II SA/Gd 192/12

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędziowie: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Protokolant: Starszy Sekretarz Sądowy Agnieszka Szczepkowska po rozpoznaniu w dniu 20 czerwca 2012 r. na rozprawie sprawy ze skargi B. B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 3 lutego 2012 r., nr [...] w przedmiocie opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości oddala skargę. Decyzją z dnia 10 marca 2011 r., nr [[...]], wydaną na podstawie art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1 i 5 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej jako ustawa), Burmistrz P. ustalił B. B. wysokość opłaty jednorazowej w kwocie 15.895,50 zł na rzecz Gminy Miejskiej P. z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w P. przy ul. G., obejmującej działkę nr [[...]], obręb nr [[...]], o powierzchni 1784 mkw., w związku z uchwaleniem na przedmiotowy teren miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. uchwałą Rady Miasta P. z dnia 25 sierpnia 2004 r., nr [[...]]. W uzasadnieniu decyzji organ I instancji stwierdził, że aktem notarialnym z dnia 18 lutego 2008 r. B. B. sprzedał przedmiotową nieruchomość. Zgodnie z obowiązującym miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego miasta P. zatwierdzonym ww. uchwalą Rady Miasta P. nieruchomość położona jest w strefach oznaczonych symbolami: MNU4 - przeznaczenie terenów na zabudowę mieszkaniowo - usługową oraz KDD - ulica dojazdowa. Zgodnie z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego "[[...]]" zatwierdzonym uchwałą Rady Miasta P. z dnia 9 czerwca 1993 r., który utracił moc dnia 31 grudnia 2003 r., działka nr [[...]] położona była na terenie oznaczonym E.P1 - strefa produkcyjno - usługowa - strefa istniejących obiektów i urządzeń o funkcjach: przemysłowej, usługowej, składów, baz, urządzeń komunikacji samochodowej. W okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do 18 listopada 2004 r. na przedmiotowym terenie nie obowiązywał plan zagospodarowania przestrzennego w związku z czym, przy określaniu wartości nieruchomości wzięto faktyczny sposób wykorzystywania nieruchomości. W tym okresie nieruchomość była faktycznie wykorzystywana jako nieruchomość zabudowana budynkiem magazynowo - produkcyjnym z częścią biurowo - socjalną. W sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego operacie szacunkowym z dnia 15 grudnia 2010 r. uwzględniono sposób faktycznego wykorzystania nieruchomości mający miejsce przed uchwaleniem nowego planu. W okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia 18 listopada 2004 r. nieruchomość gruntowa była faktycznie wykorzystywana jako nieruchomość zabudowana budynkiem magazynowo-produkcyjnym z częścią biurowo - socjalną dlatego wartość nieruchomości według przeznaczenia przed zmianą planu miejscowego została określona na podstawie analizy cen nieruchomości przeznaczonych jako tereny produkcyjno - usługowe. Z operatu szacunkowego sporządzonego wynika, że wartość działki nr [[...]] przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 177.722 zł natomiast wartość tej działki po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego wynosiła 230.707 zł. Różnica wartości działek wynosi 52.985 zł. Obowiązujący plan miejscowy ustala dla strefy o symbolu MNU4, w której znajduje się przedmiotowa nieruchomość, stawkę procentową w celu naliczenia opłaty na rzecz Gminy Miejskiej P. w wysokości 30% wzrostu wartości nieruchomości. Rzeczoznawca majątkowy w wyjaśnieniach do treści operatu wyjaśnił, że wycena przedmiotowej nieruchomości, zarówno przed zmianą planu miejscowego jak i po zmianie planu miejscowego, została wykonana na podstawie analizy transakcji kupna sprzedaży nieruchomości gruntowych z terenu miasta P., które miały miejsce w okresie od lutego 2006 roku do lutego 2008 roku. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględniono (zgodnie z art. 134 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami): rodzaj nieruchomości, jej położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie w planie miejscowym, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan zagospodarowania oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. O cenie i wartości nieruchomości nie decyduje tylko wielkość jej powierzchni, również inne atrybuty - a głównym z nich jest lokalizacja nieruchomości. Przyjęte do porównania nieruchomości zlokalizowane były na terenie miasta P., były niezabudowane, przeznaczone w planie miejscowym pod zabudowę produkcyjno–usługową i mieszkaniowo-usługową. Zgodnie ze stanowiskiem rzeczoznawcy, w operacie szacunkowym nie podaje się dokładnych danych z aktów notarialnych sprzedaży nieruchomości dotyczących numerów działek, numerów ksiąg wieczystych, stron transakcji. Rzeczoznawca wyjaśnił, że sposób wykorzystania nieruchomości oparty jest na dokumentach, wizji lokalnej, a dodatkowo poparty jest pisemnymi wypowiedziami strony w pismach z dnia 12 listopada 2009 r. i z dnia 21 listopada 2009 r. Zdaniem organu I instancji brak jest dowodów na inny faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowej nieruchomości przed uchwaleniem nowego planu miejscowego, niż przedstawiony przez rzeczoznawcę majątkowego w operacie szacunkowym. W związku z powyższym