II SA/Gd 340/06

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Dorota Jadwiszczok Sędzia NSA Jan Jędrkowiak Protokolant Sekretarz Sądowy Małgorzata Kuba po rozpoznaniu na rozprawie w dniu 8 marca 2007 r. sprawy ze skargi K. S. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 11 kwietnia 2006 r., nr [...] w przedmiocie warunków zabudowy terenu uchyla zaskarżoną decyzję oraz decyzję Burmistrza Gminy i Miasta z dnia 21 września 2005 r., nr [...]. Decyzją z dnia 21 września 2005 r., nr [...] Burmistrz Gminy i Miasta P. po rozpatrzeniu wniosku K. S. odmówił ustalenia warunków zabudowy dla inwestycji polegającej na rozbudowie budynku mieszkalno – usługowego na działkach nr [...], [...] i [...] położonych przy ulicy S. w P. W podstawie prawnej decyzji organ wskazał na przepisy art. 59 ust. 1, art. 60 ust. 1, art. 64 ust. 1 w związku z art. 54 ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. ) oraz art. 104 kodeksu postępowania administracyjnego. W uzasadnieniu decyzji wyjaśniono, iż dla terenu na którym planowana jest inwestycja nie ma obowiązującego miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Uzasadniając odmowę ustalenia warunków zabudowy organ powołał się na przeprowadzoną w sprawie analizę stanu faktycznego i prawnego, która zdaniem organu wykazała, iż planowane zamierzenie inwestycyjne nie spełnia wszystkich warunków określonych w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Wskazano, iż w sąsiedztwie, na działkach dostępnych z tej samej drogi publicznej tj. z ulicy S., nie występuje sytuacja aby na działce zlokalizowana była zabudowa o tak dużej intensywności zabudowy, o podobnej funkcji ( mieszkaniowo – usługowa ), w zbliżonej formie, w tym także sytuowana na granicy działek. Organ wyjaśnił, iż z tych przyczyn nie można ustalić warunków zabudowy w oparciu o analizę już istniejących analogicznych pod względem parametrów, gabarytów, intensywności zabudowy, wskaźników powierzchni zabudowy usytuowanych w sąsiedztwie. Planowane zamierzenie inwestycyjne jest różne w formie, sposobie zabudowy i zagospodarowania terenu od występujących w sąsiedztwie, a zatem nie jest możliwy do spełnienia warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 w/w ustawy. Ponadto organ wskazał, iż dla planowanej inwestycji nie ma możliwości zapewnienia odpowiedniej ilości miejsc parkingowych. Trudne będzie także zapewnienie, zgodnie z wymogiem art. 72 ustawy prawo ochrony środowiska, odpowiednich proporcji pomiędzy terenem zabudowanym, a biologicznie czynnym. Planowane zamierzenie inwestycyjne nie poprawi też warunków ładu przestrzennego na działkach objętych wnioskiem i w ich otoczeniu. Ponadto, zdaniem organu, planowana przez wnioskodawcę rozbudowa istniejącego obiektu nie spełnia wymogów zawartych w warunkach technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, ściany projektowanego budynku usytuowane w granicy z działkami nr [...], [...] i [...] nie przylegają na całej swej długości do ścian budynków usytuowanych na granicy działek sąsiednich, nie zapewniają również zachowania odległości wymaganych przepisami przeciwpożarowymi od istniejących na tych działkach budynków. We wniosku nie podano natomiast szczególnych uwarunkowań, które uzasadniałyby taką lokalizację inwestycji, co mogłoby ewentualnie przemawiać za uzyskaniem odstępstwa od warunków technicznych według art. 9 Prawa budowlanego. Sytuowanie obiektu w takiej lokalizacji i w takich wymiarach nie byłoby do pogodzenia z charakterem sąsiedztwa, zakłócałoby ponad przeciętną miarę warunki swobodnego korzystania z nieruchomości sąsiednich. Stąd organ uznał, iż w sprawie nie został również spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 5 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym dotyczący zgodności z przepisami odrębnymi. W uzasadnieniu wskazano