II SA/Gd 350/15

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący Sędzia WSA Tamara Dziełakowska (spr.) Sędziowie: Sędzia WSA Wanda Antończyk Sędzia WSA Jolanta Górska Protokolant Starszy sekretarz sądowy Marta Sankiewicz po rozpoznaniu w dniu 21 października 2015 r. w Gdańsku na rozprawie sprawy ze skargi Wojskowego Klubu Sportowego "A" z siedzibą w G. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 marca 2015 r. nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego na rzecz skarżącego Wojskowego Klubu Sportowego "A" z siedzibą w G. kwotę 2400 (dwa tysiące czterysta) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. A. zaskarżył do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 30 marca 2015 r. utrzymującą w mocy decyzję Wójta Gminy w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej. Zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Decyzją ostateczną z dnia 4 grudnia 2012 r. Wójt Gminy, na wniosek A., zatwierdził projekt podziału nieruchomości działki nr [...], położonej obrębie geodezyjnym P., gmina K., na dwie działki nr [...] o pow. 0,0500 ha i nr [...] opow. 1,3969 ha. Pismem z dnia 30 kwietnia 2014 r. organ zawiadomił skarżącą o wszczęciu postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości oraz o możliwości zapoznania się ze zgromadzonym materiałem dowodowym, w tym z operatem szacunkowym sporządzonym w dniu 16 kwietnia 2014 r. Wobec niewniesienia przez stronę uwag, Wójt Gminy decyzją z dnia 27 maja 2014 r. podjętą na podstawie art. 98 a ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2010 r., Nr 102, poz. 651) w związku z uchwałą Rady Gminy nr XVII/113/2011 z 24 listopada 2011 r. w sprawie opłaty adiacenckiej (Dz. Urz. Woj. Pom. z dnia 13 marca 2012 r., poz. 1013) ustalił opłatę adiacencką w wysokości 22.620 zł, przy zastosowaniu 30% stawki, stanowiącą różnicę pomiędzy wartością jaką nieruchomość miała przed i po podziale. Uzasadniając rozstrzygnięcie Wójt wskazał, że w sprawie spełnione zostały wszystkie warunki określone w art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami, w szczególności: - istnieje ostateczna decyzja zatwierdzająca projekt podziału nieruchomości, od wydania której nie upłynął ustawowy okres 3 lat, - obowiązywała uchwały rady gminy ustalająca wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej, - nastąpił faktyczny wzrost wartości nieruchomości wskutek podziału nieruchomości. Wzrost wartości nieruchomości został ustalony w operacie szacunkowym z dnia 16 kwietnia 2014 r. sporządzonym przez rzeczoznawcę majątkowego M. G. Do określenia wartości nieruchomości gruntowej zastosowano podejście porównawcze, metodę porównywania parami. Na potrzeby wyceny analizie poddano rynek nieruchomości niezabudowanych przeznaczonych w dokumentach planistycznych na cele usługowe, handlowo-usługowe oraz przemysłowo – usługowe. Obszar analizowanego rynku stanowi powiat [...], powiat [...] oraz powiat [...]