II SA/Gd 218/18

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Sędziowie: Asesor WSA Magdalena Dobek-Rak (spr.) Sędzia WSA Mariola Jaroszewska Protokolant Asystent sędziego Krzysztof Pobojewski po rozpoznaniu w dniu 20 czerwca 2018 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi E. W. i W. W. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 stycznia 2018 r. nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy oddala skargę. E. W. i W. W. wnieśli do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 26 stycznia 2018 r., sygn. akt [..], którą utrzymano w mocy decyzję Wójta Gminy z dnia 10 października 2017 r., nr [..], o odmowie ustalenia na rzecz E. W. i W. W. warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (nowa zabudowa zagrodowa), na działce nr [..] w obrębie geodezyjnym L. Zaskarżona decyzja została wydana w następującym stanie faktycznym i prawnym sprawy: Decyzją z dnia 20 października 2017 r. Wójt Gminy, po rozpoznaniu wniosku E. W. i W. W. o wydanie decyzji ustalającej warunki zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego jednorodzinnego i budynku gospodarczego wraz z niezbędną infrastrukturą techniczną (nowa zabudowa zagrodowa), na działce nr [..] w obrębie geodezyjnym L., odmówił ustalenia warunków zabudowy dla przedmiotowej inwestycji. Podstawą rozstrzygnięcia organu pierwszej instancji było ustalenie, że działka inwestycyjna została wydzielona z niezabudowanego gospodarstwa rolnego położonego na niezabudowanych terenach rolnych. W związku z tym, że w obszarze analizowanym wyznaczonym wokół działki inwestowanej w odległości 270 m, brak jest jakiejkolwiek zabudowy, nie jest możliwe określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji mieszkalnej, cech i wskaźników kształtowania zabudowy i zagospodarowania terenu. Ponadto organ zwrócił uwagę, że wniosek dotyczy budowy budynku mieszkalnego i budynku gospodarczego – zabudowy zagrodowej. W związku z tym wyjaśnił, że siedlisko (zabudowa zagrodowa) jest elementem składowym gospodarstwa rolnego, na którym posadowiony jest dom mieszkalny i zabudowania gospodarcze, przy czym w świetle ustawy z dnia 11 kwietnia 2003 r. o kształtowaniu ustroju rolnego, gospodarstwem rolnym jest gospodarstwo rolne w rozumieniu Kodeksu cywilnego, o obszarze nie mniejszym niż 1,0 ha użytków rolnych. W związku z tym, przedmiotowa działka o powierzchni 0,3015 ha, czyli mniejszej niż 1,0 ha użytków rolnych, nie stanowi gospodarstwa rolnego i nie można na niej lokalizować siedliska (zabudowy zagrodowej). W odwołaniu od powyższej decyzji skarżący podnieśli, że organ nieprawidłowo wyznaczył obszar analizowany oraz, że w sprawie nie powinna mieć zastosowania zasada dobrego sąsiedztwa. W tym zakresie wyjaśnili, że średnia powierzchnia gospodarstwa rolnego w gminie wiejskiej S.wynosi 9,57 ha, zaś obszar gospodarstwa rolnego inwestorów wynosi 71,9528 ha, w tym w miejscowości L. 14,6086 ha. Odnosząc się do zarzutów odwołania Wójt Gminy załączył opinię mgr inż. arch. A. P. – J., która sporządzała analizę urbanistyczną. W opinii tej wskazano, że przyjęty promień terenu analizowanego 270 m, jest większy od minimalnego promienia dla działki nr [..], który wynosi 225 m. Niezależnie od powyższego brak jest podstaw do dalszego zwiększania terenu analizowanego i dopuszczenia do zabudowy nowych, dużych terenów rolnych, bowiem działki nr [..]-[..] są oddzielone od zurbanizowanych terenów O. naturalną przegrodą w postaci zadrzewionego wzniesienia – tworzą je działki nr [..], [..] w O. i działki nr [..]