II SA/Gd 1209/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Sędziowie: Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Asesor WSA Justyna Dudek-Sienkiewicz Protokolant Starszy Sekretarz Sądowy Katarzyna Sałek-Gałązka po rozpoznaniu w dniu 22 maja 2025 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi E.R na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 17 września 2024 r. nr SKO Gd/5902/23 w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku na rzecz skarżącej E.R kwotę 4.783 zł (cztery tysiące siedemset osiemdziesiąt trzy złote) tytułem zwrotu kosztów postępowania. Skarga E. R. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 17 września 2024 r., nr SKO Gd/5902/23, wniesiona została w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych sprawy: Decyzją Burmistrza Miasta Rumi z dnia 17 marca 2020 r., na wniosek skarżącej, będącej właścicielką działki nr [...], obręb [...], o powierzchni 15 782 m2, położonej w R. przy ul. K., zatwierdzono projekt podziału tej nieruchomości na działki nr: [..] o powierzchni 2500 m2, [..] o powierzchni 2500 m2, [...] o powierzchni 2500 m2, [...] o powierzchni 1825 m2, [...] o powierzchni 6457 m2, pod warunkiem, że podziału dokonuje się pod warunkiem, że przy zbywaniu powstałych w wyniku podziału działek nr: [...]-[...] zostanie ustanowiona służebność przejazdu i przechodu do drogi publicznej poprzez działkę nr [...], ze wskazaniem, że za spełnienie tego warunku uznaje się również sprzedaż wydzielonych działek wraz z udziałem w działce nr [...], stanowiącej drogę wewnętrzną. Decyzja ta stała się ostateczna dnia 17 kwietnia 2020 r. Pismem z dnia 26 maja 2021 r. Burmistrz Miasta Rumi poinformował skarżącą o wszczęciu postępowania administracyjnego w sprawie opłaty adiacenckiej w związku z dokonanym podziałem przedmiotowej nieruchomości. Burmistrz Miasta Rumi decyzją z dnia 6 lipca 2021 r., wydaną na podstawie operatu szacunkowego z dnia 11 marca 2021 r., nałożył na skarżącą obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej w wysokości 85 481,10 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka numer [...], obręb [...], o powierzchni 15 782 m2, położonej w R. przy ul. K., na skutek dokonania jej podziału. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku decyzją z dnia 18 października 2021 r. uchyliło powyższą decyzję i przekazało sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. Po ponownym rozpatrzeniu sprawy, Burmistrz Miasta Rumi decyzją z dnia 17 września 2024 r., nr RG.3134.2.2021.ŁŁ.RAP, wydaną na podstawie art. 98a ust. 1, art. 146 ust. 1a i art. 148 ust. 1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344), nałożył na skarżącą obowiązek uiszczenia, w terminie 14 dni, od dnia w którym decyzja stanie się ostateczna, opłaty adiacenckiej w kwocie 39 413,40 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oznaczonej ewidencyjnie jako działka numer [..], obręb [...], na skutek dokonania jej podziału. Uzasadniając wydaną decyzję, organ wskazał, że w niniejszej sprawie wystąpiły przesłanki do naliczenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości na skutek jej podziału. Dokonany na wniosek właściciela podział działki ewidencyjnej nr [...] na działki o mniejszych powierzchniach spowodował bowiem wzrost wartości nieruchomości, co wynika ze sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego w dniu 8 listopada 2022 r. operatu szacunkowego, który organ ocenił jako wiarygodny dowód w sprawie. Organ wskazał przy tym, że w operacie tym wartość przedmiotowej nieruchomości przed podziałem została oszacowana na kwotę 2 673 250 zł, natomiast po podziale na kwotę 2 804 628 zł. Różnica miedzy wartością nieruchomości przed podziałem a po podziale wynosi 131 378 zł. Ponieważ zaś, zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej Rumi z dnia 29 listopada 2007 r., nr XIX/140/2007, stawka procentowa opłaty adiacenckiej stanowi 30% różnicy między wartością nieruchomości przed i po jej podziale, to opłata adiacencka w niniejszej sprawie wynosi 39 413,40 zł. Od powyższej decyzji skarżąca wniosła odwołanie, zarzucając: 1. wydanie decyzji na podstawie operatu szacunkowego, który ze względu na tkwiące w nim wady, nie może stanowić podstawy do ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej, przejawiające się m.in. w: a) naruszeniu art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez niewykazanie zasadności dokonania analizy trendu czasowego i zastosowania aktualizacji cen nieruchomości, w sytuacji gdy, zdaniem skarżącej, wysoko niewiarygodne jest twierdzenie rzeczoznawcy, że w okresie od 17 marca do 17 kwietnia 2020 r. nie został odnotowany wzrost cen nieruchomości, a wnioski te nie zostały poparte żadną analizą, co stanowi naruszenie rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; b) błędnym dobraniu nieruchomości podobnych przy ustalaniu wartości nieruchomości nr [...], w tym wzięto pod uwagę nieruchomość nr [...] (R., powiat w. z marca 2019 r.), która w stosunku do nieruchomości wycenianej posiada odmienną niemalże każdą z opisanych cech, co więcej, opisując działki przyjęte do porównania rzeczoznawca przyjął różne kryteria - nie wszystkie bowiem nieruchomości przyjęte do porównania zostały opisane w ten sam sposób i ostatecznie, w zakresie wyceny tej działki, żadna z przyjętych nieruchomości nie jest podobna do nieruchomości wycenianej pod względem powierzchni; c) dokonaniu niejasnego, nielogicznego i w niewielkim zakresie różniącego się od siebie opisu cech nieruchomości wpływających na ich wartość