II SA/Gd 362/23

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Katarzyna Krzysztofowicz Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz Asesor WSA Jakub Chojnacki (spr.) po rozpoznaniu w Gdańsku w trybie uproszczonym na posiedzeniu niejawnym w dniu 6 grudnia 2023 r. sprawy ze skargi J. Z. na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku z dnia 28 lutego 2023 r., sygn. akt SKO Gd/2612/22 w przedmiocie opłaty adiacenckiej 1. uchyla zaskarżoną decyzję, 2. zasądza od Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku na rzecz skarżącego J. Z. kwotę 230 (dwieście trzydzieści) złotych tytułem zwrotu kosztów postępowania. J. Z. (dalej: Skarżący) wniósł do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego w Gdańsku (dalej: SKO) z 28 lutego 2023 r., utrzymującą w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdyni z 31 marca 2022 r., ustalającą solidarnie Pani M. Z. oraz Panu J. Z. opłatę adicencką w wysokości 5.730 zł, z tytułu wzrostu wartości nieruchomości położonej w Gdyni przy ul. F., stanowiącej działki numer [...] i [...], powstałe w wyniku podziału działki numer [...]. Zaskarżoną decyzję wydano w następujących okolicznościach faktycznych i prawnych: Prezydent Miasta Gdyni decyzją z 3 sierpnia 2021 r. zatwierdził podział nieruchomości położonej w Gdyni stanowiącej działkę numer [...], dla której prowadzona jest księga wieczysta numer [...], obręb C., będącej własnością Skarżącego i Jego żony - na działki numer nr [...] oraz [...]. W ramach prowadzonego postępowania w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, sporządzono operat szacunkowy. Zgodnie z operatem wartość rynkowa nieruchomości przed podziałem wynosiła 545.700 zł, natomiast po podziale wynosi 564.800 zł. Różnica wartości nieruchomościci to 19.100 zł. Operat sporządzony na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna, to jest na dzień 3 sierpnia 2021 r. Przy wycenie zastosowano podejście porównawcze. Pismem z 7 stycznia 2022 r. Skarżący zakwestionował prawidłowość operatu. Wskazał, że Jego działka nie ma żadnego dojazdu ani dojścia. Wszelkie drogi dojazdu zostały w rękach prywatnych właścicieli. Z tego powodu, wedle skarżącego, urząd miasta odmówił Mu wydania pozwolenia na budowę. Skarżący wskazał także, że jego działki są całkowicie nieuzbrojone. Pismem z 26 stycznia 2022 r. biegły z zakresu wyceny nieruchomości odniósł się do zarzutów Skarżącego. Podniósł, że na stronie dziesiątej operatu wskazano, iż dojście i dojazd do nieruchomości - ulica Ż. na ostatnim odcinku o długości około 200 m, nie ma urządzonego ani dojazdu ani dojścia do nieruchomości. Z danych portalu mapowego wynika, że na w/w odcinku drogi o długości około 200 m, do gminy należy aktualnie około 160 m drogi. Powyższą cechę ujemną nieruchomości uwzględniono w wycenie – w cesze rynkowej lokalizacja, określając ujemne skomunikowanie drogi, co w konsekwencji przełożyło się na określenie całościowej lokalizacji jako jedynie dostatecznej, a to z kolei po skorygowaniu cen transakcyjnych nieruchomości podobnych ze względu na lokalizację przełożyło się na wartość rynkową nieruchomości, która byłaby wyższa gdyby uwarunkowania skomunikowania drogowego nie były trudne. Biegły podkreślił, że wzrost wartości działek na skutek podziału jest związany z wydzieleniem niedużych działek budowlanych, będących atrakcyjnymi rynkowo. Dalej biegły stwierdził, że podobnie jak w odniesieniu do warunków dojazdu, także dostępność do infrastruktury technicznej była taka sama zarówno w stanie przed podziałem geodezyjnym, jaki w stanie po podziale geodezyjnym. W związku z powyższym na różnicę wartości rynkowej nieruchomości w stanie przed i po podziale nie