I SA/Gd 704/03

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń (spr.) Sędziowie NSA Elżbieta Rischka NSA Małgorzata Tomaszewska Protokolant Beata Jarecka po rozpoznaniu w dniu 6 stycznia 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi "A" z siedzibą w M. D. na decyzję Izby Skarbowej z dnia 9 maja 2003 r. Nr [...] w przedmiocie opłaty skarbowej oddala skargę. I SA/Gd 704/03 U z a s a d n i e n i e Zaskarżoną decyzją z dnia 9 maja 2003 r. Izba Skarbowa utrzymała w mocy decyzję Urzędu Skarbowego z dnia 30.09.2002 r. określającą "A" w M. D. opłatę skarbową w kwocie 2.591,20 zł oraz zaległość podatkową w tym tytule podatkowym w wysokości 1.666,20 zł wraz z odsetkami za zwłokę w kwocie 1.749,50 zł. W uzasadnieniu decyzji Izba Skarbowa podała, iż dniu 08.12.1999 r. "B" z siedzibą w Z. sprzedała "A" z siedzibą w M. D. – udział stanowiący 58/1000 części w prawie wieczystego użytkowania działki numer 391 obszaru 1.37.23 ha, położonej w [...] oraz w prawie własności 26 domków letnich (o nr 1-23 i 25-30) i w prawie własności 2 budynków administracyjnych (o nr 24, 31) stanowiących odrębną nieruchomość, objętych księgą wieczystą Kw 17495 prowadzoną przez Sąd Rejonowy w Elblągu. Zbywca oświadczył, iż posiada i jest wyłącznym użytkownikiem wybudowanych w 1960 r. domków o nr 28 i 29 o łącznej powierzchni użytkowej 80,6 m2. Cena sprzedaży przedmiotu w/w umowy została ustalona na poziomie 18.500 zł (w tym udział w budynkach – na kwotę 2.000 zł). Notariusz jako płatnik wymieniony w art. 12 ust. 1 pkt 1 ustawy o opłacie skarbowej (Dz.U. z 1989 r. Nr 4, poz. 23 z późn. zm.) obliczył i pobrał opłatę skarbową w wysokości – 925 zł według 5% stawki określonej w § 58 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 9 grudnia 1994 r. w sprawie opłaty skarbowej (Dz.U. Nr 136, poz. 705 z późn. zm.). Urząd Skarbowy uznając, że podana w umowie cena przedmiotu sprzedaży nie odpowiada wartości rynkowej w rozumieniu art. 10 ust. 1 pkt 1 lit.c i ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej postanowieniem z dnia 03.11.2000 r. wszczął, zgodnie z art. 10 ust. 3 w/w ustawy, postępowanie zmierzające do podwyższenia wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej, proponując stronom przyjęcie dla celów określenia opłaty skarbowej wartości przedmiotu umowy z dnia 08.12.1999 r. na poziomie 55.126 zł. Brak zgody stron na określenie podstawy opodatkowania na zaproponowanym poziomie spowodował wdrożenie przez organ podatkowy pierwszej instancji następnego etapu postępowania – w myśl art. 10 ust. 3 cyt. ustawy dopuszczenie dowodu z opinii biegłego. W operacie szacunkowym sporządzonym dnia 20.01.2001 r. (uzupełnionym dnia 17.04.2002 r. w wyniku uchylenia przez organ odwoławczy decyzji Urzędu Skarbowego z dnia 13.06.2001 r.) biegły K. L. ustalił wartość rynkową przedmiotu umowy z dnia 08.12.1999 r. według stanu i cen rynkowych na dzień zawartej transakcji na poziomie 51.824 zł. W piśmie z dnia 27.06.2002 r. L.dz. 42/02 (będącym odpowiedzią na zarzuty "A" z dnia 27.05.2002 r.) rzeczoznawca podtrzymał stanowisko wyrażone w operacie szacunkowym z dnia 17.04.2002 r. Jednocześnie Urząd Skarbowy przeprowadził postępowanie wyjaśniające, w wyniku którego wykazał, iż przedmiotem transakcji był udział w 58/1000 częściach w prawie użytkowania wieczystego działki położonej w [...] faktycznie zabudowanej 26 domkami