II SA/Gd 186/16

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Sędziowie: Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz (spr.) Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 9 listopada 2016 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi T. G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 stycznia 2016 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia 31 marca 2015 r., nr [..], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, 3, 4 i 11 oraz art. 87 ust. 3a ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2016 roku, poz. 778 ze zm.) – dalej w skrócie jako "u.p.z.p.", Wójt Gminy ustalił do zapłaty przez T. G. na rzecz Gminy opłatę w kwocie 7.680,50 zł. Opłata została ustalona z tytułu wzrostu wartości, na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu górniczego położonego w obrębie geodezyjnym P. (uchwała nr X/60/2007 Rady Gminy z dnia 7 września 2007 r.; Dz. Urz. Woj. Pom. z 2008 r., nr 19, poz. 487; w skrócie jako "plan miejscowy z 2007 r."), nieruchomości – działki nr [..], o powierzchni 3,7794 ha, położonej w P., zbytej przez T. i M. G. w dniu 31 sierpnia 2010 r. W uzasadnieniu decyzji organ pierwszej instancji wskazał, że T. i M. G., właściciele przedmiotowej nieruchomości, po wejściu w życie planu miejscowego z 2007 r., tj. po dniu 13 kwietnia 2008 r., aktem notarialnym z dnia 31 sierpnia 2010 r., Rep. A nr [..] dokonali zbycia działki nr [..] położonej w P. W związku z tym, postanowieniem z dnia 4 października 2011 r. organ wszczął postępowanie w przedmiocie ustalenia należnej Gminie opłaty planistycznej, o czym T. G. została poinformowana. M. G. zmarł w dniu 6 listopada 2010 roku. Jego jedynym następcą prawnym została T. G. Organ wyjaśnił, że na podstawie operatu szacunkowego z dnia 29 sierpnia 2014 r. sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego, K. K. – P., określono wartość nieruchomości: 1. według przeznaczenia w planie miejscowym z dnia 30 kwietnia 1992 r. uchwalonym uchwałą Rady Gminy nr XVII/72/92 na kwotę 591.241,00 zł, 2. według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej na kwotę 659.019,00 zł, 3. według przeznaczenia w planie miejscowym z 2007 r. na kwotę 689.741,00 zł. Biegła obliczyła wartość nieruchomości przyjmując do porównania jej przeznaczenie ustalone w planie miejscowym z 2007 r., zgodnie z którym wyceniana nieruchomość znajduje się na terenie zakładu górniczego oraz na podstawie faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej pomiędzy uchwaleniem ww. planu miejscowego, a wygaśnięciem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego z dnia 30 kwietnia 1992 r., uchwalonego uchwałą Rady Gminy nr XVII/72/92. Różnica między wartościami to kwota 30.722,00 zł, zaś ustalona w uchwale z 2007 r. stawka procentowa wzrostu wartości nieruchomości wynosi 25%. Na podstawie tych wartości kwotę opłaty planistycznej określono na 7.680,50 zł. O sporządzeniu operatu szacunkowego oraz możliwości zapoznania się z aktami sprawy i wypowiedzenia się co zebranych dowodów strona została poinformowana postanowieniem z dnia 15 września 2014 r. Wobec zgłoszonych zarzutów, organ wezwał biegłą do udzielenia na nie odpowiedzi. W piśmie z dnia 22 grudnia 2014 r. rzeczoznawca odniosła się do uwagi, że nieprawdą jest, iż nieruchomości posiadające złoża kopalin stanowią nieruchomości o znaczeniu ponadlokalnym. W tym zakresie wskazała, że w przypadku przedmiotowej nieruchomości lokalizacja na terenie danej gminy czy powiatu nie wpływa na cenę uzyskiwaną na rynku. Rynek nieruchomości ze złożem kopalin jest bowiem rynkiem ponadlokalnym o takim znaczeniu, że powinien być rozpatrywany w granicach jednego województwa, nie zaś w granicach jednej gminy czy powiatu, gdyż zdecydowanie ograniczałoby to rynek zbytu. Znaczenie ma za to lokalizacja działki względem głównych dróg dojazdowych, co zapewnia przedsiębiorstwu dostęp do rynków krajowych. Kolejne pismo strony, zawierające zarzuty, zostało przekazane biegłej w dniu 12 stycznia 2015 r., jednakże, wobec nieudzielenia odpowiedzi, w dniu 13 marca 2015 r. organ zawiadomił pełnomocnika strony o przedłużeniu terminu załatwienia sprawy do dnia 31 maja 2015 r. Organ wskazał, że odpowiedź biegłej wpłynęła do organu w dniu 25 marca 2015 r. W piśmie tym biegła wyjaśniła, że dokonując wyceny nieruchomości przeprowadziła szczegółową analizę transakcji zawartych na lokalnym rynku, których przedmiotem były nieruchomości ze złożem kopalin bądź też nabywane przez podmioty zajmujące się wydobyciem kopalin. Transakcje te dotyczyły zarówno sprzedaży nieruchomości z udokumentowanym złożem, jak i ze złożem nieudokumentowanym, czy też ze złożem wyeksploatowanym. Miało to na celu przedstawienie szerszej problematyki wycenianej nieruchomości, jednak ostateczne obliczenia wartości rynkowej przedmiotowej działki dokonane zostały wyłącznie przy użyciu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Rzeczoznawca wyjaśniła także, że dane na temat złoża znajdującego się na przedmiotowej działce ustaliła na podstawie decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia polegającego na uruchomieniu kopalni kruszywa naturalnego [..]", nr [..] z dnia 29 maja 2009 r. wydanej przez Wójta Gminy. W ww. decyzji wskazano, że zasoby bilansowe złoża na dzień 31 grudnia 2003 r. wynosiły 152,2 tys. ton kruszywa. Jak wskazała biegła, "w dacie od dnia 31 grudnia 2003 r. do dnia sprzedaży nieruchomości została udzielona koncesja na poszukiwanie i rozpoznanie złoża kruszywa naturalnego [..] dla celów budownictwa ogólnego o rocznym wydobyciu nie przekraczającym 20.000 m3 na czas oznaczony 1 roku". W konsekwencji biegła uznała, że zasoby bilansowe złoża w przypadku wydobycia przedmiotowym 20.000 m3 nie zmienią się na tyle, by wpłynęło to na określoną wartość nieruchomości. W piśmie tym biegła wyjaśniła także, iż jest osobą kompetentną w zakresie wykorzystania w wycenie podejścia dochodowego, w tym do stosowania metody zysków. Wskazała, że zgodnie z § 7 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U z 2004 r., nr 207, poz. 2109; w skrócie jako "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości") podejście dochodowe dopuszcza stosowanie metody opartej na dochodach uzyskiwanych z najmu lub dzierżawy nieruchomości oraz metody zysków, która bazuje na dochodach właściciela z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny. Mając na uwadze powyższe organ uznał, że nie zasługuje na uwzględnienie wniosek T. G. zawarty w piśmie z dnia 5 stycznia 2015 r., w którym zawnioskowała o przeprowadzenie dowodu z opinii kolejnego rzeczoznawcy majątkowego albo o zobowiązanie K. K. – P., aby odpowiedziała wprost na zarzuty zawarte w jej pismach. T. G. wniosła także o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego ekonomisty na okoliczność ustalenia dochodów uzyskiwanych z tytułu eksploatacji złoża piasku położonego na działkach nr [..] i nr [..], obręb P. oraz o podanie przez aktualnego właściciela działki nr [..] informacji o dochodach osiągniętych od momentu zakupu nieruchomości z tytułu eksploatacji złoża piasku, a także czy złoże piasku zostało udokumentowane i przedłożenia do akt sprawy tychże dokumentów. Zdaniem organu okoliczności, których ustalenia żąda strona, zostały w toku postępowania dostatecznie wyjaśnione w pismach biegłej z 22 grudnia 2014 r. i 25 marca 2015 r. W konsekwencji Wójt Gminy nie uwzględnił tego wniosku i odmówił przeprowadzenia wskazanych w nim dowodów, co znalazło odzwierciedlenie w postanowieniu z dnia 31 marca 2015 r., nr [..], doręczonym wraz z decyzją. W odwołaniu od powyższej decyzji i postanowienia Wójta Gminy z dnia 31 marca 2015 r. skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonych rozstrzygnięć, zarzucając naruszenie przepisów postępowania: - art. 10 w zw. z art. 81 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 roku Kodeks postępowania administracyjnego (Dz. U. z 2016 r., poz. 23) - dalej w skrócie zwanej "k.p.a.", poprzez uniemożliwienie stronie zapoznania się w całości z zebranym materiałem dowodowym; - art. 78 k.p.a. poprzez pominięcie, iż zgłoszone przez stronę wnioski dowodowe miały istotne znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy; - art. 11 w zw. z art. 107 § 3 k.p.a. poprzez brak wyjaśnienia przesłanek, którymi kierował się organ przy załatwieniu sprawy, a jedynie przytoczenie wyjaśnień biegłej. Ponadto zarzuciła naruszenie prawa materialnego, tj.: - art. 37 ust. 1 u.p.z.p. poprzez pominięcie, że Trybunał Konstytucyjny uznał tenże przepis za niezgodny z Konstytucją w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy; - art. 87 ust. 3a