uznać należy za udowodniony sposób faktycznego wykorzystania nieruchomości opisany w operacie szacunkowym, poparty oświadczeniami strony. W odwołaniu od powyższej decyzji B. B. wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji wskazując, że w związku z zaistniałą zmiana planu zagospodarowania przestrzennego utracił możliwość dalszego prowadzenia działalności o charakterze, do którego przystosowana była jego nieruchomość. Zarzucił naruszenie art. 37 ust. 4 ustawy, gdyż wydanie decyzji po trzyletnim terminie od otrzymania aktu notarialnego nie jest działaniem bez zbędnej zwłoki. Strona - w świetle wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r. (sygn. akt P 58/08) - kwestionuje także ustalenia dotyczące rzeczywistego wykorzystywania wycenianej nieruchomości, twierdząc, że przedmiotowa nieruchomość była de facto wykorzystywana do celów mieszkaniowych i zmiana planu zagospodarowania przestrzennego nie zmieniła tego faktu, a dopiero dokonane w roku 2006 nakłady konieczne, zmieniające przeznaczenie części mieszkaniowej na biurowo-usługową. Ponadto skarżący zakwestionował prawidłowość operatu szacunkowego, tak w zakresie przyjęcia założenia, że wyceniana nieruchomość była wykorzystywana w okresie od 1 stycznia 2004 r. do dnia 18 listopada 2004 r. jako teren usługowy z zabudowaniem magazynowo-produkcyjnym, jak też w zakresie samej wyceny (doboru nieruchomości porównawczych). W odniesieniu do ustaleń biegłego co do wartości nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego podniósł, że skoro rzeczoznawca do wyceny przyjmuje nieruchomości o powierzchni zbliżonej do nieruchomości wycenianej, które zostały sprzedane za cenę około 220.000 zł, to bezzasadnie odmawia przyjęcia takiej ceny dla przedmiotowej działki. Zdaniem skarżącego wartość wycenianej działki przed zmianą planu wynosiła około 230.000 zł. Skarżący wskazał ponadto, że skoro działka o zbliżonej powierzchni, porównywalnej lokalizacji, położeniu i przeznaczeniu została sprzedana za sumę 145.000 zł., to wartość przedmiotowej działki wyceniona aż na kwotę 230.000 zł, jest nieprawidłowa. W ocenie skarżącego rzeczoznawca majątkowy, a w konsekwencji organ, w sposób dowolny dobiera i wybiera nieruchomości, wg niezrozumiałego i nieprzejrzystego klucza. Decyzją z dnia 3 lutego 2012 r., nr [[...]], wydaną na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. oraz art. 36 ust. 4, art. 37 ust. 1, ust. 3-6 i ust. 11 ustawy, Samorządowe Kolegium Odwoławcze utrzymało zaskarżoną decyzję w mocy. Wskazując na treść art. 36 ust. 4 oraz art. 37 ust. 1, 3, 4 i 6 ustawy Kolegium podniosło, że możliwość pobrania przedmiotowej opłaty (tzw. renty planistycznej) zależna jest od zaistnienia dwóch przesłanek: 1. wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, 2. zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu. W ocenie Kolegium zbycie przedmiotowej nieruchomości nastąpiło przed upływem 5 letniego terminu, od dnia wejścia w życie "nowego" planu zagospodarowania przestrzennego, a zatem zasadnym było wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości związanej z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego i przeprowadzenie w jego ramach postępowania wyjaśniającego mającego na celu stwierdzenie, czy w wyniku uchwalenia ww. planu nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości. Odnosząc się do zarzutu "opieszałości" w rozpoznaniu i rozstrzygnięciu przez organ I instancji przedmiotowej sprawy Kolegium stwierdziło, że wydanie decyzji po ponad 3-letnim terminie od dnia zbycia przedmiotowej nieruchomości nie może stanowić podstawy do uchylenia decyzji. W rozpoznawanej sprawie - z uwagi na fakt braku "ciągłości planistycznej" - wyjaśnienia wymagało ustalenie okoliczności faktycznego sposobu wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości przed jego uchwaleniem. Na mocy uprzednio obowiązującego miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta P. (uchwala Rady Miasta P. z dnia 9 czerwca 1993 r.), który obowiązywał do dnia 1 stycznia 2004 r., teren przedmiotowej nieruchomości przeznaczony był "jako strefa produkcyjno-usługowa - strefa istniejących obiektów i urządzeń o funkcjach: przemysłowej, usługowej, składów, baz, urządzeń komunikacji samochodowej". Kolegium wskazało, że zgodnie z art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. W ocenie Kolegium, z pism procesowych skarżącego składanych w trakcie całego postępowania wywnioskować można, że wyceniana działka wykorzystywana była w celach prowadzonej działalności gospodarczej, zgodnie z ustaleniami miejscowego planu ogólnego zagospodarowania przestrzennego miasta P. (uchwała Rady Miasta P. z dnia 9 czerwca 1993 r.). Kolegium przytoczyło częściowo treść pisma skarżącego z dnia 12 listopada 2009 r., która w ocenie Kolegium wskazuje, że skarżący de facto wykorzystywał przedmiotową nieruchomość w celach gospodarczych, zgodnie z ustaleniami "pierwotnego" planu zagospodarowania przestrzennego czyli prowadząc sam, bądź dopuszczając przez inne podmioty gospodarcze prowadzenie tam tzw. "usług uciążliwych" związanych z realizacją funkcji przemysłowo-usługowo-składowej. Działalność taka była prowadzona tam ("w zakładzie") do momentu, w którym skarżący dowiedział się od kontrahenta o zmianie przeznaczenia