II SA/Bd 589/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Klotz (spr.) Sędziowie sędzia WSA Renata Owczarzak sędzia WSA Jarosław Wichrowski Protokolant asystent sędziego Magdalena Tambelli- Orwat po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 23 października 2018 r. sprawy ze skargi U. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2018 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej kwotę 200 (dwieście) zł, tytułem zwrotu kosztów postępowania. U. W. wniosła do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] marca 2018 r. nr [...], którą na podstawie art. 138 §1 pkt 1 ustawy z dnia 14 czerwca 1960r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz. U. z 2017 r., poz.1257), art. 145, art. 146 i art. 148 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 121) oraz art. 1 ust.1, art.2, art. 17 ustawy z dnia 12 października 1994 r. o samorządowych kolegiach odwoławczych (t.j. Dz. U. z 2018 r., poz. 570, ze zm.) utrzymana została w mocy decyzja Burmistrza z dnia [...] stycznia 2018 r. znak: [...] w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w wysokości [...],00zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K., przy ulicy K., działki nr [...], o pow. 0,0967 ha, w związku ze stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci wodociągowej. Organ wskazał, że Rada Miejska uchwałą Nr [...] z dnia [...] marca 2003 r. (Dz. Urz. Woj. z [...]czerwca 2003 r., Nr [...], poz. [...]) ustaliła stawki procentowe opłaty adiacenckiej, należnej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości z tytułu stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do: kanalizacji - 30%, wodociągu - 30%. Powołana przez Burmistrza biegła w zakresie szacowania nieruchomości -rzeczoznawca majątkowy – L. C., w dniu [...] listopada 2017r. sporządziła "Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z wybudowaniem sieci wodociągowej". Oznaczenie działki [...], obręb M.K. KW numer: [...]. W powyższym dokumencie rzeczoznawca oszacowała wartość rynkową nieruchomości gruntowej według stanu po wybudowaniu i przed wybudowaniem sieci wodociągowej . W oparciu o powyższe, decyzją z dnia [...] stycznia 2017r. znak: [...], organ pierwszej instancji ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. przy ulicy K. działki [...], w związku: "w związku z wybudowaniem sieci wodociągowej". W uzasadnieniu decyzji organ powołał się na okoliczność, że w dniu [...] marca 2015 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję znak [...], w której udzielił pozwolenia na użytkowanie odcinków sieci wodociągowej wraz z hydrantami i przyłączami do działek w ul. Z. na terenie działek oznaczonych nr ew. [...] i [...], ul. C. na terenie działki oznaczonej nr ew. [...], ul. L. na terenie działek oznaczonych nr ew. [...] i [...], ul. L. na terenie działki oznaczonej nr ew. [...], ul. A. na terenie działki oznaczonej nr ew. [...], ul P. na terenie działki oznaczonej nr ew. [...], ul. K. na terenie działek oznaczonych nr ew. [...] i [...] oraz wraz z włączeniem do istniejącej sieci ul. J. na terenie działki oznaczonej nr ew. [...] w obrębie ewidencyjnym miasta, przed zakończeniem wszystkich robót objętych projektem i decyzją Starosty o z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] o pozwoleniu na budowę. U. W. w odwołaniu od decyzji Burmistrza wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości i stwierdzenie jej nieważności. Jako główny zarzut skarżąca podniosła, że Burmistrz nie dotrzymał terminu wynikającego z art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Wskazała przy tym, iż warunki do podłączenia do sieci wodociągowej stworzone zostały w 2007 r. W ocenie odwołującej doszło do naruszenia przepisów postępowania. Organ I instancji zignorował wnioski dowodowe i informacje przedkładane przez nią w toku postępowania, co narusza przepisy postępowania i czyni całe postępowanie nieważnym. Zwróciła uwagę, że nieruchomość będąca jej własnością miała dostęp do wodociągu już w 1998 r., a odcinek wybudowany w 2014 r. usprawnił tylko sieć w tym rejonie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze nie uwzględniło odwołania, wyrażając pogląd, że rzeczoznawca majątkowy prawidłowo sporządził operat szacunkowy, który stanowi główny dowód w sprawie. W uzasadnieniu przytoczono przepisy stanowiące podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej oraz przeprowadzono analizę operatu szacunkowego wraz z oceną prawidłowości wyliczeń dokonanych przez rzeczoznawcę majątkowego. Opłata adiacencka związana jest wyłącznie ze wzrostem wartości nieruchomości gruntowej. Fakt wybudowania urządzenia i stworzenia warunków do korzystania z niego spowodował, że wartość nieruchomości wzrosła. Kolegium stwierdziło, że Burmistrz wszczął postępowanie w sprawie zawiadomieniem w dniu [...] października 2017 r. i dotrzymał terminu 3 letniego na ustalenie opłaty adiacenckiej. Zdaniem organu odwoławczego bez wpływu na wynik sprawy pozostają ustalenia na jakiej podstawie została do sieci wodociągowej podłączona inna działka sąsiadująca z nieruchomością należącą do skarżącej, ponieważ na podstawie art. 15 ust. 4 ustawy z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i odprowadzaniu ścieków, w przypadku urządzeń wodociągowych, datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, będzie