u.p.z.p. poprzez brak uzasadnienia faktycznego nałożonej na stronę opłaty. W uzasadnieniu skarżąca zarzuciła, że organ nie umożliwił jej wypowiedzenia się co do zebranych dowodów, albowiem jedynym pismem, jakie otrzymała przed wydaniem decyzji, było zawiadomienie z dnia 13 marca 2015 r. o przedłużeniu terminu do załatwienia sprawy do dnia 31 maja 2015 r. Nadto wskazała, że podstawą merytoryczną wydanej decyzji była opinia biegłej K. K. – P., co do której strona wnosiła liczne uwagi oraz wnioski o przeprowadzenie dowodu z opinii innego biegłego (pisma z 25 września 2014 r. i 5 stycznia 2015 r.). Zgłoszone przez nią uwagi zostały przekazane biegłej, jednakże strona nie miała możliwości ustosunkowania się odpowiedzi rzeczoznawcy z dnia 19 marca 2015 r., bowiem już w dniu 31 marca 2015 r. organ wydał decyzję. Tymczasem, w związku z przedłużeniem terminu postępowania, strona miała pewność, że postępowanie będzie się toczyło przynajmniej do momentu aż biegła ustosunkuje się do zarzutów strony. Następnie skarżąca podniosła, że zawnioskowane przez nią dowody miały znaczenie dla sprawy bowiem powołany w sprawie rzeczoznawca majątkowy nie jest osobą w pełni kompetentną w zakresie wykorzystania w wycenie podejścia dochodowego, w tym metody zysków. Zdaniem strony, biegła w ogólny sposób wskazała jedynie, iż wyznaczenie poziomu premii za ryzyko jest szczegółowo określone w literaturze fachowej i nie przebiega w sposób swobodny. Tymczasem premia za ryzyko jest pojęciem czysto ekonomicznym, dlatego też w tym zakresie oraz w kwestii dochodowości złoża, winien się wypowiedzieć biegły ekonomista. Co więcej, biegła zastosowała metodę obliczenia hipotetycznego dochodu z rzeczonej działki, podczas gdy strona wnioskowała o przeprowadzenie dowodów na okoliczność, jakie dochody były i są uzyskiwane z eksploatacji działek nr [..] i nr [..]. Końcowo strona podała, że na konieczność powołania biegłych z zakresu planowania przestrzennego, architektury oraz górnictwa wskazał biegły K. L. w operacie szacunkowym z dnia 8 lutego 2012 r. Skarżąca zarzuciła nadto, że w zaskarżonej decyzji organ nie uwzględnił wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08, w którym za sprzeczne z Konstytucją uznano pobieranie renty planistycznej w sytuacji, gdy w wygasłym z mocy ustawy planie miejscowym przeznaczenie danej nieruchomości było określone tak samo, jak w nowym planie. Taka sytuacja miała miejsce w przedmiotowej sprawie, ponieważ zarówno w poprzednim planie miejscowym, jak i w nowym planie miejscowym z 2007 r., nieruchomość przeznaczona była do poboru kruszyw budowlanych. Strona w toku postępowania wielokrotnie wykazywała fakt dotychczasowego wykorzystywania nieruchomości zgodnie z następczo uchwalonym planem miejscowym z 2007 r. Końcowo skarżąca stwierdziła, że przedłożony operat szacunkowy jest niepełny i błędny, a zatem nie mógł być jedynym dowodem, na podstawie którego organ wydał zaskarżoną decyzję. W opinii biegła przytoczyła bowiem 20 transakcji, jednakże do określenia zbioru nieruchomości podobnych przyjęła tylko 3 transakcje: z P., w której cena wyniosła 59,24 zł/1m2 oraz dwie z gminy S. z cenami – 12,25zł/1m2 i 22,22 zł/1m2. Do porównania przyjęła zatem transakcje odbiegające znacznie cenami od średniej ceny obliczonej z 20 transakcji. Ponadto uwzględniła transakcję z 25 października 2014 r., a więc przeprowadzoną po 31 sierpnia 2010 r., czyli dacie zbycia rzeczonej nieruchomości przez stronę. Pominięta zaś transakcję z dnia 25 listopada 2010 r. (czyli w okresie porównywalnym z datą sprzedaży), w której cena została określona w wysokości - 3,50 zł/1m2. Powyższe wskazuje - zdaniem skarżącej - na to, że wybór transakcji do porównania był wybiórczy. Po rozpatrzeniu odwołania, Samorządowe Kolegium Odwoławcze - decyzją z dnia 18 stycznia 2016 r., nr [..], utrzymało w mocy zaskarżone rozstrzygnięcie. W uzasadnieniu organ drugiej instancji uznał, że operat szacunkowy, będący podstawą decyzji organu pierwszej instancji, jest rzetelny i zgodny z przepisami. W tym zakresie, powołując się na orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, Kolegium wskazano, że organ administracji oceniając operat jako dowód w sprawie nie może wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, zatem ocena ta ogranicza się do zbadania wymogów formalnych operatu. W kontekście powyższego organ podał, że zgodnie z art. 152 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.) – dalej w skrócie jako "u.g.n.", wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. W przedmiotowej sprawie biegła, zgodnie z ww. przepisem, wyceniła nieruchomość według przeznaczenia planu miejscowego nieobowiązującego, według faktycznego sposobu użytkowania działki i według jej przeznaczenia po wejściu w życie nowego planu. Z operatu wynika, że określając wartość rynkową działki gruntu według stanu przed uchwaleniem planu miejscowego, ze względu na brak transakcji porównawczych nie było możliwe zastosowanie podejścia porównawczego, stąd zastosowano podejście dochodowe metodę zysku, technikę dyskontowania strumieni pieniężnych. Dla potrzeb wyceny przeanalizowano transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych ze złożami kopalin o różnym stopniu wydobycia oraz nieruchomości gruntowych przeznaczonych do rekultywacji, sprzedanych na obszarze województwa pomorskiego. Z przedstawionych transakcji wybrano te, dla których znane były cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej, zaś w odniesieniu do pozostałych nieruchomości biegła wyjaśniła, że ze względu na parametry szczególne lub brak udokumentowania złoża nie mogły one stanowić obiektów podobnych. Organ odwoławczy podzielił pogląd wyrażony w decyzji organu pierwszej instancji, że w wyniku uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości, bowiem zapisy planu miejscowego z 2007 r. umożliwiły właścicielowi prowadzenie zakładu górniczego nie tylko dla potrzeb indywidualnych, ale też gospodarczych. Wbrew twierdzeniom strony, przed uchwaleniem planu przeznaczenie wycenianej nieruchomości w starym planie nie było określone tak samo, jak w nowym. W dniu wejścia w życie miejscowego planu nieruchomość była oznaczona w ewidencji gruntów jako - grunty orne, pastwiska trwałe, lasy, grunty zadrzewione i zakrzewione, nieużytki. Zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego działka nr [..] znajdowała się w strefie leśnej/dolesień. W roku 2003 została wydana M. G. decyzja nr [..] - koncesja na poszukiwanie i rozpoznawanie złoża kruszywa naturalnego na powierzchni ok. 1,9 ha i rocznym wydobyciu nieprzekraczającym 20.000m3, na okres 1 roku. Z kolei w planie miejscowym z 2007 r. przedmiotowa nieruchomość określona została jako położona na terenie zakładu górniczego. W konsekwencji powoływanie się na wyrok TK z dnia 9 lutego 2010 r. sygn. P 58/08 nie znajduje uzasadnienia, bowiem przed uchwaleniem planu nie było możliwe uzyskanie koncesji na wydobycie złoża kopalin dla potrzeb gospodarczych, zatem przeznaczenie wycenianej nieruchomości w poszczególnych planach zagospodarowania przestrzennego było inne. Organ dodał, że w operacie prawidłowo dokonano również wyceny nieruchomości według przeznaczenia w poprzednio obowiązującym planie miejscowym, który dopuszczał taki sposób użytkowania nieruchomości - teren poboru kruszyw budowlanych w małej skali dla indywidualnych potrzeb. Dlatego też wzrost wartości nieruchomości określono jako różnicę między jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z 2007 r., a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Jak wskazała biegła, największy stopień ryzyka związany jest bowiem z inwestycją w nieruchomość ze złożem kopalin, która położona jest na terenie, dla którego plan miejscowy zakazuje wydobycia kopaliny na szerszą skalę, jedynie dla celów własnych ("stary plan"). Taka nieruchomość ma niski potencjał gospodarczy. Ponadto, jak zauważył organ, dochody uzyskiwane aktualnie z nieruchomości nie mogą stanowić podstawy do wyceny, gdyż w przedmiotowej sprawie wartość nieruchomości jest określana na dzień 31 sierpnia 2010 r. (art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). W tym zakresie organ podzielił pogląd rzeczoznawcy majątkowego, że biegły nie może opierać się na danych pochodzących od jednego inwestora, gdyż nie odzwierciedla to zachowania całego rynku lokalnego badanego w wycenie, a taka wartość nie stanowiłaby wartości rynkowej, jedynie wartość indywidualną dla założeń i potrzeb jednego inwestora. Mając na uwadze powyższe Samorządowe Kolegium Odwoławcze stwierdziło, że sporządzonym w sprawie operat jest dowodem, który można uznać za podstawę