. Okres badania obejmuje 24 miesiące wstecz od daty wyceny, tzn. od marca 2012 r. do marca 2014 r. Do celów wyceny zgromadzono informację o 21 transakcjach z aktów notarialnych nieruchomości podobnych do przedmiotu wyceny, z czego wyselekcjonowano 13 transakcji (próbkę reprezentatywną), którą objęto szczegółową analizą. Badaniem objęto prawo własności nieruchomości gruntowych niezabudowanych. Ustalono, że popyt ukierunkowany jest przeważnie na nieruchomości z pełnym uzbrojeniem technicznym o powierzchni działki do 5000 m2, położone przy głównych ulicach z bardzo dobrą komunikacją z T. lub dostępem do obwodnicy T. Szacowana nieruchomość gruntowa zabudowana stanowi typowy przedmiot obrotu na analizowanym rynku. Ceny transakcyjne analizowanych nieruchomości podobnych, dotyczące obrotu wtórnego i stanowiących przedmiot własności, na badanym rynku lokalnym wahają się w granicach od 70,95 zł/m2 do 230,30 zł/m2. Z dokonanej analizy rynku wynika, że mniejsze nieruchomości uzyskują zazwyczaj wyższą cenę w przeliczeniu na jednostkę powierzchni niż duże. Wzmożona podaż gruntów wydłużyła znacząco czas ich sprzedaży, a powstała konkurencja w tym segmencie rynku obligowała sprzedających do obniżania dotychczasowych cen oferowanych nieruchomości. Główne czynniki od których zależy cena transakcyjna, to położenie - atrakcyjność lokalizacji, kształt działki, uzbrojenie i droga dojazdowa, powierzchnia działki, możliwości inwestycyjne oraz ograniczenia w użytkowaniu nieruchomości. W odwołaniu A. wniósł o uchylenie decyzji Wójta Gminy w całości oraz o umorzenie postępowania. Zaskarżonemu rozstrzygnięciu zarzucono szereg błędów poczynionych w ustaleniach faktycznych, mających wpływ na wynik postępowania, w szczególności: - nieprawidłowe przyjęcie, że działka nr [...] stanowi działkę o płaskiej konfiguracji terenu, - bezpodstawne przyjęcie, że w bezpośrednim otoczeniu działki znajdują się grunty zabudowane budynkami wielorodzinnymi, centrum handlowe i ogródki działkowe, - bezpodstawne przyjęcie, że w bliższym i dalszym sąsiedztwie działki brak jest obiektów mogących wpływać negatywnie na bezpieczeństwo i komfort użytkowania nieruchomości, - bezpodstawne przyjęcie, że brak jest ograniczeń w użytkowaniu nieruchomości. Zdaniem strony błędy te skutkowały nieprawidłową kwalifikacją nieruchomości w ramach skali ocen ustalonych cech rynkowych wyróżniających w opinii rzeczoznawcy majątkowego sporządzającego wycenę nieruchomości i w konsekwencji stanowiły podstawę do nieprawidłowego ustalenia wartości nieruchomości, zarówno w stanie przed, jak i po jej podziale. Decyzji zarzucono ponadto naruszenie prawa materialnego - art 153 w zw. z art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. W ocenie strony, nieruchomości przyjęte do porównań nie stanowiły nieruchomości podobnych, w związku z czym bezpodstawne przyjęto, że zastosowanie metody porównawczej nastąpiło w oparciu o nieruchomości podobne do nieruchomości, która stanowiła przedmiot wyceny. Zarzucono także naruszenie § 4 ust. 3 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego (Dz. U. Nr 207, poz. 2109) przez przyjęcie, że zastosowanie metody porównawczej nastąpiło w oparciu o nieruchomości podobne do nieruchomości, która stanowiła przedmiot wyceny. Końcowo zarzucono naruszenie zasad ogólnych K.p.a. - art. 6, art. 7, art. 77 a także naruszenie przepisu art. 98 a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez jego błędną wykładnię i zastosowanie w sytuacji, w której nie doszło do wzrostu wartości nieruchomości. Jak wynika z akt sprawy, Wójt Gminy, przekazując do organu II instancji odwołanie wraz z aktami administracyjnymi, w piśmie z dnia 6 maja 2014 r. wskazał, że nie znalazł podstaw do zastosowania art. 132 K.p.a. Wyjaśnił jednocześnie, że z uwagi na fakt, iż odwołanie w przeważającej części dotyczy aspektów sporządzenia operatu szacunkowego, zwrócił się do rzeczoznawcy majątkowego M. G. o sporządzenie opinii w sprawie zarzutów dotyczących sporządzonej przez niego wyceny. Rzeczoznawca, w piśmie z dnia 24 września 2014 r. szczegółowo odniósł się do zarzutów strony uznając, że nie zasługują na uwzględnienie. Organ I instancji zwrócił się jednocześnie o przeprowadzenie dowodu z przesłuchania osób - rzeczoznawcy majątkowego M. G., Wójta Gminy albo osoby przez niego upoważnionej oraz przedstawiciela strony. Alternatywnie wniósł o przeprowadzenie rozprawy administracyjnej z udziałem wskazanych osób. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, decyzją z dnia 30 marca 2015 r. na podstawie art. 138 § 1 pkt 1 kpa utrzymało w mocy rozstrzygnięcie organu I instancji. Po przedstawieniu dotychczasowego przebiegu postępowania Kolegium w pierwszej kolejności uznało, że operat szacunkowy z dnia 16 kwietnia 2014 r., stanowiący podstawowy dowód w sprawie, jest zgodny z przepisami art. 149-159 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przepisami rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego. Następnie, ustosunkowując się do podniesionych w odwołaniu zarzutów Kolegium wskazało, że w piśmie z dnia 24 września 2014 r. biegły wyjaśnił, iż na przedmiocie wyceny o pow. 1,8969 ha występuje nieznaczny spadek ku środkowej części nieruchomości a maksymalna różnica wynosi około 3 m, co daje nachylenie poniżej 3°. Rzeźba terenu o takim nachyleniu nazywana jest w topografii jako teren równinny. Poza tym na nieruchomości nie występują inne formy terenu (np. góry, kotliny lub doliny) utrudniające wykorzystanie nieruchomości zgodnie z przeznaczeniem. Za nietrafny uznało Kolegium zarzut wadliwego ustalenia stanu faktycznego. Z mapy znajdującej się w aktach sprawy (k. nr 78) wynika, że w otoczeniu przedmiotu wyceny zlokalizowane są ogródki działkowe, budynki wielorodzinne i galeria handlowa "B.". W odniesieniu do kwestii dotyczącej sąsiedztwa lotniska Kolegium wyjaśniło, że z miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego dla dz. nr [...] brak jest zapisów, które w jakikolwiek sposób ograniczałyby użytkowanie przedmiotu wyceny zgodnie z jej przeznaczeniem. W podobnej odległości od lotniska powstają budynki wielorodzinne Osiedle C, Osiedle D. oraz E. i budynki jednorodzinne. Ustosunkowując się do zarzutu, że część działki nr [...] stanowi strefę ochronną, co skutkuje ograniczeniami w użytkowaniu, Kolegium wskazało, że biegły wyjaśnił, iż pas izolacyjny zieleni został uwzględniony przy określeniu wartości nieruchomości w cesze "możliwości inwestycyjne". W związku z niejednorodnym przeznaczeniem działki nr [...] - cechę biegły ocenił jako średnią - najgorszą (tabela 3 operatu). Kolegium podniosło ponadto, że biegły w piśmie z dnia 24 września 2014 r. wyjaśnił, odnosząc się do zastosowanego podejścia porównawczego, iż w związku z tym, że znane były ceny i cechy nieruchomości porównawczych, przyjętych do określenia wartości nieruchomości, zastosował podejście porównawcze. Zgodnie z procedurą cechy nieruchomości przyjętych do porównań biegły opisał w tabelach nr 3 i 4, a różnice w ocenie cech skorygował o odpowiednie poprawki kwotowe. W dalszej kolejności, odnosząc się do kwestii nieruchomości podobnych, przyjętych do porównania, Kolegium zauważyło, że fakt, iż nieruchomości są podobne nie oznacza, że mają być identyczne. Różnice w ocenie cech przedmiotu wyceny oraz nieruchomości przyjętych do porównań, zgodnie z zastosowanym podejściem wyceny, biegły skorygował