II SA/Bd 572/04

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Wiesław Czerwiński Sędzia WSA Wojciech Jarzembski Asesor WSA Ireneusz Fornalik (spr.) Protokolant Krzysztof Cisewski po rozpoznaniu w dniu 2 grudnia 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "K." w T. na decyzję [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. z dnia [...] 2004 r. nr [...] w przedmiocie robót budowlanych 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w T. z dnia [...] 2004 r. Nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od [...] Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w B. kwotę 500 zł (pięćset złotych) na rzecz Wspólnoty Mieszkaniowej "K." w T. tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego Na oryginale właściwe podpisy Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego w T. decyzją z dnia [...] 2004 r. Nr [...] na podstawie art. 66 ust. 1 pkt 3 i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126, ze zmianami ) nakazał Zarządowi Wspólnoty Mieszkaniowej "K." budynku mieszkalnego wielorodzinnego przy ul. [...] w T. z siedzibą przy ul. [...] uszczelnić przewody spalinowe do których podłączone są piece gazowe c.o. w mieszkaniach nr [...] powyższego budynku oraz odgruzować przewód wentylacyjny WC mieszkania nr [...]. W uzasadnieniu decyzji wskazano, iż w związku ze stwierdzonymi nieprawidłowościami stanu przewodów wentylacyjnych i spalinowych w mieszkaniu nr [...], co wynika z pisma Spółki Gazowniczej Sp. z o.o. Zakład Gazowniczy w B. z dnia [...] 2003 r., przekazującej w załączeniu pismo Spółdzielni [...] w T. w dniu [...] 2004 r. przeprowadzona została kontrola w przedmiotowym mieszkaniu. Z protokołu kontroli wynika, że mieszkanie to ogrzewane jest za pomocą pieca c.o. zamontowanego na podstawie decyzji Prezydenta Miasta T. - pozwolenia na budowę z dnia [...] 1992 r. nr [...], w której to nie nałożono na inwestora obowiązku montażu wkładu kwasoodpornego w przewodzie spalinowym. Decyzją Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia [...] 2004 r. nr [...] nakazano Wspólnocie Mieszkaniowej "K." przedstawienie przeglądu przewodów kominowych przedmiotowego budynku. W dniu [...] 2004 r. Wspólnota Mieszkaniowa dostarczyła protokół przeglądu przewodów kominowych z dnia [...] 2003 r. z którego wynika, ze wentylacja WC mieszkania nr [...] jest zagruzowana, zaś w mieszkaniach nr [...] oraz [...] brak jest rury kwasoodpornej w przewodzie spalinowym c.o. gazowego. W dniu [...] 2004 r. Wspólnota Mieszkaniowa przesłała opinię kominiarską z dnia [...] 2004 r. z której wynika, że przewód wentylacyjny WC w mieszkaniu nr [...] został odgruzowany. Od decyzji tej odwołanie wniosła Wspólnota Mieszkaniowa "K." zarzucając, iż decyzja została skierowana do niewłaściwego adresata, jest sprzeczna z prawem oraz z interesem społecznym obywateli, a nadto "jest pozbawiona w części podstaw materialnych". Za błędy organów administracji państwowej nie mogą odpowiadać właściciele lokali, których nie stać nawet na modernizację ogrzewania swojego lokalu. Zdaniem Wspólnoty Mieszkaniowej decyzja powinna być skierowana do właścicieli lokali, którzy nie zamontowali wkładów kwasoodpornych. Nadto podniesiony został zarzut, że nie jest prawdą by w lokalach nr [...] i [...] brak jest wkładu kwasoodpornego. Decyzją z dnia [...] 2004 r. nr [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego utrzymał w mocy zaskarżoną decyzje organu pierwszej instancji podnosząc, że w chwili wydania zaskarżonej decyzji zarządcą nieruchomości wspólnej był Zarząd Wspólnoty Mieszkaniowej i zgodnie z art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentują ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wniosła Wspólnota Mieszkaniowa "K.