I SA/Gd 182/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Janina Guść (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Sławomir Kozik, Sędzia NSA Joanna Zdzienicka-Wiśniewska, po rozpoznaniu w trybie uproszczonym w dniu 9 maja 2017 r. sprawy ze skargi W. N. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia 9 grudnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie zarzutów dotyczących prowadzonego postępowania egzekucyjnego oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem z dnia 9 grudnia 2016 r., po rozpatrzeniu zażalenia W. N. na postanowienie organu egzekucyjnego - Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] z dnia 20 października 2016 r., Dyrektor Izby Skarbowej w [...] utrzymał w mocy to postanowienie. W uzasadnieniu organ wyjaśnił, że wierzyciel - Zakład Ubezpieczeń Społecznych Oddział w [...] Inspektorat w L. [...] pismem z dnia 14 lutego 2011 r. wystąpił do organu egzekucyjnego - Naczelnika Urzędu Skarbowego w [...] z wnioskiem o wszczęcie egzekucji z lokalu mieszkalnego nr [...] położonego w L. przy ul. [...] (dla którego Sąd Rejonowy w L. prowadzi Księgę wieczystą Kw nr [...]) na podstawie wystawionych na zobowiązaną W. N. tytułów wykonawczych o numerach: od [...] do [...] z dnia 14 lutego 2011 r., obejmujących zaległe składki na: ubezpieczenie społeczne za okres 1-12/2001, 2, 3, 7-12/2002, 1-12/2003 oraz 1/2004; ubezpieczenie zdrowotne za okres: 3-12/2001, 2,3 i 6-10/2002, 2-6, 9-12/2003 oraz 1/2004, a także FP i FGŚP za okres: 6-10, 12/2001, 2-3/2002, 2-6,9-12/2003 oraz 01/2004. Zajęciem nieruchomości z dnia 9 września 2011 r. organ egzekucyjny wezwał W. N., by zapłaciła - w terminie 14 dni od dnia doręczenia wezwania - egzekwowaną należność pieniężną wraz z odsetkami za zwłokę i kosztami egzekucyjnymi pod rygorem przystąpienia do opisu i oszacowania wartości zajętej nieruchomości. Zajęcie nieruchomości doręczono W. N. w dniu 27 września 2011 r. w trybie art. 44 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 23 ze zm.), zwanej dalej w skrócie: "K.p.a.". W toku prowadzonej egzekucji, Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...], pismem z dnia 5 maja 2016 r. zlecił dokonanie wyceny zajętej nieruchomości rzeczoznawcy majątkowemu Z. C., wyznaczając jednocześnie termin dokonania oszacowania nieruchomości na dzień 30 maja 2016 r. godz. 10:00. Zobowiązana została poinformowana o terminie oszacowania pismem z dnia 5 maja 2016 r. (doręczonym w dniu 9 maja 2016 r. - w trybie art. 43 K.p.a.). Rzeczoznawca majątkowy sporządził w dniu 30 czerwca 2016 r. operat szacunkowy nieruchomości - wycena prawa własności do lokalu mieszkalnego nr [...] zlokalizowanego w L. przy ul. [...] na działce nr [...]. W dniu 21 lipca 2016 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] sporządził zawiadomienie o terminie opisu i oszacowania wartości nieruchomości (doręczone zobowiązanej w dniu 25 lipca 2016 r. - w trybie art. 43 K.p.a.). W wyznaczonym terminie organ egzekucyjny wykonał opis i oszacowanie przedmiotowej nieruchomości, sporządzając na tę okoliczność protokół na podstawie z art. 110r § 1 ustawy z dnia 17 czerwca 1966 r. o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (t.j. Dz.U. z 2016 r. poz. 599 ze zm.), zwanej dalej w skrócie: "u.p.e.a.". W pkt V protokołu organ egzekucyjny stwierdził, że wartość nieruchomości określono na podstawie wyceny biegłego rzeczoznawcy majątkowego, który określił tę wartość w wysokości 67.000 zł, zaś treść operatu szacunkowego nieruchomości stanowi integralną część opisu i oszacowania. Jak wynika z treści ww. protokołu, przy czynnościach obecna była W. N., która pokwitowała odbiór tego dokumentu. Pismem z dnia 15 września 2016 r. zobowiązana zgłosiła zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Strona w treści wniesionego środka prawnego podniosła, że nie zgadza się z sumą oszacowania