również, iż decyzję uzgodniono zgodnie z art. 53 ust. 4 oraz art. 60 ust. 1 w/w ustawy z zarządcą drogi publicznej i Wojewódzkim Konserwatorem Zabytków. W odwołaniu od powyższej decyzji K. S. wskazał na konieczność rozbudowy istniejącego budynku mieszkalno – usługowego, w którym prowadzi zajazd "S." . Wyjaśnił, iż zgodnie z przepisami unijnymi zmuszony jest do modernizacji lokalu i jego rozbudowy o pomieszczenia kuchni, zmywalni, chłodni, szatni..itp. W ocenie odwołującego planowana rozbudowa obiektu jest zgodna z przepisami, a projekt inwestycji został dopasowany do intensywności zabudowy sąsiednich nieruchomości. Wyjaśnił również, iż dla projektowanego zamierzenia zostanie zapewniona odpowiednia ilość miejsc parkingowych na sąsiedniej działce zakupionej wyłącznie na ten cel. Zdaniem odwołującego względy społeczne i fakt, iż jest jedynym restauratorem w mieście powinien skutkować uwzględnieniem wniosku. Samorządowe Kolegium Odwoławcze decyzją z dnia 11 kwietnia 2006 r. nr [...] na podstawie art. 138 § 1 kpa orzekło o utrzymaniu w mocy decyzji organu pierwszej instancji. W uzasadnieniu organ odwoławczy wyjaśnił, iż ze sporządzonej w toku sprawy analizy urbanistyczno – architektonicznej wynika, że planowana inwestycja nie będzie kontynuacją sposobów zabudowy i zagospodarowania sąsiednich nieruchomości dostępnych z tej samej drogi publicznej, a więc nie został spełniony warunek z art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym. Ponadto wskazano, iż decyzja ustalająca warunki zabudowy stanowi swoistą promesę umożliwiającą uzyskanie pozwolenia na budowę na określonych w niej warunkach. Jak wykazano w analizie, planowane zamierzenie inwestycyjne nie spełnia wymogów warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, brak bowiem możliwości zachowania odległości wymaganych przepisami przeciwpożarowymi. Proponowane usytuowanie obiektu ponad przeciętną miarę utrudniałoby korzystanie z działek sąsiednich. Wyjaśniono ponadto, iż w trakcie postępowania wystąpiono o uzgodnienie projektu decyzji do Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków, który postanowieniem z dnia 6 września 2005 r. stwierdził, że przedmiotowy obszar podlega ochronie prawnej, a projektowana inwestycja wpłynie negatywnie na zachowane historyczne wartości przestrzenne i architektoniczne tego obszaru. Postanowienie to nie zostało zaskarżone przez stronę. Zdaniem Kolegium, przedstawione przez odwołującego zarzuty nie mają wpływu na niniejsze postępowanie i nie mogły zostać uwzględnione. W skardze wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku K. S. powtórzył argumenty przedstawione w odwołaniu. Skarżący nie zgodził się z ustaleniem organu, iż planowana inwestycja nie jest kontynuacją sposobów zabudowy i zagospodarowania terenu sąsiednich nieruchomości oraz że projektowana zabudowa wpłynie negatywnie na zachowane historyczne wartości przestrzenne i architektoniczne obszaru. Wyjaśnił, iż w sąsiedztwie znajduje się zabudowa o funkcji usługowej tj. mechanika samochodowa, stolarstwo, pracownia rzeźby, zakład ślusarski. Obiekty sąsiednie gabarytowo wielokrotnie przewyższają jego zabudowania oraz posiadają dachy płaskie na co wskazywać ma załączona do skargi dokumentacja fotograficzna. Wskazał, iż w sąsiedztwie zlokalizowane są budynki gospodarcze wybudowane bez zezwolenia na budowę. W ocenie skarżącego planowana rozbudowa obiektu służy turystyce i rozwojowi miasta P. Z tych względów skarżący wniósł o uchylenie zaskarżonej decyzji. Wojewódzki Sąd Administracyjny zważył, co następuje: Zaskarżona decyzja i utrzymana nią w mocy decyzja organu pierwszej instancji podlegają uchyleniu, lecz z innych przyczyn niż zostały wskazane w skardze. Postępowanie administracyjne w niniejszej sprawie prowadzone było na podstawie przepisów ustawy