II SA/Gd 1026/99

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu na rozprawie sprawy ze skargi Jana L., Bohdana T., Joanny D. i Jadwigi P. na postanowienie P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. z dnia 27 kwietnia 1999 r. (...) w przedmiocie obowiązku dostarczenia oceny technicznej uchyla zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Miejskiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. z dnia 15 marca 1999 r. (...); (...). Skarżący Jan L., Bohdan T., Joanna D. oraz Jadwiga P. wnieśli skargę na postanowienie P. Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego w G. z dnia 27 kwietnia 1999 r. (...) Z akt administracyjnych wynika, iż Prezydent Miasta G., na skutek zawiadomienia Państwowego Terenowego Inspektora Sanitarnego w G. o występowaniu grzyba domowego w mieszkaniu nr 2A przy ul. Z. 19/21 w G., postanowieniem z dnia 31 grudnia 1998 r., powołując się na art. 87 i 89 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, zobowiązał Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej W. oraz Wspólnotę Mieszkaniową Budynku przy ul. Z. 19/21 w G. do przedłożenia w określonym terminie orzeczenia technicznego określającego przyczyny występowania zagrzybienia mieszkania nr 2A oraz sposób ich usunięcia. W zażaleniu od tego postanowienia skarżący wskazali, iż mieszkanie nr 2A było remontowane przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej G. W. i w związku z tym sprzeciwili się partycypowaniu w jakichkolwiek dalszych pracach remontowych. Rozpoznając odwołanie skarżących P. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w G. uchylił postanowienie organu pierwszej instancji i przekazał sprawę do ponownego rozpatrzenia. W uzasadnieniu swego rozstrzygnięcia organ odwoławczy, powołując się na orzeczenie Naczelnego Sądu Administracyjnego, stwierdził, iż nakaz usunięcia nieodpowiedniego stanu technicznego części obiektu budowlanego stanowiącej, jednocześnie wyodrębniony lokal mieszkalny, skierowany na podstawie prawa budowlanego do zarządcy obiektu, może dotyczyć wyłącznie stanu samego obiektu, a nie wyodrębnionego mieszkania. Organ odwoławczy stwierdził też, iż jest wątpliwe, aby zagrzybienie jednego lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym mogło być spowodowane jego wadą techniczną. Ponownie rozpoznając sprawę Miejski Inspektor Nadzoru Budowlanego w G. postanowieniem z dnia 15 marca 1999 r. (...), powołując się na art. 62 ust. 3, art. 81 ust. 1 pkt 2 i art. 81c ust. 2 i 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane, zobowiązał Wspólnotę Mieszkaniową Budynku przy ul. Z. 19/21 w G. to jest Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej G. W., Jana L., Bogdana T., Jolantę D. oraz Jadwigę P. do przedłożenia w określonym terminie orzeczenia technicznego, które określi przyczyny występowania degradacji biologicznej werandy budynku przy ul. Z. 19/21 oraz sposób jej wyeliminowania. Uzasadniając swoje postanowienie organ administracyjny stwierdził, iż na podstawie oględzin przeprowadzonych w dniu 9 marca 1999 r. ustalono, iż zagrzybienie mieszkania nr 2A występuje w pomieszczeniach kuchni i łazienki usytuowanych na werandzie. Ponadto powołując się na oświadczenie lokatora tego mieszkania wskazano, iż dwukrotnie likwidowano ślady zagrzybienia, co pokrywało się z wykonanym przez Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej G. W. remontem tarasu werandy, który polegał na uzupełnieniu ubytków posadzki i dolaniu nowej jej warstwy. Prace te, jak wskazano, okazały się jednak nieskuteczne, gdyż zagrzybienie wystąpiło ponownie. W uzasadnieniu cytowanego postanowienia stwierdzono też, iż w innych lokalach tego domu nie występuje zagrzybienie. W kolejnym zażaleniu skarżący twierdzili, iż zagrzybienie lokalu nr 2A jest spowodowane przeciekaniem stropu werandy tego mieszkania, który jednocześnie stanowi taras należący do lokalu nr 4 w tym samym budynku. W związku z tym wskazano, iż Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej G. W. kilkakrotnie wykonywało remont tarasu i zdaniem skarżących wykonało go niestarannie. Skarżący twierdzili też, iż lokator mieszkania nr 2A urządził w werandzie łazienkę, nie zapewniając właściwej wentylacji. W końcu skarżący wskazali, iż taras mieszkania nr 4 oraz mieszkanie nr 2A nie są częściami wspólnymi domu, służącymi do wspólnego użytku właścicieli wszystkich lokali. Dlatego też uznali za niezasadne obciążanie kosztami wykonania orzeczenia technicznego wspólnoty mieszkaniowej. Rozpoznając odwołanie skarżących P. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego w G. podjął zaskarżone postanowienie. W uzasadnieniu organ odwoławczy odwołał się do treści art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane. Ponadto wskazał, że zgodnie z ustawą o własności lokali właściciele lokali, proporcjonalnie do swoich udziałów ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej. Zdaniem tego organu taras przylegający do lokalu nr 4 oraz stropodach werandy i jej ściany zewnętrzne są elementami nieruchomości wspólnej. Z tego względu zasadne jest zobowiązanie wspólnoty mieszkaniowej do przedłożenia orzeczenia technicznego, które ma określić przyczyny występowania grzybów pleśniowych pod stropodachem tej werandy oraz sposób ich wyeliminowania. Organ wskazał też, że ewentualne obciążenie kosztami rzeczywistego sprawcy zagrzybienia nie należy do organów administracyjnych i może być dochodzono przez sądem powszechnym. W skardze skarżący twierdzili, iż odpowiedzialnymi za stan techniczny werandy są jej użytkownicy, którzy urządzili tam bez pozwolenia budowlanego kuchnię i łazienkę. Odmiennie niż w zażaleniu twierdzili, iż zagrzybienie nie jest spowodowane przeciekaniem stropu werandy. Z tych względów sprzeciwili się jakiemukolwiek udziałowi wspólnoty mieszkaniowej w remoncie mieszkania nr 2A. Ponadto kwestionowali poczynione jakoby przez organy administracyjne ustalenie, iż zagrzybione jest całe mieszkanie nr 2A, gdy tak naprawdę stan ten dotyczy tylko werandy. W końcu podnieśli też zarzuty dotyczące przydzielenia tego mieszkania, zajmującym je lokatorom. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Rozpoznając skargę Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jest zasadna. W szczególności zasadne są zarzuty, które sprowadzają się do kwestionowania możliwości obciążenia skarżących, czy to jako indywidualne podmioty, czy też w ramach wspólnoty mieszkaniowej, obowiązkiem przedłożenia orzeczenia technicznego, dotyczącego części budynku, która nie należy do jego części wspólnych. Nie ulega wątpliwości, iż powołane w sprawie art. 62 ust. 3 i art. 81c ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126 ze zm./, zwanej dalej Prawem budowlanym, stanowią podstawę nałożenia przewidzianych w nich obowiązków tylko i wyłącznie na zarządców lub właścicieli obiektu budowlanego będącego w złym stanie technicznym. Wynika to z art. 62 ust. 1 i art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego. Zatem podstawową przesłanką nałożenia na podstawie wskazanych przepisów na skarżących lub na wspólnotę mieszkaniową obowiązku przedłożenia orzeczenia technicznego dotyczącego werandy winno być ustalenie, iż skarżący lub wspólnota mieszkaniowa są jej właścicielami lub zarządcami. W tym celu w uzasadnieniu zaskarżonego postanowienia przyjęto, iż taras na werandzie oraz jej strop i ściany zewnętrzne są częściami nieruchomości wspólnej. Założenie to, zdaniem Sądu, jest nietrafne. Stosownie do art. 3 ust. 2 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali /Dz.U. 2000 nr 80 poz. 903 ze zm./, zwanej dalej ustawą o własności lokali, nieruchomość wspólną stanowi grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Weranda służy zaś wyłącznie do użytku właściciela lokalu nr 2A. Do werandy, która znajduje się poza zasadniczą bryłą budynku, nie można stosować tych samych reguł, co do lokali usytuowanych "wewnątrz" budynku. W odniesieniu do werandy nie ma żadnych