II SA/Gd 2484/02

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia NSA Krzysztof Ziółkowski, Sędziowie Sędzia WSA Janina Guść (spr.), Asesor WSA Katarzyna Krzysztofowicz, Protokolant Katarzyna Gross, po rozpoznaniu w dniu 14 września 2005r. na rozprawie sprawy ze skargi E. K. i K. K. na decyzję Samorządowe Kolegium Odwoławcze z dnia 29 sierpnia 2002 r., nr [...] w przedmiocie ustalenia opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości w związku ze zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy z dnia 6 marca 2001r., nr [...], 2. orzeka że uchylone decyzje nie mogą być wykonane, 3. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz E. K. i K. K. solidarnie kwotę 2299 (dwa tysiące dwieście dziewięćdziesiąt dziewięć) zł. 90 (dziewięćdziesiąt) gr. Tytułem zwrotu kosztów postępowania. Decyzją z dnia 6 marca 2001r. Nr [...] Wójt Gminy ustalił dla E. K. i K. K. jednorazową opłatę w wysokości 114.997 zł., z tytułu wzrostu, w związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wartości nieruchomości położonych w P., stanowiących działki o numerach: [...]/6 o pow. 840 m2, [...]/17 o pow.824 m2 [...]/7 o pow. 848 m2, [...]/18 o pow.770 m2 [...]/8 o pow. 1254 m2, [...]/20 o pow.125 m2 [...]/9 o pow. 1086 m2, [...]/21 o pow.119 m2 [...]/10 o pow. 885 m2, [...]/24 o pow.118 m2 [...]/11 o pow. 905 m2, [...]/25 o pow.118 m2 [...]/12 o pow.822 m2,[...]/26 o pow.118 m2 [...]/16 o pow.876 m2, [...]/68 o pow.2107 m2 Jako podstawę prawną decyzji wskazano art.36 ust. 3 i ust. 9 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym (t.j. Dz.U. z 1999r Nr 15 poz. 139 ) w związku z § 5 Uchwały Rady Gminy w K. Nr [...] z dnia 27 czerwca 2000r w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu działki nr [...], [...] położonych we wsi P. w rejonie ul. W. (Dziennik Urzędowy Województwa Pomorskiego Nr 84, póz. 545 ) oraz art.104 k.p.a. W uzasadnieniu organ administracji ustalił, że Rada Gminy K. w dniu 27 czerwca 2000 r. podjęła Uchwałę Nr [...] w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu działek nr [...], [...] położonych we wsi P. w rejonie ul. W. W związku z uchwaleniem miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dotychczasowe przeznaczenie na cele rolne uległo zmianie i główną funkcję stanowi obecnie zabudowa mieszkaniowa jednorodzinna wolnostojąca. Stosownie do dyspozycji art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym w § 5 Uchwały z dnia 27 czerwca 2000 r. ustalono stawkę procentową służącą do naliczania opłat z tytułu wzrostu nieruchomości w wysokości 30%. Biegły rzeczoznawca określił wartość gruntów przed zmianą planu na kwotę 11,60 zł/m2. W wyniku uchwalenia planu wartość gruntów o małej powierzchni przeznaczonych na poszerzenie działek wzrosła do kwoty 35 zł/m2 a gruntów normatywnych wzrosła do kwoty 52,70 zł/m2. Dla gruntów o małej powierzchni różnica wartości wynosi 23,40 zł/m2, od której ustalono opłatę przy zastosowaniu wskaźnika 30% w wysokości 7,02 z/m2. Dla gruntów normatywnych różnica wartości wynosi 41,10 zł/m2, od której ustalono opłatę przy zastosowaniu wskaźnika 30% w wysokości 12,33 z/m2. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994r. o zagospodarowaniu przestrzennym wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień jej zbycia. Do zbycia nieruchomości stanowiących działki: - nr [...]/6 o pow. 840 m2 i [...]/7 o pow.848 m2,[...]/8 o pow.1254 m2 doszło w dniu 17.11.2000r. - nr [...]/9 o pow. 1086 m2,[...]/10 o pow.885 m2,[...]/11 o pow. 905 m2, [...]/12 o pow. 822 m2 i 82/68 o pow.2107 m2 doszło w dniu 21.11.2000r. - nr [...]/17 o pow.824 m2 i [...]/18 o pow.770 m2 doszło w dniu 6.12.2000r - nr [...]/20 o pow.125 m2, [...]/21 o pow.119,8 m2 , [...]/24 o pow.118,8 m2 1/25 o pow. 118,8 m2 i [...]/26 o pow.118 m2 doszło w dniu 15.12.2000r. - [...]