II SA/Gd 401/19

Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku w składzie następującym: Przewodniczący: Sędzia WSA Dariusz Kurkiewicz po rozpoznaniu w dniu 3 września 2019 r. w Gdańsku na posiedzeniu niejawnym sprawy ze sprzeciwu A. K. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z dnia 17 maja 2019 r., nr [...] w przedmiocie opłaty adiacenckiej oddala sprzeciw. A. K., dalej skarżący, wniósł skargę na decyzję Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 17 maja 2019 r., którą na mocy art. 138 § 2 k.p.a. uchylono decyzję Wójta Gminy z 2 marca 2018 r. ustalającą wobec A. K. opłatę adiacencką w wysokości 46.300 zł w związku ze wzrostem wartości nieruchomości (działki nr [...] położonej w obr. B.) spowodowanym jej podziałem i przekazano sprawę organowi I instancji do ponownego rozpoznania. W decyzji tej Kolegium wskazało, że opłata adiacencka z tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanego jej podziałem uregulowana została w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jedn. Dz. U. z 2018 r. poz. 2204), zwanej dalej jako u.g.n. Zgodnie z jej przepisami, jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30% różnicy wartości nieruchomości. Wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio (art. 98a ust. 1 u.g.n.). Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić, jeżeli w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne, obowiązywała uchwała rady gminy, o której mowa w ust. 1. Do ustalenia opłaty adiacenckiej przyjmuje się stawkę procentową obowiązującą w dniu, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale nieruchomości stało się prawomocne (art. 98a ust. 1a u.g.n.). Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Wartość nieruchomości przyjmuje się jako sumę wartości działek możliwych do samodzielnego zagospodarowania wchodzących w skład nieruchomości podlegającej podziałowi (art. 98a ust. 1b u.g.n.). Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości wydzielono działki gruntu pod drogi publiczne lub pod poszerzenie istniejących dróg publicznych, do określenia wartości nieruchomości, zarówno według stanu przed podziałem jak i po podziale, powierzchnię nieruchomości pomniejsza się o powierzchnię działek gruntu wydzielonych pod te drogi lub pod ich poszerzenie (art. 98a ust. 3 u.g.n.). Ustalenie opłaty adiacenckiej następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartości nieruchomości (art. 146 ust.1a u.g.n.). Dalej Kolegium wyjaśniło, że zgodnie z art. 98a ust. 1 u.g.n. wszczęcie postępowania w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie do 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Aktualne brzmienie tego przepisu ustalone zostało mocą ustawy z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (tekst jedn. Dz. U. z 2017 r. poz. 1509). Ustawa zmieniająca weszła w życie dnia 1 września 2017 r., z tym że przepis art. 1 pkt 20 ustawy zmieniającej, dotyczący zmiany art. 98a u.g.n. wszedł w życie dnia 23 sierpnia 2017 r. Przed zmianą art. 98a ust. 1 u.g.n. miał brzmienie następujące: "Jeżeli w wyniku podziału nieruchomości dokonanego na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego, który wniósł opłaty roczne za cały okres użytkowania tego prawa, wzrośnie jej wartość, wójt, burmistrz albo prezydent miasta może ustalić, w drodze decyzji, opłatę adiacencką z tego tytułu. Wysokość stawki procentowej opłaty adiacenckiej ustala rada gminy, w drodze uchwały, w wysokości nie większej niż 30 % różnicy wartości nieruchomości. Ustalenie opłaty adiacenckiej może nastąpić w terminie 3 lat od dnia, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne. Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Stan nieruchomości przed podziałem przyjmuje się na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział nieruchomości, a stan nieruchomości po podziale przyjmuje się na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział nieruchomości stała się ostateczna albo orzeczenie o podziale stało się prawomocne, przy czym nie uwzględnia się części składowych nieruchomości. Przepisy art. 144 ust. 2, art. 146 ust. 1a, art. 147 i art. 148 ust. 1 - 3 stosuje się odpowiednio". Zgodnie z przepisami przejściowymi zawartymi w ustawie zmieniającej do postępowań, o których mowa w art. 98a ust. 1 i 145 ust. 2 u.g.n. wszczętych i niezakończonych przed dniem wejścia w życie niniejszej ustawy, w zakresie terminów oraz poziomu cen nieruchomości uwzględnianych w procesie wyceny nieruchomości na potrzeby ustalenia opłaty adiacenckiej, stosuje się przepisy dotychczasowe (art. 4 ust. 3 ustawy zmieniającej). Powyższe oznacza, że przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym od dnia 23 sierpnia 2017 r. może być stosowany do spraw wszczętych po dniu 23 sierpnia 2017 r. Z kolei w sprawach, które zostały wszczęte przed tą datą zastosowanie znajdzie przepis art. 98a ust. 1 w brzmieniu obowiązującym przed zmianą. Z akt rozpatrywanej sprawy wynika, że decyzją z 23 stycznia 2017 r. Wójt Gminy zatwierdził podział nieruchomości oznaczonej jako działka ewidencyjna nr [...], o pow. 19.413 m2, położonej w obrębie B.. Decyzja podziałowa stała się ostateczna dnia 6 lutego 2017 r. Warunkiem ustalenia opłaty adiacenckiej jest wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Wyceny nieruchomości przed podziałem i po podziale dokonuje rzeczoznawca majątkowy w formie operatu szacunkowego. W celu ustalenia, czy na skutek podziału działki nr [...] doszło do wzrostu wartości nieruchomości Wójt Gminy zlecił sporządzenie wyceny nieruchomości przed i po podziale. Operat szacunkowy został sporządzony dnia 23 stycznia 2018 r. przez rzeczoznawcę majątkowego M. G.. Po przeanalizowaniu sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego Kolegium doszło do wniosku, że nie może on stanowić dowodu na wzrost wartości nieruchomości spowodowany jej podziałem. Zaznaczyło Kolegium, że w niniejszej sprawie zastosowanie znajduje przepis art. 98a ust. 1 u.g.n. obowiązujący przed dniem 23 sierpnia 2017 r. z uwagi na to, że postępowanie w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej w związku ze wzrostem wartości działki nr [...] spowodowanym jej podziałem wszczęte zostało przed dniem 23 sierpnia 2017 r. Jak bowiem wynika z akt organu I instancji zawiadomienie o wszczęciu postępowania w sprawie z 4 lipca 2017 r. doręczono stronie w dniu 7 lipca 2017 r. Zgodnie więc z przywołanymi wyżej przepisami przejściowymi, w sprawie powinny być stosowane przepisy u.g.n. dotyczące ustalenia opłaty adiacenckiej w brzmieniu sprzed zmiany, która weszła w życie dnia 23 sierpnia 2017 r. W rozpatrywanej sprawie znaczenie ma przede wszystkim zdanie czwarte art. 98a ust. 1 u.g.n. w brzmieniu obowiązującym przed dniem 23 sierpnia 2017 r.: "Wartość nieruchomości przed podziałem i po podziale określa się według cen na dzień wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej". W niniejszej sprawie wartość nieruchomości powinna być zatem określona