SA/Bd 3060/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Bydgoszczy w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Elżbieta Piechowiak, Sędziowie Sędzia WSA Grażyna Malinowska-Wasik (spr.), Asesor sądowy Mirella Łent, Protokolant Hanna Szpunar-Radkowska, po rozpoznaniu w dniu 29 stycznia 2004 r. na rozprawie sprawy ze skargi W. Sp. z o.o. w T. na uchwałę Rady Miasta T. z dnia [...] Nr [...] w przedmiocie odrzucenia zarzutów do miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oddala skargę SA/Bd 3060/04 UZASADNIENIE W. Sp. z o.o. w T. - właściciel nieruchomości o powierzchni 0,9244 ha położonej przy ul. [...] w T., zapisanej w księdze wieczystej nr [...], wniosła w dniu 21 maja 2003 r. na podstawie art. 24 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.) zarzuty do projektu zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla B. w T. zatwierdzonego uchwałą nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...] (Dz. Urz. Województwa T. Nr 27, poz. 184 z dnia 22 września 1998 r.) w zakresie ustaleń dotyczących oznaczonego symbolami [...] i [...] obszaru położonego przy ul. [...] i [...], stanowiącego część wyżej wymienionej nieruchomości. Zarzuty dotyczyły wprowadzenia na działce nr [...] linii zabudowy w odległości 7 metrów od ulicy [...] oznaczonej w planie symbolem [...] oraz ustalenia stawki procentowej służącej naliczeniu jednorazowej opłaty od wzrostu wartości nieruchomości w wysokości 30%. Z uzasadnienia zarzutów wynikało, iż powyższe ustalenia projektu zmiany planu naruszają interes prawny Spółki, bowiem wprowadzenie linii zabudowy w środku nieruchomości ogranicza możliwości inwestycyjne, czyniąc część nieruchomości w tym zakresie gospodarczo nieużyteczną, zaś nałożenie dodatkowych obciążeń finansowych o charakterze publicznym stanowi dodatkowo pogwałcenie zasad konstytucyjnych i jest przy tym nieuzasadnione, gdyż nie nastąpił wzrost wartości nieruchomości w związku ze zmianą planu (przeznaczeniem części nieruchomości pod usługi - działalność gospodarczą), lecz przywrócenie wartości z okresu przed poprzednią zmianą planu, kiedy to teren oznaczony symbolami [...] przewidziany był pod budownictwo i usługi. Uchwałą nr [...] podjętą w dniu [...] Rada Miasta T. odrzuciła zarzuty "W." Sp. z o.o. - właściciela działki [...] do ustaleń projektu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego osiedla B. w części dotyczącej wymienionego wyżej obszaru położonego przy ul. [...] i [...]. W uzasadnieniu uchwały podniesiono, że ustalenie nieprzekraczalnej linii zabudowy dla budynków o funkcji usługi komercyjne w odległości 7 m od linii rozgraniczających ulicy [...] będącej ulicą zbiorczą, przy której to ulicy znajduje się działka nr [...], nastąpiło na podstawie art. 43 ust. 1 ustawy z dnia 21 marca 1985 r. o drogach publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 71, poz. 838 z późn. zm.), natomiast w związku z proponowaną zmianą zapisu dotychczas obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego osiedla (zatwierdzonego uchwałą z dnia 16 kwietnia 1998 r.) w odniesieniu do terenu przeznaczonego w tym planie na usługi publiczne - oświatę na zapis "obszar usług komercyjnych" wartość tej części nieruchomości niewątpliwie uległa zwiększeniu, co obligowało do określenia, zgodnie z art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139) w tymże projekcie stosownej stawki procentowej służącej naliczaniu opłaty, o której mowa w art. 36 ust. 3 cytowanej ustawy. Jednocześnie w uzasadnieniu uchwały zawarto wyjaśnienie, że opłata przy zastosowaniu wprowadzonej 30% stawki z tytułu wzrostu wartości nieruchomości jest pobierana tylko przy zbywaniu nieruchomości. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego - Ośrodek Zamiejscowy w Bydgoszczy z dnia 30 października 2003 r. W. Sp. z o.o. wniosła o stwierdzenie nieważności uchwały nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...] jako sprzecznej z prawem, zarzucając: podanie w jej uzasadnieniu faktów niezgodnych z istniejącym stanem prawnym, to jest, że Spółka jest właścicielem działki nr [...] w obrębie [...] i tejże działki dotyczył wniesiony przez nią zarzut, podczas gdy do W., jak wynika z wypisu z rejestru gruntów, należy działka [...], a nadto, że wskazana działka [...] jest położona przy ulicy [...] mimo, iż taka ulica realnie nie istnieje, a stanowiąca własność Spółki działka znajduje się