II SA/Gd 2102/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Sędziowie : Sędzia WSA Jolanta Górska (spr.) Asesor WSA Krzysztof Retyk Protokolant Agnieszka Dobroń po rozpoznaniu w dniu 15 września 2005r. na rozprawie sprawy ze skargi A. Ś. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 9 lipca 2002r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala skargę. Decyzją z dnia 9 kwietnia 2002r. Nr [...] Zarząd Miasta ustalił dla A. Ś. opłatę adiacencką w kwocie 23.400,00 zł z tytułu wzrostu wartości nieruchomości objętej podziałem, położonej w G. przy ul. K., stanowiącej przed podziałem działkę nr [...] o pow. 11.333 m, o wartości 1.088.000,00 zł oraz po podziale działkę nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...] o wartości 1.116.000,00 zł oraz obciążył A. Ś. kwotą 23.400,00 zł wynoszącej 30 % różnicy wartości nieruchomości przed podziałem i po podziale. Decyzję wydano na podstawie art. 98 ust.4, art. 146 ust.3, art. 148 ust.1-3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2000 r. Nr 46, poz. 543 z późn. zm.) oraz uchwały Rady Miasta z dnia 28 grudnia 2000r. Nr [...] w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości objętych podziałem oraz art. 104 Kpa. W uzasadnieniu wskazano, iż grunt w G. przy ul. K. został podzielony na wniosek właścicielki A. Ś. Podział ten został zatwierdzony decyzją wydaną przez Prezydenta Miasta z dnia 16.07.1999r. nr [...]. Stosownie do art. 98 ust. 4, art. 146 ust. 3 tejże ustawy w wyniku podziału nieruchomości - gruntu oraz w wyniku oszacowania nieruchomości przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego S. K., przed podziałem i po podziale, wzrosła jej wartość. Wobec powyższego właściciel nieruchomości objętej podziałem zobowiązany jest do uiszczenia opłaty adiacenckiej z tego tytułu. Ustalona dla właścicieli nieruchomości objętej podziałem opłata adiacencka wynosi 30 % różnicy pomiędzy wartością nieruchomości przed podziałem a wartością nieruchomości po podziale. W odwołaniu od powyższej decyzji A. Ś. podniosła, że całość działki przed podziałem wynosiła 11 333 m2 i została wyceniona na kwotę 1 088 000 zł. W wyniku podziału powstało siedem działek oraz jedna działka - droga, które zostały wycenione na kwotę 1 166 000 zł. Działkę (drogę) o pow. 1 017m2 Gmina po przekształceniu wyceniła i wykupiła za kwotę 14 238 zł, czyli 14 zł/m2. Zdaniem odwołującej się cena działki - drogi powinna zneutralizować opłatę adiacencką. Naliczono natomiast za tą samą działkę (drogę) 106 zł/m2. Opłata ta jest niesłuszna, ponieważ zgodnie z Rozporządzeniem Rady Ministrów z dnia 24.03.1998r. w sprawie wykonania przepisów dotyczących scalania i podziału nieruchomości (Dz.U. nr 44 poz. 262) przy ustalaniu wartości nieruchomości po podziale pomija się jednak działki wydzielone pod drogi publiczne, które przechodzą na własność gminy za odszkodowaniem. Nadto odwołująca się stwierdziła, że działki stanowią teren górzysty bez mediów (wody, prądu, gazu, kanalizacji oraz drogi dojazdowej). Media powinny być ułożone w drodze zgodnie z planem zagospodarowania, a droga nie została zrealizowana do końca i nie można z niej korzystać. Odwołująca się wskazała, że z chwilą przekształcenia gruntu na działki płaci podwyższoną opłatę roczną z tytułu użytkowania wieczystego, a ponadto od dwóch lat składa oferty na sprzedaż działek pod zabudowę mieszkaniową za cenę 80 zł/m2. Nie ma jednak zainteresowania taką ofertą, ponieważ nie są spełnione wymogi (realizacja drogi) zgodnie z planem zagospodarowania G. P. 1. W piśmie złożonym w toku postępowania odwoławczego odwołująca się podniosła zarzut naruszenia przepisów postępowania z uwagi na brak udziału