według cen na dzień 2 marca 2018 r., tzn. na dzień wydania przez Wójta Gminy decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej. Jak natomiast wynika ze sporządzonego w sprawie operatu szacunkowego, wartość nieruchomości określono na dzień 6 lutego 2017 r., tzn. na dzień, w którym decyzja zatwierdzająca podział działki nr [...] stała się ostateczna. W następnej kolejności Kolegium wskazało na znajdujące się na str. 26 i 28 operatu szacunkowego nieścisłości. Otóż przy obliczaniu wartości działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął powierzchnię tej działki 3342 m2 zamiast 1378 m2. Przy obliczaniu wartości działki nr [...] rzeczoznawca majątkowy przyjął powierzchnię 1448 m2 zamiast 1072 m2. Kolegium pismem z 9 kwietnia 2019 r. zwróciło się do rzeczoznawcy majątkowego o skorygowanie powyższych nieścisłości. Pismo nie zostało jednakże podjęte przez adresata w terminie i w dniu 9 maja 2019 r. zostało zwrócone do Kolegium. Z uwagi na brak odpowiedzi rzeczoznawcy majątkowego Kolegium nie mogło wydać merytorycznego rozstrzygnięcia w sprawie. Przyjęcie do obliczeń wartości innej powierzchni nieruchomości, aniżeli wynikająca z decyzji podziałowej ma wpływ na określenie wartości nieruchomości po podziale. W ocenie Kolegium przed rozstrzygnięciem o wysokości opłaty adiacenckiej rzeczoznawca majątkowy powinien skorygować znajdujące się w operacie nieścisłości. Z uwagi na powyższe Kolegium zmuszone było uchylić zaskarżoną decyzję i przekazać sprawę organowi I instancji do ponownego rozpatrzenia. W wyniku ponownego rozpatrzenia sprawy organ I instancji uwzględni, że wartość nieruchomości powinna być określona na datę wydania decyzji o ustaleniu opłaty adiacenckiej oraz zwróci się do rzeczoznawcy majątkowego o skorygowanie wskazanych wyżej nieścisłości dotyczących obliczeń wartości działek nr [...] i [...]. We wniesionym sprzeciwie A. K. zarzucił brak ustosunkowania się organu odwoławczego do wszystkich kwestii podniesionych w odwołaniu od decyzji Wójta Gminy z 2 marca 2018 r. w sprawie ustalenia opłaty adiacenckiej, co może skutkować ponownym wydaniem przez Wójta Gminy decyzji z naruszeniem prawa materialnego, które miało wpływ na wynik sprawy, a mianowicie: 1. art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez dokonanie wyceny poszczególnych działek składających się na podlegającą wycenie nieruchomość, podczas gdy wycenie winna - zgodnie z treścią w/w przepisu - podlegać całość gruntu, albowiem to ona stanowi nieruchomość gruntową; art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak ustalenia wartości nieruchomości według cen na dzień wydania decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, tj. ustalenie tej wartości według operatu szacunkowego sporządzonego w dniu 23 stycznia 2018 r., podczas gdy wydanie decyzji nastąpiło w dniu 2 marca 2018 r., art. 98a ustawy o gospodarce nieruchomościami poprzez brak ustalenia wartości nieruchomości według cen na dzień wydania decyzji w przedmiocie ustalenia opłaty adiacenckiej, tj. ustalenie tej wartości z pominięciem dokonania korekty z tytułu tzw. trendu czasowego. W operacie biegły uznał, że nie zaszły okoliczności do wyliczenia tego trendu i dokonania korekty cen z tego tytułu. Formułując zarzuty dotyczące przepisów postępowania, które miało istotny wpływ na treść zaskarżonej decyzji, zarzucił skarżący naruszenie: § 56 rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego ( Dz. U. Nr 207, poz. 2109 ze zm.) - dalej zwanym "rozporządzeniem" - oraz Krajowych Standardów Wyceny Podstawowe - dalej zwanymi " KSWP 3 " -poprzez brak załączenia do operatu szacunkowego uzasadnionych dokumentów, w oparciu o które m.in. sporządzony został operat szacunkowy, tj. szczególności protokołu z oględzin nieruchomości oraz niedookreślone podanie jednego ze źródeł informacji; art. 10 § 1 k.p.a. w zw. z art. 79 § 1 k.p.a. w zw. z art. 79 § 2 k.p.a. poprzez niezapewnienie skarżącemu czynnego udziału w postępowaniu polegające na braku zawiadomienia skarżącego o miejscu i terminie przeprowadzenia dowodu z oględzin wycenianej nieruchomości na co najmniej 7 dni przed terminem przesłuchania i przeprowadzenie tego dowodu bez udziału skarżącego, a nadto niezapewnienie skarżącemu czynnego udziału w postępowaniu polegające na braku zawiadomienia o miejscu i terminie przeprowadzonych badań preferencji potencjalnych nabywców nieruchomości, co uniemożliwiło skarżącemu zadawanie pytań ankietowanym oraz weryfikację prawidłowości przeprowadzenia ankiet, na skutek których to naruszeń organ wadliwie ustalił stan faktyczny sprawy, na podstawie którego następnie wydał decyzję w sprawie. 3. decyzja Wójta została wydana z naruszeniem art. 98a ust. 1 ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz przy naruszeniu prawa procesowego, tj. art. 7 i art. 77 § 1 i art. 80 k.p.a. ze względu, że Wójt nie przeanalizował sporządzonej przez rzeczoznawcę wyceny jako dowodu w sprawie przyjmując bez zastrzeżeń określoną przez rzeczoznawcę wartość nieruchomości jak również całą treść operatu. Zatem Wójt się nie zastosował do ustaleń decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 19 grudnia 2017 r. Zdaniem skarżącego powyższe zarzuty uzasadniają wniosek o uchylenie decyzji organu odwoławczego jako wadliwej. Wojewódzki Sąd Administracyjny w Gdańsku zważył, co następuje: Wniesiony sprzeciw nie zasługuje na uwzględnienie. W dniu 1 czerwca 2017 r. weszła w życie ustawa z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. 2017 r., poz. 935) - zwana dalej "ustawą nowelizującą". Wprowadziła ona zmiany między innymi do ustawy z dnia 30 sierpnia 2002 r. - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi (Dz. U. z 2018 r. poz. 1302), dalej: p.p.s.a. Zgodnie z art. 9 pkt 7 ustawy nowelizującej w dziale III ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi po rozdziale 3 dodano rozdział 3a o tytule "Sprzeciw od decyzji". W myśl nowowprowadzonego art. 64a od decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 ustawy z 14.06.1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego, skarga nie przysługuje, jednakże strona niezadowolona z treści decyzji może wnieść od niej sprzeciw. Postępowanie w przedmiocie sprzeciwu zostało znacznie uproszczone: organ administracji nie musi udzielać odpowiedzi na skargę (art. 64c § 4), w postępowaniu przed sądem nie biorą udziału uczestnicy, a jedynie strona skarżąca i organ, który wydał zaskarżoną decyzję (art. 64b § 3), sąd rozpoznaje sprawę na posiedzeniu niejawnym (art. 64d § 1). Skróceniu uległy też terminy procesowe: sprzeciw wnosi się w terminie czternastu dni od dnia doręczenia skarżącemu decyzji (art. 64c. § 1), organ, który wydał zaskarżoną decyzję przekazuje sprzeciw od decyzji sądowi wraz z kompletnymi i uporządkowanymi aktami sprawy w terminie czternastu dni od dnia jego otrzymania (art. 64c § 4), a Sąd rozpoznaje sprzeciw od decyzji w terminie trzydziestu dni od dnia wpływu sprzeciwu od decyzji (art. 64d § 1). Ustawą