co spowodowało możliwość przyporządkowywania nieruchomości wycenianych pod więcej niż jedna gradację cechy; d) naruszeniu § 5 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego poprzez nieopisanie nieruchomości podobnych pod względem cech uznanych za wpływające na wartość nieruchomości; e) niewskazaniu w operacie szacunkowym, w jaki sposób ustalono cechy rynkowe nieruchomości wpływające na jej wartość, jak i niewskazaniu toku obliczania procentowych wag tych cech, zgodnie z ustaloną w tym zakresie procedurą, co stanowi naruszenie § 55 ust. 2 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego; f) naruszeniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami polegającym na doborze do wyceny nieruchomości bez podania pełnych i jednolitych danych o ich przeznaczeniu czy sposobie korzystania, a także innych informacji pozwalających na weryfikację tych nieruchomości z nieruchomością wycenianą pod względem cech podobieństwa; g) nieprawidłowym przyjęciu, że nieruchomość wyceniana jest nieuzbrojona i nieustaleniu w sposób prawidłowy i pełny uzbrojenia nieruchomości, ich dostępu o infrastruktury, w szczególności po ich podziale, albowiem, podział ten spowodował, że nie wszystkie działki miały dostęp do infrastruktury (część z nich miała dostęp, a niektóre z działek miały jedynie w ograniczonym zakresie), co wpłynęło w efekcie na nieprawidłowe ich porównanie do innych przyjętych nieruchomości, a także na nieprawidłowe ustalenia wartości nieruchomości przed i po podziale; h) ustaleniu, że wyceniane nieruchomości zwiększyły swoją wartość w wyniku zatwierdzenia decyzji podziałowej, pomimo tego, że w operacie brak jest uzasadnionych podstaw do twierdzeń, że w obszarze położenia tych nieruchomości, działki o mniejszej powierzchni są bardziej atrakcyjnie w stosunku do tych, o większej powierzchni; i) naruszeniu art. 98a ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami, poprzez wliczenie do określenia wartości nieruchomości powierzchni działki, która została wydzielona pod drogę publiczną, co wynika wprost z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z którym ustalono obowiązek budowy drogi publicznej na jednej z wydzielonej działek skarżącej; 2. Zastosowanie przepisów o opłacie adiacenckiej do nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne, na której posadowiona jest zabudowa zagrodowa; 3. Wydanie decyzji w sposób naruszający zasadę równego traktowania, co wynika z informacji uzyskanej w drodze dostępu do informacji publicznej z dnia 4 lipca 2023 r., z której wynika, że w stosunku do działek o małej powierzchni tj. do 1000 m2 wartość nieruchomości wzrosła w wyniku ich podziału o 18% w stosunku do wartości przed podziałem a w przydatku nieruchomości gruntowej o powierzchni przewyższającej 1000 m2 wartość ta wzrosła jedynie o 0,9%, przy czym w przedmiotowej sprawie wartość ta wrosła o około 5%. Zaskarżoną w niniejszej sprawie decyzją z dnia 17 września 2024 r., wydaną na podstawie art. 98a i art. 153 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2020 r., poz. 190), Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku utrzymało w mocy decyzję organu I instancji. Uzasadniając wydaną decyzję, Kolegium wskazało, że w sporządzonym dla potrzeb niniejszej sprawy operacie szacunkowym z dnia 8 listopada 2022 r. rzeczoznawca majątkowy do określenia wartości nieruchomości przed i po podziale ustaliła, zgodnie z uchwałą Rady Miejskiej w Rumi z dnia 27 stycznia 2022 r., nr V/38/2011, że wyceniana nieruchomość położona jest na obszarze przeznaczonym pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną i teren dróg wewnętrznych. Do szacowania wartości nieruchomości przed i po podziale biegła przyjęła podejście porównawcze, metodę porównania parami. Dalej Kolegium wyjaśniło, że dla ustalenia wartości rynkowej działki nr [...] przed jej podziałem biegła przyjęła do porównania 4 nieruchomości położone w R., wskazując ich powierzchnie i cenę za 1 m2. Wszystkie działki przeznaczone zostały pod zabudowę mieszkaniową. Rzeczoznawca wyjaśniła, że przeprowadziła analizę cen transakcyjnych nieruchomości i wzięła pod uwagę takie cechy rynkowe jak: sąsiedztwo, powierzchnie działki, dojazd i warunki zabudowy. Zestawiając nieruchomości gruntowe rzeczoznawca utworzyła z nich pary i porównała ich cechy. Ustaliła różnice pomiędzy tymi cechami porównawczymi w poszczególnych parach i zastosowała korekty kwotowe korygujące te różnice pomiędzy nieruchomością wycenianą a wybranymi do porównania nieruchomościami. Kolegium wyjaśniło przy tym, że nieruchomość wyceniana nie ma swojego takiego samego odpowiednika (innej takiej samej nieruchomości). Różni się ona od nieruchomości przyjętych do porównania przyjętymi przez rzeczoznawcę cechami. Porównanie nieruchomości parami ma na celu ustalenie tych różnic przy określeniu wagi każdej z cech je różniących. Następnie, Kolegium wskazało, że w ocenie rzeczoznawcy, sąsiedztwo ma 20% wpływ na wartość nieruchomości, powierzchnia 20%, dojazd 20% a warunki zabudowy 40%. Ustalając zakres kwotowy tych cech i przyjmując poprawki rzeczoznawca ustaliła, że przy porównaniu nieruchomości nr 2 skorygowana cena wynosi 171,33 zł/m2. Porównując nieruchomość nr 3 przyjęła, że cena skorygowana wynosi 171,34 złm2. Natomiast porównując nieruchomości nr 5 cena skorygowana wyniosła 187,85 zł za 1 m2. Średnia cena rynkowa tych nieruchomości wyniosła 176,84 zł/m2. Zatem, wartość działki nr [...] o powierzchni 13 975 m2, jak przyjęła rzeczoznawca, wynosiła 2 468 156 zł. Biegła podkreśliła, że wyceniana