ustalenia opłaty planistycznej i w tym zakresie nie ma potrzeby uzyskania opinii od biegłego z zakresu ekonomii. Końcowo organ stwierdził, że niezapoznanie strony z odpowiedzią biegłego z dnia 19 marca 2015 r., nie stanowiło naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć wpływ na odmienne rozstrzygnięcie sprawy, bowiem nie jest to nowy dowód w sprawie. Kolegium podkreśliło, że na etapie postępowania odwoławczego strona również miała możliwość zapoznania się z materiałem dowodowym zebranym w sprawie (pismo z dnia 10 grudnia 2015 r.), z czego jednakże nie skorzystała. W skardze ma powyższą decyzję T. G. powtórzyła zarzuty podniesione w odwołaniu, tj. zarzuciła naruszenie art. 10 w zw. z art. 81 k.p.a., art. 7 i art. 77 § 1 oraz art. 78 k.p.a. Dodatkowo zarzuciła: - niezastosowanie art. 136 k.p.a. polegające na pominięciu, że organ odwoławczy winien na wniosek lub z urzędu przeprowadzić postępowanie w celu uzupełnienia dowodów i materiałów; - niewłaściwe zastosowanie art. 107 § 3 k.p.a. prowadzące do tego, że zaskarżona decyzja nie posiada wskazania faktów, które organ uznał za udowodnione, przyczyn z powodu których organ odmówił przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego ekonomisty, a także brak jest wyjaśnienia podstawy prawnej zaskarżonej decyzji. W zakresie naruszenia przepisów prawa materialnego wskazała na: - błędną wykładnię art. 36 ust. 4 u.p.z.p. polegającą na przyjęciu, że przesłankami ustalenia opłaty planistycznej są wyłącznie: uchwalenie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zwiększenie wartości nieruchomości oraz dokonanie sprzedaży tej nieruchomości w okoliczności, gdy najważniejszą przesłanką jest związek przyczynowo - skutkowy między uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości nieruchomości; - błędną wykładnię art. 37 ust. 1 u.p.z.p. polegającą na przyjęciu, że sposób korzystania i przeznaczenie nieruchomości przed uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego nie ma wpływu na ustalenie opłaty planistycznej w okoliczności, gdy opłaty planistycznej nie można naliczać, kiedy zarówno przed, jak i po uchwaleniu miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego sposób korzystania i przeznaczenie nieruchomości pozostało niezmienne; - błędną wykładnię art. 37 ust. 4 w zw. z art. 36 ust. 4 u.p.z.p. polegającą na przyjęciu, że termin 5-letni istnienia roszczenia organu odnosi się do upływu okresu między uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a sprzedażą nieruchomości, w okoliczności, gdy upływ tego terminu winno się liczyć od wejścia w życie pierwotnego planu zagospodarowania przestrzennego. Powołując się na powyższe zarzuty, skarżąca wniosła o uchylenie zaskarżonej decyzji, lub - na wypadek uwzględnienia zarzutu przedawnienia, uchylenie zaskarżonej decyzji i umorzenie postępowania. W uzasadnieniu skargi podniesiono ponownie, że strona nie miała możliwości zapoznania się z pismem biegłej z dnia 19 marca 2015 r., zaś organ odwoławczy niewłaściwie wskazał, że nie doszło do uniemożliwienia stronie zapoznania się z aktami sprawy. Zarzuciła także, iż w toku postępowania odwoławczego organ nie zważył na wnioski dowodowe zgłoszone przez skarżącą. Zdaniem strony, organ nie tylko pominął te wnioski, ale także w ogóle nie rozpoznał zarzutu braku wyjaśnienia przesłanek, którymi kierował się organ pierwszej instancji w załatwieniu sprawy. Tymczasem, skoro okoliczności faktyczne nie zostały udowodnione, organ winien z urzędu uzupełnić postępowania dowodowe. W ocenie skarżącej organ odwoławczy błędnie przyjął, że Wójt Gminy - oceniając operat jako dowód w sprawie, nie mógł wkraczać w merytoryczną zasadność opinii rzeczoznawcy majątkowego, ponieważ nie dysponuje wiadomościami specjalnymi, które posiada biegły, a zatem musi dokonać jedynie oceny operatu szacunkowego pod względem formalnym. Zdaniem strony skarżącej, organ winien sprawdzić, na jakich przesłankach biegły oparł swoje konkluzje, a następnie poddać kontroli jego rozumowanie. W uzasadnieniu zarzutów naruszenia prawa materialnego wskazano, że organy nie badały związku przyczynowego pomiędzy uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a wzrostem wartości nieruchomości, a w tym właśnie celu strona zgłosiła wnioski dowodowe dotyczące dochodów obecnego właściciela spornej nieruchomości, wysokości jego dochodów z tytułu eksploatacji działki i dowodu z opinii biegłego ekonomisty. Zarówno bowiem skarżąca, jak i obecni właściciele użytkowali przedmiotową nieruchomość w ten sam sposób. Także udzielona M. G. koncesja na poszukiwanie i rozpoznawanie kruszywa w chwili zbycia nieruchomości była aktualna, zaś samo wydobywanie i sprzedaż piasku z działki miało miejsce od co najmniej 1989 r. W konsekwencji dotychczasowe wykorzystywanie nieruchomości zgodne było z następczo uchwalonym planem miejscowym z 2007 r. i dlatego nie może być mowy o wzroście wartości tej nieruchomości. Uzasadniając zarzut przedawnienia roszczenia Gminy o zapłatę opłaty związanej z uchwaleniem planu miejscowego strona podała, że skoro nie doszło do zmiany czy też uchwalenia nowego planu - jak ma to (jej zdaniem) miejsce w przedmiotowej sprawie, - to upływ 5-letniego terminu przedawnienia winien być liczony od momentu wejścia w życie pierwotnego planu zagospodarowania przestrzennego. Ponadto przedmiotowa opłata jest podatkiem lokalnym i w związku z tym takie zobowiązanie przedawnia się z upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym upłynął termin płatności podatku. W konsekwencji roszczenie organu pierwszej instancji uległo przedawnieniu z końcem 2013 roku, zaś decyzja organu odwoławczego została wydana po tym terminie. Z tego względu wniosek o umorzenie postępowania jest w pełni uzasadniony. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie, podtrzymując swoje stanowisko w sprawie. Dodatkowo wyjaśniło, że zarzut przedawnienia nie zasługuje na uwzględnienie, gdyż termin 5 - letni, o którym mowa w art. 37 ust. 3 i 7 u.p.z.p., został zachowany. Plan miejscowy z 2007 r. wszedł bowiem w życie 13 kwietnia 2008 r., zaś organ wszczął postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia opłaty planistycznej pismem z dnia 4 października 2011 r. (doręczonym skarżącej w dniu 12 października 2011 r.). Kolegium dodało również, że przepisy zawarte w u.p.z.p. co do przedawnienia dochodzenia roszczeń są przepisami szczególnymi w stosunku do Ordynacji podatkowej i w związku z tym wyłączają jej stosowanie. Rozpoznając niniejszą sprawę Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Zgodnie z art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. – Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2014 roku, poz. 1647), sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Badając legalność zaskarżonej decyzji Sąd uznał, że skarga nie zasługiwała na uwzględnienie, ponieważ decyzja Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 18 stycznia 2016 roku została wydana w zgodzie z prawem, a stan faktyczny niniejszej sprawy został przez organy prawidłowo ustalony. Jest bezsporne, że w dniu 31 sierpnia 2010 r. skarżąca wraz z mężem M. G. (zmarłym w dniu 6 listopada 2010 roku; skarżąca jest jego jedynym następcą prawnym) zbyła w drodze umowy sprzedaży nieruchomość gruntową położoną w P., działkę nr [..] o pow. 3.7794 ha (wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży w aktach administracyjnych organu I instancji k. 1 - 3). Postępowanie w niniejszej sprawie zostało wszczęte przez Wójta Gminy z urzędu, na skutek wejścia w życie uchwały Rady Gminy nr X/60/2007 z dnia 7 września 2007 r. w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla terenu górniczego położonego w obrębie geodezyjnym [..] (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2008 r., nr 19, poz. 487; w skrócie "plan miejscowy z 2007 r."), która stała się obowiązująca z dniem 13 kwietnia 2008 r. Przedmiotowa działka została na skutek uchwalenia wskazanego powyżej planu przeznaczona pod teren zakładu górniczego (karta terenu nr 08; symbol 10-PG –funkcja podstawowa (jedyna) – teren zakładu górniczego – złoże kruszyw naturalnych). Przed uchwaleniem ww. planu była to nieruchomość rolna. Według zapisów Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy, uchwalonego uchwałą nr XVII/123/2000 Rady Gminy z dnia 1 grudnia 2000 r. – działka ta znajdowała się w strefie leśnej/dolesień (vide zaświadczenie z dnia 11 września 2014 roku k. 126 akt administracyjnych organu I instancji). W ewidencji gruntów oznaczono ją jako: grunty orne RIVa, b i RV oraz grunty zadrzewione i zakrzewione a także nieużytki (vide wypis aktu notarialnego