przy ulicy [...], naruszenie interesu prawnego Spółki poprzez odrzucenie zarzutu dotyczącego wprowadzenia w projekcie zmiany planu wzdłuż ulicy [...], oznaczonej symbolem [...], na całej długości części działki o powierzchni 3411 m2 przeznaczonej w projekcie pod usługi komercyjne, linii zabudowy sięgającej 7 m w głąb działki od linii rozgraniczającej tejże ulicy, a nadto nieuwzględnienie zarzutu odnoszącego się do ustalenia 30% stawki jako podstawy naliczenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej zmianą przeznaczenia jej części z usług publicznych (oświata) na usługi komercyjne, przytaczając w tym zakresie jako uzasadnienie argumenty zawarte w zarzutach wniesionych do zaskarżonej uchwały. Ze skargi wynika, że dezinformacje zawarte w uzasadnieniu projektu uchwały nr [...] mogły być powodem odrzucenia przez radnych zarzutów Spółki z dnia 21 maja 2003 r., bowiem sugerowały, że dokonała podziału swej nieruchomości wydzielając odrębną działkę nr [...] przy ul. [...], która to działka została następnie od Spółki odkupiona lub przejęta przez gminę T. w wyniku realizacji uchwały nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...]. W skardze zarzucono poza tym, iż Rada Miasta T. nie wykonała swej uchwały nr [...], w której - uwzględniając zarzuty Spółki do projektu poprzedniej zmiany planu zagospodarowania osiedla B. uchwalonej w 1998 r. - przyrzeczono jej ekwiwalentne działki zamienne w związku z przeznaczeniem części nieruchomości przy ul. [...] pod usługi publiczne - oświatę. W odpowiedzi na skargę Prezydent Miasta T. wniósł o jej oddalenie podnosząc, iż zawarta w uzasadnieniu zaskarżonej uchwały informacja, że zarzuty W. Sp. z o.o. dotyczą działki nr [...] znajduje potwierdzenie w tekście i wyrysie z obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego oraz decyzji ostatecznej z dnia [...] sygn. [...] zatwierdzającej projekt podziału należącej do Spółki zapisanej w księdze wieczystej nr [...] nieruchomości stanowiącej działkę [...] na cztery działki, w tym nr [...] o powierzchni 0,3411 ha, na której w aktualnym projekcie zmiany planu wprowadzono kwestionowaną przez Spółkę linię zabudowy. Także ulica [...], jak wynika z odpowiedzi na skargę, widnieje w obowiązującym od 1998 r. planie zagospodarowania przestrzennego osiedla Bielawy jako oznaczona symbolem [...], a o wprowadzeniu w błąd radnych nie mogło być mowy, gdyż każdy z nich przed głosowaniem otrzymał obok projektu uchwały, kserokopię zarzutów Spółki do projektu zmiany planu. Ustosunkowując się natomiast do skargi w części dotyczącej naruszenia interesu prawnego Spółki, Prezydent Miasta T. powtórzył wywody uzasadnienia uchwały nr [...]. Kwestia zaś przyrzeczenia Spółce zamiany gruntów, wiąże się z wykonaniem uchwały nr [...] Rady Miasta T., a nie aktualnym projektem zmiany planu. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Stosownie do art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. przepisy wprowadzające ustawę - Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1271), skarga z uwagi na niezakończenie postępowania sądowego w niniejszej sprawie do dnia 31 grudnia 2003 r., podlegała rozpoznaniu na podstawie przepisów ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270), która weszła w życie z dniem 1 stycznia 2004 r. W myśl zaś art. 85 ust. 2 przepisów przejściowych obowiązującej od dnia 10 lipca 2003 r. ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80, poz. 717) obligującego do stosowania w zakresie procedury dotyczącej uchwalania zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, wszczętej przed wejściem w życie tejże ustawy - przepisów dotychczasowych, Sąd oceniał legalność podjęcia zaskarżonej uchwały kierując się przepisami ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tekst jednolity Dz. U. z 1999 r. Nr 15, poz. 139 z późn. zm.). Skarga jest bezzasadna. Oceniając zgodność z prawem uchwały nr [...] w zakresie nieuwzględnienia zarzutu dot. naruszenia interesu prawnego Spółki w związku z ustaleniem linii zabudowy na jej nieruchomości należy uwzględnić treść art. 1 ust. 2 pkt 1 i art. 2 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. Przepisy te określają wymagania, jakie muszą być spełnione przy dokonywaniu ustaleń związanych z przeznaczeniem i zagospodarowywaniem terenów obejmowanych planem zagospodarowania przestrzennego. W art. 1 ust. 2 pkt 1 ustawy zobligowano organy