z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 80, poz. 717 ze zm. ) zwanej dalej ustawą. Zgodnie z art. 61 ust. 1 ustawy wydanie decyzji o warunkach zabudowy terenu przestrzeni pozbawionych planu miejscowego możliwe jest jedynie w przypadku łącznego spełnienia warunków wymienionych w punktach 1-5 ustępu 1, tj. kontynuacji istniejącej już zabudowy w zakresie jej funkcji oraz cech architektonicznych i urbanistycznych ( pkt 1 ), dostępu do drogi publicznej ( pkt 2 ), zapewnienia wystarczającego uzbrojenia terenu ( pkt 3 ), braku zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych na cele nierolnicze i nieleśne ( pkt 4 ), zgodności z przepisami odrębnymi ( pkt 5 ). Przepis art. 61 ust. 1 pkt 1 uzależnia zmianę w zagospodarowaniu terenu od dostosowania się do określonych cech zagospodarowania terenu sąsiedniego ( tzw. zasada dobrego sąsiedztwa ). Regulacja taka ma na celu zagwarantowanie ładu przestrzennego, określonego w art. 2 pkt 1 w/w ustawy, jako takiego ukształtowania przestrzeni, które tworzy harmonijną całość oraz uwzględnia w uporządkowanych relacjach wszelkie uwarunkowania i wymagania funkcjonalne, gospodarczo – społeczne, środowiskowe, kulturowe oraz kompozycyjno – estetyczne. Zasada dobrego sąsiedztwa określa konieczność dostosowania nowej zabudowy do wyznaczonych przez zastany w danym miejscu stan dotychczasowej zabudowy, cech i parametrów o charakterze urbanistycznym ( zagospodarowanie terenu ) i architektonicznym ( ukształtowanie wzniesionych obiektów ). O tym, czy warunek wskazany w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy w odniesieniu do konkretnej planowanej inwestycji w danej sprawie jest spełniony przesądza treść tzw. analizy funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, która jest sporządzana w toku postępowania na podstawie przepisów wydanego na podstawie art. 61 ust. 6 ustawy rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 26 sierpnia 2003 r. w sprawie sposobu ustalania wymagań dotyczących nowej zabudowy i zagospodarowania terenu w przypadku braku miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego ( Dz. U. Nr 164, poz. 1588 ) zwanego dalej rozporządzeniem. W niniejszej sprawie analiza funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu znajdująca się w aktach administracyjnych ( s. 17 – 20 ) została sporządzona w taki sposób, iż na jej podstawie nie można jednoznacznie stwierdzić, czy planowana inwestycja spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa czy też, jak uznały organy, warunku tego nie spełnia. W pierwszej kolejności należy wskazać, iż wątpliwości budzi już sama prawidłowość wyznaczenia tzw. obszaru analizowanego. Z treści analizy pisemnej i graficznej trudno jednoznacznie ustalić, które działki dostępne z tej samej drogi publicznej zostały przez organ uznane za wchodzące w skład tzw. obszaru analizowanego i w stosunku do których organ przeprowadził analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Zgodnie z § 3 ust. 1 rozporządzenia organ prowadzący postępowanie wyznacza wokół działki budowlanej, której dotyczy wniosek tzw. obszar analizowany i przeprowadza na nim analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu. Stosownie do ustępu 2 § 3 granice obszaru analizowanego wyznacza się na kopii mapy, o której mowa w art. 52 ust. 2 pkt 1 ustawy, w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki objętej wnioskiem o ustalenie warunków zabudowy, nie mniejszej jednak niż 50 metrów. Przepis ten nie określa jak duży ma być wyznaczony przez organ tzw. obszar analizowany służący do określenia poszczególnych parametrów, gabarytów i cech istniejącej zabudowy, o których mowa w dalszych przepisach rozporządzenia ( § 4 - § 8 ). Pozostawione jest to ocenie urbanisty, który opracowuje analizę. Niewątpliwie jednak, w przypadku zabudowy miejskiej, dla prawidłowego