II SA/Gd 244/24

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz (spr.) Sędzia WSA Krzysztof Kaszubowski Asesor WSA Wojciech Wycichowski po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 10 lipca 2024 r. sprawy ze skargi G z siedzibą w W. na uchwałę Nr VIIIK/LI/665/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych oddala skargę. Pismem z dnia 6 lutego 2024 r. Spółdzielnia [...], dalej także jako skarżąca, wniosła skargę na uchwałę Rady Miasta Wejherowa Nr VIIIk/LI/665/2023 z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych. Przedmiotową uchwałę skarżąca zaskarżyła w całości i zarzuciła jej naruszenie art. 32 ust. 1b pkt. 1, 3, 4 i 5 w zw. z art. 198 i, h ust. 1 ustawy z dn. 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, poprzez wadliwe określenie w § 1. uchwały ceny nieruchomości gruntowej, sprzedawanej na rzecz jej użytkowników wieczystych, ustalonej w wysokości równej wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Skarżąca na podstawie art. 147 § 1 ustawy o postępowaniu przed sądami administracyjnymi wniosła o stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały. Ponadto wniosła o połączenie do wspólnego rozpoznania przedmiotowej skargi ze skargą Spółdzielni z dnia 6 lutego 2023 r. do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w sprawie uchwały Rady Miasta Wejherowa Nr VIIIk/LI/664/2023 z dnia 19 grudnia 2023 r., wobec tożsamości przedmiotu rozstrzygnięcia w obu uchwałach oraz zasądzenie od organu na rzecz skarżącej zwrotu kosztów postępowania wraz z kosztami zastępstwa procesowego. W uzasadnieniu skargi Spółdzielnia wskazała, że posiada w użytkowaniu wieczystym kilka nieruchomości położonych na terenie Gminy Miasta Wejherowa oraz chciałaby skorzystać z możliwości wykupu tych nieruchomości na własność. Skarżąca podała, że wyczekiwała na szereg zmian mających na celu ułatwienie podmiotom gospodarczym, którzy są użytkownikami wieczystymi wykupu użytkowanych nieruchomości, na których prowadzą działalność gospodarczą. Zmiana ustawy o gospodarce nieruchomościami weszła w życie z dniem 31 sierpnia 2023 r. Przepisy epizodyczne ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowią, że podmioty zainteresowane wykupem użytkowania wieczystego mogą w okresie jednego roku złożyć wniosek. Nadto przepis art. 198 i ww. ustawy ustanowił delegację dla gmin o możliwości stosowania bonifikat przy sprzedaży. Natomiast w wypadku niepodjęcia uchwały w powyższym zakresie w terminie 4 miesięcy od wejścia w życie ww. zmiany ustawy o gospodarce nieruchomościami, obowiązywać miały zasady ustalania ceny określone w art. 198h ust. 1 ww. ustawy czyli, że 1) w przypadku zapłaty ceny jednorazowo - jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży; 2) w przypadku rozłożenia ceny na raty - jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Jak wskazuje skarżąca złożyła ona w grudniu 2023 r. pismo informujące, że jest zainteresowana wykupem nieruchomości będących w użytkowaniu wieczystym oraz z prośbą o poinformowaniu o uchwale Rady Miasta Wejherowa odnośnie bonifikat. W odpowiedzi otrzymała pismo z dnia 12 stycznia 2024 r. informujące, że Rada Miasta Wejherowa podjęła w dniu 19 grudnia 2023 r. uchwalę Nr VIIIk/LI/664/2023 w sprawie zasad przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowych wytycznych sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych. W uchwale tej w § 3. postanowiono, że "cenę nieruchomości gruntowej wykorzystywanej do prowadzenia działalności gospodarczej, stanowiącej własność Gminy Miasta Wejherowa, sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu, ustala się w wysokości równej wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży". Skarżąca nie zgadza się z przytoczoną regulacją. Podaje, że jako przedsiębiorca wykupowała