/16 o pow.876 m2 doszło w dniu 19.12.2000 r. Organ administracji wskazał, że 30 % opłata związana ze wzrostem wartości nieruchomości dla sprzedanych 11 815 m2 gruntów stanowi kwotę 142.497 zł, poniesione na nieruchomości nakłady wynoszą kwotę 27 500 zł., należność do zapłaty wynosi zatem 114.997 zł. E. K. i K. K. wnieśli odwołanie od powyższej decyzji, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji. Odwołujący się zarzucili, że wycena dokonana na zlecenie organu jest drastycznie wysoka. Rzeczoznawca majątkowy ustalił w niej, iż wartość działek po dokonaniu zmian w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego wynosi dla gruntów o malej powierzchni przeznaczonych na poszerzenie działek - 35 zł za m2 a dla gruntów normatywnych wynosi - 52, 70 zł za m2. Odpowiednio różnica wartości w porównaniu z ceną tych gruntów przed zmianą ich przeznaczenia w przedmiotowym planie z dotychczasowego określonego jako grunty rolne na przeznaczenie zezwalające na powstanie zabudowy mieszkaniowej jednorodzinnej - wyniosła 23,40 zł oraz 41,10 zł. Rzeczoznawca majątkowy w opinii sporządzonej na zlecenie odwołujących się, ustalił rzeczywistą wartość przedmiotowych nieruchomości po zmianie planu zagospodarowania przestrzennego na kwotę 30 zł za 1m2. Nie wprowadził on podziału na grunty o mniejszej powierzchni i na grunty o większej powierzchni różnicując przez to ich cenę, ale uznał iż wszystkie nieruchomości będące przedmiotem opłaty należy traktować w jednakowy sposób i ich cena nie może być różna ale powinna być uśredniona do wspomnianej kwoty 30 zł za m2. Zdaniem odwołujących się, podstawą do wydania decyzji o jednorazowej opłacie z tytułu wzrostu wartości nieruchomości winna być kwota wzrostu wartości o 18,40 zł za 1 m2 gruntu. Decyzja Wójta Gminy została błędnie oparta o zawyżoną cenę jednego m2 nieruchomości i tym samym jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości stanowiąca 30% wzrostu wartości nieruchomości została również obliczona w zawyżonej kwocie. Decyzją z dnia 29 sierpnia 2002r. nr [...] Samorządowe Kolegium Odwoławcze na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a., art. 36 ust.3, ust.4, ust.5 i ust.14 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj.Dz.U. z 1999 r. Nr 15, poz.139 ze zm.) oraz Uchwały Rady Gminy K. nr [...] z dnia 27 czerwca 2000 r. "w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu działki nr [...] i nr [...] położonych we wsi P. w rejonie ul. W. " (Dz. Urz. Woj. Pomorskiego Nr 84, poz. 545) utrzymało w mocy zaskarżoną decyzję. W uzasadnieniu wskazano, iż zgodnie z art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym zwanej dalej "ustawą" jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Powstanie obowiązku przedmiotowej opłaty (tzw. renty planistycznej) zależne jest od zaistnienia wzrostu wartości nieruchomości w następstwie uchwalenia lub zmiany miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego oraz zbycia nieruchomości przed upływem 5 lat od daty wejścia w życie uchwalonego lub zmienionego planu (art. 36 ust. 6 i 7 ustawy). Wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu (art. 36 ust.4 ustawy). Wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości ustala się na dzień zbycia nieruchomości (art. 36 ust.4 zd. l ustawy) i jest ograniczona do określonej w uchwale rady gminy procentowej stawki wzrostu wartości nieruchomości, która nie może być jednak wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości (art. 36 ust.3 zd. 2 ustawy). Zgodnie natomiast z art. 36 ust.5 ustawy jednorazową opłatę z tytułu wzrostu wartości nieruchomości pomniejsza się o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości tej nieruchomości. Zgodnie z art. 36 ust. 14 ustawy zasady określania wartości nieruchomości oraz osoby uprawnione do określania tej wartości określają przepisy o gospodarce nieruchomościami. Obligatoryjnym środkiem dowodowym w sprawie ustalenia renty planistycznej jest wycena sporządzana przez rzeczoznawcę majątkowego w formie operatu szacunkowego, który jest pisemną opinią o wartości nieruchomości zawierającą fachowe i specjalistyczne informacje dotyczące szacowanej nieruchomości oraz obrazującą czynności przeprowadzone przez rzeczoznawcę w postępowaniu związanym z określeniem wartości nieruchomości (§ 35-37 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998 r. w