-[..] w L. Ponadto w opinii wskazano, że inwestorzy posiadają gospodarstwo rolne o łącznej powierzchni 75,42 ha, na działce nr [..] w O. posiadają zespół zabudowy mieszkaniowej z licznymi obiektami gospodarczo-garażowymi, inwentarskimi i budynkiem mieszkalnym oraz uzyskali decyzję o warunkach zabudowy na budowę nowego budynku mieszkalnego związanego z tym zespołem zabudowy. Dodatkowo uzyskali inne decyzje o warunkach zabudowy na budowę nowego zespołu zabudowy zagrodowej dla obsługi gospodarstwa rolnego, jednakże ich nie skonsumowali. Rozpoznając odwołanie Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 26 stycznia 2018 r. utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy za prawidłowe uznał wyznaczenie obszaru analizowanego w odległości 270 m oraz podzielił pogląd o braku podstaw do dalszego jego rozszerzania. Odnosząc się do kwestii zastosowania w niniejszej sprawie zasady dobrego sąsiedztwa organ nie zgodził się ze stanowiskiem skarżących o braku podstaw do zastosowania tej zasady z uwagi na to, że wniosek dotyczy zabudowy zagrodowej. W tym zakresie wyjaśnił, że wyłączenie, o którym mowa w art. 61 ust. 4 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz.U. z 2017 r., poz. 1073 ze zm.) dalej zwanej u.p.z.p., dotyczy tylko sytuacji, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z zabudową zagrodową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie, zaś inwestorzy posiadają gospodarstwa rolne o obszarze 71,9528 ha, podczas gdy średnia powierzchnia takich gospodarstw w gminie wynosi 9,57 ha. Ponadto, zdaniem Kolegium przedmiotowy wniosek w ogóle nie dotyczy zabudowy zagrodowej, o której mowa w § 2 pkt 1 lit. c i pkt 2 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie oznaczeń i nazewnictwa stosowanych w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego oraz w decyzji o warunkach zabudowy (Dz.U. Nr 164, poz. 1589), stanowiącego akt wykonujący przepisy ustawy o planowaniu zagospodarowaniu przestrzennym. Zabudowy przedmiotowej działki nie sposób bowiem powiązać z konkretnym gospodarstwem rolnym, a ponadto inwestorzy posiadają na działce nr [..] w O. zespół zabudowy zagrodowej oraz uzyskali decyzję o warunkach zabudowy na budowę nowego budynku mieszkalnego związanego z tym zespołem zabudowy. W skardze skarżący zarzucili naruszenie art. 7, art. 8 i art. 9 k.p.a., gdyż ich zdaniem postępowanie było prowadzone w sposób nie pogłębiający zaufania do organów administracji, a ponadto nie wyjaśniono w sposób wyczerpujący istotnych dla sprawy okoliczności i błędów w ustalonym stanie faktycznym. Zdaniem skarżących w sprawie dokonano błędnej interpretacji i zastosowania art. 2 pkt 1 u.p.z.p. poprzez uznanie, że planowana inwestycja prowadzi do naruszenia ładu architektonicznego i przestrzennego oraz pozostaje w sprzeczności z uwarunkowaniami społeczno-gospodarczymi. Skarżący ponownie wskazali na niewłaściwe zastosowanie art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i niezastosowanie art. 61 ust. 4 tej ustawy. Według nich błędnie przyjęto, że nie ma podstaw do rozszerzenia obszaru objętego analizą, zaś sama inwestycja nie spełnia warunków do wyłączenia zasady dobrego sąsiedztwa. Powyższe wynikało z błędnego rozumienia przez organ definicji pojęcia zabudowy zagrodowej, czym naruszono art. 2 pkt 2 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego oraz art. 553 Kodeksu cywilnego. W szczególności, choć w zaskarżonej decyzji stwierdzono, że zabudowy przedmiotowej działki nie sposób powiązać z konkretnym gospodarstwem, okoliczności tej żaden z organów nie badał. Tymczasem