wpłynęła dostępność do infrastruktury technicznej. Pismem z 7 lutego 2022 r. Skarżący wniósł sprzeciw wskazując, że operat szacunkowy, jak i wyjaśnienia do niego są całkowicie błędne. Zarzucił, że biegły przyjął w operacie kwoty zlokalizowanych w tym terenie pełnowartościowych działek z dostępem do drogi publicznej, działek uzbrojonych w sieci urządzeń podziemnych. W przypadku spornej nieruchomości żadna z tych wartości nie występuje. Dodatkowo teren tych działek jest wysoce zalewowy i nie zostało to wzięte pod uwagę. Teren jest podmokły i bagnisty, a to wiąże się z dużymi kosztami wymiany gruntu, utwardzenia podłoża i osuszenia terenu tych działek, co tym bardziej obniża ich wartość. Skarżący podniósł, że na wskazanej przez biegłego drodze dojazdowej należącej do gminy, na połowie około 200 metrowego odcinka drogi, rośnie regularny las, który uniemożliwia w sposób oczywisty przejazd. Pismem z 19 lutego 2022 r. biegły odniósł się do wskazywanych zastrzeżeń Skarżącego. Biegły wyjaśnił, że warunki skomunikowania drogowego są niekorzystne i zostało to uwzględnione w wycenie. W aktualnym stanie dojazd i dojście prawnie możliwe będą na zasadzie służebności gruntowej przechodu i przejazdu. Ustanowienie takich służebności stanowi niezbędny warunek sprzedaży przedmiotowych działek. Autorowi operatu znana była sprawa lasu znajdującego się w granicach działki drogowej stanowiącej własność gminy. Obszar leśny został wyłączony z możliwości wykonywania służebności, w związku z tym ustanowiona służebność musi przebiegać w części po gruncie prywatnym. Ponadto podobnie jak warunki skomunikowania drogowego również brak uzbrojenia terenu w sieci został uwzględniony w wycenie jako czynnik ujemny. Natomiast stagnowanie wody w okresie zwiększonych opadów i w okresie roztopów, stanowi cechę ujemną, która nie została w uwzględniona wycenie wśród czynników w pływających istotny sposób na zróżnicowanie cen rynkowych. Biegły podsumował, że można mieć wątpliwości czy łączny wpływ powyższych czynników na wartość nieruchomości nie powinien być większy. Ten potencjalnie większy wpływ, jednakże dotyczy zarówno wartości w stanie po podziale jak i wartości w stanie przed podziałem. Wraz z wykonaniem podziału nie pojawiły się bowiem czynniki ujemne, one były przed i po. Sam podział wpłyną dodatnio na walory rynkowe nieruchomości. Widać to spoglądając na mapę i porównując kształt i wielkość powierzchni nieruchomości przed podziałem, z kształtem i wielkością nieruchomości działek powstałych wskutek wykonania podziału. Skarżący w piśmie z 11 marca 2022 r. podtrzymał swoje dotychczasowe zarzuty wobec sporządzonego operatu. Do pisma dołączono postanowienie prezydenta miasta Gdyni z 1 października 2021 r. wzywające skarżącego do uzupełnienia projektu budowlanego o wymienione w postanowieniu dokumenty. Prezydent Miasta Gdyni decyzją z 31 marca 2022 ustalił opłatę adiacencką wysokości 5.730 zł z tytułu wzrostu wartości spornej nieruchomości. Prezydent wskazał, że Rada Miasta Gdyni uchwałą nr XXIX/668/05 z 23 marca 2005 r. w sprawie ustalenia wysokości stawek opłaty adiacenckiej, określiła wysokość stawki adiacenckiej z tytułu wzrostu nieruchomości na skutek podziału, na 30% wzrostu wartości. Organ pierwszej instancji w uzasadnieniu decyzji przedstawił dotychczasowy przebieg postępowania w sprawie. Przywołał przepisy ustawy o gospodarce nieruchomościami i uznał, że operat w sprawie został sporządzone prawidłowo. SKO decyzją z 28 lutego 2023 r. utrzymało w mocy decyzję Prezydenta Miasta Gdyni. Kolegium powołało się na art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz na uchwałę Rady Miasta z Gdyni w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich. W