dotąd nieruchomości będące w użytkowaniu wieczystym na zasadzie określonej w art. 69 ustawy o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu obowiązującym przed 31 sierpnia 2023 r. Sposób ustalania ceny sprzedaży uwzględniał okres niewykorzystanego użytkowania wieczystego, przy zastosowaniu współczynnika korygującego, zgodnie z postanowieniami § 30 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości (Dz. U. z 2023 r. poz. 1832). Zdaniem skarżącej podobne postanowienia znalazły się w treści art. 32 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomościami w nowym brzmieniu, jednakże postanowień z pkt. 1, 3, 4 i 5 tego przepisu nie zastosowano przy uchwalaniu zaskarżonej uchwały. Dodatkowo jak wskazuje nie jest racjonalne ekonomicznie obciążanie skarżącej, jak i innych podmiotów zainteresowanych wykupem użytkowania wieczystego, ceną całkowitą równą wartości nieruchomości gruntowej w sytuacji, gdy dotychczas zastosowanie miał sposób wyliczenia ceny z uwzględnieniem korekty o wartość prawa użytkowania wieczystego. W odpowiedzi na skargę Rada Miasta Wejherowo wniosła o jej oddalenie oraz o zasądzenie od skarżącej zwrotu kosztów postępowania, w tym zwrotu kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Organ podnosi, że uzasadnienie skargi odwołuje się do § 3 uchwały Rady Miasta Wejherowa Nr VIIIk/LI/664/2023 z dnia 19 grudnia 2023 r., w sprawie zasad przeznaczania do sprzedaży nieruchomości gruntowych oddanych w użytkowanie wieczyste oraz szczegółowych wytycznych sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, a nie zaskarżonej uchwały Rady Miasta Wejherowa Nr VIIIk/LI/665/2023 z dnia 19 grudnia 2023 r. w sprawie szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, co czyni skargę niezrozumiałą. Jak podaje Rada Miasta Wejherowa formułując zarzut i jego uzasadnienie skarżąca myli tryby sprzedaży nieruchomości i nie zauważa, iż art. 32 ust. 1b ustawy o gospodarce nieruchomości i art. 198i oraz 198h tejże ustawy dotyczą zupełnie innych trybów zbywania nieruchomości na rzecz ich użytkowników wieczystych. Wskazane w zarzucie skarżącej art. 198i oraz 198h ustawy o gospodarce nieruchomościami ujęte są w przepisach Działu VIa ustawy zawierającym przepisy epizodyczne, znajdą zastosowanie wyłącznie w przypadkach zbywania nieruchomości w okolicznościach określonych w przepisach tego działu i dotyczą określonej kategorii nieruchomości gruntowych jedynie w sytuacji, gdy ze stosownym żądaniem złożonym w określonym terminie wystąpi użytkownik wieczysty. Natomiast art. 32 ustawy ma zastosowanie w sytuacji, gdy gmina zdecyduje się na przeznaczenie do sprzedaży nieruchomości oddanych w użytkowanie wieczyste i nie ma w tym przypadku ograniczenia czasowego. Rada Miasta Wejherowa podejmując zaskarżoną uchwałę działała na podstawie upoważnienia ustawowego zawartego w art. 198i ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i podjęła w ustawowym terminie zaskarżoną uchwałę. Jak wskazuje ustawa ta nie precyzuje, jakiego rodzaju szczegółowe warunki mają być sformułowane przez organ stanowiący dla sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz użytkowników wieczystych, to wykładni tego przepisu należy dokonywać w połączeniu z art. 198h ust. 1 z uwagi na odesłanie do tego przepisu, w którym mowa jest o cenie nieruchomości. Zdaniem Rady Miasta Wejherowa zestawienie ww. przepisów prowadzi do wniosku, iż przez "szczegółowe warunki" należy rozumieć sposób ustalenia ceny. Organ ograniczył się więc do wskazania sposobu ustalenia ceny nieruchomości. Przy podejmowaniu przedmiotowej uchwały nie zastosowano przepisu art. 32 ust. 1b pkt. 1, 3, 4, 5 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż jak wskazuje organ, przepis dotyczy innego trybu sprzedaży nieruchomości na rzecz użytkowników