II SA/Bd 83/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący sędzia WSA Anna Klotz Sędziowie sędzia WSA Elżbieta Piechowiak sędzia WSA Joanna Brzezińska (spr.) Protokolant asystent sędziego Agnieszka Zakrzewska-Wiśniewska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 9 maja 2017 r. sprawy ze skargi L. P., G. P. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w T. z dnia [...] listopada 2016 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z dnia [...] 2016 r., nr [...] Prezydent [...], po rozpoznaniu wniosku J. M. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części budynku mieszkalnego na część biurowo-usługową (serwis sieci telekomunikacyjnych) na działce nr [...] obręb [...], położonej przy ul. [...] w [...]. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że przeprowadzono analizę obszaru obejmującego teren o promieniu trzech frontów przedmiotowej działki. Ustalono, że sąsiednie działki, dostępne z tej samej drogi publicznej są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; teren ma dostęp do drogi publicznej, jest uzbrojony i objęty zgodą na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych na cele nierolnicze uzyskaną przy sporządzeniu miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta [...], który utracił moc obowiązującą [...].2013 r., a decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. W odwołaniu od powyższej decyzji L. P. i G. P., zarzucili jej, że przedstawione w niej warunki zabudowy są zbyt ogólnikowe i nie dają pewności co do zakresu i organizacji planowanej działalności na działce nr [...] obręb [...] położonej przy ul. [...] w [...], a tym samym nie stanowią dla nich gwarancji braku uciążliwości przy prowadzeniu działalności na tej działce. Odwołujący się zwrócili uwagę, że dokonując analizy działalności gospodarczej na działkach leżących w odległości od kilkuset metrów od działki nr [...], nie uwzględniono rodzaju działalności oraz położenie nieruchomości, na której taka działalności jest prowadzona. W ich ocenie niejasne są zalecenia dotyczące zapewnienia miejsc postojowych dla samochodów prywatnych i osobowych zatrudnionych w części biurowo-usługowej. Wskazali też, że pełne panele drewniane o wysokości 180 m zasłonią południową część ogrodu działki nr 31 oraz wyrazili swoje obawy związane z zaburzeniem spokoju w sąsiedztwie planowanej inwestycji, jak i spadkiem atrakcyjności sąsiednich nieruchomości. Podnieśli też, że nie odniesiono się do kwestii używania murowanych garaży usytuowanych na działce nr [...], które, jak wynika z informacji odwołujących się, mają zostać przeznaczone na magazyny, co zaburzy 30 procentowy wskaźnik użycia powierzchni nieruchomości na cele związane z prowadzoną działalnością gospodarczą, jak również spowoduje wzmożony ruch związany z dostarczaniem i odbiorem towaru. Decyzją z dnia [...] 2016 r., nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ wskazał, że w sprawie bezsporne jest, że dla obszaru objętego zaskarżoną decyzją nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego, dlatego przedmiotowa inwestycja wymagała ustalenia warunków zabudowy terenu. Stwierdził, że projekt decyzji w niniejszej sprawie został sporządzony przez osobę, o której mowa w art. 60 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r. poz. 778, dalej – u.p.z.p.). Podniósł też, że w zaskarżonej decyzji zasadnie przyjęto, że spełniony został wymóg tzw. dobrego sąsiedztwa. Ustalono, że na działkach [...] oraz [...], znajdujących się w granicach prawidłowo wyznaczonego obszaru analizowanego, prowadzona jest działalność gospodarcza w tym zakład ogólnobudowlany, zakład mechaniki pojazdowej, centrum językowe, praktyka lekarska oraz przedsiębiorstwo zajmujące się nawodnieniem i oświetleniem ogrodów. Wskazano w analizie również działki, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie funkcji, parametrów, cech i wskaźników zabudowy oraz zagospodarowania terenu. Dodatkowo w analizie uwarunkowań do zaskarżonej decyzji podano sposób kształtowania się parametrów zabudowy na sąsiednich działkach w zakresie: wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy, szerokości i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej oraz geometrii dachu. Podano też, w jaki sposób te parametry kształtują się na działkach w obszarze analizowanym. W ocenie organu odwoławczego poprawności dokonanych wyliczeń i ustaleń nie budzi wątpliwości, co wskazuje na to, że wymagania dla zmiany sposobu użytkowania nieruchomości ustalono w sposób odpowiadający przepisom. Ponadto organ II instancji stwierdził, że prawidłowo przyjęto, że spełniony został wymóg w zakresie dostępu do drogi publiczne, jak i uzbrojenia terenu. Prawidłowo ustalono także, że teren inwestycji obejmuje grunty co do których nie wymaga się zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne. Spełniony został również wymóg określony w przepisie art. 61 ust. 1 pkt 5 u.p.z.p. W ocenie Kolegium stan sprawy został dostatecznie wyjaśniony i z dokonanych ustaleń jednoznacznie wynika, że zaistniały przesłanki do ustalenia warunków zabudowy, podniesione zaś w odwołaniu zarzuty nie miały wpływu na rozstrzygnięcie sprawy. Odnosząc się do poruszanej przez skarżących kwestii wzmożonego ruchu, SKO wskazało, że stosownie do art. 53 ust. 4 pkt 9 u.p.z.p. w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p. decyzja powinna zostać uwzględniona z właściwym zarządcą drogi. Dodało też, że na etapie wydawania decyzji o warunkach zabudowy organ nie ma obowiązku przeprowadzania analizy w zakresie natężenia ruchu. Organ odwoławczy wskazał również, że przedmiotem niniejszego postępowania nie może być kwestia ilości kontrahentów czy pracowników wnioskodawcy i ilości zajmowanych miejsc parkingowych. Nadto stwierdził, że wskazując w kwestionowanej decyzji nieruchomości, na których prowadzona jest działalności gospodarcza w obszarze analizowanym, organ I instancji wykazał brak sprzeczności sposobu użytkowania z dominująca funkcją. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy na powyższe rozstrzygnięcie L. P. i G. P., zarzucili naruszenie przepisów prawa materialnego w postaci art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez jego błędne zastosowanie i utrzymanie w mocy decyzji organu I instancji, w sytuacji gdy z zebranego materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że nie zachodzą łącznie wszystkie przesłanki wymienione w wyżej wskazanym przepisie konieczne do wydania decyzji ustalającej warunki zabudowy, a mianowicie: a) prowadzona na działkach sąsiednich działalność gospodarcza, w tym zakład ogólnobudowlany, zakład mechaniki pojazdowej, centrum językowe, praktyka lekarska oraz przedsiębiorstwo zajmujące się nawodnieniem i oświetleniem ogrodów, pozwalają na wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy uwzględniającej konieczność kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w szczególności w zakresie intensywności wykorzystania terenu – w sytuacji, gdy charakter działalności gospodarczej, którą zamierza podjąć wnioskodawca oraz związana z tym intensyfikacji niepożądanych oddziaływań na nieruchomości sąsiednie oraz zwiększenie natężenia ruchu, nie dają się pogodzić z powyższymi dyrektywami, a nadto z uwarunkowaniami funkcjonalnymi, społeczno-gospodarczymi, środowiskowymi, kulturowymi oraz kompozycyjno-estetycznymi oraz z interesami dysponentów i właścicieli działek sąsiednich; b) nie istnieje lub też nie jest projektowane uzbrojenie terenu, w szczególności w zakresie infrastruktury drogowej, wystarczające dla zamierzenia budowlanego wskazanego przez J. M., zwłaszcza, iż wskazana przez niego inwestycja wiąże się z intensyfikacją ruchu drogowego pojazdów osobowych i dostawczych na analizowanym obszarze oraz z jego uprzemysłowieniem, zaś ów obszar nie posiada dostatecznej infrastruktury drogowej (ulice, drogi wewnętrzne, miejsca parkingowe, miejsca składowania towarów), które służyłyby obsłudze ruchu przedsiębiorstwa wnioskodawcy; c) decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy nie jest zgodna z przepisami odrębnymi - wydana w niniejszej sprawie decyzja w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na