I SA/Gd 1294/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Sławomir Kozik, Sędziowie Sędzia NSA Alicja Stępień (spr.), Sędzia WSA Ewa Wojtynowska, po rozpoznaniu w Wydziale I w trybie uproszczonym w dniu 19 listopada 2019 r. sprawy ze skargi M. H.-P. na postanowienie Dyrektora Izby Administracji Skarbowej w z dnia 29 kwietnia 2019 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Naczelnik Urzędu Skarbowego (dalej w skrócie zwany Naczelnikiem lub organem egzekucyjnym) w toku postępowania egzekucyjnego prowadzonego do majątku M.P., dokonał zajęcia nieruchomości gruntowej niezabudowanej, położonej w C. przy ul. T., działka nr [...] o powierzchni 140 m2. Zajęciem nieruchomości z dnia 20 kwietnia 2017 r. organ egzekucyjny wezwał M.P. do zapłaty w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania -egzekwowanych należności pieniężnych wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości ww. nieruchomości. Postanowieniem z dnia 24 września 2018 r. Naczelnik wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego w osobie J.S. do sporządzenia operatu szacunkowego zajętej nieruchomości. W dniu 26 listopada 2018 r. rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy prawa własności ww. nieruchomości. W dniu 11 stycznia 2019 r., organ egzekucyjny rozpoczął i ukończył opis i oszacowanie ww. nieruchomości, sporządzając na tę okoliczność protokół na podstawie art. 110r § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz.U. z 2018 r., poz. 1314 ze zm.) – dalej w skrócie zwanej u.p.e.a. Pismem z dnia 24 stycznia 2019 r. M.P. zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W uzasadnieniu złożonego pisma zobowiązana podniosła w szczególności, że sporządzony operat szacunkowy wykonano w sprzeczności z zasadami sporządzania wycen nieruchomości, niewłaściwie dobrano charakterystykę rynku i okres do porównań rynku nieruchomości, brak było rzetelnej analizy rynku lokalnego, niewłaściwie zastosowano podejście porównawcze w wycenie nieruchomości, nieprawidłowo doręczono protokół opisu i oszacowania nieruchomości zobowiązanej, z pominięciem pełnomocnika, który został umocowany w sprawie postępowań egzekucyjnych. Naczelnik pismem z dnia 8 stycznia 2019 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego o ustosunkowanie się do podniesionych zarzutów. W odpowiedzi na powyższe, rzeczoznawca majątkowy złożył dodatkowe wyjaśnienia w piśmie z dnia 3 lutego 2019 r. Postanowieniem z dnia 22 lutego 2019 r. Naczelnik nie uwzględnił zarzutów do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości zobowiązanej. Po rozpatrzeniu wniesionego przez stronę zażalenia postanowieniem z dnia 29 kwietnia 2019 roku Dyrektor Izby Administracji Skarbowej (dalej w skrócie zwany Dyrektorem lub organem odwoławczym) utrzymał w mocy zaskarżone postanowienie Naczelnika. W uzasadnieniu organ podał, że sporządzony w sprawie operat szacunkowy został poddany analizie organu, a jego merytoryczna ocena prowadzi do wniosku, iż został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Przy wycenie przedmiotowej nieruchomości wybrano podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu cen wolnorynkowych podobnych nieruchomości niezabudowanych z prawem zabudowy mieszkalnej i usługowej na terenie obrębu C., funkcji terenów w planie zagospodarowania przestrzennego, położenia i stopnia wyposażenia w urządzenia komunalne i stanu ich zagospodarowania. Organ odwoławczy wskazał, że po przeprowadzeniu analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych rzeczoznawca przyjął do porównania 17 nieruchomości - transakcji zawartych w okresie 36 miesięcy poprzedzającym datę wyceny i stwierdził, że wartość podobnych nieruchomości kształtuje się w granicach od 105,17 zł/1 m2 do 372,75 zł/1 m2. Przyjęte do porównania nieruchomości zlokalizowane były w Gminie Wiejskiej C.: obręb C.. Na podstawie