II SA/Gd 3332/01

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Mariola Jaroszewska, Sędziowie NSA Barbara Skrzycka-Pilch, asesor WSA Krzysztof Retyk, Protokolant Barbara Kroczak, po rozpoznaniu w dniu 27 stycznia 2005 r. na rozprawie sprawy ze skargi Spółdzielni Mieszkaniowej A w B. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 16 lipca 2001r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzje z dnia 26 marca 2001 r. nr [...] oraz zasądza od samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącej Spółdzielni Mieszkaniowej A w B. kwotę 4.244,70 zł (cztery tysiące dwieście czterdzieści złotych i siedemdziesiąt groszy) tytułem zwrotu kosztów postępowania, 2. zaskarżone decyzje nie mogą być wykonane w całości. Zarząd Miasta decyzją z dnia 26 marca 2001 r., nr [...], na podstawie art. 98 ust 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2000 r., Nr 46, poz. 543 ze zm.), art. 104 k.p.a. oraz uchwały Nr [...] Rady Miasta z dnia 12 lipca 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości powstałego w wyniku jej podziału, ustalił opłatę adiacencką w wysokości 31 482,50 zł, stanowiącą 50% wzrostu wartości nieruchomości, do opłacenia której zobowiązał M. Spółdzielnię Mieszkaniową K. w B. w związku ze wzrostem wartości nieruchomości położonej w B. przy ul. G., S. i P., oznaczonej w ewidencji gruntów jako działki nr [...], [...] i [...], o powierzchni 0,6944 ha. W uzasadnieniu rozstrzygnięcia wskazano, że wyżej opisana nieruchomość, zapisana w KW [...],[...], [...], przeznaczona została w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego osiedla Szwederowo, zatwierdzonym Uchwałą Nr [...] Rady Miejskiej w B. z dnia 30.11.1994 r., pod zabudowę wielorodzinną i drogę dojazdową. Ostateczną decyzją Nr [...] z dnia 10.08.1998 r. wydaną przez Prezydenta Miasta został zatwierdzony jej podział, w wyniku którego utworzono 9 działek: 6 działek oznaczonych nr [...], [...], [...], [...], [...] i [...], o łącznej powierzchni 0,6076 ha, przeznaczonych pod zabudowę wielorodzinną oraz 3 działki oznaczone nr [...], [...] i [...], o powierzchni 0,0868 ha, przeznaczone pod drogę, która z mocy prawa (art. 98, ust. l ustawy o gospodarce nieruchomościami) przeszła na własność Miasta za odszkodowaniem wypłaconym w kwocie 28.644 zł. Zatwierdzenie podziału nieruchomości spowodowało, że jej wartość, zgodnie z operatem szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego, wzrosła o kwotę 62.965,- zł, a zatem opłata adiacencka, o której mowa w art. 98 ust. 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami wynosi 31.482,50 zł., co stanowi 50% wzrostu wartości nieruchomości i jest zgodne z § l uchwały Rady Miasta Nr [...] z dnia 12 lipca 2000 r. w sprawie ustalenia stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu wzrostu wartości nieruchomości, powstałego w wyniku jej podziału. Z treścią operatu szacunkowego właściciele nieruchomości zapoznali się w dniu 29.01.2001 r. i wnieśli zastrzeżenia. Do zastrzeżeń strony ustosunkowała się autorka operatu, która w piśmie z dnia 9.03.2001 r. podtrzymała swoje stanowisko zawarte w operacie szacunkowym z dnia 8.01.2001 r. Spółdzielnia Mieszkaniowa A w B. wniosła odwołanie od tej decyzji, w którym wywodziła, że podtrzymuje zarzuty przedstawione w zastrzeżeniach do operatu szacunkowego. Ponadto ustosunkowując się do wyjaśnień zawartych w piśmie z dnia 9.03.2001 r. , a stanowiącym odpowiedź na te zarzuty wskazała, że nieruchomości, których dotyczy zaskarżoną decyzja zostały zakupione przez spółdzielnię w latach 1996 i 1997 za cenę 40 zł/m2, 44 zł/m2, 45 zł/m2. Były to działki nieuzbrojone, które dopiero w ramach prowadzonych przez spółdzielnię inwestycji zostały uzbrojone we wszystkie media. Nadto Spółdzielnia z własnych środków wybudowała drogę. Miasto przejęło działki pod wybudowaną drogą za odszkodowaniem wyliczonym od ceny niższej