II SA/Gd 185/17

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Jolanta Górska Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 24 maja 2017 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi P. N. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 grudnia 2016 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Skarżący P. N. wniósł skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 5 grudnia 2016 r. nr [..], utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 20 października 2016r. nr [..] w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem. Zaskarżoną decyzję podjęto w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Wójt Gminy wzmiankowaną decyzją z dnia 20 października 2016r. ustalił w stosunku do P.N. opłatę adiacencką w wysokości 12.600,00 zł. w związku ze wzrostem wartości nieruchomości spowodowanym jej podziałem tj. nieruchomości oznaczonej jako działki nr [..] o powierzchni 1,6728 ha oraz nr [..] o powierzchni 3,5771 ha, położonych w obrębie N., Gmina C., będącej jego własnością. W wyniku podziału tej nieruchomości powstało 11 działek o kolejnych numerach od [..] do [..]. Wszystkie wydzielone działki w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego mają funkcję określoną jako teren zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej lub mieszkalno-usługowej, tereny komunikacji lub tereny przeznaczone na sieci uzbrojenia terenu. Rada Gminy uchwałą nr X/161/07 z dnia 10 grudnia 2007r. ustaliła wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału na 30% wzrostu wartości. Uchwała ta obowiązywała w dniu, w którym decyzja o podziale nieruchomości stała się ostateczna. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale została ustalona w operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego K. S., z dnia 21 lutego 2016r. Zgodnie z tym w wyniku podziału przedmiotowej nieruchomości, jej wartość wzrosła o kwotę 42 000,00 zł. Rozpoznając odwołanie P. N. Samorządowe Kolegium Odwoławcze podzieliło stanowisko organu I instancji. Odnosząc się do zarzutów strony organ odwoławczy stwierdził, że operat szacunkowy z dnia 21 lutego 2016r. sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego Panią K. S. spełnia wymogi określone w ustawie o gospodarce nieruchomościami oraz przepisach rozporządzenia Rady Ministrów w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego z dnia 21 września 2004r. Organ odwoławczy uznał nadto, że operat ten został sporządzony prawidłowo i stanowi wiarygodny dowód w sprawie; opinia biegłego jest spójna i logiczna, a sam operat odpowiada regułom prawidłowego stosowania danej metody szacowania nieruchomości. Dokonując wyceny nieruchomości rzeczoznawca wziął pod uwagę cechy nieruchomości, które mają wpływ zarówno podwyższenie jak też obniżenie ich wartości. Rzeczoznawca wskazał podstawy prawne sporządzenia operatu szacunkowego, przedstawił zastosowany w operacie tok rozumowania i proces dochodzenia do wartości szacowanej nieruchomości oraz wskazał znane mu prawa i zasady funkcjonujące na rynku nieruchomości. W skardze skierowanej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku P.N. podniósł, że w operacie szacunkowym wykonanym w przedmiotowej sprawie nie przedstawiono żadnej nieruchomości, która spełniałaby wymogi porównań, co powoduje rozbieżność w stosunku do innych wycen. Nie przedstawiono żadnej wartości nieruchomości, która byłaby pomocna dla porównania wzrostu wartości w wyniku podziału tej nieruchomości. Wycena przyjęta do decyzji nie dokumentuje wzrostu wartości w wyniku podziału, ale stara się udowodnić, że pomniejszenie działek powoduje wzrost wartości tych działek. Wątpliwości co do nieprawidłowo dobranych nieruchomości przede wszystkim determinuje odległość od centrum czterdziestotysięcznego miasta C. To jest główna przyczyna złej wyceny tej nieruchomości. Ponadto Skarżący zwrócił uwagę, że tego typu decyzje dotyczące podziału powodują w przypadku sprzedaży konieczność zapłaty podatku dochodowego i vat przez właściciela, a w wypadku sprzedaży całości tej konieczności nie ma. Tych i szeregu innych okoliczności (jak np. strefa ponad 1 ha działki pod linią wysokiego napięcia, drogi, które są nazwane drogami wewnętrznymi, tylko dlatego, aby był możliwy podział nieruchomości i uchwalenie planu zagospodarowania przestrzennego), związanych ze spadkiem wartości w wyniku podziału biegły nie uwzględnił. Biegły wykonał wycenę nierzetelnie. Brak jest wskazania rodzaju i położenia nieruchomości podobnych, przyjętych przez biegłą do wyceny. Nie podano także ich przeznaczenia w planie miejscowym, stopnia wyposażenia w infrastrukturę techniczną i stanu ich zagospodarowania. W związku z powyższym P. N. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji w całości, zasądzenie zwrotu kosztów postępowania według norm przepisanych oraz o poddanie operatu szacunkowego ocenie organizacji zawodowej rzeczoznawców majątkowych. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Skarga okazała się niezasadna. Podstawę materialnoprawną rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie stanowiły przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj.: Dz.U. z 2015 r. poz. 1774 ze zm.), zwanej dalej ustawą. Zgodnie z art. 98a ust. 1 ustawy jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. W przedmiotowej sprawie podział działek nastąpił decyzją Wójta Gminy z dnia 18 marca 2015r. nr [..], która stała się ostateczna w dniu 16 kwietnia 2015r. Ustalenie opłaty nastąpiło w ustawowym terminie 3- letnim wynikającym z art. 98a ust. 1 ustawy, który upływa z dniem 16 kwietnia 2018 r. W uchwale z dnia 11 stycznia 2010 r. (I OPS 5/09, LEX nr 558259) Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w składzie 7 sędziów przesądził, że upływ trzyletniego terminu, o którym mowa w art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczy rozstrzygnięcia o ustaleniu opłaty adiacenckiej decyzją ostateczną. Decyzja organu II instancji została wydana w dniu 5 grudnia 2016 r. a więc przed upływem tego terminu. Z art. 98a ust. 1 ustawy wynika, że przy ustalaniu opłaty adiacenckiej stosuje się odpowiednio art. 146 ust. 1a ustawy, zgodnie z którym ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Wyceny nieruchomości dla potrzeb określenia opłaty adiacenckiej dokonuje rzeczoznawca majątkowy w operacie szacunkowym sporządzonym zgodnie z zasadami wyrażonymi w przepisach rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. nr 207, poz. 2109 ze zm.), zwanego dalej rozporządzeniem. Operat szacunkowy stanowi w postępowaniu o ustalenie opłaty dowód tego, jaką wartość przedstawiała nieruchomość przed i po podziale, według cen na dzień ustalania opłaty, a różnica tych wartości jest podstawą określenia opłaty. Jest to podstawowy dokument umożliwiający ustalenie opłaty adiacenckiej. Organ decydujący o wysokości opłaty nie jest związany ustaleniami opinii rzeczoznawcy majątkowego. Na organie spoczywa obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy i podjęcia niezbędnych działań dla prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości wysokości odszkodowania, i obowiązek oceny wiarygodności sporządzonej opinii. Jeżeli przyjęta w operacie szacunkowym wartość nieruchomości nasuwa uzasadnione wątpliwości, to organ zobowiązany jest podjąć w tym zakresie dodatkowe czynności. W doktrynie jak i w orzecznictwie podkreśla się, iż postępowanie przewidziane w art. 157 ustawy, przewidującym badanie oceny prawidłowości operatu przez organizację zawodową rzeczoznawców majątkowych nie wyłącza ogólnych zasad oceny dowodu, jakim jest operat szacunkowy. Zarówno organy administracji, jak i sądy rozpoznające sprawę mają zatem obowiązek ocenić na podstawie art. 80 k.p.a. wartość dowodową operatu szacunkowego, a organy administracji dokonując oceny wartości dowodowej operatu mogą również żądać od rzeczoznawcy uzupełnienia tego dokumentu albo wyjaśnień co do jego treści. (vide: wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 26 stycznia 2006 r. II OSK 459/2005 Lex Nr 206473). Podstawą określenia wysokości opłaty adiacenckiej był operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. S., z dnia 21 lutego 2016r. Z operatu tego wynika, że rzeczoznawca dla określenia wartości rynkowej nieruchomości zastosowała podejście porównawcze metodą porównywania parami. Zgodnie z art. 153 ust. 1 ustawy podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Stosownie do § 4 ust. 1 rozporządzenia przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości (§ 4 ust. 3 rozporządzenia). "Nieruchomość podobna" to nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na: położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 ustawy). Mając na uwadze powyższe metody mające na celu określenie wartości nieruchomości i treść operatu oraz wyjaśnień złożonych przez rzeczoznawcę Sąd uznał, że rzeczoznawca w sposób prawidłowy zastosował wskazaną metodę co do poszczególnych działek przed podziałem i po ich poddziale. Wbrew twierdzeniom zawartym w skardze w operacie szacunkowym sporządzonym na potrzeby niniejszej sprawy wskazano 3 nieruchomości porównawcze z nieruchomością Skarżącego wskazując także ich rodzaj, położenie oraz poziom uzbrojenia (pkt 6 operatu). W pkt 7 operatu szacunkowego określono miarę podobieństwa z szacowaną nieruchomością stwierdzając na podstawie przedstawionych danych, iż nieruchomości porównawcze spełniają warunek podobieństwa z nieruchomością Skarżącego. Należy także zwrócić uwagę, iż rzeczoznawca majątkowy K. S. w piśmie z dnia 28 lipca 2016 r. w sposób wyczerpujący odniosła się do wskazanych na etapie postepowania administracyjnego uwag Skarżącego dotyczących sporządzonego operatu szacunkowego. Wyjaśnienia te są logiczne i przekonujące w ocenie Sądu. W tym stanie rzeczy w zdaniem Sądu sporządzony w niniejszej sprawie operat szacunkowy posiada pełną wartość dowodową dla rozstrzygnięcia niniejszej sprawy. Natomiast nie posiadają takiej wartości operaty szacunkowe przedstawione przez Skarżącego albowiem sporządzone one zostały dla innych celów jak przedmiot kontrolowanego rozstrzygnięcia. Wobec powyższego, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 ustawy z 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (tj.: Dz.U. z 2016r., poz. 718 ze zm.), oddalił skargę jako bezzasadną.