danych o transakcjach i cechach nieruchomości rzeczoznawca ustalił następnie cenę średnią (186,31 zł/ 1m2) oraz oszacował współczynniki korygujące dla wyceny gruntu. Ostatecznie rzeczoznawca ustalił wartość rynkową prawa własności gruntu na kwotę 46.100 zł. Odpowiadając na zarzuty stawiane przez stronę wobec sporządzonego opisu i oszacowania Dyrektor podał, że wchodzące w skład Powszechnych Krajowych Zasad Wyceny (PKZW) standardy wyceny, noty interpretacyjne oraz tymczasowe noty interpretacyjne są zalecane rzeczoznawcom majątkowym zrzeszonym w sfederowanych stowarzyszeniach do stosowania, jako zasady dobrej praktyki zawodowej i dorobek środowiska. Nie stanowią one jednak podstaw prawnych wykonywania operatu szacunkowego. Odnośnie zarzutu przyjęcia do wyceny nieruchomości niepodobnych organ w ślad za opinią biegłego podał, że wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania położone były na terenie obrębu C., wszystkie transakcje dotyczyły tego samego prawa - prawa własności oraz porównywano grunty niezabudowane z prawem zabudowy mieszkalno usługowej. W ocenie Dyrektora operat szacunkowy uzupełniony wyjaśnieniami rzeczoznawcy majątkowego zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Zawiera także informacje niezbędne przy ustaleniu wartości rynkowej prawa własności nieruchomości gruntowej z prawem zabudowy, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Organ zauważył jednocześnie, że wybór przez rzeczoznawcę majątkowego podejścia, metody i techniki określenia wartości nieruchomości należy wyłącznie do kompetencji wyceniającego, jako osoby posiadającej w tym zakresie wiedzę specjalistyczną oraz stosowne doświadczenie. Organy administracyjne nie są natomiast uprawnione do kwestionowania prawidłowości zastosowanej przez rzeczoznawcę metody wyceny, jak również prawidłowości doboru nieruchomości porównawczych. Zadaniem organów jest zbadanie, czy operat szacunkowy został sporządzony zgodnie z przepisami oraz czy jest logiczny i zupełny. Ocena ta jednak nie może wkraczać w obszar wyznaczony wiadomościami specjalnymi rzeczoznawcy majątkowego. Organ odwoławczy podzielił stanowisko skarżącej co do wadliwości doręczenia postanowienia o wyznaczeniu biegłego do sporządzenia operatu szacunkowego, z uwagi na pominięcie przy doręczeniu pełnomocnika zobowiązanej. Niemniej jednak, zdaniem organu, pomimo takiego stanu rzeczy uprawnienia procesowe skarżącej nie doznały ograniczenia. Zobowiązana była obecna przy czynnościach opisu i oszacowania zajętej nieruchomości, a pełnomocnik skarżącej skutecznie wniósł zarzuty do przeprowadzonych czynności. Poza tym postanowienie o wyznaczeniu biegłego do sporządzenia operatu szacunkowego jest niezaskarżalne. Bez wątpienia doręczenie przedmiotowego postanowienia zobowiązanej, a nie ustanowionemu przez stronę pełnomocnikowi nie naruszyło zatem praw do czynnego udziału pełnomocnika w tym postępowaniu. Na rozstrzygnięcie organu odwoławczego M.P. wniosła skargę do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku domagając się jego uchylenia oraz zasądzenia kosztów postępowania. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzuciła naruszenie: 1. art.110r § 1 u.p.e.a. w zw. z zasadami sporządzania wycen nieruchomości ujętymi w przepisach prawa: ustawy o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2016 r., poz. 2147 ze zm.) oraz Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2011 r., Nr 165, poz. 985 ze zm.) a także w sprzeczności ze standardami zawodowymi (Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych opracowane i wydane przez Polską Federację Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych oraz Powszechne Krajowe Zasady Wyceny uchwalone przez Radę Krajową Polskiej Federacji Stowarzyszeń Rzeczoznawców Majątkowych), poprzez przyjęcie przez organ egzekucyjny nieprawidłowej wyceny nieruchomości