skarżący wielokrotnie wskazywali, że mają gospodarstwo o wielkości 71,9528 ha, w tym wyodrębniony obszar w L. o powierzchni 14,6086 ha. W związku z tym, jeżeli organ uznawał za zasadne dokonanie ustaleń w zakresie związku przyczynowo - skutkowego pomiędzy powstaniem zabudowy zagrodowej, a prowadzeniem gospodarstwa rolnego, winien to uczynić. W odpowiedzi na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze wniósł o oddalenie skargi, podtrzymując argumentację zawartą w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Skarga nie jest zasadna. Kontrola legalności zaskarżonej w niniejszej sprawie decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego, polegająca na badaniu zgodności z prawem postępowania prowadzonego przez organ administracji oraz wydanego w jego wyniku rozstrzygnięcia, doprowadziła Sąd do wniosku, że wydano ją zgodnie z przepisami postępowania administracyjnego, prawidłowo stosując przepisy prawa materialnego do kompleksowo ustalonego i wszechstronnie ocenionego stanu faktycznego sprawy. Podstawą materialnoprawną zaskarżonej decyzji oraz poprzedzającej ją decyzji organu pierwszej instancji są przepisy ustawy z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (tj.: Dz.U. z 2017 r., poz. 1073), zwanej dalej u.p.z.p., w tym art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Stosownie do zasady wyrażonej w art. 6 ust. 2 pkt 1 u.p.z.p. każdy ma prawo w granicach określonych ustawą do zagospodarowania terenu, do którego ma tytuł prawny, zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego albo w decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego lub osób trzecich. Zgodnie z treścią art. 4 ust. 2 pkt 2 u.p.z.p. w sytuacji braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego określenie sposobu zagospodarowania i warunków zagospodarowania terenu następuje w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania terenu, przy czym sposób zagospodarowania terenu dla innych inwestycji (niż określone w pkt 1) ustala się w drodze decyzji o warunkach zagospodarowania. Zgodnie z art. 61 ust. 1 u.p.z.p. wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest możliwe jedynie w przypadku łącznego spełnienia następujących warunków: 1) co najmniej jedna działka sąsiednia, dostępna z tej samej drogi publicznej, jest zabudowana w sposób pozwalający na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy w zakresie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu; 2) teren ma dostęp do drogi publicznej; 3) istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, z uwzględnieniem ust. 5, jest wystarczające dla zamierzenia budowlanego; 4) teren nie wymaga uzyskania zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne albo jest objęty zgodą uzyskaną przy sporządzaniu miejscowych planów, które utraciły moc na podstawie art. 67 ustawy, o której mowa w art. 88 ust. 1; 5) decyzja jest zgodna z przepisami odrębnymi. Sposób ustalania warunków wskazanych w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. został określony w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalenia wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego (Dz.U. Nr 164, poz. 1588 ze zm.), zwanym dalej rozporządzeniem. Oznacza to, że w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego umożliwia się, na zasadzie wyjątku, realizację inwestycji na warunkach określonych przez organy administracji, według ściśle ustalonych reguł przewidzianych w art. 61 ust. 1 u.p.z.p. oraz rozporządzeniu dla zachowania ładu przestrzennego i zasady dobrego sąsiedztwa. Zasadę