nowelizującą wprowadzono również do ustawy Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi art. 151a o brzmieniu: "§ 1. Sąd, uwzględniając sprzeciw od decyzji, uchyla decyzję w całości, jeżeli stwierdzi naruszenie art. 138 § 2 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. - Kodeks postępowania administracyjnego. Sąd może ponadto orzec z urzędu albo na wniosek strony o wymierzeniu organowi grzywny w wysokości określonej w art. 154 § 6. § 2. W przypadku nieuwzględnienia sprzeciwu od decyzji sąd oddala sprzeciw. § 3. Od wyroku, o którym mowa w § 1, nie przysługuje środek odwoławczy, z tym że na zawarte w wyroku postanowienie w przedmiocie grzywny przysługuje zażalenie." Przyczyną wprowadzenia przyspieszonego trybu rozpoznawania sprzeciwów od decyzji kasatoryjnych był istniejący po stronie ustawodawcy zamiar zmniejszenia liczby decyzji kasatoryjnych wydawanych przez organ odwoławczy zbyt pochopnie, mimo obiektywnej możliwości załatwienia sprawy merytorycznie i wydania decyzji, o której mowa w art. 138 § 1 pkt 1 lub 2 K.p.a. W uzasadnieniu projektu ustawy silnie zaakcentowano potrzebę rozpoznawania przez organ odwoławczy sprawy merytorycznie, wskazując że "wydanie decyzji, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a., powinno bowiem stanowić absolutny wyjątek – następować jedynie w sytuacji, gdy wydanie decyzji in meriti godziłoby w zasadę dwuinstancyjności (art. 15 k.p.a.)." Zaskarżona decyzja została wydana na podstawie art. 138 § 2 k.p.a., zgodnie z którym organ odwoławczy może uchylić zaskarżoną decyzję w całości i przekazać sprawę do ponownego rozpatrzenia organowi pierwszej instancji, gdy decyzja ta została wydana z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Przekazując sprawę, organ ten powinien wskazać, jakie okoliczności należy wziąć pod uwagę przy ponownym rozpatrzeniu sprawy. Organ odwoławczy może wydać decyzję kasacyjną, gdy organ pierwszej instancji przy rozpatrywaniu sprawy nie przeprowadził w ogóle postępowania wyjaśniającego lub naruszył przepisy postępowania w stopniu uzasadniającym uznanie sprawy za niewyjaśnioną i przez to niekwalifikującą się do merytorycznego rozstrzygnięcia przez organ drugiej instancji (zob. wyrok NSA z dnia 14.02.2017 r., sygn. akt II OSK 1386/15, baza orzeczeń nsa.gov.pl). Kasatoryjne rozstrzygnięcie może zapaść wyłącznie w sytuacji, gdy wątpliwości organu drugiej instancji co do stanu faktycznego nie da się wyeliminować w trybie art. 136 k.p.a. Natomiast konieczność uzupełnienia w niewielkim zakresie postępowania dowodowego, przez przeprowadzenie określonego dowodu, mieści się w kompetencjach organu odwoławczego (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 15 grudnia 2016 r., sygn. akt II OSK 1427/16). Kontrola zgodności z prawem decyzji objętej sprzeciwem oznacza zatem konieczność dokonania przez sąd oceny, czy w realiach konkretnej sprawy organ drugiej instancji w uzasadniony sposób skorzystał z możliwości wydania decyzji kasacyjnej, czy też bezpodstawnie uchylił się od załatwienia sprawy co do jej istoty. Podstawowym obowiązkiem sądu administracyjnego rozpoznającego sprzeciw od decyzji kasacyjnej będzie przede wszystkim ustalenie, czy zachodziły przesłanki do zastosowania art. 138 § 2 k.p.a., a więc odstąpienie od zasady ogólnej ponownego, merytorycznego rozpoznania sprawy albo zakończenia jej w inny sposób. Dokonując kontroli rozstrzygnięcia wydanego na podstawie art. 138 § 2 k.p.a. sąd nie jest natomiast władny odnosić się