(, domagając się jej uchylenia, prezentując argumentację zawartą w uzasadnieniu odwołania do organu II instancji. W odpowiedzi na skargę [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie stwierdzając, że nie zawiera ono nowych okoliczności, które mogłyby mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co nastepuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, bowiem doszło do naruszenia prawa, a w szczególności przepisów postępowania administracyjnego. Treść art. 61 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane ( Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016 ) nakłada określone obowiązki w zakresie utrzymywania obiektu budowlanego i jego użytkowania na właściciela lub zarządcę. Przede wszystkim należy podnieść, że art. 66 cytowanej ustawy dotyczy utrzymania obiektów budowlanych w należytym stanie i przeprowadzenia remontów niezbędnych dla zachowania dobrego stanu technicznego obiektu. Zasadą jest więc, że przepis art. 66 prawa budowlanego dotyczy usunięcia wady samego budynku, co w indywidualnych wypadkach nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych prac budowlanych również w lokalach lub lokalu mieszczącym się w obiekcie. Chodzi tu jednak o prace mające na celu utrzymanie w należytym stanie budynku jako całości. Nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części budynku, stanowiącego lokal mieszkalny, może dotyczyć wyłącznie stanu samego obiektu budowlanego (budynku). Nie może wkraczać w to, co mieści się wewnątrz lokalu i jest regulowane przepisami prawa cywilnego, lokalowego lub spółdzielczego. Treść § 140 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. ( Dz. U. Nr 75, poz. 690 ) na które powołuje się [...] Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w zaskarżonej decyzji, odnosi się do regulacji warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać przewody ( kanały ) kominowe w budynku, nie reguluje natomiast szczegółowego doprowadzania instalacji wodociągowych do poszczególnych lokali mieszkalnych. W razie ustalenia w toku prawidłowo przeprowadzonego postępowania administracyjnego, że istnieje materialnoprawna przesłanka do zastosowania przepisu art. 66 prawa budowlanego, organ nadzoru budowlanego wydaje stosowną decyzję administracyjną, skierowaną do właściciela obiektu budowlanego lub współwłaścicieli (jeżeli obiekt stanowi współwłasność), nie kierując się przy tym wielkością udziałów we współwłasności. Zgodnie z dyspozycją przepisu art. 21 ust. 1 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali ( Dz. U. z 2000 r. nr 80, poz. 903, ze zmianami ) Zarząd kieruje sprawami wspólnoty mieszkaniowej i reprezentuje ją na zewnątrz oraz w stosunkach między wspólnotą a poszczególnymi właścicielami lokali. Własność lokalu jest prawem nadrzędnym, a udział w nieruchomości wspólnej, jako prawo z własnością związane, jest prawem podrzędnym. "Zarząd" nie jest "władzą" we wspólnocie (mieszkaniowej) ani tym bardziej nie jest "władzą" nad właścicielami lokali. Zarząd jest podrzędny wobec właścicieli lokali (udział we współwłasności nieruchomości wspólnej jest prawem związanym z własnością lokali). Generalnie więc nakazy określone w art. 66 prawa budowlanego mogą dotyczyć usunięcia nieprawidłowości samego obiektu, co w konkretnym przypadku nie wyklucza nałożenia obowiązku wykonania określonych robót również w lokalu lub lokalach. Chodzi tu jednak o takie roboty, które mają na celu utrzymanie w należytym stanie obiektu budowlanego jako całości, w odniesieniu do właścicieli poszczególnych lokali. W art. 20 i 21 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali chodzi, podobnie jak w sytuacji przewidzianej w art. 18 cytowanej ustawy, o ustanowienie zarządcy nieruchomością wspólną, będącego pełnomocnikiem właścicieli lokali. Pomiędzy zarządcą a właścicielami lokali następuje nawiązanie stosunku umownego, który jest źródłem umocowania zarządcy do podejmowania w imieniu wszystkich właścicieli lokali czynności zwykłego zarządu nieruchomością wspólną. Dokonywanie czynności prawnych z osobami trzecimi odbywa się zgodnie z regułami k.c. dotyczącymi pełnomocnictwa, w tym zakresu i przekroczenia granic umocowania. Za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiadają poszczególni właściciele lokali w stosunku do swoich udziałów w nieruchomości wspólnej, a nie wspólnota mieszkaniowa jako taka, a tym samym adresatem decyzji winni być właściciele poszczególnych lokali. Należy więc uznać, że decyzje organów administracyjnych obu instancji wydane zostały z naruszeniem przepisów art. 7 i 77 kpa i naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Z tych też względów Sąd uchylił zaskarżoną decyzję na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 i 2 oraz art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. ( Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ) prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, natomiast rozstrzygniecie o kosztach postępowania znajduje oparcie w treści art. 200 cytowanej ustawy.