niż zakup tych działek przez spółdzielnię - za cenę 33 zł/m2. Wskazano jednocześnie, iż obecnie droga ta nie ma połączenia z drogą publiczną i stanowi ślepy jej odcinek. Do drogi publicznej prowadzi czterometrowej szerokości odcinek o długości 19m znajdujący się na działce będącej w dalszym ciągu własności spółdzielni. Dlategoteż stwierdzić należy, iż nieruchomość będąca przedmiotem niniejszej decyzji nie ma dostępu do drogi publicznej. Ponadto wskazano, iż na wzrost wartości nieruchomości wpłynęło uzbrojenie działek, trend czasowy, atrakcyjność lokalizacji, zagospodarowanie przestrzenne, a nie podział tej nieruchomości. Zdaniem odwołującej się podział ten spowodował spadek wartości tej nieruchomości. Nie uwzględniając zarzutów odwołania samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. decyzja z dnia 16 lipca 2001 r., nr [...], na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 k.p.a. utrzymało zaskarżone rozstrzygnięcie w mocy, podzielając w całości jego uzasadnienie faktyczne i prawne. Ponadto organ administracji wskazał, że art. 98 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami stanowi, iż jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, zarząd gminy może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową tej opłaty ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50 % różnicy wartości nieruchomości. Stosownie do tego przepisu Zarząd Miasta zlecił rzeczoznawcy majątkowemu sporządzenie operatu szacunkowego określającego wzrost wartości nieruchomości w związku z jej podziałem. Z treścią operatu zapoznano Spółdzielnię Mieszkaniową A. Spółdzielnia zakwestionowała opinię zarzucając jej, że biegły rzeczoznawca dokonał oszacowania wartości w dwóch przedziałach czasowych, a to przed ich podziałem i po podziale, przy czym dokonując tego oszacowania uwzględnione zostały następujące przesłanki: trend czasowy, lokalizacja, uzbrojenie i zagospodarowanie, którego gmina nie wykonała - natomiast zupełnie została pominięta przesłanka ustawowa czyli wzrost wartości nieruchomości powstały w wyniku jej podziału. Zdaniem strony oszacowanie wartości nieruchomości dokonane zostało wyłącznie z uwzględnieniem okoliczności, które absolutnie nie mogą stanowić podstawy do ustalenia opłaty adiacenckiej. Organ odwoławczy nie zgodził się z takim stanowiskiem spółdzielni. Rzeczoznawca majątkowy wykonując operat szacunkowy miał za zadanie ustalić czy na skutek podziału nieruchomości nastąpił wzrost jej wartości. Jeżeli tak - to o jaką kwotę. Należało zatem, zdaniem organu, ustalić jaka była wartość nieruchomości przed podziałem i jaka jest po podziale. Ustalając wartość nieruchomości przed podziałem rzeczoznawca przyjął do porównania nieruchomości o porównywalnej powierzchni. Ponieważ nieruchomości te od wycenionej różniły się atrybutami takimi jak powierzchnia, lokalizacja, zabudowa, dojazd i uzbrojenie wprowadził poprawki. Ostatecznie korygując cenę ustalił ją na poziomie 134,83 zł za l m2. Ustalając wartość nieruchomości po podziale do porównania rzeczoznawca przyjął inne nieruchomości o powierzchni porównywalnej do wycenianych działek. Uzyskane za ich sprzedaż ceny skorygował o atrybuty takie jak powierzchnia gruntu, lokalizacja, zabudowa, dojazd i uzbrojenie. Ostatecznie po wprowadzeniu poprawek określił cenę na 156,44 zł za l m2 gruntu. W sporządzonym operacie szacunkowym rzeczoznawca wykazał, że nieruchomości o takich samych cechach różniące się powierzchnią mają różne wartości. Przy większej powierzchni cena jednostkowa metra jest niższa. W odwołaniu swoim Spółdzielnia podniosła, że grunty zostały zakupione jako nieuzbrojone. Uzbrojone zostały we wszystkie media na własny koszt i własnym staraniem. Kwestia ta nie może mieć, zdaniem organu, wpływu na podjęte rozstrzygnięcie. Świadczenia wniesione przez użytkownika wieczystego na rzecz budowy poszczególnych urządzeń i