II SA/Bd 907/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Anna Klotz Sędziowie: Sędzia WSA Joanna Brzezińska Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak (spr.) Protokolant Jakub Jagodziński po rozpoznaniu w Wydziale II na rozprawie w dniu 20 listopada 2012r. sprawy ze skargi J.S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w [...] z dnia [...] lipca 2012r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z dnia [...] nr [...] Wójt Gminy S., po ponownym rozpatrzeniu wniosku J. S., na podstawie art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1 i 4, art. 61 ust. 1, art. 63 ust. 2 i art. 64 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717 ze zm.) oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2000 r. Nr 98, poz. 1071 ze zm., dalej powoływanej jako kpa), odmówił ustalenia warunków zabudowy dla zmiany zagospodarowania terenu polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego oraz budynku garażowo-gospodarczego na terenie działki nr [...] w miejscowości P. W uzasadnieniu decyzji organ wyjaśnił, że powodem wydania decyzji odmownej było niespełnienie w sprawie przesłanki z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, albowiem działka objęta inwestycją nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej co zabudowane nieruchomości usytuowane w obszarze analizy, wyznaczonym zgodnie z § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588), jako co najmniej trzykrotna szerokość frontu działki wnioskodawcy (3 x137 m) tj. minimum 411 m w każdą stronę od granic jego działki. Organ wyjaśnił, że analizie zostały poddane wszystkie zabudowania znajdujące się w tak wyznaczonym obszarze analizy tj. działki nr [...], i że w wynika przeprowadzonej analizy stwierdził, że żadna działka zabudowana będąca w ternie analizowanym nie jest dostępna z tej samej drogi publicznej co działka wnioskodawcy nr [...], gdyż działki nr [...] dostępne są z ul. [..], stanowiącej publiczną drogę gminną, natomiast działka nr [...] poprzez drogę wewnętrzną o nr działki [...], może mieć dostęp do drogi publicznej oznaczonej symbolem [..] i [...] lub do drogi krajowej nr [...]. Podkreślając, że warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym jest spełniony wyłącznie wówczas, gdy któraś z sąsiednich działek dostępnych z tej samej drogi publicznej jest zabudowana oraz, że w sprawie żadna z sąsiednich działek dostępnych z tej samej drogi publicznej nie jest zabudowana i, że działki w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji użytkowane są jako lasy i łąki, organ stwierdził, że pomimo spełnienia pozostałych warunków z art. 61 ust. 1 ww. ustawy (pkt 2-5), w tym warunku dostępności terenu inwestycji do drogi poprzez działkę nr [...] jako drogę wewnętrzną (pkt 2), nie można było w sprawie wydać decyzji ustalającej warunki zabudowy, ponieważ konstrukcja art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym wymaga dla ustalenia warunków zabudowy łącznego spełnienia wszystkich przesłanek z art. 61 ust. 1 ww. ustawy, a niespełnienie którejkolwiek z nich czyni zamierzenie inwestycyjne niemożliwym do zrealizowania. Ponadto organ zaznaczył, że wnioskowana inwestycja nie spełnia wymogu zagwarantowania ładu przestrzennego w obszarze analizowanym, mając odmienne od nieruchomości sąsiednich uwarunkowania środowiskowe i kompozycyjno-estetyczne oraz wymagania funkcjonalne i gospodarczo-społeczne. Od powyższej decyzji J. S. wniósł odwołanie, w którym domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpoznania Wójtowi Gminy S., zarzucił organowi naruszenie art. 61 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Odwołujący wskazał, że przy drodze publicznej, do której działka nr [...] ma dostęp poprzez działkę nr [...], znajduje się zabudowa mieszkaniowa oraz, że w orzecznictwie i doktrynie ugruntowany został pogląd nakazujący szerokie rozumienie pojęcia działka sąsiednia. Podkreślił także, że organ I instancji odmawiając ustalenia warunków zabudowy ignoruje stanowisko wyrażone w poprzednio wydanych w sprawie decyzjach organu II instancji. Po rozpatrzeniu ww. odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. (SKO) decyzją z dnia [....] nr [...] orzekło utrzymało w mocy zaskarżonej decyzję organu I instancji. Uzasadniając w motywach rozstrzygnięcia prawidłowość stanowiska organu I instancji o niespełnieniu w