II SA/Gd 17/14

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Protokolant: Starszy sekretarz sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu w dniu 11 czerwca 2014 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi E. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 października 2013 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Decyzją z 9 października 2013 r. Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało w mocy decyzję Burmistrza Miasta z 9 maja 2013 r. w sprawie ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługowo-handlową w parterze z garażami wbudowanymi oraz kotłowni na działce nr [...] wraz z urządzeniami budowlanymi z tym związanymi, a także budowie sieci wodno-kanalizacyjnej, deszczowej, energetycznej i gazowej na działkach nr [...] przy ul. P. w mieście C.. Relacjonując przebieg postępowania w sprawie Kolegium wskazało, że 20 sierpnia 2010 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa w C. złożyła wniosek o ustalenie warunków zabudowy dla planowanej inwestycji (budynków wielorodzinnych podpiwniczonych z garażami podziemnymi i częścią handlową w parterze). Określając gabaryty projektowanych obiektów inwestor wskazał, iż powierzchnia zabudowy wynosić ma ok. 3.800 m2, szerokość elewacji frontowej - ok. 80mb, wysokość budynku - ok. 14,8mb, 3-4 kondygnacje, geometria dachu - dach wielospadowy o kącie nachylenia od 25° do 40°. Burmistrz Miasta ustalał warunki zabudowy na podstawie wniosku inwestora kolejnymi decyzjami: z 4 lutego 2011 r., 2 września 2011 r. oraz 12 listopada 2012 r.. Decyzje te, na skutek odwołań składanych przez strony, w tym E. i M. S. oraz G. Ż., zostały uchylone kolejnymi decyzjami Samorządowego Kolegium Odwoławczego : z 18 marca 2011 r., z 21 maja 2012 r. oraz z 4 stycznia 2013 r.. W dniu 24 listopada 2011 r. Wnioskodawca sprecyzował wniosek, wskazując na zamiar realizacji czterech budynków mieszkalnych wielorodzinnych. Określając gabaryty projektowanych obiektów inwestor wskazał, iż powierzchnia zabudowy wynosić ma ok. 3.800 m2, szerokość elewacji frontowej - ok. 80mb, wysokość budynku - ok. 14,8mb, 4 kondygnacje, geometria dachu - dach wielospadowy o kącie nachylenia od 10° do 40°. Ostatecznie Burmistrz Miasta decyzją z 9 maja 2013 r. ustalił warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługowo-handlową w parterze, z garażami wbudowanymi oraz kotłowni na działce nr [...] wraz z urządzeniami budowlanymi z tym związanymi, a także budowie sieci wodno-kanalizacyjnej, deszczowej, energetycznej i gazowej na działkach nr [...] przy ul. P. w mieście C.. Zgodnie z ustaleniami decyzji powierzchnia zabudowy wynosić miała nie więcej niż 27% działki nr [...], szerokość elewacji frontowej od 15,9 do 87,5 mb, górna krawędź elewacji frontowej znajdować się miała na wysokości od 9,2 do 11,4 m, kalenica na wysokości 14,8 m geometria dachu - dach płaski lub wielospadowy o kącie nachylenia do 40°. Odwołanie od powyższej decyzji wnieśli M. i E. S. oraz G. Ż., domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia przez Burmistrza Miasta. W przekonaniu odwołujących się zaskarżona decyzja narusza: prawo materialne w postaci art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 7 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - polegające na niewłaściwym określeniu górnej wysokości krawędzi elewacji frontowej, gzymsu lub attyki w pkt 1.1 lit. c oraz w pkt 1.1 lit. d zaskarżonej decyzji - wartość ta winna być bowiem ściśle określona przez podanie konkretnej wysokości; prawo materialne w postaci art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 6 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - polegające na niewłaściwym określeniu szerokości elewacji frontowej w pkt 1.1 lit.c zaskarżonej decyzji - wartość ta winna być wyznaczona dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%; - prawo materialne w postaci art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w