umowy sprzedaży k. 1 – 3; wyciąg z ewidencji gruntów k. 22 – wszystkie dokumenty w aktach administracyjnych organu I instancji). We wcześniej obowiązującym (do dnia 31 grudnia 2003 r.) miejscowym planie ogólnym zagospodarowania przestrzennego uchwalonym uchwałą Rady Gminy nr XVII/72/92 z dnia 30 kwietnia 1992 r. (Dz. Urz. Woj. Elb. Z 1992 r., nr 9, poz. 33) przedmiotowa działka znajdowała się w strefie ekologicznej EIIA, dla której ustalono zakaz działalności gospodarczej uciążliwej dla środowiska. Wykluczono przemysł ciężki, wysypiska śmieci i odpadów przemysłowych, wielkoskalową eksploatację surowców, itp. Dopuszczono natomiast pobór kruszyw budowlanych ale tylko w małej skali dla indywidualnych potrzeb (vide wypis i wyrys z planu miejscowego w aktach administracyjnych organu I instancji oraz informacja Wójta Gminy z dnia 15 września 2011 r. k. 9 - 21). Jest przy tym bezsporne, że przedmiotowa nieruchomość położona jest na obszarze udokumentowanych złóż kruszywa naturalnego. Dnia 29 maja 2009 r. Wójt Gminy wydał decyzję nr [..] ustalającą środowiskowe uwarunkowania realizacji przedsięwzięcia polegającego na uruchomieniu kopalni kruszywa naturalnego "[..]" na terenie przedmiotowej nieruchomości. Obecnie na jej terenie zlokalizowana jest kopalnia kruszywa naturalnego. Przed wydaniem decyzji w tej sprawie organ I instancji przeprowadził dowód z opinii rzeczoznawcy majątkowego, w postaci operatu szacunkowego z dnia 29 sierpnia 2014 roku. Dowód sporządziła rzeczoznawca majątkowy K. K. – P. Z operatu wynika, że wartość nieruchomości składającej się z działki nr [..], o obszarze 3.7794 ha, przed uchwaleniem planu miejscowego z 2007 r. wynosiła (ustalona według faktycznego sposobu jej wykorzystania w okresie pomiędzy obowiązywaniem planu miejscowego z 1992 r. a uchwaleniem planu miejscowego z 2007 r., z uwzględnieniem zapisów obowiązującego Studium) – 659.019 zł, według przeznaczenia w planie miejscowym z 30 kwietnia 1992 roku – 591.241 zł, zaś według przeznaczenia ustalonego w aktualnie obowiązującym planie miejscowym z 2007 r. – 689.741 zł, zatem zmiana przeznaczenia nieruchomości w planie miejscowym z 2007 r. spowodowała, że według wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości wzrosła o kwotę 30.722 zł. Wartość nieruchomości w operacie (przed i po uchwaleniu planu) została określona podejściem dochodowym, metodą zysku, techniką dyskontowania strumieni pieniężnych. Stosownie do zapisu zawartego w karcie terenu nr 08, 10 – PG planu miejscowego z 2007 r., stawka procentowa służąca do naliczania opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości terenu górniczego została ustalona w wysokości 25 %. Sprawa niniejsza, jak wynika z przytoczonych wyżej okoliczności, dotyczy jednorazowej opłaty, której źródło stanowi przepis art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2015 roku, poz. 199 ze zm.; w skrócie "u.p.z.p.") stanowiący, że jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata jest dochodem własnym gminy. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30 % wzrostu wartości nieruchomości. Zgodnie z art. 37 ust. 3 u.g.n., roszczenia, o których mowa w art. 36 ust. 3, można zgłaszać w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy albo jego zmiana stały się obowiązujące. Z art. 37 ust. 4 u.g.n. wynika zaś, że przepis ustępu 3. stosuje się odpowiednio do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.g.n. Na podstawie tych przepisów zarówno w doktrynie, jaki i w orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że nie ma podstaw aby do przedawnienia roszczeń dotyczących renty planistycznej stosować przepisy ustawy z dnia 29 sierpnia 1997 r. Ordynacja podatkowa (Dz. U. z 2015 r., poz. 613 ze zm.). Przepisy zawarte w u.p.z.p. co do przedawnienia dochodzenia roszczeń są bowiem przepisami szczególnymi w stosunku do Ordynacji podatkowej i w związku z tym wyłączają jej stosowanie (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 7 kwietnia 2016 r., sygn. akt II OSK 1928/14, Baza Orzeczeń LEX nr 2139472, a także wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 3 września 2004 r. sygn. OSK 520/04; z dnia 26 marca 2009 r., sygn. II OSK 438/08 i z dnia 21 czerwca 2012 r., sygn. II OSK 606/11 – wszystkie dostępne w Centralnej Bazie Orzeczeń Sądów Administracyjnych, http://orzeczenia.nsa.gov.pl). W wyroku z dnia 7 kwietnia 2016 r. , sygn. II OSK 1928/14 (Baza Orzeczeń LEX nr 2139472) Naczelny Sąd Administracyjny wyjaśnił dodatkowo, powołując się na najnowsze orzecznictwo Naczelnego Sądu Administracyjnego, że nie ma podstaw do stosowania przepisów Ordynacji podatkowej o przedawnieniu zobowiązań podatkowych do opłaty planistycznej także na podstawie odesłania z art. 67 ustawy z dnia 26 listopada 1998 r. o finansach publicznych (Dz. U. z 1998 r., nr 155, poz. 1014 ze zm.). Z zacytowanych powyżej przepisów art. 37 ust. 3 i 4 u.g.n. wynika zatem, że opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości może zostać ustalona, jeżeli w 5-letnim terminie organ zgłosi roszczenie w tym przedmiocie. Za zgłoszenie roszczenia uznać natomiast należy zawiadomienie o wszczęciu postępowania administracyjnego w przedmiocie ustalenia opłaty planistycznej (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 6 grudnia 2012 r., sygn. II OSK 1394/11, Baza Orzeczeń LEX nr 1367246). Odpowiednie stosowanie art. 37 ust. 3 u.p.z.p. do opłat, o których mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p., należy zatem rozumieć w ten sposób, że wójt powinien (ma prawo) w terminie 5 lat od dnia, w którym plan miejscowy stał się obowiązujący, wszcząć z urzędu postępowanie administracyjne w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości (vide wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego w Warszawie z dnia 4 lutego 2011 r., sygn. II OSK 250/10, Baza Orzeczeń LEX nr 1071222). Plan miejscowy z 2007 roku wszedł w życie 13 kwietnia 2008 roku. Natomiast zawiadomienie o wszczęciu postępowania skarżąca otrzymała w dniu 12 października 2011 roku (vide zwrotne poświadczenie odbioru przesyłki k. 28 akt administracyjnych organu I instancji). Nie budzi zatem wątpliwości Sądu, że podniesiony przez skarżącą zarzut przedawnienia roszczeń był niezasadny. Brak było przy tym jakichkolwiek podstaw prawnych aby początek biegu terminu przedawnienia, tak jak chciała tego skarżąca, liczyć od dnia wejścia w życie planu miejscowego z 30 kwietna 1992 roku. Opłata jednorazowa unormowana w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. jest ustalana w przypadku wzrostu wartości nieruchomości m.in. na skutek uchwalenia planu miejscowego dla terenu, na którym plan nie obowiązuje. Taka sytuacja ma miejsce w tej sprawie. Zgodnie z art. 37 ust. 1 wymienionej wyżej ustawy, wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W myśl natomiast art. 37 ust. 11 u.p.z.p., w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. W tej sytuacji zastosowanie będą miały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2015 r., poz. 1774 ze zm.), działu IV "Wycena nieruchomości", rozdziału 1 – "określanie wartości nieruchomości". Przepisy te stanowią, m.in. w art. 159 u.g.n., że Rada Ministrów określi, w drodze rozporządzenia, rodzaje metod i technik wyceny nieruchomości, sposoby określania wartości nieruchomości, wartości nakładów i szkód na nieruchomości oraz sposób sporządzania, formę i treść operatu szacunkowego, uwzględniając: 1) sposoby określania wartości nieruchomości przy zastosowaniu poszczególnych podejść, metod i technik wyceny; 2) sposoby określania wartości nieruchomości dla różnych celów; 3) sposoby określania wartości nieruchomości jako przedmiotu różnych praw; 4) sposoby określania wartości nieruchomości w zależności od ich rodzaju i przeznaczenia; 5) rodzaje nakładów na nieruchomości; 6) dane, jakie powinien zawierać operat szacunkowy, oraz sposób potwierdzania jego aktualności; 7) uwarunkowania określania wartości rynkowej nieruchomości w podejściu mieszanym. Na podstawie art. 159 u.g.n. Rada Ministrów wydała rozporządzenie z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. nr 207, poz. 2109; w skrócie jako "rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości"). Rozdział 3. tego rozporządzenia dotyczy określania wartości nieruchomości dla różnych celów. Z treści § 47 omawianego rozporządzenia wynika, iż przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża (ust. 1). Przy stosowaniu podejścia porównawczego uwzględnia się ceny transakcyjne nieruchomości podobnych do wycenianej nieruchomości położonych na złożach kopalin, w szczególności tego samego rodzaju, o zbliżonej zasobności złóż i podobnej budowie geologicznej (ust. 2). Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody zysków, dochód z nieruchomości przyjmuje się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez przedsiębiorcę z eksploatacji złoża na nieruchomościach tego rodzaju (ust. 3). Przy określaniu wartości nieruchomości dla ustalenia wynagrodzenia za uzyskanie prawa do władania nieruchomością, niezbędnego do eksploatacji złoża kopalin, określa się wartość nieruchomości według stanu nieruchomości przed eksploatacją złoża oraz według przewidywanego stanu nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża, przyjmując ceny na dzień sporządzenia operatu szacunkowego (ust. 4). Przy określaniu wartości nieruchomości po zakończeniu eksploatacji złoża stosuje się podejście porównawcze albo dochodowe, uwzględniając zasobność złoża pozostałego po zakończeniu eksploatacji. Przy określaniu wartości nieruchomości nie uwzględnia się poniesionych kosztów rekultywacji wyrobiska (ust. 5). Przy określaniu wartości, o których mowa w ust. 1 - 5, uwzględnia się ustalenia zawarte w dokumentacji geologicznej złoża, w projekcie zagospodarowania złoża, w koncesji na wydobywanie kopaliny, w studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy oraz w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, a także dane zawarte w dokumentacji mierniczo-geologicznej złoża (ust. 6). Sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości – vide art. 152 ust. 1 u.g.n. Wyboru zaś właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n.). Przepisy art. 152 ust. 1, art. 153 ust. 1 i art. 154 ust. 1 u.g.n., zamieszczone w Rozdziale 1 "Określanie wartości nieruchomości" Działu IV - Wycena nieruchomości, znajdują zastosowanie w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych za sprawą art. 37 ust. 11 u.p.z.p.. Jednym z takich czynników wpływających na wartość nieruchomości jest położenie nieruchomości na złożach kopalin. Oznacza to, że położenie nieruchomości na złożach kopalin stanowi nieodłączną cechę tejże nieruchomości i z tej przyczyny winno znaleźć odzwierciedlenie w operacie szacunkowym. W doktrynie i orzecznictwie sądów administracyjnych prezentowane jest bowiem stanowisko, że kopaliny, które mogą być wydobywane metodą odkrywkową należy uznać za część składową nieruchomości (por. A. Lipiński [w:] A. Lipiński, R. Mikosz, Prawo geologiczne i górnicze. Komentarz, ABC 2003, teza 12 do art. 7; wyroki Naczelnego Sądu Administracyjnego: z dnia 17 kwietnia 1998 r., II SA 1695/97, LEX nr 41289, z dnia 27 kwietnia 2001 r., II SA 742/00, LEX nr 56652). Konsekwencją przyjęcia, że właściciel nieruchomości gruntowej jest jednocześnie właścicielem znajdujących się w jej obrębie złóż kopalin, jest m.in. to, że ich istnienie wpływa na wartość danej nieruchomości. Jak bowiem stanowi cytowany już § 47 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy określaniu wartości nieruchomości położonych na złożach kopalin stanowiących części składowe nieruchomości jej wartość określa się z uwzględnieniem wartości złoża. Przy stosowaniu w podejściu dochodowym metody zysków, dochód z nieruchomości przyjmuje się w wysokości równej udziałowi właściciela nieruchomości w zyskach osiąganych przez przedsiębiorcę z eksploatacji złoża na nieruchomościach tego rodzaju. W rozważaniach dotyczących wyceny nieruchomości należy uwzględnić także treść art. 37 ust. 1 u.p.z.p. Przepis ten, rangi ustawowej, jednoznacznie uzależnia wysokość renty planistycznej od wzrostu wartości nieruchomości. Tym samym nie można przy wycenie nieruchomości pomijać elementu, jakim są złoża kopalin, które w istotny sposób wpływają na wartość tej nieruchomości. Złoża kopalin stanowią szczególną w swej istocie część składową nieruchomości i z tego względu uzasadnione jest ich wyróżnienie (wyodrębnienie), a odzwierciedleniem przypisania szczególnego znaczenia tej części składowej nieruchomości jest regulacja § 47 ww. rozporządzenia. Opłata, o której mowa w art. 36 ust. 4 u.p.z.p. z woli ustawodawcy jest pobierana od wzrostu wartości nieruchomości na skutek uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, który powoduje zmianę przeznaczenia danej nieruchomości. Przeznaczenie nieruchomości w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, istnienie złoża kopalin oraz możliwość ich gospodarczego wykorzystania to różne kategorie faktyczne i prawne i jako takie muszą zostać uwzględnione przy ustalaniu renty planistycznej. Z tych względów sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy uwzględniał fakt, że nieruchomość skarżącej położona jest na złożu kopalin stanowiącym część składową tej nieruchomości. W ocenie Sądu w niniejszej sprawie organy zasadnie uznały, że w związku z uchwaleniem planu miejscowego z 2007 roku doszło do wzrostu wartości nieruchomości skarżącej. Czyniąc to ustalenie oparły się na operacie szacunkowym z dnia 29 sierpnia 2014 roku sporządzonym w niniejszej sprawie zgodnie z zasadami określonymi powyżej, a także – wbrew zarzutom skarżącej, w sposób uwzględniający wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08. Z art. 156 ust. 1 u.g.n. jasno wynika, że opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. Operat szacunkowy - zgodnie z obowiązującymi przepisami tej ustawy - jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej, stanowiącym pisemną opinię o wartości nieruchomości, zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. W przedmiotowej sprawie operat szacunkowy został sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego K. K. – P. (nr uprawnień zawodowych: [..]). Sporządzając go biegła uwzględniła treść planu miejscowego z 2007 roku, który teren obejmujący przedmiotową działkę (karta terenu nr 08, 10-PG) określił jako teren zakładu górniczego (złoże kruszyw naturalnych). Biegła wzięła również pod uwagę, że przed uchwaleniem ww. planu na przedmiotowym terenie nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego. Uwzględniła także, wbrew zarzutom skargi, że na tym terenie obowiązywał do dnia 31 grudnia 2003 roku miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego z 30 kwietnia 1992 r., w którym przedmiotowa nieruchomość położona była w strefie ekologicznej EIIA. W strefie tej dopuszczono jedynie pobór kruszyw budowlanych w małej skali dla indywidualnych potrzeb. Ustalono natomiast zakaz działalności gospodarczej uciążliwej dla środowiska i dlatego wykluczono np. przemysł uciążliwy, wysypiska śmieci i odpadów przemysłowych, wielkoskalową eksploatację surowców. Zasadnie zatem zarówno organy, jak i biegła przyjęli, że przeznaczenie nieruchomości w planie z 2007 r. i w planie miejscowym z 1992 roku nie było tożsame. Należy przy tym podkreślić, że biegła – sporządzając operat szacunkowy w tej sprawie, wzięła pod uwagę treść art. 87 ust. 3a u.p.z.p., zgodnie z którym - jeżeli uchwalenie planu miejscowego nastąpiło po dniu 31 grudnia 2003 r. w związku z utratą mocy przez miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego uchwalony przed dniem 1 stycznia 1995 r., przepisu art. 37 ust. 1 zdanie drugie u.p.z.p., w odniesieniu do wzrostu wartości nieruchomości, nie stosuje się, o ile wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. jest większa, niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu; w takim przypadku wzrost wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 4, stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu ustalonego w planie miejscowym uchwalonym przed dniem 1 stycznia 1995 r. Dlatego też określiła wartość przedmiotowej nieruchomości: - według przeznaczenia w planie miejscowym z dnia 30 kwietnia 1992 r. uchwalonym uchwałą Rady Gminy nr XVII/72/92 - na kwotę 591.241,00 zł, - według faktycznego sposobu jej wykorzystywania w okresie luki czasowej między planami (uwzględniła w tej wycenie równie zapisy obowiązującego Studium) - na kwotę 659.019,00 zł, - według przeznaczenia w planie miejscowym z 2007 r. - na kwotę 689.741,00 zł. Biegła wzięła zatem pod uwagę również wartość nieruchomości ustaloną według przeznaczenia w planie miejscowym z dnia 30 kwietnia 1992 r., jednak - ponieważ wartość ta była niższa, niż wartość nieruchomości ustalona według faktycznego sposobu jej wykorzystywania przed uchwaleniem planu miejscowego z 2007 roku, słusznie uznała, iż opłata winna zostać ustalona od różnicy pomiędzy wartościami nieruchomości bezpośrednio sprzed uchwalenia planu i po jego uchwaleniu. Zgodnie z art. 37 ust. 1 u.p.z.p. wysokość opłaty została ustalona na dzień sprzedaży nieruchomości, tj. na 31 sierpnia 2010 r. Sporządzając operat biegła ustaliła prawidłowo, że