II SA/Bd 930/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący: sędzia WSA Joanna Brzezińska Sędziowie: sędzia WSA Joanna Janiszewska-Ziołek asesor WSA Mariusz Pawełczak (spr.) Protokolant: starszy sekretarz sądowy Katarzyna Kloska po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 7 października 2025 r. sprawy ze skargi B. M.i M. M. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego [...] z dnia [...] sierpnia 2024 r. nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. 1. Decyzją z dnia 25 czerwca 2024 r. Wójt Gminy D. (dalej: "Wójt", "organ I instancji") ustalił dla M. M. i B. M. (dalej: "skarżący") jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości w stosunku procentowym, tj. w wysokości 30 % wzrostu wartości działki nr [...] położonej w obrębie ewidencyjnym D. , jednostka ewidencja D. w wysokości [...] zł. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie Wójt wskazał, że nieruchomość została zbyta aktem notarialnym Repertorium A nr [...] z dnia 5 lutego 2024 r. Jako podstawę wszczęcia przedmiotowego postępowania Wójt powołał art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 2023 r. poz. 977 ze zm. – dalej: "u.p.z.p.") zgodnie z którym, jeżeli w związku z uchwaleniem albo zmianą planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, jednak nie wyższym niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. W dalszej części uzasadnienia organ wskazał, że zbyta nieruchomość przed zmianą planu objęta była zapisami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego gminy D., zatwierdzonym uchwałą Nr [...] Rady Gminnej w D. z dnia 21 marca 1994 r., zgodnie z którą działka nr [...] (przed podziałem) znajdowała się częściowo w jednostce strukturalnej 7MN,U (teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej). Działka nr [...] zlokalizowana była częściowo na terenie o symbolu 7MN,U, a częściowo na terenie rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Natomiast w obowiązującym miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego terenu położonego między ul. [...], ul. [...] a torami kolejowymi w D. , uchwalonym Uchwałą Nr [...] Rady Gminy D. z dnia 30 marca 2022 r., zbyta nieruchomość znajduje się w jednostce strukturalnej 1UMN, przeznaczonej pod zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz na terenie 11WS – teren wód powierzchniowych śródlądowych. Organ I instancji postanowieniem z dnia 8 marca 2024 r. powołał rzeczoznawcę majątkowego, M. B.-K. w celu określenia wzrostu wartości rynkowej nieruchomości nr [...]. W oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy rzeczoznawca majątkowy sporządził stosowny operat szacunkowy. Wójt wskazał, że rzeczoznawca majątkowy dokonał wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości. Wartość nieruchomości określono w wykonanym operacie podejściem porównawczym, metodą porównywania parami jako wartość rynkową dla aktualnego sposobu użytkowania, który jest tożsamy z wartością rynkową dla najkorzystniejszego sposobu użytkowania. Dla określenia wartości rynkowej nieruchomości w okresie przed uchwaleniem nowego planu miejscowego rzeczoznawca zdefiniował rynek lokalny jako obszar powiatu Ś.. Okres monitorowania przyjął od sierpnia 2021 r. do lipca 2022 r. Działka wyceniana w nieobowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego posiadała przeznaczenie – teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej oraz częściowo teren rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego według poziomu cen z dnia zbycia nieruchomości wyniosła 309.601,00 zł. Natomiast dla określenia wartości rynkowej nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego, rzeczoznawca zdefiniował rynek lokalny jako obszar powiatu Ś.. Okres monitorowania przyjął od marca 2021 r. do stycznia 2024 r. Wartość rynkowa wycenianej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego według poziomu cen z dnia zbycia nieruchomości wyniosła 517.956,00 zł. Zatem zgodnie z operatem szacunkowym nastąpił wzrost wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości i wynosi 208.355,00 zł. Wójt wyjaśnił dalej, że zgodnie z § 5 ust. 12 obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stawka procentowa stanowiąca podstawę do określenia opłaty planistycznej wynosi 30 % wzrostu wartości nieruchomości, co w analizowanym przypadku stanowi kwotę 62.506,50 zł W ocenie organu I instancji w niniejszej sprawie zostały spełnione obie przesłanki ustalenia opłaty planistycznej związanej ze wzrostem wartości nieruchomości nr [...], tj. zmieniła się wartość nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a także nieruchomość ta została zbyta przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie miejscowego planu bądź jego zmiany. Ponadto zdaniem Wójta sporządzony operat szacunkowy został sporządzony prawidłowo, zgodnie z obowiązującym stanem prawnym, a także stanem faktycznym nieruchomości będącej jego przedmiotem. 