wartości nieruchomości uznając ją za zaniżoną. Jak wskazała zobowiązana, przy określaniu wartości lokalu mieszkalnego nie uwzględniono transakcji podobnych lokali mieszkalnych z okresu od dnia 13 sierpnia 2015 r. do daty sporządzania wyceny (wszystkie transakcje są starsze, zatem określonych tam cen rynkowych nie można uznać za aktualne). W ocenie zobowiązanej, przyjęte do porównania nieruchomości lokalowe nie spełniają przesłanek definicji nieruchomości podobnej, określonej w art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W konsekwencji Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] pismem z dnia 23 września 2016 r. zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego do ustosunkowania się do podniesionych zarzutów. W odpowiedzi rzeczoznawca majątkowy złożył dodatkowe wyjaśnienia w piśmie z dnia 30 września 2016 r. Postanowieniem z dnia 20 października 2016 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] oddalił wniesione przez W. N. zarzuty. W wyniku rozpatrzenia zażalenia wniesionego pismem z dnia 28 października 2016 r. Dyrektor Izby Skarbowej w [...] utrzymał w mocy ww. postanowienie. W uzasadnieniu organ stwierdził, że Naczelnik Urzędu Skarbowego w [...] trafnie rozstrzygnął w kwestii zgłoszonych przez zobowiązaną zarzutów do opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości, a dotyczących prawidłowości ustaleń dokonanych w operacie szacunkowym. Organ egzekucyjny zgromadził bowiem wystarczające dla rozpatrzenia sprawy dowody, w tym uzyskał od rzeczoznawcy szczegółowe wyjaśnienia dot. wydanej przez niego opinii, a trafna ocena wiarygodności tych dowodów pozwoliła na wyjaśnienie sprawy i jej rozstrzygnięcie. Analiza merytorycznej zawartości operatu szacunkowego (stanowiącego integralną część protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości) doprowadziła Dyrektora Izby Skarbowej w [...] do wniosku, że został on sporządzony zgodnie z wymogami wynikającymi z przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.) oraz rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U z 2004 r. nr 207 poz. 2109). Dokonując oszacowania wartości nieruchomości lokalowej i gruntowej rzeczoznawca majątkowy zastosował podejście porównawcze i metodę korygowania ceny średniej, polegające na dokonaniu szacowania poprzez porównanie nieruchomości z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych z uwzględnieniem cech fizycznych, środowiskowych i ekonomicznych. Z uwagi na fakt, że porównywane nieruchomości nie są identyczne, rzeczoznawca zastosował współczynnik korekcyjny w celu wyeliminowania występujących między nimi różnic. Porównania przedmiotowej nieruchomości lokalowej (której wagę cechy lokalizacji biegły, ze względu na przyjętą metodę wyceny ocenił na poziomie dobrym) dokonano z konkretną bazą nieruchomości lokalowych, położonych w L. na tej samej ulicy, przedstawioną w tabeli na stronie 10 operatu szacunkowego, tj. do porównania biegły przyjął 12 transakcji nieruchomościami położonymi w L., jakie miały miejsce od sierpnia 2014 r. do sierpnia 2015 r. Biegły ustalił, że ceny 1 m2 lokali mieszkalnych kształtowały się od 1.159,77 zł do 2.411,58 zł, co dało średnią cenę 1.986,38 zł. Przy czym, do wyliczenia wartości rynkowej 1 m2 ww. nieruchomości lokalowej, rzeczoznawca zastosował współczynnik korekcyjny, w związku z czym ostatecznie wartość 1 m2 powierzchni użytkowej nieruchomości lokalowej została wyceniona na 2.006,24 zł. Natomiast oszacowania wartości nieruchomości gruntowej rzeczoznawca dokonał poprzez porównanie kolejno, przez utworzenie par porównawczych z trzema podobnymi nieruchomościami położonymi w L. (o znanych cechach i cenach), które były przedmiotem obrotu rynkowego w okresie od czerwca 2015 r. do lutego 2016 r.. Cena rynkowa 1 m2 przedmiotowej nieruchomości gruntowej, ustalona na 82,18 zł, stanowi średnią arytmetyczną z wartości