tego terenu w nowo obowiązującym planie zagospodarowania przestrzennego (a więc nie wcześniej niż w 2006 r. gdyż w tym roku skarżący rozpoczął rozmowy związane z wynajmem nieruchomości i zakładu innym podmiotom). Także treść odwołania z dnia 21 grudnia 2009 r. wskazuje, zdaniem Kolegium, że skarżący w okresie przed zmianą planu wykorzystywał przedmiotową nieruchomość nie w celach mieszkaniowych, lecz w celach prowadzenia na niej i w znajdującym się tam "zakładzie" działalności gospodarczej w zakresie dopuszczonych planem zagospodarowania przestrzennego z 1993 r. funkcji. Biorąc powyższe pod uwagę, Kolegium dało wiarę ww. pismom przyjmując, że treść złożonych w nich przez skarżącego oświadczeń wiedzy rzeczywiście odzwierciedla stan faktyczny, czyli wskazuje na przemysłowo-usługowo-składowy sposób faktycznego wykorzystywania nieruchomości w okresie poprzedzającym wejście w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego z 2004 r. Okoliczność tę Kolegium, na podstawie art.80 k.p.a., przyjęło za udowodnioną. Taką też właśnie funkcję nieruchomości związaną z jej faktycznym wykorzystywaniem w okresie przed wejściem w życie nowego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego przyjęła na gruncie operatu szacunkowego biegła, która - jak wynika z jej wyjaśnień złożonych w piśmie z dnia 28 listopada 2011 r. - przyjęła powyższe ustalenie zarówno w oparciu o ww. oświadczenia skarżącego, jak też w oparciu o ustalenia wizji lokalnej dokonanej w dniu 21 października 2009 r. oraz w dniu 14 grudnia 2010 r. Kolegium stwierdziło, że nie neguje twierdzeń skarżącego, jakoby na wycenianej nieruchomości znajdował się wydzielony lokal mieszkalny, jednakże na podstawie całokształtu materiału dowodowego należy bezsprzecznie przyjąć, iż wiodącą (podstawową) funkcją zgodnie z którą przedmiotowa nieruchomość była wykorzystywana w okresie pomiędzy dniem utraty mocy obowiązującej starego planu a dniem wejścia w życie nowego planu, była funkcja związana z prowadzeniem tam przez skarżącego działalności gospodarczej, stanowiąca kontynuację uprzednio obowiązującej na tym terenie funkcji obowiązującej, czyli funkcja usługowo-przemysło-składowa. Ponadto z załączonej do odwołania kopii dowodu osobistego skarżącego nie wynika, by w okresie poprzedzającym wejście w życie nowego planu zagospodarowania przestrzennego był on zameldowany pod adresem wycenianej nieruchomości, co mogłoby uprawdopodabniać realizację tam w tym okresie funkcji mieszkalnej (z kopii dowodu osobistego wynika, że skarżący pod adresem wycenianej nieruchomości zameldowany był do dnia 17 lutego 1995 r.). Zdaniem Kolegium należało uznać za wiarygodne twierdzenia skarżącego wskazujące na gospodarczy, zgodny z ustaleniami starego planu zagospodarowania przestrzennego, sposób wykorzystywania wycenianej nieruchomości, a odmówić wiarygodności późniejszym jego twierdzeniom wskazującym na sposób wykorzystywania wycenianej nieruchomości pozostający w zgodzie z ustaleniami nowego planu zagospodarowania przestrzennego. Kolegium wskazało również na brak podstawy do zastosowania w niniejszej sprawie konsekwencji prawnych wynikających z wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08. Wskazany wyrok nie może zostać uwzględniony przy rozstrzyganiu niniejszej sprawy, gdyż dotyczy innej sytuacji faktyczno-prawnej, aniżeli istniejąca w przedmiotowej sprawie, gdyż przeznaczenie, faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowej nieruchomości w nowym, jak i w starym planie zagospodarowania przestrzennego jest odmienne. Odnosząc się do kwestii wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanej uchwaleniem (zmianą) planu zagospodarowania przestrzennego oraz zgłoszonych w tym zakresie zarzutów skarżącego dotyczących "nieadekwatności" z uwagi na powierzchnię i lokalizację, przyjętych w wycenie nieruchomości zarówno przed, jak i po uchwaleniu planu działek porównawczych Kolegium wskazało, że - jak wynika ze złożonych w tym zakresie wyjaśnień biegłej zawartych w piśmie z dnia 28 listopada 2011 r. "o cenie i wartości nieruchomości nie decyduje tylko wielkość jej powierzchni, lecz również inne atrybuty, a głównym z nich jest lokalizacja nieruchomości. Na cenę jednostkową i wartość nieruchomości ma wpływ nie jedna cecha, jak powierzchnia, lokalizacja ogólna, uzbrojenie terenu, stan zagospodarowania, gdyż cena nieruchomości jest wynikową wszystkich atrybutów nieruchomości, tak dla nieruchomości przedstawionych w bazie danych, jak i dla nieruchomości wycenianej". Biorąc pod uwagę treść sporządzonego w niniejszej sprawie operatu szacunkowego oraz złożone przez biegłą wyjaśnienia Kolegium uznało przedłożony operat szacunkowy za wiarygodny dowód w rozpoznawanej sprawie, przyjmując tym samym, że nastąpił - spowodowany uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - wyliczony przez biegłą wzrost wartości zbytej przez skarżącego nieruchomości. W tej sytuacji - stosując 30% stawkę wynikającą z obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego - należy przyjąć, iż wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości ww. działki, zbytej przez skarżącego w dniu 18 lutego 2008 r. wynosi: 15.895,50 zł. W skardze na powyższą decyzję B. B. zarzucił jej naruszenia art. 36 i art. 37 ustawy poprzez przyjęcie, że przedmiotowa nieruchomość była tylko i wyłącznie nieruchomością przeznaczoną do prowadzonej działalności gospodarczej i była wykorzystywana wyłącznie do takich celów, podczas gdy rzeczywisty stan faktyczny wskazuje, iż na tej nieruchomości skarżący zamieszkiwał wraz z rodziną i wykorzystywał ją do celów mieszkaniowych. W związku z tym operat szacunkowy przygotowany został w oparciu o nieprawdziwe założenie odnośnie przeznaczenia nieruchomości. W uzasadnieniu skargi skarżący podniósł, że Kolegium nie udowodniło oraz nie wskazało podstawy prawnej, z której wynikałoby, iż nieruchomość, która w planie zagospodarowania przestrzennego przewidziana jest pod działalność usługową, nie może być wykorzystywana do celów mieszkaniowych i spełniać takiej roli. Organ pominął okoliczność, że przedmiotowa nieruchomość stanowiła centrum życiowe skarżącego i jego rodziny. Skarżący wskazał, że nigdy nie ukrywał, że obok podstawowej funkcji, jaką byłą rola mieszkania, sporna nieruchomość wykorzystywana była również w ramach prowadzonej przez skarżącego działalności gospodarczej. Kolegium przyjęło za udowodnione tylko i wyłącznie kwestie związane z wykorzystywaniem nieruchomości do działalności gospodarczej, natomiast pominęło fakt wykorzystywania nieruchomości do celów mieszkaniowych, pomimo iż do przyjęcia jednej wersji wystarczyło oświadczenie woli skarżącego, któremu w innym punkcie odmawia się przymiotu wiarygodności. Skarżący podniósł, że dopiero w okresie remontu w 2006 roku nastąpiło przystosowanie części mieszkalnej na pomieszczenia biurowe dla działalności handlowej. Stwierdzenie Kolegium, iż nieruchomość posiadała pomieszczenia biurowe przed 2006 r. jest niezgodne ze stanem faktycznym. W tym zakresie skarżący powołał się na ofertę, umowę z firmą budowlaną, dokumenty finansowe oraz protokoły odbioru prac a także oświadczenia sąsiadów. Projekty przeprowadzonych zmian w budynku wskazują na wiodącą rolę mieszkaniową budynku i zmianę tego stanu dopiero w 2006 roku, gdy dokonano adaptacji lokalu mieszkalnego na pomieszczenia biurowe i magazynowe. Skarżący przyznał, że przedmiotowa nieruchomość była przede wszystkim wykorzystywana do zaspokojenia celów mieszkaniowych skarżącego, a dopiero w drugiej kolejności do celów działalności handlowej. Wyposażenie przeważającej części budynku do 2006 roku wskazywało na jego funkcję mieszkaniową. Podniósł, że od roku 1996, oprócz zamieszkiwania nieruchomości prowadził tylko działalność handlową, zaś część nieruchomości wykorzystywał jako zaplecze magazynowe. Handlem artykułami metalowymi w ramach prowadzonej działalności zajmował się do czasu sprzedaży nieruchomości. Ponieważ, w ocenie skarżącego, nieruchomość mogła być wykorzystywana także do bardziej uciążliwych usług, czy produkcji, szukał kontrahentów zainteresowanych najmem lub nabyciem nieruchomości pod różne profile działalności. Ponadto skarżący zarzucił decyzji niezgodność z wyrokiem Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., sygn. akt P 58/08, wskazując że w przedmiotowej sprawie zaistniała niemalże identyczna sytuacja, jak opisana w orzeczeniu Trybunału. Skarżący zakwestionował również prawidłowość sporządzenia operatu szacunkowego dotyczącego przedmiotowej nieruchomości, podnosząc że rzeczoznawca majątkowy nie przedstawił dowodu na poparcie swojej tezy, że w okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia 18 listopada 2004 r. nieruchomość wykorzystywana była jako teren usługowy z zabudowaniem magazynowo-produkcyjnym. Taka konkluzja stanowi wyłącznie domysły autora operatu szacunkowego. Podniósł, że teren "Osiedla [[...]]" był przedmiotem intensywnych prac inwestycyjnych i budowlanych i już od 2003 roku na obszarze tym zamieszkiwali lokatorzy. Zdaniem skarżącego w decyzji nie wyjaśniono, dlaczego rzeczoznawca majątkowy, przy wycenie nieruchomości, przyjął stawki średnie za 1 mkw. W ocenie skarżącego do rozliczenia powinny być przyjęte tylko i wyłącznie nieruchomości, które powierzchniowo zbliżone były do nieruchomości skarżącego. Działki wskazane w operacie nie są zbliżone do działki zbytej przez skarżącego. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniosło o jej oddalenie podtrzymując dotychczasową argumentację oraz stanowisko zawarte w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Na rozprawie w dniu 20 czerwca 2012 r. skarżący oświadczył, że na nieruchomości położnej przy ul. Z. mieszka z rodziną od około 2000 r. Przeprowadził się tam w okolicach 2000 r. W związku z pracami remontowymi wykonywanymi w obiekcie przy ul. G. w 2006 r., dotyczącymi zmiany pomieszczeń mieszkalnych na użytkowe, nie ubiegał się o żadną decyzję administracyjną, ani tez nie dokonywał żadnego zgłoszenia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga jako bezzasadna podlegała oddaleniu. Zgodnie z art. art.36 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 roku o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. Nr 80, poz. 717 ze zm. – dalej jako ustawa) jeżeli w związku z uchwaleniem planu miejscowego albo jego zmianą, wartość nieruchomości wzrosła, a właściciel albo użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, ustaloną w tym planie, określoną w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości. Opłata ta jest dochodem własnym gminy. Zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. W przedmiotowej sprawie organy obu instancji prawidłowo ustaliły stan faktyczny w oparciu o wyczerpująco zebrany materiał dowodowy, z którego wynikały następujące okoliczności faktyczne. Jako bezsporne należało ocenić okoliczności zbycia w dniu w dniu 18 lutego 2008 r. przez skarżącego przedmiotowej nieruchomości, to jest w okresie 5 lat od dnia wejścia w życie (19 listopada 2004 r.) uchwały Rady Miasta P. z dnia 25 sierpnia 2004 r. w sprawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego miasta P. "Osiedle [[...]]" - teren ograniczony ul. M., G., Z. a torami kolejowymi relacji P. – K. We wskazanym miejscowym planie przedmiotową nieruchomość, przeznaczono pod teren zabudowy mieszkaniowo-usługowej - zabudowa jednorodzinna oraz usługi z wykluczeniem rzemiosła produkcyjnego, stacji paliw, składowania złomu, warsztatów samochodowych. Zakazano usług wymagających transportu pojazdami powyżej 5 ton. Przed wejściem w życie ww. miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla przedmiotowej nieruchomości brak było obowiązującego planu, albowiem poprzednio obowiązujący miejscowy plan ogólny zagospodarowania przestrzennego miasta P. (uchwala Rady Miasta P. z dnia 9 czerwca 1993 r.) wygasł z mocy prawa z dniem 31 grudnia 2003 r. Mając powyższe na uwadze organy dokonały, w ocenie Sądu prawidłowej, oceny okoliczności faktycznego sposobu wykorzystania przedmiotowej nieruchomości w okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia 18 listopada 2004 r., to jest w okresie, gdy dla przedmiotowej nieruchomości brak było obowiązującego planu miejscowego. W tym zakresie organy słusznie oparły się na twierdzeniach zawartych w pismach skarżącego, przy czym dla oceny dokonanej w tym zakresie zasadnym było odniesienie oświadczeń skarżącego także do treści wygasłego z dniem 31 grudnia 2003 r. planu ogólnego i określonego w nim sposobu przeznaczenia przedmiotowej nieruchomości. Zgodnie z ustaleniami tego planu znajdowała się ona na terenie strefy produkcyjno-usługowej - strefy istniejących obiektów i urządzeń o funkcjach: przemysłowej, usługowej, składów, baz, urządzeń komunikacji samochodowej. W świetle ww. sposobu przeznaczenia nieruchomości oraz twierdzeń skarżącego przyjętych w toku przedmiotowego postępowania brak było podstaw, aby podzielić stanowisko skarżącego, który na kolejnym etapie postępowania kwestionował ustalenia, z których wynikało, że w okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia 19 listopada 2004 r., przedmiotowa nieruchomość była faktycznie wykorzystywana jako nieruchomość zabudowana budynkiem magazynowo-produkcyjnym z częścią biurowo socjalną. Twierdzenia skarżącego, że w rzeczywistości wykorzystywana była ona w tym okresie do celów mieszkaniowych nie znajdowały oparcia w zebranym materiale dowodowym, zaś ocena materiału dowodowego została dokonana przez organ zgodnie z zasadą swobodnej oceny dowodów i nie nosiła znamion oceny dowolnej. Mieć bowiem należy na uwadze, że zgodnie z art. 80 k.p.a. organ administracji publicznej ocenia na podstawie całokształtu materiału dowodowego, czy dana okoliczność została udowodniona. Ocena dowodów dokonana przez Kolegium jest przekonująca, zgodna z zasadami logiki i doświadczeniem życiowym, zaś podstawy tej oceny znalazły swój wyraz w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Podkreślić należy, że organ administracji publicznej jest uprawniony do kwestionowania stanowiska strony w zakresie okoliczności faktycznych sprawy oraz w zakresie oceny zebranych w sprawie dowodów. Nie jest przy tym dopuszczalne podważanie oceny dowodów dokonanej przez organ, tylko z tego powodu, że jest ona odmienna od oceny przedstawionej przez stronę., oczywiście jeżeli organ w swojej ocenie wykazał w sposób przekonujący, że jego stanowisko w sprawie jest prawidłowe. W ocenie Sądu słusznie przyjęło Kolegium, że skarżący wykorzystywał przedmiotową nieruchomość w celach prowadzonej działalności gospodarczej, również w okresie braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Sądu skarżący, w pierwszej fazie przedmiotowego postępowania (por. pismo skarżącego z dnia 12 listopada 2009 r. oraz odwołanie z dnia 21 grudnia 2009 r.) wskazywał jednoznacznie, że po wygaśnięciu w dniu 31 grudnia 2003 r. poprzednio obowiązującego planu ogólnego, kontynuował na przedmiotowej nieruchomości działalność, na jaką ww. plan zezwalał. Wskazać przy tym należy, że plan ogólny dopuszczał prowadzenie na tej nieruchomości działalności o znacznie większej intensywności, niż to wynikało z obecnie obowiązującego planu miejscowego. Mając na uwadze twierdzenia skarżącego, iż nie doprowadził do sprzedaży lub wynajmu nieruchomości pod działalność wynikająca z planu ogólnego, a to z uwagi na wejście w życie nowego planu miejscowego, uznać należało, że nieruchomość skarżącego była przystosowana do prowadzenia działalności znacznie bardziej uciążliwej niż działalność dopuszczona nowym planem miejscowym. Działalność o większej uciążliwości wypełniała natomiast zapisy wygasłego w dniu 31 grudnia 2003 r. planu ogólnego, który dopuszczał na tym terenie działalność produkcyjno-usługową o funkcjach: przemysłowej, usługowej, składów, baz, urządzeń komunikacji