uzasadnieniu decyzji SKO wskazało między innymi, że zasady i tryb postępowania przy określaniu wartości nieruchomości określają przepisy działu czwartego ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz rozporządzenia rady ministrów z 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzenia operatu szacunkowego. Kolegium uznało, że spoczywa na nim obowiązek dokładnego wyjaśnienia sprawy oraz podjęcia niezbędnych działań do prawidłowego ustalenia wartości nieruchomości. Ma ono obowiązek ocenić na podstawie art. 80 K.p.a., dowodową wartość złożonego w sprawie operatu. Organ nie może się ograniczyć do powołania w decyzji na konkluzje zawartą w opinii rzeczoznawcy, lecz obowiązany jest sprawdzić czy opinia szacunkowa jest logiczna zupełna i wiarygodna. SKO stwierdziło, że biegły właściwie uzasadnił wybór przyjętej metody wyceny nieruchomości. Wybór tej metody należy do rzeczoznawcy, a zadaniem organu jest jedynie sprawdzenie poprawności zastosowania metody. W ocenie Kolegium, wybrane przez rzeczoznawcę nieruchomości porównawcze są nieruchomościami porównywalnymi z wycenianą nieruchomością w rozumieniu przepisów art. 4 pkt 16 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Organ pozytywnie ocenił operat szacunkowy, jego zapisy nie budziły zastrzeżeń pod względem merytorycznym i formalnym. Podkreślono, że doboru nieruchomościci do porównania dokonuje rzeczoznawca, kierując się własnym uznaniem wiedzą i przyjętymi standardami, z tym że ma obowiązek swój wybór odpowiednio uzasadnić. Wyjaśnienia zawarte w opinii rzeczoznawcy oraz złożone w toku całego postępowania, pozwalają zaś w sposób jednoznaczny ocenić sposób szacowania nieruchomości i metodę dojścia do ustalonej w opinii wartości nieruchomości przed i po podziale geodezyjnym. Uzasadnienie operatu szacunkowego uznaje SKO za wystarczające dla uznania wyceny nieruchomości za wiarygodną. Operat został sporządzony przez osobę legitymującą się odpowiednimi uprawnieniami oraz wiedzą fachową i pod względem formalnym nie budzi zastrzeżeń, nadto został przygotowany zgodnie z przepisami prawa i standardami zawodowymi określonymi w ustawie o gospodarce nieruchomościami. W ocenie Kolegium, rzeczoznawca dokonał właściwego wyboru podejścia oraz przyjął adekwatne metody i techniki szacowania, stosując podejście porównawcze przy zastosowaniu metody porównywania parami. Wybór dokonany przez rzeczoznawcę został przeprowadzony zgodnie zasadami logiki i racjonalności. Kolegium wskazało jednocześnie, że wskazywane przez Skarżącego czynniki mające negatywny wpływ na wartość nieruchomości zostały dostrzeżone i uwzględnione przez rzeczoznawcę w procesie wyceny nieruchomości, co wynika z treści operatu szacunkowego oraz wyjaśnień złożonych w toku postępowania. We wniesionej do Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gdańsku skardze na powyższą decyzję SKO oraz w piśmie z 5 maja 2023 r. skargę uzupełniającym, Skarżący podtrzymał swoje dotychczasowe zarzuty wskazywane w toku postępowania przed organami obu instancji, a także zarzucił zaskarżonej decyzji że: biegły sam potwierdził błędy popełnione w operacie, nie wziął pod uwagę że jest to działka rolna i po podziale pozostają dwie działki rolne, do których jest całkowity brak dojazdu i dojścia oraz brak jakiegokolwiek uzbrojenia terenu. Wedle skarżącego Art. 146 ustawy o gospodarce nieruchomościami mówi o ustaleniu i wysokości opłaty adiacenckiej zależące od wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej koniecznością wybudowania sieci przyłączy urządzeń infrastruktury technicznej, której rzeczoznawca nie wziął pod uwagę. Wedle skarżącego SKO nie wzięło pod uwagę rzeczywistego stanu