II SA/Bd 80/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Joanna Janiszewska-Ziołek Sędziowie sędzia WSA Renata Owczarzak asesor WSA Mariusz Pawełczak (spr.) Protokolant sekretarz sądowy Dominika Matuszewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 6 sierpnia 2025 r. sprawy ze skargi M. R., J. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia [...] grudnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Burmistrza [...] z dnia [...] września 2024 r., nr [...]; 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego solidarnie na rzecz skarżących M. R. i J. W. kwotę 997 (dziewięćset dziewięćdziesiąt siedem) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania sądowego. 1. W wyniku rozpatrzenia wniosku A. Z. sp. z o.o. Burmistrz B. (dalej: "Burmistrz", "organ I instancji") decyzją z dnia 16 września 2024 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą na terenie działki nr [...] obręb geodezyjny B. M.. 2. Odwołanie od powyższej decyzji wniosły M. R. i J. W. (dalej: "skarżące") domagając się jej uchylenia. W uzasadnieniu skarżące podniosły m.in., że budynek wielorodzinny zdecydowanie narusza zasadę dobrego sąsiedztwa i nie stanowi kontynuacji dominującej funkcji zarówno na terenie działek w obszarze analizowanym, jak i na terenie działek przy ul. [...] (zabudowy budynków mieszkalnych jednorodzinnych). Skarżące zwróciły uwagę na wątpliwości odnośnie ustalonego wskaźnika powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni terenu inwestycji, wysokości elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej, kierunku głównej kalenicy dachu. Zwróciły również uwagę na indywidualny charakter sprawy - budynek wielorodzinny ma być usytuowany w drugiej linii zabudowy w najbliższym sąsiedztwie nieruchomości z budynkami jednorodzinnymi. 3. Rozpoznając sprawę w postępowaniu odwoławczym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Toruniu (dalej: Kolegium", "SKO", "organ odwoławczy") decyzją z dnia 10 grudnia 2024 r. utrzymało w mocy zaskarżone orzeczenie. W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy w pierwszej kolejności wskazał, że skarżona decyzja została wydana po przeprowadzeniu wymaganej przepisami prawa analizy funkcji i cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która stanowi załącznik do decyzji (część tekstowa i graficzna). Dalej wyjaśnił, że wniosek o warunki zabudowy został złożony 17 maja 2023 r. wobec czego w sprawie zastosowanie miały przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 2023 r. poz. 977 ze zm. – dalej: "u.p.z.p.") – w brzmieniu sprzed 24 września 2023 r., a także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm. – dalej "rozporządzenie"). Powołując się na przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. Kolegium stwierdziło, że w sprawie prawidłowo został wyznaczony obszar analizowany. Skoro bowiem szerokość frontu terenu objętego wnioskiem wynosi 5 m to granice obszaru analizowanego wyznaczono w odległości 50 m we wszystkich kierunkach od granic terenu inwestycji. Kolegium uznało, że w sprawie nie ma konieczności określenia linii zabudowy, w szczególności nie ma takiej konieczności wynikającej z przepisów odrębnych lub przedłużenia istniejącej linii zabudowy. Kolegium zauważyło, że planowana zabudowa znajduje się w drugiej linii zabudowy. Jak natomiast wskazał Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w wyroku z 24 kwietnia 2019 r. sygn. akt II SA/Bd 1249/18 "zabudowa na zapleczu" lub "na tyłach" istniejącej zabudowy jest możliwa bez potrzeby ustalania kolejnej linii zabudowy, a w takiej sytuacji wyznacznikiem powinno być to, czy nowa zabudowa jest możliwa do skorelowania z zabudową w obszarze analizowanym w zakresie ładu przestrzennego. Stwierdzając, że w obszarze analizowanym występuje zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna, zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna, zabudowa produkcyjna i zabudowa usługowa, złożona z budynków mieszkalnych, handlowych, produkcyjnych, składowych, garażowych i innych Kolegium uznało, iż organ I instancji prawidłowo uznał, że planowana inwestycja stanowi kontynuację sposobu zabudowy i zagospodarowania terenu w