w nim R. Ś. - właściciela na prawach wspólności ustawowej nieruchomości, której dotyczy nałożona opłata adiacencka. Wniosła o dopuszczenie dowodu z akt postępowania dotyczącego wypłaty odszkodowania za działkę przejętą przez Gminę pod drogę. Zarzuciła także naruszenie przepisów postępowania administracyjnego w zakresie postępowania wyjaśniającego, a w szczególności oparcie orzeczenia o operat szacunkowy, który wykazywał rażące rozbieżności pomiędzy wysokością odszkodowania za przejęta drogę, a wartością nieruchomości przyjętą dla ustalenia opłaty adiacenckiej, niewyjaśnienie czy biegły poprzedził wydanie opinii wizją w terenie, niewyjaśnienie podstaw do przyjęcia przez rzeczoznawcę wskaźnika korygującego w tej a nie innej wysokości, w taki sposób aby kwestia ta mogła być poddana analizie strony postępowania. Stwierdziła, że organ wydający decyzję nie udowodnił, iż nieruchomość w wyniku dokonanego podziału zyskała na wartości. W trakcie postępowania nie ustosunkował się do podnoszonych przez skarżącą kwestii związanych z rażącą rozbieżnością cen za drogę i za pozostałe działki. Zarówno przed jak i po podziale nieruchomości miejscowy plan zagospodarowania przewidywał tę samą funkcję. Dostępność do drogi i komunikacji pozostała na jednakowym poziomie. Również uzbrojenie terenu nie uległo zmianie. Decyzją z dnia 9 lipca 2002r. Nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze art. 138 § 1 pkt 1 ustawy Kpa oraz art. 98 ust. 4, art. 145 ust. 2, art. 146 ust. 2 ustawy z dnia 21.08.1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. Nr 46, poz. 543 z 2000r. z zm.) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu tej decyzji wskazano, iż decyzją z dnia 16.07.1999r., nr [...] Prezydent Miasta zatwierdził projekt podziału działki nr [...] stanowiącej własność A. Ś. na działki nr [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...], [...]. Decyzja ta stała się ostateczna w dniu 02.08.1999r. W wycenie sporządzonej w październiku 2001 r. rzeczoznawca majątkowy ustalił, iż na skutek podziału wartość nowo powstałych działek wzrosła o kwotę 78.000 zł. Organ I instancji ustalił opłatę adiacencką w wysokości 30 % wzrostu wartości nieruchomości, tj. w kwocie 23.400 zł i obciążył tą opłatą A. Ś. W uchwale z dnia 22.11.1999r., nr OPK 21/99 (opubl. ONSA 2000/2/56) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, iż obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej, o której mowa w art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami ciąży na osobie będącej właścicielem nieruchomości w dniu, w którym decyzja organu gminy zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna. Decyzja o podziale przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna w dniu 02.08.1999r. i w tej dacie właścicielem przedmiotowej nieruchomości była jedynie A. Ś. Rozszerzenie wspólności ustawowej na R. Ś. nastąpiło w dniu 17.01.2000r., co wynika z odpisu z księgi wieczystej Kw [...]. Zatem zarzut pominięcia w postępowaniu R. Ś. jest niezasadny, albowiem nie był on współwłaścicielem działki nr [...] w dacie dokonania jej podziału. Zgodnie z art. 145 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia urządzenia lub modernizacji drogi albo od stworzenia warunków do podłączenia nieruchomości do poszczególnych urządzeń infrastruktury technicznej. Z mocy art. 98 ust. 4 cyt. ustawy przepis ten stosuje się również do opłat adiacenckich ustalanych w wyniku wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem nieruchomości. Przy czym w ocenie Kolegium termin trzyletni do ustalenia opłaty adiacenckiej należy liczyć od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału stała się ostateczna. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały (art. 146 ust. 2 cyt. ustawy ). Rada Miasta uchwałą nr [...] z dnia 28.12.2000r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości objętych podziałem, ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem i po podziale. Organ I instancji ustalił opłatę adiacencką w wysokości 30% wzrostu wartości gruntu, na podstawie wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę majątkowego. Operat szacunkowy został sporządzony przez biegłego w sposób rzetelny i fachowy. Prawidłowość dokonanej w nim wyceny wzrostu wartości nieruchomości strony na skutek jej podziału na mniejsze działki nie budzi wątpliwości. W wycenie tej biegły wskazał, iż przedmiotowe działki leżą na terenie przeznaczonym w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego pod wszelkie formy budownictwa mieszkaniowego. Działka jest położona na Z. przy ul. K. blisko centrum G. W sąsiedztwie tereny są jeszcze słabo zagospodarowane ale podlegają ciągłemu rozwojowi. Teren nie był uzbrojony zarówno przed podziałem jak i po podziale, ale uzbrojenie terenu jest dostępne w ulicy K. W wyniku podziału z jednej dużej działki o pow. 11.333 m2 powstało 7 działek przeznaczonych na cele mieszkaniowe i jedna działka pod drogę. Przy wycenie biegły wziął także pod uwagę takie cechy istotne dla nieruchomości jak powierzchnia działki, jej kształt i konfiguracja oraz dostępność do drogi. Biegły dokonał również analizy rynku, w której wskazał, iż duże działki przeznaczone pod budownictwo mieszkaniowe są atrakcyjne jedynie dla dużych inwestorów, a po dokonaniu ich podziału na mniejsze mogą znaleźć również nabywców wśród osób prywatnych, a więc możliwość ich sprzedaży i znalezienia na nie nabywców jest o wiele mniejsza. Działki o dużej powierzchni są tańsze. Przy ustalaniu wartości działek powstałych po dokonaniu podziału biegły nie wziął pod uwagę działki nr [...] przeznaczonej pod drogę, która z mocy prawa przeszła na własność gminy. Organ odwoławczy stwierdził, że nie może stanowić podstawy ustalenia wartości przedmiotowych działek kwota przyjęta przy ustalaniu odszkodowania za przejętą drogę w wysokości 14 zł za m2, a wszelkie zarzuty dotyczące różnicy w ustaleniu wartości drogi i pozostałych działek nie mają znaczenia w sprawie. Ustalenie opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w wyniku jej podziału nie jest zależne od dokonania zbycia nowo powstałych działek. Skargę do Naczelnego Sądu Administracyjnego na powyższą decyzję wniosła A. Ś. zarzucając naruszenie prawa materialnego poprzez błędną wykładnię i niewłaściwe zastosowanie: - art. 28 kodeksu postępowania administracyjnego poprzez przyjęcie, że małżonek skarżącej pomimo pozostawania z nią w ustroju wspólnoty ustawowej majątkowej małżeńskiej nie jest stroną postępowania przed organami obu instancji, podczas gdy w sposób nie budzący wątpliwości prowadzone postępowanie administracyjne dotyczy praw i obowiązków małżonka skarżącej, bowiem ewidentnym skutkiem nałożenia opłaty adiacenckiej będzie konieczność jej uiszczenia, - art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez przyjęcie że wartość nieruchomości wskutek dokonanego podziału wzrosła, co nie odpowiada stanowi rzeczywistemu, - art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami - poprzez jego pominięcie i przyjęcie za podstawę orzeczenia wyceny która nie odpowiada warunkom ww. przepisu, w myśl którego wartość rynkowa nieruchomości stanowi jej przewidywana cena możliwa do uzyskania na rynku, ustalona z uwzględnieniem cen transakcyjnych, co przesądza o tym że wartość rynkowa nieruchomości traktowana jest jako najbardziej prawdopodobna