II SA/Bd 596/08

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Krzysztof Gruszecki (spr.) Sędziowie: Sędzia NSA Wiesław Czerwiński Sędzia WSA Grzegorz Saniewski Protokolant asystent sędziego Katarzyna Korycka po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 2 grudnia 2008 r. sprawy ze skargi J. C. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Prezydenta Miasta T. z dnia [...] Nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu, 3. zasądza od Skarbu Państwa – Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na rzecz adwokata J. Ż. 292, 80 zł (dwieście dziewięćdziesiąt dwa złotych 80/100) tytułem zwrotu kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu. II SA/Bd 596/08 UZASADNIENIE Decyzją z dnia [...] marca 2008 r., nr [...] Prezydent Miasta T. po rozpatrzeniu wniosku SOP Oświatowiec T. sp. z o.o. w T., ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku biurowo-konferncyjno-handlowego na terenie położonym przy ul. [...] w T., działka geodezyjna oznaczona nr [...], obręb [...]. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, iż spełnienie określonych w decyzji wymogów dotyczących ochrony środowiska i zdrowia ludzi a także ochrony interesów osób trzecich pozwoli na zaprojektowanie inwestycji zgodnie z obowiązującymi przepisami prawa. Odnosząc się do zastrzeżeń uczestnika postępowania J. C., organ wskazał, iż nie można się zgodzić, iż planowana funkcja hotelowo-restauracyjna inwestycji jest sprzeczna z prawem, gdyż zarówno na działce sąsiedniej, jak też w obszarze analizowanym znajdują się obiekty o funkcji usługowej, administracyjnej czy handlowej, które pozwalają na określenie wymagań dla nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Organ wskazał też, iż teren inwestycji posiada dostęp do drogi publicznej (ul. [...].), istniejącej i projektowane uzbrojenie jest wystarczające dla wnioskowanego zamierzenia budowlanego. Podniósł również, iż teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne oraz że decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Dodał, iż omawiany teren, objęty wygasłym dnia [...] r. miejscowym planem ogólnym zagospodarowania przestrzennego miasta T., położony był w obrębie jednostki planistycznej oznaczonej symbolem [...] dla której obowiązywały następujące ustalenia: "zabudowana mieszkaniowa o wysokiej intensywności – adaptacja częściowa. Teren częściowo położony w strefie ochrony architektury XIX-wiecznej". Organ wskazał ponadto, iż projekt niniejszej decyzji został uzgodniony z Miejskim Zarządem Dróg w T. W odwołaniu od powyższej decyzji J. C. zarzucił organowi, iż nie wywiązał się on z obowiązku należytego i wyczerpującego informowania strony o okolicznościach faktycznych i prawnych, mogących mieć wpływ na ustalenie jej praw i obowiązków. Wskazał, też, iż sprzeciwia się funkcji hotelowej i gastronomicznej planowanego obiektu, gdyż obiekt ten będzie położony w zbyt małej odległości od mieszkania skarżącego, placu zabaw i ogródka wokół jego domu. Skarżący szeroko odniósł się do pisma inwestora z dnia [...] stycznia 2008 r., kwestionując zawarte tam twierdzenia, a także ponawiając żądanie ograniczenia wysokości planowanego obiektu do dwóch pięter, tak by miał on zapewnione prawidłowe nasłonecznienie mieszkania. Wskazał, iż w dalszym ciągu organ nie odniósł się do podnoszonej kwestii ograniczenia nasłonecznienia skarżącego. Decyzją z dnia [...] maja 2008 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze w T. utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ odwoławczy wskazał, iż w wyznaczonym wokół działki budowlanej objętej wnioskiem obszarze analizowanym występuje zabudowa o zróżnicowanym charakterze. Dominuje zabudowa mieszkaniowa zarówno wielo- jak i jednorodzinna. W granicach obszaru analizowanego znajdują się również obiekty usługowo-handlowe oraz o funkcji administracyjnej. Wysokość budynków w obszarze analizowanym wynosi zaś od dwóch do dwunastu kondygnacji. Zdaniem organu odwoławczego projektowana inwestycja spełnia zatem warunek dobrego sąsiedztwa, a także pozostałe warunki określone w art. 61 ust. 1 pkt 2-5 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717; z późn. zm.). Organ II instancji wskazał ponadto, iż w kwestionowanej decyzji określono warunki dotyczące infrastruktury technicznej i komunikacji oraz zaznaczono, iż inwestycja nie może ograniczać nasłonecznienia i powodować pozbawienia dostępu do światła dziennego do pomieszczeń przeznaczonych na pobyt ludzi. Dodał również, iż decyzja o warunkach zabudowy nie rozstrzyga o parametrach technicznych projektowanej inwestycji, które to zagadnienia rozstrzygane są w postępowaniu związanym z udzieleniem pozwolenia na budowę. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższą decyzję J. C. podniósł, iż w obszarze analizowanym nie ma żadnego obiektu handlowego, są tam jedynie budynki mieszkalne, fragment budynku policji i budynek Wspólnoty Mieszkaniowej [...], w którym SOP zakupił mieszkania i przekształcił je przy zgodzie współwłaścicieli na lokale biurowe a garaże na magazyny książek. Skarżący podniósł, iż organy obu instancji nie uzasadniły w należyty sposób swych twierdzeń dotyczących możliwości powstania na omawianym obszarze obiektu o charakterze hotelowo-restauracyjnym. Wskazał także, iż organy nie odniosły się do poruszanej przez niego kwestii lokalizacji hotelu na fragmencie działki o wymiarach ok. [...]m. x [...] m. pomiędzy domami mieszkalnymi. Zdaniem skarżącego takie lokalizowanie hotelu burzy ład analizowanego obszaru i powoduje negatywne oddziaływanie na sąsiednie nieruchomości (emisje hałasu i wibracje). Skarżący stwierdził, iż planowane przedsięwzięcie, mające działać 24 godziny na dobę znajduje się w zbyt bliskiej odległości od budynków mieszkalnych, a ponadto będzie ono przewyższać budynki Wspólnoty Mieszkaniowej, przesłaniając cały horyzont południowy budynku Wspólnoty [...]