nie data odbioru robót, czy fizycznej możliwości podłączenia do sieci, ale data zgłoszenia do użytkowania urządzenia wodociągowego. Dopiero od tej daty istnieje możliwość świadczenia usług i użytkowania sieci. Decydujące znaczenie ma bowiem nie protokolarny odbiór, lecz rzeczywista możliwość podłączenia nieruchomości do określonych urządzeń. Do czasu zgłoszenia do użytkowania urządzenie to nie mogło funkcjonować, a korzystanie z niego byłoby nielegalne, co wynika jednoznacznie z treści art. 57 ust. 7 Prawa budowlanego. Datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej będzie data wynikająca z możliwości przystąpienia do użytkowania tego obiektu, ustalona według przepisów Prawa budowlanego. Zdaniem Kolegium w niniejszej sprawie jest to dzień, w którym stała się ostateczna decyzja Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego – [...] marca 2015 r., a zatem nie nastąpiło przedawnienie do ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ odwoławczy, odnosząc się do stanowiska skarżącej opartego na orzecznictwie sądów administracyjnych, według którego początek biegu terminu do ustalenia opłaty łączyć należy z datą stworzenia warunków do fizycznego korzystania z wodociągu, stwierdził, że nie ma znaczenia, od kiedy inwestycja infrastrukturalna mogła być legalnie użytkowana, ponieważ w aktualnym orzecznictwie sądów administracyjnych wskazuje się, że ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje pojęcia "stworzenie warunków do podłączenia". Art. 148 b ust. 1 ustawy stanowi, że ustalenie to następuje na podstawie odrębnych przepisów. W odniesieniu do urządzeń wodociągowych i kanalizacyjnych tymi odrębnymi przepisami będą ustawa Prawo budowlane oraz ustawa z dnia 7 czerwca 2001 r. o zbiorowym zaopatrzeniu w wodę i zbiorowym odprowadzaniu ścieków (Dz. U. z 2017 r., poz. 328 ze zm.). Przedsiębiorstwo wodociągowo-kanalizacyjne jest obowiązane przyłączyć do sieci nieruchomość osoby ubiegającej się o przyłączenie nieruchomości do sieci, jeżeli są spełnione warunki przyłączenia określone w regulaminie, o którym mowa w art. 19 oraz istnieją techniczne możliwości świadczenia usług. Dlatego decydujące znaczenie, zdaniem SKO, ma zgłoszenie do użytkowania. Organ powołał się na orzecznictwo sądów administracyjnych wyrażone w wyrokach: NSA z dnia 9 grudnia 2016 r., I OSK 716/15 oraz WSA w Poznaniu z 23 października 2013 r., IV SA/Po 700/13, Lex 1382982; WSA w Gdańsku z 24 kwietnia 2014 r., II SA/Gd 128/14, Lex 1470098; WSA w Gorzowie Wlkp. z 4 września 2014 r., II SA/Go 564/14, Lex 1513372; WSA w Lublinie z 13 maja 2014 r., II SA/Lu 747/13, Lex 531457). W rozumieniu art. 148b ustawy o gospodarce nieruchomościami stworzenie warunków to możliwość przystąpienia do użytkowania obiektu, stosownie do przepisów prawa budowlanego. Stworzenie warunków jest więc nie tylko kategorią techniczną, ale i prawną i obie winny być spełnione (por. wyroki NSA z 18 listopada 2014 r.: I OSK 692/13 i OSK 691/13, Lex 1658635). W razie dokonania zgłoszenia do użytkowania, zgodnie z art. 4 Prawa budowlanego, termin stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej następuje wraz z upływem terminu do zgłoszenia sprzeciwu przez właściwy organ (art. 54 zd. 1 in fine Prawa budowlanego w brzmieniu obowiązującym w dacie upływu tego terminu). Natomiast w razie konieczności uzyskania pozwolenia na użytkowanie, zgodnie z wymogami art. 55 Prawa budowlanego, stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej dokonuje się datą ostateczności się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Organ wskazał, że z tą ostatnią sytuacją mieliśmy do czynienia w rozpoznawanej sprawie. Opłaty adiacenckie to opłaty o charakterze publicznoprawnym, uwarunkowane zaistnieniem określonych warunków, które w całości lub części mają pokryć koszty, jakie poniósł Skarb Państwa lub jednostka samorządu terytorialnego w związku z wykonywaniem i realizacją wyodrębnionych zadań własnych, chodzi przy tym, o takie zadania i działania Skarbu Państwa lub gminy, które wywołują wzrost wartości nieruchomości i które wymienia ustawa. Natomiast wzrost wartości musi być wykazany w operacie, który winien być sporządzony prawidłowo i zgodnie z przepisami, jak to miało miejsce w niniejszym postępowaniu. W skardze do Sądu skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji oraz decyzji organu I instancji, podtrzymała zawarte w odwołaniu zarzuty naruszenia art. 6, 7, 8, 9, 10, 11, 77, 78 i 80 k.p.a. oraz przedstawioną w nim argumentację. Podniosła, że organy obu instancji nieprawidłowo ustaliły stan faktyczny w sprawie, w szczególności odnośnie kwestii istnienia przed wydaniem decyzji przez PINB technicznych warunków do podłączenia nieruchomości do wodociągu. Zarzuciła naruszenie prawa materialnego poprzez niewłaściwą interpretację i zastosowanie art. 145 u.g.n., w związku z tym, iż w sprawie upłynął trzyletni okres na wszczęcie postępowania od momentu stworzenia technicznych warunków do podłączenia nieruchomości do sieci. Skarżąca podniosła także, że organy nie odniosły się do jej argumentacji, a także do przedłożonych przez nią dokumentów. Powołała się na operat szacunkowy z [...] maja 2013 r., z którego zdaniem skarżącej wynika, że w ul. K. (działka [...]) znajduje się ułożona sieć wodociągowa. Skarżąca, przedstawiając historię rozbudowy istniejącej stacji wodociągowej wskazała, że w 2007 r. m.in. z jej inicjatywy powstał wodociąg łączący sieć wodociągową w ul. L. z siecią znajdującą się w ul. P. wzdłuż ul. K. do granic działek [...] i [...] przez działki nr [...],[...],[...] i [...]