SA/Bd 2907/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jan Grzęda Sędzia NSA Wiesław Czerwiński Sędzia (del. SSO) Małgorzata Włodarska (spr.) Protokolant Magdalena Gadecka po rozpoznaniu w dniu 17 marca 2004 r. na rozprawie przy udziale ---- sprawy ze skargi Wójta Gminy W. na decyzję Wojewody [...] z dnia [...] 2003 r. Nr [...] w przedmiocie odszkodowania za nieruchomość 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Starosty L. z dnia [...] 2003 r. Nr [...], 2. stwierdza, że zaskarżona decyzja nie podlega wykonaniu w całości. Na oryginale właściwe podpisy Decyzją z dnia [..] 2003 r. Nr [...] Starosta L., działając na podstawie art. 128 ust. 1, art. 129 ust. 1, art. 130, art. 132 ust. 1-3 i art. 134 w związku z art. 98 ust. 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. Nr 46 z 2000 r., poz. 543 z późn. zm.), po rozpatrzeniu wniosków Zarządu Gminy w W. z dnia [...] 2002 r. i Piotra i Reginy małżonków S. z dnia [...] 2003 r. o ustalenie odszkodowania za nieruchomość położoną w W. gmina W. oznaczoną w ewidencji gruntów jako działka nr 351/26 o powierzchni 0,0867 ha, zajętą pod drogę - ulicę gminną, dla której w Sądzie Rejonowym w L. prowadzona jest księga wieczysta KW [...] - orzekł o ustaleniu od Gminy W. na rzecz Piotra i Reginy małżonków S. odszkodowania za tę nieruchomość w kwocie 4.526 zł i jednocześnie zobowiązał Gminę W. do zapłaty tego odszkodowania jednorazowo w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia organ I instancji wskazał, że nieruchomość za którą ustalono odszkodowanie przeszła na własność Gminy W. na podstawie decyzji z dnia [...] 1996 r. o podziale nieruchomości oraz że wartość przejętej nieruchomości ustalono na podstawie operatu szacunkowego z dnia [...] 2003 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego Jeremiego C., który określił ją na kwotę 4.526 zł, a także iż na rozprawie administracyjnej w dniu [...]2003 r. przedmiot sprawy przedstawiono stronom, które złożyły swoje oświadczenia do protokołu. Od powyższej decyzji odwołanie złożył Wójt Gminy W. twierdząc, że ustalona przez rzeczoznawcę majątkowego kwota odszkodowania jest zawyżona w stosunku do innych zawartych transakcji dotyczących obrotu nieruchomościami położonymi na terenie Gminy W. oraz że na poparcie swojego stanowiska przedstawiał Staroście L. pismo z dnia [...] 2003 r. zawierające wykaz cen nieruchomości zbywanych i nabywanych przez Gminę w latach 2001 do 2002. Dodatkowo podał, iż w dniu [...] 2003 r. doszło do sprzedaży przez Gminę W. w drodze przetargu działki budowlanej mieszkaniowej o powierzchni 894 m2 za kwotę 3.232 zł. Podniósł także, iż Rada Gminy uchwałą z dnia [...] 1995 r. przyjęła od Piotra S. darowiznę w postaci połowy nieruchomości będącej aktualnie przedmiotem sporu. Wniósł o podjęcie stosownej decyzji po uwzględnieniu jego uwag. Nie uwzględniając powyższego odwołania Wojewoda [...] decyzją z dnia [...] 2003 r., wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 14.06.1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego, utrzymał w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu tej decyzji wskazał, że do wydania opinii przez rzeczoznawcę majątkowego doszło zgodnie z przepisem art. 130 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami i że jest ona bardzo wiarygodna, ponieważ zastosowano w niej metodę porównawczą parami i przyjęto ceny nieruchomości przeznaczonych pod drogi, które były przedmiotem obrotu rynkowego na terenie Gminy W. i gmin sąsiednich. Podkreślił, iż w niniejszej sprawie nie przedłożono innej opinii rzeczoznawcy majątkowego, więc nie mogło dojść do oceny prawidłowości opinii sporządzonej przez rzeczoznawcę majątkowego Jeremiego C. w trybie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W jego ocenie, przedłożony przez Gminę W. wykaz cen nieruchomości komunalnych sprzedawanych i nabywanych przez Gminę w latach 200 do 2002 nie może być uwzględniony, ponieważ nie stwierdzono, aby operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Jeremiego C. naruszał obowiązujące przepisy. Odnosząc się do kwestii darowizny połowy spornej nieruchomości na rzecz Gminy W., Wojewoda stwierdził, że nie można uznać, aby została ona przyjęta, ponieważ Piotr S. nie złożył stosownego oświadczenia w formie aktu notarialnego. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego Wójt Gminy W. wniósł o uchylenie i zmianę decyzji Wojewody [...] jako naruszającej przepisy art. 77 § 1 kpa. Podtrzymując zarzuty zawarte w odwołaniu, skarżący wskazał ponadto, iż opinie biegłych podlegają takiej samej ocenie, jak inne dowody przeprowadzone w toku postępowania administracyjnego, a w niniejszej sprawie, pomimo kwestionowania opinii biegłego, ani organ I ani II instancji nie ustosunkował się nawet do przedstawionych dowodów wskazujących na inne aniżeli przyjęte w opinii ceny nieruchomości, rażąco odbiegające od ustalonej wysokości odszkodowania. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie powielając argumenty zawarte w uzasadnieniu decyzji organu II instancji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem wydając zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję organy administracji naruszyły przepisy postępowania administracyjnego w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zgodnie z przepisem art. 98 ust. 1 i 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz. U. Nr 46 z 2000 r., poz. 543 z późn. zm.), zwanej dalej ustawą, za działki gruntu wydzielone pod drogi publiczne - z nieruchomości, której podział został dokonany na wniosek właściciela, przysługuje odszkodowanie w wysokości uzgodnionej między właścicielem, a właściwym organem, a jeżeli do takiego uzgodnienia nie dojdzie, odszkodowanie ustala się i wypłaca według zasad i trybu obowiązujących przy wywłaszczaniu nieruchomości. Zasady te i tryb określone są w rozdziale 5 ustawy, Zgodnie z art. 130 ust. 1 i 2 ustawy wysokość odszkodowania ustala się według stanu i wartości wywłaszczonej nieruchomości w dniu wydania decyzji o wywłaszczeniu, po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. W niniejszej sprawie nie doszło do uzgodnienia między właścicielem, a Gminą W. wysokości odszkodowania. Słusznie zatem, po złożeniu przez strony wniosków o ustalenie odszkodowania, doszło do wszczęcia postępowania administracyjnego w tej sprawie, w toku którego zlecono rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie opinii w celu określenia wartości nieruchomości dla ustalenia wysokości odszkodowania. Podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, zgodnie z art. 134 ust. 1 i 2, wartość rynkowa nieruchomości, przy określeniu której uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość rynkowa nieruchomości to cena, jaką można uzyskać przy jej sprzedaży na rynku obrotu nieruchomościami, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych uzyskanych przy spełnieniu dwóch warunków: po pierwsze strony umowy były od siebie niezależne i nie działały w sytuacji przymusu oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, a po drugie, upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 ustawy). Rzeczoznawca majątkowy w pisemnej opinii - operacie szacunkowym, określił wartość nieruchomości będącej przedmiotem sporu na kwotę 4.526 zł, stosując dla uzyskania tej wartości podejście porównawcze - metodę porównania parami. Organ I instancji decyzją z dnia [...] 2003 r. ustalił odszkodowanie w wysokości zgodnej z wartością nieruchomości wynikającą z opinii rzeczoznawcy - to jest w kwocie 4.526 zł. Z akt sprawy nie wynika, aby opinia rzeczoznawcy poddana została swobodnej ocenie z uwzględnieniem zasad wiedzy, tak jak każdy inny dowód dopuszczony w postępowaniu administracyjnym. Opinia biegłego, którą bez wątpienia jest w niniejszej sprawie operat szacunkowy, stanowi przecież dla organu administracji tylko materiał, który powinien pomóc w rozstrzygnięciu kwestii faktycznej. Ostateczne rozstrzygnięcie musi podjąć sam organ. Należy w tym miejscu także wskazać za komentatorami ustawy, że z brzmienia art. 130 ust. 2 tej ustawy nie wynika, jakie znaczenie prawne ma opinia wydana przez rzeczoznawcę o wartości nieruchomości dla organu wydającego decyzję administracyjną w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania. W szczególności ustawodawca nie zdecydował się na związanie organu ustaleniami uzyskanej opinii rzeczoznawcy. Brak tego sprawia, że opinia rzeczoznawcy majątkowego nie ma znaczenia procesowego, gdyż w razie sporu nie będzie można się na nią powołać. W istocie zatem decyzja organu (...) o ustaleniu wysokości odszkodowania ma charakter arbitralny, ponieważ może nie uwzględniać opinii rzeczoznawcy majątkowego (J. Szachułowicz, M. Krassowska, A. Łukaszewska - Gospodarka nieruchomościami, Komentarz W-wa 2003 str. 357-358). W tym kontekście nie uwzględnienie przez organy administracji obu instancji umotywowanych zastrzeżeń strony - Gminy W., do opinii rzeczoznawcy, należy ocenić jako naruszenie podstawowych zasad postępowania administracyjnego takich, jak zasady prawdy obiektywnej, uwzględnienia interesu społecznego (art. 7 kpa), pogłębiania zaufania obywateli do organów Państwa (art. 8 kpa), a także zasad postępowania dowodowego określonych w art. 75 § 1, 77 i 80 kpa nakazujących prowadzić postępowanie administracyjne przy pomocy wszelkich dowodów mogących przyczynić się do wyjaśnienia sprawy oraz stosując zasadę swobodnej oceny dowodów, rozumianej jako brak skrępowania organu administracji przy ustalaniu prawdy, przepisami co do wartości poszczególnych rodzajów dowodów. Ponadto organ administracji II instancji błędnie uznał, iż sporządzenia oceny prawidłowości wyceny rzeczoznawcy majątkowego na podstawie art. 157 ustawy, może dokonać organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych tylko wtedy, gdy w danej sprawie zostaną wydane dwie opinie rzeczoznawców, w których wystąpiły istotne rozbieżności, przy dodatkowym także błędnym założeniu, że tę druga opinię zobowiązana jest uzyskać wyłącznie z własnej inicjatywy jedna ze stron postępowania administracyjnego. Tymczasem zgodzić się należy ze stanowiskiem, iż "istotna rozbieżność" nie musi występować koniecznie przy sporządzeniu dwóch wycen do jednej nieruchomości. Może ona wynikać także ze sporządzenia jednego operatu szacunkowego, który będzie rażąco odbiegać od kwot przyjmowanych za podstawę wyliczenia odszkodowania przy wywłaszczeniach nieruchomości albo od wartości nieruchomości położonych w tej samej strefie i o tym samym przeznaczeniu, określonych w umowach notarialnych z uwzględnieniem różnicy czasu pomiędzy dokonywaną wyceną, a datami sporządzania czynności prawnych (tak autorzy Komentarza cyt. powyżej str. 407). W świetle powyższego należy stwierdzić, iż w niniejszej sprawie zachodzi konieczność ponownego przeprowadzenia postępowania dowodowego według reguł wskazanych powyżej i dlatego Wojewódzki Sąd Administracyjny, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c i art. 135 oraz art. 152 ustawy z dnia 30.08.2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270) w związku z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30.08.2002 r. - Przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271 z późn. zm.), orzekł jak w sentencji wyroku.