w oparciu o nieprawidłowo sporządzony operat szacunkowy; 2. art. 10 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez niezaznajomienie strony z istotnym dokumenty mającym istotny wpływ na podjęte rozstrzygnięcia przez organy 3. art. 40 § 2 k.p.a. w zw. z art. 18 u.p.e.a., poprzez pomijanie w czynnościach w trakcie postępowania oraz doręczaniu korespondencji ustanowionego w sprawie pełnomocnika Uzasadniając postawione zarzuty strona wskazała, że w przypadku trzech nieruchomości wymienionych w operacie nie zostały spełnione kryteria wyceny zgodnie z Notą Interpretacyjną - Zastosowanie Podejścia Porównawczego w Wycenie Nieruchomości (PKZW). W operacie szacunkowym nie dokonano również rzetelnej analizy lokalnego rynku nieruchomości. Zdaniem strony biegły powinien skoncentrować się na segmencie rynku niezabudowanych działek przeznaczonych pod zabudowę usługowo-mieszkaniową, a tymczasem nieruchomości podane w tabeli są przeznaczone na inne cele, głownie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zwrócono również uwagę, że do zbioru nieruchomości porównawczych przyjęto znacznie większe działki o powierzchniach znacznie przekraczających 1000 m2. Zdaniem strony przy sporządzaniu operatu szacunkowego doszło do naruszenia zasad zastosowania podejścia porównawczego opisanego w nocie interpretacyjnej. W ocenie skarżącej operat szacunkowy winien zawierać dane niezbędne do oceny jego rzetelności i jednocześnie podawać okoliczności konieczne dla oceny adekwatności operatu do okoliczności danej sprawy. Operat winien opierać się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących (brak stosownych wyliczeń). Opis wszystkich nieruchomości stanowiących podstawę wyceny, powinien być obszerny i na tyle precyzyjny, aby umożliwił zidentyfikowanie tych nieruchomości. W innym przypadku weryfikacja dokonanej wyceny staje się niemożliwa. Strona zauważyła, że z uwagi na zastosowaną metodę wyceny (podejście porównawcze), biegły winien w swojej opinii określić cechy charakteryzujące nieruchomości zakwalifikowane, jako podobne do nieruchomości poddawanej wycenie. Z tego też względu cechy nieruchomości podobnych winny być szczegółowo opisane w operacie szacunkowym. Brak zaś możliwości zapoznania się z cechami indywidualizującymi nieruchomości, które zostały wytypowane jako podobne, skutecznie podważa wiarygodność dokonanej wyceny i całego operatu szacunkowego. W skardze zwrócono także uwagę, że operat szacunkowy nie zawiera informacji, czy przyjęte do porównania ceny nieruchomości nie dotyczą przypadków opisanych w § 5 Rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Strona uzasadniając postawione zarzuty wskazała również, że ani jej, ani pełnomocnikowi nie doręczono stanowiska rzeczoznawcy majątkowego z dnia 3 lutego 2019 r. odnoszącego się do zarzutów dotyczących operatu szacunkowego. Stanowiło to istotne ograniczenie praw procesowych strony. W treści skargi zwrócono także uwagę, że korespondencja w sprawie egzekucji z nieruchomości kierowana była bezpośrednio do zobowiązanej, z pominięciem ustanowionego pełnomocnika. Od dnia powiadomienia organu o ustanowieniu pełnomocnika powinien mieć on zapewniony czynny udział w postępowaniu, tak samo jak strona, a pominięcie pełnomocnika w czynnościach postępowania jest równoznaczne z pominięciem strony w postępowaniu administracyjnym. W odpowiedzi na skargę organ wniósł o jej oddalenie, w całości podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Zaskarżone postanowienie nie narusza ani prawa materialnego, ani przepisów postępowania w stopniu, który zgodnie z art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 1302, ze zm., dalej: "p.p.s.a.") oznaczałby konieczność wyeliminowania go z obrotu prawnego. Zasadnicze zarzuty skarżącej koncentrują się na wadliwym jej zdaniem sporządzeniu operatu z oszacowania nieruchomości. Zgodnie