II SA/Bd 615/08

11 grudnia 2008r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak Sędziowie WSA: Sędzia WSA Wojciech Jarzembski (spr.) Sędzia WSA Anna Klotz Protokolant Jakub Jagodziński po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 11 grudnia 2008r. sprawy ze skargi M.K. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] maja 2008r. nr [...] w przedmiocie renty planistycznej oddala skargę II SA/Bd 615/08 Uzasadnienie Wójt Gminy L. decyzją z [...] znak: [...], na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 6 ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz art. 140 i 107 § 1 i 3, 109 § 1 Kpa w związku z uchwałą Rady Gminy L. Nr [...] z dnia [...] w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz. Urzęd. Woj. Kuj.- Pom. Nr 23 poz. 338), ustalił wobec M. K. zam. L. ul. T. jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynikającą z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, w związku ze zbyciem nieruchomości oznaczonej numerem działki [...], położonej w L., w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości, tj. na kwotę 12.508,80 zł i umorzył postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, wynikającej z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wszczęte z urzędu, w związku ze zbyciem przez M. K. udziału w wysokości 1/11 części we własności nieruchomości oznaczonej numerem działki [...], położonej w L., na skutek braku wzrostu wartości nieruchomości. Uzasadniając decyzję organ wskazał, że uchwałą nr [...] z dnia [...] Rada Gminy L. uchwaliła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla części wsi L., którego ustaleniami objęte są m.in. działki nr [..] i [...], położone w L. Przed uchwaleniem planu miejscowego były to tereny nie objęte ustaleniami obowiązującego planu miejscowego. M. K. nieruchomość oznaczoną nr [...] oraz udział w wysokości 1/11 części we własności nieruchomości zbyła dnia 20 lutego 2008 r. Zgodnie z art. 37 ww. ustawy z 27 marca 2003 r. Wójt Gminy po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego podjął czynności zmierzające do wydania decyzji o naliczeniu opłaty. W trakcie postępowania został sporządzony operat szacunkowy. Zgodnie z treścią § 50 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109, ze zm.) przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia przedmiotowej opłaty przyjęto stan nieruchomości z dnia wejścia w życie planu miejscowego, a ceny – z dnia zbycia nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości oznaczonej numerem działki [...] wyliczono na kwotę 41.696,00 zł. Natomiast w stosunku do nieruchomości oznaczonej nr działki [....] wzrostu wartości nie stwierdzono. M. K. złożyła odwołanie wskazując, że ustalona kwota jest mocno zawyżona. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Toruniu decyzją [...] z dnia [...] na podstawie art. 36 ust. 4 ww. ustawy i art. 138 § 1 pkt 1 Kpa utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. Uzasadniając rozstrzygnięcie organ wskazał, że uchwałą nr [...] Rada Gminy L. przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części wsi L. Działka nr [...] przeznaczona jest w planie pod budownictwo jednorodzinne, natomiast działka nr [...] pod drogę wewnętrzną. Przed uchwaleniem planu, działki stanowiły użytki rolne. W dniu 20 lutego 2008 r. odwołująca zbyła działkę nr [....] oraz udział 1/11 części w działce [...]. Rzeczoznawca oszacował wartość rynkową działki nr [...] przed wejściem w życie planu miejscowego i po jego wejściu w życie, i ustalił, że nastąpił wzrost wartości o 41.696 zł. W ocenie Samorządowego Kolegium operat szacunkowy jest zgodny z przepisami prawa. Rzeczoznawca posłużył się podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Po analizie rynku lokalnego stwierdził, że ceny transakcyjne podobnych gruntów przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne są zróżnicowane i kształtowały się w granicach od 40 do 85 zł za m kw. Co do ziemi rolnej, stwierdził, że pomimo wzrostu cen od 2004 r. nadal są one znacznie tańsze od budowlanych. Ceny tych gruntów kształtują się ca od 160.000 zł do 580.000 zł za 1 ha, najwyższe ceny osiągają małe działki (do 1,5 ha). Do porównania biegły przyjął trzy nieruchomości i wycenił, że cena 1 m kw przed wejściem w życie planu kształtowała się na poziomie 41 zł, zaś po wejściu w życie wartość 1 m kw wynosiła 73 zł. Nastąpił zatem wzrost wartości 1 m kw o 32 zł. W wycenie uwzględnił cechy nieruchomości wycenianej i przyjętych do porównania (położenie, uzbrojenie, dojazd), różnice cen skorygował poprawkami. Określone przez biegłego wartości były cenami możliwymi do osiągnięcia na rynku, co potwierdza fakt, że odwołująca sprzedała ten grunt, jako działkę budowlaną za cenę 120 tyś zł, tj. 92 zł/m kw. Zarzut zawyżenia opłaty, poprzez porównanie jej wysokości do zapłaconej w ubiegłym roku renty planistycznej, w związku ze sprzedażą działki sąsiedniej, nie może być uwzględniony. Wycena wartości gruntu nie polega na rachunku sugerowanym w odwołaniu. Podlega ona ścisłym regułom prawnym, a jej wykonanie należy do rzeczoznawców z tej dziedziny. Na wysokość ceny wpływa nie tylko upływ czasu, lecz także inne czynniki w tym także powierzchnia gruntu. Sprzedawana w 2007 r. działka miała powierzchnię 2.188 m kw, przedmiotowa- jest mniejsza- 1.303 m kw, co również mogło mieć znaczący wpływ na cenę 1 m kw. Wycena wzrostu wartości mogła być dokonana wyłącznie przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, odwołujący nie przedłożyli swojego operatu, który wykazałby wartości odbiegające od wyceny znajdującej się w aktach sprawy, a organ odwoławczy nie dostrzegł w operacie uchybień, które mogłyby zdyskwalifikować ten dowód. Na powyższą decyzję M. K. złożyła skargę - odwołując się do sprzedaży podobnych działek dokonanych w 2007 r. - ponownie wskazując, że ustalona kwota jest mocno zawyżona. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie przytaczając argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, dodając że obliczenie i porównanie renty planistycznej za 1 m kw. z roku 2007 r. do roku 2008 r. w taki sposób, w jaki to zrobiła skarżąca nie znajduje żadnego uzasadnienia prawnego. Wycena dokonana przez rzeczoznawcę zgodnie z zasadami wyceny, którą posłużył się organ I instancji, wykazała, że nastąpił wzrost wartości przedmiotowych gruntów o 41.696 zł i stosując uchwaloną przez Radę Gminy L. 30 % stawkę opłaty, zasadnym było obciążenie skarżącej kwotą 12. 508,80 zł. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Stosownie do art. 1 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności organów administracji publicznej. Kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Oznacza to, iż zadaniem sądu administracyjnego jest zbadanie zgodności zaskarżonej decyzji z przepisami zarówno prawa materialnego jak i procesowego w odniesieniu do stanu faktycznego istniejącego w chwili wydania zaskarżonej decyzji. Zgodnie natomiast z treścią art. 134 § 1 i art. 133 § 1 zd. 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 z późn. zm.) sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy i wydaje wyrok po zamknięciu rozprawy na podstawie akt sprawy. Z akt sprawy wynika zaś, że dnia 16 listopada 2005 r. Rada Gminy L. przyjęła miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego części wsi Gminy L. Uchwałę opublikowano w Dzienniku Urzędowym Województwa [...] nr [...], poz. [...]. Z akt wynika, że działka nr [...] przeznaczona jest w planie pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne, natomiast działka nr [...] – pod drogę wewnętrzną. Jest okolicznością bezsporną, że przed uchwaleniem planu działki według ewidencji gruntów stanowiły użytki rolne. Jest także okolicznością bezsporną, że w dniu 20 lutego 2008 r. skarżąca zbyła działkę nr [...] oraz udział 1/11 części działki [...]. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717 z późn. zm.), jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tą nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z tym przepisem (zdanie ostatnie art. 36 ust. 4) wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Według art. 37 ust. 6 i 5 tej ustawy wójt, burmistrz albo prezydent miasta ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4 w drodze decyzji bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego od notariusza sporządzającego umowę, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości. Natomiast notariusz w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu. Zasady określania wartości nieruchomości zostały zawarte w przepisach art. 149-159 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2004 r., Nr 261, poz. 2603 z późn. zm.) oraz w przepisach wydanego na podstawie delegacji ustawowej zawartej w art. 159 ww. ustawy - rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.). Przepisy te po myśli art. 149 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. stosuje się do wszystkich nieruchomości bez względu na ich rodzaj, położenie i przeznaczenie, a także bez względu na podmiot własności i cel wyceny, jedynie z wyłączeniem określania wartości nieruchomości w związku z realizacją ustawy o scalaniu i wymianie gruntów. Według powyższych przepisów ustalenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy (ich obowiązki oraz status rzeczoznawców majątkowych określają powyższe przepisy, a także przepisy art. 174 – 178 oraz 191- 191 ww. ustawy z 21 sierpnia 1997 r.). Zgodnie z art. 154 ust. 1 przywoływanej ustawy z 21 sierpnia 1997 r. wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych (art. 157 ust. 1 ww. ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r.). Celem wyceny jest określenie wartości rynkowej prawa własności przedmiotowej nieruchomości przed i po uchwaleniu planu miejscowego, na dzień jej zbycia. Z akt sprawy wynika, że rzeczoznawca w swojej wycenie posłużył się podejściem porównawczym, metodą porównywania parami. Dokonał też analizy rynku lokalnego. Rzeczoznawca do porównania z szacowaną nieruchomością przyjął trzy nieruchomości. Uwzględnił też cechy nieruchomości wycenianej i nieruchomości przyjętych do porównania, takie jak położenie, uzbrojenie, dojazd, a różnice cen skorygował poprawkami. Organ w zaskarżonej decyzji dokonał wszechstronnej analizy sporządzonego operatu szacunkowego, stosownie do treści art. 107 Kpa w swojej decyzji zawarł odpowiednie uzasadnienie faktyczne i prawne rozstrzygnięcia. Również w ocenie Sądu znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego M. M. spełnia wszelkie wymogi i kryteria zawarte w wskazanych powyżej przepisach ww. ustawy z 21 sierpnia 1997 r. oraz ww. rozporządzeniu z 21 września 2004 r., a stanowisko i ocena skarżącej pozbawione są uzasadnionej podstawy prawnej, i zostały w zaskarżonej decyzji poddane prawidłowej ocenie organu. Niewątpliwie bowiem wycena wartości gruntu nie polega na rachunku wskazanym przez stronę w skardze, a wcześniej w odwołaniu. Podlega ona ścisłym regułom prawnym, określonym przywoływanymi przepisami, a jej wykonanie należy do rzeczoznawców z tej dziedziny. Na wysokość ceny wpływają różne okoliczności, jak w tym także powierzchnia gruntu. Na marginesie tylko należy także zwrócić uwagę, że zgodnie z treścią przepisu art. 157 ust. 1 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców. Tak więc rozpoznając skargę M. K. Sąd nie dopatrzył się, aby organ w zaskarżonej decyzji dopuścił się naruszenia prawa, a w szczególności przepisów ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, czy też przepisów ustawy z 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego. W tym stanie rzeczy skoro nie zachodziły przesłanki z art. 145 § 1 pkt 1 lit a,b,i c oraz art. 145 § 1 pkt 2 i 3 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, to po myśli art. 151 tej ustawy należało skargę oddalić.