sprawie szczegółowych zasad wyceny nieruchomości oraz zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego Dz.U. Nr 98, poz.612). Z treści operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego W. N. w dniu 5 lutego 2001 r., wynika, że wolnorynkową wartość prawa własności gruntu (działek rolnych oraz działek budowlanych) określono - na dzień zbycia nieruchomości (poszczególnych działek) - w podejściu porównawczym, gdzie zastosowano metodę analizy statystycznej rynku. Jako rynek lokalny przyjęto tereny wsi P.. Oszacowania wartości działek gruntowych dokonano na podstawie analizy reprezentatywnej próbki 25 transakcji z rynku lokalnego, w tym 16 transakcji dotyczyło działek zbytych przez Państwa K. Działka o najniższej cenie l m2 ze zbioru transakcji położona jest na skraju wsi P. przy szosie K.-R.- (działka nr [...]), zaś działka o najwyższej cenie l m2, położona jest na skraju wsi P. na końcu ul. J. Przy wyborze transakcji kierowano się przeznaczeniem w planie zagospodarowania działek gruntowych, ich lokalizacją, uzbrojeniem, wielkością i kształtem. W wycenie zastosowano rozróżnienie - odrębnie ustalono cenę gruntu dla działek przeznaczonych na poszerzenie innych działek budowlanych (przy czym jest to cena z transakcji dokonanych przez odwołujących się), co znajduje swoje odbicie także w ustaleniach planu zagospodarowania przestrzennego dla tych działek; odrębnie wyceniono pozostały grunt. W treści operatu określono także wartość nakładów jakie ponieśli właściciele nieruchomości na podział geodezyjny terenu, koszty opracowania zmian planu zagospodarowania przestrzennego oraz projekt instalacji wodociągowej. Dokonując wyceny gruntu rolnego przed uchwaleniem planu zagospodarowania przestrzennego ww. działek, do wyceny przyjęto transakcje ze sprzedanych gruntów rolnych o podobnych perspektywach możliwościach przekwalifikowania, położone na terenie Gminy K. w niewielkiej odległości od wycenionych gruntów. Cenę jednostkową gruntów przed uchwaleniem planu ustalono w wysokości 11,60 zł./m2. Cenę jednostkową gruntów po uchwaleniu planu ustalono w wysokości dla gruntów przeznaczonych na poszerzenie innych działek budowlanych - 35,00 zł. /m2, dla działek budowlanych (normatywnych) - 52,70 zł./m2. Wobec powyższego wzrost wartości gruntów nastąpił: dla gruntów przeznaczonych na poszerzenie innych działek budowlanych o 23,40 zł./m2; dla działek budowlanych (normatywnych) o 41, l0 zł./m2. Zgodnie z § 5 uchwały Rady Gminy K. z dnia 27 czerwca 2000 r. nr [...] "w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego terenu działki nr [...] i nr [...] położonych we wsi P. w rejonie ul. W." wysokość jednorazowej opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości wynosi 30 % wzrostu wartości nieruchomości, co stanowi w niniejszej sprawie kwotę 142.497 zł. Następnie kwotę tę pomniejszono o wysokość nakładów jakie ponieśli właściciele nieruchomości na podział geodezyjny terenu, koszty opracowania zmian planu zagospodarowania przestrzennego oraz projekt instalacji wodociągowej, tj. o kwotę 27.500 zł. Organ odwoławczy uznał za rzetelny i wiarygodny, przedstawiony przez Wójta Gminy, operat szacunkowy sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – W. N. i odmówił wiarygodności przedstawionemu przez strony wraz z odwołaniem dowodowi w postaci operatu szacunkowego sporządzonego przez rzeczoznawcę majątkowego - Z. S. Organ II instancji wskazał, że w celu ustalenia wzrostu wartości nieruchomości z uwagi na zmianę planu zagospodarowania przestrzennego, należało dokonać wyceny gruntów według stanu przed uchwaleniem planu oraz po jego uchwaleniu. W operacie szacunkowym przedstawionym przez strony dokonano wyceny wartości gruntów przy uwzględnieniu cen jakie uzyskano w sprzedaży podobnych nieruchomości, które były przedmiotem transakcji w okresie IV kwartału 2000 r. i I kwartale 2001 r. operat ten nie został sporządzony w celu ustalenia "renty planistycznej", a wycena dotyczy wprawdzie przedmiotowych działek według ich aktualnej wartości, lecz nie uwzględnia wartości gruntów przed uchwaleniem planu. Rzeczoznawca majątkowy zastosował tu metodę porównywania parami. Wybór przyjętych do porównania działek będących przedmiotem transakcji budzi wątpliwości, nie można bowiem określić jako podobne nieruchomości o bardzo znacznej różnicy powierzchni. Przyjęte do porównania działki mają powierzchnie: 6.000 m2, 10.000 m2, 15.000 m2, 12.000 m2 i 11.000 m2, podczas gdy działki wyceniane mają pow. od 118 m2 do 2107 m2, a przeważają działki o pow. ok. 900 m2. Nadto, działki te położone są w miejscowościach: M., R., B., R. i tylko jedna z nich jest położona na obszarze wsi, w której położone są działki wyceniane. E. K. i K. K. wnieśli skargę na powyższą decyzję do Naczelnego Sądu Administracyjnego, domagając się uchylenia zaskarżonej decyzji i przekazania sprawy do ponownego rozpatrzenia. Zaskarżonej decyzji zarzucono niezgodność z prawem z powodu niewyjaśnienia wszystkich okoliczności stanu faktycznego, mających zasadnicze znaczenie dla rozstrzygnięcia sprawy i wysokości naliczonej opłaty oraz stronniczą ocenę powołanego przez skarżących dowodu w postaci operatu szacunkowego wykonanego przez rzeczoznawcę majątkowego Z. S. Zdaniem skarżących rzeczoznawca ten, powołany przez Gminę, wbrew twierdzeniom Samorządowego Kolegium Odwoławczego, nie dokonał wyceny w sposób obiektywny, wycena ta została wykonana w oparciu o drastycznie o zawyżoną cenę 1 m2 nieruchomości i tym samym jednorazowa opłata z tytułu wzrostu wartości nieruchomości również została obliczona w zawyżonej kwocie. Zdaniem skarżących, o ile bez zastrzeżeń należy przyjąć cenę 1m2 gruntu w okresie sprzed zmiany planu zagospodarowania przestrzennego w kwocie 11,60 zł, to nie do zaakceptowania jest cena 1m2 po zmianie i w kwocie 35 zł za 1m2 oraz 52,70 zł za 1m2. Górna granica wartości gruntów z uwzględnieniem wszystkich okoliczności mających wpływ na ich wartość (lokalizacja, uzbrojenie, wielkość, kształt) nie może przekroczyć kwoty 30 zł za 1m2, a wzrostu wartości 1m2 gruntu wyniósł 18,40 zł. Skarżący stwierdzili, iż w treści operatu wykonanego na zlecenie Gminy wartość nakładów jakie ponieśli jako właściciele nieruchomości, została zaniżona, a ustalona "renta planistyczna" powinna ulec dalszemu obniżeniu o kwotę 18.000 zł poniesioną na koszty opracowania zmian planu zagospodarowania przestrzennego. W odpowiedzi na skargę organ odwoławczy podtrzymał dotychczasowe stanowisko i wniósł o jej oddalenie. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zgodnie z art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Przepisy wprowadzające ustawę - prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153 poz. 1271) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz. U. Nr 153 poz. 1269) stanowi, iż sąd administracyjny sprawuje, w zakresie swej właściwości, kontrolę pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawa nie stanowi inaczej. Zgodnie z art. 134 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, sąd rozstrzyga w granicach danej sprawy nie będąc jednak związany zarzutami i wnioskami skargi oraz powołaną podstawą prawną. Podstawę wydania zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy stanowił art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym (tj. Dz.U. z 1999r. Nr 15, poz. 139 ze zm.), który stanowił, że jeżeli wartość nieruchomości wzrosła, w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a właściciel lub użytkownik wieczysty zbywa tę nieruchomość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta pobiera jednorazową opłatę, określoną, w stosunku procentowym do wzrostu wartości nieruchomości, w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Wysokość opłaty nie może być wyższa niż 30% wzrostu wartości nieruchomości. Nie ulega wątpliwości, że w niniejszej sprawie zachodziły przesłanki zastosowania art. 36 ust. 3 ustawy, gdyż wskutek zmiany przeznaczenia gruntów należących do skarżących z rolnego na cele zabudowy mieszkaniowej dokonanej w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, ich wartość uległa zwiększeniu. Rozstrzygnięcie skargi sprowadzało się natomiast do oceny prawidłowości wyliczenia