ustalenia poszczególnych cech zabudowy i zagospodarowania terenu do analizy powinien być przyjęty większy obszar niż tylko ten, który bezpośrednio graniczy z zabudowywaną działką. Warunek sąsiedztwa należy bowiem utożsamiać z tzw. sąsiedztwem urbanistycznym, a nie tylko ze wspólną granicą. Ponadto, mając na uwadze cel, któremu służy wyznaczenie obszaru analizowanego tj. ustalenie cech sąsiedniej zabudowy, należy przyjąć, iż w skład obszaru analizowanego nie mogą wchodzić jedynie części poszczególnych działek. Granica obszaru analizowanego winna przebiegać wzdłuż granic poszczególnych przyjętych do analizy działek. Niemożliwe jest bowiem prawidłowe określenie cech sąsiedniej zabudowy w przypadku objęcia analizą jedynie części niektórych nieruchomości. W niniejszej sprawie, jak wynika z części graficznej analizy, granice obszaru analizowanego zostały wyznaczone w taki sposób, iż przebiegają one przez niektóre działki ( [...], [...], [...], [...]), a niekiedy nawet przez oznaczone na nich zabudowania ( [...], [...]). W efekcie, z treści analizy trudno wywnioskować czy na przykład obszar działki [...] podlegał analizie funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu, czy też nie. O tym, iż działka [...] została uznana za działkę sąsiednią może świadczyć wymienienie jej w tej części analizy, która dotyczy ustalania tzw. wskaźnika powierzchni zabudowy do wielkości działki. Z kolei, zaznaczona na mapie granica obszaru analizowanego może wskazywać, iż działki tej albo nie objęto w ogóle analizą albo objęto ją analizą jedynie w części oznaczonej na mapie. To samo można odnieść do innych niektórych działek znajdujących się zgodnie z częścią graficzną analizy w tzw. obszarze analizowanym ( działki nr [...], [...], [...] ). Należy podkreślić, iż prawidłowe wyznaczenie obszaru analizowanego jest bardzo istotne z tego względu, iż wszystkie działki wchodzące w skład tego obszaru stanowią następnie punkt odniesienia do ustalenia "wymagań dotyczących nowej zabudowy", o których mowa w art. 61 ust. 1 pkt 1 ustawy. W konsekwencji wszystkie działki znajdujące się na obszarze analizowanym uznaje się w ujęciu funkcjonalnym za działki sąsiednie w rozumieniu wskazanego przepisu. W niniejszej sprawie z treści analizy nie wynika jednoznacznie, jakie działki wchodziły w skład obszaru analizowanego i czy zostały one przyjęte do analizy tzw. warunku sąsiedztwa w całości, czy też tak jak zaznaczono na mapie - w części. Pisemna część analizy nie wymienia jednoznacznie wszystkich działek w odniesieniu do których przeprowadzono analizę. Zapis w treści analizy: "planowana inwestycja nie będzie kontynuacją sposobów zabudowy i zagospodarowania sąsiednich nieruchomości dostępnych z tej samej drogi publicznej ( są to dz. [...] i [...], [...], [...]/... ) w powiązaniu z jej częścią graficzną nie rozwiewa wątpliwości Sądu co do przyjętych przez organ granic obszaru analizowanego i ustalenia, które działki zostały objęte analizą funkcji i cech zagospodarowania, a które nie. Z kolei niejednoznaczne określenie w sprawie tzw. działek sąsiednich w odniesieniu do których dokonano analizy funkcji i cech zabudowy musi wzbudzać wątpliwości co do prawidłowości dalszych ustaleń analizy w zakresie warunków określonych w § 4 – 8 rozporządzenia. Jest oczywistym, iż w niniejszej sprawie nie może mieć zastosowania ani § 4 ani § 6 wskazanego rozporządzenia, albowiem planowana rozbudowa obiektu ani nie zmienia istniejącej linii zabudowy, ani szerokości elewacji frontowej budynku, znajdującej się od strony frontu działki. Planowana inwestycja polega na rozbudowie obiektu w głąb działki. Z racji projektowanej wielkości rozbudowy istotne znaczenie w niniejszej sprawie miało ustalenie przez organ wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, o którym mowa w § 5 rozporządzenia. W analizie w odniesieniu do tego parametru wskazano: "- par. 5 wskaźnik pow. zabudowy do wielkości działki/ terenu – ustala się na podst. średniego w obszarze analizowanym; zgodnie z ust. 2 dopuszcza się inny wskaźnik jeśli wynika to z analizy- zgodnie z wnioskiem pow. planowanej rozbudowy ok. 300 m2, zatem wskaźnik wyniósłby ok..., wskaźniki dla dz. sąsiednich: dz. [...] -..., dz. [...]