nieruchomość przed podziałem ma: dobre sąsiedztwo, niekorzystną powierzchnię, dobry dojazd i średnio korzystne warunki zabudowy. Jeśli zaś chodzi o powierzchnię 1825 m2, stanowiącą część działki nr [...] przeznaczoną pod komunikację (drogę wewnętrzną), rzeczoznawca przyjęła 3 nieruchomości drogowe z terenu R. i uwzględniła takie cechy jak: sąsiedztwo, kształt działki i rzeźbę terenu oraz sposób użytkowania, mające wpływ na ich wartość rynkową. Wyceniana część działki [...] ma: dobre sąsiedztwo, niekorzystny kształt i rzeźbę terenu oraz sposób użytkowania. Ustalone ceny rynkowe tych nieruchomości po ich skorygowaniu wyniosły 111,72 zł/m2, 87,77 zł/m2 i 137,65 zł/m2. Na tej podstawie rzeczoznawca ustaliła, że ta część działki nr [...] przed podziałem ma wartość rynkową wynoszącą 205 094 zł. Następnie, Kolegium wskazało, że wartość działki nr [...] po jej podziale rzeczoznawca określiła dla poszczególnych działek tj. działki [...]-[...]. Do porównania parami rzeczoznawca wybrała 5 działek z terenu R. przeznaczonych pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne tj. dwie działki z ul. Ł., dwie działki z ul. M. i jedną z ul. Ś. Porównując ich cechy rzeczoznawca uznała, że na wartość rynkową wpływa: dojazd, warunki zabudowy i powierzchnia działek. Każdej z przyjętych cech rzeczoznawca przypisała wagę odpowiednio 30%, 35% i 35% oraz ich zakres kwotowy. Z tego względu skorygowaną cenę rynkową nieruchomości rzeczoznawca określiła na kwotę 193,51 zł/m2 a wartość rynkową każdej z działek wskazanych wyżej, mających powierzchnię po 2500 m2, rzeczoznawca określiła na kwotę 507 825 zł. Z kolei, wartość rynkową działki nr [...], tj. działki stanowiącej drogę wewnętrzną, rzeczoznawca ustaliła na podstawie 3 nieruchomości porównawczych, położonych w R. Dla tych nieruchomości rzeczoznawca przyjęła takie same cechy, przy czym nieruchomość wyceniana miała dobre sąsiedztwo, niekorzystny kształt działki i rzeźbę terenu oraz sposób użytkowania. Działki porównawcze miały bardzo dobre sąsiedztwo, kształt i rzeźbę terenu średnią, i niekorzystny sposób użytkowania. Rzeczoznawca korygując zakres kwotowy wagi cech ustaliła, że cena rynkowa działki nr 1 wynosi 111,72 zł, działki nr 2 87,77 zł i działki nr 3 137,65 zł. Z tego względu wartość wycenianej działki wynosiła 112,38 za 1m2, tj. 205 094 zł za cała działkę. Rzeczoznawca dokonała również oszacowania wartość pozostałej części dawnej działki [...], tj. 6457 m2 stanowiącej po podziale działkę nr [...]. Do porównania w tym przypadku rzeczoznawca uwzględniła 5 nieruchomości z terenu R. przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniową i 1 działkę przeznaczoną pod zabudowę usługową - centrum handlowe. Jako cechy porównawcze przyjęła sąsiedztwo, powierzchnię, dojazd i warunki zabudowy. Nieruchomość wyceniana ma dobre sąsiedztwo, niekorzystną powierzchnię, średni dojazd i średnio korzystne warunki zabudowy. Rzeczoznawca przyjęła, że powierzchnia działki jest niekorzystna z uwagi na jej powierzchnię przekraczającą 6000 m2. Do porównania rzeczoznawca uwzględniła nieruchomość nr 2, nr 3 i nr 5. Ustalona waga cechy dla warunków zabudowy wyniosła 40% a pozostałe cechy miały wpływ na wartość wycenianej działki po 20% Po korekcie kwotowej wartość 1 m2 działki nr 2 wyniosła 161,14 zł, działki nr 3 161,15 zł a działki nr 5 177,66 zł. Z tego względu rzeczoznawca ustaliła, że wartość rynkowa działki nr [...] wyniosła 1 076 059 zł. Zgodnie z powyższym ustalona wartość działki nr [...] przed jej podziałem to 2 673 250 zł a po podziale 2 804 628 zł. Odnosząc się do zarzutów odwołania, Kolegium wskazało, że rzeczoznawca przyjęła do porównania transakcje działkami podobnymi do działki zarówno przed, jak i po podziale, i skorygowała cechy je różniące, odpowiednio kwotowo na podstawie ustalonej wartości przyjętych do porównania ceny minimalne nieruchomości i ceny maksymalnej ustalając ich cenę średnią niezbędną do określenia kwotowego każdej z wagi cech. W ocenie Kolegium, przyjęte do porównania nieruchomości stanowią nieruchomości podobne w rozumieniu art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Zdaniem Kolegium, rzeczoznawca, wbrew zarzutowi odwołania, przeprowadziła analizę i dokonała charakterystyki runku lokalnego, tj. transakcji działkami budowlanymi z terenu R. a w przypadku działki drogowej, działek o takim przeznaczeniu również z terenu R. Przyjęte transakcje to transakcje nieruchomościami gruntowymi, niezabudowanymi stanowiącymi przedmiot prawa własności o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową a dla działki drogowej przeznaczonymi pod drogi. Kolegium podkreśliło, że działka nr [...], wbrew stanowisku skarżącej, nie stanowi drogi publicznej, jest ona drogą wewnętrzną i stanowi współwłasność wszystkich właścicieli wyodrębnionych działek. Kolegium wskazało także, że rzeczoznawca nie przyjęła trendu czasowego i nie można w tym zakresie czynić jej zarzutu. To bowiem rzeczoznawca przyjmuje na podstawie udostępnionych jej umów sprzedaży nieruchomości gruntowych a także danych będących w jej posiadaniu czy faktycznie w ciągu jednego miesiąca (od 17 marca do 17 kwietnia 2020 r.) nastąpił wzrost wartości nieruchomości. Rzeczoznawca, na podstawie swojej wiedzy przyjmuje, jakimi cechami różnią się przyjęte do porównania nieruchomość porównawcze w stosunku do nieruchomości wycenianej i jaki te cechy nieruchomości mają wpływ na jej wartość rynkową. Kolegium wyjaśniło, że przy porównaniu nieruchomości nie uwzględnia się cech podobnych lecz cechy różniące poszczególne nieruchomości