wysokości opłaty. Zgodnie z art. 36 ust. 4 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, wzrost wartości nieruchomości stanowi różnicę pomiędzy wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, a jej wartością określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego przed zmianą tego planu lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Zgodnie z ust. 5 art. 36 ustawy, opłatę, o której mowa w ustępie 3, pomniejsza się o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Art. 36 ust. 14 ustawy o zagospodarowaniu przestrzennym odsyła w zakresie zasad określania wartości nieruchomości do przepisów ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2000r. Nr 46, poz. 543). Zgodnie z art. 156 tej ustawy rzeczoznawca majątkowy sporządza na piśmie opinię o wartości nieruchomości w formie operatu szacunkowego. W dacie wydawania zaskarżonej decyzji obowiązywało rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 7 lipca 1998r. w sprawie szczegółowych zasad i trybu sporządzania operatu szacunkowego (Dz.U. Nr 98, poz. 612). Przepisy ustawy ani cytowanego rozporządzenia nie precyzowały wprost daty na jaką winna być ustalana wartość nieruchomości dla oceny wzrostu tej wartości, ani metody szacowania wzrostu wartości w przypadku zaistnienia zmiany wielkości nieruchomości w wyniku jej podziału i zbycia części nieruchomości. Jakkolwiek treść art. 36 ust. 3 ustawy mogłaby wskazywać, że ustalenie wzrostu wartości nieruchomości następuje przy uwzględnieniu wartości nieruchomości bezpośrednio przed uchwaleniem planu i po jego uchwaleniu, to z treści art. 36 ust. 5 nakazującego uwzględnienie nakładów poniesionych w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dniem zbycia nieruchomości, mających wpływ na wzrost wartości nieruchomości, wynika, że wzrost wartości nieruchomości winien być ustalany przy przyjęciu wartości nieruchomości, nie z daty bezpośrednio po uchwaleniu planu, lecz z daty zbycia nieruchomości. W ocenie Sądu, przyjęcie takiej zasady pociąga za sobą konieczność ustalenia wartości nieruchomości o poprzednim przeznaczeniu w planie zagospodarowania przestrzennego również na ten sam dzień - czyli zbycia nieruchomości. Przyjęcie odmiennej reguły i ustalenie wartości nieruchomości z daty sprzed zmiany planu, prowadziłoby do sytuacji, w której na zmianę wartości nieruchomości miałby wpływ czynnik czasu i zachodzące zmiany cen wynikające ze zmian sytuacji na rynku nieruchomości. Celem uregulowania przewidzianego w art. 36 ust. 3 ustawy było obciążenie właściciela nieruchomości opłatą wynikającą ze zmiany przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowana przestrzennego. Przy ustalaniu wartości nieruchomości po tej zmianie na dzień zbycia nieruchomości (które może nastąpić po kilku latach od zmiany planu) ocena wzrostu wartości nieruchomości winna zatem nastąpić w odniesieniu do wartości nieruchomości o poprzednim przeznaczeniu, ale na tę samą datę co nieruchomości o nowym przeznaczeniu. Analogiczne rozwiązanie ustawodawca przewidział w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. Nr 115 , poz. 741 ze zm.) w przypadku opłaty adiacenckiej w tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Przepis art. 146 tej ustawy stanowi, iż ustalenie i wysokość opłaty adiacenckiej zależą od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego budową urządzeń infrastruktury technicznej. Wysokość opłaty adiacenckiej wynosi nie więcej niż 50 % różnicy między wartością, jaką nieruchomość miała przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej, a wartością, jaką nieruchomość ma po ich wybudowaniu a wartość nieruchomości według stanu przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Podobnie w przypadku opłaty z tytułu wzrostu wartość nieruchomości w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, wartość nieruchomości według stanu (przeznaczenia) przed i po zmianie planu winna być ustalona na ten sam dzień, jakim w tym przypadku jest dzień zbycia nieruchomości. Wskazać należy, że rozwiązanie takie przewidziano wyraźnie odnośnie ustalenia opłaty