sprawie warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym organ odwoławczy wskazał, że w wyznaczonym zgodnie z obowiązującymi przepisami obszarze analizy brak jest działki sąsiedniej dostępnej z tej samej drogi publicznej zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, która mogłaby być podstawą spełnienia przesłanki kontynuacji funkcji oraz parametrów i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu z art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy. Przedmiotowa działka jest bowiem usytuowana w kompleksie działek rolniczych i leśnych i w jej bezpośrednim sąsiedztwie przy drodze wewnętrznej oznaczonej nr [...] nie występuje zabudowa mieszkaniowa. Teren zabudowany w obszarze analizowanym istnieje zaś na działkach, które usytuowane są równolegle do działki odwołującego za terenami leśnymi, do których to dojazd znajduje się od strony wschodniej z ul. [...], stanowiącej publiczną drogę gminną. W ocenie organu odwoławczego działka odwołującego nie tworzy logicznej całości z istniejącą od strony wschodniej zabudową. Wskazując, że przepisy ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym nie definiują pojęcia działki sąsiedniej, SKO podkreśliło, że podziela stanowisko wyrażane w doktrynie i orzecznictwie sądów administracyjnych, że pojęciu temu należy nadać szersze znaczenie i interpretować funkcjonalnie, odnosić je do wszystkich tworzących całość urbanistyczną nieruchomości znajdujących się w obszarze analizowanym. Przyjmując takie rozumienie pojęcia działki sąsiedniej, SKO stwierdziło, że działka sąsiednia to nieruchomość położona w okolicy tworzącej pewną całość urbanistyczną, którą dla każdego przypadku należy określić oddzielnie, oraz że analiza sąsiedztwa w wyznaczonym w sprawie obszarze analizowanym z punktu widzenia ładu przestrzennego wykazała, że nieruchomość objęta inwestycją nie znajduje się w tak rozumianym sąsiedztwie, gdyż nie pozostaje względem innych działek zabudowanych w uporządkowanych relacjach w zakresie konieczności zachowania ładu przestrzennego. Spowoduje ona bowiem rozproszenie zabudowy, jako że znajduje się w odrębnym kwartale terenu i brak jest urbanistycznej i logicznej ciągłości pomiędzy obszarem inwestycji, a obszarem zabudowanym budynkami z dostępem z innej drogi publicznej. Poza tym SKO zaznaczyło, że działka skarżącego ma dostęp poprzez drogę wewnętrzną nr [..] do drogi publicznej tj. ul. [...]. Na powyższą decyzję J. S. wniósł skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy. Zarzucając naruszenie art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz sprzeczność istotnych ustaleń z treścią zebranego w sprawie materiału dowodowego wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu skargi skarżący przytoczył fragmenty uzasadnienie wydanej w sprawie decyzji SKO z dnia [...] nr [...] uchylającej poprzednio wydaną w sprawie decyzję Wójta Gminy S. o odmowie ustalenia warunków zabudowy dla spornej inwestycji i w ich świetle stwierdził, że zaskarżona decyzja jest sprzeczna z ustaleniami zawartymi z decyzji SKO z dnia [...], w ramach których to, zdaniem strony, SKO wskazało, że w obszarze analizy istnieją działki, które należy uznać za sąsiednie, dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymian dotyczących nowej zabudowy. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, podtrzymując swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie. Wojewódzki Sad Administracyjny w Bydgoszczy zważył, co następuje: Dokonują kontroli legalności zaskarżonej decyzji w zakresie wynikającym z treści przepisów art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1269 z późn. zm.), stwierdzić należy, że zakwestionowana przez skarżącego decyzja jest zgodna z prawem. Materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 2012 r., poz. 647). Ustawa ta określa zasady kształtowania polityki przestrzennej, a także zakres i sposoby postępowania w sprawach przeznaczania terenów na określone cele oraz ustalania zasad ich zagospodarowania i zabudowy, przyjmując ład przestrzenny i zrównoważony rozwój za podstawę tych działań (art. 1 ust. 1). W planowaniu przestrzennym uwzględnia się zatem zwłaszcza zasadę zachowania ładu przestrzennego jako, obok zasady zrównoważonego rozwoju, podstawę i zarazem fundament podejmowanych działań planistycznych. W myśl art. 4 ust. 2 i art. 59 