-..., dz. [...]-..., planowana rozbudowa znacznie zwiększa istn. wskaźnik, nie ma uzasadnienia dla tak dużej intensywności zabudowy, znacznie przekraczającej występujący w sąsiedztwie parametr". Nie ulega więc wątpliwości, iż w niniejszej sprawie nie ustalono żadnych wskaźników powierzchni zabudowy ani w odniesieniu do działek objętych wnioskiem, ani w odniesieniu do działek sąsiednich. Skoro nie ustalono średniego wskaźnika wielkości powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki dla obszaru analizowanego, to tym samym nie można stwierdzić, iż planowana rozbudowa przekracza ten wskaźnik. Trudno natomiast wyłącznie na podstawie części graficznej analizy domniemywać przekroczenie tego wskaźnika, zwłaszcza w sytuacji gdy nie ma pewności, co do przyjętych przez organ granic obszaru analizowanego. Wątpliwości wzbudza również przyjęcie do analizy wskaźnika z § 5 rozporządzenia ( mimo braku podania jego wielkości ) jedynie wymienionych w cytowanym wyżej zapisie działek nr [...], [...] i [...], z pominięciem innych działek uwidocznionych na załączniku graficznym jako wchodzących w skład obszaru analizowanego ( działka nr [...] ). Ponadto, skoro zdecydowano się na analizę tego wskaźnika w odniesieniu do działki [...] przyjętej niejako częściowo do obszaru analizowanego, to niezrozumiałe jest pominięcie w tym przypadku działki nr 120 również częściowo uwidocznionej na mapie w granicach obszaru analizowanego. Te same uwagi można odnieść w stosunku do dokonanej analizy warunków z § 7 i § 8 rozporządzenia. Stwierdzenie przez organ, iż "w sąsiedztwie przeważają budynki z dachami dwuspadowymi" w sytuacji gdy w istocie nie wiadomo, jakie były granice przyjętego przez organ do analizy "sąsiedztwa", nie może być uznane za prawidłowe. W analizie z jednej strony akcentuje się fakt "znacznego zróżnicowania istniejącej w sąsiedztwie zabudowy w odniesieniu do poszczególnych parametrów, cech i wskaźników", wskazuje się także iż "domy usytuowane w sąsiedztwie nie tworzą zespołu o podobnych cechach". Z drugiej strony podnosi się, iż "architektura istniejącego obiektu nie nawiązuje do tradycyjnej historycznej zabudowy usytuowanej w sąsiedztwie wzdłuż ulicy S.". W rzeczywistości natomiast na podstawie sporządzonej analizy nie sposób ustalić, jaki konkretnie obszar organ uznał za "sąsiedztwo" i jakie są cechy i wskaźniki istniejącej na tym obszarze zabudowy. Należy wskazać, iż zgodnie z § 3 rozporządzenia analizy funkcji i zagospodarowania terenu organ dokonuje na obszarze analizowanym, stąd tak istotne jest prawidłowe oznaczenie obszaru analizowanego uznawanego za "sąsiedztwo" planowanej inwestycji. Wskazane wyżej wadliwości sporządzonej analizy nie dawały organom podstaw do prawidłowego rozstrzygnięcia wniosku inwestora o ustalenie warunków zabudowy. W związku z powyższym rozstrzygnięcia organów zostały podjęte z naruszeniem przepisów postępowania art. 7 i 77 § 1 kpa, które to naruszenie mogło mieć wpływ na wynik sprawy. Odnosząc się natomiast do ustaleń organów dotyczących niezgodności planowanej inwestycji z przepisami techniczno – budowlanymi należy wyjaśnić, iż kwestie te nie podlegają badaniu w postępowaniu o ustalenie warunków zabudowy. Paragraf 1 przywołanego w treści niniejszego uzasadnienia rozporządzenia wskazuje, iż w postępowaniu tym określa się: 1/ linie zabudowy, 2/ wielkość powierzchni zabudowy w stosunku do powierzchni działki, 3/ szerokość elewacji