z art. 156 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity: Dz.U. z 2018r. poz. 2204 z późn. zm.) – dalej w skrócie zwanej u.g.n., rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. Z kolei przepis § 55 ust. 2 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2004 r., Nr 207, poz. 2109 z późn. zm.) – dalej w skrócie zwanego Rozporządzeniem, operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. W operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym określenie przedmiotu i zakresu wyceny, określenie celu wyceny, podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości, ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości, opis stanu nieruchomości, wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości, analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny, wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania, przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem (§ 56 ust. 1 Rozporządzenia). W rozpoznawanej sprawie rzeczoznawca majątkowy sporządził operat szacunkowy dotyczący wyceny wartości rynkowej nieruchomości gruntowej, stanowiącej działkę nr [...] o powierzchni 140 m2, położonej w C. przy ul. T.. Operat ten został uzupełniony wyjaśnieniami biegłego w piśmie z dnia 3 lutego 2019 r., w którym rzeczoznawca odniósł się do zgłoszonych przez stronę zarzutów stwierdzając brak podstaw do zmiany sporządzonej wyceny. Przy wycenie przedmiotowej nieruchomości wybrano podejście porównawcze metodą korygowania ceny średniej przy uwzględnieniu cen wolnorynkowych podobnych nieruchomości niezabudowanych z prawem zabudowy mieszkalnej i usługowej na terenie obrębu C., funkcji terenów w planie zagospodarowania przestrzennego, położenia i stopnia wyposażenia w urządzenia komunalne i stanu ich zagospodarowania. Zgodnie z § 4 ust. 1 Rozporządzenia, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości (ust. 4). Istotą podejścia porównawczego (w tym metody korygowania ceny średniej) jest istnienie uprzednio sprzedanych nieruchomości porównywalnych do nieruchomości mających być przedmiotem wyceny. Zasadą jest zatem wyszukiwanie do porównania nieruchomości mających możliwie jak najwięcej cech podobnych do nieruchomości wycenianej, a następnie korekta o cechy różniące. Podejście to nie pozwala na przyjmowanie do porównania dowolnych nieruchomości, a jedynie nieruchomości o zbliżonych właściwościach. Biegły powinien brać pod uwagę cechy nieruchomości podane w definicji nieruchomości podobnej, którą art. 4 pkt 16 u.g.n. określa jako nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Żaden przepis prawa, a w szczególności art. 4 pkt 16 u.g.n., zawierający definicję "nieruchomości podobnej" - nie stanowi jednak, że nieruchomością podobną może być wyłącznie działka o takiej samej powierzchni czy położona w tej samej miejscowości co nieruchomość wyceniana (por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Co więcej, na to, że pomiędzy nieruchomościami podobnymi mogą występować różnice (odnoszące się np. do ich powierzchni, czy lokalizacji) wskazuje wyraźnie art. 153 ust. 1 u.g.n., który mówi o "cechach różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej". Stąd ceny koryguje się ze względu na owe cechy różniące oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Stosowanie podejścia porównawczego wymaga zawarcia przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym uzasadnienia przyjęcia przez niego określonego materiału porównawczego i w ocenie Sądu, takie uzasadnienie zostało tam przedstawione. W szczególności wskazano nieruchomości porównawcze i ich parametry, dostosowano również wskaźniki korygujące. Po przeprowadzeniu analizy rynku nieruchomości rzeczoznawca przyjął do porównania 17 nieruchomości - transakcji zawartych w okresie 36 miesięcy poprzedzającym datę wyceny i stwierdził, że wartość podobnych nieruchomości