uzyskanej z każdej pary porównawczej jako ceny transakcyjnej skorygowanej o sumę poprawek. Operat zawiera ponadto szczegółowe przedstawienie obliczeń oraz wynik wyceny wraz z uzasadnieniem, jak też zawiera informacje niezbędne przy dokonywaniu wyceny nieruchomości przez rzeczoznawcę majątkowego, w tym wskazanie podstaw prawnych i uwarunkowań dokonanych czynności, rozwiązań merytorycznych, przedstawienia toku obliczeń oraz wyniku końcowego, co w konsekwencji potwierdza, iż został on sporządzony w sposób umożliwiający dokonanie - przy zastosowanym przez rzeczoznawcę podejściu do wyceny - analizy logiczności i poprawności wniosków w nim zawartych. W ocenie organu, sporządzony dla potrzeb sprawy operat szacunkowy został prawidłowo oceniony przez organ egzekucyjny, tak pod względem wiarygodności, jak i jego poprawności, a zarzuty zażalenia dotyczące wyceny przedmiotowej nieruchomości z przytoczonych wyżej powodów oraz z uwagi na fakt, iż skarżąca nie przedstawiła żadnego dowodu mogącego podważyć trafność i wiarygodność opinii, są chybione. Organ podkreślił, że w wyjaśnieniach do sporządzonego operatu rzeczoznawca w sposób szczegółowy odniósł się do wniesionych pismem z dnia 15 września 2016 r. zarzutów, przedstawiając tabelę obrazującą dodatkowe dane porównywanych nieruchomości lokalowych (m.in. dotyczące rozkładu lokalu oraz kondygnacji, na której lokal się znajduje). Dodatkowo rzeczoznawca wyraźnie stwierdził, że na dzień wyceny nie było nowszych transakcji dotyczących nieruchomości położonych na ul. [...] w L., a przyjęte ceny transakcyjne należy uznać za aktualne, gdyż na rynku wtórnym nie obserwuje się ich wahań. Dyrektor Izby Skarbowej w [...] zauważył ponadto, że wyjaśnienia te są logiczne i wzajemnie sobie nie przeczą. W szczególności organ nie stwierdził sprzeczności w wyrażonym przez rzeczoznawcę stanowisku, co do tego, iż stan techniczny lokalu jest jednym ze składowych czynników mających wpływ na ustalenie jego wartości, niemniej nie jest to czynnik decydujący, gdyż większość nabywców remontuje lokale celem dostosowania ich do swych indywidulanych potrzeb. Z powyższego zdania nie wynika tym bardziej, że rzeczoznawca uznaje to kryterium za marginalne, co stoi w opozycji do oceny zgodnej z doświadczeniem życiowym. W skardze na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej w [...] z dnia 9 grudnia 2016 r., wnosząc o uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia w całości W. N. zarzuciła postanowieniu rażące naruszenie przepisów: 1) art. 110r § 1 pkt 7 w zw. z art. 110s § 1 u.p.e.a. w zw. z art. 156 w zw. z art. 153 ust. 1 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez oparcie wyceny na operacie szacunkowym sporządzonym nierzetelnie, z uwzględnieniem nieruchomości, których nie można uznać za nieruchomości podobne w rozumieniu ustawy o gospodarce nieruchomościami; 2) art. 7, art. 8 i art. 11 K.p.a. poprzez działanie wbrew podstawowym zasadom postępowania administracyjnego, a mianowicie zasady dokładnego wyjaśnienia stanu faktycznego z uwzględnieniem interesu obywateli, zasady pogłębiania zaufania uczestników postępowania do władzy publicznej i zasady przekonywania do zasadności rozstrzygnięć; 3) art. 32 w zw. z art. 2, art. 7 i art. 8 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej poprzez działanie niezgodne z podstawowymi zasadami demokratycznego państwa prawa, w szczególności niezgodne z zasadą praworządności i równości wobec prawa. W uzasadnieniu skargi strona skarżąca nie zgodziła się z wartością nieruchomości określoną przez rzeczoznawcę majątkowego, uznając ją za zaniżoną. Strona zwróciła uwagę, że przy określaniu wartości lokalu mieszkalnego nie uwzględniono żadnych transakcji podobnych lokali mieszkalnych z okresu od 13 sierpnia 2015 r. do daty sporządzania wyceny, a użytych cen rynkowych nie można uznać za aktualne. Ponadto przyjęte do porównania nieruchomości lokalowe nie spełniają przesłanek definicji nieruchomości podobnej, określonej w art. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Nie wiadomo w jakim stanie technicznym były przyjęte do porównania lokale oraz budynki, w których się mieściły, nie ma na ten temat żadnej wzmianki, natomiast bez wątpienia stan lokalu ma przeważający wpływ na jego cenę. Nie wiadomo również na jakich kondygnacjach mieściły się te porównywane lokale. Organy uznały za wystarczające wyjaśnienie rzeczoznawcy majątkowego dotyczące braku fluktuacji cen. Podanie danych tak dawnych transakcji znacząco wpływa jednak na wiarygodność oszacowania. Ze względu na niewielki lokalny rynek nieruchomości normalną jest sytuacja suplementowania się w wyliczeniach danymi o transakcjach dawniejszych, nie powinny one jednak stanowić jedynej podstawy kalkulacji. Błędne są też wyjaśnia biegłego, że na danej ulicy nie następowały transakcje późniejsze. Biegły mógł bowiem uwzględnić inne nieruchomości w okolicy, z zastosowaniem właściwych przeliczników korygujących. Dla właściwego określenia wartości nieruchomości należałoby wykorzystać nieruchomości spełniające różne kryteria podobieństwa, aby przy wykorzystaniu właściwych przeliczników korygujących ustalić prawidłową wartość. Pominięcie przez rzeczoznawcę transakcji nowszych budzi istotne zastrzeżenia co do adekwatności cen. Wskazane zastrzeżenia, zdaniem skarżącej, uzasadniały powołanie innego rzeczoznawcy dla potwierdzenia zasadności operatu. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Skarbowej w [...] wniósł o jej oddalenie, podtrzymując w całości stanowisko wyrażone w zaskarżonym postanowieniu. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2016 r. poz. 1066) sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej. Kontrola ta, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej, sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, a więc prawidłowości zastosowania przepisów obowiązującego prawa. Uwzględnienie skargi, w myśl art. 145 § 1 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r. poz. 718 ze zm.), powoływanej dalej jako p.p.s.a., następuje w przypadku stwierdzenia naruszenia przez organ przepisów prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, naruszenia przepisów postępowania dającego podstawę do wznowienia postępowania lub innego naruszenia przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. W ocenie Sądu, wydane postanowienie nie narusza przepisów prawa w sposób uzasadniający wyeliminowanie go z obrotu prawnego. Zgodnie z art. 153 ust.1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej u.g.n., rzeczoznawca winien przyjąć do porównania nieruchomości podobne. Słusznie organ wskazał, że w sytuacji istnienia transakcji dotyczących nieruchomości na tej samej ulicy, właściwym było przyjęcie przez rzeczoznawcę do porównania tych nieruchomości lokalowych. Ich ceny z uwagi na lokalizację winny być bowiem najbardziej zbliżone do ceny nieruchomości skarżącej. Okoliczność, że do porównania przyjęto nieruchomości lokalowe sprzedane przed dniem 13 sierpnia 2015 r., podczas gdy wycena została sporządzona w dniu 30 czerwca 2016 r., w okolicznościach niniejszej sprawy, nie uzasadnia uchylenia zaskarżonego postanowienia. Rzeczoznawca, uzupełniając sporządzoną opinię wyjaśnił bowiem, że w okresie późniejszym, po sierpniu 2015 r. brak było transakcji sprzedaży nieruchomości lokalowych, które mógłby przyjąć do porównania. Jednocześnie z wyjaśnień rzeczoznawcy wynikało, że sytuacja na rynku sprzedaży nieruchomości lokalowych była w całym tym okresie stabilna i nie zaobserwowano tendencji wzrostu cen nieruchomości. Zatem przyjęcie do porównania cen transakcji wcześniejszych nie miało wpływu na określenie wartości nieruchomości. Szczegółowa analiza opinii prowadzi do wniosku, że przyjęte w opinii ceny nieruchomości sprzedanych w 2014 r. były w istocie wyższe niż przyjęte w opinii ceny nieruchomości sprzedanych w 2015 r. Zatem sięgnięcie przez rzeczoznawcę do cen z okresu 2014 r., nie wpłynęło na zaniżenie wartości szacowanej nieruchomości. Wskazać należy, że zgodnie z art. 153 ust. 3 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany do celu, dla którego został sporządzony, przez okres 12 miesięcy od daty jego sporządzenia, chyba że wystąpiły zmiany uwarunkowań prawnych lub istotne zmiany czynników, o których mowa w art. 154, a w myśl art. 153 ust. 4 u.g.n. operat szacunkowy może być wykorzystywany po upływie okresu, o którym mowa w ust. 3, po potwierdzeniu jego aktualności przez rzeczoznawcę majątkowego. Potwierdzenie aktualności operatu następuje przez umieszczenie stosownej klauzuli w operacie szacunkowym przez rzeczoznawcę, który go sporządził. Z unormowań tych wynika, że ustalenia organu mogą być oparte na danych zebranych ponad rok przed sporządzeniem operatu, jeżeli nie doszło m.in. do istotnych zmian cen. Zatem w sytuacji braku zmiany cen na rynku nieruchomości za właściwą i przydatną dla prowadzonego postępowania ustawodawca uznaje opinię, w której przyjęto do porównania ceny nieruchomości sprzed okresu ponad rocznego od daty jej sporządzenia. Taka też sytuacja zaistniała w niniejszej sprawie. Zarzut skarżącej, że przyjęte do porównania nieruchomości lokalowe nie spełniają przesłanek definicji nieruchomości podobnej nie jest uzasadniony. Jak wynika bowiem ze sporządzonego operatu rzeczoznawca uwzględnił położenie lokalu, wielkość lokalu, instalacje, stan techniczny budynku i stan techniczny lokalu. Zarzut skarżącej, że nie wiadomo w jakim stanie technicznym były przyjęte do porównania lokale oraz budynki, w których się mieściły, a stan lokalu ma przeważający wpływ na jego cenę, nie zasługuje na uwzględnienie. Jak wskazał rzeczoznawca w wyjaśnieniach do operatu, stan techniczny lokalu nie jest czynnikiem decydującym o jego cenie, gdyż większość nabywców remontuje lokale celem dostosowania ich do swych indywidulanych potrzeb. Wskazać także należy, że rzeczoznawcy majątkowi sporządzający operaty nie mają możliwości oceny stanu technicznego lokali przyjętych do porównania, nie mają bowiem możliwości wstępu do takiego lokalu i zbadania jego stanu w dacie sprzedaży, a stan taki nie jest w umowach sprzedaży opisywany. Zgodnie z art. 191 o.p., dotyczącym zasady swobodnej oceny dowodów przez organ podatkowy, organ podatkowy ocenia na podstawie całego zebranego materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Zasada swobodnej oceny dowodów oznacza, że organ podatkowy według swej wiedzy, doświadczenia oraz wewnętrznego przekonania, ocenia wartość dowodową poszczególnych środków dowodowych. Ocenie tej podlega także sporządzona w sprawie opinia rzeczoznawcy majątkowego. Dokonana przez organ ocena nie narusza zasad swobodnej oceny przez organ dowodów. Przekroczenie granic swobodnej oceny dowodów istnieje w sytuacji błędu w rozumowaniu organu podatkowego lub sprzeczności rozumowania z zasadami doświadczenia życiowego. Sytuacja taka nie zaistniała w niniejszej sprawie. Wskazać należy, że skarżąca nie przedstawiła opinii organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych sporządzonej w trybie art. 157 u.g.n., kwestionującej ustalenia sporządzonej opinii. Nie przedstawiła też żadnych dowodów przeciwnych, z których wynikałoby, że wartość przedmiotowej nieruchomości lokalowej była wyższa niż przyjęta w opinii, ani dowodów na okoliczność wzrostowej tendencji cen nieruchomości lokalowych w okresie od września 2015 r. do daty sporządzenia opinii. Podniesione w skarze zarzuty naruszenia przepisów u.p.e.a. i u.g.n., zasad postępowania administracyjnego oraz przepisów Konstytucji RP są zatem bezzasadne. Biorąc pod uwagę powyższe, Sąd oddalił skargę na podstawie art. 151 p.p.s.a.