II SA/Gd 18/25

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Asesor WSA Wojciech Wycichowski Protokolant Sekretarz sądowy Patrycja Czupyt po rozpoznaniu w dniu 6 sierpnia 2025 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi S. w E. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 29 października 2024 r. nr SKO Gd/834/24 w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. Stowarzyszenie [....] wniosło do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 29 października 2024 r. w przedmiocie warunków zabudowy. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym: Wójt Gminy Stegna decyzją z 5 stycznia 2024 r. ustalił, na wniosek K. S. i A. S., prowadzących działalność w formie Spółki Cywilnej C. s.c. w S., warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie (modernizacji) kempingu na terenie części działki nr [...] i części działki nr [...] położonych przy ul. M. w S., gmina S., obejmującej rozbudowę, przebudowę i nadbudowę istniejącego budynku recepcji, rozbudowę i przebudowę istniejącego budynku sanitariatów, budowę dziewięciu wolnostojących budynków zakwaterowania turystycznego - tzw. domków letniskowych - i budowę jednego wolnostojącego budynku gospodarczego - wraz z niezbędną infrastrukturą. W decyzji ustalono szczegółowe zasady zagospodarowania terenu oraz kształtowania zabudowy. W uzasadnieniu decyzji stwierdzono zaś, że zostały spełnione warunki, o których mowa w art. 61 ust. 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wyjaśniono też, że w decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach z dnia 19 stycznia 2022 r. stwierdzono brak potrzeby przeprowadzenia oceny oddziaływania na środowisko oraz ustalono warunki dotyczące etapów realizacji i eksploatacji przedsięwzięcia. Projekt decyzji o warunkach zabudowy został uzgodniony z Dyrektorem Urzędu Morskiego w Gdyni, Regionalną Dyrekcją Lasów Państwowych w Gdańsku, Nadleśnictwo Elbląg w zakresie ochrony gruntów leśnych, Dyrektorem Zarządu Zlewni w Elblągu Państwowego Gospodarstwa Wodnego Wody Polskie w zakresie melioracji wodnych w odniesieniu do gruntów wykorzystywanych na cele rolne z uwagami, które zostały uwzględnione w ustalonych w decyzji warunkach a także z Regionalnym Dyrektorem Ochrony Środowiska w Gdańsku i Zarządem Powiatu w Nowym Dworze Gdańskim w odniesieniu do pasa drogowego drogi powiatowej. Skarżące Stowarzyszenie w odwołaniu od powyższej decyzji zarzuciło naruszenie art. 59 ust. 1 i art. 61 ust. 1 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym w związku z art. 4 ust. 2 pkt 2 tej ustawy oraz w związku z art. 59 ust. 2 ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw poprzez ustalenie warunków zabudowy w sytuacji, gdy rozbudowa budynków położonych przy granicy nieruchomości narusza zasadę zachowania ładu przestrzennego. Zarzucono także naruszenie art. 7 w zw. z art. 77 § 1 Kodeksu postępowania administracyjnego poprzez ustalenie, że dla przedsięwzięcia mogą zostać wydane warunki zabudowy, podczas gdy analiza urbanistyczna nie wskazuje nawet zakresu porównywanych nieruchomości. Zdaniem Stowarzyszenia, decyzja organu pierwszej instancji opiera się na założeniach, a nie dokładnej analizie stanu faktycznego i jest wewnętrzne sprzeczna, gdyż z jednej strony wyraża zgodę na rozbudowę istniejących budynków, a z drugiej nakazuje inwestorowi zachować odległość od granicy działki zgodną z przepisami w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie. Ponadto, zrealizowanie przedsięwzięcia spowoduje uciążliwości takie jak hałas, wibracje i inne zakłócenia, a obowiązek zachowania powierzchni biologicznie czynnej nie mniejszej niż 60% zaburza istniejący ład przestrzenny. Kemping położony jest na terenie leśnym a odstępstwa od powierzchni biologicznie czynnej stanowią ewenement, gdyż dopuszczenie zmian w zakresie 40% narusza istniejące stosunki w otoczeniu inwestycji, jak i na jej terenie. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w Gdańsku, rozpatrując odwołanie skarżącego Stowarzyszenia, decyzją z 29 października 2024 r. utrzymało w mocy decyzję Wójta Gminy Stegna z 5 stycznia 2024 r. W ocenie Kolegium, z analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu wynika, że planowane przedsięwzięcie spełnia wymogi określone w art. 61 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym, a sama analiza została sporządzona w sposób prawidłowy i przez osobę uprawnioną. Decyzja organu pierwszej instancji określa wymagania dotyczące planowanej zabudowy zgodne z wnioskami analizy oraz zawiera wszystkie obowiązkowe elementy decyzji o warunkach zabudowy określone w art. 54 ustawy w związku z art. 64 ust. 1. Kolegium uznało, że wyznaczenie udziału powierzchni biologicznie czynnej na min. 60% powierzchni działki nastąpiło w nawiązaniu do wskaźników powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizowanym. Biorąc pod uwagę powierzchnię terenu objętego inwestycją, a także treść § 2 pkt 3 rozporządzenia z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy uzasadnione jest przyjęcie, że parametr ten powinien być rozważony łącznie ze średnim wskaźnikiem powierzchni zabudowy Nie ma podstaw do przyjęcia, że wzajemna relacja obu wskaźników w sprawie oznacza odstępstwo od tych relacji w obszarze analizowanym. W analizie ustalono, że na terenach sąsiednich ośrodków wypoczynkowych powierzchnia zabudowy wynosi od 9% do 26,4% (średnio 16%, przy czym dla zespołu domków kempingowych/letniskowych w przedziale 9 - 11% (średnio 10%), dla ośrodków wypoczynkowych, zabudowy apartamentowej i domu pomocy społecznej w przedziale 10,4-35,8%) (średnio 23,6%). Wnioskowany wskaźnik powierzchni zabudowy (istniejącej i projektowanej) to 8,4% powierzchni terenu objętego ustaleniami decyzji i nie będzie przekraczał średniego wskaźnika powierzchni zabudowy na terenie objętym analizą. Wprawdzie w § 2 pkt 3 rozporządzenia wskazano między innymi, że ustalenia dotyczące warunków i wymagań kształtowania ładu przestrzennego zapisuje się przez określenie wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki lub terenu, w tym udziału powierzchni biologicznie czynnej, to jednak z przepisu tego nie można wyprowadzić obowiązku umieszczania w decyzjach o warunkach zabudowy władczych rozstrzygnięć w odniesieniu do tego parametru. Stowarzyszenie [...] w skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z 29 października 2024 r., wnosząc o jej uchylenie, zarzuciło naruszenie: - art. 59 ust. 1, art. 61 ust. 1, art. 64 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 54 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym poprzez niewłaściwe zastosowanie i ustalenie warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji, - § 9 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wadliwe określenie udziału powierzchni biologicznie czynnej. Zarzucono także naruszenie prawa procesowego mające wpływ na wynik sprawy, tj.: - art. 7 w zw. z art. 77 § 1 k.p.a. poprzez dowolną ocenę dowodów i brak wszechstronnego rozpatrzenia materiału dowodowego, tj. zaniechanie ustalenia stanu faktycznego w sposób umożliwiający wydanie decyzji i zaniechanie przeprowadzenia ustaleń co do prawidłowości wykonanej analizy urbanistycznej, - art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. poprzez utrzymanie w mocy decyzji, pomimo że decyzja ta nie jest zgodna prawem, a zatem poprzez wadliwe przeprowadzenie kontroli instancyjnej. W ocenie skarżącego Kolegium nie odniosło się do zarzutów odwołania, nie przeanalizowało też stanu faktycznego i nie dokonało subsumpcji norm prawnych. Wskazało co prawda na konieczność zachowania ładu przestrzennego, nie wskazało jednak, jak na płaszczyźnie lokalnej kształtuje się ten ład i na ile przebudowa pola namiotowego podtrzyma istniejący stan faktyczny. W odniesieniu do analizy funkcji poprzestało na stwierdzeniu, że jest ona prawidłowa i sporządzona przez osobę uprawnioną. Jednocześnie organ odwoławczy starał się uzasadnić, dlaczego błędy w zakresie wyliczenia wielkości obszaru biologicznie czynnego mogą zostać uzupełnione poprzez wykładnię. Skarżący podkreślił, że nie jest rolą organu uzupełnianie analizy funkcji, a teren inwestycji obejmuje pola namiotowe położone w lesie, więc teren biologicznie czynny powinien spełniać inne wymagania, niż tereny otaczające. Nadto, zdaniem skarżącego Kolegium błędnie uznało, że decyzja o warunkach zabudowy może być ogólna i wskazywać ogólne kierunki inwestycji bez konieczności uszczegółowiania, a właściwe projektowanie ma nastąpić dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. W odpowiedzi na skargę wniesiono o