w procesie wyceny odpowiednimi poprawkami kwotowymi. Kolegium wyjaśniło, że widniejące na stronie 10 operatu sformułowanie "nieruchomość gruntowa zabudowana", jest oczywistą omyłką, albowiem w operacie badaniem objęto prawo własności nieruchomości niezabudowanych. Końcowo, ustosunkowując się do zarzutu nieuwzględnienia przez biegłego ceny sprzedaży działki nr [...] w kwocie 369.000 zł Kolegium wyjaśniło, że transakcja ta nie została uwzględniona, gdyż dotyczyła przedmiotu wyceny. Przyjęcie jej do porównań byłoby, zdaniem organu, błędem. W skardze do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku A. wniósł o uchylenie decyzji organu I i II instancji oraz o zasądzenie kosztów postępowania, w tym kosztów zastępstwa procesowego według norm przepisanych. Skarżąca powtarzając zarzuty i argumentację podniesione w odwołaniu dodatkowo zarzuciła naruszenie przez organ odwoławczy przepisu art. 10 § 1 K.p.a. poprzez niepoinformowanie strony o zgromadzeniu dodatkowego materiału dowodowego (pisma rzeczoznawcy majątkowego M. G. z dnia 24 września 2014 r.), na podstawie którego organ odwoławczy poczynił część ustaleń faktycznych w sprawie oraz pozbawienie strony skarżącej możliwości wypowiedzenia się w sprawie przed wydaniem zaskarżonej decyzji poprzez brak doręczenia skarżącemu tego pisma. Zarzuciła dodatkowo naruszenie przepisu art. 89 § 2 K.p.a. poprzez nieprzeprowadzenie przez organ odwoławczy rozprawy administracyjnej pomimo wniosku organu I instancji, jak również pomimo zgłoszonych przez stronę zarzutów związanych z treścią sporządzonej przez biegłego opinii i konieczności odniesienia się do nich przez osobę sporządzającą opinię. Ponadto zarzuciła naruszenie art. 10 § 1 K.p.a. w zw. z art. 79 § 1 i 2 K.p.a. poprzez niezapewnienie skarżącemu czynnego udziału w postępowaniu polegające na braku zawiadomienia przez organ o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin wycenianej nieruchomości oraz niezawiadomienie o miejscu i terminie przeprowadzonych badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, co skutkowało uniemożliwieniem zadawania przez stronę skarżącą pytań ankietowanym oraz weryfikację prawidłowości przeprowadzenia ankiet. Samorządowe Kolegium Odwoławcze w odpowiedzi na skargę wniosło o jej oddalenie podtrzymując argumentację i stanowisko jak w zaskarżonej decyzji. Za bezzasadny uznał organ odwoławczy zarzut o niepowiadomieniu strony skarżącej o zgromadzeniu dodatkowego materiału dowodowego, gdyż organ dodatkowego materiału dowodowego nie zbierał. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Stosownie do treści art. 1 § 1 i 2 ustawy z dnia 25 lipca 2002 r. Prawo o ustroju sądów administracyjnych (Dz.U. Nr 153, poz. 1269 ze zm.) w zw. z art. 3 § 1 ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (t.j. Dz.U. z 2012 r. poz. 270 ze zm.), przywoływanej dalej w tekście jako "p.p.s.a.", sądy administracyjne sprawują wymiar sprawiedliwości poprzez kontrolę działalności administracji publicznej. Wspomniana kontrola sprawowana jest pod względem zgodności z prawem, jeżeli ustawy nie stanowią inaczej. Innymi słowy, sąd administracyjny bada, czy zaskarżony akt administracyjny (decyzja, postanowienie) jest zgodny z obowiązującymi w dacie jego podjęcia przepisami prawa materialnego, określającymi prawa i obowiązki stron oraz przepisami proceduralnymi, normującymi podstawowe zasady postępowania przed organami administracji publicznej. Skarga