II SA/Gd 185/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędziowie: Asesor WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski (spr.) Protokolant: Diana Wojtowicz po rozpoznaniu w dniu 5 lipca 2006 r. na rozprawie sprawy ze skargi Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej na postanowienie Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego z dnia 21 maja 2001 r., nr [...] w przedmiocie usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości stanu technicznego budynku 1/ uchyla zaskarżone postanowienie oraz postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego z dnia 27 marca 2001 r., nr [...], 2/ określa, że postanowienia wymienione w punkcie pierwszym wyroku nie mogą być wykonane, 3/ zasądza od Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego na rzecz Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej 10 (dziesięć) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. Powiatowy Inspektor Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego postanowieniem z dnia 27 marca 2001r. znak PINB-7143/68/6/01/BM, na podstawie art. 62, art, 81c i art. 83 ust. 1 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. - Prawo budowlane (Dz. U. Nr 89, poz. 414 ze zm.), rozporządzenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji z dnia 16 sierpnia 1999r. w sprawie warunków technicznych użytkowania budynków mieszkalnych oraz art. 104 i art 130 kpa, nakazał Zakładowi Gospodarki Mieszkaniowej przy ul. [...] usunięcie stwierdzonych nieprawidłowości, tj.: w terminie do dnia 28 maja 2001r. uzupełnić przegląd stanu technicznego budynku wielorodzinnego przy ul. [...] w T. o przegląd stanu technicznego poszczególnych mieszkań, wykonać przegląd instalacji gazowych, uzupełnić przegląd elektryczny o przegląd instalacji elektrycznej w poszczególnych mieszkaniach oraz uzupełnić książkę obiektu budowlanego. Nadto nakazał opracować ekspertyzę budowlaną dotyczącą stanu technicznego budynku odnoszącej się do pęknięć na stropie i ścianach w lokalu mieszkalnym nr 25 z uwzględnieniem wpływu remontów prowadzonych w mieszkaniu nr 23 i nr 27 na stan techniczny całego budynku, w tym ścian i stropów w mieszkaniu nr 25. W uzasadnieniu decyzji organ wskazał, że w dniu 7 marca 2001r. przeprowadzono kontrolę stanu użytkowania budynku mieszkalnego wielorodzinnego położonego przy ul. [...] w T., w wyniku której stwierdzono niekompletność protokółów sprawdzenia stanu sprawności technicznej i wartości użytkowej całego obiektu, instalacji elektrycznej, a ponadto brak przeglądu instalacji gazowej oraz rysy i pęknięcia na ścianach i stropie lokalu mieszkalnego nr 25. Odwołanie od decyzji wniósł Zakład Gospodarki Mieszkaniowej, wnosząc o jego uchylenie. W odwołaniu zarzucił, iż adresatami postanowienia w zakresie obowiązku opracowania ekspertyz dotyczących pęknięć na ścianach i stropach lokalu mieszkalnego nr 25 oraz oceny wpływu remontów prowadzonych w lokalach nr 23 i nr 27 powinni być właściciele tych mieszkań, albowiem stanowią one przedmiot odrębnej własności. Nadto wskazał, iż przeglądu instalacji gazowych budynku dokonała w 2000r. osoba posiadająca aktualne uprawnienia budowlane oraz aktualne zaświadczenie kwalifikacyjne w zakresie eksploatacji urządzeń i instalacji energetycznych, zaś okresowy przegląd techniczny wykonany został w 2000r. i dotyczył wyłącznie elementów i pomieszczeń budynku będących przedmiotem współwłasności. Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego postanowieniem z dnia 21 maja 2001r., powołując się na art. 81 ust. 1 pkt 2 w zw. z art. 83 ust. 2 ustawy - Prawo budowlane oraz art. 123 kpa w zw. z art. 144 kpa i 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymał zaskarżone postanowienie w mocy. W uzasadnieniu decyzji organ odwoławczy stwierdził, że nakazanie przez organ nadzoru budowlanego dostarczenia wskazanych w postanowieniu dokumentów ma na celu doprowadzenie przedmiotowej nieruchomości do stanu zgodnego z obowiązującym prawem. Wskazał również, że odrębna własność lokalu nie obejmuje ścian oddzielających lokal od innych lokali ani ścian zewnętrznych budynków i stropów. Właściciel lokalu nie jest więc odpowiedzialny za stan techniczny ścian i stropów a także za instalacje służące do wspólnego użytku, a znajdujące się wewnątrz lokalu. Zdaniem organu odwoławczego obowiązek należytego ich utrzymania ciąży na wszystkich współwłaścicielach, pod warunkiem, że wszystkie lokale w danym budynku zostały wykupione przez ich użytkowników. W przypadku, jeżeli część lokali nie została wykupiona, obowiązek utrzymania części wspólnej budynku ciąży na dotychczasowym właścicielu (zarządcy) obiektu. Skargę na powyższe postanowienie wniósł Zakład Gospodarki Mieszkaniowej , wnosząc o jego uchylenie. W uzasadnieniu wskazał, że adresatem postanowienia, zgodnie z ustawą z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali, powinni być właściciele mieszkań, a nie Zakład Gospodarki Mieszkaniowej. Zdaniem skarżącego właściciele, którzy dokonali remontu swoich lokali i w ten sposób dokonali zmiany stanu sąsiednich lokali ponoszą konsekwencje prawne takiego działania. W odpowiedzi na skargę Wojewódzki Inspektor Nadzoru Budowlanego wniósł o jej oddalenie podtrzymując stanowisko zawartew zaskarżonym postanowieniu. Wyrokiem z dnia 1 grudnia 2004r. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku uchylił zaskarżone postanowienie oraz poprzedzające je postanowienie Powiatowego Inspektora Nadzoru Budowlanego Powiatu Grodzkiego z dnia 27 marca 2001r., nr [...]. Motywem takiego rozstrzygnięcia było uznanie, że organy przeprowadziły postępowanie w niewłaściwym trybie w oparciu o przepisy art. 62 i 81c prawa budowlanego, a powinny były rozpatrzyć sprawę w zakresie samowoli budowlanej. W wyniku skargi kasacyjnej wniesionej przez Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, o której oddalenie wniósł Prokurator Apelacyjny, Naczelny Sąd Administracyjny wyrokiem z dnia 27 stycznia 2006r. uchylił zaskarżony wyrok i przekazał sprawę do ponownego rozpoznania Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu w Gdańsku. W uzasadnieniu Naczelny Sąd Administracyjny stwierdził, że organy nie naruszyły prawa i zasadnie przeprowadziły postępowanie w oparciu o przepis art. 62 Prawa budowlanego przy czym nakazał Wojewódzkiemu Sądowi Administracyjnemu rozważenie w oparciuo przepisy art. 6 i 21 ustawy o własności lokali kwestii podmiotu, na który należało nałożyć przedmiotowe obowiązki. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny musi rozstrzygnąć czy organy nadzoru budowlanego zgodnie z prawem skierowali żądanie wykonania określonych czynności związanych ze sprawdzeniem stanu technicznego budynku. Przepis art. 62 Prawa budowlanego obowiązek przeprowadzania takiej kontroli nakłada na właścicieli i zarządców budynków. Z akt sprawy jednoznacznie wynika, że Zakład Gospodarki Mieszkaniowej nie jest ani właścicielem, ani zarządcą przedmiotowego budynku. Sprawuje jedynie w imieniu Gminy Miasta ograniczone władztwo nad lokalami niewykupionymi. Nie mógł być zatem adresatem zaskarżonego postanowienia. Ogół właścicieli lokali w przedmiotowym budynku przy ul. [...] w T. tworzy wspólnotę mieszkaniową w rozumieniu przepisu art. 6 ustawy z dnia 24 czerwca 1994r. o własności lokali (tj. Dz. U. Z 2000r., Nr 80, poz. 903 ze zm.). Owa wspólnota uchwała z dnia 21 marca 2000r., nr 3/2000 powołała jednoosobowy zarząd w osobie E.W. To, że E. W. równocześnie pełnił funkcję dyrektora Zakładu Gospodarki Mieszkaniowej i został w uchwale upoważniony do "posługiwania się w wykonywaniu czynności zarządu bazą kadrową i techniczną ZGM nie zmienia podmiotu sprawującego zarząd. Pozostaje nim niewątpliwie jednoosobowo E.W. Ewentualne nieprawidłowości związane z powzięciem uchwały, mającej charakter cywilnoprawny podlegają kontroli sądów powszechnych. Zatem obowiązek wykonania czynności o jakich mowa w przepisie art. 62 prawa budowlanego w zakresie korzystania z części wspólnej budynku obciąża wspólnotę bądź reprezentujący ją zarząd w granicach jego umocowania lub właścicieli poszczególnych lokali w wypadku gdy obowiązek nie dotyczy części wspólnych. Nałożenie obowiązków na właściwe podmioty wymaga precyzyjnego ustalenia jakich czynności i w jakim zakresie, w odniesieniu do jakich części budynku należy dokonać. Dopiero po takich ustaleniach można na poszczególne podmioty (wspólnotę, zarząd, właścicieli lokali) nałożyć obowiązki przewidziane w art. 62 prawa budowlanego. Dokonując ustaleń należy mieć na uwadze, że części wspólne budynku to nie tylko pomieszczenia służące do wspólnego użytkowania, ale także takie elementy budynku jak ściany nośne, stropy, instalacje i inne, które odpowiedzialne są za bezpieczeństwo konstrukcyjne, przeciwpożarowe budynku a także umożliwiające korzystanie wszystkim członkom wspólnoty z infrastruktury technicznej(instalacje elektryczne, wodociągowe, co i inne). Mając na uwadze wyżej wskazane względy Wojewódzki Sad Administracyjny na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. a i c oraz art. 135 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił postanowienia organów obu instancji , na zasadzie art. 152 tej ustawy określił, że uchylone postanowienie nie może być wykonane. O kosztach postępowania Sad orzekł w oparciu o art. 200 tej ustawy