faktycznego nieruchomości, ponieważ nie można porównywać działki bez dojazdu i dojścia, bez uzbrojenia technicznego, działek rolnych do pełnowartościowych działek budowlanych z dojazdem i uzbrojeniem znajdujących się w okolicy. Zdaniem Skarżącego zastosowanie przez Kolegium art. 150 ust. 1 i 2, art. 151 ust. 1, art. 153 ust. 1, art. 154 ust 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami i artykuł 84 § 1 K.p.a. jest bezprecedensowe i bezkompromisowe, nie dopuszczające stanu rzeczywistego przedmiotowego terenu do rzetelnych rozważań, co rzuca światło na bezstronność orzekających. Wskazanie przez Kolegium, że odmowa wydania pozwolenia na budowę i obwarowanie wymaganiami nie do przejścia przez Prezydenta Miasta Gdyni, jako zarzuty całkowicie nieuzasadnione, świadczą o całkowitej stronniczości i bagatelizowania bardzo poważnej sprawy. Ewentualne opłaty, zdaniem Skarżącego, powinny być ustalane według przepisów szczególnych, a nie jak twierdzą członkowie SKO przy zastosowaniu podejść porównawczych art. 152 ust. 2 ustawy o gospodarce nieruchomościami, gdyż tej działki nie można porównywać do żadnych innych w tym rejonie. Odpowiadając na skargę SKO wniosło o Jej oddalenie. Kolegium podtrzymało dotychczasowe stanowisko w sprawie, a także podkreśliło, że podział geodezyjny realizowany jest na wniosek właściciela nieruchomości i wiąże się z ewentualną korzyścią majątkową podmiotu dokonującego takiego podziału. Czy korzyść taka wystąpiła, ustalane jest poprzez sporządzenie operatu szacunkowego. Sąd zważył co następuje: Skarga zasługiwała na uwzględnienie, jednakże nie wszystkie wskazywane w niej zarzuty uznać należało za zasadne. Zgodnie z art. 98a ust. 1 – 1b ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2023 r., poz. 344) – dalej jako "u.g.n.", jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1-3 stosuje się odpowiednio. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi. Zgodnie z art. 146 ust. 1a u.g.n., ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości. Stosownie natomiast do art. 152 tejże ustawy, sposoby określania wartości nieruchomości, stanowiące podejścia do ich wyceny, są uzależnione od przyjętych rodzajów czynników wpływających na wartość nieruchomości. Wyceny nieruchomości dokonuje się przy zastosowaniu podejść: porównawczego, dochodowego lub kosztowego, albo mieszanego, zawierającego elementy podejść poprzednich. Przy zastosowaniu podejścia porównawczego lub dochodowego określa się wartość rynkową nieruchomości. Jeżeli istniejące uwarunkowania nie pozwalają na zastosowanie podejścia porównawczego lub dochodowego, wartość rynkową nieruchomości określa się w podejściu mieszanym. Przy zastosowaniu podejścia kosztowego określa się wartość odtworzeniową nieruchomości. Natomiast w myśl art. 153 ust. 1 u.g.n, podejście porównawcze polega na określeniu wartości nieruchomości przy założeniu, że wartość ta odpowiada cenom, jakie uzyskano za nieruchomości podobne, które były przedmiotem obrotu rynkowego. Ceny te koryguje się ze względu na cechy różniące nieruchomości podobne od nieruchomości wycenianej oraz uwzględnia się zmiany poziomu cen wskutek upływu czasu. Podejście porównawcze stosuje się, jeżeli są znane ceny i cechy nieruchomości podobnych do nieruchomości wycenianej. Wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych (art. 154 ust. 1 u.g.n). Opinia rzeczoznawcy przyjmuje formę operatu szacunkowego (art. 156 ust. 1 u.g.n.). W dniu wydawania zaskarżonej decyzji obowiązywało także rozporządzenie Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (Dz. U. z 2021 r., poz. 555) - dalej jako "rozporządzenie". Zgodnie z jego § 4 ust. 1 – 4, przy stosowaniu podejścia