przyjęte do porównania. Taką cechą uwzględnioną przy porównaniu jest m.in. powierzchnia działki wycenianej. Gdyby rzeczoznawca znalazła w swojej bazie danych, jak również w udostępnionych jej danych przez organ I instancji, działki odpowiadające powierzchnią działce wycenianej, to ta waga cechy nie miałaby wpływu na wartość działki wycenianej. Wbrew zarzutom odwołania, zdaniem Kolegium, przyjęte cechy nieruchomości są logiczne i spójne. Wśród przyjętych do porównania działek nie ma działek takich samych bo znalezienie takiej działki nie jest możliwe. W ocenie Kolegium, nietrafny jest również zarzut naruszenia § 5 i § 55 ust. 2 rozporządzenia. Rzeczoznawca nie może z uwagi na ochronę danych uwidaczniać w operacie wszystkich danych nieruchomości przyjętych do porównania. Te dane, które zostały udostępnione w operacie są, zdaniem Kolegium, wystarczające. Przy każdej z nieruchomości porównawczej wskazane zostały cechy nieruchomości porównywalnej różniące je od nieruchomości wycenianej. To rzeczoznawca ustala, jakie przyjmuje cechy i jaka wartość rynkowa im odpowiada. Uzbrojenie działek czy ich dostęp do infrastruktury faktycznie nie zostało uwzględnione ale nie można tego traktować jako wady operatu. To rzeczoznawca a nie skarżąca przyjmuje właściwe cechy nieruchomości do porównania. Dane i cechy dotyczące działki nr [...] i wydzielonych z niej działek były rzeczoznawcy znane. Potwierdzają to załączone do operatu dokumenty, w tym dokumentacja fotograficzna. Zgodnie z przyjętymi przez rzeczoznawcę cechami nieruchomości określa ona skalę przyjętych ocen. W niniejszym przypadku powierzchnia działek ujęta została jako korzystana - powierzchnia do 6000 m2 i jako niekorzystna tj. powyżej 6000 m2. Kolegium wskazało przy tym, że w obrocie nieruchomościami przeznaczonymi pod budownictwo mieszkaniowe jednorodzinne dominują działki małe i bardzo rzadko zdarzają się działki o takich powierzchniach, jak działki o powierzchni 2500 m2. Gdyby takich działek było dużo, rzeczoznawca zmieniłaby metodę szacowania ich wartości, przyjmując metodę korygowania ceny średniej. Kolegium wyjaśniło także, że decyzja o zatwierdzeniu projektu podziału działki nr [...] wyraźnie wskazuje, że działka [...] wydzielona została nie pod drogę publiczną lecz drogę wewnętrzną. Z związku z tym nie ma w tym przypadku zastosowania przepis art. 98a ust. 3 ustawy. Kolegium nie znalazło również podstaw do uwzględnienia stanowiska skarżącej i zastosowania przepisów dotyczących opłaty adiacenckiej do nieruchomości wykorzystywanej na cele rolne, na której posadowiona jest zabudowa zagrodowa. Odwołująca się pominęła, że stosownie do dyspozycji art. 154 ust. 1 i 2 ustawy przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a gdy takiego nie uchwalono, przeznaczenie ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. W tym przypadku, obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego i wynikające z niego uwarunkowania co do przeznaczenia uwzględnionych w nim nieruchomości gruntowych. Działka [...] przeznaczona została pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną (symbol D.10MN) i teren dróg wewnętrznych - ciągi pieszo-jezdne (symbol KDW1), dotyczący działki nr [...]. Nie można z tego względu nieruchomości - podzielonej działki nr [...] traktować jako działki rolnej, choć może ona być tak faktycznie jeszcze użytkowana i może, choć nie powinna w ewidencji gruntów i budynków figurować, jako grunty orne i łąki trwałe. Kolegium uznało, że sporządzony dla potrzeb niniejszej sprawy operat szacunkowy jest wiarygodny i jako taki może stanowić podstawę do ustalenia kwestionowanej opłaty adiacenckiej. Stwierdziło przy tym, że było uprawnione do sprawdzenia operatu jedynie pod względem formalnym, skutkiem czego nie mogło oceniać operatu pod kątem przyjętych do porównania metod, nieruchomości porównawczych, doboru cech porównawczych, wagi tych cech oraz współczynników. Jest to wiedza specjalistyczna, której organ nie posiada. Kolegium wskazało też, że skarżąca, nie zwróciła się do organizacji zawodowej rzeczoznawców, która to organizacja w oparciu o przepisu art. 157 ustawy, mogła na jej wniosek dokonać oceny prawidłowości tego operatu. W skardze na powyższą decyzję, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, zarzucając naruszenie: 1. art. 107 § 1 k.p.a., poprzez brak zawarcia w wydanej decyzji wyczerpującego uzasadnienia faktycznego i prawnego stanowiska, w szczególności polegającego na nieodniesieniu się przez Kolegium do wszystkich zarzutów skarżącej, podniesionych w złożonym przez nią odwołaniu oraz na ogólnym poparciu twierdzeń zawartych w kwestionowanym operacie szacunkowym, bez merytorycznego rozpatrzenia zarzutów skarżącej; 2. art. 7, art. 77 § 1 i art. 107 § 3 zw. z art. 140 k.p.a., poprzez niewyjaśnienie wszystkich okoliczności sprawy i nierozpatrzenie we właściwy sposób materiału dowodowego, w tym w szczególności operatu szacunkowego, który nie stanowił wiarygodnego dowodu w sprawie, albowiem zawierał liczne błędy i nielogiczne wnioski; 3. art. 80 k.p.a. w zw. z art. 140 k.p.a., poprzez dokonanie dowolnej oceny dowodu w postaci operatu szacunkowego wykonanego na potrzeby postępowania administracyjnego i uznanie tego dokumentu jako wiarygodną podstawę do ustalenia wzrostu wartości nieruchomości, pomimo zgłoszenia przez skarżącą nieprawidłowości i błędnych ustaleń, poczynionych w tym operacie szacunkowym, począwszy od nieprawidłowej analizy rynku nieruchomości, czy nieprawidłowego opisu działek objętych wyceną, co w konsekwencji wpłynęło