kształtuje się w granicach od 105,17 zł/1 m2 do 372,75 zł/1 m2. Przyjęte do porównania nieruchomości zlokalizowane były w Gminie Wiejskiej C.: obręb C.. Na podstawie danych o transakcjach i cechach nieruchomości rzeczoznawca ustalił następnie cenę średnią (186,31 zł/ 1m2) oraz oszacował współczynniki korygujące dla wyceny gruntu. Suma wartości współczynników korygujących dla rodzaju cechy rynkowej nieruchomości gruntowej (położenie, uzbrojenie, otoczenie, hipsometria, wielkość i kształt działki, dojazd) wyniosła według operatu: 1,766, a współczynnik korekcyjny: 1. Ostatecznie rzeczoznawca ustalił wartość rynkową prawa własności gruntu na kwotę 46.100 zł. Innymi słowy, rzeczoznawca zawarł wszelkie wymagane przepisami prawa informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy prawnej jej dokonania, opisał stan prawny nieruchomości. W operacie rzeczoznawca ponadto wskazał zastosowaną metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny, wybór nieruchomości porównywalnych. Wynik wyceny został wystarczająco uzasadniony. Odnosząc się do zarzutu nieuprawnionego zdaniem strony wykorzystania w zastosowanej metodzie szacowania cen transakcyjnych pochodzących z 36 miesięcy przed dokonywaną wyceną stwierdzić należy, że żaden przepis prawa nie określa maksymalnego okresu, który ograniczałby możliwości porównywania cen sprzedaży. W szczególności przeciwko dopuszczalności uwzględnienia w operacie szacunkowym transakcji z okresu starszego niż dwa lata nie przemawiają wskazywane przez stronę Standardy Zawodowe Rzeczoznawców Majątkowych. Wewnętrzne regulacje określonych stowarzyszeń rzeczoznawców majątkowych i ich związków nie mogą być punktem odniesienia do kontroli legalności aktu administracyjnego (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 16 kwietnia 2019 r. II OSK 1350/17). Ponadto zgodnie z art. 175 ust. 6 u.g.n. warunkiem obowiązywania standardu zawodowego jest jego ogłoszenie przez ministra właściwego do spraw budownictwa, planowania i zagospodarowania przestrzennego oraz mieszkalnictwa. Jedynym standardem zawodowym obowiązującym na podstawie wskazywanego przepisu jest standard zawodowy rzeczoznawców majątkowych nr 1 - Wycena dla zabezpieczenia wierzytelności, ogłoszony Obwieszczeniem Ministra Infrastruktury i budownictwa z dnia 1 września 2017 r. (Dz. Urz. Min. Infrastruktury i Budownictwa z 2017 r., poz. 59) niemniej jednak służy on wyłącznie dokonywaniu wycen na potrzeb czynności prawnych związanych z zabezpieczaniem wierzytelności. Wskazywane przez stronę Noty Interpretacyjne mają charakter wytycznych kierowanych do rzeczoznawców majątkowych, które nie mogą stanowić miernika prawidłowości opinii sporządzonej przez biegłego. Podstawą zakwestionowania waloru dowodowego operatu może być wyłącznie naruszenie przepisów powszechnie obwiązującego prawa. Niezależnie od powyższego zarzut postawiony przez skarżącą jest niezasadny także z tej przyczyny, że Noty Interpretacyjne, na które powołuje się strona, nie ustanawiają kategorycznego zakazu korzystania z danych o sprzedaży nieruchomości w okresie dłuższym niż dwa lata poprzedzające dzień określenia wartości nieruchomości. Noty wskazują, że dopuszczalne jest skorzystanie z danych pochodzących z innych okresów, niemniej jednak wymaga to szczegółowego uzasadnienia. W treści opinii faktycznie biegły wziął pod uwagę ceny nieruchomości sprzedawanych po upływie dwóch lat jednakże przyczyna, dla której biegły skorzystał z takiej możliwości została uzasadniona. W tym względzie wskazane zostało, że takie postępowanie podyktowane było brakiem odpowiedniej ilości transakcji z lokalnego rynku we wskazywanym dwuletnim okresie. W świetle powyższych uwag stwierdzić należy, że biegły mógł sporządzić operat z wykorzystaniem transakcji z okresu starszego niż dwa lata. W treści skargi strona skarżąca zarzucała, że operat