zmianie sposobu użytkowania części budynku mieszkalnego na część biurowo-usługową (serwis sieci telekomunikacyjnych) nie uwzględnia bowiem zasad wskazanych w art. 1 ust. 2 pkt 1 w zw. z art. 2 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, związanych z koniecznością zapewnienia ładu przestrzennego rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Ponadto w ocenie skarżący doszło do naruszenia przepisów postępowania w postaci art. 7 i 107 § 3 K.p.a., które miało wpływ na wynik sprawy, a polegające na niepodjęciu niezbędnych czynności dowodowych w celu dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego sprawy - w zgodzie ze słusznym interesem stron, w szczególności w przedmiocie ustalenia dokładnej części nieruchomości, której przeznaczenie ulegnie zmianie, ustalenia wpływu zmiany przeznaczenia tej części na wiodącą funkcję mieszkaniową występującą w analizowanym obszarze, ustalenia wpływu inwestycji na wymagania ładu przestrzennego w zakresie kształtowania przestrzeni w sposób tworzący harmonijną całość oraz uwzględniający w uporządkowanych relacjach uwarunkowania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne oraz uwzględnienia interesów dysponentów i właścicieli działek sąsiednich. - co znalazło wyraz w wadliwym uzasadnieniu faktycznym zaskarżonej decyzji. Zarzucili także naruszenie przepisów art. 77 § 1 i art. 80 K.p.a. które mogło mieć wpływ na wynik sprawy, a polegające na zaniechaniu zebrania w sposób wyczerpujący oraz zaniechaniu rozpatrzenia całego materiału dowodowego, co w konsekwencji spowodowało błędne ustalenie stanu faktycznego, a polegające na przyjęciu, jakoby zmiana przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości obejmowała wyłącznie 30% jej części, a nadto jakoby zmiana przeznaczenia tejże nieruchomości nie miała wpływu na wiodącą funkcję mieszkaniową występującą w analizowanym obszarze oraz należycie uwzględniała wymagania ładu przestrzennego występujące na przedmiotowym obszarze, a ponadto uwzględniała interes dysponentów i właścicieli działek sąsiednich, a w szczególności zaś interes skarżących. W uzasadnieniu skargi wskazano, że kwestionowana decyzja nie uwzględnia, iż na przedmiotowej nieruchomości nie można zmienić sposobu użytkowania dokładnie 30% powierzchni budynku mieszkalnego na część biurowo-usługową, a fakt zmiany przeznaczenia nie zmieni wiodącej funkcji mieszkaniowej występującej w obszarze objętym oddziaływaniem inwestycji. Skarżący zwrócili ponadto uwagę na to, że działalność gospodarcza wnioskodawcy wiąże się ze wzmożonym ruchem pojazdów ( w szczególności ciężarowych i dostawczych), koniecznością stworzenia miejsc do rozładunku i załadunku, miejsc użyteczności przemysłowej, składowania towaru, sprzętu i odpadów. Podnieśli, że wykonanie przez inwestora działalności gospodarczej o takim oddziaływaniu spowoduje zwiększenie natężenia ruchu w badanym obszarze oraz przyczyni się do zmiany krajobrazu z mieszkaniowego-jednorodzinnego na uprzemysłowiony. Zaistnieje również konieczność stworzenia odpowiedniej infrastruktury, która zaburzy ład przestrzenny okolicy oraz nie pozostanie bez wpływu na egzystencję mieszkańców. Skarżący wskazali przy tym, że istniejące w obszarze poddanym analizie przedsiębiorstwa, ze względu na nieporównywalnie węższy zakres prowadzonej działalności gospodarczej, nie wpływają znacząco na zmianę przeznaczenia obszaru na uprzemysłowiony i nie powodują jakichkolwiek uciążliwości dla mieszkańców nieruchomości sąsiednich. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując dotychczasową argumentację. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Nie zaistniały podstawy do uwzględnienia skargi określone w art. 145 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz.U. z 2016r. poz. 718 z późn.zm, dalej "P.p.s.a.) Przedmiot zaskarżenia w niniejszej sprawie stanowi decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] 2016 r. utrzymująca w mocy decyzję organu pierwszej instancji dotyczącą ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania części budynku mieszkalnego, na część biurowo-usługową. Wnioskiem z dnia [...] 