. W ten sposób wszystkie działki w trójkącie ul. J., K. i Li. zyskały pełen zasięg do wodociągu i miały stworzone techniczne warunki do podłączenia swoich nieruchomości do gminnej sieci wodociągowej. Jak wskazała skarżąca, obszar ten miał pełne techniczne możliwości podłączenia się do wodociągu jeszcze przed wybudowaniem w 2013 r. odcinka wodociągu od ul. J. Stwierdziła też, że co najmniej od lipca 2014 r. dla działek nr [...] zostały stworzone warunki do podłączenia tych działek do czynnego odcinka sieci wodociągowej w działce nr [...], wybudowanego w roku 2013. W związku z powyższym, zdaniem skarżącej, postępowanie w sprawie zostało wszczęte po upływie trzyletniego terminu wynikającego z art. 145 ust. 2 u.g.n. Jak wskazała skarżąca, dowodem na to, że wodociąg wybudowany w działce nr [...] i [...] do granicy działki [...] był eksploatowany i użytkowany od 2013 r., jest fakt nieprzerwanego dostarczania wody dla odbiorców działek [...] i [...] i [...], a także zamontowanie dwóch zaworów odcinających dopływ wody do sieci. Odnosząc się do stanowiska SKO dotyczącego daty stworzenia warunków technicznych do przyłączenia nieruchomości do sieci wodociągowej, skarżąca podkreśliła, że urządzenie wodociągowe przed wydaniem decyzji przez PINB istniało, było użytkowane, a zarządca sieci wydawał techniczne warunki do podłączenia nowych użytkowników do sieci. Powołując się na orzeczenia sądów administracyjnych, skarżąca wywiodła, że w sytuacji, gdy doszło do korzystania z urządzenia przed formalnym przekazaniem urządzenia przez wykonawcę inwestorowi, należy wziąć te okoliczności pod uwagę przy ustalaniu terminu o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n. Do skargi skarżąca dołączyła arkusze mapy inwentaryzacji kanalizacji sanitarnej, ul. K. w K., dotyczącej działek nr [...] i [...]. Następnie wraz z pismem z dnia [...] maja 2018 r. skarżąca przesłała do Sądu kopię dziennika budowy dla inwestycji dotyczącej budowy sieci wodociągowej, sieci kanalizacji sanitarnej, kablowej linii oświetlenia drogowego w K., pozwolenie na budowę z dnia [...] stycznia 2013 r., Nr [...]. Ponadto w piśmie z dnia [...] października 2018 r. skarżąca podtrzymała wnioski skargi. W udzielonej odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, lecz z innych powodów niż podane w skardze. Zgodnie z art. 3 § 1 oraz art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2018 r., poz. 1302), zwanej dalej "P.p.s.a", wojewódzkie sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji w toku postępowania nie naruszyły przepisów prawa materialnego i przepisów postępowania w sposób, który miał lub mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Sądowa kontrola legalności zaskarżonych orzeczeń administracyjnych sprawowana jest przy tym w granicach sprawy, a sąd nie jest związany zarzutami, wnioskami skargi, czy też powołaną w niej podstawą prawną (art. 134 § 1 P.p.s.a.). Materialnoprawną podstawę zaskarżonej decyzji stanowiły przepisy art. 143-148b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2018 r., poz. 121 ze zm.), dalej "u.g.n.". W dniu 23 sierpnia 2017 r. weszła w życie część nowych przepisów w związku z nowelizacją ustawy na podstawie ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. poz. 1509). Wśród nowych regulacji znalazły się m.in. wymienione w art. 1 pkt 21-23, które nadały nowe brzmienie przepisom odpowiednio art. 145 ust. 2, art. 146 ust. 3 i art. 148 ust. 4 u.g.n. W art. 4 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej przewidziano, że do postępowań, o których mowa m.in. w art. 145 ust. 2 u.g.n. wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie nowelizacji, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe. W rozpoznawanej sprawie postępowanie wszczęto [...].10.2017 r., a więc po wejściu w życie art. 146 ust. 3 w nowym brzmieniu, zatem nie ma zastosowania poprzednie brzmienie art. 146 ust. 3, określającego zasady ustalania wartości nieruchomości. Według nowych zasad, wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi." Ustalenie wartości nieruchomości ma podstawowe znaczenie dla ustalenia opłaty adiacenckiej, gdyż zgodnie z art. 146 ust. 1 u.g.n., ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Zgodnie z art. 4 pkt 11 u.g.n. pod pojęciem "opłaty adiacenckiej" należy rozumieć opłatę ustaloną w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków Skarbu Państwa, jednostek samorządu terytorialnego, środków pochodzących z budżetu Unii Europejskiej lub ze źródeł zagranicznych niepodlegających zwrotowi, albo opłatę ustaloną w związku ze scaleniem i podziałem nieruchomości, a także podziałem nieruchomości. W art. 144 ust. 1 u.g.n. zawarto zasadę, że właściciele nieruchomości uczestniczą w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich. Z kolei stosownie do art. 143 ust. 2 u.g.n., przez budowę urządzeń infrastruktury technicznej rozumie się budowę drogi oraz wybudowanie pod ziemią, na ziemi albo nad ziemią przewodów lub urządzeń wodociągowych, kanalizacyjnych, ciepłowniczych, elektrycznych, gazowych