letnimi i 2 budynkami administracyjnymi. Postanowieniem z dnia 05.09.2002 r. organ podatkowy pierwszej instancji odmówił nadto dopuszczenia dowodu z przesłuchania świadków – w związku z żądaniem z dnia 05.07.2002 r., gdyż uznał, iż zebrany materiał dowodowy jest wystarczający do podjęcia rozstrzygnięcia. W związku z powyższym Urząd Skarbowy przyjmując kwotę 51.824 zł jako podstawę do ustalenia wysokości zobowiązania podatkowego z tytułu opłaty skarbowej od umowy z dnia 08.12.1999 r. (po zastosowaniu 5% stawki określonej w § 58 ust. 1 pkt 1 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 9 grudnia 1994 r. w sprawie opłaty skarbowej – Dz.U. Nr 136, poz. 705 z późn. zm.) ustalił wysokość tej opłaty na kwotę 2.591,20 zł, a po odliczeniu opłaty pobranej przez notariusza w wysokości 925 zł, pozostała do uiszczenia kwota 1.666,20 zł (jako zaległość podatkowa) wraz z odsetkami za zwłokę (1.749,50 zł do dnia wydania decyzji). "A" w odwołaniu z dnia 10.10.2002 r., żądającym uchylenia zaskarżonej decyzji i umorzenia postępowania, bądź przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia, zarzuciła: 1. nie wyjaśnienie wszystkich istotnych okoliczności sprawy, poprzez: - pominięcie dowodów z dokumentacji dot. poniesionych nakładów przez nabywcę, - odmowę dopuszczenia dowodu z przesłuchania świadków, 2. naruszenie art. 10 ust. 1 pkt 1 lit.c i ust. 2 ustawy o opłacie skarbowej, gdyż operat szacunkowy nieruchomości nie uwzględnia jej stanu technicznego istniejącego w dacie dokonania czynności cywilnoprawnej... . Strona skarżąca zarzuciła nadto opinii biegłego brak podstawy prawnej dla przeprowadzonych obliczeń, "nieczytelność i oderwanie od kontekstu części opisowej operatu..., pominięcie w obliczeniach charakteru transakcji, określanej jako "wtórny wewnętrzny" do transakcji o identycznym charakterze". Końcowe decyzji Urzędu Skarbowego zarzucono, iż w swym uzasadnieniu jedynie "powiela stanowisko biegłego rzeczoznawcy". Natomiast w piśmie z dnia 17.04.2003 r., wniesionym po zapoznaniu się ze zgromadzonym w sprawie materiałem dowodowym w wyniku realizacji postanowień art. 200 § 1 Ordynacji podatkowej, "A": - zarzuciła brak jednoznacznego stwierdzenia przez biegłego, iż "stan obiektu wycenianego, jak i obiektów wycenianych przyjęty został na dzień transakcji, tj. na 08.12. 1999 r. ..." - stwierdziła, iż biegły ustalenia poczynił na podstawie informacji uzyskanych od kierownika administracyjnego ośrodka, który nie jest pełnomocnikiem Spółdzielni, - ponowiła zarzut odmowy dopuszczenia dowodu z przesłuchania świadków oraz "pominięcia wniosków dowodowych". Rozpoznając sprawę Izba Skarbowa stwierdziła, iż materialnoprawną podstawę rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowią przepisy ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. Nr 4, poz. 23 z późn. zm.). Zasadą jest, że dla celów opłaty skarbowej wartość przedmiotu umowy sprzedaży przyjmuje się w wysokości określonej przez strony, jeżeli odpowiada ona wartości rynkowej w rozumieniu art. 10 ust. 2 w związku z art. 10 ust. 1 pkt 1 lit.c ustawy o opłacie skarbowej. Jak wcześniej stwierdzono w decyzji organu odwoławczego z dnia 08.10.2001 r. wskazany przepis art. 10 w ust. 3 nakazuje organowi podatkowemu pierwszej instancji ściśle określony tryb postępowania w przypadku, gdy wskazana przez podatnika wartość według oceny urzędu