cena do uzyskania na rynku lokalnym nieruchomości. W tym stanie rzeczy jako podstawowy element winny być potraktowane składane przez skarżącą oferty sprzedaży działek po dokonanym podziale złożone do akt sprawy, które podawały ceny od 80,00 zł do 120,00 zł. Za tak ustalone ceny działki te nie znalazły nabywców. Z przedłożonej wyceny również nie wynika iż zastosowano metodę porównawczą do ustalenia wartości działki przed podziałem. Skarżąca zarzuciła również naruszenie przepisów dotyczących postępowania mających istotny wpływ na wynik sprawy. Zdaniem skarżącej organ naruszył art. 7 Kpa poprzez naruszenie zasad praworządności i niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz całkowite pominięcie okoliczności, że warunki na nieruchomości pomiędzy stanem przed jej podziałem jak i stanem po podziale nie uległy jakiejkolwiek zmianie i tak: obowiązuje przed i po ten sam plan przestrzennego zagospodarowania, warunki uzbrojenia terenu przed i po podziale są takie same, warunki dostępu do komunikacji przed i po podziale nie uległy jakiejkolwiek zmianie, za wyjątkiem pogorszenia sytuacji poprzez obowiązek ustanowienia służebności gruntowej zgodnie z warunkami decyzji o podziale nieruchomości, konfiguracja terenu przed i po podziale nie uległa zmianie, droga w żaden sposób nie została wykonana np. poprzez fizyczne jej wytyczenie w terenie, zdjęcie darni. W tym stanie rzeczy brak jest podstaw faktycznych i prawnych do przyjęcia że wzrosła wartość nieruchomości, a w każdym razie nie zostało to wykazane w toku postępowania przed organami zarówno I jak i II instancji. Naruszono także art. 8 Kpa poprzez naruszenie zasad pogłębiania zaufania obywateli do Państwa w ten sposób, że Zarząd Miasta w postępowaniu związanym z wypłatą odszkodowania za część nieruchomości objętej decyzją o podziale przedmiotowej nieruchomości przejętej pod drogę ustalił wartość 1m2 na kwotę 14,00 zł aby dla potrzeb ustalenia opłaty adiacenckiej przyjąć opłatę w wysokości 113,00 zł. Zarzuciła skarżąca, że naruszono art. 10 Kpa w ten sposób, że: strona nie była poinformowana o fakcie przeprowadzenia dowodu z opinii biegłego, terminie w którym taki dowód miał być przeprowadzony, a z treści opinii wynika, iż biegła wykonała operat bez dokonania oględzin nieruchomości; małżonek skarżącej został pomięty jako strona w toku postępowania w I i II instancji; kolegium odwoławcze odmówiło udostępnienia pełnomocnikowi skarżącej akt postępowania uniemożliwiając zapoznanie się z treścią protokołu z rozprawy przed tym organem, co ma istotne znaczenie w sprawie bowiem protokół był dyktowany w sposób wybiórczy. Nadto zarzuciła naruszenie art. 73 Kpa, art. 77 § 1 Kpa, art.80 Kpa, art. 107 § 3 Kpa, oraz art. 156 § 1 pkt 2 Kpa. W oparciu o powyższe zarzuty skarżąca wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej decyzji jako wydanej z rażącym naruszeniem prawa, a w przypadku nie uwzględnienia niniejszego wniosku o uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej i umorzenie postępowania ewentualnie uchylenie zaskarżonej decyzji i decyzji ją poprzedzającej i przekazanie sprawy do ponownego rozpoznania. W uzasadnieniu skargi skarżąca powtórzyła argumentację zawarta w odwołaniu i piśmie złożonym w postępowaniu odwoławczym. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał dotychczasową argumentację zawartą w zaskarżonej decyzji i wniósł o oddalenie skargi. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na wstępie wyjaśnić należy, że stosownie do art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1271) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem Skarga nie zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Wbrew zarzutom skargi organy orzekające rozstrzygając sprawę dokonały prawidłowych ustaleń faktycznych, procedowały w zgodzie z przepisami postępowania administracyjnego oraz prawidłowo powołały się i zastosowały przepisy ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (tj. z 2000r. Dz.U. nr 46, poz. 543 ze zm.). W chwili podejmowania zaskarżonej decyzji art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. nr 46 z 2000 r., poz. 543 ze zm.) stanowił, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, zarząd gminy może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu, przy czym wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały. Dla wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej konieczna jest zatem stawka procentowa opłaty adiacenckiej ustalana uchwałą rady gminy. Rada Miasta uchwałą nr [...] z dnia 28.12.2000r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej dla właścicieli i użytkowników wieczystych nieruchomości objętych podziałem, ustaliła stawkę procentową opłaty adiacenckiej w wysokości 30 % różnicy między wartością nieruchomości przed podziałem i po podziale. Skarżąca zarzuciła naruszenie art. 28 Kpa poprzez przyjęcie, że małżonek skarżącej pomimo pozostawania z nią w ustroju wspólnoty ustawowej majątkowej małżeńskiej nie jest stroną postępowania przed organami obu instancji. Zgodnie z treścią art. 28 Kpa, stroną postępowania administracyjnego jest każdy, czyjego interesu prawnego lub obowiązku dotyczy postępowanie, albo kto żąda czynności organu ze względu na swój interes prawny lub obowiązek. Na podstawie art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami zarząd gminy może wymierzyć opłatę adiacencką podmiotowi, który był właścicielem (użytkownikiem wieczystym) nieruchomości w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca projekt podziału tej nieruchomości stała się ostateczna. Decyzja zatwierdzająca plan podziału przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna w dniu 02.08.1999r. W tej dacie właścicielem przedmiotowej nieruchomości była jedynie A. Ś. Rozszerzenie wspólności ustawowej na R. Ś. nastąpiło w dniu 17.01.2000r., a zatem po dacie, w której decyzja zatwierdzająca projekt podziału przedmiotowej nieruchomości stała się ostateczna. W niniejszej sprawie obowiązek zapłaty opłaty adiacenckiej ciąży więc jedynie na A. Ś. Argument, iż opłata ta zostanie uiszczona z majątku wspólnego małżonków nie ma żadnego wpływu na określenie stron w niniejszym postępowaniu. Zatem zarzut pominięcia w postępowaniu R. Ś. jest bezzasadny, skoro nie był on współwłaścicielem działki nr [...] w dacie dokonania jej podziału. Strona zarzuciła naruszenie art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, według którego zarząd gminy może ustalić opłatę adiacencką, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, ale w kwocie nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości, twierdząc, że organy nie wykazały aby w niniejszej sprawie zaistniała przesłanka pozwalająca na wszczęcie procedury ustalenia opłaty adiacenckiej, gdyż nie wykazano aby podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości. Słuszne jest stwierdzenie skarżącej, że warunkiem zezwalającym na uruchomienie procedury ustalenia opłaty adiacenckiej jest wykazanie wzrostu wartości nieruchomości wskutek tego podziału. Niezasadny jest jednak zarzut jakoby taki wzrost w niniejszej sprawie nie nastąpił. Operat szacunkowy będący dowodem w sprawie, został sporządzony według obowiązujących przepisów przez rzeczoznawcę majątkowego. Rzeczoznawca majątkowy, wykorzystując wszelkie dostępne dane o nieruchomościach zawarte w źródłach, o których stanowi