i telekomunikacyjnych. Przepis art. 145 ust. 1 u.g.n. stanowi, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może, w drodze decyzji, ustalić opłatę adiacencką, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. Wszczęcie postępowania (poprzednio, wydanie decyzji) o ustaleniu opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w art. 146 ust. 2. Do ustalenia opłaty przyjmuje się stawkę procentową określoną w uchwale rady gminy obowiązującą w dniu, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo w dniu stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi (art. 145 ust. 2 w zw. z art. 4 ust. 3 ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw). Zgodnie z art. 146 ust. 1a-3 u.g.n. (w zw. z art. 4 ust. 3 ww. ustawy zmieniającej) ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego określającej wartość nieruchomości. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Jak już wskazano, wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Z przytoczonych regulacji wynika, że decyzja o ustaleniu opłaty adiacenckiej z tytułu budowy urządzeń infrastruktury technicznej może być wydana, gdy spełnione są łącznie następujące przesłanki: 1) zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych; 2) nie upłynął okres 3 lat na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej liczony od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej; 3) nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej, wykazany w drodze operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego; 4) w dniu stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej obowiązywała uchwała rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej. O ile zatem zostały wybudowane urządzenia infrastruktury technicznej, to właściciel nieruchomości ma obowiązek wnoszenia opłat adiacenckich (jeśli właściwy organ ustali tę opłatę w drodze decyzji), niezależnie od tego, czy skorzysta bądź ma zamiar korzystać z wybudowanych urządzeń. W rozpoznawanej sprawie bezsporne jest, że w dniu [...] marca 2015 r. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego wydał decyzję znak [...], w której udzielił pozwolenia na użytkowanie odcinków sieci wodociągowej wraz z hydrantami i przyłączami do działek: w ul. Z. - na terenie działek oznaczonych nr ew. [...] i [...]; ul. C. – na terenie działki oznaczonej nr ew. [...]; ul. L. – na terenie działek oznaczonych nr ew. [...] i [...]; ul. L. – na terenie działki oznaczonej nr ew. [...]; ul. A. – na terenie działki oznaczonej nr ew. [...]; ul. P. - na terenie działki oznaczonej nr ew. [...], ul. K. – na terenie działek oznaczonych nr ew. [...] i [...], oraz z włączeniem do istniejącej sieci w ulicy J., na terenie dz. ozn. nr ew. [...], w obr. ewidencyjnym miasta K., przed zakończeniem wszystkich robót budowlanych, objętych projektem i decyzją nr [...] o pozwoleniu na budowę Starosty z dnia [...].01.2013, znak [...]. W dniu wydania wspomnianej decyzji przez PINB, właścicielem nieruchomości oznaczonej w ewid. jako dz. nr [...], położonej w K., sklasyfikowanej w ewidencji jako grunty orne (RVI) była skarżąca. Spór w przedmiotowej sprawie dotyczy wyjaśnienia, czy wystąpiło przedawnienie do ustalenia opłaty adiacenckiej tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K., przy ulicy K., działki nr [...], o pow. 0,0967 ha, w związku ze stworzeniem warunków do podłączenia nieruchomości do gminnej sieci wodociągowej. Bezsporne w przedmiotowej sprawie jest, że Rada Miejska uchwałą Nr [...] z dnia [...] marca 2003 r. (Dz. Urz. Woj. z [...] czerwca 2003 r., Nr [...], poz. [...]) ustaliła stawki procentowe opłaty adiacenckiej, należnej w związku ze wzrostem wartości nieruchomości z tytułu stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do: kanalizacji - 30%, wodociągu - 30%. W piśmie z dnia z dnia [...] października 2017 r. Burmistrz wszczął postępowanie w celu ustalenia opłaty adiacenckiej dla skarżącej, przy czym podkreślił, że następuje to: "w związku z wybudowaniem sieci wodociągowej". Rzeczoznawca majątkowy L. C., w dniu [...] listopada 2017 r. sporządziła "Operat szacunkowy nieruchomości gruntowej dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej w związku z wybudowaniem sieci wodociągowej". Oznaczenie działki [...], obręb M. K. KW numer: [...]. W powyższym dokumencie rzeczoznawca oszacowała wartość rynkową nieruchomości gruntowej według stanu po wybudowaniu i przed wybudowaniem sieci wodociągowej, przyjmując stan przedmiotu wyceny na dzień [...] marca 2015 r., będący datą wydania decyzji Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego, nr [...] o pozwoleniu na użytkowanie odcinków sieci wodociągowej wraz z hydrantami i przyłączami do działek w drodze ul. K. na terenie działek oznaczonych nr ew. [...] i [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu [...] marca 2015 r. Bezsporne również jest, że sieć wodociągowo – kanalizacyjna została zrealizowana na podstawie decyzji Starosty z dnia [...] stycznia 2013 r. nr [...] o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę na terenie, na którym jest również zlokalizowana działka skarżącej [...]