z w związku z uchwaleniem lub zamianą planu zagospodarowania przestrzennego w nowej ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. Nr 80 poz. 717 ze zm.) W art. 37 ust. 1 tej ustawy wskazano, wysokość odszkodowania z tytułu obniżenia wartości nieruchomości, o którym mowa w art. 36 ust. 3, oraz wysokość opłaty z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, o której mowa w art. 36 ust. 4, ustala się na dzień jej sprzedaży. Obniżenie oraz wzrost wartości nieruchomości stanowią różnicę między wartością nieruchomości określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu obowiązującego po uchwaleniu lub zmianie planu miejscowego a jej wartością, określoną przy uwzględnieniu przeznaczenia terenu, obowiązującego przed zmianą tego planu, lub faktycznego sposobu wykorzystywania nieruchomości przed jego uchwaleniem. Mimo, iż poprzednio obowiązująca ustawa, na podstawie której wydano zaskarżoną decyzję, nie zawierała szczegółowego uregulowania dotyczącego sposobu wyliczenia opłaty, rzeczą organów wymierzających opłatę było zastosowanie właściwego, racjonalnego i sprawiedliwego sposobu jej wyliczenia, zgodnego z celem tego uregulowania. W niniejszej sprawie w sporządzonym operacie wartość nieruchomości o przeznaczeniu rolnym błędnie przyjęto sprzed daty zmiany planu. Organ administracji ustalając wzrost wartości nieruchomości wynikający ze zmiany planu zagospodarowania przestrzennego, winien mieć na uwadze, że poza zmianą treści planu na wzrost wartości nieruchomości mogą mieć wpływ także inne czynniki. Organ administracji wskazał w uzasadnieniu decyzji, że skarżący pomiędzy uchwaleniem planu, a dniem zbycia nieruchomości ponieśli nakłady na koszty podziału geodezyjnego terenu, które miały wpływ na wzrost wartości tych nieruchomości. Podział nieruchomości na mniejsze działki, uznano zatem w decyzji za mający wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Organ administracji w żadnym zakresie nie uwzględnił jednak wzrostu wartości nieruchomości w związku z podziałem i nie dokonał żadnej korekty w tym zakresie. Jakkolwiek celowość podziału nieruchomości na mniejsze działki o charakterze budowlanym jest konsekwencją zmiany przeznaczenia nieruchomości w planie zagospodarowania przestrzennego, skarżący po zmianie planu mogli zbyć nieruchomość w całości, a cena takiej nieruchomości kształtowałaby się inaczej niż cena mniejszych działek wydzielonych z nieruchomości. Organ administracji ustalając wysokość opłaty winien mieć na uwadze treść art. 98 ust. 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (t.j. Dz. U. z 2000 r. Nr 46 poz. 543 ze zm.) w brzmieniu obowiązującym w dacie wydawania zaskarżonej decyzji, zgodnie z którym, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, zarząd gminy może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomość wynikający z jej podziału na mniejsze działki stanowi zatem przesłankę wymierzenia stronie innej opłaty – opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości, nie powinien on zatem wywierać wpływu na ocenę wzrostu wartości nieruchomości wynikającą ze zmiany treści planu zagospodarowania przestrzennego. Sytuacja taka prowadziłaby bowiem do obciążenia strony dwukrotnie opłatą w związku zaistnieniem tej samej okoliczności – podziałem nieruchomości na mniejsze działki. Ocena wzrostu wartości nieruchomości wynikająca ze zmiany treści planu zagospodarowania przestrzennego winna zatem uwzględniać jedynie wzrost wartości związany ze zmianą przeznaczenia terenu i abstrahować od zmiany wielkości nieruchomości. Organ administracji winien zatem rozważyć, czy i w jakim zakresie znany mu fakt podziału nieruchomości na mniejsze działki miał wpływ na wzrost wartości nieruchomości. W sporządzonym operacie porównanie wartość działki przed zmianą planu ustalono porównując ceny działek o dużej powierzchni (od 1 500 do 10 000 m2), a wartość działek po zmianie planu ustalono porównując ceny działek o małej powierzchni (od 483 do 2 107 m2 z przewagą działek o wielkości kilkuset m2). W przypadku zbycia przez właściciela jednorazowo całej