dobrego sąsiedztwa, zwaną także zasadą podobieństwa (kontynuacji), statuuje przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. Przystępując do oceny, czy możliwe jest ustalenie dla danego zamierzenia warunków zabudowy, należy dokonać analizy i ustalić, czy zabudowa na terenie sąsiadującym z terenem, na którym inwestor zamierza zrealizować nową inwestycję, jest taka, że sposób wykonania tej zabudowy pozwala na określenie wymagań dotyczących nowej zabudowy. W konsekwencji, aby można było ustalić warunki dla nowej zabudowy, a więc rozważyć, czy zachodzą wymagane prawem przesłanki, na terenie sąsiadującym musi znajdować się co najmniej jeden obiekt, gdyż tylko wówczas będzie możliwe ustalenie kontynuacji funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, w tym gabarytów i formy architektonicznej obiektu budowlanego, linii zabudowy oraz intensywności wykorzystania terenu. Brak na określonym obszarze obiektu o podobnych parametrach skutkuje odmową wydania decyzji o warunkach zabudowy. Natomiast w sytuacji, gdy istnieje co najmniej jeden podobny obiekt, organ ma obowiązek rozważyć pozostałe przesłanki, określone w ustawie oraz aktach wykonawczych do ustawy, determinujące możliwość wydania warunków zabudowy (zob. wyrok NSA z 20.08.2013 r., II OSK 838/12, LEX nr 1559916; a także A. Despot-Mładanowicz [w:] M. Wierzbowski, A. Plucińska-Filipowicz (red.) Ustawa o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Komentarz, Warszawa 2016 r., s. 616-617). Jednocześnie obiekt znajdujący się na terenie sąsiadującym musi być zrealizowany w taki sposób, aby możliwe było ustalenie tych funkcji, parametrów, cech i wskaźników. Z kolei w art. 61 ust. 4 u.p.z.p. ustawodawca ograniczył możliwość stosowania zasady dobrego sąsiedztwa wyrażonej w art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. stanowiąc, że przepisów ust. 1 pkt 1 nie stosuje się do zabudowy zagrodowej w przypadku, gdy powierzchnia gospodarstwa rolnego związanego z tą zabudową przekracza średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Wskazany przepis znajduje zastosowanie w razie łącznego spełnienia następujących przesłanek: 1. planowana zabudowa musi mieć charakter zabudowy zagrodowej, 2. zabudowa ta musi być funkcjonalnie związana z już istniejącym gospodarstwem rolnym, 3. gospodarstwo to musi przekraczać średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w danej gminie. Łączne spełnienie powyższych przesłanek umożliwia ustalenie warunków zabudowy z pominięciem wymogów zasady dobrego sąsiedztwa. Z taką sytuacją jednak nie mieliśmy do czynienia w niniejszej sprawie, co wbrew zarzutom skargi w sposób prawidłowy uzasadnił organ w zaskarżonej decyzji. W niniejszej sprawie skarżący ubiegali się o ustalenie warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na budowie budynku mieszkalnego o powierzchni 250 m2 oraz budynku gospodarczego na działce nr [..] w L. o powierzchni 0,3015 ha. W toku postępowania organ ustalił, że skarżący są właścicielami gospodarstwa rolnego o łącznej powierzchni 71,9528 ha, położonego na obszarze dwóch miejscowości L. i O., z czego około 16,87 ha znajduje się w O., a 58,55 ha w L. Na działce nr [..] w O. skarżący posiadają zespół zabudowy zagrodowej z obiektami gospodarczo-garażowymi, inwentarskimi i budynkiem mieszkalnym związanym z tym zespołem zabudowy. Ujawniono również, że skarżący uzyskali decyzję ustalającą warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej dla innej działki wchodzącej w skład całego gospodarstwa, tzn. działki nr [..]