2016r. inwestor zwrócił się o ustalenie warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania części budynku mieszkalnego na działce nr [...] obręb [...], położonej przy ul. [...] w [...] na część biurowo-usługową, wskazując, że będą to usługi nieuciążliwe – zewnętrzny serwis sieci telekomunikacyjnych, obejmujące maksymalnie do 30% powierzchni użytkowej. Podnieść należy w tym miejscu, że zgodnie z art. 71 ust. 1 pkt 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (tekst jedn. Dz.U. z 2013 r., poz. 1409; ze zm.), przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności podjęcie bądź zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki: bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego, pracy, zdrowotne, higieniczno-sanitarne, ochrony środowiska bądź wielkość lub układ obciążeń. W przepisie art. 71 ust. 2 pkt 4 ustawy Prawo budowlane, ustawodawca nałożył na inwestora obowiązek dołączenia do zgłoszenia m.in. zaświadczenie wójta, burmistrza albo prezydenta miasta o zgodności zamierzonego sposobu użytkowania obiektu budowlanego z ustaleniami obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego albo ostateczną decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w przypadku braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dodać należy przy tym, że treść art. 71 ustawy Prawo budowlane, obowiązek dołączenia zaświadczenia o zgodności z planem miejscowym bądź ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy nie został w jakikolwiek sposób uzależniony od tego, czy zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wiąże się z przeprowadzeniem robót budowlanych. Podstawę prawną do wydania decyzji w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy dla zmiany sposobu użytkowania nieruchomości stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2016 r. poz. 778, dalej "u.p.z.p."). Stosownie do treści art. 59 ust. 1 omawianej ustawy zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Wniosek o ustalenie warunków zabudowy powinien zawierać charakterystykę inwestycji obejmująca m.in. określenie planowanego sposobu zagospodarowania terenu oraz charakterystyki zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym planuje się realizację inwestycji (art. 52 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p.).Właściwy organ w postępowaniu związanym z wydaniem decyzji o warunkach zabudowy, dokonuje analizy stanu faktycznego i prawnego terenu, na którym przewiduje się realizację inwestycji, w aspekcie zagospodarowania terenu i zachowania ładu przestrzennego. Celem postępowania w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy jest ocena, czy zamierzona przez inwestora zmiana zagospodarowania terenu, jest dopuszczalna. Dlatego też wydanie decyzji musi poprzedzać postępowanie prowadzone przez właściwy organ w zakresie spełnienia przesłanek, o których mowa w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. przy zachowaniu warunków określonych w przepisach rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 Nr 164 poz. 1588). Zgodnie z treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p., wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Instrumentem służącym stwierdzeniu, czy zachodzą przesłanki ustalenia warunków zabudowy opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, której sporządzenie nakazuje § 3 rozporządzenia. Sporządzenie analizy urbanistycznej ma fundamentalne znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy, ponieważ treść analizy jest jednym z głównych elementów materiału dowodowego, pozwalającym stwierdzić, czy zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy w danej sprawie, a w dalszej perspektywie dokonać kontroli prawidłowości działania organów administracji w takim postępowaniu. W warunkach rozpoznawanej sprawy, z uwagi na jej przedmiot, znaczenie miało zbadanie zasadniczo warunków do zmiany częściowej funkcji budynku mieszkalnego, o czym wspomina art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, gdyż wnioskowana zmiana sposobu użytkowania dotyczyła