skarbowego nie odpowiada wartości rynkowej. Wobec faktu, iż strony nie zgodziły się na podwyższenie wartości, organ podatkowy co do zasady prawidłowo, realizując tryb wskazany w art. 10 ust. 3, dokonał ustalenia wartości rynkowej z uwzględnieniem opinii biegłego. Zauważyć nadto należy, iż dla celów ustawy o opłacie skarbowej wiążące są zapisy tej ustawy, nie zaś cena umowna określona przez strony czynności cywilnoprawnej. Izba Skarbowa podkreśliła również, iż wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej (art. 10 ust. 1 pkt 1 lit.c) określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia z dnia dokonania tej czynności bez odliczenia przejętych przez nabywcę długów i ciężarów (art. 10 ust. 2). Powołana regulacja oznacza przede wszystkim niezbędność porównywania treści konkretnej umowy z innymi, które dotyczą rzeczy tego samego rodzaju i gatunku. W przedmiotowej sprawie wycena biegłego udziału w 58/1000 częściach w prawie użytkowania wieczystego działki numer 391 obszaru 1.37.23 ha położonej w [...] oraz w prawie własności 26 domków letnich i 2 budynków administracyjnych na kwotę 51.824 zł, w ocenie Izby Skarbowej, została dokonana zgodnie z powołanymi przepisami. Przede wszystkim należy stwierdzić, iż przedmiotem wyceny był udział w w/w nieruchomości zgodnie z zapisem § 1 i § 3 umowy sprzedaży (repert. A [...]) z dnia 08.12.1999 r., a także ustaleniami Urzędu Skarbowego (pismo P.F.Ch. "SYNTEZA" Sp. z o.o. z dnia 08.03.2002 r., umowa z dnia 05.01.1995 r. repert. A [...]). Wbrew stanowisku "A" wyrażonemu w odwołaniu wartość rynkowa udziału w nieruchomości została określona na dzień zawarcia (08.12.1999 r.) przedmiotowej transakcji. Na powyższe wskazuje nie tylko przywoływanie tej daty w treści operatu szacunkowego na stronie 1, 10, 11, 12, a także w piśmie z dnia 29.01.2003 r. ale przede wszystkim uwzględniony stan techniczny obiektów. Z charakterystyki zamieszczonej w punkcie 5 opinii z dnia 17.04.2002 r. rzeczoznawca wyprowadził wniosek zawarty w tabeli porównawczej. Ta cecha zabudowań oceniona została jako dostateczna, gdy w odniesieniu do dwóch porównanych nieruchomości stan techniczny uznany został za dobry i bardzo dobry. W konsekwencji – kierując się przedstawioną w punkcie 4 opinii procedurą stosowaną w metodzie porównywania parami – biegły zastosował z tego względu współczynniki korygujące te różnice (odpowiednio -2 i -5). W ocenie organu podatkowego powyższe dane świadczą o nieuwzględnieniu stanu faktycznego istniejącego w dacie dokonania oględzin, zatem obrazującego co najmniej dobry stan techniczny budynków wynikający z rozmiaru nakładów poniesionych po dacie zawarcia umowy. W tym miejscu zauważyć należy, iż rzeczoznawca posługiwał się skalą ocen "dostateczna", "dobra", "bardzo dobra". Trudno przyjąć dla obiektów będących (w części) przedmiotem umowy stan techniczny oceniony jeszcze niżej, to jest na niedostateczny, skoro z zakresu prac określonych w fakturach wystawionych po dniu 08.12.1999 r. nie wynika by w pełni utraciły wartość użytkową. Tak samo, jak stan techniczny, oceniony został standard wykończenia wnętrz, wpływając na końcowy wynik wyceny. Zatem nie można godzić się z zarzutem zawartym w piśmie z dnia 17.04.2003 r. o braku stanowiska biegłego co do przyjęcia stanu na dzień zawarcia transakcji oraz zarzutu odwołania, iż brak wskazania w treści postanowienia z dnia 12.02.2002 r. o dopuszczeniu dowodu z opinii biegłego w sprawie szacowania nieruchomości daty dokonania czynności cywilnoprawnej, spowodowało określenie jej wartości z dnia dokonanej wyceny nie zaś z dnia 08.12.1999 r. Jak wynika z treści operatu szacunkowego sporządzonego dnia 17.04.2002 r. (aktualizacja wyceny z dnia 20.02.2001 r.) dla ustalenia wartości przedmiotu umowy dokonana została analiza porównawcza 2 transakcji dotyczących nieruchomości o charakterze "pensjonatowo wypoczynkowym", położonych na terenie tej samej miejscowości – [...], z uwzględnieniem wszystkich istotnych elementów mogących mieć wpływ na końcowy wynik, skoro analizowana była także kwestia rodzaju transakcji. K. L. na stronie 13 operatu odniósł się do wykazanego w tabeli zwrotu "obrót wtórny wewnętrzny" stwierdzając, iż odnosi się do obrotu pośród "współudziałowcami" danej nieruchomości. Na powyższe wskazuje treść odpisu z Księgi Wieczystej Kw Nr [...], w której poprzez nabycie umową z dnia 08.12.1999 r. udziału stanowiącego 58/1000 części "A" stała się między innymi wieczystym użytkownikiem działki nr 391, poł. w [...] oraz współwłaścicielem budynków w udziale do 107/1000 części. Ta cecha transakcji w znacznym stopniu wpłynęła na zastosowaną poprawkę (współczynnik -10), w świetle rodzaju transakcji, przedmiotem których były porównywane nieruchomości. Z tego względu, zdaniem organu odwoławczego, uwzględnione zostały przez biegłego wyznaczniki wartości rynkowej dla celów opłaty skarbowej wynikające z zapisu art. 10 ust. 2 ustawy o opłacie skarbowej. Organ podatkowy drugiej instancji uznał za zasadny wniosek urzędu skarbowego, iż przedłożone przez odwołującego faktury wskazują na poniesienie nakładów na nieruchomość położoną w Krynicy Morskiej już po dacie jej nabycia przez "A", zatem pozostają bez wpływu na wartość rynkową ustaloną z uwzględnieniem opinii biegłego według stanu na dzień zawarcia umowy sprzedaży, tj. na dzień 08.12.1999 r. Uznając natomiast opinię biegłego (z uzupełnieniami) za dowód w sprawie Izba Skarbowa potwierdziła stanowisko Urzędu Skarbowego zaprezentowane w postanowieniu z dnia 05.09.2002 r., w którym organ podatkowy pierwszej instancji odmówił dopuszczenia dowodu z przesłuchania świadków. Zdaniem organu zebrany materiał dowodowy – dane opinii biegłego – jest wystarczający do podjęcia rozstrzygnięcia, co znajduje potwierdzenie w powyższym uzasadnieniu. Odnosząc się do zarzutu zawartego w piśmie z dnia 17.04.2003 r., a dotyczącego danych przekazanych biegłemu przez kierownika administracyjnego Ośrodka Wypoczynkowego zauważyć należy, iż informacje te nie zostały złożone w imieniu "A". K.L. w piśmie z dnia 12.02.2002 r. stwierdził, iż "zgodnie z wyznaczonym terminem dokonał lustracji w obecności Kierownika Administracyjnego Ośrodka. Stron bezpośrednio zainteresowanych sprawą nie było". Także w piśmie z dnia 29.01.2003 r. biegły stwierdził przeprowadzenie lustracji w obecności w/w osoby, która jedynie potwierdziła, iż "Opis techniczny obiektu wycenianego jak i obiektów porównawczych dotyczy stanu na dzień 08.12.1999 r.". W tym stanie rzeczy niezasadne byłoby zamieszczenie tej informacji – na co wskazuje Spółdzielnia – w "Źródłach danych merytorycznych". Ponadto, pismem z dnia 08.02.2002 r. strony umowy sprzedaży zostały zawiadomione o terminie dokonania "ponownej lustracji stanu