wieczystych niż ten, którego dotyczy zaskarżona uchwała. Rady Miasta Wejherowa nie zastosowała bonifikaty przy ustalaniu ceny, ponieważ w jej ocenie w odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego podjęcie uchwały w sprawie udzielania bonifikat od ceny nieruchomości gruntowej sprzedawanej jej użytkownikowi wieczystemu nie jest obligatoryjne. Na koniec organ podał, że skarżąca nie wykazała, iż zaskarżona uchwała narusza jej interes prawny. Nie można wykazywać naruszenia interesu prawnego tylko z tego powodu, iż podjęto uchwałę o treści innej niż oczekiwała tego skarżąca, bądź z powodu zmiany dotychczas obowiązujących przepisów, w tym przypadku dotyczących wykupu nieruchomości gruntowych będących w użytkowaniu wieczystym. Zaskarżona uchwała w żaden sposób nie narusza ani nie ogranicza interesu prawnego skarżącej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuję: Zgodnie z art. 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. z 2022 r. poz. 2492), sądy administracyjne kontrolują działalność administracji publicznej pod względem zgodności z prawem. Stosownie natomiast do art. 3 § 2 pkt 5 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 935) - dalej "p.p.s.a.", kontrola ta obejmuje orzekanie w sprawach skarg na akty prawa miejscowego organów jednostek samorządu terytorialnego i terenowych organów administracji rządowej. Na zasadzie art. 147 § 1 p.p.s.a., uwzględniając skargę na uchwałę lub akt, o których mowa art. 3 § 2 pkt 5, sąd stwierdza nieważność tej uchwały lub aktu w całości lub części albo stwierdza, że zostały wydane z naruszeniem prawa, jeżeli przepis szczególny wyłącza stwierdzenie ich nieważności. W przypadku uznania, że skarga nie ma uzasadnionych podstaw, podlega ona oddaleniu na podstawie art. 151 p.p.s.a. Odnośnie do uchwał organów gminy przepis ten pozostaje w związku z art. 91 ust. 1 ustawy z dnia 8 marca 1990 r. o samorządzie gminnym (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 609, zwanej w skrócie "u.s.g."), zgodnie z którym uchwała organu gminy sprzeczna z prawem jest nieważna. O sprzeczności z prawem, skutkującej stwierdzeniem nieważności, stosownie do art. 91 ust. 4 u.s.g., można mówić w sytuacji "istotnego naruszenia prawa". Wobec braku ustawowej definicji tego pojęcia, w orzecznictwie sądowoadministracyjnym wypracowano pogląd, że są to takie naruszenia prawa jak: naruszenie przepisów wyznaczających kompetencję do podejmowania uchwał, przepisów wyznaczających podstawę prawną podejmowania uchwał, przepisów prawa ustrojowego i prawa materialnego oraz przepisów regulujących procedurę podejmowania uchwał. Przedmiotem zaskarżenia jest cała uchwała Nr VIIIK/LI/665/2023 Rady Miasta Wejherowa z dnia 19 grudnia 2023 r., w sprawie szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, która została opublikowana w Dzienniku Urzędowym Województwa Pomorskiego w dniu 11 stycznia 2024 r. (Dz. Urz.Woj.Pomor. z 2024 r., poz. 129). Skarga wniesiona w niniejszej sprawie została oparta na art. 101 ust. 1 u.s.g. Zgodnie z tym przepisem każdy, czyj interes prawny lub uprawnienie zostały naruszone uchwałą lub zarządzeniem, podjętymi przez organ gminy w sprawie z zakresu administracji publicznej, może zaskarżyć uchwałę lub zarządzenie do sądu administracyjnego. Zgodnie z art. 101 ust. 2 u.s.g., przepisu ust. 1 nie stosuje się, jeżeli w sprawie orzekał już sąd administracyjny i skargę oddalił. Taka sytuacja nie miała jednak miejsca w niniejszej sprawie. Kontrola sądowa zaskarżonego aktu wymaga zatem w pierwszej kolejności ustalenia kwestii interesu prawnego skarżącej. W myśl art. 101 ust. 1 u.s.g. skarżącej Spółdzielni przysługuje legitymacja skargowa, bowiem co nie jest sporne w sprawie przysługuje jej prawo użytkowania wieczystego kilku nieruchomości gruntowych