2. W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący, reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika wnieśli o jej uchylenie i umorzenie postępowania jako bezprzedmiotowego. W ocenie skarżących rozstrzygnięcie organu I instancji narusza: - art. 36 ust. 4 u.p.z.p. albowiem postępowanie jest bezprzedmiotowe wobec nieziszczenia się wszystkich przesłanek uzasadniających pobranie opłaty z tytułu wzrostu wartości zbywanej nieruchomości; - art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez określenie wartości zbytej nieruchomości w porównaniu do cen jakie uzyskano za nieruchomości, które nie były podobne do tej nieruchomości albo co do których nie wskazano na ich podobny charakter do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, nie wyjaśniając przy tym jakie były podstawy uznania nieruchomości porównywanych za podobne do zbytej nieruchomości. W ocenie skarżących w niniejszej sprawie nie zachodzi konieczna dla ustalenia opłaty jednorazowej przesłanka związku pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości nieruchomości zbytej przez skarżących, a Wójt nie sprostał obowiązkowi wykazania jej istnienia. Stan faktyczny na zbytej nieruchomości nie uległ zmianie, w szczególności przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego możliwa była na niej identyczna zabudowa i zamierzenia inwestycyjne jakie są możliwe po jego uchwaleniu. 3. Rozpoznając sprawę w postępowaniu odwoławczym Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Bydgoszczy (dalej: "Kolegium", "organ odwoławczy") decyzją z dnia 26 sierpnia 2024 r. utrzymało w mocy orzeczenie organu I instancji. W motywach rozstrzygnięcia organ odwoławczy poddał analizie i ocenie operat rzeczoznawcy majątkowego uznając, że nieruchomości wzięte pod uwagę przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym są podobne do nieruchomości wycenianej, a sporządzony operat może stanowić dowód w sprawie. Organ odwoławczy uznał ww. operat za sporządzony zgodnie z przepisami prawa, w sposób przejrzysty, spójny, logiczny i czytelny, który umożliwił zrozumienie wyrażanych przez rzeczoznawcę opinii, szczególnie tych, które pochodzą z obszaru jego wiedzy specjalnej. Kolegium podkreśliło, że wycena nieruchomości jest zadaniem wymagającym wiedzy specjalnej, którą nie dysponują organy administracji publicznej. Organ odwoławczy wyjaśnił, że oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, co nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Operat szacunkowy w niniejszym postępowaniu został zweryfikowany i oceniony przez Kolegium z należytą starannością zarówno pod kątem formalnym, jak i materialnym. Operat szacunkowy w przedmiotowym postępowaniu spełnia wymogi formalne określone w rozporządzeniu, jak i opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej. Kolegium uznało, że rzeczoznawca majątkowy zawarł w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też uzasadnienie wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących. Odnosząc się do uwag skarżących zawartych w odwołaniu Kolegium podkreśliło, że brak jest dowodów na okoliczność, iż nieruchomość przed wejściem w życie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego mogła być bez przeszkód zabudowana, zwłaszcza nie uzyskano dla niej decyzji o warunkach zabudowy. Organ odwoławczy stwierdził, że w postępowaniu o ustalenie opłaty planistycznej organ nie rozpatruje jednocześnie możliwości ustalenia warunków zabudowy dla konkretnej nieruchomości. Zdaniem Kolegium ocenę przeznaczenia gruntów w poszczególnych okresach determinuje przeznaczenie przedmiotowej nieruchomości wskazane w odpowiednich miejscowych planach zagospodarowania przestrzennego. Ponadto Kolegium wskazało, że do skutecznego zakwestionowania merytorycznej części operatu niezbędnym byłoby przedłożenie kontroperatu sporządzonego przez biegłego posiadającego wiadomości specjalne, czego skarżący nie uczynili. 4. Na powyższe rozstrzygnięcie skarżący reprezentowani przez zawodowego pełnomocnika złożyli skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Bydgoszczy wnosząc o jej uchylenie i zarzucając naruszenie: - art. 107 § 3 k.p.a. w związku z art. 8, 9 i 11 k.p.a. poprzez sporządzenie uzasadnienia w sposób pozorny, albowiem nie odniesiono się w nim w sposób wyczerpujący do zarzutów i twierdzeń podnoszonych przez strony ograniczając się w zasadzie do streszczenia przebiegu postępowania, stanowisk stron i organu pierwszej instancji oraz operatu szacunkowego; - art. 36 ust. 4 u.p.z.p. poprzez niezasadne wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości wobec nieziszczenia się wszystkich przesłanek uzasadniających pobranie owej opłaty; - art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 ust. 