. Jednocześnie wyjaśniono, że w 2013 r. uzyskali również warunki zabudowy dla zabudowy zagrodowej na działce nr [..], które jednak uległy dezaktualizacji wobec ich niewykorzystania i podziału działki nr [..] na 21 mniejszych działek, w tym między innymi działkę nr [..]. W tych okolicznościach nie budziło wątpliwości Sądu, że działka, dla której skarżący ubiegali się o warunki zabudowy, jest jedną z działek wchodzącą w skład gospodarstwa rolnego, którego są właścicielami. Jeśli gospodarstwo to składa się z kilku działek, a na jednej z nich, tj. o nr [..] w O., zlokalizowane są zabudowania składające się na siedlisko (zabudowa zagrodowa), w tym dom mieszkalny, obiekty gospodarczo – garażowe oraz inwentarskie, realizujące potrzeby życiowe rolnika i jego rodziny oraz służące jako zaplecze dla prowadzonej przez niego działalności rolnej, to zadaniem organu rozpoznającego wniosek skarżących było ustalenie, czy wnioskowana zabudowa na działce nr [..] będzie miała charakter zabudowy zagrodowej związanej funkcjonalnie z istniejącym już gospodarstwem rolnym skarżących. W tym miejscu wyjasnić należy, że przy interpretacji pojęcia "zabudowy zagrodowej" należy odwołać się do wykładni językowej, albowiem ustawodawca w u.p.z.p. nie zdefiniował tego pojęcia, a w orzecznictwie administracyjnym ugruntował się pogląd, że pojęcie "zabudowy zagrodowej" w rozumieniu § 3 pkt 3 powołanego już rozporządzenia nie może być uznane za definicję legalną "zabudowy zagrodowej" (por. szerzej Wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 21 października 2016 r., sygn. akt II OSK 101/15, oraz powołane tam orzeczenia, dostępne są na stronie https://orzeczenia.nsa.gov.pl). Istota tej wykładni polega na ustaleniu znaczenia przepisu na podstawie znaczenia użytych wyrażeń i słów w języku potocznym (tak J. Wróblewski, Sądowe stosowanie prawa, Warszawa 1988, s. 130). W języku potocznym wyraz "zabudowa" oznacza ogół zabudowań na jakimś terenie (zob. M. Bańko (red.) Słownik języka polskiego, Warszawa 2007, T. 6, s. 264). Natomiast "zagroda" to podwórze z zabudowaniami należące do jednego rolnika (M. Bańko, op.cit., str. 288). "Zagroda" to także dom wiejski z podwórzem i zabudowaniami gospodarskimi (tak S. Skorupka, H. Anderska, Z. Łempicka (red.), Mały słownik języka polskiego, Warszawa 1969, s. 965). Wobec tego przy stosowaniu wykładni językowej, pojęcie "zabudowa zagrodowa" oznacza ogół zabudowań z domem mieszkalnym (wiejskim), znajdujących się na podwórzu należącym do jednego rolnika (por. wyrok Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku z dnia 21 września 2016 r., II SA/Gd 297/16, LEX nr 2120091). W ocenie Sądu organy orzekające w niniejszej sprawie wskazanemu zadaniu sprostały ustalając, że planowana zabudowa nie ma charakteru zabudowy zagrodowej pomimo tego, że skarżący planowali jej zlokalizowanie na terenie działki rolnej, albowiem nie jest funkcjonalnie powiązana z dotychczasowym gospodarstwem rolnym skarżących. W konsekwencji organy prawidłowo uznały, że należy wyłączyć możliwość zastosowania do ustalenia wnioskowanych warunków zabudowy trybu z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. W ocenie Sądu skarżący nie wykazali, że wnioskowana zabudowa będzie służyć prowadzeniu istniejącego gospodarstwa rolnego. Co prawda w sprawie nie budzi wątpliwości, że skarżący posiadają gospodarstwo rolne o powierzchni przekraczającej średnią powierzchnię gospodarstwa rolnego w gminie, wynoszącą 9,57 ha, podczas gdy skarżący prowadzą gospodarstwo rolne o powierzchni 71,9528 ha. Gospodarstwo to nie tworzy jednak