. Przy tak ukształtowanym stanie faktycznym Burmistrz, decyzją z dnia [...] stycznia 2017 r. znak: [...], ustalił opłatę adiacencką z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w K. przy ulicy K. działki [...]: "w związku z wybudowaniem sieci wodociągowej", a nie stworzeniem warunków. W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji Samorządowe Kolegium Odwoławcze uzasadnia ustalenie opłaty adiacenckiej okolicznością "stworzenia warunków poprzez oddanie do użytkowania" zrealizowanej sieci wodociągowej i kanalizacyjnej. Przedmiotem sporu jest ustalenie czy orzekające w sprawie organy zgodnie z prawem miały podstawę ustalić skarżącej opłatę adiacencką w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej ze środków gminy w postaci odcinka sieci wodociągowej wraz z urządzeniami m.in. na ul. K. Skarżąca zakwestionowała zasadność ustalenia przedmiotowej opłaty powołując dwa zasadnicze argumenty. Po pierwsze wskazała, że właściciele nieruchomości na ul. K. mieli techniczną możliwość podłączenia swoich nieruchomości do istniejących pobliskich wodociągów znajdujących się na ul. K., P. i J. zważywszy, że ZGKiM w K. wydawał stosowne warunki techniczne na podłączenie do sieci wodociągowej niektórych działek zlokalizowanych przy ul. K. W konsekwencji powołała się na bezzasadność budowy odcinka sieci wodociągowej na ul. K. od ul. J. do działek nr [...] i [...]. Po drugie, zakwestionowała możliwość ustalenia opłaty adiacenckiej z uwagi na upływ ustawowego terminu na wszczęcie postępowania w tym przedmiocie. W tym zakresie skarżąca wskazała, że wybudowany odcinek sieci wodociągowej na ul. K. był faktycznie eksploatowany przez ZGKiM w K. i właścicieli niektórych działek przy ul. K. przed formalnym jego oddaniem do użytkowania, tj. co najmniej od [...] lipca 2014 r., gdy działka nr [...] została podłączona do tej sieci (wydano techniczne warunki na podłączenie tej działki do sieci i dokonano jej przyłączenia), a zatem już wówczas zaistniały warunki do podłączenia wszystkich nieruchomości do wybudowanego odcinka sieci wodociągowej. Skarżąca w skardze wymieniła latami, począwszy od 2007 r. do [...] lipca 2014 r., działki, które zostały podłączone do czynnego odcinka sieci wodociągowej. Odnosząc się do przedstawionej argumentacji skarżącej należy w pierwszej kolejności wskazać, że opłata adiacencka związana jest, jak to wynika z art. 4 pkt 11 u.g.n., ze wzrostem wartości nieruchomości, spowodowanym budową urządzeń infrastruktury technicznej z udziałem środków m.in. Skarbu Państwa lub jednostek samorządu terytorialnego. W sytuacji jej ustalenia, ma ona charakter obligatoryjny, a obowiązek jej uiszczenia istnieje niezależnie od tego, czy właściciel nieruchomości ma zamiar z wybudowanych urządzeń korzystać. Nie ma też podstaw kwestionowania zasadności budowy takiej infrastruktury. Właściciele nieruchomości, stosownie do art. 143 i 144 u.g.n., uczestniczą bowiem w kosztach budowy urządzeń infrastruktury technicznej przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich, jeżeli urządzenia infrastruktury technicznej zostały wybudowane z udziałem środków m.in. Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego. Oznacza to, że w przypadku, gdy urządzenia infrastruktury technicznej, w tym urządzenia wodociągowe zostały wybudowane z udziałem środków Skarbu Państwa lub jednostki samorządu terytorialnego, np. gminy, właściciele nieruchomości obowiązani są uczestniczyć w kosztach budowy tych urządzeń przez wnoszenie na rzecz gminy opłat adiacenckich Jak już wskazano opłatę adiacencką, zgodnie z art. 145 ust. 1 u.g.n., może ustalić w drodze decyzji wójt, burmistrz albo prezydent miasta, każdorazowo po stworzeniu warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo po stworzeniu warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W myśl zaś art. 145 ust. 2 u.g.n., wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo od dnia stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi, jeżeli w dniu stworzenia tych warunków obowiązywała uchwała rady gminy określająca wysokość stawki procentowej tej opłaty, przy czym stawka ta nie może być wyższa niż 50% różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzenia infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu (art. 146 ust. 2 u.g.n.). Ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej, co następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości, o czym stanowi art. 146 ust. 1 i 1a u.g.n. W związku z tym, iż w przedmiotowej sprawie formalnie wszystkie wskazane warunki zostały spełnione, Sąd uznał, że co do zasady były podstawy do ustalenia opłaty adiaceckiej. Kwestią bezsporną w sprawie była okoliczność spełnienia pierwszej ze wskazanych przesłanek, tj. okoliczność wybudowania ze środków gminy, na podstawie decyzji Starosty z dnia [...] stycznia 2013 r. o zatwierdzeniu projektu budowlanego i udzieleniu pozwolenia na budowę, odcinka sieci wodociągowej wraz z przyłączami wodociągowymi do granicy działek na ul. K. - od ul. J. (do działek nr [...] i [...] przy ul. K.). Bezpośrednio przy tym wybudowanym odcinku sieci wodociągowej położona jest działka skarżącej nr [...]. Nie ulega również wątpliwości, że decyzją z dnia [...] marca 2015 r., która przymiot ostateczności uzyskała w dniu [...] marca 2015 r., Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego udzielił pozwolenia na użytkowanie m.in. ww. odcinka sieci wodociągowej oraz, że pismem z dnia [...] października 2017 r. organ I instancji zawiadomił skarżącą o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej. W tych warunkach spełniona została również przesłanka dotycząca zachowania terminu na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenie opłaty adiacenckiej. Jak podkreślono, wszczęcie postępowania o ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Ustawa o gospodarce nieruchomościami nie definiuje pojęcia "stworzenia warunków do podłączenia", jednak art. 148b ust. 1 u.g.n. stanowi wyraźnie, że ustalenie, iż zostały stworzone warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, następuje na podstawie odrębnych przepisów. W orzecznictwie sądów administracyjnych przyjmuje się, że tymi odrębnymi przepisami są regulacje ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej powoływanej jako "p.b." lub "ustawa Prawo budowlane"), bowiem w trybie określonym w tej ustawie, inwestycja w postaci budowy urządzeń infrastruktury technicznej jest realizowana. W rozumieniu art. 148b ust. 1 u.g.n. "stworzenie warunków do podłączenia" to zatem możliwość przystąpienia do użytkowania obiektu, stosownie do przepisów ustawy Prawo budowlane. Stworzenie warunków jest więc nie tylko kategorią techniczną, ale i prawną, a zatem te kategorie powinny być spełnione (wyroki NSA z dnia 18 listopada 2014 r. o sygn. akt I OSK 692/13 i I OSK 691/13; wyrok NSA z dnia 9 grudnia 2016 r. o sygn. akt I OSK 716/15; wyrok NSA z dnia 11 sierpnia 2017 r. o sygn. akt I OSK 2887/15; wyrok WSA w Łodzi z dnia 23 stycznia 2018 r. o sygn. akt II SA/Łd 890/17; wyrok WSA z Gdańska z dnia 14 luty 2018 r. o sygn. akt II SA/Gd 530/17 – dostępne na stronie http://orzeczenia.nsa.gov.pl/cbo/query). Do użytkowania obiektu budowlanego, co do którego istnieje konieczność uzyskania pozwolenia na użytkowanie zgodnie z wymogami art. 55 p.b. (z taką sytuacją mieliśmy do czynienia w rozpoznawanej sprawie), stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej dokonuje się z datą ostateczności decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dopiero od tej daty będzie istniała możliwość świadczenia usług i użytkowanie sieci wodociągowej. W przypadku więc przedmiotowych urządzeń wodociągowych, datą stworzenia warunków podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, była data uostatecznienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie. Dopiero od tej daty istniała prawna możliwość świadczenia usług i użytkowania wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. Okoliczność więc, czy sporny odcinek sieci wodociągowej był faktycznie eksploatowany przed tą datą i czy właściciele niektórych działek przy ul. K. przed formalnym jego oddaniem do użytkowania zostali podłączeni lub podłączyli się do tej sieci nie miała przesądzającego znaczenia w sprawie, gdyż jak wykazano, stworzenie warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, jest nie tylko kategorią techniczną czy faktyczną, ale i prawną. Przyjęcie stanowiska, że decydujące znaczenie ma data, w której istnieje faktyczna możliwość korzystania z wybudowanego urządzenia, oznaczałoby zbędność regulacji zawartej w art. 148b ust. 1 u.g.n., co byłoby sprzeczne z założeniem racjonalności ustawodawcy, którego to założenia nie należy podważać. Nie można uznać odesłania do przepisów innych aktów prawnych zawartego w art. 148b ust. 1 u.g.n. za zabieg pozbawiony znaczenia prawnego. Odesłanie do przepisów ustawy Prawo budowlane pozwala na ustalenie daty wynikającej z dokumentacji stanowiącej nieodłączny element procesu budowlanego, co niewątpliwie służy wyeliminowaniu trudności dowodowych i interpretacyjnych w zakresie ustalenia daty faktycznego zakończenia robót budowlanych, daty faktycznego rozpoczęcia korzystania z wybudowanej infrastruktury technicznej (ww. wyrok NSA z dnia 11 sierpnia 2017 r. o sygn. akt I OSK 2887/15). Prawidłowo zatem organ II instancji stwierdził, że w rozpoznawanej sprawie datą stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzenia infrastruktury technicznej będzie data wynikająca z możliwości przystąpienia do użytkowania tego obiektu, ustalona według przepisów ustawy Prawo budowlane. Z tego też powodu zarzuty skargi i odwołania odnoszące się do uchybień w tym zakresie ustalenia stanu faktycznego i zgromadzenia materiału dowodowego, należało uznać za niezasadne, albowiem ustalanie okoliczności dotyczących wyjaśnienia, kiedy zaistniała faktyczna możliwość korzystania z wybudowanych urządzeń, możliwość technicznego podłączenia się do nich, czy też wyjaśnienia czy właściciele niektórych działek przy ul. K. przed formalnym oddaniem wybudowanych urządzeń do użytkowania zostali podłączeni lub podłączyli się do tej sieci, nie miało istotnego znaczenia w sprawie. Z datą uostatecznienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, stworzone zostały prawne warunki podłączenia nieruchomości do wybudowanych urządzeń infrastruktury technicznej. Z tych też przyczyn nie zaistniała potrzeba przeprowadzenia dowodów zawnioskowanych przez skarżącą, gdyż miały one na celu wykazanie ww. okoliczności, które zgodnie z poczynionymi uwagami, były dla rozstrzygnięcia sprawy obojętne. W tych okolicznościach stwierdzić należy, że w sprawie zachowany został 3-letni termin do wszczęcia postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenickiej, o którym mowa w art. 145 ust. 2 u.g.n., gdyż decyzja z dnia [...] marca 2015 r. o pozwoleniu na użytkowanie przedmiotowego odcinka sieci wodociągowej wraz z przyłączami, uzyskała przymiot ostateczności w dniu [...] marca 2015 r., a organ I instancji pismem z dnia [...] października 2017 r. zawiadomił skarżącą o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej, a zatem przed upływem 3 lat od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. W rozpoznawanej sprawie ziściła się również przesłanka wymieniona w art. 145 ust. 2 u.g.n w zw. z art. 146 ust. 2 u.g.n., gdyż nie budzi wątpliwości, że w dniu stworzenia warunków do korzystania z urządzeń infrastruktury technicznej obowiązywała uchwała Rady Miejskiej z dnia [...] marca 2003 r. nr [...] ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku wybudowania urządzeń infrastruktury technicznej na poziomie 30%. Wskazana uchwała jest aktem prawa miejscowego i funkcjonuje w obrocie prawnym. W świetle wymienionych przez Sąd przesłanek ustalenia opłaty alianckiej, żadnego znaczenia w sprawie nie miały argumenty skarżącej, w ramach których kwestionowała ona samą zasadność budowy odcinka sieci wodociągowej na ul. K. od ul. do działek nr [...] i [...] podnosząc, iż właściciele nieruchomości na tym odcinku ul. K. mieli techniczną możliwość podłączenia swoich nieruchomości do istniejących pobliskich wodociągów znajdujących się na ul. K., P. i J. i ZGKiM wydawał wcześniej stosowne warunki techniczne na podłączenie do sieci wodociągowej niektórych działek zlokalizowanych przy tym odcinku ul. K. Ustalenie opłaty adiacenckiej wiąże się bowiem z samą okolicznością wybudowania przy nieruchomości urządzenia infrastruktury technicznej z udziałem środków publicznych i związanym z tym wzrostem wartości tej nieruchomości. Dla ustalenia tej opłaty nie ma znaczenia czy dana nieruchomość miała techniczną możliwości podłączenia się do innych sieci wodociągowych, zlokalizowanych w dalszej odległości od nieruchomości. Jeżeli bowiem przy nieruchomości, tak jak w przedmiotowej sprawie, została wybudowana sieć wodociągowa ze środków gminy, a to spowodowało wzrost jej wartości, to właściciel nieruchomości z tego tylko tytułu obowiązany jest uczestniczyć w kosztach budowy sieci przez wniesienie na rzecz gminy opłaty adiacenckiej. Podkreślić należy także, mając na uwadze argumentację skarżącej, że 3-letni termin na wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej liczony od dnia stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej, nie dotyczy jakichkolwiek urządzeń infrastruktury technicznej występujących w okolicy nieruchomości, lecz konkretnych urządzeń wybudowanych przy nieruchomości, w związku z realizacją których, ustalana jest opłata adiacencka. Należy również zaznaczyć, że z żadnych przedstawionych przez skarżącą dokumentów nie wynika, że dokładnie na odcinku na ul. K. od ul. J. do działek nr [...] i [...] istniała sieć wodociągowa. Kluczowe dla ustalenia opłaty jest też uzyskanie opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Stosownie do art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1). Rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, stan nieruchomości, przeznaczenie w miejscowym planie oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1). W tym miejscu należy podkreślić, że ocena operatu szacunkowego może przebiegać w dwóch aspektach, mianowicie wartości merytorycznej z punktu widzenia wiadomości specjalnych, których ani organ ani Sąd nie posiadają, oraz z punktu widzenia jego równie istotnych cech nie związanych bezpośrednio z wiedzą fachową z zakresu wyceny nieruchomości, tj. poprawności formalnej według kryteriów prawnych formy i treści oraz kryteriów oceny dowodów, które wynikają z art. 80 i art. 107 § 3 Kpa. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. To rzeczoznawca decyduje o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości. Również tylko rzeczoznawca decyduje o doborze nieruchomości, które przyjmuje do porównania. Jeśli strona ma zastrzeżenia, co do rzetelności i prawidłowości wykonania przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, to może przedstawić własny kontroperat lub wystąpić o ocenę operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych - do czego jest uprawniona z mocy art. 157 u.g.n. Z punktu widzenia możliwych w niniejszej sprawie kryteriów oceny, operat budzi uzasadnione wątpliwości. W przedmiotowej sprawie, wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości nastąpiło w dniu [...] października 2017 r. Z powyższego wynika, iż niniejsza sprawa została wszczęta w czasie obowiązywania znowelizowanej, w zakresie określonym na wstępie, ustawy o gospodarce nieruchomościami, wobec czego nie mają do niej zastosowania przepisy dotychczasowe, lecz przepisy ustawy zmienionej nowelą z 20 lipca 2017 r. W wyniku ww. nowelizacji, zasadniczej zmianie uległ przepis art. 146 ust. 3 u.g.n., który w brzmieniu obowiązującym od dnia 23 sierpnia 2017 r. stanowi, iż wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej albo na dzień stworzenia warunków do korzystania z wybudowanej drogi. W dniu [...] marca 2015 r. stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej. W rozpoznawanej sprawie ten zatem przepis powinien być przyjęty za podstawę ustalenia daty, na którą określono wartość przedmiotu wyceny. Tymczasem z akt