I SA/Gd 742/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Ewa Wojtynowska, Sędziowie Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń (spr.), Asesor WSA Bogusław Woźniak, Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Monika Orska, po rozpoznaniu w Wydziale I na rozprawie w dniu 7 grudnia 2006 r. sprawy ze skargi M.O. i R.O. na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej z dnia 5 lipca 2006 r. nr [...] w przedmiocie oddalenia zarzutów w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości oddala skargę. Zaskarżonym postanowieniem z dnia [...] Dyrektor Izby Skarbowej w wyniku rozpatrzenia wniesionego przez M. i R.O. zażalenia utrzymał w mocy postanowienie Naczelnika Urzędu Skarbowego nr [...] z dnia [...] w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, którym oddalono zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości położonej w L. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr Kw [...] W uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia organ odwoławczy wskazał, iż organ egzekucyjny - Naczelnik Urzędu Skarbowego prowadził postępowanie egzekucyjne do majątku zobowiązanych – M. i R.O. Podstawą egzekucji był tytuł wykonawczy nr [...] z dnia 16 maja 2000 r. obejmujący zaległość w podatku dochodowym od osób fizycznych oraz tytuły wykonawcze nr: [...] z dnia 16 czerwca 2000 r. oraz [...] z dnia 7 sierpnia 2000 r. obejmujące zaległość w podatku od towarów i usług. W toku prowadzonego postępowania Naczelnik Urzędu Skarbowego, wezwaniem nr [...] z dnia 21 maja 2003 r., dokonał zajęcia udziału M. i R. O. wynoszącego 1/2 części nieruchomości położonej w L. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi księgę wieczystą nr Kw [...]. Natomiast wezwaniem nr [...] z dnia 17 czerwca 2003 r. organ egzekucyjny, na wniosek wierzyciela - Naczelnika Urzędu Skarbowego, dokonał zajęcia udziału 1/2 części wyżej opisanej nieruchomości należącego do "A" Sp. z o.o. w likwidacji. Protokołem z dnia 2 grudnia 2005 r. organ egzekucyjny dokonał opisu i oszacowania wartości nieruchomości - tj. prawa użytkowania wieczystego działki gruntu wraz z budynkami stanowiącymi odrębny od gruntu przedmiot własności - położonej w L. przy ul. [...]. Pismem z dnia 14 grudnia 2005 r. zobowiązani wnieśli zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości, podnosząc: naruszenie przepisów art. 110r § l pkt 3, pkt 5 i pkt 8 ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji - poprzez nie uwzględnienie, iż do części nieruchomości przysługują prawa osobom trzecim - oraz naruszenie przepisów § 29 ust. l, § 30 i § 31 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (dz.U. Nr 137, poz 1541; z późn. zm.) - poprzez nie zebranie przez wyceniającego rzeczoznawcę wszystkich danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości, nie uwzględnienie danych, o których mowa w art. 110r ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz nie uwzględnienie niezgodności pomiędzy danymi zawartymi w wyciągach z ksiąg wieczystych i ewidencji gruntów i budynków ze stanem rzeczywistym. Uzasadniając wniesione zarzuty zobowiązani wskazali, iż w wykonanym przez rzeczoznawcę operacie szacunkowym nie uwzględniono praw osoby trzeciej - J.b. do fragmentu działki oraz pawilonu handlowego. Organ egzekucyjny wydał w dniu [...] postanowienie nr [...] w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości, którym uznano wniesione zarzuty za zasadne. Protokołem z dnia 31 marca 2006 r. Naczelnik Urzędu Skarbowego dokonał ponownego opisu i oszacowania przedmiotowej nieruchomości, uwzględniając prawa osoby trzeciej do części nieruchomości. Integralną częścią opisu i oszacowania ustanawiając operat szacunkowy nieruchomości z dnia 8 lipca 2005 r. wraz z aneksem nr l z dnia l marca 2006 r. Pismem z dnia 18 kwietnia 2006 r. M. i R.O. wnieśli zarzuty do opisu i oszacowania wartości wyżej wymienionej nieruchomości, podnosząc naruszenie przepisów § 29 ust. l, § 30i § 31 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji oraz wnosząc