art. 155 ustawy o gospodarce nieruchomościami, wskazał, iż obrót działkami o powierzchni podobnej do działki nr [...] przed jej podziałem jest utrudniony, gdyż działka taka atrakcyjna jest dla dużych inwestorów, o których dość trudno na rynku nieruchomości. Natomiast dla działek o mniejszej powierzchni możliwość obrotu na rynku jest dużo większa. W związku z tym podnoszone przez skarżącą zarzuty nie mogą podważyć opartego na opinii biegłego ustalenia, że podział nieruchomości spowodował wzrost jej wartości. Również niezasadny jest zarzut naruszenia art. 151 ustawy o gospodarce nieruchomościami, zgodnie z którym wartość rynkową nieruchomości stanowi najbardziej prawdopodobna jej cena, możliwa do uzyskania na rynku, określona z uwzględnieniem cen transakcyjnych przy przyjęciu następujących założeń: 1) strony umowy były od siebie niezależne, nie działały w sytuacji przymusowej oraz miały stanowczy zamiar zawarcia umowy; 2) upłynął czas niezbędny do wyeksponowania nieruchomości na rynku i do wynegocjowania warunków umowy. Wycena w przedmiotowej sprawie została sporządzona przy podejściu porównawczym metodą analizy statystycznej rynku zgodnie z przepisami Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i tryby sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612). Z tabel porównawczych cen nieruchomości z uwzględnieniem nieruchomości skarżącej według stanu przed podziałem i po podziale wynika, że czynnikiem powodującym wzrost wartości było powstanie mniejszych działek a także nieznaczna poprawa dostępności do drogi. Kwestie te były również szczegółowo wyjaśniane przez rzeczoznawcę na rozprawie przeprowadzonej przez organ odwoławczy. Rzeczoznawca w operacie, będącym wypadkową zebranych informacji i fachowej wiedzy biegłego, wykazał, iż cena gruntu przed podziałem i po podziale stanowi wartość możliwą do uzyskania na rynku. Nie może dyskwalifikować tych ustaleń fakt, iż skarżąca mimo starań nie zbyła przedmiotowych działek, z uwagi na brak popytu na rynku nieruchomości. W ocenie Sądu nie są zasadne również zarzuty skargi dotyczące naruszenia przepisów postępowania. I tak chybiony jest zarzut dotyczący naruszenia art. 7 Kpa poprzez naruszenie zasad praworządności i niewyjaśnienie stanu faktycznego sprawy oraz całkowite pominięcie okoliczności, że warunki na nieruchomości pomiędzy stanem przed jej podziałem jak i stanem po jej podziale nie uległy zmianie. Z akt sprawy wynika, iż stan nieruchomości pod względem jej uzbrojenia i przeznaczenia nie uległ zmianie. Okoliczności te zostały uwzględnione przez rzeczoznawcę w sporządzonym operacie szacunkowym i miały wpływ na ustaloną wartość nieruchomości na potrzeby ustalenia wysokości opłaty adiacenckiej. Sąd nie dopatrzył się także naruszenia zasady praworządności, gdyż ustalenia faktyczne doprowadziły organ do wniosku, iż istnieje podstawa do wymierzenia opłaty adiacenckiej, a obowiązek ten znajduje wyraźne oparcie w przepisach obowiązującego prawa. Chybiony jest także zarzut naruszenia przez organy art. 8 Kpa, który nakłada na organy administracji obowiązek prowadzenia postępowania w taki sposób, aby pogłębić zaufanie obywateli do organów Państwa. Z pewnością nie jest takim uchybieniem zapłata odszkodowania za część nieruchomości przejętej pod drogę za cenę 14 zł za m2, podczas gdy dla potrzeb opłaty adiacenckiej przyjęto wartość 113 zł za m2. Podkreślić należy, iż w niniejszym postępowaniu Sąd nie jest władny do dokonywania oceny czy cena za grunt przejęty za drogę była adekwatna do jego wartości. Niezależnie od tego wskazać należy, że z logiki i doświadczenia życiowego wypływa wniosek, że grunt wywłaszczony pod drogę (więc grunt w żadnym