w dniu wejścia w życie planu miejscowego z 2007 roku przedmiotowa nieruchomość była oznaczona w ewidencji gruntów jako - grunty orne, pastwiska trwałe, lasy, grunty zadrzewione i zakrzewione, nieużytki. Zgodnie z zapisami Studium znajdowała się w strefie leśnej/dolesień. Zasadnie biegła, a za nią organy, przyjęła również, że działka ta (wbrew stanowisku skarżącej) nie stanowiła w chwili uchwalania planu terenu górniczego. Z dokumentów zgromadzonych w sprawie wynika bowiem jednoznacznie, że tylko w roku 2003 (a więc wtedy, gdy obowiązywał jeszcze plan miejscowy z 1992 roku, który dopuszczał na tym terenie pobór kruszyw budowlanych w małej skali dla indywidualnych potrzeb) została wydana M. G. decyzja z dnia 9 stycznia 2003 roku, nr [..] - koncesja obejmująca jedynie poszukiwanie i rozpoznawanie złoża kruszywa naturalnego na powierzchni ok. 1,9ha i rocznym wydobyciu nieprzekraczającym 20.000m3, na okres 1 roku (w aktach administracyjnych organu I instancji). Brak jest jakichkolwiek dokumentów, które potwierdzałyby późniejsze, legalne wykorzystywanie tej nieruchomości na tego typu cele, a z dokumentów dotyczących prowadzenia przez M. G. działalności gospodarczej wynika, że od 13 lutego 2006 roku prowadził on działalność gospodarczą niepowiązaną w jakikolwiek sposób z wydobyciem kruszyw (vide zaświadczenia z ewidencji działalności gospodarczej z 13 lutego 2006 roku i 31 maja 2010 roku k. 39 i 40 akt administracyjnych organu I instancji). Zgodnie z art. 152 u.g.n., sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości (ust. 1); wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich (ust. 2); przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości (ust. 3 zd. 1). W niniejszej sprawie biegła wyceniła nieruchomość: według przeznaczenia w nieobowiązującym planie miejscowym z 1992 roku, według faktycznego sposobu użytkowania działki (wzięła przy tym pod uwagę zapisy Studium) i według przeznaczenia ustalonego w planie miejscowym z 2007 roku. Z operatu wynika, że określając wartość rynkową działki gruntu według stanu przed uchwaleniem planu miejscowego z 2007 r. ze względu na brak transakcji porównawczych nie było możliwe zastosowanie podejścia porównawczego, stąd zastosowała podejście dochodowe - metodę zysku, technikę dyskontowania strumieni pieniężnych. Przypomnieć należy, że zgodnie z cytowanym już art. 154 u.g.n., to rzeczoznawca majątkowy dokonuje wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (ust. 1); w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu (ust. 2); w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości (ust. 3). Zasadnie zatem biegła, ustalając wartość nieruchomości sprzed uchwalenia planu miejscowego z 2007 roku uwzględniła także zapisy Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy, uchwalonego uchwałą nr XVII/123/2000 Rady Gminy z dnia 1 grudnia 2000 roku. Zastosowane przez biegłą podejście dochodowe polega na określaniu wartości nieruchomości przy założeniu, że jej nabywca zapłaci za nią cenę, której wysokość uzależni od przewidywanego dochodu, jaki uzyska z nieruchomości. Stosuje się je przy wycenie nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód (art. 153 ust. 2 u.g.n.). Przy stosowaniu podejścia dochodowego konieczna jest znajomość dochodu uzyskiwanego lub możliwego do uzyskania z czynszów i z innych dochodów z nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny oraz z nieruchomości podobnych (§ 6 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). W podejściu dochodowym metodę zysków stosuje się przy określaniu wartości nieruchomości przynoszących lub mogących przynosić dochód, którego wysokości nie można ustalić w sposób, o którym mowa w § 7 ust. 2 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości; dochód ten odpowiada udziałowi właściciela nieruchomości w dochodach osiąganych z działalności prowadzonej na nieruchomości stanowiącej przedmiot wyceny i na nieruchomościach podobnych (§ 7 ust. 3 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Zgodnie z § 8 cytowanego rozporządzenia, biegła zastosowała metodę zysków przy użyciu techniki dyskontowania strumieni dochodów. Sporządzając operat w tej sprawie biegła prawidłowo zastosowała również § 47 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, przy określaniu wartości przedmiotowej nieruchomości uwzględniła bowiem wartość złoża. Z operatu wynika, że dla potrzeb wyceny rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych ze złożami kopalin o różnym stopniu wydobycia oraz nieruchomości gruntowych przeznaczonych do rekultywacji, a więc ze złożem wyeksploatowanym, sprzedanych na obszarze województwa (tabela na str. 14 - 15 operatu). Jak wyjaśniła biegła w piśmie z dnia 2 grudnia 2015 roku (k. 23 – 47 akt organu II instancji), przedstawione w tej tabeli transakcje dotyczyły zarówno nieruchomości z udokumentowanym złożem, jak i ze złożem nieudokumentowanym oraz ze złożem wyeksploatowanym. Nie można zatem (jak uczyniła to skarżąca) sugerować się ceną średnią wyznaczoną z tego zbioru, gdyż zbiór ten jest zróżnicowany i niejednorodny. Logicznie przy tym biegła wskazała, że przedstawienie w tabeli wszystkich transakcji zawartych na rynku miało na celu zobrazowanie w jak dużym stopniu na cenę nieruchomości wpływa fakt, iż złoże jest udokumentowane i znana jest ilość i rodzaj kopaliny możliwej do wydobycie. Tam gdzie złoże jest nieudokumentowane istnieje wysokie ryzyko, iż złoże posiada mały zasób kopalin lub jego wydobycie jest nieopłacalne, zatem za wysokim ryzykiem uzyskiwania przyszłych dochodów idzie niska cena nieruchomości. Najniższe zaś ceny uzyskiwały nieruchomości, gdzie złoże zostało już w części lub całkowicie wyeksploatowane. W operacie w tabelach przedstawiono szczegółowe opisy nieruchomości sprzedawanych na rynku, spośród których biegła wybrała trzy nieruchomości, które uznała za podobne do nieruchomości z udokumentowanym złożem kopalin (str. 22 operatu) oraz nieruchomości, które uznała za podobne do nieruchomości z wyeksploatowanym złożem kopalin (str. 29 operatu). Biegła wyjaśniła, że pozostałe nieruchomości sprzedane na rynku nie mogły stanowić obiektów podobnych ze względu na parametry szczególnie lub brak udokumentowania złoża - do daty sprzedaży nie przeprowadzono badań geologicznych i nie znane były nawet szacunkowe parametry kopalin. W operacie na stronie 25. w tabeli biegła przedstawiła zasoby bilansowe złoża wycenianego oraz złóż znajdujących się na nieruchomościach przyjętych do porównania. Do porównania przyjęła nieruchomości ze złożem kopalin położone na obszarze oznaczonym jako teren eksploatacji kruszywa zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Ponieważ analizowała nieruchomości sprzedawane w okresie od stycznia 2007 roku do grudnia 2010 roku, prawidłowo przy tym powołała się na obowiązujące w tym okresie przepisy art. 15 i art. 16 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze (Dz. U. z 2005 r., nr 228, poz. 1947 ze zm.), zgodnie z którymi koncesji wymaga działalność gospodarcza w zakresie wydobywania kopalin ze złóż; udzielenie koncesji na tę działalność co do zasady wymaga uzgodnienia z właściwym wójtem, burmistrzem albo prezydentem miasta, którego dokonuje organ na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a w przypadku jego braku - na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Biegła zasadnie wskazała, iż z ww. przepisów wynika, że wójt, burmistrz albo prezydent miasta może uzgodnić wydanie koncesji nie tylko na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, ale również na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dlatego, ze względu na brak na badanym rynku transakcji, które dotyczyłyby sprzedaży nieruchomości ze złożem kopalin położonych na terenie objętym planem miejscowym, do porównania przyjęła nieruchomości ze złożem kopalin położone na obszarze oznaczone jako teren eksploatacji kruszywa zgodnie z zapisami studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy. Dodatkowo biegła w piśmie z dnia 2 grudnia 2015 r. (k. 23 – 47 akt organu II instancji) szczegółowo scharakteryzowała nieruchomości przyjęte do porównania. Wskazała także, na jakiej podstawie ustaliła zasoby bilansowe nieruchomości podlegającej wycenie. Przypomniała, że w operacie szacunkowym na stronie 25. w tabeli przedstawiła zasoby bilansowe złoża wycenianego oraz złóż znajdujących się na nieruchomościach przyjętych do porównania. Określając zasoby bilansowe złoża wycenianego, biegła wzięła pod uwagę, że w decyzji [..] z dnia 29 maja 2009 r. o środowiskowych uwarunkowaniach realizacji przedsięwzięcia polegającego na uruchomieniu