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez określenie wartości zbytej nieruchomości w porównaniu do cen jakie uzyskano za nieruchomości, które nie były podobne do tej nieruchomości albo co do których nie wskazano na ich podobny charakter do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny, nie wyjaśniając przy tym jakie były podstawy uznania nieruchomości porównywanych za podobne do zbytej nieruchomości. W uzasadnieniu skargi skarżący przedstawili argumentację wspierającą podniesione zarzuty. 5. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie podtrzymując dotychczasowe stanowisko w sprawie. 6. Na rozprawie pełnomocnik skarżącego podtrzymał skargę. Ponadto zarzucił, że w decyzji organ I instancji nie nałożył obowiązku na skarżących małżonków solidarnie zatem jest wątpliwość czy obowiązek obciąża ich solidarnie, czy każdego z nich osobno. Nadto wskazał, że w podstawie prawnej decyzji organu pierwszej instancji nie powołano się na art. 37 u.p.z.p., co może budzić wątpliwości czy organ ten przepis zastosował. Skarżący z kolei podkreślił, że uchwalenie planu miejscowego w żaden sposób nie zmieniło możliwości zagospodarowania spornej działki. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył co następuje: 7. Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 1267) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj. Dz. U. z 2024 r. poz. 935 ze zm. – dalej: "p.p.s.a."), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, przy czym kontrola ta sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. W ramach owej kontroli sąd administracyjny nie przejmuje sprawy administracyjnej do jej końcowego załatwienia, lecz ocenia, nie będąc przy tym związany granicami skargi, czy przy wydawaniu zaskarżonego aktu nie naruszono reguł postępowania administracyjnego i czy prawidłowo zastosowano prawo materialne. Sąd uwzględniając skargę na decyzję lub postanowienie uchyla decyzję lub postanowienie w całości albo w części, jeżeli stwierdzi naruszenie prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenie prawa dające podstawę do wznowienia postępowania administracyjnego, bądź inne naruszenie przepisów postępowania, jeżeli mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy (art.145 § 1 pkt 1 p.p.s.a.). Przy czym stosownie do art. 134 § 1 p.p.s.a. rozstrzygając daną sprawę sąd, co do zasady, nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi, może zastosować przewidziane ustawą środki w celu usunięcia naruszenia prawa w stosunku do aktów lub czynności wydanych lub podjętych we wszystkich postępowaniach prowadzonych w granicach sprawy, której dotyczy skarga, jeżeli jest to niezbędne dla końcowego jej załatwienia (art. 135 p.p.s.a.). Natomiast w razie nieuwzględnienia skargi, sąd skargę oddala odpowiednio w całości albo w części (art. 151 p.p.s.a.). W oparciu o powyższe kryteria Sąd kontrolując legalność zaskarżonej decyzji i mając na uwadze materiał dowodowy zgromadzony w aktach sprawy, nie dopatrzył się naruszeń prawa uzasadniających konieczność jej uchylenia. Zarzuty podniesione przez stronę skarżącą w skardze również nie zasługują na uwzględnienie. 8. Przedmiot oceny Sądu stanowi decyzja Kolegium z dnia 26 sierpnia 2024 r. utrzymująca w mocy decyzję Wójta z dnia 25 czerwca 2024 r. w przedmiocie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości zbytej nieruchomości w stosunku procentowym, tj. w wysokości 30 % wzrostu wartości działki nr [...] położonej w obrębie ewidencyjnym D. , jednostka ewidencja D. , w wysokości 62.506,50 zł. W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, iż uchwałą Rady Gminy D. nr [...] z dnia 30 marca 2022 r. uchwalony został miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego dla terenu położonego między ul. [...], ul. [...] a torami kolejowymi w D. , zgodnie z którym tereny oznaczone symbolem 1UMN przeznaczono na zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, natomiast symbolem 11WS oznaczono tereny wód powierzchniowych śródlądowych. Na terenach tych znajdowała się działka nr [...], która stanowiła własność skarżących. Powyższa działka została w późniejszym okresie podzielona na działki nr [...] i nr [...]