stopniu nieatrakcyjny pod względem inwestowania) oraz grunt przeznaczony pod budownictwo mieszkaniowe będą znacząco różniły się ceną możliwą do uzyskania na rynku nieruchomości. Nie jest również zasadny zarzut naruszenia art. 10 Kpa. Skarżąca miała zapewniony czynny udział w postępowaniu i miała możliwość wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do zebranych dowodów, w szczególności nie było żadnych przeszkód zapoznania się z opinią biegłego. Skarżąca została bowiem poinformowana przez organ pierwszej instancji pismem z dnia 20.11.2001r. o sporządzeniu przez rzeczoznawcę operatu szacunkowego oraz o możliwości zapoznania się z tym operatem. Ponadto strona miała możliwość zadania biegłemu pytań i uzyskania od niego wszelkich wyjaśnień na rozprawie przeprowadzonej przed organem odwoławczym. Wskazać przy tym należy, że przepisy Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i tryby sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 98, poz. 612) nie przewidują obowiązku zawiadamiania stron o terminie oględzin dokonywanych przez rzeczoznawcę. Operat szacunkowy stanowi w istocie opinię pisemną. Forma ta wyklucza udział strony w jej sporządzaniu. Po sporządzeniu natomiast opinii w formie pisemnej, należy zawiadomić stronę z pouczeniem o możliwości zapoznania się z jej treścią i zgłoszenia zastrzeżeń, a w razie zgłoszenia zastrzeżeń należy przesłuchać biegłego z udziałem stron postępowania, tak aby zapewnić stronie możliwość zarówno zadawania pytań i składania wyjaśnień, jak i wypowiedzenia się odnośnie zebranych dowodów. W niniejszej sprawie organy administracji podjęły stosowne działania umożliwiające skarżącej prawidłowy udział w postępowaniu. Zgodnie z treścią art. 73 § 1 Kpa organ administracji publicznej obowiązany jest umożliwić stronie przeglądanie akt sprawy oraz sporządzanie z nich notatek i odpisów w każdym stadium postępowania, a więc zasadniczo od jego wszczęcia aż do zakończenia. Przy czym strona jest uprawniona do wglądu w akta sprawy nawet po wydaniu decyzji lub zakończeniu postępowania w inny sposób, skoro przepisy prawa przyznają jej uprawnienia, które mogą być realizowane po wydaniu decyzji, do których to należy między innymi prawo wniesienia skargi na decyzję do sądu. Pełnomocnik skarżącej zwrócił się o udostępnienie akt w dniu 16 lipca 2002r., a więc po wydaniu przez organ odwoławczy decyzji z dnia 9 lipca 2002r. Odmowa udostępnienia pełnomocnikowi akt sprawy nastąpiła z naruszeniem dyspozycji przepisu art. 73 § 1 Kpa, jednakże uchybienie to nie mogło mieć istotnego wpływu na wynik sprawy. Zgodnie natomiast z treścią art. 145 § 1 pkt 1 lit.c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) sąd uchyla zaskarżoną decyzję, jeżeli stwierdzi naruszenie przepisów postępowania jedynie gdy mogło ono mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Zdaniem Sądu organy orzekające w sprawie nie naruszyły art. 77 § 1 i art. 80 Kpa, gdyż zaskarżone rozstrzygnięcia opierają się na prawidłowo ustalonym całokształcie sprawy w toku rzetelnie prowadzonego postępowania oraz prawidłowo zastosowanych przepisów prawa. Nie uchybiły także postanowieniom art. 107 § 3 Kpa, gdyż rozstrzygnięcia zawierają prawidłowe uzasadnienie faktyczne i prawne, w decyzji odwoławczej organ odniósł się także do wszystkich zarzutów postawionych we wniesionym odwołaniu i późniejszym piśmie strony skarżącej. Organ w uzasadnieniu logicznie wywiódł argumenty, które w jego ocenie świadczą o słuszności podjętego rozstrzygnięcia. Zaskarżona decyzja jest zgodna z prawem. Z powyższych względów Sąd na mocy art. 151 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) oddalił skargę jako bezzasadną.