na dalsze błędy przy doborze nieruchomości, mających spełniać kryteria podobieństwa; 4. art. 138 § 2 k.p.a., poprzez utrzymanie w mocy zaskarżonej decyzji Burmistrza Miasta Rumi i nieprzekazanie sprawy do ponownego rozpoznania pomimo istnienia szeregu istotnych naruszeń przepisów postępowania przed organem I instancji, co przesądza o wadliwości tej decyzji i konieczności ponownego rozpoznania sprawy; 5. art. 4 pkt 1 rozporządzenia Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2016/679 z dnia 27 kwietnia 2016 r. w sprawie ochrony osób fizycznych w związku z przetwarzaniem danych osobowych i w sprawie swobodnego przepływu takich danych oraz uchylenia dyrektywy 95/46/WE, poprzez uznanie, że rzeczoznawca majątkowy miał podstawy odmowy żądania wskazania adresu nieruchomości przyjętych do porównania w operacie szacunkowym, podczas gdy w rozumieniu zarzucanego przepisu dane te nie są chronione przywołanym rozporządzeniem. W odpowiedzi na skargę, Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku wniosło o jej oddalenie, w pełni podtrzymując stanowisko i argumentację przedstawione w zaskarżonej decyzji. Rozpoznając wniesioną skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Przeprowadzona przez Sąd, na podstawie art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. - Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. z 2024 r., poz. 1267) oraz art. 3 § 2 pkt 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. -Prawo o postępowaniu przez sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935) - zwanej dalej p.p.s.a., kontrola legalności wykazała, że decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 17 września 2024 r., utrzymująca w mocy decyzję Burmistrza Miasta Rumi z dnia 11 września 2023 r. – nie jest zgodna z prawem. Podstawę prawną zaskarżonej decyzji stanowił przepis art. 98a ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. z 2023 r., poz. 344), zgodnie z którym: 1. Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. 1a. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. 1b. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Z powołanej regulacji wynika, że przesłankami, które muszą zostać spełnione, aby możliwe było naliczenie opłaty adiacenckiej są: dokonanie na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, podziału nieruchomości; wzrost wartości nieruchomości na skutek dokonanego podziału; wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne; w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy o wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej. W niniejszej sprawie niewątpliwe jest, że decyzją z dnia 17 marca 2020 r. Burmistrz Miasta Rumi zatwierdził, na wniosek skarżącej, podział geodezyjny działki nr [...] o powierzchni 15 782 m2, na działki nr: [...] o powierzchni 2500 m2, nr [...] o powierzchni 2500 m2, nr [...] o powierzchni 2500 m2, nr [...] o powierzchni 1825 m2, nr [...] o powierzchni 6457 m2. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 17 kwietnia 2020 r., tj. w dacie obowiązywania uchwały Rady Miejskiej Rumi z dnia 29 listopada 2007 r., nr XIX/140/2007, w której ustalono stawkę procentową opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału w wysokości 30% różnicy pomiędzy wartością, jaką miała nieruchomość przed i po podziale. Organ I instancji wszczął postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w dniu 26 maja 2021 r. Wobec tego, nie budzi wątpliwości Sądu, że wszczęcie postępowania w sprawie przedmiotowej opłaty nastąpiło w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Jednakże, w ocenie Sądu, orzekające w sprawie organy nie wyjaśniły wszystkich istotnych okoliczności sprawy w zakresie dotyczącym oceny sporządzonego operatu szacunkowego z dnia 8 listopada 2022 r., który powinien stanowić wiarygodny dowód wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości na skutek dokonanego podziału. Z treści art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynika, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio art. 146 ust. 1a tej ustawy, a tym samym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym, sporządzonym zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. z 2021 r., poz. 555). Wprawdzie, w dniu 9 września 2023 r. weszło w życie rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. z 2023 r., poz. 1832), jednakże zgodnie z § 85 tego rozporządzenia do operatów szacunkowych sporządzonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, które w dniu wejścia w życie niniejszego rozporządzenia są nadal wykorzystywane do celu, dla którego zostały sporządzone, stosuje się przepisy dotychczasowe. Do wycen nieruchomości rozpoczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia stosuje się przepisy niniejszego rozporządzenia. Zatem, to operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Operat szacunkowy, jak każdy dowód w sprawie, podlega przy tym ocenie organu administracji. Operat szacunkowy stanowi bowiem dowód z opinii biegłego, o którym mowa w art. 84 k.p.a., który podlega ocenie organu - tak jak każdy inny dowód – z zastosowaniem zasady swobodnej oceny dowodów wyrażonej w art. 80 k.p.a. Przepis ten nakazuje zaś organowi administracji oceniać czy dana okoliczność została udowodniona na podstawie całokształtu materiału dowodowego. Zgodnie bowiem z treścią art. 7 k.p.a., organ administracji publicznej zobowiązany jest podjąć wszelkie kroki niezbędne do dokładnego ustalenia stanu faktycznego a art. 77 § 1 k.p.a. nakłada na organ administracji obowiązek wyczerpującego