zw. z § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania przestrzennego terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - polegające na niewłaściwym określeniu wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w pkt 1.1 lit. b zaskarżonej decyzji - wartość ta winna być wyznaczona na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Samorządowe Kolegium Odwoławcze rozpoznając sprawę przywołało treść obowiązujących w tej materii przepisów oraz podkreśliło, że w analizie urbanistyczno-architektonicznej z maja 2013 r., będącej podstawą zaskarżonej decyzji, wyznaczono rozległy obszar analizowany. Został on wyznaczony zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury, obejmując teren w granicach nie mniejszych niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszych jednak niż 50 metrów. Teren inwestycji został umieszczony w centrum przedmiotowego obszaru analizowanego. Dodatkowo z przeprowadzonej analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika duże zróżnicowanie gabarytów oraz stylu architektonicznego obiektów budowlanych znajdujących się w obszarze analizowanym (m.in. sąd, szkoła, kościół, przedszkole, zakład energetyczny). Organ I instancji w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wyjaśnił, że uśrednione wyniki analizy zabudowy tak różnorodnej, położonej przy wielu drogach publicznych, na dużym obszarze miasta, stanowią jedynie dane o charakterze statystycznym i nie wynika z nich informacja o charakterystycznych cechach zabudowy w otoczeniu działki objętej wnioskiem. Wobec powyższego uśrednione wyniki analizy nie mogą w tym przypadku stanowić podstawy do ustalenia warunków zabudowy w zgodzie z wymaganiami ładu przestrzennego, w tym urbanistyki i architektury. Dokonując analizy kolejno zakwestionowanych parametrów urbanistycznych Kolegium przytoczyło treść poszczególnych przepisów rozporządzenia. Mianowicie, zgodnie z § 7 ust. 1 rozporządzenia wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki wyznacza się dla nowej zabudowy jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wysokość, o której mowa w ust. 1, mierzy się od średniego poziomu terenu przed głównym wejściem do budynku. Jeżeli wysokość, o której mowa w ust. 1, na działkach sąsiednich przebiega tworząc uskok, wówczas przyjmuje się jej średnia wielkość występująca na obszarze analizowanym. W ust. 4 § 7 przyjęto, iż dopuszcza się wyznaczenie innej wysokości, o której mowa w ust. 1, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W decyzji organu I instancji wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została ustalona od 9,2m do 11,4m - w nawiązaniu do istniejącej zabudowy na działce nr [...]. Działka ta zabudowana jest czterema budynkami wielorodzinnymi o elewacjach frontowych o wysokości od 9,2m do 11,4m. Przyjęta zatem wartość opisywanego parametru realizuje w ocenie Kolegium wymóg zawarty w § 7 ust. 1 rozporządzenia oraz w konsekwencji zasadę dobrego sąsiedztwa, nakazujący wyznaczenie wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej jako przedłużenie tych krawędzi odpowiednio do istniejącej zabudowy na działkach sąsiednich. Wskazanie tej wysokości w widełkach oceniło Kolegium jako wystarczająco precyzyjne, mimo że odwołujący się powoływali się na konieczność podania przedmiotowej wartości w ściśle określonej wysokości. W niniejszej sprawie wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej została podana w metrach, nawiązując jednocześnie do wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej budynków zlokalizowanych na działce sąsiedniej. Wobec tego stwierdziło Kolegium, iż organ I instancji, ustalając warunki zabudowy i określając wysokość budynku, uwzględnił sąsiedztwo urbanistyczne i tym samym, wbrew przekonaniu odwołujących się, nie doszło do naruszenia ani art. 61 ust. 1 ustawy, ani § 7 rozporządzenia. Zauważyło Kolegium, że zarzut odwołania dotyczący wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej w żaden sposób nie może skutecznie zakwestionować prawidłowości zaskarżonej decyzji, gdyż wysokość ta wynika ze sporządzonej analizy. Rozwiewając natomiast wątpliwości odwołujących się w kwestii sprzeczności zaskarżonej decyzji z analizą co do wyznaczenia kalenicy na wysokości 14,8m i wysokości górnej krawędzi elewacji frontowej na poziomie od 9,2m do 11,4m, Kolegium wskazało, że oba parametry nie są tożsame. Kalenica bowiem jest elementem geometrii dachu, pozwalając na określenie wysokości całego budynku, natomiast górna krawędź elewacji frontowej odnosi się do samej elewacji budynku, a nie jego wysokości. Wartości owych parametrów nie mogą być zatem co do zasady tożsame. Przechodząc do zarzutu wadliwie określonej szerokości elewacji frontowej przywołało Kolegium przepis § 6 ust. 1 rozporządzenia, że szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20% Dopuszcza się jednak wyznaczenie innej szerokości elewacji frontowej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1. W przedmiotowej sprawie szerokość elewacji frontowej została ustalona od 15,9m do 87,5m przy uwzględnieniu zasady dobrego sąsiedztwa - w nawiązaniu do podobnie zabudowanej działki nr [...]. Szerokość elewacji frontowych budynków zlokalizowanych na działce nr [...] oscylowała w przedziale 15,9m -26,5m; zaś przy uwzględnieniu zabudowy szeregowej do 87,5m. Średnia szerokość elewacji frontowych budynków mieszkalnych wielorodzinnych w granicach obszaru analizowanego wynosi natomiast 30,6m. Przyjęcie przez organ I instancji opisywanego parametru o wartości przekraczającej wartość średnią nie stanowiło naruszenia § 6 ust. 1 rozporządzenia. Podkreśliło Kolegium, że ustalona wartość średnia była wynikiem uwzględnienia jedynie budynków mieszkalnych wielorodzinnych, a nie całej istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym. Powyższa wartość średnia nie może być tu zatem przedmiotem odniesienia. Z uzasadnienia decyzji organu I instancji wynika, iż organ ten zastosował przepis § 6 ust. 2 rozporządzenia, ustalając parametr w sposób odmienny od zasady przyjętej w § 6 ust. 1 rozporządzenia. Omawiana norma wskazuje, że odmienne ustalenie szerokości elewacji frontowej jest dopuszczalne, jeżeli wynika to z analizy achitektoniczno - urbanistycznej. Taka zaś sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. Odnosząc się do zarzutu dotyczącego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki, wskazało Kolegium, że zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia wskaźnik wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu wyznacza się na podstawie średniego wskaźnika tej wielkości dla obszaru analizowanego. Dopuszcza się wyznaczenie innego wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy w stosunku do powierzchni działki albo terenu, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w § 3 ust. 1 (§ 5 ust. 2 rozporządzenia). W przedmiotowej sprawie organ I instancji nie ustalił średniej wartości wskaźnika dla obszaru analizowanego zgodnie z § 5 ust. 1 rozporządzenia. Wyliczona została natomiast średnia wartość wskaźnika osobno dla budynków mieszkalnych jednorodzinnych (16,6% - 26,4%) oraz osobno dla budynków mieszkalnych wielorodzinnych (50,8%). Powyższe jednak, w świetle uzasadnienia zawartego w decyzji oraz przy uwzględnieniu gabarytów architektoniczno-urbanistycznych konsekwentnie przyjmowanych jako punkt odniesienia zabudowań istniejących na działce sąsiedniej [...], nie było w ocenie Kolegium konieczne. Regulacja ust. 2 § 5 rozporządzenia dopuszcza bowiem odstępstwo od zasady z ust. 1 i pozwala na wyznaczenie innego wskaźnika, jeżeli powyższa możliwość wynika z analizy architektoniczno-urbanistycznej. Taka sytuacja ma miejsce w niniejszej sprawie. W stosunku do pozostałych parametrów architektoniczno-budowlanych planowanej inwestycji stwierdziło Kolegium, że wynikają one ze