jej oddalenie. Zdaniem organu, zarzut naruszenia § 9 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie znajduje uzasadnienia prawnego. Rozporządzenie z dnia 15 lipca 2024 r. weszło w życie w dniu 26 lipca 2024 r., ale jego przepisy nie miały zastosowania do sprawy rozpatrywanej na wniosek złożony dnia 2 października 2023 r. Kolegium wskazało też, że przepisy, na podstawie których wyznaczono udział powierzchni biologicznie czynnej przywołano w zaskarżonej decyzji. Wyznaczenie udziału powierzchni biologicznie czynnej na min. 60% powierzchni działki nastąpiło w nawiązaniu do wskaźników powierzchni biologicznie czynnej w obszarze analizowanym. Rozpoznając wniesioną skargę, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Kontrolowana decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 26 października 2024 r. jak i poprzedzająca ją decyzja Wójta Gminy Stegna z dnia 5 stycznia 2024 r. są zgodne z prawem. Materialnoprawną podstawę kontrolowanych w niniejszej sprawie decyzji stanowiły przepisy ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2022 r., poz. 503 ze zm.) – zwanej dalej u.p.z.p. Zgodnie bowiem z treścią art. 59 ust. 1 u.p.z.p. zmiana zagospodarowania terenu w przypadku braku planu miejscowego, polegająca na budowie obiektu budowlanego lub wykonaniu innych robót budowlanych, a także zmiana sposobu użytkowania obiektu budowlanego lub jego części, z zastrzeżeniem art. 50 ust. 1 i art. 86, wymaga ustalenia, w drodze decyzji, warunków zabudowy. Przepis art. 50 ust. 2 stosuje się odpowiednio. Zgodnie zaś z treścią art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Z powyższego wynika zatem, że ustalenie warunków zabudowy możliwe jest wyłącznie w przypadku, gdy zostaną spełnione wszystkie określone w art. 61 ust. 1 ustawy warunki. Niespełnienie zaś choćby jednego z tych warunków musi prowadzić do odmowy ustalenia warunków zabudowy. Narzędziem służącym do stwierdzenia, czy w danym przypadku zachodzą przesłanki umożliwiające ustalenie warunków zabudowy, opisane w art. 61 ust. 1 u.p.z.p., jest analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie bowiem z art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół terenu, o którym mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1a, na kopii mapy zasadniczej lub mapy ewidencyjnej dołączonej do wniosku o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu terenu, jednak nie mniejszej niż 50 metrów, i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w ust. 1. Przy tym, przez front terenu należy rozumieć tę część granicy działki budowlanej, która przylega do drogi publicznej lub wewnętrznej, z której odbywa się główny wjazd na działkę. Sporządzenie analizy architektoniczno - urbanistycznej ma zatem kluczowe znaczenie dla rozstrzygnięcia w przedmiocie ustalenia warunków zabudowy. Wyniki analizy, jej rzetelność, kompletność i zgodność z przepisami, a w szczególności rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, przesądzają w znacznej mierze o wynikach całego postępowania prowadzonego w celu ustalenia warunków zabudowy. W ocenie Sądu, sporządzona dla potrzeb niniejszej sprawy analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu została przeprowadzona w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym. Przepis art. 61 ust. 5a u.p.z.p. wskazuje minimalne granice obszaru, który ma być analizowany pod względem funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Obszar ten organ wyznacza zatem mając na uwadze zasadę dobrego sąsiedztwa, wynikającą z art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. jak i zadeklarowaną w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. zasadę wolności zagospodarowania terenu oraz wynikający z art. 2 pkt 1 u.p.z.p. aspekt ładu przestrzennego. Określenie minimalnej wielkości obszaru analizowanego daje możliwość wyznaczenia go w większym rozmiarze, jeśli jest to uzasadnione okolicznościami konkretnego przypadku a organ w decyzji dotyczącej warunków zabudowy zobowiązany jest precyzyjnie wyjaśnić dlaczego wyznaczył właśnie taki obszar analizowany. Prawidłowa bowiem interpretacja przepisu art. 61 ust. 5a u.p.z.p. w związku z przepisem art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., prowadzi do wniosku, że określone w nim odległości stanowią w zasadzie