zebrania i rozpatrzenia całego materiału dowodowego. Z tych przepisów wynika, że organ administracji winien wyczerpująco ocenić operat szacunkowy, zaś w razie jakichkolwiek wątpliwości co do jego prawidłowości podjąć działania zmierzające do usunięcia tych wątpliwości. Oceniając wartość dowodową operatu szacunkowego należy sprawdzić czy operat spełnia wszystkie wymogi określone w rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, czy opiera się na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych, właściwym wychwyceniu cech różniących nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Analizie podlega również, czy został on sporządzony i podpisany przez uprawnioną osobę, czy zawiera wymagane przepisami prawa elementy treści, nie zawiera niejasności, pomyłek, braków, które powinny zostać sprostowane lub uzupełnione, aby dokument ten miał wartość dowodową (por. wyrok NSA z dnia 26 lipca 2017 r., sygn. akt I OSK 2665/15, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Choć organ administracji publicznej nie jest uprawniony do badania operatu szacunkowego w zakresie, w jakim jego sporządzenie wymagało wykorzystania wiadomości specjalnych, to jednak nie jest on zwolniony od obowiązku zweryfikowania podejścia, metody i techniki szacowania przyjętej przez rzeczoznawcę majątkowego. Stąd też operat szacunkowy powinien być sporządzony w sposób umożliwiający ocenę poprawności dokonanej przez rzeczoznawcę wyceny, w tym zawierać precyzyjne informacje na temat powodów, dla których do porównania przyjęto te, a nie inne nieruchomości będące w obrocie na określonym obszarze oraz co do przyjętych atrybutów dotyczących wycenianej nieruchomości. Analiza zaskarżonej decyzji a także stanowiącego podstawę dokonanej w niniejszej sprawie wyceny operatu szacunkowego z dnia 8 listopada 2022 r. wywołuje zaś wątpliwości co do prawidłowości uznania go za wiarygodny dowód w sprawie. Wskazać należy, że w operacie tym, rzeczoznawca majątkowy przy określaniu wartości nieruchomości przed podziałem geodezyjnym i po podziale zastosował podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Przepis art. 154 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1). W przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2). W przypadku braku planu miejscowego oraz decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości lub ustalenia planu ogólnego gminy (ust. 3). Zgodnie z art. 153 ustawy o gospodarce nieruchomościami podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Z kolei, zgodnie z § 4 rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen (ust. 1). W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku (ust. 2). Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (ust. 3). Zauważyć przy tym należy, że w myśl art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami nieruchomościami podobnymi są takie nieruchomości, które są porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość. Nieruchomość podobna, zgodnie z art. 4 pkt 16, powinna posiadać cechy porównywalne z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny. Do cech tych ustawodawca zalicza: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na wartość nieruchomości. Katalog ten nie ma charakteru zamkniętego, a podobieństwo nieruchomości, o którym mowa w art. 4 pkt 16 nie oznacza oczywiście ich identyczności (por. wyrok NSA z dnia 4 grudnia 2019 r., sygn. akt I OSK 3372/18, LEX nr 2763248). W ocenie Sądu, wątpliwości budzi uznanie przez organ w zaskarżonej decyzji za nieruchomości podobne nieruchomości, które zostały przyjęte w operacie szacunkowym z dnia 8 listopada 2022 r. zarówno do wyceny przed podziałem, jak i po podziale. Przedmiotem wyceny przed podziałem była zabudowana działka nr [...] o powierzchni 15 782 m2, położona w R. Działka posiada dobrą lokalizację, korzystny kształt, sąsiedztwo i otoczenie dobre. Zgodnie z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Szmelta w Rumi, zatwierdzonego uchwałą Rady Miejskiej Rumi z dnia 27 stycznia 2011 r., nr V/38/2011, działka ta przeznaczona jest w części o powierzchni 13 957 m2 pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną a w części o powierzchni 1825 m2 jako teren dróg wewnętrznych – ciąg pieszo – jezdny. W operacie dla określenia wartości rynkowej części działki nr [...] o powierzchni 13 957 m2 o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną, jak wskazano, przyjęto transakcje nieruchomości gruntowych niezabudowanych przeznaczonych pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej położone na rynku lokalnym, tj. 1. działkę o powierzchni 5336 m2, która posiada sąsiedztwo terenów zabudowanych budynkami mieszkalnymi w zabudowie rozproszonej; 2. działkę o powierzchni 9863 m2, która przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniowo – usługową; 3. działkę o powierzchni 4393 m2, która przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową – usługową; 4. działkę o powierzchni 4602 m2, która to działka według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę jednorodzinno – usługową; 5. działkę o powierzchni 10 957 m2, w pobliżu której położona jest zabudowa usługowa – centrum handlowe. Podstawę wyceny tej działki o powierzchni 13 957 m2 stanowiły transakcje nr 2, 3 i 5. Jako cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej wskazano: sąsiedztwo, powierzchnia działki, dojazd i warunki zabudowy. W ocenie Sądu, wątpliwości budzi czy nieruchomości, których dotyczą wskazane transakcje mogły stanowić nieruchomości podobne do wycenianej z uwagi na ich