. Następnie działka nr [...] została przez skarżących sprzedana aktem notarialnym z dnia 5 lutego 2024 r. Jak wynika z dokumentacji znajdującej się w aktach sprawy administracyjnej, w szczególności z operatu szacunkowego z dnia [...] maja 2024 r., w uprzednio obowiązującym w latach 1991-2009 miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego Gminy D. (uchwała nr [...] z dnia 21 marca 1991 r.) działka nr [...] znajdowała się częściowo na terenie symbolu 7MN,U oznaczającego teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, a częściowo na terenie rolniczej przestrzeni produkcyjnej. Rozpatrywana działka nr [...] stanowi w większości teren upraw rolnych i jest zabudowana budynkiem drewnianej stodoły. Ponadto na działce zlokalizowany jest staw oraz starodrzew. Zmiana przeznaczenia nieruchomości nastąpiła wraz z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2022 r. na teren przeznaczony pod zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej, a w części dotyczącej stawu przeznaczony pod tereny wód powierzchniowych śródlądowych. Co istotne, w okresie między 2009 r. a 2022 r. nie została dla ww. gruntów wydana decyzja o warunkach zabudowy. Podstawę materialnoprawną wydanych w przedmiotowej sprawie decyzji stanowił art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 4 i 11 u.p.z.p. Zgodnie z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Uchwałą Rady Gminy D. nr [...] z dnia 30 marca 2022 r. ustalono, że wysokość stawek procentowych służących naliczeniu opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na terenach przeznaczonych do realizacji celów niepublicznych wynosi 30 %. Stosownie do treści art. 37 ust. 1 u.p.z.p., wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Stosownie do art. 37 ust. 3 i 4 u.p.z.p. opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości organ ustala w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z kolei notariusz, w terminie 7 dni od dnia sporządzenia umowy, której przedmiotem jest zbycie nieruchomości, w formie aktu notarialnego, jest zobowiązany przesłać wójtowi, burmistrzowi albo prezydentowi miasta wypis z tego aktu (art. 37 ust. 5). Na tej podstawie, ww. organ ustala opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 4, w drodze decyzji, bezzwłocznie po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego (art. 37 ust. 6). Przepisy regulacje należy interpretować w ten sposób, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta powinien w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące, a po otrzymaniu wypisu z aktu notarialnego, wszcząć z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości. W myśl art. 37 ust. 11 u.p.z.p., wartość nieruchomości określa się na podstawie: 1) w sytuacji gdy na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenów dotychczas nieobjętych takim planem albo nieobjętych obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym niemożliwe lub istotnie ograniczone stało się dalsze faktyczne użytkowanie terenu i gruntu w sposób zgodny z mającym miejsce w dniu uchwalenia planu miejscowego faktycznym użytkowaniem - wyłącznie faktycznego użytkowania terenu i gruntu oraz dostępu do istniejących w dniu wejścia w życie planu miejscowego dróg publicznych, sieci wodociągowych, kanalizacyjnych, elektroenergetycznych, gazowych, ciepłowniczych oraz telekomunikacyjnych; 2) w sytuacji, gdy na skutek zmiany planu miejscowego lub uchwalenia planu miejscowego dla terenu objętego obowiązującym w dniu uchwalenia tego planu planem miejscowym, korzystanie z nieruchomości lub jej części w sposób zgodny z dotychczasowym przeznaczeniem stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone - dotychczasowego przeznaczenia wynikającego z planu miejscowego, który jest zmieniany lub uchylany. Pamiętać również należy, że w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości stosuje się przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, o ile przepisy tej ustawy nie stanowią inaczej (art. 37 ust. 12 u.p.z.p.). Zgodnie z treścią art. 7 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n., określenia wartości nieruchomości dokonują rzeczoznawcy majątkowi, którzy dokonują wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Opinię o wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). Szczegółowe zasady wyceny nieruchomości, w tym rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego reguluje rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. poz. 1832). Stosownie do brzmienia § 78 ust. 2 ww. rozporządzenia, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne do dokonania wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności oraz rozwiązań merytorycznych, a także przedstawienie toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Rzeczoznawca majątkowy powinien ponadto zawrzeć w opinii uzasadnienie wskazujące na właściwy dobór nieruchomości przeznaczonych do celów porównawczych (m.in. położenie, wielkość, kształt, stan zagospodarowania, w tym uzbrojenie działek, dojazd do nich, oraz zabudowę) i ustalenie istotnych cech różniących nieruchomości, jak też wskazujące na właściwe ustalenie współczynników korygujących (por. wyrok NSA z dnia 12 grudnia 2017 r. sygn. II OSK 746/17, dostępny