II SA/Gd 1460/99

Naczelny Sąd Administracyjny po rozpoznaniu sprawy ze skargi Zygmunta K. na decyzję Wojewody K.-P. z dnia 19 czerwca 1999 r. (...) w przedmiocie zmiany sposobu użytkowania - oddala skargę. Zygmunt K. zaskarżył do Naczelnego Sądu Administracyjnego (...) decyzję Wojewody K.-P. z dnia 19 czerwca 1999 r. (...), utrzymującą w mocy decyzję Burmistrza Miasta i Gminy w M. z dnia 6 kwietnia 1999 r. Utrzymaną w mocy decyzją Burmistrz Miasta i Gminy w M. udzielił małżonkom Małgorzacie i Wacławowi B. zamieszkałym w M. zezwolenia na zmianę przeznaczenia dwóch pokoi w lokalu mieszkalnym przy ul. P. 4 na pomieszczenia biurowe w celu świadczenia usług ubezpieczeniowych w lokalu znajdującym się na parterze budynku dwukondygnacyjnego, który to lokal stanowi wyodrębnioną własność Małgorzaty i Wacława B. W decyzji zawarto zastrzeżenie, że użytkowanie lokalu oraz współkorzystanie i użytkowanie nieruchomości wspólnej może odbywać się na zasadach określonych w ustawie z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali, oraz przepisów kodeksu cywilnego o własności i współwłasności. W podstawie prawnej decyzji organ powołał art. 71 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /Dz.U. nr 89 poz. 414 ze zm./ oraz par. 10 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 15 grudnia 1994 r. w sprawie warunków i trybu postępowania przy rozbiórkach nie użytkowanych, zniszczonych lub nie wykończonych obiektów budowlanych oraz udzielania pozwoleń na zmianę sposobu użytkowania obiektów budowlanych lub ich części /Dz.U. 1995 nr 10 poz. 47/. W uzasadnieniu podano, że o zezwolenie na zmianę przeznaczenia dwóch pokoi w lokalu mieszkalnym przy ul. P. nr 4 w M. wystąpił Wacław B. Do wniosku załączył m.in. odpis Księgi wieczystej Kw 9827, z którego wynika, że jest właścicielem lokalu mieszkalnego nr 1 położonego na parterze domu jednopiętrowego oraz posiada 1/2 udziału w prawie wieczystego użytkowania nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej Kw nr 9826 /działka gruntu/. Zmiana sposobu użytkowania części lokalu, zdaniem organu, nie pociąga za sobą naruszenia składowych części nieruchomości wspólnej, obejmujących grunt oraz części budynku i urządzenia, które nie służą wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Lokal położony jest w Ś. i wykonywanie w nim usług biurowych nie jest sprzeczne z ustaleniami miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Od decyzji Burmistrza Miasta i Gminy M. odwołał się do Wojewody K.-P. Zygmunt K. zajmujący lokal nr 2 znajdujący się na 1 piętrze budynku przy ul. P. 4 w M., a jednocześnie, z mocy udzielonego mu pełnomocnictwa przez pozostałych spadkobierców, sprawujący zarząd nieruchomością w tej części, w której stanowiła ona własność zmarłych rodziców ww. - Józefa i Józefy K. Odwołujący zarzucił, że orzekający w I instancji organ, dokonał wadliwej interpretacji zapisu planu zagospodarowania przestrzennego obowiązującego dla terenu, którego dotyczy udzielone zezwolenie na zmianę przeznaczenia pokoi mieszkalnych. Podniósł nadto, że Wacław B. od maja 1998 r. zmienił przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych w całości na niemieszkalne. Dopuścił do udostępnienia nieruchomości prywatnej osobom obcym. Wiąże się to z dużymi uciążliwościami w postaci parkowania samochodów pracowników biur usługowych i interesantów. Udostępnił części wspólne tym osobom bez zgody współwłaściciela i ich następców prawnych. W odwołaniu zwraca się też uwagę, że organ I instancji eksponując w uzasadnieniu decyzji uprawnienia Wacława B. pominął takie same uprawnienia drugiego właściciela, co narusza konstytucyjną zasadę również wobec prawa. Podzielając stanowisko organu I instancji Wojewoda K.-P. w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji stwierdził, iż zgodnie z zapisem zawartym w księdze wieczystej Kw nr 9827 mieszkanie nr 1 przy ul. P. 4 w M. stanowi wyodrębniony lokal mieszkalny będący własnością Małgorzaty i Wacława B. Wymienieni posiadają też 1/2 udziału w prawie użytkowania wieczystego nieruchomości zapisanej w księdze wieczystej Kw nr 9826. Zatem właściciele przedmiotowego lokalu mają prawo do wyłącznego korzystania z niego oraz do współkorzystania z przynależnej im części nieruchomości. Natomiast dochodzenie ewentualnych wzajemnych roszczeń przez współwłaścicieli z tytułu korzystania i użytkowania rzeczy wspólnej należy rozstrzygnąć na drodze cywilnoprawnej przed sądami powszechnymi. W skardze do Naczelnego Sądu Administracyjnego skarżący ponowił zarzuty podniesione w odwołaniu od decyzji organu I instancji. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Naczelny Sąd Administracyjny zważył, co następuje. Zgodnie z treścią art. 71 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. - Prawo budowlane /t.j. Dz.U. 2000 nr 106 poz. 1126 ze zm./, zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części wymaga pozwolenia właściwego organu. Przepisy art. 32 stosuje się odpowiednio. W myśl art. 2 ww. artykułu - przez zmianę sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części rozumie się w szczególności: 1/ przeróbkę pomieszczenia z przeznaczeniem na pobyt ludzi albo przeznaczenie do użytku publicznego lokalu lub pomieszczenia, które uprzednio miało inne przeznaczenie bądź było budowlane w innym celu, w tym także przeznaczenie pomieszczeń mieszkalnych na cele niemieszkalne, 2/ podjęcie albo zaniechanie w obiekcie budowlanym lub jego części działalności zmieniającej warunki bezpieczeństwa pożarowego, powodziowego lub pracy, warunki zdrowotne, higieniczno-sanitarne lub ochrony środowiska, bądź wielkość lub układ obciążeń. Przytoczone wyżej przepisy są przepisami Prawa budowlanego, tj. ustawy, która normuje działalność obejmującą sprawy projektowania, budowy, utrzymania i rozbiórki obiektów budowlanych oraz określa zasady działania organów administracji publicznej w tych dziedzinach /art. 1/. Treść art. 1 Prawa budowlanego wyznacza tak zakres postępowań jak i kognicję organów administracji orzekających w sprawach objętych reglamentacją przepisów tej ustawy oraz przepisów zawartych w aktach prawnych wykonawczych. Ochrona uzasadnionych interesów osób trzecich /art. 5 ust. 1 pkt 6 i ust. 2/ znajdować winna swoją materialnoprawną podstawę w przepisach aktów prawnych należących do wskazanej wyżej dziedziny prawa. Jeżeli nawet ustawa nawiązuje do określonych instytucji prawnych należących do prawa cywilnego /np. obowiązek wykazania prawa do dysponowania nieruchomością na cele budowlane - art. 32 ust. 4 pkt 2/, to jednak nie daje podstaw do badania przez organ administracji istnienia tego prawa. Zgodnie z orzecznictwem jak i doktryną prawa, w razie sporu rozstrzyga w tej materii Sąd powszechny. W rozpoznawanej sprawie prawo małżonków Małgorzaty i Wacława B. do lokalu nr 1 przy ul. P. 4 w M. nie jest przedmiotem sporu. Sprzeciw skarżącego budzi zmiana przeznaczenia pomieszczeń w lokalu, tzn. zmiana z dotychczasowej funkcji mieszkalnej na biurową. Zarzuty skarżącego nie dotyczą technicznych /w znaczeniu budowlanym/ rozwiązań dotyczących zmiany, lecz koncentrują się na wykazaniu, że inna funkcja będącego przedmiotem odrębnej własności lokalu na parterze naruszy jego prawa wynikające z współwłasności części wspólnych budynku oraz współużytkowanie wieczystego gruntu. Podnosi się też zarzut naruszenia planu zagospodarowania przestrzennego. W tej ostatniej kwestii stwierdzić należy, iż trafne jest ustalenie organów, iż opisana w decyzji działalność nie narusza postanowień planu zagospodarowania przestrzennego. Wynika to z załączonej do akt I instancji opisowej części planu, który w obrębie jednostki planistycznej, na której posadowiony jest budynek wskazany w decyzji dopuszcza możliwość /nieuciążliwej/ działalności usługowej. Zgodzić należy się z ustaleniem, że świadczenia usług ubezpieczeniowych zlokalizowanych w strefie mieszkaniowej nie można uznać za działalność /z uwagi na uciążliwość/ sprzeczną z planem, co wcale nie oznacza, że nie może ona powodować negatywnych skutków dla współwłaściciela w zakresie objętym przedmiotem współwłasności. W przypadku współwłasności zakres korzystania z rzeczy wspólnej wyznacza art. 206 Kc stanowiący, że każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. Udzielenie pozwolenia na zmianę sposobu użytkowania w trybie art. 71 ust. 1 i ust. 2 pkt 1 Prawa budowlanego oznacza wyłącznie dopuszczalność wnioskowanej zmiany na gruncie przepisów tego prawa /art. 1 cytowanej ustawy/ i nie może dotyczyć sfery uprawnień ani też wiązać się z ingerowaniem w uprawnienia wynikające z współwłasności, gdyż w tym przedmiocie organy administracji nie są władne rozstrzygać, a kontrolujący zgodność z prawem zaskarżonej decyzji Sąd administracyjny nie jest właściwy do orzekania w sprawach należących do właściwości innych sądów. Nie stwierdzając, zatem naruszenia wskazanych w uzasadnieniu przepisów Naczelny Sąd Administracyjny na podstawie art. 27 ust. 1 ustawy z dnia 11 maja 1995 r. o NSA /Dz.U. nr 74 poz. 368 ze zm./ - orzekł jak w sentencji wyroku.