. Ponadto skarżący zarzucił organowi I instancji, iż nie uzasadnił wielkości ani sposobu wyznaczenia obszaru analizowanego, nie określił średniej szerokości elewacji frontowych, średniej wysokości zabudowy, jak i średniego wskaźnika powierzchni zabudowy w analizowanym obszarze. Zakwestionował również ustalenia organu dotyczące średniej powierzchni zabudowy, która zdaniem organu wynosi 40%, zaś skarżący twierdzi, iż jest to jedynie kilkanaście procent, a także ustalenia dotyczące średniej wysokości zabudowy – zdaniem organu 4 kondygnacje, a według skarżącego dwie kondygnacje. Skarżący zwrócił również uwagę, iż otrzymana przez niego decyzja z dnia [...] grudnia 2006 r. nie zawierała analizy, na którą powołuje się organ I instancji. Podniósł również, iż nie został pouczony przez organ I instancji o przysługującym mu prawie do składania oświadczenia końcowego. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: W myśl przepisu art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270; z późn. zm.) zaskarżona decyzja podlega uchyleniu, jeżeli Sąd stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego lub inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Badając pod tym kątem zaskarżoną decyzję należało stwierdzić, iż w niniejszej sprawie doszło do naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podstawą materialnoprawną rozpoznania sprawy będącej przedmiotem zaskarżonej do sądu decyzji są przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717; z późn. zm.) oraz wydanego na jej podstawie (art. 61 ust. 6) rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). Zgodnie z § 3 ust. 1 wspomnianego rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Z kolei, zgodnie z § 9 ust. 2 cyt. rozporządzenia, wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Prawidłowo przeprowadzona analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu służy zapewnieniu zgodności powstającej w sąsiedztwie zabudowanych działek nowej zabudowa z charakterystyką urbanistyczną (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektoniczną (gabaryty i forma architektoniczna obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie tej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy. Prowadząc postępowanie organ musi najpierw dokonać szczegółowej analizy zabudowy znajdującej się na działkach sąsiednich, tak aby stwierdzić co na danym obszarze jest standardem, a co odstępstwem od niego, a następnie w oparciu o tak przeprowadzoną analizę ustalić cechy nowej zabudowy w decyzji o warunkach zabudowy. W uzasadnieniu takiej decyzji organ powinien przy tym w sposób jasny i zrozumiały dla stron postępowania wyjaśnić, które działki sąsiednie - i dlaczego - brano pod uwagę przy sporządzaniu analizy, jakie średnie wartości uzyskano wyliczając parametry wymagane rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. U. Nr 164 poz. 1588) oraz ewentualnie, dlaczego uzasadnione było odstąpienie od wartości uśrednionych, wynikających z analizy. Wskazać należy, iż w części tekstowej przeprowadzonej w niniejszej sprawie analizy stanowiącej załącznik do decyzji, organ I instancji ograniczył się do stwierdzenia, iż działki sąsiednie dostępne z tej samej drogi publicznej oraz w obszarze analizowanym są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Następnie określił linie zabudowy, jej funkcję, powierzchnie (40% powierzchni działki), ilość kondygnacji (minimalna - II kondygnacje nadziemne, maksymalna – IV kondygnacje nadziemne i I-podziemna), geometrię dachu (dach płaski oraz szerokość elewacji frontowej. Odnosząc się do powyższego, stwierdzić należy, iż sporządzona w niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiedniego dla terenu spornej inwestycji dokonana została w sposób ogólnikowy i pobieżny. Nie daje ona pełnego obrazu charakterystyki terenu sąsiedniego. Wprawdzie określa się w niej warunki, jakie przyszła inwestycja powinna spełniać, jednakże odnośnie sposobu ich obliczenia poprzestaje na stwierdzeniu, że wartości te wyliczono zgodnie z przepisami wymienionego rozporządzenia. Podnieść należy, iż w części tekstowej omawianej analizy nie wskazano w szczególności średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działek. Nadto brak jest szczegółowego opisu zabudowy, wykazującego, ile kondygnacji mają budynki znajdujące się w obszarze analizowanym i jakich są gabarytów. W powyższych okolicznościach Sąd nie miał możliwości odniesienia się do zarzutów skarżącego dotyczących błędnego określenia średniej powierzchni zabudowy w obszarze analizowanym, a także średniej wysokości budynków w tymże obszarze. Powyższe okoliczności w ocenie Sądu świadczą o tym, iż doszło do naruszenia przez organy obu instancji przepisów postępowania (art. 7, 77 i 80 k.p.a.), które to naruszenie mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Mając powyższe na uwadze na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c, art.135 oraz art. 152 ustawy z dnia 30.08.2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) orzeczono jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 tejże ustawy.