samochodowej. Twierdzenia skarżącego o niedoszłych do skutku negocjacjach w sprawie sprzedaży lub wynajęcia nieruchomości pod prowadzenie działalności w dotychczasowym kształcie i formacie potwierdzają jednoznacznie fakt wykorzystywania nieruchomości w sposób zgodny z przeznaczeniem wynikającym z planu ogólnego. Skoro bowiem potencjalni kontrahenci wycofali się z zamiaru nabycia praw do nieruchomości skarżącego po powzięciu wiedzy na temat jej przeznaczenia w nowym planie, który ustalił dla nieruchomości funkcję mieszkaniowo-usługową z wykluczeniem usług uciążliwych, to jest oczywistym, że żaden z tych kontrahentów nie był zainteresowany nabyciem lub najmem nieruchomości o przeznaczeniu wskazanym w nowym planie miejscowym, zatem należy wykluczyć możliwość korzystania przez skarżącego w okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia 18 listopada 2004 r. z przedmiotowej nieruchomości w celach mieszkalnych, a jedynie w niewielkiej części w celach działalności gospodarczej. Spore zainteresowanie, na co wskazywał też sam skarżący, przedmiotową nieruchomością ze strony potencjalnych kontrahentów było bowiem związane z możliwością prowadzenia na jej terenie szeroko zakrojonej działalności gospodarczej o charakterze usług uciążliwych, stanowiących realizację przeznaczenia nieruchomości pod funkcje przemysłowo-usługowo-składową. Od czasu pozyskania wiedzy o nowym przeznaczeniu nieruchomości skarżący podjął działania zmierzające do zakończenia prowadzonej działalności gospodarczej, która nie wypełniała ustaleń nowego planu miejscowego i zbycia nieruchomości. Jak wskazywał skarżący o ustaleniach nowego planu miejscowego dowiedział się za pośrednictwem potencjalnego kontrahenta, a więc w okresie 2006 roku, kiedy to prowadził negocjacje w sprawie zbycia lub wynajęcia nieruchomości. Z powyższego wynika zatem, że do tego czasu na terenie przedmiotowej nieruchomości skarżący prowadził działalność gospodarczą zgodną z przeznaczeniem wynikającym z poprzednio obowiązującego planu ogólnego. Należy w tym miejscu podkreślić, że w ww. pismach skarżący nie podnosił, aby przedmiotową nieruchomość, w okresie od dnia 1 stycznia 2004 r. do dnia 18 listopada 2004 r. wykorzystywał w głównej mierze w celach mieszkalnych. Okoliczność ta została przez skarżącego podniesiona dopiero w odwołaniu od decyzji organu I instancji wydanej po ponownym rozpatrzeniu sprawy w związku z decyzją Kolegium, nakazującą ustalenie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości w okresie braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W ocenie Sądu nie pozwala to, aby dać wiarę wyjaśnieniom skarżącego zawartym w odwołaniu z dnia 28 marca 2011 r., jak również w rozpoznawanej skardze, albowiem zostały one złożone na potrzeby przedmiotowego postępowania, w tej jego fazie, w której stało się koniecznym ustalenie faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości. Jeżeli rzeczywiście skarżący wykorzystywałby nieruchomość do celów mieszkaniowych po wygaśnięciu planu ogólnego w dniu 31 grudnia 2003 r., to z pewnością powołałby się na tę okoliczność w początkowej fazie postępowania w celu wykazania, że wartość jego nieruchomości była znacznie wyższa przed uchwaleniem nowego planu miejscowego, z uwagi na funkcję mieszkaniową, a w konsekwencji że różnica w wartości nieruchomości była znacznie niższa, niż określona w operacie szacunkowym. W ocenie Sądu, słusznie zatem Kolegium dało wiarę ww. pismom przyjmując, że treść złożonych w nich przez Stronę oświadczeń wiedzy rzeczywiście odzwierciedla stan faktyczny, czyli wskazuje na przemysłowo-usługowo-składowy sposób faktycznego wykorzystywania nieruchomości w okresie poprzedzającym wejście w życie nowego planu miejscowego z 2004 r., odmawiając jednocześnie wiary późniejszym twierdzeniom skarżącego o mieszkalnej funkcji przedmiotowej nieruchomości. W ocenie Sądu skarżący nie zakwestionował skutecznie tak dokonanej oceny. W szczególności przedłożenie kserokopii dowodów osobistych własnego i małżonki, zawierających wpisy o zameldowaniu pod adresem przedmiotowej nieruchomości nie stanowiły dowodu na wykorzystywanie jej w celach mieszkalnych. Ponadto załączone do skargi oświadczenia osób fizycznych również nie mogły stanowić dowodu na okoliczność faktycznego wykorzystywania przedmiotowej nieruchomości w celach mieszkalnych w okresie braku obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, albowiem oświadczenia te nie zawierają wskazania daty, w której skarżący miałby zaprzestać wykorzystywania nieruchomości w celach mieszkalnych i rozpocząć działalność gospodarczą. Niewątpliwie zaś z oświadczeń skarżącego wynikało, że wykorzystywał przedmiotową nieruchomość w celach mieszkalnych, lecz jak sam wskazał na rozprawie w dniu 20 czerwca 2012 r. z nieruchomości tej wyprowadził się już w 2000 roku i zamieszkał przy ul. Z. Również dokumenty fiskalne oraz związane z realizacją robót budowlanych na przedmiotowej nieruchomości w 2006 roku nie mogły wskazywać na sposób wykorzystania jej w okresie 2004 roku. Nie jest bowiem wykluczone, że na przedmiotowej nieruchomości funkcjonowały do 2006 roku pomieszczenia mieszkalne, jednak nie była to funkcja wiodąca nieruchomości. Za taką wiodącą funkcję, w świetle powyższych rozważań należało uznać funkcję przemysłowo-usługowo-składową. Przeprowadzona adaptacja na pomieszczenia biurowo-magazynowe mogła przy tym wynikać z planów zwiększenia intensywności prowadzonej działalności. Sam bowiem skarżący podnosił, że w pewnym okresie podjął starania w celu podniesienia wydajności oraz dochodowości działalności. Również podnoszona przez skarżącego okoliczność rozbudowy istniejącego w sąsiedztwie osiedla mieszkaniowego nie mogła przesądzać o sposobie faktycznego korzystania z przedmiotowej nieruchomości przez skarżącego. Organy zatem prawidłowo przyjęły funkcję, jaką spełniała przedmiotowa nieruchomość w okresie braku obowiązującego planu miejscowego. Taka funkcja nieruchomości została również prawidłowo przyjęta w sporządzonym w przedmiotowej sprawie operacie szacunkowym z dnia 15 grudnia 2010 r. Podkreślić przy tym należy, że rzeczoznawca majątkowy, który operat ten sporządził w sposób jednoznaczny w swych wyjaśnieniach z dnia 28 listopada 2011 r. wskazał, że poczynione w operacie ustalenia w powyższym zakresie przyjęła zarówno w oparciu o oświadczenia skarżącego, jak też w oparciu o ustalenia wizji lokalnej dokonanej w dniu 21 października 2009 r. oraz w dniu 14 grudnia 2010 r. Brak było zatem podstaw, aby podzielić stanowisko skarżącego, który zarzucał rzeczoznawcy majątkowemu dowolność w dokonanych ustaleniach. W związku z poczynionymi wyżej rozważaniami Sąd uznał, że w sprawie niniejszej nie mógł mieć zastosowania przytoczony w skardze wyrok Trybunału Konstytucyjnego z dnia 9 lutego 2010 r., albowiem dotyczył on innych sytuacji faktycznych, niż występująca w przedmiotowej sprawie. Trybunał orzekł, że art. 37 ust. 1 ustawy w zakresie, w jakim wzrost wartości nieruchomości odnosi do kryterium faktycznego jej wykorzystywania w sytuacjach, gdy przeznaczenie nieruchomości zostało określone tak samo jak w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego uchwalonym przed 1 stycznia 1995 r., który utracił moc z powodu upływu terminu wyznaczonego w art. 87 ust. 3 tej ustawy, jest niezgodny z art. 2 i art. 32 Konstytucji Rzeczypospolitej Polskiej. W rozpoznawanej sprawie taka sytuacja nie zachodziła, albowiem faktyczny sposób wykorzystania przedmiotowej nieruchomości w nowym, jak i w starym, wygasłym z dniem 31 grudnia 2003 r. planie ogólnym różni się w sposób oczywisty. Odnosząc się do zarzutów skierowanych przez skarżącego wobec prawidłowości ustalenia wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości spowodowanej uchwaleniem nowego planu zagospodarowania przestrzennego Sąd miał na uwadze, że zgodnie z art. 37 ust. 1 ustawy w odniesieniu do zasad określania wartości nieruchomości oraz zasad określania skutków finansowych uchwalania lub zmiany planów miejscowych, a także w odniesieniu do osób uprawnionych do określania tych wartości i skutków finansowych stosuje się przepisy o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie zaś z art. 154 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2010 r. Nr 102, poz. 651 ze zm.) wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, jej przeznaczenie, stopień wyposażenia w urządzenia infrastruktury technicznej, stan jej zagospodarowania oraz dostępne dane o cenach nieruchomości podobnych. Przez "wycenę nieruchomości" należy rozumieć postępowanie, w wyniku którego dokonuje się określenia wartości nieruchomości (art. 4 pkt 6 ustawy o gospodarce nieruchomościami). W wyniku wyceny nieruchomości dokonuje się określenia wartości rynkowej, przy czym wartość rynkową określa się dla nieruchomości, które są lub mogą być przedmiotem obrotu (art. 150 ust. 1 pkt 1 i ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Opinię o wartości nieruchomości sporządza rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami). Operat szacunkowy -zgodnie z obowiązującymi przepisami ustawy - jest obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej (jest to tzw. dowód z opinii biegłego), stanowiącym pisemną opinię o wartości nieruchomości zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości. Sposób sporządzania operatu szacunkowego, jego formę i treść określają przepisy §§ 55-58 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.). W myśl § 56 ust. 1 cytowanego rozporządzenia w operacie szacunkowym przedstawia się sposób dokonania wyceny nieruchomości, w tym: – określenie przedmiotu i zakresu wyceny; – określenie celu wyceny; – podstawę formalną wyceny nieruchomości oraz źródła danych o nieruchomości; – ustalenie dat istotnych dla określenia wartości nieruchomości; – opis stanu nieruchomości; – wskazanie przeznaczenia wycenianej nieruchomości; – analizę i charakterystykę rynku nieruchomości w zakresie dotyczącym celu i sposobu wyceny; – wskazanie rodzaju określanej wartości, wyboru podejścia, metody i techniki szacowania; – przedstawienie obliczeń wartości nieruchomości oraz wyniku wyceny wraz z uzasadnieniem. Ze sporządzonego w przedmiotowej sprawie operatu szacunkowego z dnia 15 grudnia 2010 r. wynikało, że wartość prawa własności gruntu została określona na dzień zbycia nieruchomości (tj. 18 lutego 2008 r.), wg stanu nieruchomości z dnia wejścia w życie planu zagospodarowania przestrzennego (tj. 19 listopada 2004 r.), w oparciu o zastosowanie podejścia porównawczego metodą korygowania ceny średniej (§ 4 