stanowiących własność Gminy Miasta Wejherowa. Skarżąca oświadczyła nadto, iż jest zainteresowania nabyciem na własność tych nieruchomości. W niniejszej sprawie żądaniem skargi objęto stwierdzenie nieważności zaskarżonej uchwały w całości. Wobec uznania istnienia legitymacji skargowej skarżącej należało przystąpić do badania zarzutów skargi, które - zdaniem Sądu - nie zasługują na uwzględnienie. Sąd wskazuje, że naruszenie interesu prawnego danego podmiotu przez uchwałę rady gminy nie oznacza jednakże tego, że naruszenie to było nielegalne. O powodzeniu skargi przesądza wykazanie naruszenia przez organ konkretnego przepisu prawa, wpływającego negatywnie na sytuację prawną skarżącego. Uchwała, czy też jej konkretne postanowienie, musi naruszać rzeczywiście istniejący w dacie podejmowania uchwały interes prawny skarżącego, pojmowany jako istnienie związku między sferą jego indywidualnych praw i obowiązków, a zaskarżonym aktem lub czynnością (teza postanowienia Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Rzeszowie z dnia 22 listopada 2019 r., sygn. II SA/Rz 1118/19). Rozważania dotyczące legalności zaskarżonego aktu należy rozpocząć od wskazania, że będąca przedmiotem oceny Sądu uchwała należy do aktów prawa miejscowego. W tym zakresie wyjaśnić trzeba, że Konstytucja Rzeczypospolitej Polskiej zalicza do źródeł prawa powszechnie obowiązującego akty prawa miejscowego ustanowione przez organy na obszarze ich działania (art. 87 ust. 2 Konstytucji RP). Takie zaliczenie pociąga za sobą konsekwencje w postaci konieczności odnoszenia do nich (i spełniania przez nie) wszystkich zasad charakteryzujących tworzenie i obowiązywanie systemu źródeł prawa powszechnie obowiązującego, przede wszystkim zaś zasady prymatu ustawy w hierarchii aktów prawnych, i zasady, że wszelkie inne akty prawotwórcze mogą być stanowione wyłącznie na podstawie upoważnienia zawartego w ustawie (por. D. Dąbek: "Prawo miejscowe samorządu terytorialnego", Bydgoszcz - Kraków 2003 r., s. 58). W stosunku do aktów prawa miejscowego zasady te wyraża art. 94 Konstytucji RP, według którego organy samorządu terytorialnego i organy administracji rządowej ustanawiają akty prawa miejscowego na podstawie i w granicach upoważnień zawartych w ustawie. Ustawa określa też zasady i tryb wydawania aktów prawa miejscowego. Przeniesienie tej zasady na grunt ustawowy, gdy chodzi o szczebel samorządu gminnego, następuje w art. 40 ust. 1 u.s.g., zgodnie z którym, na podstawie upoważnień ustawowych gminie przysługuje prawo stanowienia aktów prawa miejscowego obowiązujących na obszarze gminy. Właściwe odczytanie sensu tych przepisów prowadzi do wniosku, że możliwość tworzenia źródeł prawa powszechnie obowiązującego - tu: aktów prawa miejscowego - przez organy administracji publicznej przynależne do władzy wykonawczej stanowi w demokratycznym państwie prawnym wyjątek. Zasadniczo kompetencje do tworzenia prawa powszechnie obowiązującego przysługują władzy ustawodawczej, zaś organy administracji publicznej mogą to prawo tworzyć jedynie na podstawie i w granicach upoważnienia ustawowego, co wynika z szerzej ujmowanej relacji władzy wykonawczej do władzy ustawodawczej oraz stanowi przejaw zasady, że w państwie tym administracja publiczna działa wyłącznie na podstawie i w granicach prawa. Prowadzi to do wniosku, że treść upoważnień ustawowych do tworzenia prawa przez organy administracyjne, w tym organy samorządowe, muszą zawsze być poddawane wykładni ścieśniającej. Rolą organu jest wykonanie upoważnienia, a nie swobodna działalność prawodawcza. Organ jest przy tym obowiązany wykonać upoważnienie w całości, a nie jedynie w części, tj. zawierając regulację prawną w kilku różnych akta prawnych, bądź też odsyłając w nieuregulowanym zakresie do innych aktów nieustalonej