o uchylenie zaskarżonej czynności egzekucyjnej celem ustalenia faktycznej wartości nieruchomości. W ocenie zobowiązanych rzeczoznawca dokonujący wyceny nie zebrał wszystkich danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości, bowiem nie porównał jej z inną nieruchomością z tej samej okolicy. Ponadto, zdaniem zobowiązanych, rzeczoznawca zaniżył wartość przedmiotowej nieruchomości. Postanowieniem nr [...] z dnia [...] w sprawie opisu i oszacowania wartości nieruchomości Naczelnik Urzędu Skarbowego oddalił zarzuty do opisu i oszacowania wartości nieruchomości ukończonego protokołem z dnia 31 marca 2006 r. W uzasadnieniu wymienionego postanowienia organ egzekucyjny zauważył m.in., iż oszacowanie wartości nieruchomości położonej w L. przy ul. [...] dokonane zostało przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który w sporządzonym operacie szacunkowym w przejrzysty sposób określił rodzaj, stan i wartość przedmiotowej nieruchomości, jednocześnie wskazując podejście, metodę i technikę wyceny. Na to postanowienie zobowiązani, pismem z dnia 26 maja 2006 r., złożyli zażalenie do Dyrektora Izby Skarbowej , wnosząc o uchylenie zaskarżonego rozstrzygnięcia i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania celem ustalenia faktycznej wartości nieruchomości. Państwo M. i R.O. ponowili zarzut naruszenia przepisów § 29 ust. l, § 30 i § 31 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji poprzez nie zebranie przez wyceniającego rzeczoznawcę wszystkich danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości. W treści zażalenia zobowiązani podnieśli, iż wartość nieruchomości została zaniżona, co w konsekwencji może doprowadzić do jej sprzedaży za niekorzystną cenę. Dyrektor Izby Skarbowej nie znajdując podstaw do uchylenia zaskarżonego postanowienia utrzymał je w mocy. Wskazał, iż przepis art. 110u § l ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji stanowi podstawę prawną do wniesienia zarzutu do opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Wniesienie zarzutu wszczyna zaś postępowanie w sprawie jego rozpoznania oraz wydania rozstrzygnięcia. W takiej sytuacji organ egzekucyjny musi przeprowadzić postępowanie wyjaśniające. Organ odwoławczy podkreślił, iż wyżej wymieniony protokół z dnia 31 marca 2006 r. obejmuje wszystkie dane, o których mowa w art. 110r § l ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji. Mając zatem na uwadze treść zarzutów wniesionych przez zobowiązanych wskazał, iż zgodnie z treścią art. 110r § l pkt 7 wymienionej ustawy, w protokole opisu i oszacowania wartości nieruchomości organ egzekucyjny podaje określenie wartości nieruchomości z podaniem jego podstaw. Stosownie do dyspozycji art. 110s § l przywołanej ustawy do oszacowania wartości zajętej nieruchomości organ egzekucyjny wyznacza rzeczoznawcę majątkowego, o którym mowa w przepisach o gospodarce nieruchomościami. Minister Finansów korzystając z ustawowego upoważnienia, unormował w rozdziale 8 (§§ 28-38) rozporządzenia z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. Nr 137, poz 1541; z późn. zm.) szczegółowy sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. W myśl § 29 ust. l cytowanego rozporządzenia przy dokonywaniu oszacowania wartości nieruchomości rzeczoznawca majątkowy zbiera wszelkie dane umożliwiające dokładne określenie wartości nieruchomości. Ponadto opis nieruchomości powinien w przejrzysty sposób określać nieruchomość oraz jej rodzaj i stan, z uwzględnieniem danych, o których mowa w art. 110r § l ustawy, oraz informacji dotyczącej sposobu dojazdu do nieruchomości od drogi publicznej (§ 30). Dyrektor Izby podkreślił, iż sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego operat szacunkowy (wraz z aneksem nr l), stanowiący integralną część protokołu opisu i oszacowania wartości nieruchomości z dnia 31 marca 2006 r., powstał w wyniku zebrania wszelkich dostępnych danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości. Przedmiotowy operat szacunkowy jest szczegółowy i w sposób przejrzysty określa rodzaj i stan zajętej nieruchomości. Odnosząc się natomiast do zarzutu zaniżenia wartości nieruchomości organ wskazał, iż operat szacunkowy opracowano zgodnie z wymaganiami przepisu § 28 przywołanego rozporządzenia z dnia 22 listopada 2001 r., stosownie do którego rzeczoznawca majątkowy dokonuje opisu lub oszacowania wartości nieruchomości zgodnie z zasadami wyceny nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu określonymi w odrębnych przepisach regulujących zasady wyceny nieruchomości oraz zasady i tryb sporządzania operatu szacunkowego, z uwzględnieniem przepisów ww. rozporządzenia. Dyrektor Izby zauważył również, iż organ egzekucyjny prowadząc postępowanie wyjaśniające w sprawie, wezwał wyznaczonego rzeczoznawcę majątkowego do ustosunkowania się do zgłoszonych zarzutów. W odpowiedzi rzeczoznawca, w piśmie z dnia 10 maja 2006 r. oświadczył, iż podtrzymuje stanowisko co do poziomu oszacowanej wartości przedmiotowej nieruchomości, a obliczona (przy zastosowaniu podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej) wartość jest najbardziej prawdopodobną możliwą do uzyskania w drodze sprzedaży. Wartość ta jest odzwierciedleniem położenia nieruchomości, jej stanu technicznego, standardu i funkcjonalności. Ponadto rzeczoznawca dodał, iż na obniżenie wartości całej nieruchomości wpływ ma okoliczność użyczenia, na czas nieokreślony, fragmentu działki na cel prowadzenia działalności gospodarczej, a także usytuowanie na działce pawilonu handlowego, do którego przysługują prawa J.B. Końcowo, nawiązując do zarzutu naruszenia § 31 cytowanego rozporządzenia organ odwoławczy wskazał, iż jak wynika z akt sprawy, w trakcie opisu i oszacowania zajętej nieruchomości nie stwierdzono aby dane zawarte w wyciągach z księgi wieczystej lub z ewidencji gruntów i budynków, dotyczące powierzchni lub sposobu użytkowania nieruchomości, nie odpowiadały stanowi rzeczywistemu. W skardze na postanowienie Dyrektora Izby Skarbowej M. i R.O., wnieśli o jego uchylenie i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania przez organ pierwszej instancji. Strona skarżąca zarzuciła organowi odwoławczemu naruszenie przepisów § 29 ust. l, § 30 i § 31 rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001 r. w sprawie wykonania niektórych przepisów ustawy o postępowaniu egzekucyjnym w administracji poprzez nie zebranie przez wyceniającego rzeczoznawcę wszystkich danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości, a w szczególności nie uwzględnienie w tym zakresie zarzutów skarżących oraz dokonanie błędnych ustaleń faktycznych przyjętych za podstawę przy ustalaniu wartości przedmiotowej nieruchomości. W ocenie strony skarżącej nie można przyjąć, że dane szacunkowe biegłego odzwierciedlają faktyczną wartość nieruchomości, bowiem rzeczoznawca nie porównał wycenianej nieruchomości z inną nieruchomością z tej samej okolicy. Powyższe spowodowało, zdaniem M. i R.O., zaniżenie wartości nieruchomości, które skutkować może pokrzywdzeniem dłużników. W odpowiedzi na skargę Dyrektor Izby Skarbowej wniósł o jej oddalenie wywodząc jak w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z zasadami wyrażonymi w art. 1 § 2 ustawy z 25 lipca 2001r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (DZ. U. Nr 153, poz. 1269) w związku z art. 134 § 1 ustawy z 30 sierpnia 2002r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (DZ. U. Nr 153, poz. 1270) sąd bada zaskarżone orzeczenie pod kątem jego zgodności z obowiązującym prawem i nie jest związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Zarzuty rozpatrywanej skargi sprowadzają się tylko i wyłącznie do oceny, czy wartość nieruchomości zabudowanej, położonej w L. przy ul. [...], dla której Sąd Rejonowy w L. prowadzi Księgę wieczystą nr [...], została dokonana zgodnie z przepisami rozporządzenia Ministra Finansów z dnia 22 listopada 2001r w sprawie wykonania niektórych przepisów o postępowaniu egzekucyjnym w administracji (Dz. U. Nr 137 poz. 1541 z późn. zm). A w szczególności czy zebrane zostały wszelkie dane, które umożliwiają dokładne określenie wartości tej nieruchomości. W ocenie Sądu zarzuty te nie zasługują na uwzględnienie, albowiem sporna wartość przedmiotowej nieruchomości została ustalona zgodnie z przepisami cyt. rozporządzenia, określającymi między innymi sposób przeprowadzenia opisu i oszacowania wartości nieruchomości. Podkreślić zatem należy, iż z akt administracyjnych sprawy wynika, że wyceny nieruchomości dokonał wyznaczony przez organ egzekucyjny rzeczoznawca majątkowy posiadający stosowne uprawnienia w tym zakresie, co jest zgodne z § 27. Przepis (§ 28) tego rozporządzenia odsyła jednak do odrębnych regulacji określających sposób oraz tryb sporządzania przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego, którymi jest ustawa z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U nr 46 z 2000r., poz 543 z późn. zm) oraz rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 27.11.2002r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 230 z 2002r. poz. 1942). W rozpatrywanym przypadku rzeczoznawca majątkowy Z.Ch. powołał się na te przepisy, określając wartość rynkową wycenianej nieruchomości przy użyciu podejścia porównawczego tj. metody korygowania ceny średniej. Przy takim zaś sposobie wyceny jest oczywistym i logicznym, iż rzeczoznawca porównuje nieruchomość szacowaną z nieruchomościami podobnymi o znanych cenach transakcyjnych, w uwzględnieniem ich cech fizycznych, środowiskowych oraz ekonomicznych. Nie budzi również wątpliwości fakt, iż nieruchomości porównywane nigdy nie będą identyczne. Stąd też jak słusznie wskazał rzeczoznawca metoda ta wymaga stosowania korekt i poprawek w celu wyeliminowania lub złagodzenia występujących różnic. Analiza operatu wskazuje zaś, iż wycena ww. nieruchomości została dokonana zgodnie z tymi zasadami. Odrębnie dokonano bowiem porównania nieruchomości w zależności od ich charakteru użytkowego tj. części mieszkalnej, pawilonu handlowego, budynku magazynowego oraz samej nieruchomości gruntowej. Używając do ustalenia spornej wartości nieruchomości współczynniki korygujące, które w zależności od jego rodzaju i standardu miały wpływ na ostateczny wynik. Mając na uwadze powyższe za chybiony należy uznać zarzut skarżących, iż wyceny tej można dokonać wyłącznie w oparciu nieruchomości z tej samej okolicy. Zastosowanie bowiem odpowiedniego współczynnika korygującego pozwala na zniwelowanie różnic w wartościach nieruchomości, uzależnionych od danej lokalizacji. Zaznaczyć również trzeba, że rzeczoznawca może dokonać swojej wyceny wyłącznie w oparciu o transakcje znane tj. te co do których został sporządzony akt notarialny. Skarżący zaś poza ogólnym stwierdzeniem, iż rzeczoznawca miał możliwość porównania nieruchomości z nieruchomościami z tej samej okolicy nie wskazali konkretnie o jakie im nieruchomości chodziło. W świetle zatem stwierdzenia rzeczoznawcy, iż przy sporządzaniu operatu oparł się on na znanych mu transakcjach dotyczących podobnych nieruchomości z tej samej i sąsiednich miejscowości, uznać należy ten zarzut za nieuzasadniony, albowiem nie został on poparty żadnym dowodem. Konsekwentnie nie można podzielić poglądu skarżących, że organ egzekucyjny naruszył przepis § 29 ust. 1 cyt. wyżej rozporządzenia Ministra Finansów, poprzez nie zebranie przez wyceniającego wszelkich danych umożliwiających dokładne określenie wartości nieruchomości. Zdaniem Sądu przedmiotowa wycena została sporządzona przez specjalistę w tej dziedzinie, który w sposób jasny i szczegółowy uzasadnił swoją metodę działania, uwzględnia ona również w aneksie nr 1 prawa osoby trzeciej do pawilonu handlowego będącego przedmiotem tej wyceny, stąd też należy uznać ją za rzetelną i wiarygodną. Nie znajdując również innych uchybień organu odwoławczego oraz mając na uwadze powyższe Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku nie stwierdził, aby zaskarżona decyzja naruszyła prawo w stopniu uzasadniającym jej wzruszenie i na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz.1270) oddalił skargę.