porównawczego konieczna jest znajomość cen transakcyjnych nieruchomości podobnych do nieruchomości będącej przedmiotem wyceny, a także cech tych nieruchomości wpływających na poziom ich cen. W podejściu porównawczym stosuje się metodę porównywania parami, metodę korygowania ceny średniej albo metodę analizy statystycznej rynku. Przy metodzie porównywania parami porównuje się nieruchomość będącą przedmiotem wyceny, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. W pierwszej kolejności wyjaśnić należy, że przedmiotowe postępowanie wyniknęło z dokonanego decyzją z 3 sierpnia 2021 r., na wniosek właścicieli, podziału opisanej powyżej działki numer [...] na działki [...] oraz [...]. Wobec określenia stawki opłaty adiacenckiej uchwałą Rady Miasta Gdyni z 23 marca 2005 r., numer XXIX/668/05 w sprawie ustalenia wysokości stawek procentowych opłat adiacenckich (Dz. Urz. Woj. Pom. z 2005 r. nr 49, poz. 967) i zachowania określonego w art. 98a u.g.n. trzy letniego terminu, Prezydent wszczął postępowanie w przedmiocie ustalenie tejże opłaty, w związku będącym skutkiem podziału wzrostem wartości nieruchomości. Oznaczało, że sprawa nie dotyczyła, wbrew twierdzeniom Skarżącego, ustalania wzrostu wartości nieruchomości z powodu budowy urządzeń infrastruktury technicznej, o którym mowa w art. 146 ust. 1 u.g.n. i przepis ten nie mógł mieć zastosowania w niniejszej sprawie. Podobnie niezasadnym był zarzut Skarżącego wskazujący, że sporna nieruchomość powinna być wyceniana jako działka rolna, ponieważ taką była zarówno przed jak i po podziale. Otóż z przywołanego powyżej art. 154 ust. 1 u.g.n. jasno wynika, że rzeczoznawca wyceniając nieruchomość zobowiązany był uwzględnić jej przeznaczenie w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego. Jak wynika z uchwały Rady Miasta Gdyni z 28 czerwca 2017 r., numer XXXIII/835/17, w sprawie uchwalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego części dzielnicy Chwarzno-Wiczlino w Gdyni, rejonu ulic Wiczlińskiej, Chwarznieńskiej i A. Krauzego (Dz. U. Woj. Pom. z 2017 r., poz. 2981 ze zm.), teren na którym znajduje się sporna nieruchomość przeznaczony jest pod zabudowę jednorodzinną wolnostojącą. Takie też przeznaczenie ujęto w operacie szacunkowym, a twierdzenia Skarżącego kwestionujące prawidłowość tego parametru nie mogły zostać uwzględnione, ponieważ były sprzeczne z ustawą i planem miejscowym. Nie znalazło także w toku postępowania potwierdzenie faktu, że działka (działki) nie mogą zostać zabudowane, ponieważ odmówiono udzielenia pozwolenia na budowę. Skarżący powoływał się przy tym na postanowienie z 1 października 2021 r. wzywające inwestora do uzupełnienia projektu budowlanego. Z przedmiotowego postanowienia nie wynika, aby zabudowa działki [...] był niemożliwa. Przeciwnie, Prezydent Miasta Gdyni wskazał jedynie, o jakie dokumenty należało uzupełnić projekt budowlany, aby móc procedować wniosek o pozwolenie na budowę. Uzasadnione częściowo natomiast uznać należało zarzuty Skarżącego, podnoszone konsekwentnie w toku postępowania administracyjnego, dotyczące prawidłowości doboru przez biegłego nieruchomości podobnych, które było podstawą wyceny nieruchomości skarżącego zarówno przed jaki i po podziale. W tym miejscy wyjaśnić należy, że operat szacunkowy stanowi opinię biegłego, która podlega ocenie organu - tak jak każdy dowód - z zastosowaniem zasady wynikającej z art. 80 K.p.a., ocenie nie tylko pod względem formalnym, ale również materialnym. Organ rozpoznający sprawę ma nie tylko prawo, ale obowiązek zbadać przedłożony operat pod względem zgodności ze stosownymi przepisami, ale również czy jest logiczny i zupełny. Okolicznością niekwestionowaną jest, że do rzeczoznawcy majątkowego określającego wartość nieruchomości należy wybór poszczególnych podejść, metod i technik wyceny. Jednak wybór ten dokonywany jest w ramach i granicach wyznaczonych przez stosowne przepisy materialnoprawne zawarte w ustawie o gospodarce nieruchomościami i rozporządzeniu Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego, to te przepisy wyznaczają zakres oceny operatu szacunkowego jako dowodu w sprawie (por. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z 9 maja 2023 r., sygn. I OSK 920/22, opubl. na orzecznie.nsa.gov.pl). W niniejszej sprawie stosownie do § 56 ust. 1 pkt 8 rozporządzenia, biegły wskazał (str. 19 operatu) iż przy wycenie zastosował metodę porównywania parami (dla działki przed podziałem) oraz metodę korygowania ceny średniej (dla działek po podziale). W obu metodach nie zbędnym było odniesienie się do cech istotnych nieruchomości porównywanej i nieruchomości podobnej. Podkreślić w tym miejscu trzeba, że nieruchomość podobna nie oznacza nieruchomości identycznej. Jako nieruchomość podobną należy rozumieć nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.). W toku prowadzonego postępowania Skarżący podnosił okoliczność zalewania nieruchomości, której jest współwłaścicielem. Zarówno organy administracji jak i biegły nie kwestionowały tych twierdzeń, jednakże zaniechano ustalenia i wyjaśnienia czy okoliczność ta ma wpływ na wartość wycenianych działek, a finalnie na wysokość opłaty adiacenckiej. Otóż biegły w piśmie z 19 lutego 2022 r. (pkt 3) wskazał, że stagnowanie wody w okresie zwiększonych opadów i w okresie roztopów stanowi cechę ujemną. Nie została ona jednak uwzględniona w wycenie wśród czynników wpływających w istotny sposób na zróżnicowanie cen rynkowych. Z treści operatu istotnie nie wynika, aby cecha ta została ujęta przy wycenie nieruchomości, zarówno wśród cech działek wycenianych, jak i działek podobnych. Biegły nie wyjaśnił, dlaczego cecha, którą uznał za ujemną dla wartości nieruchomości nie została uwzględniona w wycenie. Akceptacja takiego stanu rzeczy przez SKO w świetle obowiązku z art. 80 K.p.a. jest nie do zaakceptowania. Pomijając, że doświadczenie życiowe oraz zasady logiki wskazują, iż nieruchomość zalewana, podmokła, ma co do zasady niższą wartość rynkową od nieruchomości tej cechy pozbawionej, to wskazywanie na określoną cechę jako ujemną i jednoczesne nieuwzględnienie jej w sporządzonym operacie stanowiło naruszenie § 4 ust. 1 rozporządzenia, który przy określaniu wartości nieruchomości ustanowił nakaz odniesienia się do cech nieruchomości wpływających na poziom ich cen. Dodatkowo, w świetle treści pkt 4. pisma biegłego z 19 lutego 2022 r. niezrozumiałą jest wyrażona przez biegłego wątpliwość czy cechy nieruchomości wycenianej, w postaci: dojazdu i dojścia, uzbrojenia terenu oraz warunków gruntowych nie powinny mieć większego wpływu na wartość nieruchomości. Nie wyjaśnia tego z pewnością stwierdzenie rzeczoznawcy, że cechy te występowały zarówno przed jaki i po podziale. Sporządzany przez biegłego operat szacunkowy powinien zawierać stwierdzenia kategoryczne i należycie uzasadnione, niepozostawiające ani po stronie organów administracji ani u adresata decyzji wątpliwości lub pola do domysłów co do swojej treści, a w szczególności w zakresie podstaw jak i metod wyceny. Operat sporządzany jest na podstawie wiadomości specjalnych, w przywołanym powyżej reżimie prawnym i stanowi precyzyjne wyliczenie wartości nieruchomości, a to z istoty rzeczy wyklucza możliwość zawierania w jego treści elementów niejasnych bądź wątpliwych. Nie można pominąć tego, że z treści operatu wynika, wbrew twierdzeniom Skarżącego, iż cechy dotyczące