istniejącej zabudowy bez zmiany parametrów obiektu budowlanego. Zgodnie z utrwalonym orzecznictwem, w przypadku inwestycji polegającej jedynie na zmianie sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, ocena spełnienia przesłanek określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 cyt. ustawy tj. zachowania "dobrego sąsiedztwa", sprowadza się w istocie rzeczy do badania kontynuacji funkcji nowego sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części w stosunku do już istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Jak wynika z akt niniejszej sprawy, organ I instancji prawidłowo, w oparciu o treść przepisu § 3 ust. 1 i 2 cyt. wyżej rozporządzenia wyznaczył obszar analizowany. Zgodnie z wyżej wskazanym przepisami, w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy. Granice tego obszaru wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p., w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Dokonana przez organ analiza urbanistyczna tak wyznaczonego obszaru wykazała, że w sąsiedztwie działki nr [...] objętej planowaną inwestycją występuje liczna zabudowa o tożsamej do zamierzonej przez inwestora funkcji - usługowej. W części tekstowej analizy zawarto tabelę wskazującą na funkcje nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym, z której wynika, że poza dominującą funkcją mieszkaniową, występują tam również budynki o funkcji usługowej (działka nr [...] – Zakład Ogólnobudowlany Blacharsko-Dekarsko-Instalacyjny i [...] Pokrycia dachowe-elewacje; działka [...] – Zakład Mechaniki Pojazdowej; działka [...] – Centrum Językowe [...]; działka [...] - Praktyka Lekarska Ogólna, 32 – [...] Systemy nawodnienie oświetlenie ogrody). W związku z powyższym wątpliwości Sądu nie budzi, że organy orzekające prawidłowo stwierdziły, że w sąsiedztwie terenu objętego planowaną inwestycją znajduje się zabudowa o tej samej funkcji. Nie można przyjąć, wbrew twierdzeniem skarżących, że planowane usługi w zakresie serwisu sieci telekomunikacyjnych, prowadzone na części nieruchomości skarżącego, będą odbiegać charakterem od istniejących w obszarze analizowanym usług i będą bardziej uciążliwe. Tym bardziej brak jest w okolicznościach sprawy podstaw do powoływania się przez skarżących na rzekomy przemysłowy charakter wskazanej we wniosku działalności. Zachowanie dominującej funkcji mieszkaniowej na działce inwestora i ograniczenie powierzchni działki, na jakiej będzie można prowadzić działalność biurowo-usługową do 30% budynku mieszkalnego (zgodnie z wnioskiem) należy uznać za narzędzie służące zapewnieniu by planowana zmiana użytkowania części budynku nie kolidowała w sensie urbanistycznym z istniejącą zabudową ani nie naruszała szeroko rozumianego ładu przestrzennego. Zgodnie z definicją zwartą w art. 2 pkt 1 u.p.z.p. pod pojęciem ładu przestrzennego należy rozumieć takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, społeczno-gospodarcze, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Podkreślenia wymaga, iż wbrew oczekiwaniu skarżących, pojęcie to, w kontekście warunku art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy, nie może być interpretowane jako obowiązek zachowania jednolitej niezmiennej funkcji w danym obszarze i zabudowy wyłącznie tożsamej (tu funkcji mieszkaniowej). Ponadto w myśl art. 56 w zw. z art. 64 ust. 1 u.p.z.p., nie można odmówić ustalenia warunków zabudowy, jeżeli zamierzenie inwestycyjne jest zgodne z przepisami odrębnymi. Przepis art. 1 ust. 2 nie może stanowić wyłącznej podstawy odmowy ustalenia warunków zabudowy. W toku postepowania w niniejszej sprawie nie ustalono, aby planowane zamierzenie polegające na zmianie sposobu użytkowania części budynku mieszkalnego na usługowo-biurowy, naruszało przepisy odrębne. Mając na uwadze zarzuty skarżących, kwestionujących możliwość ograniczenia działalności do 30 % nieruchomości inwestora, dodać należy, że realizację przez inwestora tego warunku, jak i pozostałych określonych w decyzji organu I instancji, będzie badana przez organ administracji na etapie ewentualnego postępowania w przedmiocie