górną granicę rozmiarów obszaru analizowanego, poza którymi inwestor może poszukiwać tzw. dobrego sąsiedztwa jedynie w szczególnie uzasadnionych sytuacjach. W analizie przedstawiono i opisano w sposób prawidłowy i precyzyjny tereny sąsiednie i zagospodarowanie. Zarzuty skargi w tym zakresie są niezasadne. Z analizy wynika bowiem, że w bezpośrednim sąsiedztwie terenu inwestycji znajduje się zabudowa mogąca stanowić kontynuację zabudowy dla zabudowy zaplanowanej przez inwestora. Co więcej, na nieruchomości skarżącego Stowarzyszenia realizowana jest taka sama funkcja. Przypomnieć więc należy, że określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy zasada dobrego sąsiedztwa uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego. Jej celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 ustawy, i takie ukształtowanie przestrzeni, które tworzy harmonijną całość i uwzględnia w przyporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo-społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno-estetyczne. Powstająca w sąsiedztwie zabudowanej już działki nowa zabudowa winna odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej, obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Określenie powyższej charakterystyki jest obowiązkiem organu prowadzącego postępowanie w sprawie warunków zabudowy, a także jest jednym z elementów rozstrzygnięcia znajdującego się w treści decyzji. Taki sposób rozumowania wyznacza wykładnia systemowa i celowościowa. Zgodnie bowiem z art. 1 ust. 1 u.p.z.p., celem uregulowania przewidzianego w art. 61 u.p.z.p. jest zapewnienie ładu przestrzennego. Z uwagi na powyższe, w ocenie Sądu, organy obu instancji słusznie uznały, że w prawidłowo wyznaczonym obszarze analizowanym są nieruchomości, dostępne z tej samej drogi publicznej, które są zabudowane w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu, a tym samym, że nie jest spełniona przesłanka określona w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Skoro zatem planowana przez inwestora inwestycja spełnia warunek kontynuacji cech i funkcji zabudowy istniejącej na obszarze analizowanym zachodziły więc przesłanki do ustalenia warunków zabudowy. Nie był przy tym zasadny zarzut skargi dotyczący naruszenia § 9 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego poprzez wadliwe określenie udziału powierzchni biologicznie czynnej. Postępowanie w niniejszej sprawie zostało bowiem wszczęte na wniosek inwestora złożony w dniu 2 października 2023 r. a więc przed dniem wejścia w życie tegoż rozporządzenia. Wskaźnik powierzchni biologicznie czynnej jako obligatoryjny element decyzji o warunkach zabudowy został w ogóle wprowadzony z dniem 23 września 2023 r. na podstawie ustawy z dnia 7 lipca 2023 r. o zmianie ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2023 r., poz. 1688). Wskazać przy tym należy, że zgodnie z treścią art. 59 ust. 1 tej ustawy do spraw dotyczących ustalenia lokalizacji inwestycji celu publicznego lub wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, stosuje się przepisy ustawy zmienianej w art. 1 w brzmieniu dotychczasowym. Ustawa nie zawierała jednakże żadnych przepisów dotyczących sposobu ustalania tegoż wskaźnika. Dopiero, przywoływane przez skarżącego rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 15 lipca 2024 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. z dnia 25 lipca 2024 r., poz. 1116) w § 9 określiło zasady dotyczące ustalenia minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, stanowiąc w ust. 1, że minimalny udział powierzchni biologicznie czynnej ustala się na podstawie średniego wskaźnika tego udziału dla obszaru analizowanego. Jednocześnie dopuszczono w ust. 2 ustalenie innego minimalnego udziału powierzchni biologicznie czynnej, jeżeli wynika to z analizy, o której mowa w art. 61 ust. 5a ustawy. Rozporządzenie to weszło w życie z dniem następującym po dniu ogłoszenia, jednakże zgodnie z treścią § 12 tego rozporządzenia do spraw dotyczących wydania decyzji o warunkach zabudowy, wszczętych i niezakończonych decyzją ostateczną przed dniem wejścia w życie niniejszego rozporządzenia, stosuje się przepisy dotychczasowe. Z uwagi na powyższe, orzekające w sprawie organy nie mogły naruszyć przepisów tego rozporządzenia a w szczególności jego § 9. Wyjaśnić przy tym należy, że przed wejściem w życie powyższych przepisów sposób ustalania wskaźnika powierzchni biologicznie czynnej nie wynikał z żadnych obowiązujących przepisów. Stąd też w orzecznictwie wskazywano, że wystarczająca jest powołana w uzasadnieniu wydanej decyzji motywacja (por. wyrok WSA w Kielcach z dnia 20 września 2023 r., sygn. akt II SA/Ke 251/23, https://orzeczenia.nsa.gov.pl). W uzasadnieniu zaskarżonej decyzji wskazano zaś, że wyznaczenie udziału biologicznie czynnej nastąpiło w nawiązaniu do wskaźników powierzchni biologicznie czynnej występujących w obszarze analizowanym. W niniejszej sprawie orzekające w sprawie organy uwzględniły specyfikę terenu objętego wnioskiem oraz sąsiadujących z nim terenów jak również specyfikę wnioskowanego zamierzenia inwestycyjnego, które polega na rozbudowie (modernizacji) kempingu na terenie części działki nr [...] i części działki nr [...] położonych przy ul. M. w S., gmina S., obejmującej rozbudowę, przebudowę i nadbudowę istniejącego budynku recepcji, rozbudowę i przebudowę istniejącego budynku sanitariatów, budowę dziewięciu wolnostojących budynków zakwaterowania turystycznego - tzw. domków letniskowych - i budowę jednego wolnostojącego budynku gospodarczego - wraz z niezbędną infrastrukturą. Zabudowa usługowa o tym charakterze znajduje się już na inwestowanym terenie. Sam teren inwestycji zlokalizowany jest w zespole zabudowy usług turystyki – tereny ośrodków wypoczynkowych i innej zabudowy zakwaterowania turystycznego zlokalizowanych w pasie nadmorskim, w większości na terenach leśnych będących własnością Skarbu Państwa w zarządzie Lasów Państwowych – Nadleśnictwa Elbląg. Inwestowany teren stanowi zgodnie z danymi z rejestru gruntów lasy, oznaczone symbolem Ls i jest dzierżawiony od Skarbu Państwa, jest on już zagospodarowany dla potrzeb funkcjonowania pola kampingowego i karawaningowego. Ustalone i opisane gabaryty projektowanych obiektów budowlanych i ich lokalizacja wpisują się w ład przestrzenny na analizowanym obszarze. Wskaźnik powierzchni nowej zabudowy (istniejącej i projektowanej) wyniesie 8,4% powierzchni terenu, zwiększając aktualny wskaźnik wynoszący 2,6% i nie przekraczając jednocześnie średniego wskaźnika powierzchni zabudowy występującego na obszarze analizowanym, co wynika ze sporządzonej analizy. Jak bowiem ustalono na terenach sąsiednich ośrodków wypoczynkowych powierzchnia zabudowy wynosi od 9% do 26,4% (średnio 16%, przy czym dla zespołu domków kempingowych/letniskowych w przedziale 9 - 11% (średnio 10%), dla ośrodków wypoczynkowych, zabudowy apartamentowej i domu pomocy społecznej w przedziale 10,4-35,8%) (średnio 23,6%). Prawidłowo przy tym wskazało Kolegium w zaskarżonej decyzji, że decyzja o warunkach zabudowy stanowi dopiero pierwszy etap procesu inwestycyjnego a szczegółowe parametry techniczne inwestycji zostaną przedstawione dopiero w projekcie budowlanym. Przepisy warunków technicznych mają bowiem zastosowanie przy projektowaniu, budowie i realizacji obiektu budowlanego a nie na etapie ustalania warunków zabudowy, które podlegają wyłącznie regulacji ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Decyzja o warunkach zabudowy nawiązuje jedynie ogólnie do tych przepisów i taki też warunek zawiera wydana w niniejszej sprawie decyzja. Stąd też nie może odnieść skutku zarzut skarżącego dotyczący błędnego uznania przez Kolegium, że decyzja o warunkach zabudowy może być ogólna i wskazywać ogólne kierunki inwestycji bez konieczności uszczegółowiania, a właściwe projektowanie ma nastąpić dopiero na etapie postępowania o udzielenie pozwolenia na budowę. Nadto, z decyzji wynika, że inwestycja musi spełniać wymagania wydanej dla tego przedsięwzięcia decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach. Jednocześnie, w ocenie Sądu, sposób procedowania w niniejszej sprawie był odpowiedni do charakteru zamierzenia inwestycyjnego objętego wnioskiem i doprowadził orzekające w sprawie organy do prawidłowych wniosków. Z tych wszystkich względów, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, nie dopatrując się jakiegokolwiek naruszenia prawa, oddalił wniesioną w niniejszej sprawie skargę jako bezzasadną, o czym orzekł na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. z 2024 r., poz. 935).