skomunikowania nieruchomości, uzbrojenia terenu zostały ujęte w operacie. Pierwsza w cesze lokalizacja, druga w cesze dostępność do infrastruktury technicznej. Jednakże z przywołanego powyżej pisma biegłego wynika, że powziął On następczą wątpliwość, co do prawidłowości uwzględnienia tych cech w operacie. Uzasadnienia nie podano. SKO mając na względzie obowiązek wynikający z art. 80 K.p.a., powinno było tego rodzaju sprzeczność pomiędzy zawartością operatu a następczymi twierdzeniami biegłego wyjaśnić, jednakże tego nie uczyniło wbrew twierdzeniom zawartym w uzasadnieniu zaskarżonej decyzji. Odnosząc się do kwestionowania przez Skarżącego prawidłowości wyboru podejścia wyceny przyjętej przez rzeczoznawcę (porównawczego), uznać należy że kwestionowanie to sprowadza się w istocie stwierdzenia, że jego działka jest nieporównywalna do innych działek w okolicy. Dotychczas zebrany materiał dowodowy przeczy takiemu twierdzeniu, niemniej w świetle braku uwzględnienia przy wycenie cechy zalewania (podtapiania nieruchomości) ocena tego zarzutu na tym etapie postępowania nie jest możliwa. To bowiem SKO rozpoznając sprawę ponownie, po wyjaśnieniu wskazanych powyżej kwestii, zwłaszcza kwestii cechy zalewania nieruchomości, będzie zobowiązane ocenić, czy występowanie tej jednej cechy uniemożliwia w niniejszej sprawie zastosowanie podejścia porównawczego. Powtórzyć przy tym należy, że stosownie do art. 154 ust. 1 u.g.n., zarówno wyboru podejścia jak i metody dokonuje rzeczoznawca. I to na rzeczoznawcy należy uzasadnienie dokonanego wyboru, co oczywiście podlega ocenie organu administracji w świetle dyrektyw oceny operatu szacunkowego opisanych powyżej. Mając powyższe na uwadze, Sąd na podstawie art. 145 § 1 ust. 1 pkt 1 lit. c ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. – Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2023 r., poz. 1634) – dalej jako - P.p.s.a., uchylił zaskarżoną decyzję, uznając to za wystarczające do ponownego, właściwego załatwienia sprawy bez naruszenia zasady dwuinstancyjności określonej w art. 15 K.p.a. SKO posiada bowiem kompetencje merytoryczno-reformacyjne umożliwiające wydanie prawidłowego rozstrzygnięcia w niniejszej sprawie, zgodnego z wiążącą oceną prawną i wskazaniami co do dalszego postępowania wyrażonymi w niniejszym wyroku, w szczególności uprawnione jest, stosownie do art. 136 § 1 K.p.a., do przeprowadzenia dodatkowego postępowania w celu uzupełnienia dowodów i materiałów w sprawie. O kosztach postępowania orzeczono na podstawie art. 200, art. 205 § 2 i art. 209 P.p.s.a. zasądzając od Kolegium na rzecz Skarżącego kwotę 230 zł, na którą składa wpis sądowy od skargi. Sprawę rozpoznano w postępowaniu uproszczonym na podstawie art. 119 pkt 2 P.p.s.a, zgodnie z którym sprawa może być rozpoznana w trybie uproszczonym, jeżeli strona zgłosi wniosek o skierowanie sprawy do rozpoznania w trybie uproszczonym, a żadna z pozostałych stron w terminie ustawowym nie zażąda przeprowadzenia rozprawy. Stosownie do art. 153 P.p.s.a, SKO przy ponownym rozpoznaniu sprawy zobowiązane będzie do dokonania oceny operatu szacunkowego w świetle wyjaśnień biegłego przedstawionych w piśmie z 19 lutego 2022 r., zgodnie ze wskazaniami wynikającymi z powyższych rozważań Sądu. W pierwszej kolejności SKO zwróci się do rzeczoznawcy sporządzającego operat o udzielenie precyzyjnych i wyczerpujących wyjaśnień i w zależności od oceny tychże, rozważy czy możliwym jest wydanie decyzji w sprawie bez konieczności ponownego sporządzania operatu szacunkowego. SKO zobowiązane będzie do precyzyjnego uzasadnienia swojego rozstrzygnięcia, w szczególności w świetle okoliczności będących podstawą wydania niniejszego wyroku.