sporządzonej analizy. Linia zabudowy została wbrew zarzutom odwołujących się określona prawidłowo. Kolegium stanęło na stanowisku, że treść analizy przesądza o treści rozstrzygnięcia w sprawie, jest zatem dowodem mającym decydujący wpływ na jego wynik oraz treść decyzji. Skargę na powyższą decyzję wniosła E.S. Podniosła w niej tożsame zarzuty jak w odwołaniu. Zakwestionowała ustalenia decyzji o warunkach zabudowy w zakresie określenia górnej wysokości krawędzi elewacji frontowej, szerokości elewacji frontowej oraz wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy. Skarżąca upatruje w tych uchybieniach naruszenia art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z regulacjami § 7 ust. 1, § 6 ust. 1 oraz § 5 ust. 1 rozporządzenia Ministra Infrastruktury w sprawie ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku miejscowego planu zagospodarowania terenu. Zdaniem skarżącej wysokość górnej krawędzi elewacji winna zostać określona wartością bezwzględną, a nie w wartościach od – do. Natomiast wartość szerokości elewacji frontowej winna odpowiadać średniej szerokości elewacji frontowej na obszarze analizowanym z tolerancją do 20%, gdy tymczasem określenie w zaskarżonej decyzji tej wartości na poziomie od 15,9 m do 87,5 m zdecydowanie wykracza poza tolerancje średniej wartości wynikającej z analizy. Zakwestionowała skarżąca odwołanie się przez organy do parametrów wynikających z zabudowy działki nr [...], zamiast do wyników analizy. Zdaniem skarżącej błędne i niezgodne z przepisami jest pomijanie wyników analizy, a odwoływanie się przy określaniu parametrów planowanej zabudowy jedynie do zabudowy na działce nr [...]. W ocenie skarżącej z uwagi na podniesioną niezgodność zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Burmistrza Miasta z prawem, powinny one zostać uchylone. W odpowiedzi na skargę SKO wniosło o jej oddalenie podkreślając, że zaskarżona decyzja w żadnym stopniu obowiązującego prawa nie narusza. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga nie mogła odnieść skutku albowiem zaskarżona decyzja, jak i poprzedzająca ją decyzja organu I instancji nie naruszają przepisów prawa materialnego oraz prawa procesowego w stopniu pozwalającym Sądowi na wzruszenie tych orzeczeń w oparciu o przepisy art. 145 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( tekst jedn. Dz. U. 2012, poz. 270 ze zm.- zwanej dalej: p.p.s.a.) . W ocenie Sądu Prezydent Miasta oraz Samorządowe Kolegium Odwoławcze zasadnie doszły do przekonania, że w sprawie zostały spełnione niezbędne wymogi pozwalające na ustalenie warunków zabudowy i zagospodarowania terenu dla planowanej inwestycji polegającej na budowie 4 budynków mieszkalnych wielorodzinnych z częścią usługowo-handlową w parterze, z garażami wbudowanymi oraz kotłowni na działce nr [...] wraz z urządzeniami budowlanymi z tym związanymi, a także budowie sieci wodno-kanalizacyjnej, deszczowej, energetycznej i gazowej. Stosownie do art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. 2012 r., poz. 647; dalej ustawa powoływana jako u.p.z.p.) wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków (przesłanek) wymienionych w tym przepisie. Art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia wydanie decyzji o warunkach zabudowy od tego, aby co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, była zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Ustalenie, czy wymienione wyżej warunki faktycznie występują, wiąże się z koniecznością przeprowadzenia analizy urbanistycznej. Sposób natomiast, w jaki należy ustalać parametry przyszłej (planowanej) inwestycji określony jest w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588). W pierwszej kolejności, stosownie do § 3 ust. 1 wskazanego wyżej rozporządzenia, niezbędne jest wyznaczenie wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszaru analizowanego, a następnie przeprowadzenie na nim analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Definicja "obszaru analizowanego" zawarta jest w § 2 pkt 4 rozporządzenia. Zgodnie z tym przepisem przez "obszar analizowany" należy rozumieć teren określony i wyznaczony granicami, którego funkcję zabudowy i zagospodarowania oraz cechy zabudowy i zagospodarowania analizuje się w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania. Granice obszaru analizowanego wyznacza się (...) w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (§ 3 ust. 2). Mając na uwadze cytowane przepisy należy wskazać, że dokonywana na potrzeby decyzji o ustaleniu warunków zabudowy analiza urbanistyczna odnosząca się do obszaru analizowanego - powinna uwzględniać istniejące na danym terenie jego zainwestowanie. Będzie ono bowiem punktem odniesienia do ustalenia parametrów przyszłej inwestycji. Wskazać przy tym należy, iż przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. uzależnia zmianę w zagospodarowaniu danego terenu od dostosowania planowanej przez inwestora inwestycji do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego, zgodnie z zasadą tzw. dobrego sąsiedztwa. Celem takiej regulacji jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 u.p.z.p., to jest takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Oceniając sporządzoną w kontrolowanej sprawie analizę urbanistyczno-architektoniczną należy stwierdzić, że została ona wykonana prawidłowo, a także wnioski jakie wysnuły z niej organy obu instancji zasługują na aprobatę. Odnośnie zarzutów naruszenia wskazanych w skardze przepisów rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003r. ( Dz. U. nr 164, poz.1588) w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, Sąd doszedł do przekonania, że nie zostały naruszone przepisy tego rozporządzenia. Jak już wyżej wskazano obszar analizowany wyznaczony został zgodnie z § 3 rozporządzenia. Z analizy wynika, ze na tym obszarze występuje różnorodna zabudowa, a co za tym idzie występuje duże zróżnicowanie parametrów istniejącej zabudowy. Słusznie wskazały więc organy, że skoro na analizowanym obszarze występuje kompleks budynków wielorodzinnych, w dodatku w bezpośrednim sąsiedztwie działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, to niezasadne będzie ustalanie parametrów dla planowanej inwestycji w oparciu o uśrednione wynik z analizy, a konieczność zapewnienie kontynuacji parametrów i gabarytów zabudowy uzasadnia, aby planowana zabudowa nawiązała do zabudowy na działce nr [...]. Działka ta zabudowana jest czterema budynkami wielorodzinnymi, planowana zabudowa także obejmuje cztery budynki wielorodzinne. Nawiązanie parametrami do tej zabudowy jest jak najbardziej zasadne. Wysokość elewacji frontowych tych budynków waha się od 9,2m do 11,4m i w tych parametrach ma się zmieścić wysokość budynków planowanych. W ocenie Sądu, ustalenie wysokości górnej krawędzi (okapu) elewacji frontowej planowanych budynków – od 9,2m do 11,4m od średniego poziomu terenu przy głównym wejściu do budynku – nie stoi w sprzeczność z przepisami rozporządzenia i ustawy. Nie zakłóci ładu przestrzennego w obszarze analizowanym. W tej sytuacji twierdzenie, że winien zostać zastosowany uśredniony wynik ze całości obszaru analizowanego nie zasługuje na uwzględnienie. Przy takim zróżnicowaniu zabudowy mieszkaniowej na obszarze analizowanym zapewnienie ładu przestrzennego na tym obszarze wymaga odniesienia się do niemal bliźniaczego osiedla istniejącego w bezpośrednim sąsiedztwie działki, która ma zostać zabudowana. Szerokość elewacji frontowej, znajdującej się od strony frontu działki, zgodnie z § 6 ust. 1 rozporządzenia, wyznacza się dla nowej zabudowy na podstawie średniej szerokości elewacji frontowych istniejącej zabudowy na działkach w obszarze analizowanym, z tolerancją do 20%, przy czym dopuszcza się wyznaczenie innej szerokości, jeżeli wynika to z analizy. Organ słusznie podniósł, że forma zabudowy na działkach