przekonywujących przesłanek przemawiających za zaliczeniem jej stropu, w tym też tarasu, i ścian zewnętrznych do części wspólnych budynku. W przeciwieństwie do ścian zewnętrznych i stropów lokali usytuowanych "wewnątrz" budynku /w ramach jego zasadniczej bryły/, istnienie ścian zewnętrznych i stropu werandy jest dla normalnego funkcjonowania budynku obojętne. Inaczej mówiąc, budynek może funkcjonować zgodnie ze swoim przeznaczeniem bez werandy; nie może być jednak uznany za budynek we właściwym tego słowa znaczeniu obiekt budowlany, w którym chociażby jeden z "wewnętrznych" lokali pozbawiony będzie ściany lub stropu. Tym należy tłumaczyć, iż ściany i stropy lokali usytuowanych "wewnątrz" budynku, są uznawane za części wspólne budynku bez względu na ich położenie. Takich racji jednak brak w przypadku werandy. Za przyjęciem, iż weranda jest częścią wspólną budynku nie przemawia też fakt, iż tak jak w niniejszej sprawie, na werandzie znajduje się taras, na który wychodzi się z lokalu położonego wyżej /lokalu nr 4/. Taras ten nie może być uznany za część żadnego z lokali, gdyż nie odpowiada definicji lokalu określonej w art. 2 ust. 2 ustawy o własności lokali, nie jest mianowicie pomieszczeniem. Skoro weranda, stanowiąca część lokalu, nie jest częścią wspólną budynku, to brak byłe jakichkolwiek podstaw do nakładania na skarżących bądź wspólnotę mieszkaniową obowiązku przedłożenia orzeczenia technicznego dotyczącego jej stanu technicznego. W tym stanie rzeczy podejmując zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji, naruszono art. 62 ust. 1 i 3 i art. 81 ust. 1 i 2 Prawa budowlanego w stopniu, który mógł mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Wykraczając poza zarzuty skargi, do czego Sąd jest uprawniony na podstawie art. 51 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./, wskazać należy także na inne uchybienia, których skarżący nie dostrzegli. Z uzasadnienia zaskarżonego postanowienia wynika, iż wybierając adresatów obowiązku dostarczenia oceny technicznej spośród właściciela obiektu budowlanego i jego zarządcy organ odwoławczy wybrał właściciela /świadczy o tym następujące zdanie uzasadnienia: "W świetle przepisów ustawy "o własności lokali" właściciele lokali, proporcjonalnie do swoich udziałów ponoszą wydatki i ciężary związane z utrzymaniem nieruchomości wspólnej w części nie znajdującej pokrycia w pożytkach i innych przychodach"/. W związku z tym rodzą się dwa pytania. Dlaczego wśród adresatów postanowienia wymieniono Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej "G. W." oraz dlaczego poza właścicielami wskazano także wspólnotę mieszkaniową? W aktach brak dowodu na to, aby Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej "G. W." było właścicielem któregokolwiek lokalu w budynku, którego dotyczy sprawa. Zresztą Przedsiębiorstwo to nie może być podmiotem prawa własności, gdyż jest jednostką organizacyjną Gminy Miasta Gdańsk, nie posiadającą osobowości prawnej. Nie sposób też przyjąć, iż Przedsiębiorstwo to zostało adresatem zaskarżonego postanowienia dlatego, że jest zarządcą nieruchomości wspólnej. Pomijając okoliczność, iż, jak wskazano, ustalając adresatów postanowienia organ administracyjny miał na uwadze przysługujące prawo własności do lokali, czyli udział w prawie własności części wspólnych nieruchomości, stwierdzić należy, iż w aktach brak również dowodu na to, aby Przedsiębiorstwo Gospodarki Mieszkaniowej "G. W." było zarządcą nieruchomości. Skierowanie zatem zaskarżonego postanowienia oraz poprzedzającego je postanowienia organu pierwszej instancji do Przedsiębiorstwa Gospodarki Mieszkaniowej "G. W." również narusza w sposób istotny dla wyniku sprawy art. 62 ust. 1 i 3 oraz art. 81c ust. 1 i 2 Prawa budowlanego. Określenie adresata postanowienia w sposób przyjęty w zaskarżonym postanowieniu oraz poprzedzającym je postanowieniu organu pierwszej instancji, czyli sformułowanie "zobowiązuję Wspólnotę Mieszkaniową (...) to jest (...)", nie jest