kopalni kruszywa naturalnego "[...]" na przedmiotowej działce przyjęto, że zgodnie z dokumentacją geologiczną złoża, według stanu na dzień 31 grudnia 2003 r., zasoby bilansowe wynosiły 152,2 tyś. ton kruszywa. W dacie od dnia 31 grudnia 2003 r. do dnia sprzedaży nieruchomości udzielona została koncesja nr [..] z dnia 9 stycznia 2003 r. na poszukiwanie i rozpoznawanie złoża kruszywa naturalnego "[..]" dla celów budownictwa ogólnego o rocznym wydobyciu nie przekraczającym 20.000 m3 na czas oznaczony 1 roku. Zasadnie zatem biegła przyjęła, że zasoby bilansowe przedmiotowego złoża, nawet w przypadku wydobycia wspomnianych 20.000 m3, nie zmieniły się zasadniczo. Dlatego biegła uznała, że zmiana ta w przypadku jej zaistnienia nie wpływa na określoną wartość nieruchomości. Odnośnie nieruchomości porównawczej nr 1, zasoby bilansowe biegła ustaliła na podstawie danych zawartych w akcie notarialnym nabycia nieruchomości Rep. A. nr [..] z dnia 26 czerwca 2010 r. Zasoby bilansowe nieruchomości porównawczej nr 2 ustalone zostały na podstawie decyzji - koncesji wydanej nabywcy nieruchomości dnia 8 maja 2013 r., nr [..].; złoże udokumentowane zostało w dokumentacji geologicznej. Natomiast zasoby bilansowe nieruchomości porównawczej nr 3 biegła ustaliła na podstawie decyzji - koncesji wydanej nabywcy nieruchomości dnia 19 lutego 2010 r., nr [..]; złoże udokumentowane zostało w dokumentacji geologicznej. Dodatkowo biegła zamieściła w tabeli załączonej do pisma z dnia 2 grudnia 2015 roku szczegółowe obliczenia dotyczące określenia cech wpływających na wartość, wagę cech oraz wartość rynkową wycenianej nieruchomości po wejściu w życie nowego planu miejscowego z 2007 roku, którą wyliczyła na kwotę 689.741,00 zł. Biegła wyjaśniła również w piśmie z dnia 19 marca 2015 roku, że analizowała transakcje sprzedaży nieruchomości z województwa, ponieważ nieruchomości posiadające złoża kopalin stanowią nieruchomości o ponadregionalnym znaczeniu, lokalizacja na terenie danej gminy czy powiatu nie ma dużego znaczenia dla ceny uzyskiwanej na rynku, największe znaczenie ma zasób i rodzaj kopaliny. W pewnym stopniu znaczenie ma lokalizacja względem głównych dróg dojazdowym, dzięki czemu zapewniony jest danemu przedsiębiorstwu dostęp do rynków krajowych. Żadnego zaś znaczenia nie ma położenie w pasie nadmorskim, gdyż taka lokalizacja nie ma wpływu na prowadzenie działalności w zakresie wydobywania kopalin. Dodała także, iż różnice w powierzchni i wielkości zasobu działki wycenianej, jak i przyjętych do porównania nieruchomości, skorygowała w tabeli obliczeniowej na stronie 25. operatu szacunkowego. Wbrew zarzutom skarżącej, biegła nie przyjęła do wyceny - jako podobnej - nieruchomości sprzedanej w 2014 roku. Nie potwierdza tego treść operatu, w szczególności opis nieruchomości zawarty w tabeli k. 14 – 15 operatu, zawierający daty poszczególnych transakcji. Stosując podejście dochodowe biegła określiła premie za ryzyko rynkowe dla stanu nieruchomości według przeznaczenia po uchwaleniu planu miejscowego (6%), według faktycznego sposobu użytkowania działki (8%) i według planu miejscowego nieobowiązującego z 1992 roku (13%) oraz wartość rezydualną (110.358,00 zł.). Wyliczenia zostały szczegółowo opisane i przedstawione na stronach 27 - 33 operatu. Na tej podstawie biegła wyliczyła wartość nieruchomości według faktycznego sposobu użytkowania - na kwotę 659.019,00 zł oraz według stanu uwzględniającego przeznaczenie nieruchomości w planie miejscowym z 1992 roku na kwotę 591.241 zł. W ocenie Sądu poprawnie organy uznały, że brak jest podstaw aby weryfikowały (jak tego chciała skarżąca) prawidłowość ustalenia przez biegłą wysokości premii za ryzyko rynkowe w operacie, ponieważ ten element wyceny niewątpliwie należy do wiadomości specjalnych. Jak natomiast słusznie wyjaśnił Naczelny Sąd Administracyjny w wyroku z dnia 16 września 2016 r., sygn. I OSK 2938/14 (LEX nr 2143019), operat szacunkowy, jako opinia biegłego w rozumieniu art. 84 § 1 k.p.a., stanowi sformalizowaną prawnie opinię rzeczoznawcy majątkowego, wydawaną w zakresie posiadanych przez niego wiadomości specjalnych. Ocena operatu szacunkowego przez organ administracji (podobnie jak i przez Sąd) nie jest więc możliwa w takim zakresie, w jakim miałaby dotyczyć wiadomości specjalnych. Treść operatu szacunkowego sporządzonego w niniejszej sprawie oraz wyjaśnień biegłej zawartych w jej pismach z 22 grudnia 2014 roku oraz 19 marca 2015 roku i 2 grudnia 2015 roku potwierdzają, że w wyniku uchwalenia planu miejscowego z 2007 r. nastąpił wzrost wartości nieruchomości skarżącej. Zapisy planu miejscowego z 2007 roku umożliwiają bowiem właścicielowi tej nieruchomości prowadzenie zakładu górniczego nie tylko dla potrzeb indywidualnych, ale przede wszystkim gospodarczych. Przed uchwaleniem planu miejscowego z 2007 r. właściciel przedmiotowej nieruchomości nie miał możliwości uzyskania koncesji na wydobycie złoża kopalin dla potrzeb gospodarczych z uwagi na brak planu miejscowego i zapisy obowiązującego Studium, które teren ten określało jak teren leśny/dolesienia (vide cytowane powyżej przepisy art. 15 i art. 16 ustawy z dnia 4 lutego 1994 r. Prawo geologiczne i górnicze). Biegła wyjaśniła przy tym w operacie, że ryzyko inwestowania w taką nieruchomość jest większe niż w przypadku inwestowania w nieruchomość położoną na terenie objętym zapisami planu miejscowego z 2007 r. Podkreśliła też, że największy stopień ryzyka związany jest z inwestycją w nieruchomość ze złożem kopalin, która jednak położona jest na terenie, dla którego plan miejscowy zakazuje wydobycia kopaliny na szerszą skalę, jedynie dla celów własnych (tak jak to stanowił plan miejscowy z 1992 roku). Taka nieruchomość ma bowiem niski potencjał gospodarczy. Ta ocena biegłej ma cechy wiedzy specjalnej, a zatem - jak już wskazano powyżej, nie podlega weryfikacji organów i Sądu. Z operatu szacunkowego wynika, że wzrost wartości nieruchomości w niniejszym przypadku został określony jako różnica między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu planu miejscowego z 2007 r. a jej wartością określoną przy uwzględnieniu faktycznego wykorzystania nieruchomości przed jego uchwaleniem (wartość nieruchomości wyższa, niż ustalona według przeznaczenia w planie miejscowym z 1992 roku). Różnica ta wynosi 30.722 zł. Należy przy tym jeszcze raz podkreślić, że - wbrew twierdzeniom skarżącej, ani przed uchwaleniem planu miejscowego z 2007 roku, ani też w planie miejscowym z 1992 roku, przeznaczenie wycenianej nieruchomości nie było takie samo, jak w nowym planie miejscowym z 2007 roku. Powoływanie się zatem na wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. P 58/08, było w tej sprawie nieuzasadnione. Niezasadny był także zarzut naruszenia art. 87 ust. 3a u.p.z.p. Biegła dokonała bowiem wyceny wartości nieruchomości według przeznaczenia jej w planie miejscowym z 1992 r., jednak wartość ta jest niższa niż wartość nieruchomości określona przy uwzględnieniu faktycznego sposobu jej wykorzystywania po utracie mocy tego planu. Organy prawidłowo uznały, że sporządzony na użytek niniejszej sprawy operat szacunkowy jest rzetelny i zgodny z przepisami ustaw – u.p.z.p. i u.g.n. oraz rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości. Rzeczoznawca - dokonując wyceny przedmiotowej nieruchomości, uwzględnił jej cechy, w tym istniejące złoże kopalin, a kompletując bazę nieruchomości porównawczych wyszukał nieruchomości jak najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej. W operacie i pismach złożonych w sprawie rzeczoznawca przedstawił szczegółowy opis nieruchomości przyjętych do wyceny, uzasadnił ich wybór, a także szczegółowo przedstawił sposób dokonanej wyceny. W operacie rzeczoznawca zawarł wszelkie wymagane informacje na temat przedmiotu i zakresu wyceny, celu wyceny, podstawy formalnej i prawnej, z uwzględnieniem wskazania źródeł informacji o nieruchomościach, opisał dokładnie stan prawny nieruchomości, zawarł opis wycenianej nieruchomości według stanu przed i po uchwaleniu planu miejscowego z 2007 roku, a także według jej stanu ustalonego z uwzględnieniem jej przeznaczenia w planie miejscowym z 1992 roku. Wskazał także podstawę i zastosowane podejście i metodę wyceny, przeprowadził analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie wyceny, określił założenia przyjęte do wyceny, wybór i opis nieruchomości. W rezultacie wszystkich dokonanych czynności, przedstawił wynik wyceny wraz z uzasadnieniem. Odnośnie podnoszonych w sprawie zarzutów dotyczących kwestionowania przyjętych do porównania nieruchomości biegła wyjaśniła w piśmie z dnia 2 