rangi normatywnej. W świetle powyższego nie ulega wątpliwości, że w hierarchii źródeł prawa akty prawa miejscowego zajmują pozycję zależną, gdyż są uwarunkowane normami zawartymi w aktach prawnych wyższego rzędu. Zaskarżona uchwała, jak wyżej wskazano, jest aktem prawa miejscowego. Została podjęta przez Radę Miasta Wejherowa na postawie normy art. 18 ust. 2 pkt 15 u.s.g. Jej materialnoprawną podstawę stanowią normy art. 198i ust. 1 i art. 198h ust. 2 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2023 r. poz. 344 z późn. zm.), zw. dalej u.g.n. Należy zauważyć, że z dniem 31 sierpnia 2023 r. ustawodawca dodał do dotychczasowych przepisów ustawy o gospodarce nieruchomościami nowy dział VIa zatytułowany "Przepisy epizodyczne dotyczące roszczenia o sprzedaż nieruchomości gruntowej na rzecz jej użytkownika wieczystego". Dział VIa został dodany przez art. 3 pkt 14 ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. z 2023 r. poz. 1463) zmieniającej ustawę o gospodarce nieruchomościami z dniem 31 sierpnia 2023 r. Zgodnie z art. 198i ust. 1 u.g.n., odpowiednia rada albo sejmik w terminie 4 miesięcy od dnia wejścia w życie ustawy z dnia 26 maja 2023 r. o zmianie ustawy o samorządzie gminnym, ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa, ustawy o gospodarce nieruchomościami, ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych oraz niektórych innych ustaw określi, w drodze uchwały, szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych albo zobowiąże, w drodze uchwały, organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia. Zgodnie z ust. 2, w razie niepodjęcia uchwał w terminie, o którym mowa w ust. 1, przepis art. 198h ust. 1 stosuje się odpowiednio. Zgodnie natomiast z art. 198h u.g.n.: 1. W odniesieniu do nieruchomości gruntowych stanowiących własność Skarbu Państwa cenę nieruchomości ustala się: 1) w przypadku zapłaty ceny jednorazowo - jako dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży; 2) w przypadku rozłożenia ceny na raty - jako dwudziestopięciokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. 2. W odniesieniu do nieruchomości stanowiących własność jednostek samorządu terytorialnego cenę nieruchomości ustala się w wysokości nie niższej niż dwudziestokrotność kwoty stanowiącej iloczyn dotychczasowej stawki procentowej opłaty rocznej z tytułu użytkowania wieczystego oraz wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży, jednak nie wyższej niż wartość nieruchomości gruntowej określona na dzień zawarcia umowy sprzedaży. 3. Jeżeli w dniu wystąpienia z żądaniem zawarcia umowy nie obowiązywała opłata roczna z tytułu użytkowania wieczystego nieruchomości gruntowej albo toczy się postępowanie w sprawie aktualizacji stawki procentowej opłaty rocznej, właściwy organ ustala cenę, o której mowa w ust. 1 i 2, przyjmując stawkę procentową określoną w art. 72 ust. 3 stosownie do celu wynikającego ze sposobu korzystania z nieruchomości gruntowej. Zatem przepisem art. 198i ust. 1 u.g.n. ustawodawca zobowiązał rady gmin do podjęcia najpóźniej do 31 grudnia 2023 r. uchwały określającej szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych albo uchwały zobowiązującej organ wykonawczy do indywidualnego określania tych warunków w drodze zarządzenia. Niepodjęcie żadnej z tych dwóch uchwał we wskazanym terminie będzie skutkowało stosowaniem przez organ gminy wyżej przywołanych ustawowych cen sprzedaży określonych w art. 198h ust. 1 u.g.n. Jak wynika z powyższych regulacji, ustawodawca dał pierwszeństwo gminom w kształtowaniu szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, co skutkowało tym, że Rada Miasta Wejherowa skorzystała z tej możliwości i podjęła w dniu 19 grudnia 2023 r. zaskarżoną uchwałę, mocą której określiła szczegółowe warunki sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych, określając w § 1, iż cenę nieruchomości gruntowej stanowiącej własność Gminy Miasta Wejherowa, sprzedawanej na żądanie i na rzecz jej użytkownika wieczystego, ustala się w wysokości równej wartości nieruchomości gruntowej określonej na dzień zawarcia umowy sprzedaży. Wysokość ceny nabycia, co oczywiste, stała się głównym i najistotniejszym warunkiem i jednocześnie istotą sporu w niniejszej sprawie. Przy ustalaniu jej wysokości organ był obowiązany wziąć pod uwagę wskazania ustawodawcy, określone w cytowanym wyżej art. 198h ust. 2 i 3 u.g.n. Zdaniem Sądu wprowadzenie w ust. 2 art. 198h u.g.n. tzw. widełek cenowych, poprzez określenie ceny minimalnej (20 x stawka procentowa opłaty rocznej x wartość nieruchomości z dnia sprzedaży) i ceny maksymalnej (wartość nieruchomości z dnia sprzedaży) pozwoliło poszczególnym organom uchwałodawczym gminy na swobodne ukształtowanie ceny nieruchomości będącej przedmiotem sprzedaży, we wskazanych granicach. Rada Miasta Wejherowa przyjęła cenę nieruchomości według jej wartości z dnia sprzedaży. Tym samym cena została określona jako maksymalna wyznaczona cytowanym przepisem, co jednak jest zgodne z u.g.n., w ramach uchwalenia szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych. Zdaniem Sądu ustalenie w zaskarżonej uchwale ceny sprzedaży na poziomie wartości rynkowej nieruchomości było zgodne z prawem, a co przekonująco wyjaśniono w odpowiedzi na skargę, podyktowane było racjonalnością ekonomiczną i dbałością o gwarancję bezpieczeństwa finansowego Gminy Miasta Wejherowa. Określona w ten sposób cena sprzedaży ma zrekompensować Gminie definitywną utratę prawa własności nieruchomości i dochodów, które mogłaby uzyskać w przyszłości z tytułu użytkowania wieczystego, co jawi się jako racjonalne w aspekcie interesy majątkowego gminy. Sąd podkreśla, że mocą zaskarżonej uchwały sytuacja prawna skarżącej jest - co do szczegółowych warunków sprzedaży nieruchomości gruntowych na rzecz ich użytkowników wieczystych - analogiczna jak wszystkich innych użytkowników wieczystych, chcących nabyć nieruchomość gruntową stanowiącą własność Gminy Miasta Wejherowa. Zgodnie z delegacją ustawową określoną w art. 198i ust. 1 u.g.n. podjęcie przez organ przedmiotowej uchwały w ustawowym terminie dało możliwość władczego ustalenia szczegółowych warunków sprzedaży, z poszanowaniem zasad swobody zawierania umów. Gmina, jako właściciel nieruchomości, miała prawo tak a nie inaczej określić warunki sprzedaży własnego mienia, co stanowiło wyraz dbałości o jej finanse, które mają charakter publiczny. Nie zasługują na uznanie Sądu zarzuty skargi dotyczące naruszenia art. 32 ust. 1 b pkt 1, 3 4 i 5 u.g.n. Sąd podziela bowiem stanowisko organu zawarte w odpowiedzi na skargę, iż przepisy te określają inny tryb inny tryb sprzedaży nieruchomości stanowiących własność Skarbu Państwa czy jednostek samorządu terytorialnego na rzecz użytkowników wieczystych. W tym przypadku możliwość sprzedaży przez podmiot publiczny nie ma charakteru obligatoryjnego jak w przypadku określonym zaskarżoną uchwałą. Zgodnie ze stanowiskiem doktryny oraz z orzecznictwem sądów administracyjnych, do istotnego naruszenia prawa należy zaliczyć naruszenie przez organ gminy przepisów o właściwości, podjęcie takiego aktu bez podstawy prawnej, wadliwe zastosowanie normy prawnej będącej podstawą prawną podjęcia aktu, jak również naruszenie przepisów regulujących procedurę podejmowania uchwały, co w niniejszej sprawie nie miało miejsca. Zatem, mając na uwadze stan prawny obowiązujący w dniu podjęcia zaskarżonej uchwały, Sąd stwierdził, że skarga jest nieuzasadniona. Z przedstawionych powyżej względów Sąd oddalił skargę, jako bezzasadną, na podstawie art. 151 p.p.s.a., o czym orzekł jak w sentencji.