szacunkowy nie zawiera rzetelnej analizy rynku lokalnego, nie opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne do nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Sąd rozpoznający skargę nie znalazł jednak podstaw do zaaprobowania tak sformułowanych zarzutów. W szczególności w treści operatu wskazano, że przy prowadzeniu wyceny nieruchomości dokonano analizy poziomu cen rynkowych, uzyskanych w transakcjach kupna - sprzedaży prawa własności niezabudowanych nieruchomości gruntowych z prawem zabudowy mieszkalno usługowej na obszarze obrębu C.. Transakcje te przedstawiono w formie tabelarycznej na karcie nr 14 operatu. Z operatu szacunkowego wynika ponadto, że wszystkie nieruchomości przyjęte do porównania położone były na terenie obrębu C.. Transakcje stanowiące materiał porównawczy uwzględniały grunty niezabudowane z prawem zabudowy mieszkalno usługowej. Biegły wziął także pod uwagę te cechy, które różnicowały nieruchomości będące przedmiotem obrotu w stosunku do nieruchomości wycenianej; zostały one przedstawione w formie graficznej i tabelarycznej na stronie 16 operatu. Z tego zestawienia wynika, że przy sporządzaniu wyceny nieruchomości skarżącej uwzględniono takie cechy nieruchomości porównywanych jak np. ich powierzchnia, położenie, uzbrojenie, dojazd czy kształt działki. Operat szacunkowy uzupełniony wyjaśnieniami złożonymi przez rzeczoznawcę należy uznać za sporządzony zgodnie z wymogami przepisów prawa w szczególności § 55 i 56 Rozporządzenia. Operat ten zawiera szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Zawarto w nim także informacje niezbędne przy dokonywaniu ustalenia wartości rynkowej prawa własności nieruchomości, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego. Podkreślenia wymaga przy tym, że wybór przez rzeczoznawcę metody i techniki określenia wartości nieruchomości mieści się wyłącznie w kompetencjach biegłego, jako podmiotu dysponującego specjalistyczną wiedzą i doświadczeniem zawodowym. Należy mieć na uwadze, że ani sąd, ani organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. W szczególności o wyborze podejścia i metody szacowania nieruchomości decyduje wyłącznie rzeczoznawca. To również w zakresie jego wiedzy specjalnej pozostaje dobór nieruchomości podobnych do porównań. Zdefiniowanie rynku, jego obszaru i analiza to również wiedza specjalna o charakterze ekonomicznym, a nie prawnym. Zakwestionowanie operatu szacunkowego przez organ administracji publicznej lub sąd jest dopuszczalne, ale wyłącznie w wyjątkowych i oczywistych wypadkach, jeżeli zostanie wykazane, że przy sporządzeniu operatu doszło do naruszenia prawa albo operat zawiera ewidentne błędy, które dyskwalifikują jego walory dowodowe (por. wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Podobnie należy ocenić sytuację, w której w ocenie strony nieruchomości przyjęte do porównywa nie zostały scharakteryzowane przez rzeczoznawcę w sposób, który pozwalałby dokonać weryfikacji prawidłowości dokonanego wyboru. Trzeba wziąć bowiem pod uwagę, że przy zastosowaniu metody porównawczej biegły ustala wartość nieruchomości nie tylko w oparciu o wybrane przez siebie nieruchomości podobne, ale także przy uwzględnieniu korekty wynikającej z różnic istniejących pomiędzy porównywanymi nieruchomościami (art. 153 ust. 1 u.g.n.). Taki sposób wyceny wymaga niewątpliwe odpowiedniej wiedzy a osoba nie będąca rzeczoznawcą majątkową i nie dysponująca wiadomościami specjalnymi może dlatego nie być w stanie ocenić prawidłowości doboru nieruchomości podobnych (por. wyrok NSA z 16 kwietnia 2019 r. II OSK 1350/17). Ponadto jak wskazał Sąd Najwyższy w wyroku z 5 kwietnia 2012 r. sygn. II CSK 369/11, w kwestiach porównawczych nieruchomości nie są potrzebne dane identyfikacyjne, których ujawnienie wkraczałoby już w sferę zastrzeżoną tajemnicą zawodową rzeczoznawcy, o której