II SA/Gd 1663/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Zdzisław Kostka (spr.), Sędziowie Sędzia NSA Małgorzata Gorzeń, Asesor WSA Katarzyna Krzysztofowicz, Protokolant: Diana Wojtowicz, po rozpoznaniu w dniu 4 sierpnia 2005 r. na rozprawie sprawy ze skargi Wspólnoty Mieszkaniowej "A" w G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w G. z dnia 23 maja 2002 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu oddala skargę. Prezydent Miasta decyzją z dnia 14 listopada 2000 r. nr [...] ustalił warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla inwestycji polegającej na budowie budynku wielorodzinnego z garażem w podpiwniczeniu na działce nr [...] przy ul. [...] w [...]. W decyzji tej m.in. zastrzeżono, że w przypadku budowy ściany bez okien w odległości pomiędzy 3 a 1,5 m albo na samej granicy działki sąsiedniej należy uzyskać pisemną zgodę właściciel tej nieruchomości, a w jej części dotyczącej ochrony interesów osób trzecich wskazano kwestie, które ze względu na ochronę tych interesów winny znaleźć się w projekcie budowlanym Odwołanie od tej decyzji wniosła Wspólnota Mieszkaniowa Budynku przy "A". W odwołaniu skarżąca zarzuciła, że zgodnie z § 12 ust. 4 pkt 1 rozporządzenia Ministra Gospodarki Przestrzennej i Budownictwa z dnia 14 grudnia 1994 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie odległość ściany z oknami od granicy nieruchomości sąsiedniej winna wynosić 4 m. Ponadto zarzuciła, że ochronę interesów osób trzecich scedowano na inwestora. Zaznaczono przy tym, że właściciele budynku przy ul. [...] nie zgadzają się na "ponadnormatywne" lub niezgodne z przepisami zbliżenie nowoprojektowanego budynku do ich domu, gdyż jest to niezgodne z ich interesami i nadto, z uwagi na płytkie fundamenty ich budynku, grozi jego zawaleniem. W związku z tymi zarzutami skarżąca wnosiła o zaznaczenie na mapie z ewidencji gruntów i budynków linii zabudowy w odległości 4 m od jej budynku. Rozpoznając odwołanie skarżącej Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 23 maja 2002 r. zmieniło decyzję Prezydenta Miasta w zakresie określenia daty ważności decyzji i w pozostałym zakresie decyzją tą utrzymało w mocy. Uzasadniając swoje rozstrzygnięcie organ odwoławczy stwierdził, że decyzja Prezydenta jest zgodna z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, odnosząc się zaś do zarzutów odwołania wskazał, iż będą one uwzględnione w postępowaniu o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. W skardze do sądu administracyjnego skarżąca Wspólnota podniosła zarzuty, które świadczą, iż jej zdaniem w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowaniu terenu winna być jednoznacznie określona linia projektowanej zabudowy w odległości 4 m od domu Wspólnoty. Bliższe usytuowanie projektowanego budynku w ocenie skarżącej zagraża interesom członków Wspólnoty, gdyż ich budynek jest wolnostojący, jego ściany graniczne mają okna, ma płytkie fundamenty, których rodzaj uniemożliwia wykonanie następnych fundamentów w bezpośrednim sąsiedztwie, jest zlokalizowany na podmokłym terenie oraz jest wpisany do rejestru zabytków. Zdaniem skarżącej w zaskarżonej decyzji "scedowano" ochronę interesów osób trzecich na inwestora, co jest jej zdaniem niedopuszczalne. Ponadto treść decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu według skarżącej sugeruje inwestorowi stosowanie presji na właścicieli nieruchomości sąsiednich w celu stworzenia przesłanek umożliwiających organowi administracji wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. W końcu skarżąca twierdziła, że pozostawienie rozstrzygnięcia o lokalizacji projektowanego budynku do rozstrzygnięcia w decyzji o pozwoleniu na budowę naraża inwestora na dodatkowe koszty, rodzi niepokój i frustrację u właścicieli nieruchomości sąsiednich oraz do czasu ostatecznego rozstrzygnięcia sprawy obniża wartość tych nieruchomości. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Rozpoznając skargę Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna, gdyż zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Zgodnie z obowiązującą w chwili podjęcia zaskarżonej decyzji ustawą z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. nr 15 z 1999 r., poz. 139 ze zm.) decyzja o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu określała zgodność zamierzonej inwestycji z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego i przepisami szczególnymi. Decyzja ta nie musiała określać szczegółowo zamierzonej inwestycji. W szczególności nie było wymagane, aby wskazywano w niej linie usytuowania ścian projektowanego budynku. Zgodnie z art. 42 ust. I pkt 6 tej ustawy w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu m.in. określano linie rozgraniczające teren inwestycji, wyznaczone na mapie w stosownej skali. Jednakże teren inwestycji to obszar większy od obszaru działki zajętej przez budynek. W decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu nie można też było przesądzać technicznych kwestii związanych z usytuowaniem przyszłego budynku. Kwestie te są zastrzeżone dla postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę. W tym postępowaniu opracowuje się projekt budowlany, który m.in. zawiera projekt zagospodarowania działki, określający usytuowanie budynku (art. 34 ust. 3 pkt l ustawy z dnia 7 lipca 194 r. Prawo budowlane - Dz.U. nr 207 z 2003 r., poz. 2016 ze zm.). Zatem, odłożenie szczegółowych kwestii dotyczących usytuowania projektowanego budynku do postępowania o zatwierdzenie projektu budowlanego i udzielenie pozwolenia na budowę było zgodne z prawem. Zauważyć też należy, że wskazanie w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu na te przyszłe aspekty procesu inwestycyjnego chroni zarówno interesy inwestora jak i osób trzecich, gdyż wszyscy oni mają na skutek tego świadomość czekających ich jeszcze rozstrzygnięć. Mając powyższe na uwadze Sąd uznał, że skarga jest niezasadna i na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił ją