sprawy wynika, iż operat szacunkowy z dnia [...] listopada 2017 r., jako datę, na którą określono wartość przedmiotu wyceny określił dzień [...] listopada 2017 r. Należy więc przyjąć, że operat szacunkowy został sporządzony w oparciu o art. 146 ust. 3 w brzmieniu dotychczasowym, zgodnie z którym wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Oznacza to, że zaskarżona decyzja, wydana na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] listopada 2017 r., sporządzonego w oparciu o nieaktualny przepis, została wydana z naruszeniem przepisu prawa materialnego, tj. art. 146 ust. 3 u.g.n., w brzmieniu obowiązującym od dnia 23 sierpnia 2017 r. i od dnia 1 września 2017 r. Naruszenie ww. przepisu miało istotny wpływ na wynik postępowania. Ponowne postępowanie powinno być prowadzone w oparciu o przepisy ustawy w brzmieniu obowiązującym od dnia 23 sierpnia 2017 r. i od dnia 1 września 2017 r. Wycena powinna zostać określona w ten sposób, że wartość nieruchomości należy ocenić według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu i według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej tj. [...] marca 2015 r. Skoro w operacie stwierdzono, że wartość nieruchomości określono według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej a więc określono zasady przed wejściem w życie nowelizacji ustawy, która zmieniła reguły określania wartości nieruchomości, pojawia się wątpliwość czy tylko omyłkowo podano, że wartość nieruchomości ustala się wg cen na dzień wydania decyzji a w istocie są to ceny na dzień w którym stworzono warunki techniczne do podłączenia nieruchomości, co dawałoby podstawy do uznania, że wartość nieruchomości (przed i po stworzeniu warunków) jest miarodajna na ten dzień czy rzeczywiście doszło do błędnej wyceny. Obowiązkiem organu odwoławczego będzie zatem co najmniej dopytanie autora operatu szacunkowego, jakie były powody wskazania na przesłanki poprzedniej regulacji i czy przyjęte w procesie wyceny wartości nieruchomości, określone według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej, ulegną zmianie w świetle brzmienia art. 4 ust. 3 ustawy nowelizującej. Nie można z góry wykluczyć, że co do poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości, przyjęte wartości nie uległyby zmianie, czy też przy przyjęciu określonego trendu czasowego mogłyby zostać jedynie skorygowane. Wyceny dokonano podejściem porównawczym metodą korygowania ceny średniej. Zarówno dla potrzeb ustalenia wartości rynkowej nieruchomości przed wybudowaniem sieci wodociągowej, jak i po wybudowaniu sieci wodociągowej, analizie poddano 8 transakcji sprzedaży w 2015 r. i 2016 r., wykorzystując, jako obiekty porównawcze, trzy transakcje sprzedaży. Wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. W sprawie, zgodnie z poczynionymi wyżej uwagami, warunki do podłączenia nieruchomości do urządzeń infrastruktury technicznej stworzono z dniem uostatecznienia się decyzji o pozwoleniu na użytkowanie, tj. w dniu [...] marca 2015 r. Do określenia wartości nieruchomości wykorzystano zatem transakcje (ich ceny) ze zbliżonego okresu w stosunku do dnia, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej (okres nie przekraczający dwóch lat). Pomimo zatem, że w operacie szacunkowym wskazano, że wartość nieruchomości oszacowano na dzień [...] listopada 2017 r., zamiast na dzień [...] marca 2015 r. (dzień, w którym stworzono warunki do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej), to jednak z uwagi na wzięte pod uwagę transakcje porównawcze, być może uchybienie to nie miało wpływu na prawidłową wartość nieruchomości. Jeśli natomiast dobór nieruchomości według innego czynnika czasowego prowadziłby do zmiany podstawowego kryterium do ustalenia opłaty, wymagane jest sporządzenie nowego operatu. W sferze wiedzy specjalnej pozostaje ustalenie o ile w marcu 2015 r. wystąpił wzrost wartości nieruchomości w związku ze stworzeniem warunków technicznych do podłączenia nieruchomości i jakie są możliwości doboru nieruchomości do porównania dla odpowiedniego oszacowania nieruchomości. Obowiązkiem Kolegium jest ustalenie i ocena czy zmiana stanu prawnego, jaka nastąpiła w związku z wejściem w życie znowelizowanych przepisów, wymagać będzie ponownego wyjaśnienia sprawy w pełnym zakresie i sporządzenia nowego operatu oraz przeprowadzenia postępowania ponownie przez organ I instancji ze względu na treść art. 15 k.p.a.. Nie jest rzeczą Sądu rozważanie, w jakim zakresie poszczególne cechy rynkowe wpływały na wartość szacowanych nieruchomości, względnie analizowanie, w jakim zakresie możliwy był wpływ innych cech rynkowych. Ani Sąd, ani organ prowadzący postępowanie administracyjne nie mogą wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponują wiadomościami specjalnymi. W świetle powyższego stwierdzić należy, że przedwcześnie ustalono, że opłata adiacencka w rozpoznawanej sprawie została ustalona prawidłowo, w oparciu o przedłożony operat szacunkowy. Wprawdzie podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, ale jednocześnie zaistniały okoliczności, które z urzędu należało wziąć pod uwagę. Z tych względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 lit. a i c p.p.s.a. orzekł o uchyleniu zaskarżonej decyzji. O zwrocie kosztów postępowania orzeczono na podstawie art. 200 ww. ustawy.