omawianej przestrzeni. Kolegium uznało, że prawidłowym jest ustalenie wskaźnika powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki na poziomie max. 24,13 %, argumentując, że realizacja planowego budynku mieszkalnego wielorodzinnego o powierzchni zabudowy przekraczającej średnia powierzchnię zabudowy (18,39%) budynków w obszarze analizowanym nie będzie stanowiła dysonansu urbanistyczno-architektonicznego i nie zburzy ładu urbanistycznego. Za prawidłowe Kolegium uznało także ustalenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki na max. 8 m wskazując, że sąsiedztwo planowanej inwestycji (w tym zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna) stanowiące urbanistyczną całość, uzasadnia zwiększenie wysokości elewacji frontowej. Realizacja planowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego nieprzekraczającego maksymalnej wysokości elewacji frontowej w obszarze analizowanym nie będzie stanowić dysonansu urbanistyczno-architektonicznego i nie zaburzy ładu przestrzennego. Biorąc pod uwagę, że na działce sąsiedniej nr [...] wysokość elewacji frontowej budynków wielorodzinnych wynosi max. 8,00 m, to dla planowanej inwestycji dopuszczono wysokość elewacji frontowej zgodnie z powyższymi ustaleniami. Kolegium uznało za zasadne ustalenie geometrii dachu poprzez ustalenie wysokości górnej kalenicy na 10,00 m, oraz wskazanie na dach płaski dwu lub wielospadowy, o kącie nachylenia do 45°. W tym zakresie SKO wyjaśniło, że w obszarze analizowanym występują budynki z dachami płaskimi, jednospadowymi, dwuspadowymi oraz wielospadowymi o kącie nachylenia do 45°. Natomiast układ kalenicy dachów budynków w obszarze analizowanym jest równoległy, prostopadły lub ukośny względem frontu działki. W obszarze analizowanym występują budynki o wysokości kalenicy od ok. 2,5 m (działka nr [...]) do ok.10,0 m (działka nr [...]). Maksymalna wysokość głównej kalenicy określona została przez organ I instancji na poziomie max. 10,00 m, co jest wartością równą maksymalnej wysokości głównej kalenicy w obszarze analizowanym. W analizie podano, że sąsiedztwo planowanej inwestycji (w tym zabudowa mieszkaniowa wielorodzinna) stanowiące urbanistyczną całość uzasadnia zwiększenie maksymalnej wysokości głównej kalenicy. Realizacja planowanego budynku mieszkalnego wielorodzinnego przekraczającego średnią wysokość głównej kalenicy w obszarze analizowanym oraz nieprzekraczającego maksymalnej wysokości głównej kalenicy w obszarze analizowanym nie będzie stanowić dysonansu urbanistyczno- architektonicznego i nie zaburzy ładu przestrzennego, w szczególności biorąc pod uwagę, że na działce sąsiedniej nr [...] maksymalna wysokość głównej kalenicy budynków wielorodzinnych wynosi max. 10,0 m. Odnośnie określenia szerokości elewacji frontowej na 14,00 m Kolegium wskazało, że zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym z tolerancją ± 20%. Dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej o ile wynika to z analizy (§ 6 ust. 2). Z analizy wynika, że w obszarze analizowanym średnia szerokość elewacji frontowej wynosi 16,00 m, co z tolerancją ± 20% wynosi od 12,8 m do 19,2 m. Wobec tego powyższy parametr został ustalony zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia i wnioskiem inwestora. 4. W skardze skierowanej do tut. Sądu skarżące reprezentowane przez profesjonalnego pełnomocnika wniosły o uchylenie decyzji organów obu instancji i przekazanie sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Burmistrza. Zaskarżonej decyzji skarżące zarzuciły naruszenie: - art. 1 ust. 2, w zw. art. 4 ust. 2 pkt 2, w zw. art. 59 ust. 1 u.p.z.p poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy w sytuacji, w której odrębne przepisy nie pozwalają na jej wydanie, z naruszeniem zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury, a także prawa własności, walorów przyrodniczych przestrzeni, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walorów ekonomicznych tej przestrzeni; - art. 1 ust. 3 u.p.z.p. poprzez brak uwzględnienia przez organ przy określaniu warunków zabudowy interesu publicznego i interesu prywatnego skarżących, w tym zgłaszanych przez nich wniosków i uwag, zmierzających do ochrony