nieruchomości, odnośnie której ustalana jest renta planistyczna, operat szacunkowy powinien porównywać wartość całej tej nieruchomości o przeznaczeniu sprzed zmiany planu z wartością nieruchomości o przeznaczeniu po zmianie planu - niezależnie od faktu podziału geodezyjnego sprzedawanej nieruchomości na mniejsze działki. Wartość nieruchomości przy przyjęciu metody porównawczej winna być ustalana w porównaniu do nieruchomości o wielości podobnej do nieruchomości podlegającej wycenie. Wówczas ustalenie wzrostu wartości nieruchomości nie uwzględni zmiany wynikającej z faktu podziału. W uchwale z dnia 17 maja 1999 r. sygn. OPK 17/98 (ONSA 1999/4/121) Naczelny Sąd Administracyjny wskazał, że jednorazową opłatę, o której mowa w art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym pobiera się również w przypadku zbycia części nieruchomości, jeżeli wartość zbywanej nieruchomości wzrosła w związku z uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Zdaniem Sądu prawidłowe ustalenie wysokości wzrostu wartości nieruchomości także w przypadku zbycia części nieruchomości winno być dokonane w sposób pomijający wzrost wartości nieruchomości wynikający z faktu podziału. Wzrost wartości nieruchomości wynikający z podziału nieruchomości w sposób oczywisty wpłynął w niniejszej sprawie na zwiększenie wzrostu wartości nieruchomości i wysokości wymierzonej opłaty, podczas gdy stanowi on podstawę wymierzenia inne opłaty - opłaty adiacenckiej. Zarzuty skarżących odnośnie wadliwego wyliczenia wysokości wzrostu wartości nieruchomości są zatem uzasadnione. Opinia biegłego czy rzeczoznawcy, zgodnie z art. 77 ust. 1 k.p.a. i art. 80 k.p.a. jako dowód w sprawie podlega ocenie przez organ administracji rozpatrujący sprawę i w przypadku jej wadliwości, organ administracji winien zażądać opinii korygującej, uwzględniającej zasady umożliwiające prawidłowe określenie wzrostu wartości nieruchomości. Zarzut skarżących, iż w treści operatu wykonanego na zlecenie gminy wartość nakładów jakie ponieśli jako właściciele nieruchomości na podział geodezyjny terenu, koszty opracowania zmian planu zagospodarowania przestrzennego oraz projekt instalacji wodociągowej, została zaniżona, a ustalona "renta planistyczna" powinna ulec dalszemu obniżeniu o kwotę 18.000 zł poniesioną na koszty opracowania zmian planu zagospodarowania przestrzennego, nie jest uzasadniony. Zgodnie z art. 36 ust. 5 ustawy, opłatę, o której mowa w ustępie 3, pomniejsza się wyłącznie o zwaloryzowaną wartość nakładów poniesionych przez właściciela nieruchomości w okresie pomiędzy uchwaleniem lub zmianą miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego a dniem zbycia nieruchomości, jeżeli nakłady te miały wpływ na wzrost wartości nieruchomości. Nadto wskazać należy, że w treści operatu ujęto nakłady w wysokości 27 500 zł, w tym koszty opracowania zmian planu zagospodarowania przestrzennego w wysokości 18 000 zł., a skarżący nie wykazali w toku postępowania by ponieśli koszty w wysokości przekraczającej tę kwotę. Przyjęty w zaskarżonej decyzji i poprzedzającej ją decyzji Wójta Gminy sposób wyliczenia wzrostu wartości nieruchomości narusza normę art. 36 ust. 3 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym, a naruszenie przepisu prawa materialnego miało wpływ na wynik sprawy. Biorąc pod uwagę powyższe Sąd na podstawie art. 145 § 1 lit. a ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm.) uchylił zaskarżoną decyzję i poprzedzającą ją decyzję Wójta Gminy. Na podstawie art. 152 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi sąd orzekł, iż uchylone decyzje nie mogą być wykonane. Wykonanie wadliwych i uchylonych decyzji w okresie do uprawomocnienia się wyroku naraża skarżących na szkodę i jest aksjologicznie nieuzasadnione. Na podstawie art. 200 w związku z art. 202 § 2 i art. prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, Sąd, w związku z uwzględnieniem skargi, uwzględnił wniosek skarżących o zwrot kosztów postępowania i zasądził na rzecz skarżących solidarnie od organu tytułem zwrotu poniesionych kosztów wpisu sądowego kwotę 2 299 zł. 90 gr.