsumowując, stwierdzić należy, że zaskarżone zarządzenie zostało wydane z istotnym naruszeniem art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n., albowiem organ nie wykazał w treści zarządzenia ani też w aktach sprawy zaistnienia przesłanek warunkujących odstąpienie od ogólnej zasady zbycia nieruchomości w trybie przetargowym. Zgromadzony materiał dowodowy wskazuje, że przedmiotowa działka nr [...] sąsiaduje nie tylko z działką nr [...], ale również z innymi nieruchomościami (w tym nieruchomością skarżącego), co w świetle utrwalonego orzecznictwa wyklucza możliwość zastosowania trybu bezprzetargowego, czyniąc tryb przetargowy obligatoryjnym. Sąd podnosi, iż analiza dokumentacji, w tym treść operatu szacunkowego sporządzonego pod kątem konkretnego nabywcy (tj. właścicieli działki nr [...]), dowodzi arbitralnego i uprzedniego zamiaru Wójta co do sprzedaży nieruchomości małżonkom G.. Zaznaczyć należy przy tym, że podnoszona dopiero w odpowiedzi na skargę okoliczność wcześniejszego darowania działki na rzecz Gminy przez małżonków G. pozostaje prawnie irrelewantna dla oceny konieczności zastosowania procedury przetargowej. Tym samym stwierdzić należy, że przy braku wykazania łącznego spełnienia ustawowych przesłanek z art. 37 ust. 2 pkt 6 u.g.n. z którym mamy do czynienia w okolicznościach sprawy, zbycie nieruchomości w trybie bezprzetargowym stanowi rażące naruszenie prawa, gdyż wybór formy sprzedaży nie jest zależny od swobodnego uznania organu, lecz wynika wprost z przepisów powszechnie obowiązujących. W przedmiotowej sprawie, pomimo zaistnienia przesłanki stwierdzenia nieważności zaskarżonego zarządzenia Wójta, nie jest jednak możliwe orzeczenie o jego nieważności z uwagi na wystąpienie negatywnej przesłanki stwierdzenia nieważności zarządzenia, o której mowa w art. 94 ust. 1 u.s.g. Nie stwierdza się bowiem nieważności zarządzenia organu gminy po upływie jednego roku od dnia jego podjęcia. Jeżeli nie stwierdzono nieważności zarządzenia z powodu upływu wskazanego terminu, a istnieją przesłanki stwierdzenia jego nieważności, to sąd administracyjny orzeka o jego niezgodności z prawem (art. 94 ust. 2 u.s.g.). Zaskarżone zarządzenie zostało podjęte 16 marca 2023 r., a więc ponad rok przed wydaniem wyroku w przedmiotowej sprawie. Nie jest zatem możliwe orzeczenie o jego nieważności, natomiast jak wynika z wcześniejszych rozważań - konieczne jest orzeczenie o jego niezgodności z prawem. W tym stanie rzeczy, Sąd na podstawie art. 147 § 1 p.p.s.a. w zw. z 94 ust. 2 u.s.g. orzekł, jak w pkt 1. sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 205 § 2 p.p.s.a. i § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tekst jedn. Dz. U. z 2023 r., poz. 1935 ze zm.).