techniczno-użytkowego nieruchomości poł. w [...], przy [...], jednakże z uprawnienia tego powiadomieni nie skorzystali. Tymczasem, jak wynika z zapisu art. 190 Ordynacji podatkowej, udział strony w przeprowadzeniu dowodu z opinii biegłego ma zapewnić realizację prawa zadawania pytań i składania wyjaśnień. W przypadku szacowania nieruchomości właśnie oględziny pozwalają uzgodnić wszelkie dane (utrwalone w spisanym na miejscu protokóle) dla sporządzenia elaboratu szacunkowego. W skardze na decyzję Izby Skarbowej "A" wniosła o jej uchylenie, zarzucając temu rozstrzygnięciu naruszenie przepisów prawa materialnego tj. przepisów art. 10 ust. 1 pkt 1 lit.c i ust. 2 ustawy z dnia 31.01.1989 r. o opłacie skarbowej (Dz.U. Nr 4, poz. 23 z późn. zm.) poprzez nieprawidłowe ustalenie wartości rynkowej przedmiotu czynności cywilnoprawnej, na dzień jej dokonania. A ponadto naruszenie przepisów prawa procesowego, tj. art. 187 § 1, art. 180 § 1, w związku z art. 122 i art. 191, art. 210 § 4 Ordynacji podatkowej, poprzez wadliwe przeprowadzenie postępowania dowodowego. W uzasadnieniu skarżąca zarzuciła, iż postępowanie dowodowe w niniejszej sprawie ograniczono wyłącznie do opinii biegłego rzeczoznawcy oraz, że wartość rynkowa przedmiotu umowy ustalona przez organy podatkowe nie odpowiada jej stanowi istniejącym w dacie dokonania czynności. Ponadto zarzuciła brak jednoznacznego stwierdzenia przez biegłego, iż stan obiektu wycenianego jak porównywanego przyjęty został na dzień transakcji. Podniosła, iż informacja dotycząca stanu obiektów, uzyskana od kierownika administracyjnego ośrodka, nie została wykazana w drodze ustawowych reguł, na które wskazują przepisy § 35 ust. 1 i 3 oraz § 36 ust. 1 pkt 2, 5, 7 i ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 02.07.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego, które z dniem 08.01.2003 r. utraciło moc. W świetle tych przepisów informacja zawarta w sporządzonej dnia 29.01.2003 r. przez biegłego notatce nie spełnia wymogów w nich określonych "ze wzglądu na jej treść ogólną... na jej datę (po wydaniu decyzji I instancji)...". Notatce tej zarzuciła, iż "nosi znamiona dowodu fałszywego", gdyż wymieniony w niej kierownik ośrodka nie składał biegłemu "informacji dot. stanu technicznego obiektów w trakcie lustracji prowadzonej przez biegłego". Na potwierdzenie załączone zostało oświadczenie z dnia 20.05.2003 r. kierownika "C" M. B.. Zarzucono nadto uchybienie dyspozycji art. 187 § 1 Ordynacji podatkowej, z uwagi na odmowę dopuszczenia dowodu z zeznań świadków. W odpowiedzi na skargę Izba Skarbowa podtrzymała swoje dotychczasowe stanowisko w sprawie i wniosła o jej oddalenie. Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2002 r. Nr 153, poz. 1271) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem l stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następnie: Zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 1 § 2 ustawy z dnia 25 lipca 2001 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269) w związku z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd bada zaskarżone orzeczenie pod kątem jego zgodności z obowiązującym prawem i nie jest przy tym związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Skarga nie zasługuje na uwzględnienie. Bezsporne w niniejszej sprawie jest, że stosownie do art. 1 ust. 1 pkt 2 lit.a ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r . o opłacie skarbowej (Dz.U. z 1989 r. Nr 4, poz. 23 z późn. zm.) umowa sprzedaży nieruchomości z dnia 8 grudnia 1999 r., położonej w [...] stanowiącej działkę nr 391 zawarta pomiędzy "B" a skarżącą, podlega opłacie skarbowej. Nie budzi również wątpliwości stron fakt, iż zgodnie z art. 10 ust. 1 pkt 1 lit.c ustawy, podstawę obliczenia opłaty skarbowej od czynności cywilnoprawnych jest wartość rynkowa rzeczy lub prawa majątkowego. Obowiązek uiszczenia opłaty skarbowej w świetle art. 4 ust. 2 pkt 2 ustawy ciąży natomiast solidarnie na stronach czynności cywilnoprawnych. Nadto nie jest kwestionowane uprawnienie organu podatkowego do określenia wartości przedmiotu czynności cywilnoprawnej w sytuacji, gdy wartość określona przez strony nie odpowiada, według oceny organu podatkowego, jej wartości rynkowej. Uprawnienie takie wynika bowiem z przepisu art. 10 ust. 3 cyt. ustawy. Organ w takim przypadku wzywa strony do określenia wartości, jej podwyższenia lub obniżenia w terminie nie krótszym niż czternaście dni, podając jednocześnie wartość rynkową według własnej, wstępnej oceny. W razie nieokreślenia wartości lub podania wartości nie odpowiadającej wartości rynkowej, organ podatkowy dokona natomiast jej ustalenia z uwzględnieniem opinii biegłych. Co też uczynił organ podatkowy w rozpatrywanej sprawie. Kwestią sporną tej sprawy jest natomiast przyjęta przez Urząd Skarbowy wartość przedmiotowej nieruchomości, ustalona w oparciu o operat szacunkowy, sporządzony przez biegłego uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego. Zarzuty skargi sprowadzają się bowiem w zasadzie do wadliwości opracowania niniejszego operatu szacunkowego, stanowiącego dowód w sprawie. Jak już zostało wcześniej podkreślone organ podatkowy w sytuacji powzięcia wątpliwości co do prawidłowej wartości rynkowej wskazanej w umowie, oraz nie zaakceptowania przez podatnika wartości podanej przez organ, dokonuje jej ustalenia z uwzględnieniem opinii biegłych. Organ podatkowy nie może zatem w takiej sytuacji ustalić wartości rynkowej przedmiotu umowy cywilnoprawnej z pominięciem takiej opinii, jednocześnie opinia ta nie jest jedynym dowodem, na podstawie którego organ podatkowy rozstrzyga tą kwestię. Sąd analizując cały materiał dowodowy zebrany w rozpatrywanej sprawie, a w szczególności opinię biegłego uznał, iż organ podatkowy prawidłowo ustalił na dzień sprzedaży wartość rynkową w/w nieruchomości, a w następstwie tego określił zaległość podatkową w opłacie skarbowej, a także odsetki od tej zaległości. Zdaniem Sądu opinia biegłego, wbrew wywodom skarżącej Spółdzielni odpowiada wymogom art. 10 ust. 2 ustawy z dnia 31 stycznia 1989 r. o opłacie skarbowej, a w konsekwencji tego ustalona przez biegłego wartość rynkowa nieruchomości mogła stanowić w sprawie podstawę wymiaru opłaty skarbowej. W myśl powołanego przepisu wartość rynkową przedmiotu czynności cywilnoprawnej określa się na podstawie przeciętnych cen stosowanych w danej miejscowości w obrocie rzeczami tego samego rodzaju i gatunku, z uwzględnieniem ich stanu i stopnia zużycia oraz w obrocie prawami majątkowymi tego samego rodzaju, z dnia dokonania tej czynności, bez odliczenia przejętych przez nabywcę długów i ciężarów, jak i poczynionych po dniu transakcji nakładów. Zatem dla ustalenia wartości rynkowej nabytej nieruchomości należało – stosując się do powyższego uregulowania, przyjąć przeciętne ceny z dnia dokonania czynności cywilnoprawnej tj. 8 grudnia 1999 r., a w przypadku braku innych transakcji z tego dnia i braku w związku z tym materiału porównawczego, należało przyjąć ceny transakcji zawartych w okresie zbliżonym. Przedmiotowa opinia spełnia powyższe wymogi, biegły wskazał materiał porównawczy i w sposób czytelny wskazał zarówno różnice w porównywanych transakcjach, jak i ich wpływ na ostateczne wnioski opinii. Wbrew wywodom skargi z materiału dowodowego jednoznacznie wynika, że biegły dokonał wyceny przedmiotu transakcji wg stanu na dzień 8 grudnia 1999 r. Wskazuje na to zarówno zapis na stronie pierwszej operatu "wartość rynkowa obowiązująca w dniu 08.12.1999 r.", jak i wyjaśnienia biegłego zawarte w piśmie z dnia 04.04.2001 r. a dot. pkt 7 operatu, gdzie biegły wyjaśnił, iż nie mógł przyjąć wartości nakładów poniesionych po dacie nabycia przedmiotu nieruchomości, ponieważ zlecenie Urzędu Skarbowego dotyczyło określenia wartości nieruchomości w dniu 08.12.1999 r. Również z treści operatu wynika, że budynki posadowione na przedmiotowej nieruchomości zostały wybudowane w 1960 r. i ich stan techniczny jest jedynie dostateczny. Powyższe ustalenia uzasadniają również pominięcie wnioskowanego, przez skarżącą Spółdzielnię, dowodu z zeznań świadków na okoliczności dokonanych po zakupie nieruchomości nakładów – pismo Spółdzielni z 05.07.2002 r., albowiem pozostaje ten dowód bez związku ze sprawą, ponieważ z punktu widzenia obowiązku podatkowego w opłacie skarbowej nakłady poczynione po dacie transakcji nie mają znaczenia przy ustalaniu wartości w rozumieniu przepisu art. 10 ust. 1 i 2 cyt. ustawy o opłacie skarbowej. Ponadto należy podnieść, że przy sporządzaniu operatu biegły wykorzystał wiedzę uzyskaną w czasie wizji lokalnej – z udziału w której strona skarżąca zrezygnowała – nie stawiając się na wizji mimo zawiadomienia oraz informacje zawarte w aktach notarialnych i ewidencji gruntów, co czyni chybionym zarzuty dotyczące niewyjaśnienia stanu faktycznego i naruszenia przepisu art. 10 ust. 2 cyt. ustawy o opłacie skarbowej. Odnośnie pozostałych zarzutów skargi dotyczącej naruszenia przez biegłego przepisów prawa dotyczących sporządzania operatu szacunkowego, to należy podnieść, że wskazywane przez skarżącą Rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 07.07.1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego nie ma zastosowania w przedmiotowej sprawie w sposób bezwzględny i obowiązkowy. Rozporządzenie to zostało wydane na podstawie art. 159 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w ustawie o opłacie skarbowej ustawodawca natomiast mówi o opinii a nie operacie szacunkowym, co powoduje, że opinia ta nie musi w sposób bezwzględny realizować zasad z w/w rozporządzenia, a jedynie dawać czytelną odpowiedź na postawioną tezę dowodową, która wynika z treści art. 10 ust. 2 ustawy o opłacie skarbowej. Mając na uwadze powyższe rozważania, oraz stanowisko strony skarżącej sprowadzające się jedynie do negowania stanowiska organów podatkowych, Wojewódzki Sąd Administracyjny, uznając iż zaskarżona decyzja nie narusza przepisów prawa materialnego i o postępowaniu, w zakresie mogącym mieć wpływ na treść rozstrzygnięcia, na mocy art. 152 cyt. ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji. AR