zwartego kompleksu, lecz obejmuje kilka działek, w tym m.in. działkę nr [..] w L. oraz działkę nr [..] w O., na której znajduje się już zabudowa siedliskowa, funkcjonalnie powiązana z ww. gospodarstwem. Oznacza to, że działka nr [.] nie może być rozpatrywana jako samodzielne gospodarstwo rolne i analizowana, jak tego oczekują skarżący, w świetle art. 2 pkt 2 ustawy o ustroju rolnym i art. 553 Kodeksu cywilnego, gdyż stanowi ona element większej całości, czyli gospodarstwa rolnego skarżącego o powierzchni 71,9528 ha. Skarżący nie wykazali jednak w toku postępowania, w jaki sposób planowana zabudowa będzie funkcjonalnie powiązana z istniejącym gospodarstwem skarżących, które ma już zapewnione zaplecze zagrodowe na działce nr [..] w O. oraz możliwości zagospodarowania w ten sposób kolejnej działki wchodzącej w skład gospodarstwa, tj. działki nr [..]. Skarżący nie wskazali żadnych okoliczności, które świadczyłyby o powiązaniu planowanej nowej zabudowy zagrodowej na działce nr [..] z istniejącym gospodarstwem skarżących. Sam fakt położenia nowej zabudowy na jednej z działek wchodzących w skład całego kompleksu tworzącego gospodarstwo skarżących, nie przesądza jeszcze o jej charakterze jako zabudowy zagrodowej, czyli obiektów mieszkalnych i gospodarczo – inwentarskich, które służyć będą zaspokajaniu potrzeb mieszkaniowych skarżących oraz prowadzeniu gospodarstwa rolnego. Tego rodzaju potrzeby skarżących bowiem w ramach wskazanego gospodarstwa rolnego zaspakaja już zabudowa zagrodowa na działce nr [..] w O., a wobec uzyskania decyzji o warunkach zabudowy na działce nr [..], również w perspektywie kolejne zabudowania zagrodowe. Natomiast wskazane przez skarżących w skardze okoliczności uzasadniające, ich zdaniem, związek funkcjonalny planowanej inwestycji z gospodarstwem, to jest zamiar zmiany miejsca zamieszkania przez skarżących bądź podziału gospodarstwa pomiędzy dorosłe dzieci, takiego związku nie uzasadniają. W trakcie postępowania skarżący nie powołali się na chęć zmiany miejsca zamieszkania, czyniąc to dopiero w skardze, więc nie sposób zarzucić organom naruszenia przepisów postępowania w zakresie ustalenia związku pomiędzy planowaną zabudową a ich gospodarstwem w takiej sytuacji. Natomiast powoływanie się na ewentualne plany związane z podziałem gospodarstwa pomiędzy dzieci pozostaje bez wpływu na ocenę charakteru planowanej zabudowy. Charakter ten bowiem należy odnosić do obecnego stanu gospodarstwa skarżących, do jego powierzchni i uwarunkowań związanych z już istniejącą zabudową zagrodową. Natomiast realizacja planów związanych z rozdysponowaniem gruntów pomiędzy dorosłe dzieci skarżących doprowadzi do powstania nowych gospodarstw rolnych, których właścicielami nie będą już skarżący, ale ich dzieci i warunki zabudowy będą rozważane już w innych okolicznościach odnoszących się do tych nowych gospodarstw. Z dokumentacji przedłożonej przez skarżących w toku postępowania wynika, że działka nr [..] nadal pozostaje własnością skarżących i wchodzi w skład ich gospodarstwa rolnego. Mając powyższe okoliczności na uwadze należy zgodzić się ze stanowiskiem organów, że wnioskowane do ustalenia warunków zabudowy przedsięwzięcie na działce nr [..] nie będzie stanowić zabudowy zagrodowej powiązanej z gospodarstwem rolnym prowadzonym przez skarżących, a tylko w takim przypadku możliwe byłoby zastosowanie trybu z art. 61 ust. 4 u.p.z.p. W ocenie Sądu funkcjonalne powiązanie gospodarstwa skarżących z zabudową siedliskową na działce nr [..] w O. oraz brak wykazania przez skarżących potrzeby zlokalizowania na działce nr [..] nowych zabudowań służących zaspokajaniu wyłącznie ich indywidualnych potrzeb mieszkaniowych oraz gospodarczych, nie pozwalają na przyjęcie, że wnioskowane przedsięwzięcie będzie stanowić zabudowę zagrodową funkcjonalnie powiązaną z gospodarstwem skarżących. W konsekwencji organy prawidłowo przystąpiły do analizy uwarunkowań nowej zabudowy w światle art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p. i po jej przeprowadzeniu trafnie przyjęły, iż w sprawie nie zachodzą przesłanki do ustalenia warunków zabudowy dla wnioskowanego przedsięwzięcia, gdyż prowadziłoby to do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa. Powyższe ustalenia zostały poczynione przez organy w oparciu o prawidłowo przeprowadzoną analizę urbanistyczno-architektoniczną wykonaną przez uprawnionego architekta - urbanistę A. P.-J., celem ustalenia czy wnioskowana budowa budynku mieszkalnego oraz budynku gospodarczego spełnia kryterium dobrego sąsiedztwa. W związku z powyższym należy wskazać, że właściwie wyznaczony został obszar analizowany, stosownie do przepisów § 3 w zw. z § 2 pkt 5 rozporządzenia Ministra Infrastruktury z 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, zaś przeprowadzona analiza funkcji i cech zabudowy pozwoliła na przyjęcie, że teren planowanej inwestycji położony jest na obszarze rolniczym, a w obszarze analizowanym nie ma budynków mieszkalnych jednorodzinnych dostępnych z tej samej drogi publicznej, co działka objęta wnioskiem. Oznacza to, że realizacja wnioskowanego przedsięwzięcia prowadziłoby do naruszenia zasady dobrego sąsiedztwa, wynikającej z treści art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., której celem jest zagwarantowanie ładu przestrzennego. Zasada dobrego sąsiedztwa wymaga dostosowania wnioskowanej zabudowy do istniejącego stanu zagospodarowania obszaru, w szczególności do stanu dotychczasowej zabudowy, jej cech i parametrów o charakterze urbanistycznym. Wyznacznikiem spełnienia ustawowego wymogu są zatem faktyczne warunki panujące do tej pory w obszarze analizowanym. Nowa zabudowa powinna bowiem odpowiadać charakterystyce urbanistycznej (kontynuacja funkcji, parametrów, cech i wskaźników kształtowania zabudowy oraz zagospodarowania terenu, linii zabudowy i intensywności wykorzystania terenu) i architektonicznej (gabarytów i formy architektonicznej obiektów budowlanych) zabudowy już istniejącej. Brak takiej zabudowy stanowi natomiast istotną przeszkodę w ustaleniu wnioskowanych warunków zabudowy. W związku z powyższym istotne jest prawidłowe wyznaczenie obszaru analizy. Stosownie do wymogów § 3 rozporządzenia w celu ustalenia wymagań dla nowej zabudowy i zagospodarowania terenu właściwy organ wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek o ustalenie warunków zabudowy, obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu w zakresie warunków, o których mowa w art. 61 ust. 1-5 ustawy (ust. 1). Granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów (ust. 2). W rozpoznawanej sprawie obszar analizowany został wyznaczony w odległości wynoszącej 270 m wokół terenu objętego wnioskiem przy szerokości frontu działki wynoszącej 75 m, co oznacza, że promień obszaru analizowanego przekraczał trzykrotność szerokości frontu działki. W tym miejscu trzeba wskazać, że nie zasługuje na uwzględnienie zarzut skarżących, iż obszar analizowany nie został prawidłowo wyznaczony, ponieważ nie uwzględniono zabudowanych działek o numerach [..]