infrastruktury technicznej mogą być zaliczone na poczet opłat adiacenckich ustalonych na podstawie przepisów rozdziału 7, Działu III ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to jednak odrębne, nie związane z niniejszym postępowanie. Stwierdzenie odwołującej się Spółdzielni, że nieruchomości, których dotyczy zaskarżona decyzja nie mają dostępu do drogi publicznej, jak również to, że na wzrost wartości tych nieruchomości decydujące znaczenie miały takie czynniki jak trend czasowy, wzrost atrakcyjności, lokalizacja, uzbrojenie i zagospodarowanie bez wątpienia jest prawdziwe. Elementy te mają zasadniczy wpływ na wartość nieruchomości. Ale zarówno przed jak i po jej podziale. Jak wynika z treści operatu szacunkowego rzeczoznawca wziął te aspekty pod uwagę przyjmując do porównania nieruchomości o cechach zbliżonych do wycenianych działek. Spółdzielnia Mieszkaniowa A w B. wniosła skargę do Sądu na powyższą decyzję, w której zarzuciła jej naruszenie art. 98 ust 4 oraz art. 148 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W uzasadnieniu skargi, poza ponowieniem zarzutów odwołania, wskazała ponadto, iż w związku z wykonaniem infrastruktury technicznej na przedmiotowych działkach poniosła duże koszty. Podkreśliła także, iż cena zakupu przez nią przedmiotowych działek była wyższa niż cena przyjęta przy wyliczeniu odszkodowania. Ponownie zarzuciła, iż w operacie szacunkowym nie wykazano żadnego związku między podziałem nieruchomości a wzrostem jej wartości. Ponadto skarżąca wywodziła, ze stosownie do art. 148 ust 4 w związku z art. 98 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami na poczet opłaty adiacenckiej powinny zostać zaliczone wartości świadczeń poniesionych przez spółdzielnię na rzecz budowy urządzeń infrastruktury technicznej na przedmiotowych nieruchomościach. Odpowiadając na skargę Samorządowe Kolegium Odwoławcze w B. wniosło o jej oddalenie ponawiając argumentacje faktyczną i prawną zawartą w uzasadnieniu zaskarżonego rozstrzygnięcia. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Na wstępie wyjaśnić należy, że stosownie do art. 97 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002r. przepisy wprowadzające ustawę – Prawo o ustroju sądów administracyjnych i ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz.U. Nr 153, poz. 1271) sprawy, w których skargi zostały wniesione do Naczelnego Sądu Administracyjnego przed dniem 1 stycznia 2004 r. i postępowanie nie zostało zakończone, podlegają rozpoznaniu przez właściwe wojewódzkie sądy administracyjne na podstawie przepisów ustawy - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi. Zgodnie z art. 1 § 1 ustawy z dnia 25 lipca 2002r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269), sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości przez kontrolę działalności administracji publicznej, która sprawowana jest pod względem zgodności z prawem (legalności), jeżeli ustawy nie stanowią inaczej (art. 1 § 2). Przepis art. 98 ust 4 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U z 2000 r., Nr 46, poz 543 ze zm.) stanowi, że jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wzrośnie jej wartość, zarząd gminy może ustalić w drodze decyzji opłatę adiacencką z tego tytułu. Stawkę procentową opłaty adiacenckiej ustala rada gminy w drodze uchwały w wysokości nie większej niż 50% różnicy wartości nieruchomości. Przepisy art. 145, art. 146 ust 2 i ust 3, art. 147 oraz art. 148 ust 1-3 stosuje się odpowiednio. Opłatę adiacencką ustala się w formie decyzji. Aczkolwiek nie zostało to wprost określone jest to decyzja administracyjna i mają do niej zastosowanie przepisy kodeksu postępowania administracyjnego, jeżeli oczywiście przepis szczególny nie stanowi inaczej. Wzrost wartości nieruchomości związany z jej podziałem rodzi obowiązek uiszczenia opłaty adiacenckiej. Do oceny wartości tego wzrostu stosuje się odpowiednio wskazane wyżej przepisy. Art. 146 ust 3 ustawy stanowi, że wartość nieruchomości przed wybudowaniem urządzeń infrastruktury technicznej i po ich wybudowaniu określają rzeczoznawcy majątkowi, według stanu i cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Treść tego przepisu interpretowana łącznie z treścią przepisu art. 98 ust 4 cyt. wyżej ustawy, wskazującą, iż wzrost wartości nieruchomości powinien być wynikiem dokonanego podziału nieruchomości, co jednoznacznie wskazuje jakie elementy powinny zostać wzięte pod uwagę przy określeniu wysokości wzrostu wartości. Z akt administracyjnych sprawy wynika, iż organ wydając zaskarżoną decyzję nie wykazał żadnego związku pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości, a dokonanym podziałem. Nie wziął również pod uwagę wielokrotnie wskazywanego przez skarżącą faktu, iż w momencie podziału na przedmiotowej nieruchomości istniały już wszelkie niezbędne urządzenia infrastruktury technicznej, a zatem nie stworzono tym podziałem możliwości ich realizacji. Organ administracji odmówił uwzględnienia faktu wykonania wyżej opisanych urządzeń na nieruchomości. Nie wskazał ani przyczyn tej odmowy, ani innego związku pomiędzy podziałem a wzrostem wartości nieruchomości. Naruszył zatem przepisy postępowania administracyjnego dotyczące zarówno swobodnej oceny dowodów przez organ, jak również dotyczące warunków formalnych, jakim powinna odpowiadać decyzja administracyjna. Zgodnie z art. 10 § 1 k.p.a. organy administracji publicznej obowiązane są zapewnić stronom czynny udział w każdym stadium postępowania, a przed wydaniem decyzji umożliwić im wypowiedzenie się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Strona ma prawo czynnie uczestniczyć w całym toku postępowania, a więc od jego wszczęcia, aż do jego zakończenia decyzją. Czynny udział w postępowaniu przejawia się w szczególności w postępowaniu wyjaśniającym. Zapewnia się bowiem stronie wpływ na ustalania stanu faktycznego. Czynny udział strony wyraża się zatem nie tylko tym, że ma ona prawo być obecna przy czynnościach postępowania wyjaśniającego, np. przy przesłuchaniu świadków, przy oględzinach, ale ma także prawo do żądania przeprowadzenia dowodów. Organ administracji oparł swoje rozstrzygnięcie, na co wskazuje w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji, jedynie na operacie szacunkowym rzeczoznawcy majątkowego. Organ nie uwzględnił przy tym w jakikolwiek sposób zarzutów skarżącej dotyczących dokonanych już na nieruchomość nakładów i raczej negatywnego (a więc obniżającego wartość) wpływu podziału nieruchomości na jej wartość. W uzasadnieniu decyzji nie wskazano także żadnego innego związku pomiędzy wzrostem wartości nieruchomości a jej podziałem. W dalszym toku postępowania organ powinien ponownie przeprowadzić postępowanie dowodowe, w szczególności wykazać w jaki sposób podział przedmiotowej nieruchomości wpłynął na wzrost jej wartości. Powinien również przeanalizować, fakt, iż istniały na przedmiotowej nieruchomości urządzenia infrastruktury technicznej. Organ powinien również wskazać w uzasadnieniu decyzji, stosownie do art. 107 § 3 k.p.a., fakty, które uznał za udowodnione, dowody, na których się oparł, oraz przyczyn, z powodu których innym dowodom lub faktom odmówił wiarygodności i mocy dowodowej, jak również wyjaśnić podstawy prawnej decyzji, z przytoczeniem przepisów prawa. Na marginesie wskazać skarżącej należy, iż organ administracji nie mógł w toku postępowania w niniejszej sprawie naruszyć art. 148 ust 4 ustawy o gospodarce nieruchomościami, albowiem przepisu tego nie stosuje się w przypadku opłaty adiacenckiej naliczonej na podstawie art. 98 ust 4 ustawy. Z tych tez przyczyn Wojewódzki Sad Administracyjny w Gdańsku, na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit c uchylił zaskarżoną decyzję oraz poprzedzającą ją decyzję I instancji.