mowa w art. 175 ust. 3 (analogicznie NSA w wyroku z 11 lipca 2016 r. sygn. OSK 2471/14). Dlatego też, nie sposób odnosić się do zarzutu zasadności wybrania do porównań takich a nie innych nieruchomości, czy braku doboru nieruchomości pod względem podobieństwa. Należy również podkreślić, że strona postępowania, która nie zgadza się z treścią operatu szacunkowego, może samodzielnie wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych o przedstawienie oceny prawidłowości operatu szacunkowego (wyrok NSA z 7 marca 2014 r., sygn. I OSK 1815/12). Skarżąca w toczącym się postępowaniu administracyjnym nie skorzystała z tej możliwości. Organy w niniejszej sprawie oparły się na operacie rzeczoznawcy. Według dominującego orzecznictwa sądowa kontrola legalności nie obejmuje weryfikacji wiadomości specjalnych przedstawionych przez rzeczoznawcę w operacie szacunkowym. Operaty szacunkowe niewątpliwie oceniane są przez organy, a następnie przez sąd administracyjny pod względem spełnienia określonych warunków formalnych. Organ na podstawie tego dokumentu może też samodzielnie ocenić jego wartość dowodową, może także w razie potrzeby żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. Ocena wartości dowodowej operatów jest możliwa przez organ administracji i sąd administracyjny w sytuacji, gdy prosta analiza ich treści budzi wątpliwości co do spójności, logiczności, zupełności, ścisłości, gdy dotyczy pominięcia istotnych dla ustalenia wartości nieruchomości elementów (tak wyrok NSA z 15 września 2016 r., sygn. II OSK 3065/14). Należy również zauważyć, że dobór nieruchomości porównawczych, czy wybór cech rynkowych, mających wpływ na zróżnicowanie cen transakcyjnych, należy do rzeczoznawcy majątkowego, którego pozycja prawna zbliżona jest do statusu osoby zaufania publicznego. Czynności, których dokonuje rzeczoznawca majątkowy, polegające na wycenie nieruchomości wymagają wiedzy specjalistycznej, której organ administracyjny nie posiada. Organ prowadzący postępowanie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły. Powinien jedynie dokonać oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym, tj. zbadać np. czy został sporządzony przez osobę uprawnioną, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy, czy nie zawiera niejasności, pomyłek bądź innych braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową. Sąd w pełni podziela stanowisko organów orzekających w niniejszej sprawie, że będący podstawą ustaleń operat formalnie został sporządzony prawidłowo, a wybór nieruchomości szczegółowo i logicznie uzasadniono. Przy doborze nieruchomości zastosowano współczynniki korygujące, które uwzględniają różnice między nieruchomościami. Nie ma bowiem w obrocie nieruchomości identycznych. W wyroku NSA z 22 września 2017 r., sygn. I OSK 377/17, zauważono, że "nieruchomość podobna" w rozumieniu art. 4 pkt 16 u.g.n. nie jest równoznaczna z pojęciem "nieruchomości identycznej". W operacie w sposób wystarczający rzeczoznawca uzasadnił dobór nieruchomości, wybrane cechy wpływające na wartość, wyjaśnił jakimi przesłankami kierował się, badając nieruchomości. NSA w wyroku z 17 lutego 2017 r., sygn. I OSK 917/15, wskazał, że zakwestionowanie operatu szacunkowego i opartych na nim decyzji nie może być co do zasady wynikiem zakwestionowania wyboru dokonanego przez rzeczoznawcę, a zdeterminowanego jego wiedzą fachową i uargumentowanego, gdyż taki wybór rzeczoznawcy mieści się w granicach prawa. W ocenie Sądu skarżąca nie przedstawiła argumentów, które skutecznie mogłyby podważyć zasadność dokonanego przez biegłego wyboru nieruchomości do porównania, jak również nie wykazała istnienia innych (niż uwzględnione w opinii) transakcji nieruchomości będących w obrocie na określonym obszarze, które w większym zakresie spełniałyby kryteria "nieruchomości podobnych", czyli nieruchomości o właściwościach zbliżonych do nieruchomości wycenianej. Sąd nie stwierdził również, aby wskazywane przez stronę uchybienia przepisom postępowania polegające na pominięciu przy doręczaniu korespondencji, ustanowionego w sprawie pełnomocnika, skutkować powinny uchyleniem zaskarżonego aktu. Niewątpliwe sytuację, w której organ w toku prowadzonego postępowania doręcza pisma z pominięciem ustanowionego pełnomocnika należy zawsze oceniać jako wadliwą i naruszającą prawo. Niemniej jednak nie zawsze taki stan rzeczy musi skutkować uchyleniem zaskarżonego aktu. Sąd w składzie rozpoznającym niniejszą sprawę, podziela wypowiadane w orzecznictwie stanowisko, w myśl którego naruszenie polegające na pominięciu pełnomocnika przy doręczeniu np. decyzji bądź postanowienia, sąd administracyjny ocenia z perspektywy art. 145 § 1 pkt 1 lit. c) p.p.s.a., a zatem z uwzględnieniem oceny, czy naruszenie to mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy (między innymi wyroki NSA: z dnia 7 listopada 2006 r., sygn. akt I GSK 954/06, z dnia 9 stycznia 2009 r., sygn. akt II GSK 600/08, z dnia 19 lutego 2009 r., sygn. akt I FSK 282/07, z dnia 27 lipca 2010 r., sygn. akt I GK 826/09, z dnia 12 stycznia 2016 r., sygn. akt I FSK 1307/14 r., czy też z dnia 12 maja 2016 r., sygn. akt II FSK 933/14). Oznacza to, że w sytuacji, w której wadliwe doręczenie aktu administracyjnego bezpośrednio stronie, zamiast ustanowionemu przez nią pełnomocnikowi, nie spowodowało braku działań procesowych, które są podejmowane w normalnych warunkach - przy prawidłowym doręczeniu (dokonanym do rąk pełnomocnika), to naruszenie przepisu o doręczeniach pełnomocnikowi, nie może mieć wpływu na wynik sprawy. Jak wynika z akt sprawy, pomimo tego, że szereg pism kierowanych było bezpośrednio do strony, co zresztą potwierdza sam organ prowadzący postępowanie, to jednak sytuacja ta nie uniemożliwiła stronie podjęcia skutecznej obrony jej praw. Zwrócić należy uwagę, że po doręczeniu skarżącej protokołów z opisu i oszacowania nieruchomości, pełnomocnik wnoszącej skargę (K.P.) podejmował czynności zmierzające do ochrony praw zobowiązanej. W szczególności w imieniu skarżącej złożył zarzuty do opisu i oszacowania nieruchomości, a następnie zażalenie na wydane przez organ pierwszej instancji postanowienie odmawiające ich uwzględnienia. Brak doręczenia pism przez organ pierwszej instancji uprzednio ustanowionemu pełnomocnikowi nie stanowił zatem o takim uchybieniu przepisom postępowania, które miało istotny wpływ na ograniczenie procesowych uprawnień strony w sposób mogący mieć znaczenie dla wyniku postępowania. Jak to już zostało wcześniej wskazane, nie każde naruszenie przepisów o charakterze proceduralnym musi być traktowane jako dające podstawę do uchylenia zaskarżonego aktu. W tożsamy sposób należy ocenić uchybienie polegające na niedoręczeniu stronie lub jej pełnomocnikowi odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego na zgłoszone zarzuty do opisu i oszacowania. Pomimo braku doręczenia pisma rzeczoznawcy, wszelkie uwagi poczynione przez biegłego zostały uwzględnione w treści postanowienia organu pierwszej instancji, a strona miała możliwość odniesienia się do nich we wniesionym środku zaskarżenia, co zresztą uczyniła. Zastrzeżenia zgłoszone wobec sporządzonego operatu były również przedmiotem oceny organu odwoławczego. Uchybienie to nie miało zatem istotnego wpływu na wynik sprawy, a tylko takie zgodnie z treścią art. 145 § 1 pkt 1 lit c p.p.s.a. mogłoby stanowić podstawę uchylenia zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku nie stwierdzając, aby w prowadzonym postępowaniu organy dopuściły się wskazywanych przez stronę naruszeń prawa, które uzasadniałyby konieczność wydania rozstrzygnięcia skutkującego uchyleniem zaskarżonego aktu, działając na podstawie art. 151 p.p.s.a. oddalił wniesioną skargę jako niezasadną.