do meritum sprawy w kierunku jej przesądzenia, skoro na skutek uchylenia decyzji organu pierwszej instancji sprawa wraca do merytorycznego rozpatrzenia przed tym organem (zob. wyrok Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 9.05.2017 r., sygn. akt II OSK 2219/15). Przedmiot tak rozumianej kontroli Sądu w rzeczonym postępowaniu stanowi sprzeciw A. K. od decyzji Samorządowego Kolegium Odwoławczego z 17 maja 2019 r., którą doszło do uchylenia decyzji wydanej przez Wójta Gminy z 2 marca 2018 r. wydanej na podstawie art. 98a ust. 1 i 1a, art. 148 ust. 1-3 ustawy o gospodarce nieruchomościami (tj. Dz.U. z 2018 r. poz. 121), uchwały Nr IX/84/2007 z dnia 2 lipca 2007 r. w sprawie ustalenia wysokości stawki procentowej opłaty adiacenckiej z tytułu podziału nieruchomości (Dz. Urz. Nr 144, poz. 2695), w przedmiocie ustalenia A. K. opłaty adiacenckiej w wysokości 46300 zł tytułu wzrostu wartości nieruchomości spowodowanej podziałem działki ewidencyjnej nr [...] położonej w m. B. gm. P. Organ odwoławczy wskazał w uzasadnieniu decyzji objętej sprzeciwem, że w wyniku zatwierdzenia podziału nieruchomości na wniosek właściciela, decyzją ostateczną z dnia 23 stycznia 2017 r. z nieruchomości, stanowiącej działkę nr [...], wydzielonych zostało piętnaście działek o mniejszej powierzchni w tym trzy z nich tworzyć mają układ komunikacyjny zapewniający dostęp do drogi oraz jedna przeznaczona została na poszerzenie istniejącej ulicy. Powołany przez organ uprawniony rzeczoznawca majątkowy, który w operacie sporządzonym w dniu 23 stycznia 2018 r. ustalił, że na skutek podziału nastąpił wzrost wartości przedmiotowej nieruchomości o 185200 zł. Na powyższym operacie szacunkowym oparł się organ I instancji. W operacie ustalono wartość nieruchomości przed i po podziale. Po zastosowaniu 30% stawki opłaty określonej w uchwale Rady Gminy w wysokości 30% wzrostu wartości, ustalono wysokość należnej opłaty w kwocie 46300 zł. W ocenie Sądu, Samorządowe Kolegium Odwoławcze słusznie uznało, że opłata adiacencka jest należnością ustalaną od wzrostu wartości nieruchomości, jaki powstał w wyniku jej podziału, dlatego do zastosowania art. 98a u.g.n. konieczne jest wykazanie, że wzrost wartości jest efektem wyłącznie dokonanego podziału. Z tego względu ustawodawca nakazał przyjmować do ustalenia zaistnienia tego wzrostu wartości porównanie stanu nieruchomości po dokonanym podziale z jej stanem na dzień wydania decyzji o podziale, wykluczając w ten sposób uwzględnianie innych okoliczności istniejących przed podziałem, które mogłyby mieć wpływ na wartość nieruchomości. Ma rację organ II instancji wywodząc, że zasadniczą kwestią w rozpatrywanej sprawie jest prawidłowość wyceny dokonanej przez rzeczoznawcę wartości nieruchomości przed i po podziale. Słusznie także dostrzegł organ odwoławczy, że organ I instancji zaakceptował wycenę szacującą wartość nieruchomości na dzień wydania decyzji zatwierdzającej podział, podczas gdy z analizy przepisów wynika, że szacunek powinien odnosić się do wartości na dzień ustalenia opłaty adiacenckiej. Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego co do stosowania w sprawie przepisów obowiązujących przed dokonaną zmianą treści art. 98 u.g.n. przez ustawę z dnia 20 lipca 2017 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz niektórych innych ustaw (Dz.U. z 2017 r. poz. 1509). Okoliczność sporządzenia wyceny nieruchomości na datę wydania decyzji zatwierdzającej podział zamiast na datę ustalenia opłaty adiacenckiej dyskwalifikuje sporządzony w sprawie operat jako podstawę do ustalenia opłaty adiacenckiej. Z cytowanych w niniejszym uzasadnieniu przepisów jednoznacznie wynika, że jest to zasadniczy dowód na okoliczność wzrostu wartości nieruchomości w związku z dokonanym jej podziałem. Musi zatem ten dowód być sporządzony zgodnie z przepisami znajdującymi zastosowanie w sprawie. Bez wątpienia operat stanowiący podstawę do wydania decyzji przez Wójta Gminy z 2 marca 2018 r. nie spełnia wymogów zgodności z przepisami. Organ odwoławczy podjął próbę uzyskania od rzeczoznawcy wyjaśnień, jednak nie przyniosło to efektu. Sąd podziela stanowisko organu odwoławczego o wadliwości operatu szacunkowego, a to skutkuje tym, że decyzja organu I instancji wydana w oparciu o ten operat narusza art. 7, art. 77 § 1, art. 80 i art. 107 § 3 k.p.a. Czyni to także niezasadnym zarzuty skarżącego o pominięciu jego argumentacji zawartej we wniesionym odwołaniu pod adresem sporządzonej wyceny, bowiem skoro operat jest wadliwy zbędnym jest ustosunkowanie się do zarzutów pod jego adresem. Postępowanie przed organem zostanie powtórzone na nowo wraz ze wszystkimi gwarancjami procesowymi dla strony. Reasumując tę część rozważań organ I instancji winien poddać ponownej weryfikacji tezę o wzroście wartości nieruchomości na skutek podziału, czyli w sprawie zostanie sporządzony nowy operat. Mając na uwadze powyższe okoliczności Sąd uznał, iż w niniejszej sprawie spełnione zostały przesłanki do wydania przez organ odwoławczy decyzji w oparciu o art. 138 § 2 k.p.a. Wadliwie sporządzony operat szacunkowy, na którym bezkrytycznie organ I instancji oparł decyzję o ustaleniu opłaty adiacenckiej skutkuje tym, że w istocie decyzja organu I instancji wydana została z naruszeniem przepisów postępowania, a konieczny do wyjaśnienia zakres sprawy ma istotny wpływ na jej rozstrzygnięcie. Odnosząc się do poszczególnych zarzutów skargi należy uznać, że zaskarżona decyzja została wydana bez naruszenia art. 138 § 2 k.p.a., co zostało powyżej wykazane. Poza tym skarżący nie zarzucił we wniesionym sprzeciwie naruszenia tego przepisu, a tylko takie naruszenie mogłoby spowodować uchylenie zaskarżonej decyzji. Wadliwość operatu stwierdzona przez organ odwoławczy, stanowi wyraźne stanowisko co do konieczności ponownego ustalenia wartości. Sąd oddalił sprzeciw, gdyż zaskarżone orzeczenie nie narusza prawa, w zakresie podlegającym jego kognicji, w ramach danego środka zaskarżenia. Zakreślając kwestie, będące przedmiotem badania przez sąd administracyjny, w razie wniesienia sprzeciwu, prawodawca dwukrotnie - zmieniając ustawą z dnia 7 kwietnia 2017 r. o zmianie ustawy - Kodeks postępowania administracyjnego oraz niektórych innych ustaw (Dz. U. poz. 935) także ustawę - Prawo o postępowaniu przed sądami administracyjnymi - wskazuje, że przedmiotem kontroli jest jedynie wystąpienie przesłanki, o której mowa w art. 138 § 2 k.p.a. (dodane art. 64e oraz 151a § 1). Uchybienie art. 7, art. 77 § 1 oraz art. 80 k.p.a. w postępowaniu pierwszoinstancyjnym skutkowało koniecznością wyjaśnienia sprawy w takim zakresie, że ma to istotny wpływ na rozstrzygnięcie, w myśl art. 138 § 2 zd. 1 k.p.a. Zarówno natomiast argumentacja skargi, jak i analiza akt sprawy, nie ujawniły wad tego rodzaju, które mogłyby prowadzić do uchylenia kwestionowanej decyzji. Wobec powyższego, stwierdzając niezasadność wniesionego sprzeciwu, Sąd orzekł o jego oddaleniu na podstawie art. 151a § 2 p.p.s.a..