prawidłowe. Wspólnota mieszkaniowa według ustawy o własności lokali nie posiada osobowości prawnej. Nie jest też państwową lub samorządową jednostką organizacyjną oraz organizacją społeczną. Zgodnie zatem z literalną wykładnią art. 29 Kpa. nie mogłaby być stroną postępowania administracyjnego. Jednakże z uwagi na to, że ustawodawca nadał jej zdolność sądową /art. 6 ustawy o własności lokali/ uprawnienie wspólnoty mieszkaniowej do bycia stroną w postępowaniu administracyjnym w orzecznictwie Naczelnego Sądu Administracyjnego nie jest kwestionowane /tak np. w sprawie IV SA 2027/96 zakończonej wyrokiem z dnia 9 września 1998 r. - nie publ. oraz w sprawie II SA/Kr 115/98 zakończonej wyrokiem w dniu 11 października 2000 r. - nie publ./. Skoro wspólnota mieszkaniowa może być stroną postępowania administracyjnego, to w sytuacji, w której sprawuje zarząd nieruchomością wspólną, może być adresatem postanowienia wydanego na podstawie art. 62 ust. 3 i art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego. Podkreślić należy, iż wówczas o możliwości skierowania takiego postanowienia do wspólnoty mieszkaniowej decyduje to, iż jest ona zarządcą nieruchomości, a nie jej właścicielem, zarządca jest zaś wymieniony w art. 62 ust. 1 i art. 81c ust. 1 Prawa budowlanego. Zaznaczyć też trzeba, że wspólnota mieszkaniowa nie zawsze sprawuje zarząd nieruchomością wspólną. Dzieje się tak wówczas, gdy inny sposób zarządu właściciele lokali określili w umowie zawartej na podstawie art. 18 ust. 1 ustawy o własności lokali lub, gdy został wyznaczony przez sąd zarządca przymusowy /art. 26 ustawy o własności lokali/. Zatem za każdym razem, kiedy organ administracyjny zamierza adresatem postanowienia uczynić wspólnotę mieszkaniową winien wyjaśnić, czy nie zachodzą okoliczności wyłączające jej zarząd nieruchomością wspólną. Nadto, skoro wspólnota, będąca jednostką organizacyjną, ma być stroną postępowania, to winna w nim brać udział poprzez swych ustawowych lub statutowych przedstawicieli /art. 30 par. 3 Kpa./, którymi dla wspólnoty dużej, czyli wspólnoty domu, w którym jest więcej niż siedem lokali, jest wybrany zarząd /art. 20 i art. 21 ustawy o własności lokali/, zaś dla wspólnoty małej, czyli wspólnoty domu, w którym jest nie więcej niż siedem lokali, są wszyscy jej członkowie /art. 19 ustawy o własności lokali i art. 199 Kc/. Z powyższego wynika, iż udział w postępowaniu administracyjnym wspólnoty mieszkaniowej oraz jej członków rządzi się innymi zasadami. Nadto inny jest też zakres odpowiedzialności właścicieli poszczególnych lokali oraz wspólnoty mieszkaniowej. Stosownie do art. 17 ustawy o własności lokali za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości. Zatem, mimo że ustawodawca stanowi, iż ogół właścicieli, których lokale wchodzą w skład nieruchomości, tworzy wspólnotę mieszkaniową /art. 6 ustawy o własności lokali/, to nie można w postępowaniu administracyjnym dowolnie zamieniać wspólnoty mieszkaniowej z właścicielami lokali. Organ administracyjny winien postanowienie wydane w trybie art. 62 ust. 3 lub art. 81c ust. 2 Prawa budowlanego w sytuacji, w której dotyczyć ma ono stanu technicznego obiektu budowlanego, w którym znajdują się lokale, stanowiące odrębne nieruchomości, wyraźnie skierować do wspólnoty mieszkaniowej lub właścicieli lokali. Sformułowanie takiego postanowienia w sposób, który ma miejsce w niniejszej sprawie, narusza w sposób istotny dla wyniku sprawy przytoczone przepisy prawa. Mając powyższe względy na uwadze Sąd uznał, iż skarga, na mocy art. 22 ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o Naczelnym Sądzie Administracyjnym jest zasadna. W tym stanie rzeczy Sąd na mocy art. 22 ust. 1 pkt 1 oraz art. 29 ustawy o Naczelnym Sądzie Administracyjnym uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie organu pierwszej instancji. Nadto, wobec uwzględnienia skargi, na mocy art. 55 ust. 1 ustawy o Naczelnym Sądzie Administracyjnym, orzeczono także o kosztach postępowania.