położonych w obszarze analizowanym (zabudowa jednorodzinna, wielorodzinna, usługowa) powoduje duże wahania w szerokości elewacji frontowych: od 15,9m do 87,5m. Zdaniem organów kontynuacja tego parametru wymaga, aby nowopowstałe budynki mieściły się w granicach szerokości elewacji, jaka już istnieje. Zdaniem Sądu jest to zasadne i dowodzi dbałości w zachowaniu ładu przestrzennego. Ostatni zarzut skargi dotyczy wskaźnika wielkości powierzchni nowej zabudowy, skarżąca podniosła że jego wartość została określona wadliwie i nie znajduje uzasadnienia parametr na poziomie 27,7%. Wielkość tę, podobnie jak wysokość i szerokość elewacji frontowej, określono w oparciu o zabudowę na działce nr [...]. Odstępstwo od zasady wyznaczenia w oparciu o uśrednioną wartość z całego obszaru analizowanego znajduje uzasadnienie w wynikach analizy. Skarżąca nie zakwestionowała skutecznie wyników analizy, nie wskazała też na argumentację która mogłaby stanowić o wadliwości odstąpienia przez organy od wartości uśrednionych. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie organy administracji w sposób wyczerpujący ustaliły istniejącą zabudowę na działkach sąsiednich oraz istniejące zagospodarowanie terenu, dokonując prawidłowej analizy terenu z uwzględnieniem specyfiki zabudowy wielorodzinnej na tak zróżnicowanym urbanistycznie obszarze. Jasnym jest bowiem, że inaczej kształtowana jest zabudowa jednorodzinna a inaczej wielorodzinna, a co za tym idzie adekwatnie do stanu istniejącego lub pożądanego należy wyznaczać parametry planowanej zabudowy tak, aby zachować zasadę tzw. dobrego sąsiedztwa, celem której jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, rozumianego jako takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne. Niewątpliwie planowana przez inwestora funkcja stanowi kontynuację istniejącej już na omawianym terenie funkcji mieszkalnej. Zasadne jest takie ukształtowanie zabudowy planowanego osiedla mieszkaniowego, aby było podobne do istniejącego w bezpośrednim sąsiedztwie. W kontekście art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy wymóg kontynuacji funkcji oznacza, że projektowane przedsięwzięcie musi mieścić się w granicach zastanego w danym miejscu sposobu zagospodarowania terenu, w tym gabarytów obiektów i takim warunkom planowana inwestycja odpowiada. Decyzja ustalająca warunki zabudowy zawiera niezbędne elementy wymienione w art. 61 ust 1 pkt 1 ustawy w zakresie wyznaczenia linii zabudowy, wskaźnika powierzchni zabudowy, szerokości elewacji frontowej i geometrii dachu, z uwzględnieniem szczególnych warunków, jakie wiążą się z zabudową wielorodzinną. Warto na koniec niniejszych rozważań dodać, że zgodnie z przyjętym w orzecznictwie sądowym stanowiskiem, właścicielowi (użytkownikowi wieczystemu) terenu nie można odmówić wydania pozytywnej decyzji w sprawie z wniosku o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu dla danej (określonej we wniosku) inwestycji wówczas, gdy brak jest ustawowej regulacji, która stanowi, że zamierzenie inwestycyjne narusza chroniony prawem interes publiczny, jak też chroniony prawem interes osób trzecich. Właściciel (użytkownik wieczysty) ma prawo do terenu, który zamierza zabudować i w związku z tym występując z konkretnym wnioskiem do właściwego organu może oczekiwać, że będzie on załatwiony pozytywnie. Wzgląd na interes osób trzecich, który mógłby doprowadzić do wydania inwestorowi decyzji odmownej ma takie znaczenie, że nie może być to interes faktyczny (a taki wyłania się w niniejszej sprawie w odniesieniu do skarżącej) osoby kwestionującej żądania inwestora. Aby stanowisko osób trzecich mogło sprzeciwić się skutecznie interesom inwestora muszą one wykazać, że ich prawem chroniony interes może być naruszony w razie zrealizowania inwestycji budowlanej. Okoliczności takiej skarżąca nie wykazała. Wobec powyższego Sąd, na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł jak w sentencji