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego wymaga ustalenia w drodze decyzji warunków zabudowy. W sprawie bezspornym jest, iż dla obszaru objętego zaskarżoną decyzją, nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Dlatego też przedmiotowa inwestycja wymagała ustalenia przez organ administracyjny w drodze decyzji warunków zabudowy terenu. Wydanie jednak takiej decyzji możliwe jest, stosownie do treści art. art. 61 ust. 1 w/w ustawy, jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, 2) teren ma dostęp do drogi publicznej, 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego, 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1, 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy wynika, iż aby ustalić warunki zabudowy dla planowanej inwestycji musi istnieć przynajmniej jedna zabudowana działka sąsiednia dostępna z tej samej drogi publicznej. Działka sąsiednia powinna być przy tym zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. W doktrynie i orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się, że przepis art. 61 ust.1 pkt 1 ww. ustawy konstytuuje zasadę dobrego sąsiedztwa, uzależniającą zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. W myśl tej zasady, planowana inwestycja nie może odbiegać od istniejącej, w momencie wydawania decyzji o warunkach zabudowy, sąsiedniej zabudowy. Chodzi bowiem o to, aby dostosować zamiary inwestycyjne do istniejących w danym miejscu standardów. Regulacja ta ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne (art. 2 pkt 1 ww. ustawy). Ponieważ celem tej zasady jest ochrona ładu przestrzennego w sytuacji braku planu zagospodarowania przestrzennego, a nie drastyczne ograniczenie zabudowy tam gdzie nie ma planu miejscowego, podzielić należy pogląd, prezentowany w orzecznictwie sądowym, i podkreślony przez strony przedmiotowego postępowania, że użyte w art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy, pojęcie "działki sąsiedniej" należy interpretować szeroko, jako nieruchomość położoną w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, którą należy określić dla każdego przypadku oddzielnie. Tak rozumiana działka sąsiednia powinna mieć jednak dostęp do tej samej drogi publicznej, co działka objęta wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, albowiem jednoznaczna i literalna treść analizowanego przepisu nie pozostawia wątpliwości, że określony w tym przepisie wymóg dostępności nieruchomości z tej samej drogi publicznej nie może być interpretowany rozszerzającą, poprzez objęcie nim także innych nieruchomość nie mających dostępu do tej samej drogi publicznej. W sytuacji bowiem, gdy określone wyrażenie, zwrot czy pojęcie danego przepisu jest dookreślone znaczeniowo i nie budzi wątpliwości interpretacyjnych w ramach reguł języka potocznego (prawnego) i jednocześnie nie ma bardzo ważnych racji uzasadniających odstąpienie od tego jednoznacznego znaczenia językowego, to interpretator powinien się oprzeć na rezultatach wykładni językowej i przypisać takiemu zwrotowi czy wyrażeniu takie znaczenie, jakie ma ono w języku potocznym, a więc ze względu na jego właściwości językowe. Pojęciem semantycznie otwartym we wskazanym przepisie jest jedynie pojęcie "działki sąsiedniej", w związku z tym tylko ono może podlegać interpretacji rozszerzającej poprzez objęcie nim, nie tylko działek sąsiednich sensu stricte tj. bezpośrednio graniczących z działką inwestora, ale również innych działek położonych w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, dostępnych z tej samej drogi publicznej. Stwierdzenie zatem, czy planowana inwestycja stanowi realizację tak rozumianej zasady dobrego sąsiedztwa i tym samym spełnia wymogi "ładu przestrzennego" musi zostać poprzedzone sporządzeniem analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, na którym planowana jest inwestycja. Szczegółowy sposób ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy w powiązaniu z analizą stanu istniejącego, a tym samym rozwinięcie zasady dobrego sąsiedztwa, na podstawie upoważnienia zawartego w art. 61 ust. 6 ww. ustawy, określa rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z 2003 r. Nr 164, poz. 1588). W rozporządzeniu tym określono wymagania dotyczące ustalenia: linii zabudowy, wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, szerokości elewacji frontowej, wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki oraz geometrii dachu. Zgodnie z § 3 ust. 1 tego rozporządzenia, w celu ustalenia wskazanych wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ww. ustawy. Granice obszaru analizowanego wyznaczy się zaś na kopii mapy, w skali 1:1500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2 w/w rozporządzenia). Zgodnie z ugruntowanym orzecznictwem Naczelnego Sądu Administracyjnego prawidłowe zastosowanie normy wynikającej § 3 rozporządzenia nakazuje wyznaczenie obszaru analizowanego dokoła, a więc z każdej strony (ze wszystkich stron) działki budowlanej objętej wnioskiem (zob. wyrok NSA z 28 sierpnia 2008 r., sygn. akt II OSK 1533/07), przy czym granica wyznaczonego terenu, z każdej strony działki nie może być mniejsza niż 50 metrów. W praktyce zastosowanie powyższego przepisu sprowadza się do wyznaczenia okręgu, którego promień wynosi co najmniej 50 metrów, a środkiem którego jest nieruchomość, na której planowana jest inwestycja. Jednocześnie należy zaznaczyć, iż w myśl § 9 ust. 1 i 2 ww. rozporządzenia, warunki i wymagania dotyczące nowej zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o warunkach zabudowy, zawierającej część tekstową i graficzną, zaś wyniki analizy, o której mowa w § 3 ust. 1, zawierające część tekstową i graficzną, stanowią załącznik do decyzji o warunkach zabudowy. Z powyższego wynika, iż organ administracyjny przed wydaniem decyzji ustalającej warunki zabudowy, zobligowany jest w pierwszej kolejności dokonać szczegółowej analizy terenu znajdującego się w sąsiedztwie nieruchomości inwestora w zakresie jego zabudowy oraz funkcji i cech architektonicznych i urbanistycznych, wyznaczając w tym celu wokół działki, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany zgonie z wymogami, jakie stwarza w tym zakresie § 3 ust. 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., następnie ustalić cechy i funkcje nowej zabudowy, zgodnie z szczegółowymi warunkami, jakie tworzy w/w rozporządzenie, po czym w konsekwencji poczynionych ustaleń ocenić, czy działka objęta planowaną inwestycją może być w świetle wymogów zasady dobrego sąsiedztwa zagospodarowana zgodnie z wnioskiem inwestora i czy będzie ona stanowiła kontynuację istniejącej zabudowy. Mając na względzie treść powołanych przepisów i poczynionych do nich uwag stwierdzić należy, iż orzekające w sprawie organy prawidłowo z punku widzenia wymogów zasady dobrego sąsiedztwa uznały, iż dla wnioskowanej zmiany zagospodarowania terenu nie mogą być ustalone warunki zabudowy z uwagi na brak w sąsiedztwie nieruchomości inwestora działki sąsiedniej, dostępnej z tej samej drogi publicznej, zabudowanej w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy, a więc ze względu na niespełnienie w sprawie obligatoryjnego dla możliwości wydania decyzji o warunkach zabudowy warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Z wyznaczonego zgodnie z wymogami z § 3 ust. 2 rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. obszaru analizy oraz z części tekstowej i graficznej decyzji o warunkach zabudowy, wynika, że działki zabudowane znajdujące się w obszarze analizy tj. działki nr [...] dostępne są z ul. [...], stanowiącej publiczną drogę gminną, natomiast działka nr [...] mająca bezpośredni dostęp do niestanowiącej drogi publicznej drogi wewnętrznej o nr działki [...], ma dostęp poprzez tą drogę wewnętrzną do znajdującej się poza obszarem analizy drogi publicznej tj. ul. [...] lub ewentualnie do ul. [...]. Zatem w sprawie bezsprzecznie nie został spełniony wymóg dostępności nieruchomości objętej wnioskiem do tej samej drogi publicznej, co nieruchomości zabudowane znajdujące się w obszarze analizy. Podkreślić należy także, że z załącznika graficznego do decyzji odmawiającej ustalenia warunków zabudowy jednoznacznie wynika, iż działka inwestora usytuowana jest w okolicy działek rolniczych i leśnych, i że w jej bezpośrednim sąsiedztwie przy drodze wewnętrznej, stanowiącej działkę nr [...], nie występuje żadna zabudowa mieszkaniowa. Natomiast teren zabudowany w obszarze analizowanym oddzielony jest od działki inwestora szerokim pasem terenu leśnego, a dostęp do niego znajduje się od przeciwnej strony tj. od ww. ul. [...]