biorące udział w procedurze opracowywania planu do uwzględniania w jego ustaleniach wymagań ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury, zaś z art. 2 ust. 1 wynika obowiązek uwzględniania w zakresie prac przy planie warunków określonych w ustawach. Tak więc muszą być przestrzegane zarówno warunki dotyczące ładu przestrzennego, urbanistyki i architektury, jak i zawarte w ustawach szczególnych wiążących się z zagospodarowaniem przestrzennym. Kwestia ładu przestrzennego pozostaje w ścisłym powiązaniu z przepisami szeroko rozumianego prawa budowlanego, a więc nie tylko ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. (Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126 z późn. zm.), lecz również uzupełniającymi i rozwijającymi ją przepisami wykonawczymi określającymi m.in. warunki techniczne obiektów budowlanych, skrzyżowań linii kolejowych z drogami publicznymi, czy samych dróg. Tę ostatnią problematykę normuje ustawa o drogach publicznych z dnia 21 marca 1985 r. (tekst jednolity Dz. U. z 2000 r. Nr 71, poz. 838 z późn. zm.). Z art. 43 tejże ustawy wynika obowiązek zachowania przewidzianych w nim odległości zabudowy od zewnętrznej krawędzi jezdni. Dla drogi gminnej, miejskiej odległość ta wynosi minimum 6 metrów. Tak więc wytyczając linię zabudowy w odległości 7 m od ujętej w projekcie zmiany planu zagospodarowania osiedla [...] ulicy [...] nie naruszono prawa - zastosowano się do obowiązku wynikającego z cyt. ustawy. Ustalenie wspomnianej linii zabudowy nie zawiera cech dowolności, bowiem nie zostało zakwestionowane przez organy uzgadniające zmianę planu. Nie uwzględniając zatem zgłoszonego do projektu planu w tym zakresie zarzutu, Rada Miasta T. nie nadużyła przysługującego jej władztwa planistycznego. Oceniając zgodność z prawem zaskarżonej uchwały w zakresie ustosunkowania się do zarzutu ustalenia 30% stawki z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stwierdzić należy, że w myśl art. 10 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. określenie tego rodzaju stawki w planie zagospodarowania przestrzennego jest obligatoryjne. Ustalenie dotyczące wzrostu wartości nieruchomości musi być przy tym odniesione do zmienianego aktualnie obowiązującego planu zagospodarowania przestrzennego zatwierdzonego uchwałą Rady nr [...] z dnia [...], a nie do wcześniejszego planu istniejącego w dacie nabywania przez Spółkę nieruchomości. Niewątpliwie zmiana przeznaczenia z celu publicznego (oświata) na usługi komercyjne powoduje wzrost jej wartości, przy czym - jak trafnie zaznaczono w uzasadnieniu uchwały - opłata przy zastosowaniu wymienionej stawki zostanie pobrana dopiero w razie zbywania gruntu. Drugi rodzaj zarzutów dotyczących podania w uchwale nr [...] faktów niezgodnych z istniejącym stanem prawnym nie był wcześniej przez W. Sp. z o.o. podniesiony, w związku z czym nie mogły być przedmiotem ustosunkowania się przez radnych. Zarzuty te zostały skutecznie podważone w odpowiedzi Prezydenta Miasta T. na skargę Spółki do Sądu Administracyjnego oraz załączonych do tejże odpowiedzi dokumentach. Znajduje się wśród nich kserokopia decyzji ostatecznej z dnia [...] zatwierdzającej projekt podziału działki nr [...] przewidujący wydzielenie m.in. działki nr [...], przy czym - jak wynika z uzasadnienia decyzji - projekt podziału sporządzono na wniosek właściciela nieruchomości. W ocenie Sądu uzasadnienie zaskarżonej uchwały zawiera wszechstronną argumentację odnoszącą się do wszystkich zgłoszonych w dniu 21 maja 2003 r. przez Spółkę zastrzeżeń do projektu zmiany planu zagospodarowania przestrzennego osiedla [...] w zakresie dotyczącym stanowiącej jej własność nieruchomości. Uznając, że zaskarżona uchwała została podjęta z zachowaniem wymogów wynikających z ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym i nie narusza również innych przepisów prawa Sąd orzekł, jak w sentencji. Jeśli w związku ze zmianą planu zagospodarowania osiedla [...] korzystanie z nieruchomości zgodnie z jej przeznaczeniem stanie się utrudnione lub niemożliwe, Spółka będzie mogła skorzystać z przewidzianych w art. 36 ust. 1 cyt. ustawy uprawnień do żądania od gminy T. odszkodowania, wykupienia gruntu lub zamiany nieruchomości na inną, a w ostateczności dochodzić roszczeń w tym zakresie przed sądem powszechnym. Pozostaje także nierozwiązana sprawa dotycząca wykonania uchwały nr [...] Rady Miasta T. z dnia [...].