istniejącego stanu zagospodarowania terenu; - art. 1 ust. 4 u.p.z.p. poprzez nieuwzględnienie przez organ wymagań ładu przestrzennego, walorów przyrodniczych przestrzeni, efektywnego gospodarowania przestrzenią oraz walorów ekonomicznych przestrzeni przy wydawaniu zaskarżonej decyzji; - art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. poprzez wydanie decyzji o warunkach zabudowy z naruszeniem zasady dobrego sąsiedztwa, nie uwzględniając w niej obowiązku kontynuacji parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, a w szczególności linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu działek sąsiadujących; - § 4 ust. 1 i 4 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. poprzez jego niezastosowanie i niewyznaczenie obowiązującej linii nowej zabudowy w sposób, który stanowiłby przedłużenie istniejącej zabudowy na działkach sąsiadujących wskutek błędnego przyjęcia, że brak konieczności wyznaczenia linii zabudowy wynika z przeprowadzonej analizy urbanistycznej funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. w sytuacji dokładnie przeciwnej; - § 3 ust. 1 rozporządzenia w zw. z art. 61 ust. 1-5 u.p.z.p. poprzez ustalenie wymagań dla nowej zabudowy na podstawie błędnie wyznaczonego obszaru analizowanego oraz wadliwie przeprowadzonej przez organ analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust.1-5 u.p.z.p. W uzasadnieniu skargi powołano stosowną argumentację wspierającą podniesione zarzuty. 5. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: 6. Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) sąd administracyjny sprawuje kontrolę działalności administracji publicznej pod względem zgodności z prawem, co oznacza, że w zakresie dokonywanej kontroli sąd zobowiązany jest zbadać, czy organy administracji orzekając w sprawie nie naruszyły prawa w stopniu mogącym mieć wpływ na wynik sprawy. Stosownie do art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm. – dalej "p.p.s.a.") sądy administracyjne sprawują kontrolę działalności administracji publicznej i stosują środki określone w ustawie. W ramach swej kognicji sąd bada, czy przy wydaniu zaskarżonego aktu nie doszło do naruszenia prawa materialnego i przepisów postępowania. Zgodnie z art. 134 § 1 p.p.s.a., sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zobowiązany jest natomiast do wzięcia z urzędu pod uwagę wszelkich naruszeń prawa, w tym także tych niepodnoszonych w skardze, które są związane z materią zaskarżonych aktów administracyjnych. Orzekanie odbywa się z uwzględnieniem wówczas obowiązujących przepisów prawa. W oparciu o powyższe kryteria Sąd kontrolując legalność zaskarżonej decyzji i mając na uwadze materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy uznał, że skarga zasługuje na uwzględnienie. 7. Materialnoprawną podstawę orzekania w rozpoznawanej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w brzmieniu sprzed 24 września 2023 r., a także przepisy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588 ze zm.) a postępowanie administracyjne, w którym wydano orzeczenie objęte kontrolą Sądu dotyczyło legalnej możliwości ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego wielorodzinnego wraz z infrastrukturą towarzyszącą na terenie działki nr [...] obręb geodezyjny B. M.. Wyjaśnić bowiem należy, że wniosek o warunki zabudowy został złożony przez inwestora w dniu 17 maja 2023 r., a zatem przed dniem wejścia w życie (24 września 2023 r.) ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r. poz. 1688), która to ustawa zmieniająca w art. 59 ust. 1 stanowi, że do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. Odnośnie zaś konieczności zastosowania w przedmiotowej sprawie przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., wskazać należy, że nowe rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2024 r. poz. 1116) weszło w życie 26 lipca 2024 r., natomiast przepis art. 71 ww. ustawy zmieniającej stanowi, że dotychczasowe przepisy wykonawcze wydane na podstawie art. 16 ust. 2 i art. 61 ust. 6 ustawy zmienianej w art. 1 zachowują moc do dnia wejścia w życie przepisów wykonawczych wydanych odpowiednio na podstawie art. 16 ust. 2 i art. 61 ust. 6 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą, jednak nie dłużej niż przez 36 miesięcy od dnia wejścia w życie niniejszej ustawy, i mogą być w tym czasie zmieniane w granicach określonych odpowiednio w art. 16 ust. 2 i art. 61 ust. 6 ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu nadanym niniejszą ustawą. Ponadto, zgodnie z treścią § 12 ww. rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. W rozpatrywanej sprawie z uwagi więc na datę wszczęcia postępowania (17 maja 2023 r.) zastosowanie mają przepisy u.p.z.p. w brzmieniu sprzed 24 stycznia 2023 r. oraz rozporządzanie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. 8. W myśl art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego polegająca na budowie obiektu budowlanego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. Wydanie jednak takiej decyzji możliwe jest, stosownie do treści art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi; 6) zamierzenie budowlane nie znajdzie się w obszarze: a) w stosunku do którego decyzją o ustaleniu lokalizacji strategicznej inwestycji w zakresie sieci przesyłowej, o której mowa w art. 5 ust. 1 ustawy z dnia 24 lipca 2015 r. o przygotowaniu i realizacji strategicznych inwestycji w zakresie sieci przesyłowych (Dz. U. z 2022 r. poz. 273 i 1846 oraz z 2023 r. poz. 595), ustanowiony został zakaz, o którym mowa w art. 22 ust. 2 pkt 1 tej ustawy, b) strefy kontrolowanej wyznaczonej po obu stronach gazociągu, c) strefy bezpieczeństwa wyznaczonej po obu stronach rurociągu. W postępowaniu w sprawie ustalenia warunków zabudowy organ bada zatem czy wnioskowana przez stronę zainteresowaną zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego jest zgodna z wymienionymi warunkami z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. Łączne spełnienie tych warunków stanowi (poza wyłączeniami ustawowymi) warunek konieczny wydania decyzji o warunkach zabudowy. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga, aby zamierzona inwestycja stanowiła kontynuację istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy w zakresie funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Chodzi w niej o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie i ochronę ładu przestrzennego w sytuacji braku planu miejscowego. Stwierdzenie, czy planowana inwestycja stanowi realizację zasady dobrego sąsiedztwa i tym samym spełnia wymogi "ładu przestrzennego" musi zostać poprzedzone analizą stanu istniejącego na terenie sąsiednim i w powiązaniu z wynikami przeprowadzonej analizy ustaleniem wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. W celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu objętego wnioskiem obszar analizowany w sposób określony w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu, a tym samym rozwinięcie zasady dobrego sąsiedztwa, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 u.p.z.p., określa rozporządzenie. Organ administracyjny przed wydaniem decyzji ustalającej warunki zabudowy zobligowany jest więc dokonać szczegółowej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu objętego wyznaczonym obszarem analizowanym, a następnie ustalić wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w sposób określony szczegółowo w rozporządzeniu, a w konsekwencji ocenić czy planowana inwestycja będzie stanowiła kontynuację istniejącej zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech. Wyniki przeprowadzonej analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a u.p.z.p. zawierające część tekstową i graficzną stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy (§ 9 ust. 2 rozporządzenia). Kluczowe znaczenie dla ustalenia warunków zabudowy ma zatem prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego oraz dokonanie na nim zgodnej z prawem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. 