zasługuje na uwzględnienie, albowiem zaskarżone rozstrzygnięcie zostało wydane z naruszeniem przepisów postępowania, które mogło mieć istotny wpływ na wynik sprawy. Jedną z podstawowych zasad postępowania administracyjnego jest zasada czynnego udziału w nim stron. Zasada ta, wynikająca z art. 10 K.p.a., nakłada na organ administracji publicznej obowiązek zapewnienia stronom czynnego udziału w każdym stadium postępowania oraz obowiązek umożliwienia stronom wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. Prawo czynnego udziału strony w postępowaniu, jako korelat obowiązku organu, obejmuje prawo do podejmowania czynności procesowych mających wpływ na ustalenie stanu faktycznego i prawnego sprawy administracyjnej. W zakresie prawa do czynnego udziału w postępowaniu strona może realizować wiele uprawnień procesowych określonych wyraźnie przepisami art. 78 § 1 i art. 79 K.p.a., natomiast w zakresie prawa do obrony ma uprawnienie do wypowiedzenia się przed wydaniem decyzji co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań (art. 81 K.p.a.) (por. wyrok WSA w Krakowie z dnia 29 listopada 2013 r., sygn. akt II SA/Kr 1155/13). Podkreślenia wymaga, że zasada określona w art. 10 K.p.a. oznacza z jednej strony obowiązek zapewnienia stronie przez organ czynnego udziału w każdym postępowaniu, z drugiej stwarza warunki w celu umożliwienia stronie wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłaszanych żądań. Strona nie jest zobowiązana do czynnego udziału w postępowaniu, stanowi to jej uprawnienie, jednakże organ administracji ma obowiązek umożliwienia stronie skorzystania z tego uprawnienia. Naruszenie obowiązku stworzenia stronie możliwości wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów stanowi naruszenie przepisów o postępowaniu administracyjnym, które w istotny sposób może wpływać na wynik sprawy i ustalenia faktyczne organu. Ze zgromadzonego w sprawie materiału dowodowego bezsprzecznie wynika, że organ I instancji do akt administracyjnych przekazywanych do Samorządowego Kolegium Odwoławczego wraz z odwołaniem strony skarżącej dołączył pismo rzeczoznawcy majątkowego M. G. z dnia 24 września 2014 r., stanowiące odpowiedź na zarzuty strony zgłoszone do operatu w odwołaniu. Pismo to stanowiące uzupełnienie treści operatu nie tylko nie zostało stronie doręczone, ale co więcej strona o fakcie jego złożenia przez rzeczoznawcę powzięła wiadomość dopiero z treści uzasadnienia zaskarżonej decyzji. Samorządowe Kolegium Odwoławcze, na etapie postępowania odwoławczego, zaniechało powiadomienia strony skarżącej o możliwości wypowiedzenia się co do zebranych dowodów i materiałów oraz zgłoszonych żądań. O istnieniu nowych materiałów dowodowych strona dowiedziała się dopiero z treści zaskarżonej decyzji, w której organ odwoławczy odparł zgłoszone zarzuty opierając się na wskazanym powyżej stanowisku rzeczoznawcy majątkowego, treści którego strona nie znała. Naruszenia takiego, w ocenie Sądu, nie można konwalidować na etapie postępowania przed sądem administracyjnym. Wprawdzie, jak podnosi się w orzecznictwie, naruszenie art. 10 § 1 kpa w zakresie prawa strony do wypowiedzenia się co do zebranych dowodów uzasadnia uchylenie zaskarżonej decyzji tylko w sytuacji wykazania wpływu tego naruszenia na wynik sprawy stosownie do art. 145 § 1 pkt 1 lit. c Prawa o postępowaniu przed sądami administracyjnymi, jednak podkreślenia wymaga, że w okolicznościach niniejszej