pozwolenia na zmianę użytkowania części budynku. Stwierdzenie, że planowana przez inwestora zmiana użytkowania będzie obejmowała obszar przekraczający ten wskazany procentowo w decyzji ustalającej warunki zabudowy, stanowić będzie określoną w art. 71 ust. 5 pkt 2 ustawy Prawo budowlane (cyt. wyżej) przesłankę do wniesienia przez organ sprzeciwu od zgłoszenia zmiany. Dodać należy również, że wbrew twierdzeniom strony skarżącej organy administracji nie były zobowiązane do dokonywania szczegółowych ustaleń w zakresie tego, która dokładnie część budynku zostanie przeznaczona na prowadzenie działalności gospodarczej. Kwestie te istotne będą dopiero na etapie postępowania dotyczącego pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania budynku, w którym właściwy organ będzie musiał ustalić czy zmiana sposobu użytkowania budynku we wskazanym przez stronę zakresie będzie zgodna nie tylko z decyzją ustalającą warunki zabudowy (określającą w sposób jednoznaczny procent powierzchni budynku, który może podlegać zmianie sposobu użytkowania), ale i z przepisami prawa budowlanego i nie będzie powodowała niedopuszczalnego zagrożenia bezpieczeństwa ludzi lub mienia, pogorszenie stanu środowiska lub stanu zachowania zabytków, pogorszenie warunków zdrowotno-sanitarnych, wprowadzenie, utrwalenie bądź zwiększenie ograniczeń lub uciążliwości dla terenów sąsiednich (art. 71 ust. 5 pkt 3 ustawy prawo budowlane). Odnosząc się do zarzutów dotyczący ewentualnych uciążliwości dla sąsiednich nieruchomości związanych ze zmianą sposobu użytkowania części przedmiotowego budynku (wzmożony ruch samochodowy, problemy z parkowaniem i blokowaniem wjazdu na nieruchomości) i nieuwzględnieniem w tym zakresie interesów osób trzecich, podnieść należy, że do kwestii tej odnosi się punkt 7 decyzji Prezydenta [...], wskazujący na obowiązek ochrony uzasadnionych interesów dysponentów i właścicieli działek sąsiednich i uzbrojenia podziemnego. Zwrócić trzeba przy tym uwagę, że ochrona interesów osób trzecich w tym postępowaniu nie może być oceniana tak szeroko, jak w kolejnym postępowaniu inwestycyjnym z zakresu prawa budowlanego. Decyzja o warunkach zabudowy stanowi jedynie rodzaj wiążącej informacji o ogólnym możliwym sposobie zagospodarowania konkretnej nieruchomości, nie przesądzając zarazem, czy taka inwestycja w ogóle powstanie, ani jaki będzie jej ostateczny, precyzyjnie określony kształt. Zgodnie bowiem z art. 63 ust. 1 i 3 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym decyzja o warunkach zabudowy nie rodzi praw do terenu, ani nie narusza prawa własności i uprawnień osób trzecich. Może być ona nadto wydana dla więcej niż jednego wnioskodawcy. W świetle treści art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p każdy ma prawo, w granicach określonych ustawą, do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Użycie przez ustawodawcę sformułowania "chronionego prawem interesu osób trzecich" wskazuje wyraźnie, że nie chodzi w tym przypadku o wszelkie naruszenia ich interesów przez planowaną zabudowę, ale tylko i wyłącznie o takie naruszenia, które wiązać się będą z naruszeniem określonych, konkretnie wskazanych norm prawnych. Powyższych naruszeń konkretnych norm prawa skarżący nie wskazali. Z samego zaś faktu wydania decyzji o warunkach zabudowy nie można wywodzić naruszenia interesów osób trzecich – decyzja ta bowiem nie narusza prawa własności i innych praw tych osób. Badanie, czy planowana inwestycja wprowadzi lub zwiększy, w sposób niedopuszczalny ograniczenia lub uciążliwości dla terenów sąsiednich, wykracza poza materię postępowania o ustalenie warunków zabudowy i jest możliwe dopiero na etapie ewentualnego postępowania w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania części budynku. Ustalenia decyzji o warunkach zabudowy nie wpływają na ocenę, czy planowana inwestycja będzie uciążliwa dla skarżących i otoczenia. Decyzja ta określa jedynie, czy dana inwestycja jest w danym miejscu możliwa i jeśli tak – jakie warunki i zasady zagospodarowania terenu oraz jego zabudowy są dopuszczalne. Kwestie dotyczące wpływu planowanej inwestycji na nieruchomości sąsiednie i jej zgodności z warunkami techniczno-budowlanymi są rozstrzygane w odrębnym postępowaniu w przedmiocie udzielenia pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania, zatem nie mieszczą się w granicach postępowania dotyczącego ustalenia warunków zabudowy. Skarżący zwracali też uwagę na brak odpowiedniego uzbrojenia terenu, wskazując, że istniejąca infrastruktura drogowa nie będzie wystarczając dla planowanego zamierzenia, wiążącego się z intensyfikacją ruchu drogowego pojazdów osobowych i dostawczych. Zarzuty te są jednak nieuzasadnione, gdyż z zawartości akt administracyjnych jednoznacznie wynika, że istniejące uzbrojenie terenu jest wystarczające dla planowanego przez wnioskodawcę zamierzenia budowlanego (art. 61 ust. 1 pkt 3 u.p.z.p.). Nie ma przy tym podstaw do twierdzeń, że planowana działalność gospodarcza będzie wymagała jakiejś dodatkowej infrastruktury, w tym drogowej, poza istniejącą. Nie wynika to w szczególności z wniosku inwestora. Jak już przy tym wcześniej wskazano, zgodność wniosku o zmianę użytkowania części budynku z decyzją ustalającą warunki zabudowy (w tym w zakresie niezbędnej infrastruktury drogowej) będzie badana na etapie ewentualnego postępowania dotyczącego zmiany sposobu użytkowania części budynku, a stwierdzenie że planowana inwestycja odbiega swym zakresem od inwestycji objętej kwestionowanymi w niniejszej sprawie decyzjami skutkować będzie wniesieniem przez organ sprzeciwu od planowanych zmian sposobu użytkowania części budynku. Podobnie sytuacji wygląda, jeśli chodzi o zapewnienie przez inwestora miejsc parkingowych. W decyzji ustalającej warunki zabudowy wskazano w sposób jednoznaczny, że inwestor będzie musiał zapewnić miejsca postojowe dla samochodów prywatnych i osób zatrudnionych w części biurowo-usługowej na terenie własnej nieruchomości, a parking winien być zlokalizowany zgodnie z przepisem § 19 rozporządzenia Ministra infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. z 2015, poz. 1422). W ocenie Sądu takie uregulowanie kwestii zapewnienia miejsc postojowych przez inwestora jest wystarczający na tym etapie postępowania. Wynika z niego jednoznacznie, że aby doszło do zmiany sposobu użytkowania inwestor będzie musiał zlokalizować miejsca postojowe na własnej nieruchomości, co powinno skutecznie zapobiec podnoszonym przez skarżącym obawom, co do ewentualnych utrudnień dla właścicieli sąsiednich nieruchomości związanych z parkowaniem samochodami przy ich nieruchomościach przez osoby dojeżdżające do inwestora. Kwestie dokładnej lokalizacji i liczby miejsc parkingowych powinny zaś być przedmiotem opracowania na etapie zmiany sposobu użytkowania części obiektu. Zdaniem Sądu organ administracji publicznej I instancji, a za nim organ odwoławczy, podjęły zgodnie z art. 7 K.p.a. niezbędne działania do dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego i załatwienia sprawy, mając na względzie zarówno interes społeczny, jak i słuszny interes obywateli. Zgromadzony materiał dowodowy został przy tym zebrany w sposób wyczerpujący i rozpatrzony jako całość, co czyni w konsekwencji zadość art. 7 K.p.a., art. 77 § 1 K.p.a. i art. 80 K.p.a. Należy przy tym zaznaczyć, że stronom zapewniono czynny udział w toku postępowania w szczególności przez składanie zastrzeżeń i wniosków dowodowych. Wreszcie, opisane wyżej ustalenia faktyczne zostały szczegółowo przedstawione w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji zgodnie z art. 107 § 3 K.p.a. W ocenie Sądu, wszystkie wymogi z art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zostały w niniejszej sprawie spełnione. Tym samym organy administracji publicznej były zobowiązane do wydania pozytywnej decyzji o warunkach zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, co też uczyniły. W tym stanie rzeczy Sąd stwierdził, że zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu, który mógłby skutkować uchyleniem zaskarżonej decyzji i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718; ze zm.) oddalił skargę jako nieuzasadnioną.