w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych). Operat szacunkowy jest zatem wyłącznym dowodem wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia bądź zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W orzecznictwie nie budzi przy tym wątpliwości, że operat taki, jak każdy inny dowód w sprawie podlega ocenie z uwzględnieniem art. 80 k.p.a., który nakazuje organowi administracji oceniać, czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego oraz art. 7 k.p.a., który nakazuje podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego, a także art. 77 § 1 k.p.a., który nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego (por. wyrok WSA w Białymstoku z dnia 12 kwietnia 2017 r. sygn. II SA/Bk 40/17). 9. W tak zakreślonych ramach prawnych przedmiotem sporu objęta została kwestia wystąpienia przesłanek uprawniających organ do ustalenia opłaty planistycznej. Zarzuty skargi dotyczące naruszenia prawa materialnego sprowadzają się w istocie do błędnego - w ocenie skarżących - przyjęcia, że ziściły się wszystkie przesłanki uzasadniające pobranie przedmiotowej opłaty. Skarżący podnieśli w szczególności, że na spornej nieruchomości możliwa była identyczna zabudowa i identyczne zamierzenia inwestycyjne jakie są możliwe po uchwaleniu planu. Ponadto skarżący zakwestionowali dobór nieruchomości przyjętych przez rzeczoznawcę majątkowego do porównania wskazując, że nieruchomości te nie były podobne do nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Odnosząc się do stanowiska skarżącego Sąd wyjaśnia, że rzeczoznawca majątkowy w niniejszej sprawie sporządził w dniu 17 maja 2024 r. operat szacunkowy, w którym wycenę przedmiotowej nieruchomości, ze względu na różnorodność terenu, podzielił na trzy funkcjonalne części: 1) etap I – określenie wartości gruntu z przeznaczeniem w planie ogólnym pod zabudowę mieszkaniowo-usługową oraz po uchwaleniu miejscowego planu pod zabudowę usługową z dopuszczalną zabudową mieszkaniową jednorodzinną (0,7000 ha); 2) etap II – określenie wartości gruntu z przeznaczeniem w planie ogólnym na tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej oraz po uchwaleniu miejscowego planu pod zabudowę usługową z dopuszczalną zabudową mieszkaniową jednorodzinną (1,1000 ha); 3) etap III – określenie wartości gruntu z przeznaczeniem w planie ogólnym pod rolniczą przestrzeń produkcyjną oraz po uchwaleniu miejscowego planu pod wody powierzchniowe śródlądowe i tereny je okalające pod zabudowę usługową z dopuszczalną zabudową mieszkaniową jednorodzinną (0,4801 ha). Wartość nieruchomości przed uchwaleniem planu miejscowego ustalono na podstawie następującego wzoru: Wartość nieruchomości przed planem = Wartość części pod MN,U + Wartość części rolnej + Wartość części ze stawem. Wartość nieruchomości po uchwaleniu planu miejscowego ustalono na podstawie następującego wzoru: Wartość nieruchomości po uchwaleniu planu = Wartość części pod UMN + Wartość części pod WS. Rzeczoznawca dla wyceny nieruchomości zarówno w stanie przed uchwaleniem miejscowego planu, jak w stanie po uchwaleniu miejscowego planu przyjął podejście porównawcze, metodę porównania parami, z uwagi na słabo rozwinięty rynek nieruchomości podobnych do przedmiotowej działki. W wyniku tak przyjętych metod badania wycena dla przedmiotowej działki wyniosła 309.601,00 zł przed uchwaleniem miejscowego planu oraz 517.956,00 zł po uchwaleniu miejscowego planu. Ponadto rzeczoznawca wykazał, że działka nr [...] będąca przedmiotem sprzedaży przez skarżących, powstała w wyniku podziału ówczesnej działki nr [...]. W tym stanie rzeczy, rzeczoznawca uznał, że działka będąca przedmiotem sprzedaży stanowi część działki istniejącej zarówno przed uchwaleniem miejscowego planu, jak i po jego uchwaleniu i odpowiada jej położeniem. Sąd podziela stanowisko orzekających w przedmiotowej sprawie organów, że znajdujący się w aktach sprawy operat szacunkowy z dnia 17 maja 2024 r. jest czytelny, logiczny i spójny. Uzasadnione jest stanowisko organów dotyczące przyjęcia wyceny nieruchomości w myśl ww. operatu, skoro wycena ta została właściwie uargumentowana. W pierwszej kolejności wskazać należy, że dla określenia wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości z przeznaczeniem pod zabudowę mieszkaniowo-usługową za okres przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2022 r. oraz pod zabudowę usługową z dopuszczalną zabudową mieszkaniową jednorodzinną po jego uchwaleniu, rzeczoznawca ustalił, że od marca 2022 r. do dnia sprzedaży nieruchomości, tj. 1 lutego 2024 r. na terenie gminy D. nie doszło do transakcji nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca rozszerzył więc badanie na powiat świecki z wyjątkiem gminy Ś. i na tak określonym obszarze odnotowano liczbę 9 transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny. Do porównania rzeczoznawca wyselekcjonował trzy działki najbardziej zbliżone ze sporną nieruchomością ze względu na ich lokalizację, powierzchnię działki, dostępność komunikacyjną oraz ograniczenia. Następnie rzeczoznawca dokonał porównania poszczególnych parametrów uwzględniając ich wagę i wynikające z tego względne obniżenie bądź wzrost wartości tych nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe dane ustalono średnią wartość dla 1 m kw. nieruchomości przyjętych do porównania, która to posłużyła do wyliczenia wartości działki nr [...] we wskazanym powyżej zakresie, zarówno przed uchwaleniem, jak i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Następnie dla określenia wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości z przeznaczeniem na tereny rolniczej przestrzeni produkcyjnej za okres przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2022 r. oraz pod zabudowę usługową z dopuszczalną zabudową mieszkaniową jednorodzinną po jego uchwaleniu, rzeczoznawca wycenę rozpoczął od analizy rynku nieruchomości niezabudowanych na terenie powiatu świeckiego. Przeprowadzona analiza wykazała, że na rynku dotyczącym nieruchomości gruntowych rolnych nieobjętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego o powierzchni powyżej 1 ha w okresie od lutego 2022 r. do lutego 2024 r. miało miejsce 10 transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny. Do porównania rzeczoznawca wyselekcjonował trzy działki najbardziej zbliżone ze sporną nieruchomością ze względu na ich lokalizację, wskaźnik bonitacji gleb, powierzchnie działki oraz dojazd do nieruchomości. Następnie rzeczoznawca dokonał porównania poszczególnych parametrów uwzględniając ich wagę i wynikające z tego względne obniżenie bądź wzrost wartości tych nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe dane ustalono średnią wartość dla 1 ha nieruchomości przyjętych do porównania, która to posłużyła do wyliczenia wartości działki nr [...] we wskazanym powyżej zakresie przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Dalej rzeczoznawca przeprowadził analizę rynku nieruchomości przy uwzględnieniu zabudowy usługowej z dopuszczalną zabudową mieszkaniową jednorodzinną po uchwaleniu planu, z której wynika, że na rynku dotyczącym nieruchomości gruntowych niezabudowanych w ww. okresie, tj. od lutego 2022 r. do lutego 2024 r. miało miejsce 10 transakcji nieruchomościami podobnymi do przedmiotu wyceny. Do porównania rzeczoznawca wyselekcjonował trzy działki najbardziej zbliżone ze sporną nieruchomością ze względu na ich lokalizację, powierzchnię działki, dostępność komunikacyjną oraz ograniczenia. Następnie rzeczoznawca dokonał porównania poszczególnych parametrów uwzględniając ich wagę i wynikające z tego względne obniżenie bądź wzrost wartości tych nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe dane ustalono średnią wartość dla 1 m kw. nieruchomości przyjętych do porównania, która to posłużyła do wyliczenia wartości działki nr [...] we wskazanym powyżej zakresie po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Przechodząc do etapu trzeciego, rzeczoznawca – dla określenia wartości gruntu przedmiotowej nieruchomości z przeznaczeniem w planie ogólnym pod rolniczą przestrzeń produkcyjną za okres przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2022 r. oraz pod wody powierzchniowe śródlądowe i tereny je okalające pod zabudowę usługową z dopuszczalną zabudową mieszkaniową jednorodzinną po uchwaleniu miejscowego planu – wycenę rozpoczął od analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych niewykorzystywanych na cele inwestycyjne, o powierzchni zbliżonej do przedmiotu wyceny. Rzeczoznawca dokonując powyższego wyboru miał na względzie, iż wyceniana część nieruchomości z przeważającym przeznaczeniem pod wody powierzchniowe śródlądowe stanowiąca część podwórza ze zbiornikiem wodnym, w sposób znaczny utrudnia zagospodarowanie terenu. Na badanym obszarze rzeczoznawca odnalazł jedną transakcję mogącą stanowić nieruchomość podobną, w związku z czym rozszerzył analizę na tereny gmin sąsiednich, za wyjątkiem gminy Ś.. Na tak określonym obszarze rzeczoznawca odnotował 16 transakcji nieruchomościami gruntowymi o powierzchni zbliżonej do przedmiotu wyceny w okresie od marca 2021 r. do stycznia 2024 r. Do porównania rzeczoznawca wyselekcjonował trzy działki najbardziej zbliżone ze sporną nieruchomością ze względu na ich lokalizację, powierzchnię działki, dostępność komunikacyjną oraz ograniczenia. Następnie rzeczoznawca dokonał porównania poszczególnych parametrów uwzględniając ich wagę i wynikające z tego względne obniżenie bądź wzrost wartości tych nieruchomości. Biorąc pod uwagę powyższe dane ustalono średnią wartość dla 1 m kw. nieruchomości przyjętych do porównania, która to posłużyła do wyliczenia wartości działki nr [...] we wskazanym powyżej zakresie, zarówno przed uchwaleniem, jak i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Powyższy dobór metod szacowania wartości nieruchomości oraz dokonane na ich podstawie wyliczenia nie budzą wątpliwości Sądu. Argumentacja zaprezentowania przez rzeczoznawcę majątkowego jest spójna i logiczna. W szczególności logiczny jest dobór metody porównania parami w przypadku małej próby porównawczej. Ponadto w ocenie Sądu dobór nieruchomości przyjętych do porównania w operacie szacunkowym był prawidłowy, ponieważ rzeczoznawca wybrał nieruchomości o zbliżonej powierzchni, będące przedmiotem transakcji w gminach sąsiednich względem położenia działki nr [...] z zastrzeżeniem, że w gminie, w której położona jest ww. działka była zbyt mała próba nieruchomości nadających się do porównania, aby można było analizę ograniczyć do gminy, w której sporna nieruchomość jest położona. Ponadto analiza dotyczyła działek, których dotyczyły transakcje mające miejsce maksymalnie dwa lata przed sprzedażą działki, której dotyczy niniejsze postępowanie. Zdaniem Sądu prawidłowo przyjęły organy obu instancji, że nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżącego dotyczący zaniżenia w operacie szacunkowym oraz w decyzji wartości nieruchomości za okres przed uchwaleniem miejscowego planu. Należy zauważyć, że działka nr [...], z której później została wydzielona działka nr [...], według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego w latach 1991-2009 położona była częściowo na terenie symbolu 7MN,U oznaczającego teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej, a częściowo na terenie rolniczej przestrzeni produkcyjnej. W okresie braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (lata 2009-2022) dla działki tej nie została wydana decyzja o warunkach zabudowy. Dopiero wraz z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2022 r. działka nr [...] (przed podziałem działka nr [...]), utraciła rolnicze przeznaczenie i znalazła się na terenie zabudowy usługowej z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej oraz jedynie częściowo na terenie wód powierzchniowych śródlądowych, w zakresie zlokalizowanego na terenie działki stawu. Żadne dane nie wskazują zatem aby teren, na którym położona jest działka nr [...], przed uchwaleniem miejscowego planu w 2022 r. służyła lub była przeznaczona w pełnym jej zakresie zabudowie mieszkaniowo-usługowej. Wobec powyższych okoliczności nie ulega wątpliwości, że wraz z uchwaleniem miejscowego planu w 2022 r. przedmiotowa działka zmieniła swoje przeznaczenie z mieszkaniowo-usługowego oraz rolnego na zabudowę usługową z dopuszczeniem zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej wraz z terenem wód powierzchniowych śródlądowych w obrębie stawu zlokalizowanego na terenie ww. działki. Podkreślenia wymaga, że zgodnie z art. 157 u.g.n. o potrzebie weryfikacji operatu decyduje powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości co do jego prawidłowości. Samo żądanie strony dokonania takiej weryfikacji i zgłaszane zarzuty wobec operatu są niewystarczające dla zlecenia przez organ oceny prawidłowości sporządzenia takiego operatu. Zaniechanie wystąpienia o taką ocenę przez organ, gdy strona kwestionuje prawidłowość operatu w opozycji do pozytywnej oceny organu, nie uzasadnia zarzutu naruszenia przepisów k.p.a. regulujących postępowanie dowodowe. Jeżeli strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to powinna wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o ocenę jego prawidłowości, a po jej uzyskaniu przedłożyć ten dowód organowi, co umożliwiłoby podważenie wiarygodności operatu sporządzonego na zlecenie organu i ewentualne podjęcie z urzędu działań mających na celu wyjaśnienie zaistniałych rozbieżności (por. wyrok NSA z dnia 21 lipca 2023 r., sygn. akt I OSK 1008/20). Zarzucając niewiarygodność i błędy sporządzonego w sprawie operatu w zakresie wzrostu wartości nieruchomości, który miał związek z uchwaleniem zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, oprócz zastosowania procedury wystąpienia do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o dokonanie oceny jego prawidłowości, skarżący mógł także przedłożyć inny operat określający w odmienny sposób, czy w związku z uchwaleniem planu miejscowego wartość nieruchomości wzrosła, co z kolei uzasadniałoby zlecenie przez organ oceny sporządzonego już operatu, w oparciu o przepis art. 157 ust. 4 u.g.n. Skoro tego nie uczynił, brak było dostatecznego uzasadnienia do podważenia prawidłowości operatu stanowiącego podstawę ustalenia w tej sprawie opłaty planistycznej (por. wyrok NSA z dnia 27 czerwca 2023 r., sygn. akt II OSK 2359/20). Odnosząc się do zarzutów sformułowanych przez pełnomocnika skarżącego na rozprawie wyjaśnić należy, że brak powołania przez organ I instancji w podstawie prawnej art. 37 u.p.z.p. pozostaje bez wpływu na wynik sparwy i nie świadczy o wadliwości decyzji. Otóż jak wskazano powyżej ustalając wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości organ I instancji oparł się na znajdującym się w aktach sprawy operacie szacunkowym z którego wprost wynika, że wartość wyceny nieruchomości sporządzono na dzień 1 lutego 2024 r. tj. na dzień sprzedaży nieruchomości. W konsekwencji uznać należy, że brak wskazania w sentencji decyzji w podstawie prawnej rozstrzygnięcia przez organ I instancji obok art. 36 ust. 4 u.p.z.p. i art., 104 k.p.a. nie może stanowić podstawy do przyjęcia, że w sprawie organ nie zastosował art. 37 u.p.z.p. Ponadto z treści rozstrzygnięcia organu I instancji wynika, że wartość rynkowa wycenianej nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego według poziomu cen z dnia zbycia nieruchomości wyniosła 309.601,00 zł. Natomiast wartość rynkowa wycenianej nieruchomości po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego według poziomu cen z dnia zbycia nieruchomości wyniosła 517.956,00 zł. Zatem zgodnie z operatem szacunkowym nastąpił wzrost wartości rynkowej przedmiotowej nieruchomości, który wyniósł 208.355,00 zł. Wójt wyjaśnił, że zgodnie z § 5 ust. 12 obecnie obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego stawka procentowa stanowiąca podstawę do określenia opłaty planistycznej wynosi 30 % wzrostu wartości nieruchomości, co w analizowanym przypadku stanowi kwotę 62.506,50 zł. Zatem pomimo braku jednoznacznego wskazania w treści rozstrzygnięcia organu I instancji (brak określenia "solidarnie") powyższa kwota (62.506,50 zł) stanowi solidarne zobowiązanie skarżących. 10. W konsekwencji stwierdzić należy, że organy obu instancji zasadnie uznały, że operat szacunkowy mógł stanowić dowód na okoliczność ustalenia wartości przedmiotowych nieruchomości, przed oraz po zmianie planu miejscowego. Jest on kompletny i logiczny, spełnia warunki formalne, został oparty na prawidłowych i rzetelnych danych stanowiących podstawę oszacowania oraz zawiera wyczerpujące uargumentowanie wynikających z niego wniosków. Został on poddany należytej ocenie organów obu instancji, o czym świadczą przekonujące uzasadnienia zapadłych w sprawie rozstrzygnięć. Wobec powyższego, jako pozbawione usprawiedliwionych podstaw uznać należy zarzuty naruszenia art. 8, art. 9, art. 11. Decyzja wydana w sprawie oparta jest na dokładnie i wyczerpująco ustalonym stanie faktycznym, który znajduje pełne odzwierciedlenie w zgromadzonym materiale dowodowym, a nadto jej uzasadnienie spełnia wymogi określone w art. 107 § 3 k.p.a. Ponadto organy zastosowały właściwą podstawę prawną, którą prawidłowo zinterpretowały oraz należycie wyjaśniły w pisemnych motywach rozstrzygnięcia. Ponadto Kolegium dochowało zasady z art. 15 k.p.a., bowiem dokonało ponownego merytorycznego rozstrzygnięcia sprawy, przeprowadzając kompleksową ocenę całego zebranego materiału dowodowego oraz ustosunkowując się do zarzutów zawartych w odwołaniu. W ocenie Sądu organ w sposób właściwy ustalił wszystkie istotne dla sprawy okoliczności. Organ rozpatrzył przy tym wszystkie istotne dla sprawy okoliczności, nie pomijając żadnego ważkiego wątku. Powyższe stanowi o prawidłowym przeprowadzeniu postępowania. Natomiast okoliczność, że ocena zgromadzonych dowodów doprowadziła organy do odmiennych wniosków od oczekiwanych przez skarżących, w realiach rozpatrywanej sprawy, nie może uzasadniać zarzutów dotyczących naruszenia przepisów postępowania administracyjnego. 11. Konstatując w ocenie Sądu w przedmiotowej sprawie ziściły się wszystkie przesłanki determinujące ustalenie opłaty planistycznej. W sposób niebudzący wątpliwości, przy pomocy dowodu z operatu szacunkowego uprawnionego rzeczoznawcy majątkowego, stwierdzono wzrost wartości nieruchomości pozostający w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego uchwałą z dnia 30 marca 2022 r. Zbycie nieruchomości nr [...] nastąpiło w okresie 5 lat od wejścia w życie tego planu, a organ wszczął postępowanie w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący. W uchwale nr [...] Rada Gminy D. ustaliła przy tym stawkę procentową służącą naliczeniu jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku z uchwaleniem planu w wysokości 30 %. 12. Skoro podniesione w skardze zarzuty nie mogły odnieść zamierzonego skutku, a jednocześnie brak jest okoliczności, które z urzędu należałoby wziąć pod rozwagę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy orzekł jak w sentencji wyroku na podstawie art. 151 p.p.s.a. J. Brzezińska J. Janiszewska-Ziołek M. Pawełczak