sprawy ten wpływ jest dość oczywisty. Skoro dla wykazania niezasadności wszystkich zarzutów odwołania posłużyła wiedza specjalna rzeczoznawcy i argumentacja przedstawiona przez niego dopiero w piśmie z dnia 24 września 2014 r., to okoliczność, że strona była pozbawiona możliwości zapoznania się z tym stanowiskiem rzeczoznawcy mógł mieć wpływ na wynik sprawy. Skarżąca dopiero z treści zaskarżonej decyzji powzięła wiadomość o stanowisku rzeczoznawcy. Na etapie wnoszenia skargi nie mogła w związku z tym odnieść się do całości wywodów rzeczoznawcy, wykazać niekonsekwencji pewnych jego stwierdzeń zawartych w piśmie z dnia 24 września 2014 r., zgłosić dodatkowych dowodów. Co więcej, wiedząc z treści pisma organu I instancji, że ten dostrzega konieczność prowadzenia dalszego postępowania dowodowego mogła zasadnie oczekiwać, że jej zarzuty będą dodatkowo przedmiotem rozprawy z udziałem rzeczoznawcy. Jak wskazała skarżąca w treści skargi, kierując się stanowiskiem organu I instancji oczekiwała przeprowadzenia rozprawy i miała zamiar zadawać pytania autorowi operatu. Nie ma racji Kolegium, twierdząc, że w toku postępowania odwoławczego nie było prowadzone dodatkowe postępowanie dowodowe. Formalnie rzecz biorąc rzeczywiście organ odwoławczy nie zwracał się do rzeczoznawcy o ustosunkowanie się do twierdzeń strony, gdyż wystąpił o to organ I instancji po wydaniu swojej decyzji. Organ odwoławczy, mając zamiar jednak skorzystać z tego środka dowodowego powinien zastosować tryb przewidziany w art. 10 § 1 kpa i poinformować stronę o dodatkowym materiale dowodowym, a dodatkowo poinformować, że w przeciwieństwie do stanowiska organu I instancji nie dostrzega konieczności przeprowadzenia rozprawy z udziałem rzeczoznawcy. Tylko takie działanie organu odwoławczego w okolicznościach rozpatrywanej sprawy mogłoby przesądzić o niezasadności pozostałych zarzutów skargi. Podkreślenia wymaga, że postępowanie sądowoadministracyjne nie jest kontynuacją postępowania administracyjnego. Oddalenie skargi w niniejszej sprawie wymagałoby bowiem uznania niezasadności także tych zarzutów skarżącej, które odnoszą się do treści operatu szacunkowego, a wykazaniu ich niezasadności służyłaby wyłącznie wypowiedź rzeczoznawcy zawarta w jego piśmie z dnia 24 września 2014 r. o którym strona nie została w trybie art. 10 § 1 kpa przez organ poinformowana. Stosownie do art. 81 kpa okoliczność faktyczna może być uznana za udowodnioną, jeżeli strona miała możność wypowiedzenia się co do przeprowadzonych dowodów, chyba ze zachodzą okoliczności, o których mowa w art. 10 § 2. Tym samym Sąd nie miał podstaw do oceny, że naruszenie art. 10 § 1 kpa nie miało wpływu na treść zaskarżonej decyzji. Skoro Sąd dla odparcia niektórych zarzutów skargi (oznaczonych w skardze w punkcie 1, punkcie 2 f i punkcie 3) musiałby wykorzystać wiadomości specjalne rzeczoznawcy, które ten zawarł w piśmie uzupełniającym operat, w tym powołać się także na przedstawioną w tym piśmie mapę (k. 78), to tym samym Sąd powielałby niejako to samo naruszenie jakiego dopuścił się organ odwoławczy. W ocenie Sądu Samorządowe Kolegium Odwoławcze, wydając zaskarżoną decyzję, dopuściło się także istotnego naruszenia zasady pogłębiana zaufania obywateli do organów państwa wyrażonej w art. 8 K.p.a. Z zasady wyrażonej w tym przepisie wynika przede wszystkim wymóg praworządnego i sprawiedliwego prowadzenia postępowania i rozstrzygnięcia sprawy przez organ administracji publicznej, co jest zasadniczą treścią zasady praworządności art. 6 K.p.a.). Tylko postępowanie odpowiadające takim wymogom i decyzje wydane w wyniku tak ukształtowanego postępowania mogą wzbudzać zaufanie obywateli do organów administracji publicznej nawet wtedy, gdy decyzje administracyjne nie uwzględniają ich żądań. Naczelny Sąd Administracyjny w Warszawie w wyroku z dnia 7 grudnia 1984 r., sygn. akt III SA 729/84, ONSA 1984, Nr 2, poz. 117, podkreślił, że w celu realizacji tej zasady konieczne jest przede wszystkim ścisłe przestrzeganie prawa, zwłaszcza w zakresie dokładnego wyjaśnienia okoliczności sprawy, konkretnego ustosunkowania się do żądań i twierdzeń stron oraz uwzględniania w decyzji zarówno interesu społecznego, jak i słusznego interesu obywateli. Spełnienie normy wynikającej z przepisu art. 8 K.p.a wymaga prowadzenia postępowania administracyjnego w taki sposób, aby w szczególności w uzasadnieniu decyzji przekonać stronę, że jej stanowisko zostało poważnie wzięte pod uwagę, a jeżeli zapadło inne rozstrzygnięcie, to przyczyną tego są istotne powody. Zdaniem Sądu prowadzone w niniejszej sprawie postępowanie odwoławcze, w którym jeden z organów widzi konieczność przeprowadzenia rozprawy z uwagi na fakt, że złożone przez stronę zarzuty wymagają wyjaśnienia przez biegłego, zaś drugi organ nie dość, że pomija milczeniem tę okoliczność, to jednocześnie nie przekazuje stronie do wiadomości stanowiska rzeczoznawcy majątkowego, na którym opiera swoje rozstrzygnięcie, narusza wskazaną zasadę, jak również zasadę wyrażoną w art. 9 kpa. W sytuacji w której strona po wniesieniu odwołania otrzymuje informację z której może wnioskować, że odbędzie się rozprawa z udziałem biegłego to ma prawo oczekiwać, że taka rozprawa zostanie przeprowadzona. Taka informacja dodatkowo mogła wprowadzić stronę w błąd, że nie musi zapoznawać się po przekazaniu akt organowi odwoławczemu z dodatkowym stanowiskiem rzeczoznawcy, albowiem jej zarzuty będą jeszcze przedmiotem rozprawy z udziałem autora operatu. Nie ma znaczenia, że w rozpoznawanej sprawie strona była reprezentowana przez profesjonalnego pełnomocnika. Fakt ten bowiem nie zwalnia organów z konieczności przestrzegania zasad postępowania administracyjnego. Nie ma też znaczenia, że organ I instancji nie był stroną postępowania i nie mógł składać wniosków dowodowych w postępowaniu odwoławczym. Organ II instancji powinien był zwrócić uwagę na konsekwencje pisma organu I instancji z dnia 24 września 2014 r. (k. 2 akt organu odwoławczego) przekazującego mu akta sprawy wraz z odwołaniem, a skierowanego do wiadomości strony. Z powyższych względów Sąd, działając na podstawie przepisu art. 145 §1 pkt 1 lit. c ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi orzekł, jak w sentencji wyroku. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200 w zw. z art. 250 § 1 wskazanej ustawy w zw. z § 18 ust. 1 pkt 1 lit. c w zw. z § 19 i § 2 ust. 3 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 28 września 2002 r. w sprawie opłat za czynności adwokackie oraz ponoszenia przez Skarb Państwa kosztów nieopłaconej pomocy prawnej udzielonej z urzędu (Dz.U. Nr 163, poz. 1348 ze zm.). W ponownie prowadzonym postępowaniu organ wyeliminuje wskazane uchybienia, a także uwzględni okoliczność, że od daty sporządzenia operatu szacunkowego upłynął okres przewidziany w art. 156 ust. 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami.