I SA/Gd 1747/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Sławomir Kozik, Sędziowie Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń (spr.), Sędzia NSA Alicja Stępień, , po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 19 kwietnia 2017 r. sprawy ze skargi "A" Sp. z o.o. z siedzibą na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia 24 października 2016 r. nr [...] w przedmiocie opisu i oszacowania wartości nieruchomości w postępowaniu egzekucyjnym oddala skargę. Dyrektor Izby Skarbowej postanowieniem z dnia 24 października 2016r., po rozpatrzeniu zażalenia A Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (dalej: skarżąca, zobowiązana), utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. z dnia 8 września 2016 r. w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia wynika, iż Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. (organ egzekucyjny) w oparciu o tytuły wykonawcze wystawione na zaległości podatkowe zobowiązanej z tytułu podatku od nieruchomości wszczął egzekucję z nieruchomości położonej w G. w gminie K., dla której Sąd Rejonowy w K. prowadzi księgę wieczystą nr [...]. W dniu 12 lipca 2016 r. doręczono zobowiązanej zawiadomienie o przystąpieniu organu egzekucyjnego do czynności opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Ukończenie tego etapu postępowania nastąpiło w dniu 17 sierpnia 2016r., sporządzeniem przez organ egzekucyjny protokołu opisu i oszacowania, o którym mowa w art. 110r § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. z 2014 r., poz. 1619 ze zm. – dalej zwanej "u.p.e.a."). W czynnościach tych uczestniczyła zobowiązana, której doręczono ww. protokół waz z operatem szacunkowym określającym wartość nieruchomości. Pismem z dnia 29 sierpnia 2016 r. zobowiązana zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, nie zgadzając się z wyceną dokonaną przez rzeczoznawcę majątkowego. Zarzuciła, że jej zdaniem określenie wartości nieruchomości na łączną kwotę 2.244.840,00 zł w tym wartości prawa użytkowania wieczystego na kwotę 1.269.200,00 zł jak i wartości budynków i budowli na kwotę 975.640,00 zł jest zaniżone w stosunku do rzeczywistej wartości rynkowej nieruchomości. W świetle powyższego, organ egzekucyjny mając na uwadze to, iż zarzuty dotyczyły sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego operatu szacunkowego, zwrócił się do rzeczoznawcy o przedstawienie stanowiska w tym zakresie. Następnie w oparciu o zebrany w sprawie materiał dowodowy Naczelnik Urzędu Skarbowego w K. wydał postanowienie z dnia 8 września 2016 r. w myśl uregulowań art. 110u § 1 u.p.e.a., uznając zgłoszone zarzuty za niezasadne. W zażaleniu na ww. postanowienie organu egzekucyjnego, zobowiązana wniosła o jego uchylenie w całości i wykonanie nowego oszacowania nieruchomości. Zobowiązana nie zgodzała się z twierdzeniem, że wybór metody, podejścia i techniki szacowania nieruchomości pozostaje wyłącznie w gestii rzeczoznawcy wykonującego operat szacunkowy i domagała się wyjaśnienia przez biegłego dlaczego przyjął podejście dochodowe metodą inwestycyjną przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej. Skarżąca nie zgodziła się również z rozstrzygnięciem jej zarzutów dotyczących wybranych do porównania obiektów w celu ustalenia wartości działki. Powołany przez nią operat szacunkowy z lutego 2011 r. miał na celu wykazanie, że możliwe jest dokonanie wyceny metodą porównawczą oraz że niemożliwe jest aby w ciągu 5 lat wartość nieruchomości uległa zmniejszeniu o 5 milionów złotych. Podkreśliła, że Starosta K. określając w dniu 28.11.2013 r. wysokość opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego ustalił, że wartość działki nr [...] wynosi 1.532.364,00 zł, a więc o prawie 300.000,00 zł więcej niż ustalona w operacie szacunkowym sporządzonym dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Dyrektor Izby Skarbowej rozpoznając sprawę w postępowaniu zażaleniowym, w dniu 24 października 2016 r. wydał postanowienie utrzymujące w mocy postanowienie organu pierwszej instancji. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ odwoławczy podniósł, że organ egzekucyjny wyznaczył rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami, do niezwłocznego oszacowania wartości zajętej nieruchomości, a następnie dokonał opisu i oszacowania nieruchomości w formie protokołu (art. 110r u.p.e.a.). Powołany rzeczoznawca w celu określenia wartości rynkowej nieruchomości dla potrzeb ustalenia ceny sprzedaży, sporządził w dniu 27 czerwca 2016 r. operat szacunkowy. Zgodnie z art. 154 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2015, poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Biegły zastosował podejście dochodowe, metodę inwestycyjną, technikę kapitalizacji prostej, albowiem zastosowanie podejścia porównawczego z uwagi na brak danych o transakcjach podobnych na rynku lokalnym, tj. transakcji nieruchomościami rekreacyjnymi (dawnymi ośrodkami wypoczynkowymi) na gruntach będących przedmiotem prawa użytkowania wieczystego. Zatem wywód zobowiązanej dotyczący połączenia dwóch technik do jednej metody jest nieprawdziwy. Niezależnie od powyższego organ egzekucyjny stwierdził, że zgodnie z uchwałą Nr [...] Rady Powiatu K. z dnia 21 grudnia 2012 r. w sprawie budżetu powiatu na 2013 rok ([...]), wartość gruntu oddana w użytkowanie wieczyste zobowiązanej wynosi 1.115.640,00 zł, wartość prawa użytkowania wieczystego gruntu ustalona w zaskarżonym operacie szacunkowym została określona na kwotę 1.269.200,00 zł i jest zbliżona do wartości wynikającej z uchwały Rady Powiatu K.. Natomiast wartość gruntu ustalona w operacie szacunkowym, na który powołuje się zobowiązana została ustalona na kwotę 2.907.700,00 zł i rażąco odbiega od wartości wynikającej z uchwały Rady Powiatu K. oraz wartości ustalonej w zaskarżonym operacie szacunkowym. Ponadto, jak wynika z ofert sprzedaży przedmiotowej nieruchomości, dostępnych na stronie internetowej podmiotów trudniących się pośrednictwem w obrocie nieruchomościami, zobowiązana złożyła oferty sprzedaży przedmiotowej nieruchomości za cenę 2.900.000,00 zł z zaznaczeniem, że jest to cena do negocjacji. Zgodnie z art. 156 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 powołanej ustawy. Fakt, że wartość gruntu ustalona w operacie szacunkowym z 2011r. została ustalona na kwotę rażąco odbiegającą od wartości wynikającej zarówno z wyżej powołanej uchwały Rady Powiatu jak i kwestionowanego operatu szacunkowego, przy jednoczesnym uwzględnieniu nieudanych prób sprzedaży wycenianej nieruchomości w internecie przez samą zobowiązaną za cenę 2.900.000 zł, podważa tezy co do aktualności zawartej w nim wyceny. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonego postanowienia w całości i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania oraz o zasądzenie kosztów postępowania. Zdaniem skarżącej organ nie wypowiedział się w sposób należyty do wszystkich zarzutów podniesionych w zażaleniu tj. do: 1) zakwestionowania wybranej przez biegłego metody wyceny dla budynków usługowych na zasadzie podejścia dochodowego, metodą inwestycyjną, przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej. Nie zostało wyjaśnione zarówno w toku wniesionych zarzutów jak i zażalenia dlaczego to podejście będzie miało zastosowanie w sytuacji, gdy wartość działki została oszacowana metodą porównawczą, tym bardziej, iż zgodnie z ustawą o gospodarce nieruchomościami jak i Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 21.09.2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego jest to metoda priorytetowa dla dokonywania wycen nieruchomości tego typu. Zdaniem skarżącej metoda porównawcza powinna być zastosowana do całej nieruchomości, gdyż w tym wypadku najbardziej odzwierciedla wartość rynkową nieruchomości a zastosowana metoda w podejściu dochodowym prowadzi w sytuacji skąpych danych jakimi dysponował biegły w zakresie dochodów jakie może wygenerować nieruchomość do zniekształcenia w jej wartości rynkowej i zaniżenia. przyjętej metody wyceny budynków i budowli, która nie powinna być stosowana do budynków z których nie można osiągnąć dochodu, a więc budynku usługowego i wiaty stalowej. Dochód może generować jedynie pawilon główny i pawilony mieszkalne. zgodnie z Rozporządzeniem w § 6 przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych. Natomiast metodę inwestycyjną stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód z czynszów najmu lub dzierżawy, którego wysokość można ustalić na podstawie analizy kształtowania się stawek rynkowych tych czynszów. Przy użyciu techniki kapitalizacji prostej wartość nieruchomości określa się jako iloczyn stałego strumienia dochodu rocznego możliwego do uzyskania z wycenianej nieruchomości i współczynnika kapitalizacji lub iloraz strumienia stałego dochodu rocznego i stopy kapitalizacji. Tymczasem biegły użył techniki dyskontowania strumieni dochodów a więc dokonał wbrew przepisom Rozporządzenia połączenia dwóch technik do jednej metody, podczas gdy wskazuje w operacie, że użył techniki kapitalizacji prostej. Organ stwierdza lakonicznie, że skarżąca nie ma racji w tym zakresie, nie wyjaśniają dlaczego tak uważa. skarżąca nie zgadza się z twierdzeniem, że przedłożony przez nią operat szacunkowy z 2011 r. nie może być wykorzystany. Owszem, nie może być wykorzystany stricte do określenia wartości nieruchomości dla celów postępowania egzekucyjnego, lecz zamiarem skarżącej powołującej się na jego treść było wykazanie, że wartość nieruchomości została w sposób rażący zaniżona a nadto, że możliwe jest określenie wartości rynkowej nieruchomości przy zastosowaniu metody porównawczej, jak również, że niemożliwe jest aby w tak krótkim czasie od wykonania obecnej wyceny przez organ egzekucyjne tak drastycznej zmianie uległa jej wartość. organ nie odniósł się również do zarzutu dotyczącego tego, że w dniu 28.11.2013 r. Starosta K. określił wysokość opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste liczone od wartości działki na kwotę 1.532.364,00 zł, a więc o kwotę wyższą o 300.000,00 zł niż ta jaka została ustalona przez biegłego powołanego przez organ egzekucyjny. W odpowiedzi na skargę, Dyrektor Izby Skarbowej wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Przedmiotem niniejszej skargi jest postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia 24 października 2016r. utrzymujące w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego w K. z dnia 8 września 2016r.w przedmiocie uznania za nieuzasadnione zarzutów do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, przeprowadzonego na podstawie przepisów Rozdziału 7 Oddział 3 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (tj. Dz.U. z 2014 r. poz. 1619 ze zm.) - dalej u.p.e.a. Kwestią sporną pozostaje prawidłowość dokonanego opisu i oszacowania nieruchomości, o którym mowa w art. 110u § 1 u.p.e.a. Zgodnie z treścią tego przepisu, zarzuty do oszacowania wartości nieruchomości mogą być wnoszone przez wszystkich uczestników postępowania egzekucyjnego w terminie 14 dni od dnia ukończenia opisu i oszacowania wartość nieruchomości. Na postanowienie organu egzekucyjnego w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości przysługuje zażalenie. Strona skarżąca skorzystała z przysługującego jej uprawnienia kwestionując ustaloną w operacie wartość nieruchomości, organ egzekucyjny natomiast zaakceptował przyjętą przez rzeczoznawcę wartość, tj. 2.244.840 zł (w tym wartość prawa użytkowania wieczystego 1.269.200 zł). Przystępując do rozstrzygnięcia sporu wskazać należy, iż zgodnie z przepisami ustawy egzekucyjnej opis i oszacowanie wartości nieruchomości obejmuje dwa stadia. W pierwszej kolejności, po bezskutecznym upływie terminu określonego w wezwaniu do zapłaty dochodzonych należności, o którym mowa w art. 110c § 2 u.p.e.a., skierowanym do osoby zobowiązanej, organ egzekucyjny dokonuje opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości (art. 110m § 1 u.p.e.a.). Do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami (art. 110s § 1 u.p.e.a.), tj. osobę fizyczną wpisaną do centralnego rejestru rzeczoznawców majątkowych (art. 193 ust. 1 w związku z art. 191 ust. 1, art. 177 ust. 1 i art. 174 ust. 2 u.g.n.). Rzeczoznawca dokonuje oszacowania wartości nieruchomości niezwłocznie po wyznaczeniu go (§ 27 ust. 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - Dz.U. Nr 137, poz.1541 ze zm.), przy czym czynności tych dokonuje zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu, określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów niniejszego rozporządzenia (§ 28 ust. 1 cyt. rozporządzenia), w tym wymogu, iż opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § 1 ustawy, oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej (§ 30 rozporządzenia). W wyniku dokonanej wyceny określana jest wartość rynkowa nieruchomości (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 u.g.n.), tj. najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu, że strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy, oraz że upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy (art. 151 ust. 1 cyt. Ustawy). Wartość, o której mowa wyżej, określana jest przy zastosowaniu podejścia porównawczego (art. 152 ust. 3 u.g.n.), co polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego, przy czym podejście to stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej (art. 153 ust. 1 u.g.n. oraz § 4 ust. 1 - 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego Dz.U. z 2004r. nr 207, poz. 2109 ze zm.). Ostatecznego wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 ww. ustawy). Rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego, a organ administracji publicznej, który zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego, jest obowiązany umożliwić osobie, której interesu prawnego dotyczy jego treść, przeglądanie tego operatu oraz sporządzanie z niego notatek i odpisów (art. 156 ust. 1 i 1a u.g.n.). Operat szacunkowy zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego (§ 55 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny). Operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154 (art. 156 ust. 3 powołanej ustawy). W ocenie Sądu zarzuty skarżącej zmierzające do podważenia wiarygodności sporządzonego operatu szacunkowego, który stał się podstawą określenia wartości nieruchomości w niniejszej sprawie, nie są uzasadnione. Skarżąca kwestionuje w skardze zastosowanie podejścia dochodowego i sugeruje przyjęcie podejścia porównawczego. Jak jednak biegły wyjaśnił, przyjęcie podejścia porównawczego było niemożliwe z uwagi na brak danych dotyczących transakcji podobnych. Przedmiotem wyceny była nieruchomość gruntowa oddana skarżącej w użytkowanie wieczyste, zabudowana budynkami i budowlami, składającymi się na dawny ośrodek wypoczynkowy. Transakcji nieruchomościami rekreacyjnymi (dawnymi ośrodkami wypoczynkowi) na lokalnym rynku nieruchomości było w badanym okresie bardzo mało, a transakcji nieruchomościami podobnymi do wycenianej, tj. z prawem użytkowania wieczystego gruntu, nie było wcale. Okoliczność ta uzasadniała odstąpienie przez biegłego od zastosowania podejścia porównawczego i zastosowanie innego podejścia. Polegało ono w tym przypadku na osobnym określeniu wartości prawa użytkowania gruntu i osobnym określeniu wartości budynków. Ponieważ na rynku lokalnym nie odnotowano transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych będących przedmiotem prawa użytkowania wieczystego, rzeczoznawca zastosował metodę przewidzianą w § 29 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Zgodnie z tym przepisem, jeżeli nie ma możliwości zastosowania sposobów określonych w ust. 1 i 2, wartość nieruchomości jako prawa użytkowania wieczystego określa się jako iloczyn wartości nieruchomości gruntowej niezabudowanej jako przedmiotu prawa własności i współczynnika korygującego. Wobec tego rzeczoznawca określił wartość nieruchomości gruntowej stosując metodę porównawczą (gdyż dane co do transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych na lokalnym rynku występowały) i zastosował współczynnik korygujący: 1.897.160 zł x 0,6690 = 1.269.200,04 zł. Z kolei w odniesieniu do określenia wartości budynków i budowli rzeczoznawca zastosował podejście dochodowe. Skarżąca kwestionuje przyjęte przez biegłego założenie o braku możliwości zastosowania podejścia porównawczego dla całej nieruchomości, powołując się na operat szacunkowy sporządzony w dniu 22 lutego 2011 r. na jej zlecenie, w którym rzeczywiście taka metoda została przyjęta. Jak jednak wynika z treści tego operatu, do porównania przyjęto transakcje dotyczące innego rynku: K., U., M., D., J., U., S., T. (miejscowości nadmorskie). Ponadto, były to transakcje z lat 2007-2010, a więc z okresu czasu odległego od daty sporządzania wyceny dla potrzeb postępowania egzekucyjnego. Tymczasem operat szacunkowy sporządzony w czerwcu 2016 r. na potrzeby postepowania egzekucyjnego objął obszar miasta K. i lata 2013-2016. Podniesiony zatem w skardze argument w żaden sposób nie podważa przyjętego w tym operacie przez biegłego stwierdzenia, że podejście porównawcze co do całości nieruchomości, wobec braku transakcji podobnych na lokalnym rynku, nie jest możliwe. Przyjęte podejście do wyceny nieruchomości jest uzależnione od rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Skarżąca nie wykazała, aby przyjęte przez biegłego podejście było nieadekwatne dla ustalenia rynkowej wartości nieruchomości. Zarzuciła, że biegły nie dysponował danymi pozwalającymi na zastosowanie podejścia dochodowego, zarzut ten jednak nie znajduje potwierdzenia w treści operatu, gdzie takie dane przedstawiono. Nietrafnie zarzuca skarżąca, że zastosowane podejście dochodowe nie może mieć zastosowania do tych budynków, z których nie można osiągnąć dochodu (np. wiata stalowa, budynek usługowy). Przyjęta w operacie szacunkowym metoda wyceny na zasadzie podejścia dochodowego metodą inwestycyjną przy zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej obejmuje całość zabudowy szacowanej nieruchomości, nie tylko z uwagi na fakt, iż stanowi ona kompleks rekreacyjny lecz także dlatego, że budynki i budowle umieszczone na działce nr [...] nie stanowią odrębnych nieruchomości. Dokonując więc szacowania wartości pojedynczej nieruchomości łączenie wielu metod wyceny byłoby niedopuszczalne. Skarżąca zarzuca ponadto, że biegły dokonał wbrew przepisom połączenia dwóch technik do jednej metody wyceny, tj. techniki kapitalizacji prostej oraz dyskontowania strumieni dochodów. Skarżąca nie wskazuje przy tym konkretnego błędu logicznego lub rachunkowego, z którego wyciąga przedstawioną konkluzję. Rzeczoznawca majątkowy ustosunkowując się do zarzutów strony nie stwierdził zaistnienia podnoszonych przez zobowiązaną spółkę okoliczności, strona zaś nie przedstawiła rzeczowych argumentów świadczących o nieprawidłowym zastosowaniu techniki kapitalizacji prostej, na którą powołano się w operacie szacunkowym. Jak wskazano, z treści operatu szacunkowego wynika, że rzeczoznawca majątkowy zastosował metodę porównawczą dla wyceny gruntu dla potrzeb określenia wartości prawa użytkowania wieczystego. Możliwość ustalenia cen porównywalnych dla transakcji sprzedaży nieruchomości gruntowych (dla potrzeb określenia wartości prawa użytkowania wieczystego) nie podważa założenia, że nie jest możliwe ustalenie takich cen dla transakcji mających za przedmiot budynki i budowle posadowione na gruncie stanowiącym przedmiot prawa użytkowania wieczystego z uwagi na brak danych co do takich transakcji na lokalnym rynku. Rzeczoznawca w operacie szacunkowym dokładnie uzasadnił wybór podejścia, metod i techniki szacowania wartości nieruchomości oraz w sposób zrozumiały i logiczny przedstawił procedurę i poszczególne elementy w zakresie wyłonienia transakcji nadających się do porównania. Dowód z operatu szacunkowego podlega ocenie organu administracji publicznej tak jak każda inna opinia na podstawie art. 80 w związku z art. 75 § 1 k.p.a., lecz merytorycznie wiąże organ w tym sensie, że organ nie może samodzielnie zmienić obliczeń rzeczoznawcy. Zgodnie z art. 157 ust. 1 u.g.n., oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych. W razie stwierdzenia przez organ z własnej inicjatywy lub pod wpływem twierdzeń strony i zgromadzonych przez nią dowodów (np. w postaci kontrekspertyzy własnej, bądź negatywnej oceny organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych), że istnieją wątpliwości co do prawidłowości operatu - powinien wezwać rzeczoznawcę, w zależności od potrzeb i okoliczności, do złożenia wyjaśnień lub do uzupełnienia dotychczasowej opinii, albo zlecić wykonanie operatu innemu rzeczoznawcy. W rozpoznawanej sprawie prawidłowo organ przyjął, że nie było podstaw do kwestionowania operatu szacunkowego sporządzonego na zlecenie organu egzekucyjnego. Podstawy takiej nie stanowi ani treść operatu szacunkowego z 2011 r., ani fakt naliczenia przez Starostę K. w dniu 28.11.2013 r. wysokości opłaty rocznej za użytkowanie wieczyste od wartości działki określonej na kwotę 1.532.364,00 zł – po pierwsze z uwagi na daty, które powodują ich nieaktualność do stanu faktycznego z 2016 r., po drugie zaś z uwagi na fakt, że przyjęta w operacie szacunkowym metodologia wyceny budzi wątpliwości, co wskazano wyżej, nie odnosi się bowiem do rynku lokalnego, a w przypadku decyzji Starosty K. metodologia wyceny wartości prawa użytkowania wieczystego nie jest znana. Ponadto należy zauważyć, że wartość nieruchomości określona w operacie szacunkowym z 2011 r. w sposób rażący odbiega nie tylko od wartości ustalonej w operacie szacunkowym z czerwca 2016 r., ale też od przyjętej przez Starostę K. jako podstawę obliczenia opłaty za użytkowanie wieczyste. Zgodzić należy się też z organem, że twierdzenia skarżącej co do zaniżenia przez rzeczoznawcę w spornym operacie szacunkowym wartości nieruchomości podważa choćby fakt nieudanych prób sprzedaży wycenianej nieruchomości w internecie przez samą skarżącą za cenę 2.900.000 zł. W niniejszej sprawie operat szacunkowy wykonany na zlecenie organu egzekucyjnego na potrzeby prowadzonego postępowania egzekucyjnego spełnia wymagane prawem warunki, w tym zwłaszcza wynikające z art. 154 u.g.n. Skarżąca nie zdołała podważyć ani przyjętego przez biegłego podejścia i metody, ani przyjętych przez niego do porównania danych. Skarżąca nie wykazała, by wyniki wyceny nieruchomości nie dały się pogodzić z rzeczywistością gospodarczą, ani by materiały wykorzystane do przeprowadzenia analizy dochodowej były niewystarczające. Reasumując stwierdzić należy, że w ocenie Sądu sporządzony protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości spełnia wymagania przepisu art. 110r § 1 u.p.e.a. oraz rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 29 maja 2014r. w sprawie szczegółowego sposobu przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości (Dz. U. z 2014, poz. 742), określającego elementy, jakie musi obligatoryjnie zawierać protokół opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Protokół ten został poprzedzony uzyskanym w oparciu o art. 110s u.p.e.a., na wniosek organu egzekucyjnego, operatem szacunkowym określającym wartość rynkową nieruchomości, sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego, posiadającego uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości. Mając powyższe na uwadze sąd, na podstawie art. 151 p.p.s.a., skargę oddalił.