powierzchnię. Tym bardziej, że rzeczoznawca przyjęła jako cechę różniąca w zakresie powierzchni wielkość wynoszącą 6000 m2 a za miarodajną uznała m.in. transakcję o powierzchni 4393 m2. W doktrynie i orzecznictwie sądowoadministracyjnym wskazuje się niewątpliwie, że "inną cechą" cenotwórczą, w myśl wskazanej definicji z art. 4 pkt 16 jest - w szczególności - powierzchnia nieruchomości gruntowej (zob. wyrok NSA z dnia 28 kwietnia 2011 r., sygn. akt I OSK 159/11, LEX nr 1080952). Ma to istotne znaczenie w niniejszej sprawie, jako że istota opłaty adiacenckiej związanej z podziałem nieruchomości opiera się na wykazaniu wzrostu wartości nieruchomości wynikającego ze zmiany powierzchni działek, stąd tez wzrost ten nie może być wykazany wyłącznie poprzez przyjęcie współczynników korygujących. Ponadto, wątpliwości budzi jakie jest przeznaczenie działek przyjętych do porównania: czy są to działki o przeznaczeniu pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (jak wskazano w ogólnym opisie), czy też przeznaczenie zostało wskazane przy opisie każdej z działek nr 2, 3 i 4. Z uwagi na zawarty przy działkach nr 1 i 5 opis nie wiadomo zaś, czy działki te są przeznaczone są pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Przy tym, nie wyjaśniono również czy przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jest równowartościowe z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinno – usługową, co również rodzi wątpliwości w zakresie podobieństwa do nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zgodnie zaś z powołanym wyżej przepisem art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami tożsame przeznaczenie nieruchomości jest jedną z podstawowych cech nieruchomości podobnych. Powyższe kwestie nie zostały wyjaśnione w sposób niebudzący wątpliwości przez Kolegium w toku rozpatrywania sprawy mimo zarzutów odwołania dotyczących właśnie tej kwestii. Kolegium zasłoniło się przy tym formalną oceną operatu i brakiem wystąpienia przez skarżącą do organizacji zawodowej rzeczoznawców. Z kolei, do wyceny powstałej po podziale działki nr [...] o powierzchni 6457 m2 i przeznaczeniu, według miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną wybrano z rynku lokalnego transakcje, jak wskazano, nieruchomościami gruntowymi o przeznaczeniu pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej podobne pod względem położenia ogólnego, jak i szczegółowego. Przy czym, szczegółowo opisując te transakcje biegła wymieniła: 1. działka o powierzchni 5336 m2, która to działka posiada sąsiedztwo terenów zabudowanych budynkami mieszkalnymi w zabudowie rozproszonej; 2. działka o powierzchni 9863 m2, która przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniowo – usługową; 3. działka o powierzchni 4393 m2, która przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniowo – usługową; 4. działka o powierzchni 4602 m2, która zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego przeznaczona jest pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinno-usługową; 5. działka o powierzchni 10 957 m2, która to działka znajduje się w pobliżu zabudowy usługowej – centrum handlowe. Podstawę wyceny tej działki stanowiły transakcje nr 2, 3 i 5. Zdaniem Sądu, wątpliwości budzi przeznaczenie działek przyjętych do porównania przy wycenie działki nr [...], tj. czy są to działki o przeznaczeniu pod tereny zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej (jak wskazano w ogólnym opisie), czy też ich przeznaczenie wskazane jest przy opisie każdej z działek nr 2, 3 i 4. Z zawartego opisu działek nr 1 i 5 nie wynika zaś w ogóle, czy działki te są przeznaczone pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Przy tym, organ nie wyjaśnił czy przeznaczenie pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną jest równowartościowe z przeznaczeniem pod zabudowę jednorodzinno – usługową, co również rodzi wątpliwości w zakresie podobieństwa do nieruchomości przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Zgodnie zaś z powołanym wyżej przepisem art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce tożsame przeznaczenie nieruchomości jest jedną z podstawowych cech nieruchomości podobnych. Powyższe kwestie nie zostały także wyjaśnione w sposób niebudzący wątpliwości w toku rozpatrywania sprawy przez Kolegium. Przyjęcie wymienionych w operacie transakcji również budzi wątpliwości w zakresie podobieństwa do wycenianej nieruchomości z uwagi na ich powierzchnię, jako że na potrzeby wyceny działki o powierzchni 6457 m2 rzeczoznawca uwzględniła także transakcje dotyczące znacznie większych działek, przyjmując przy tym jako cechę różniącą w zakresie powierzchni wielkość wynoszącą 6000 m2.Jak natomiast wskazano wyżej powierzchnia nieruchomości przy ustalaniu opłaty adiacenkiej ma kluczowe znaczenie. To samo dotyczy wyceny działek nr [...]