-[..], tworzących z działką inwestowaną całość urbanistyczną. Podkreślić bowiem należy, że wyznaczenie obszaru analizowanego musi znajdować uzasadnienie w zasadzie dobrego sąsiedztwa, a organ w trosce o ochronę i kształtowanie ładu przestrzennego obowiązany jest czuwać nad kontynuacją zabudowy danego obszaru tworzącego urbanistyczną całość. Jak wynika z opinii przedłożonej do akt sprawy autorstwa architekta - urbanisty A. P.-J., wskazane działki, tj. działki o nr [..] i [..] w obrębie geodezyjnym L. i działki o nr [..]-[..] w obrębie geodezyjnym O. nie tworzą całości urbanistycznej z pozostałymi działkami skarżących, w tym działką nr [..] objętą wnioskiem. Ze wskazanej opinii wynika, że działki nr [..]-[..] są oddzielone od zurbanizowanych terenów O. naturalną przeszkodą w postaci wzniesienia, które tworzą działki nr [..] i [..] w O. i działki nr [..]-[..] w L., które dodatkowo są zadrzewione, a we fragmentach stanowią las, powodując, że m.in. działka nr [..] stanowi wyraźnie odrębny teren o zupełnie innym charakterze rolnym. Urbanistka podkreśliła, że nie zaistniały żadne okoliczności do jeszcze większego, niż to miało miejsce, powiększenia obszaru analizowanego. W ocenie Sądu przedłożona opinia jest dowodem dostarczającym wiarygodnych, specjalistycznych informacji o warunkach urbanistycznych obszaru analizowanego, który nie został podważony w toku postępowania żadnym dowodem przeciwnym. Zdaniem Sądu w tych okolicznościach niedopuszczalne byłoby poszerzenie obszaru analizowanego, albowiem zmierzałoby do poszukiwania w dowolnym jego miejscu jakiejkolwiek zabudowy o cechach odpowiadających planowanej inwestycji. W niniejszej sprawie nie wykazano potrzeby architektoniczno – urbanistycznej takiego poszerzenia. W konsekwencji zarzuty skargi w tym zakresie należało uznać za bezzasadne. W świetle powyższych ustaleń Sąd zaakceptował ocenę organów obu instancji, że funkcja rolnicza realizowana na działkach objętych w niniejszej sprawie wyznaczonym prawidłowo obszarem analizowanym nie może stanowić wzorca urbanistycznego dla planowanej zabudowy mieszkaniowej i gospodarczej. W tych okolicznościach brak realizacji zasady dobrego sąsiedztwa wykluczył ustalenie warunków zabudowy dla planowanej nowej zabudowy na działce nr [..]. Ze wskazanych wyżej powodów Sąd uznał zarzuty skargi za niezasadne. W ocenie Sądu bowiem organy rozpoznające niniejszą sprawę procedowały w zgodzie z przepisami k.p.a., w sposób kompleksowy gromadząc materiał dowodowy niezbędny do jej rozstrzygnięcia i dokonując jego wszechstronnej oceny z poszanowaniem reguł określonych w art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. Tak zgromadzony i oceniony materiał dowodowy stał się podstawą do prawidłowego zastosowania przepisów u.p.z.p. i podjęcia decyzji na podstawie art. 60 ust. 1 i art. 61 ust. 1 pkt 1 u.p.z.p., której uzasadnienie spełnia wymogi wynikające z art. 107 § 3 k.p.a. Sąd nie dostrzegł również takich uchybień w zakresie realizacji zasady prawdy obiektywnej (art. 7 k.p.a.), zasady pogłębiania zaufania obywateli (art. 8 k.p.a.) oraz zasady informowania stron (art. 9 k.p.a.), które miałyby wpływ na wynik sprawy. Lektura uzasadnienia zaskarżonej decyzji prowadzi do wniosku, że Kolegium, jako organ ponownie merytorycznie rozpoznający sprawę w jej całokształcie, prawidłowo wyjaśniło stronom przesłanki, którymi kierowało się przy załatwieniu sprawy, a okoliczność, że nie spotkały się one z aprobatą skarżących, nie świadczy o zasadności ich zarzutów w tym zakresie. Mając powyższe na uwadze, Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 151 p.p.s.a., oddalił skargę jako bezzasadną.