grudnia 2015 r., że analizowała transakcje sprzedaży nieruchomości gruntowych niezabudowanych ze złożami kopalin o różnym stopniu wydobycia oraz przeznaczonych do rekultywacji, sprzedanych na obszarze województwa, spośród których wybrała te nieruchomości, dla których znane były cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Biegła wskazała, że transakcje z tabeli na str.14 - 15 operatu dotyczą zarówno nieruchomości z udokumentowanym złożem, ze złożem nieudokumentowanym oraz ze złożem wyeksploatowanym, dlatego też nie można sugerować się ceną średnią wyznaczoną ze zbioru, gdyż zbiór jest zróżnicowany i niejednorodny. Przedstawienie zaś w tabeli wszystkich transakcji zawartych na rynku miało na celu zobrazowanie w jak dużym stopniu na cenę nieruchomości wpływa fakt, że złoże jest udokumentowane i znana jest ilość i rodzaj kopaliny możliwej do wydobycia. Tam, gdzie złoże jest nieudokumentowane istnieje wysokie ryzyko, że złoże posiada mały zasób kopalin lub jego wydobycie jest nieopłacalne, zatem za wysokim ryzykiem uzyskiwania przyszłych dochodów idzie niska cena nieruchomości. Najniższe ceny uzyskiwały nieruchomości, gdzie złoże zostało już w części lub całkowicie wyeksploatowane. Prawidłowo zatem Kolegium przyjęło, że nie ma podstaw do kwestionowania dokonanego przez biegłą wyboru nieruchomości porównawczych, które uznała jako najbardziej podobne do nieruchomości wycenianej, podając szczegółowe dane w operacie. Reasumując Sąd uznał, że organy zasadnie uznały, iż sporządzony w tej sprawie operat szacunkowy nie tylko spełnia warunki formalne, ale także jest logiczny, zupełny i uzasadnia w sposób prawidłowy przyjętą przez rzeczoznawcę metodę pracy i wnioski w nim zawarte. Nie było zatem podstaw aby w tej sprawie powoływać kolejnego biegłego rzeczoznawcę majątkowego. W niniejszej sprawie brak było także podstaw aby uznać, że dla zbadania wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości należy, tak jak chciała skarżąca, dopuścić dowód z opinii biegłego z zakresu ekonomii. Należycie Kolegium wyjaśniło w zaskarżonej decyzji, że w świetle przepisów art. 150 ust 1 pkt 1 i ust. 5, art. 152 ust. 2 oraz art. 154 ust. 1 u.g.n., w przedmiotowym postępowaniu określenia wartości nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, który posiada wiadomości specjalne odnośnie szacowania nieruchomości, w tym określenia wartości nieruchomości w podejściu dochodowym za pomocą przewidzianych przepisami ustawy i rozporządzenia metod i technik. W przeprowadzonym postępowaniu wycena wartości nieruchomości nie wykraczała zatem poza zakres fachowej wiedzy rzeczoznawcy majątkowego, dlatego też prawidłowo organy odmówiły przeprowadzenia ww. dowodu zawnioskowanego przez skarżącą, jak również odmówiły wystąpienia do aktualnego właściciela działki nr [...] o podanie informacji o wysokości jego dochodów z tytułu eksploatacji złoża piasku. Jak bowiem słusznie wyjaśniła biegła, a za nią Kolegium, dochody uzyskiwane aktualnie z nieruchomości nie mogły stanowić podstawy do dokonanej w tej sprawie wyceny, gdyż w przedmiotowej sprawie wartość nieruchomości jest określana na dzień 31 sierpnia 2010 r. (vide art. 37 ust. 1 u.p.z.p.). Nadto, jak wynika z wyjaśnień rzeczoznawcy majątkowego, biegła nie mogła oprzeć wyceny na danych pochodzących tylko od jednego inwestora, gdyż nie odzwierciedlają one zachowań całego rynku badanego w wycenie, taka wartość nie stanowiłaby zatem wartości rynkowej, a jedynie wartość indywidualną dla założeń i potrzeb jednego inwestora. Jedynie na marginesie można dodać, że sporządzająca operat szacunkowy w tej sprawie biegła – uprawniony rzeczoznawca majątkowy, jak wynika z dokumentów załączonych do jej pisma z 2 grudnia 2015 roku, ukończyła studia podyplomowe z metod wyceny przedsiębiorstwa, specjalistyczne szkolenia z: podejścia dochodowego w wycenie nieruchomości komercyjnych, wprowadzenia do wyceny przedsiębiorstw i wyceny przedsiębiorstw, a także seminarium z wyceny nieruchomości komercyjnych oraz specyfiki wyceny nieruchomości komercyjnych i rolnych. Nie budzi zatem wątpliwości Sądu, że dysponowała wiedzą specjalną konieczną do sporządzenia wyceny w tej sprawie. W tej sytuacji podnoszony w sprawie przez skarżącą zarzut naruszenia art. 78 k.p.a. należało uznać za chybiony. Za niezasadne Sąd uznał również zawarte w odwołaniu i skardze zarzuty istotnego naruszenia przepisów art. 10, art. 11, art. 81 oraz art. 107 § 3 k.p.a. Dowodem, że w niniejszej sprawie nastąpił wzrost wartości nieruchomości na skutek uchwalenia planu miejscowego z 2007 r. jest operat szacunkowy sporządzony przez osobę mającą uprawnienia w zakresie szacowania nieruchomości, który – jak to wykazano powyżej, został prawidłowo oceniony przez organy i uznany za wiarygodny dowód w sprawie. Strona skarżąca miała możliwość czynnego udziału w postępowaniu, z czego skorzystała – składając liczne pisma procesowe, oraz zapoznała się z operatem szacunkowym stanowiącym podstawowy dowód w sprawie. W związku z podniesionymi przez nią w toku postępowania administracyjnego zarzutami odnośnie sporządzonego operatu, biegła udzieliła szczegółowych, dodatkowych wyjaśnień w pismach z 22 grudnia 2014 r. i 19 marca 2015 r., a także 2 grudnia 2015 r. Strona skarżąca miała możliwość wypowiedzenia się w sprawie zgromadzonego materiału dowodowego tj. operatu szacunkowego oraz zawartych w ww. pismach wyjaśnień biegłej, ponieważ w troku postępowania odwoławczego Kolegium – zgodnie z art. 10 k.p.a. – zawiadomieniem z dnia 10 grudnia 2015 roku, powiadomiło jej pełnomocnika o zgromadzeniu całego materiału dowodowego w sprawie i zakreśliło mu termin, w którym mógł się wypowiedzieć odnośnie tego materiału. Pełnomocnik skarżącej z tej możliwości nie skorzystał. Również w toku postępowania przed organem I instancji zapewniono skarżącej możliwość zapoznania się zarówno z operatem szacunkowym, jak i wyjaśnieniami biegłej z dnia 22 grudnia 2014 roku. Organ I instancji nie umożliwił jej jedynie zapoznania się z pismem biegłej z dnia 19 marca 2015 roku, jednak uchybienie to nie miało wpływu na wynik sprawy, ponieważ skarżąca złożyła skutecznie odwołanie, a następnie, w toku postępowania odwoławczego, Kolegium umożliwiło jej zapoznanie się zarówno z tym pismem, jak i z kolejnym pismem biegłej z dnia 2 grudnia 2015 roku, zawierającym wyjaśnienia. Jak wskazano powyżej, skarżąca z tej możliwości nie skorzystała. Zasadnie zatem Kolegium przyjęło w zaskarżonej decyzji, że niezapoznanie strony przez organ I instancji z odpowiedzią biegłej z dnia 19 marca 2015 r. nie stanowiło naruszenia przepisów postępowania mogącego mieć wpływ na rozstrzygnięcie sprawy. Podobnie rzecz się ma z niepoinformowaniem skarżącej - przed wydaniem decyzji przez organ I instancji, o nieuwzględnieniu jej wniosków dowodowych dotyczących: powołania kolejnego biegłego rzeczoznawcy i biegłego ekonomisty oraz wystąpienia do aktualnego właściciela działki nr [..] o podanie informacji o wysokości jego dochodów z tytułu eksploatacji złoża piasku, skoro Sąd – tak jak organy uznał, że przeprowadzenie tych dowodów nie było konieczne dla prawidłowego wyjaśnienia przedmiotowej sprawy. Podkreślić przy tym jeszcze raz należy, że na etapie postępowania odwoławczego strona skarżąca miała możliwość zapoznaniem się z całym materiałem dowodowym zgromadzonym w tej sprawie, z czego nie skorzystała. Wiedziała także o tym, że organy nie przeprowadzą zawnioskowanych przez nią dowodów, wskazanych powyżej. Analiza treść wydanych w sprawie decyzji pozwala nadto, w ocenie Sądu uznać, że sporządzono je z zachowaniem wymogów art. 107 § 3 k.p.a. Organy uzasadniły bowiem swoje rozstrzygnięcia, wskazując prawidłowo ich podstawę prawną, przedstawiając ustalony w sprawie stan faktyczny i analizując zebrany w sprawie materiał dowodowy oraz wnioski strony skarżącej. Skoro w niniejszej sprawie prawidłowo organy ustaliły, posługując się wiarygodnym dowodem w postaci operatu szacunkowego, że na skutek uchwalenia planu miejscowego z 2007 r. nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości i nieruchomość została sprzedana przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego planu miejscowego, to należało przyjąć, że organy prawidłowo uznały, że zaistniały podstawy do ustalenia opłaty planistycznej, która w niniejszej sprawie - przy uwzględnieniu stawki procentowej określonej w planie miejscowym z 2007 r., tj. 25%, wynosi 7680,50 zł. Mając powyższe na uwadze Wojewódzki Sąd Administracyjny uznał skargę za niezasadną i z tej przyczyny - na podstawie art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2016 r., poz. 718 ze zm.) – ją oddalił.