frontowej, 4/ wysokość górnej krawędzi elewacji frontowej, jej gzymsu lub attyki, 5/ geometrie dachu ( kąt nachylenia, wysokość kalenicy i układ połaci dachowych ). Te zatem kwestie winny być w szczególności przedmiotem rozstrzygania w prowadzonym w niniejszej sprawie postępowaniu i te kwestie ustalone w decyzji o warunkach zabudowy wiążą organ architektoniczno - budowlany właściwy do zatwierdzenia projektu budowlanego i udzielenia pozwolenia na budowę ( art. 55 ustawy ). Sprawy dotyczące usytuowania inwestycji i jej zgodności z przepisami techniczno - budowlanymi ( w tym spełnienie wymogów odległościowych ze względu na ochronę przeciwpożarową budynków ) są rozstrzygane w postępowaniu o udzielenie pozwolenia na budowę. Organ orzekający w sprawie ustalenia warunków zabudowy nie może wkraczać w kompetencje organu wydającego decyzję o pozwoleniu na budowę, do którego należy wszechstronna ocena czy projektowany obiekt odpowiada warunkom wynikającym z odpowiednich przepisów prawa budowlanego oraz przepisów szczególnych. W żadnym razie natomiast organ ustalający warunki nie jest uprawniony do badania, czy inwestor ma podstawy do ubiegania się o odstępstwo od warunków technicznych w trybie art. 9 Prawa budowlanego. W odniesieniu do powyższego aktualność zachowuje dotychczasowe orzecznictwo sądowe powstałe na tle poprzednio obowiązującej ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. o zagospodarowaniu przestrzennym ( Dz. U. Nr 89, poz. 415 ze zm. ) np. wyrok NSA z dnia 19 grudnia 2001r., II SA/Gd 2027/99, Lex nr 76102; wyrok NSA z dnia 12 stycznia 2000 r., II SA/Gd 1644/97, Lex nr 44196. Powyższe okoliczności uzasadniały uchylenie wydanych w sprawie decyzji na podstawie art. 145 § 1 pkt 1 lit. c w związku z art. 135 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi ( Dz. U. Nr 153, poz. 1270 ze zm. ). Konsekwencją wydanego w sprawie wyroku jest konieczność ponownego rozpoznania wniosku skarżącego. Ponownie rozpoznając sprawę organ pierwszej instancji sporządzi analizę funkcji oraz cech zabudowy i zagospodarowania terenu zgodnie z przepisami wskazanego rozporządzenia i z wyeliminowaniem uchybień stwierdzonych w toku niniejszego postępowania. Dopiero na podstawie prawidłowej analizy organ ustali, czy planowana inwestycja spełnia warunek tzw. dobrego sąsiedztwa konieczny do pozytywnego rozstrzygnięcia wniosku. W pierwszej kolejności jednak, mając na uwadze wyjaśnienia skarżącego dotyczące uchwalenia w toku sprawy miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego w odniesieniu do terenu objętego wnioskiem, organ poczyni ustalenia w kierunku potwierdzenia powyższej okoliczności. W przypadku bowiem gdy dla przedmiotowego terenu objętego wnioskiem obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego prowadzone postępowanie jako bezprzedmiotowe winno ulec umorzeniu na podstawie art. 105 § 1 kpa. Decyzję o warunkach zabudowy wydaje się jedynie w odniesieniu do terenu dla którego nie obowiązuje miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego ( art. 59 ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym ). W sytuacji natomiast obowiązywania planu wydanie decyzji o warunkach zabudowy jest niedopuszczalne, a inwestor może ubiegać się o wydanie pozwolenia na budowę bez konieczności uzyskania decyzji o warunkach zabudowy. Sąd nie zawarł w wyroku rozstrzygnięcia opartego na przepisie art. 152 ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, określającego, czy i w jakim zakresie zaskarżona decyzja nie może być wykonana. Rozstrzygnięcie takie jest bowiem, zdaniem Sądu, obligatoryjne tylko wówczas, gdy zaskarżona do sądu administracyjnego decyzja nadaje się ze swej istoty do wykonania. Decyzja odmawiająca ustalenia warunków zabudowy nie nadaje się do wykonania, a zatem zbędnym było orzekanie w trybie art. 152 w/w ustawy.