8. Zdaniem Sądu w przedmiotowej sprawie obszar analizowany został wyznaczony w sposób nieprawidłowy, co obligowało Sąd do wyeliminowania z obrotu prawnego decyzji organów obu instancji. Stosowanie do art. 61 ust. 5a u.p.z.p. granice obszaru analizowanego wyznacza się odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów. Przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Treść przywołanego przepisu wskazuje, że granice obszaru analizowanego warunkowane są wielkością frontu terenu. W przedmiotowej sprawie teren inwestycyjny ma kształt zbliżony do kwadratu, który nie przylega do drogi publicznej na całej szerokości boku, lecz jest z nią połączony jedynie długim i wąskim pasem o szerokości 5 m i długości ok. 63 m, który pełni funkcję szlaku komunikacyjnego prowadzącego do terenu działki, która ma podlegać planowanej zabudowie. Zdaniem Sądu w takich okolicznościach faktycznych uznanie za front terenu jedynie tej niewielkiej części granicy działki o szerokości 5 m pełniącej wyłącznie funkcję dojazdową do terenu działki podlegającego zabudowie, nie odpowiada uwarunkowaniom terenu inwestycyjnego. O zakwalifikowaniu określonej części działki jako frontu terenu inwestycji nie powinno decydować fizyczne przyleganie niewielkiego fragmentu działki do drogi publicznej, który w istocie stanowi wyłącznie dojazd i zasadniczo nie może być w inny sposób zagospodarowany (zabudowany). Wyznaczenie frontu terenu musi bowiem uwzględniać okoliczności i uwarunkowania konkretnej sprawy, a te zaś wskazują, że front terenu inwestycyjnego stanowi nie tylko ta część granicy działki, która przylega do szlaku komunikacyjnego oznaczona na załączniku graficznym symbolami DE o długości ok 5 m, ale także odcinek równoległy do drogi, oddzielający teren inwestycji od działek znajdujących się w pierwszej linii zabudowań oznaczony na załączniku graficznym symbolami CB o długości ok. 26 m. Dopiero zsumowanie tych dwóch odcinków stanowi front terenu w oparciu o który należy wyznaczyć obszar analizowany. W tych okolicznościach Sąd stwierdził, że w sprawie w sposób nieprawidłowy, gdyż niezgodny z wykładnią funkcjonalną art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wyznaczony został front terenu. Prawidłowe i rzetelne wyznaczenie frontu terenu (jego szerokości), a w ślad za tym wielkości obszaru analizowanego ma istotne znaczenie dla wyników przeprowadzonej analizy, a tym samym dla wydanej decyzji o warunkach zabudowy, gdyż ewentualnie przyjęcie obszaru analizowanego w innym rozmiarze może prowadzić do zupełnie odmiennych wyników co do spełnienia warunku określonego w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i ustalonych w decyzji wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu. Przyjęcie więc w sprawie obszaru analizowanego w odległości minimalnej 50 m od granic terenu inwestycyjnego, w związku z ustalonym niewłaściwie frontem terenu o wymiarze wyłącznie 5 m, spowodowało że w sprawie granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w odległości mniejszej od terenu inwestycyjnego, niż wynika to z uwarunkowań przedmiotowej sprawy. W tym stanie rzeczy Sąd uznał, że zaskarżona decyzja Kolegium oraz poprzedzająca ją decyzja Burmistrza wydane zostały z naruszeniem 61 ust. 5a u.p.z.p., a także art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. W powyższej sytuacji szczegółowe odnoszenie się do zarzutów skargi jest przedwczesne, gdyż kontrola poprawności decyzji w zakresie wskazanym w skardze wymaga najpierw sporządzenia prawidłowej analizy architektoniczno-urbanistycznej i dopiero wnioski formułowane przez organ na podstawie prawidłowo sporządzonej analizy mogą być konfrontowane z przepisami prawa i zarzutami stron. 9. Ze względu na powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c oraz art. 135 p.p.s.a. uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organu I instancji. O kosztach postępowania obejmujących wpis od skargi i wynagrodzenie pełnomocnika strony skarżącej, będącego radcą prawnym, orzeczono na podstawie art. 200 i art. 205 § 2 p.p.s.a. w związku z § 14 ust. 1 pkt 1 lit. c rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z 22 października 2015 r. w sprawie opłat za czynności radców prawnych (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 1935). Ponownie rozpoznając sprawę organy będą zobowiązane uwzględnić ocenę prawną dokonaną przez Sąd, a w szczególności przeprowadzić ponowną analizę funkcji i parametrów zabudowy pod kątem możliwości ustalenia szczegółowych warunków dla planowanej przez inwestorów zabudowy.