ust. 4 rozporządzenia). Jak wynika z operatu szacunkowego dokonano analizy rynku nieruchomości gruntowych niezabudowanych w okresie od lutego 2006 r. do lutego 2008 r., położonych na obszarze miasta P., przeznaczonych w planie zagospodarowania przestrzennego jako: "tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej" oraz "tereny produkcyjno-usługowe". Na podstawie przyjętych do porównania transakcji nie odnotowano trendu zmiany cen nieruchomości w zakreślonym powyżej okresie (zarówno na rynku nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę mieszkaniowo-usługową, jak też przeznaczonych pod zabudowę przemysłowo-usługową). W odniesieniu do określenia wartości nieruchomości po uchwaleniu planu zagospodarowania przestrzennego (tj. działki o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniowo-usługową) rzeczoznawca majątkowy określił cenę średnią w wysokości 104,97 zł/mkw z porównania minimalnej ceny transakcyjnej 74,81 zł/mkw oraz maksymalnej ceny transakcyjnej 198,26 zł/mkw wyznaczając tym samym zakres współczynników korekty (0,712 - 1,889), a następnie wskazano cechy wpływające na wartość rynkową (lokalizacja, powierzchnia, uzbrojenie, kształt, dostęp komunikacyjny-droga dojazdowa, stan zagospodarowania nieruchomości), ich wagi, zakres współczynników korekty oraz atrybuty poszczególnych cech rynkowych (tabela na str. 12 i 13 operatu). W ten sposób wyliczona została cena 1 mkw wycenianej działki (129,32 zł) i biorąc pod uwagę powierzchnię wycenianej działki (1.784 mkw) wyliczono - dla funkcji mieszkaniowo-usługowej - wartość wycenianej nieruchomości na kwotę 230707 zł. W odniesieniu natomiast do określenia wartości nieruchomości przed zmianą planu zagospodarowania przestrzennego (tj. działki o przeznaczeniu przemysłowo-usługowym) określono cenę średnią - 103,45 zł/mkw z porównania minimalnej ceny transakcyjnej 44,27 zł/mkw oraz maksymalnej ceny transakcyjnej 150 zł/mkw., wyznaczając tym samym zakres współczynników korekty (0,428 -1,450) a następnie wskazano cechy wpływające na wartość rynkową (lokalizacja, powierzchnia, uzbrojenie, kształt, dostęp komunikacyjny-droga dojazdowa, stan zagospodarowania nieruchomości), ich wagi, zakres współczynników korekty oraz atrybuty poszczególnych cech rynkowych (tabela na str. 15 i 16 operatu). W ten sposób wyliczona została cena 1 mkw wycenianej działki (99,62 zł) i biorąc pod uwagę powierzchnię wycenianej działki (1.784 m2) wyliczono - dla funkcji przemysłowo-usługowej - wartość wycenianej nieruchomości na kwotę 177722 zł. W odniesieniu do zarzutów skargi dotyczących wzięcia pod uwagę przy wycenie przedmiotowej nieruchomości cen nieruchomości, które nie są podobne do działki skarżącego Sąd uznał, że rzeczoznawca majątkowy przyjął właściwe nieruchomości dla ustalenia średniej ceny za metr kwadratowy nieruchomości przedmiotowej. Powierzchnia przyjętych nieruchomości jest zróżnicowana, lecz nie dyskwalifikuje to sporządzonej wyceny, albowiem to nie tylko powierzchnia nieruchomości stanowi cechę upodabniającą ją do innych nieruchomości, a w tym konkretnym przypadku do nieruchomości objętej opłatą planistyczną. Do tych cech należą również pozostałe atrybuty nieruchomości, to jest w szczególności jej przeznaczenie, czy też lokalizacja, stan zagospodarowania, istniejące uzbrojenie terenu. Dopiero łączna ocena wszystkich cech nieruchomości pozwala na zaliczenie jej do zbioru nieruchomości podobnych do nieruchomości podlegającej wycenie. W operacie wskazano, że do zbioru nieruchomości podobny przyjęto nieruchomości z obszaru miasta P. o przeznaczeniu pod tereny zabudowy mieszkaniowej i usługowej oraz nieruchomości o przeznaczeniu pod tereny produkcyjno-usługowe, a zatem zbliżone pod względem przeznaczenia do funkcji jaką pełniła przedmiotowa nieruchomość odpowiednio po uchwaleniu nowego planu miejscowego oraz przed wejściem jego w życie. Jednocześnie rzeczoznawca majątkowy przyjął i w sposób jasny i zrozumiały wyjaśnił określony współczynnik korygujący z uwzględnieniem ww. innych cech nieruchomości. Podnoszona przez skarżącego okoliczność, że przyjęte przez rzeczoznawcę majątkowego nieruchomości różnią się powierzchnią od nieruchomości przedmiotowej nie mogła być zatem podstawą kwestionowania operatu szacunkowego, skoro różnice w powierzchni nieruchomości stanowiły podstawę do wyliczenia zastosowanego współczynnika korygującego. Nie jest dopuszczalne kwestionowanie operatu szacunkowego poprzez wyszukanie jednej transakcji sprzedaży nieruchomości, w której uzyskano znacząco różną cenę nieruchomości w porównaniu do ceny średniej, jeżeli operat został sporządzony przy zastosowaniu podejścia porównawczego z wykorzystaniem metody korygowania ceny średniej. W ocenie Sądu twierdzenia skarżącego nie mogły zatem prowadzić do zakwestionowania prawidłowości sporządzenia operatu szacunkowego w przedmiotowej sprawie. W konsekwencji za prawidłowo ustaloną należało uznać okoliczność wzrostu wartości przedmiotowej nieruchomości w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości określonej w operacie szacunkowym, jak również wysokość nałożonej na skarżącego opłaty planistycznej. Biorąc powyższe pod uwagę Sąd, na podstawie art. 151 ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, skargę jako bezzasadną oddalił.