-[...] o powierzchni 2500 m2 każda, dla których to jako miarodajne przyjęto działki o powierzchniach 2012 m2, 1372 m2, 1602 m2, przyjmując przy tym jako cechę różniącą w zakresie powierzchni wielkość wynoszącą 1500 m2. Z powyższego nie wynika, czy w istotnej cesze, tj. w przeznaczeniu i powierzchni, nieruchomości przyjęte do porównania przy szacowaniu nie były w sposób niebudzący wątpliwości nieruchomościami podobnymi do nieruchomości wycenianej, co mogło mieć istotny wpływ na wycenę i wynik sprawy. Ustalając wzrost wartości nieruchomości dla określenia przedmiotowej opłaty adiacenckiej rzeczoznawca powinien poszukiwać na rynku transakcyjnym nieruchomości podobnych dla wycenianej nieruchomości przed jej podziałem oraz po dokonaniu podziału. Warunkiem prawidłowej wyceny jest oparcie się na podobnych nieruchomościach. Powyższe kwestie nie zostały również wyjaśnione w sposób niebudzący wątpliwości przez Kolegium w toku rozpatrywania sprawy mimo zarzutów odwołania dotyczących także tej kwestii. Wskazać przy tym należy, że przyjęte do porównania, zarówno przed podziałem, jak i po jego dokonaniu, transakcje nie powinny dotyczyć tych samych nieruchomości. W takim bowiem przypadku tylko i wyłącznie ustalenie wskaźnika korygującego czy też istotnej cechy dotyczącej powierzchni przy określaniu wartości nieruchomości przed i po podziale zadecydowałoby o wzroście ceny nieruchomości. Wątpliwości Sądu budzi kwestia przyjętych na potrzeby wyceny zbiorów nieruchomości podobnych. Kolegium nie dokonało zaś oceny sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego w tym zakresie. Z powyższych względów, Sąd uznał, że Kolegium podjęło rozstrzygnięcie bez należytego wyjaśnienia sprawy w zakresie dotyczącym operatu szacunkowego, co świadczy o naruszeniu art. 7, art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a., co mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Podkreślić należy, że podstawę rozstrzygnięcia sprawy może stanowić operat szacunkowy spełniający nie tylko warunki formalne, ale również oparty na prawidłowych danych dotyczących szacowanej nieruchomości, właściwym doborze nieruchomości podobnych oraz właściwym wychwyceniu cech różniących te nieruchomości oraz nieruchomości wycenianej i właściwym ustaleniu współczynników korygujących. Wskazać przy tym należy, że to rzeczoznawca majątkowy jest podmiotem wyłącznie uprawnionym do wyboru podejścia i metody szacowania nieruchomości. Taką kompetencję przyznaje mu właśnie art. 154 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Ma to związek z charakterem działalności rzeczoznawcy, który zgodnie z art. 175 ust. 1 tej ustawy. jest zobowiązany wykonywać czynności zawodowe zgodnie z zasadami wynikającymi z przepisów prawa i standardami zawodowymi, ze szczególną starannością właściwą dla zawodowego charakteru tych czynności oraz z zasadami etyki zawodowej, kierując się zasadą bezstronności w wycenie nieruchomości, a za naruszenie standardów zawodowych odpowiada dyscyplinarnie. Jako osoba zawodowo trudniąca się rzeczoznawstwem majątkowym, jest odpowiedzialna za prawidłowość swoich czynności, wobec czego nie podlega wskazówkom i poleceniom zleceniodawcy wyceny. Tylko w takim kontekście należy rozumieć określoną w art. 154 ust. 1 samodzielność rzeczoznawcy, który wszak jest zobowiązany uwzględniać przepisy prawa i standardy zawodowe. Wątpliwości dotyczące operatu szacunkowego nie stanowią jednakże ingerencji w fachową wiedzę rzeczoznawcy i podlegały ocenie orzekających w sprawie organów administracji, a w konsekwencji także sądu administracyjnego (por. wyrok NSA z dnia 8 lutego 2018 r., sygn. akt I OSK 1887/17, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Nie podlega zaś ocenie organu jedynie zagadnienie prawidłowości operatu w jego merytorycznym zakresie, a więc co do koniecznej liczby przyjętych do analizy porównawczej nieruchomości oraz sposobu ich opisu, czyli tej części, w której rzeczoznawca posługuje się wiadomościami specjalnymi, których organ nie posiada. Nadto, rzeczoznawca majątkowy nie jest zobowiązany do szczegółowego przedstawienia cen transakcyjnych oraz danych pozwalających zidentyfikować nieruchomości uznane za podobne do nieruchomości wycenianej, bo taki obowiązek odnosi się jedynie do opisu cech transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny. Podobieństwo nie może jednakże budzić wątpliwości, ponieważ strona musi mieć możliwość ustalenia, czy analizowane przez rzeczoznawcę nieruchomości są rzeczywiście podobne do siebie, i ustalenia, dlaczego biegły przyjął takie, a nie inne nieruchomości do porównania. Ponadto, wyjaśnić należy, że kwestionowanie wartości merytorycznej operatu szacunkowego przewidziane w przepisie art. 157 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym oceny prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego dokonuje organizacja zawodowa rzeczoznawców majątkowych, możliwe jest w przypadku, gdy dokonana ocena operatu szacunkowego budzi wątpliwości co do jego wiarygodności w zakresie wiadomości specjalnych. Jeżeli więc strona w toku prowadzonego postępowania zapoznała się z operatem i uważała, że jest on wadliwy, to mogła wystąpić do organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. W sytuacji, gdy organ nie powziął wątpliwości co do operatu w powyższym zakresie, inicjatywa wystąpienia do organizacji rzeczoznawców należy do strony. Nadto, o potrzebie zewnętrznej weryfikacji operatu, o jakiej mowa w art. 157 ust. 1, decyduje nie żądanie strony, lecz powstanie po stronie organu uzasadnionych wątpliwości, co do prawidłowości jego sporządzenia. Nie zwalnia to jednakże w żadnym razie organu z obowiązku dokonania oceny operatu szacunkowego na podstawie art. 80 k.p.a. w zakresie opisanym powyżej. Mając to wszystko na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, działając na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c p.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 17 września 2024 r. Ponownie rozpatrując sprawę orzekający w sprawie organ uwzględni przedstawioną powyżej ocenę prawną i wskazania stosownie do treści art. 153 p.p.s.a. Wobec uwzględnienia skargi Sąd, na podstawie art. 200 i 205 § 2 p.p.s.a., zasądził na rzecz skarżącej zwrot kosztów postępowania.