. Rację mają zatem orzekające w sprawie organy, że takie usytuowanie działki skarżącego w stosunku do nieruchomości zabudowanych, mieszczących się w obszarze analizy, wskazuje na całkowicie odmienne uwarunkowanie urbanistyczne, przestrzenne, środowiskowego i funkcjonalne działki inwestora względem nieruchomości przy ul. [...]. Objęta inwestycją działka skarżącego w żaden zatem sposób nie tworzyłaby ładu przestrzennego z zastaną w obszarze analizy zabudową. Należy wyrażenie podkreślić, że wymóg zachowania ładu przestrzennego oraz urbanistycznej ciągłości stanowi w świetle przepisów ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym fundament i zarazem warunek konieczny możliwości podjęcia działań zmieniających zagospodarowanie terenu w przypadku braku planu miejscowego. Także więc i z powodu nie spełnienie przez przedmiotową inwestycję tego wymogu nie można mówić w sprawie o realizacji - w przypadku wnioskowanej zabudowy działki nr [...] - zasady dobrego sąsiedztwa, wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 ww. ustawy i uzależniającej zmianę zagospodarowania terenu od dostosowania się do określonych cech terenu sąsiedniego, rozumianego jako teren położony w okolicy tworzącej pewną urbanistyczną całość, mający dostęp do tej samej drogi publicznej. Odnosząc się natomiast do granic wyznaczonego w sprawie obszaru analizy, podkreślić należy, że z treści przepisu § 3 ust. 2 rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r., stanowiącego, że granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, w skali 1:1500 lub 1:1000, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów, wynika iż ustawodawca pozostawił wprawdzie organom administracji swobodę w wyznaczeniu granic obszaru analizowanego, jednak zastrzegł, że ma on obejmować teren wokół działki w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki (minimalna odległość to 50 m). Zatem przy prawidłowym określaniu granic obszaru analizowanego musi być dochowana ta minimalna odległość przewidziana prawem, co oczywiście nie wyklucza wyznaczenia obszaru analizowanego w granicach większych niż minimalne, o ile jednak zachodzi taka konieczność. W przedmiotowej sprawie zaś, taka konieczność nie zaistniała, biorąc pod uwagę charakter i właściwości terenu znajdującego się wokół działki skarżącego (teren leśny i rolny). Poza tym biorąc pod uwagę znaczną szerokość frontu działki skarżącego – 137 m oraz minimalną wskazaną przez ustawodawcę w § 3 ust. 2 rozporządzeniem Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. odległość granic obszaru analizy – 50 m, wskazać należy, że przyjęty w sprawie obszar analizy, wynoszący 411 m w każdą stronę od granicy działki inwestora, nie tylko odpowiadał wielkości wynikającej z treści ww. przepisu rozporządzenia, ale również był na tyle znaczny, że w pełni pozwalał na odzwierciedlenie cech przestrzennych i urbanistycznych terenu znajdującego się w sąsiedztwie działki skarżącego. W ocenie Sądu nie zasługuje na uwzględnienie także zarzut skargi o sprzeczna poczynionych w zaskarżonej decyzji ustaleń ze wskazaniami i ustaleniami zawartymi z decyzji SKO z dnia [...], albowiem organ II instancji w kwestionowanej przez skarżącego decyzji przyjął, zgodnie ze stanowiskiem wyrażonym w decyzji z dnia [...], szerokie rozumienie zasady dobrego sąsiedztwa, i w jej świetle stwierdził, że działka skarżącego w przypadku realizacji wnioskowej inwestycji, spowoduje naruszenie tej zasady, albowiem nie będzie ona stanowił logicznej i urbanistycznej ciągłości z zabudowanym terenem występującym w obszarze analizy. Ponadto organ odwoławczy dokonał ustalenia, że działka skarżącego ma dostęp poprzez drogę wewnętrzną do drogi publicznej tj. ul. [...]. W tym stanie rzeczy, uznając że orzekające w sprawie organy, prawidłowo stwierdziły, że w przedmiotowej sprawie nie można było wydać wnioskowanej decyzji z powodu nie spełnienia obligatoryjnego warunku z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, co zasadnie wykazały poprzez ustalenie, że działka skarżącego nie ma dostępu do tej samej drogi publicznej, co nieruchomości zabudowane w obszarze analizy i dodatkowo poprzez przytoczenie argumentów świadczących o niezachowaniu ciągłości urbanistycznej przez planowaną zabudowę i naruszeniu w ten sposób ładu przestrzennego występującego na analizowanym terenie, a także stwierdzając bezzasadność podniesionych w skardze zarzutów, Sąd na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. Nr 153, poz. 270 ze zm.), orzekł o oddaleniu skargi J. S.